ECLI:NL:PHR:2023:446

• Datum uitspraak: 21 april 2023
• Publicatiedatum: 19 april 2023
• Zaaknummer: 22/01649
• Instantie: Parket bij de Hoge Raad
• Type: Conclusie
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Schadevergoeding wegens onrechtmatig handelen gemeente bij bouwperceelkwalificatie en vergunningverlening

De zaak betreft een geschil tussen de gemeente Brummen en een perceeleigenaar over de kwalificatie van een perceel als bouwperceel en de weigering van een bouwvergunning. De eigenaar vorderde schadevergoeding wegens onrechtmatig handelen van de gemeente, die onjuiste en onvolledige informatie gaf over de planologische mogelijkheden en voorwaarden.

De gemeente stelde dat het perceel niet voldeed aan de bestemmingsplancriteria, met name over de voorgevelrooilijn en de minimale breedte en diepte van het bouwperceel. De eigenaar betwistte dit en voerde aan dat de gemeente onredelijke voorwaarden stelde en hem op het verkeerde been zette, waardoor hij onnodige kosten maakte voor vrijstellingsprocedures en vertraging opliep.

De rechtbank en het hof oordeelden dat de gemeente onrechtmatig had gehandeld door in de voorbereidingsfase onjuiste en misleidende informatie te verstrekken, waardoor de eigenaar schade leed. De schadevergoeding omvatte onder meer advocaatkosten, notariskosten en waardevermindering van het perceel door vertraging. De Hoge Raad bevestigt de rechtspraak over aansprakelijkheid van bestuursorganen voor onrechtmatige voorbereiding en besluitvorming, en behandelt onder meer de toepasselijkheid van verjaring en de berekening van schadevergoeding.

De uitspraak benadrukt het belang van zorgvuldige en volledige informatieverstrekking door overheden in planologische procedures en bevestigt dat de verjaringstermijn pas begint te lopen na onherroepelijke vernietiging van het besluit. De zaak illustreert de complexiteit van schadevergoeding bij bestuursrechtelijke onrechtmatigheid en de noodzaak van integrale belangenafweging in ruimtelijke ordening.

Uitkomst: De gemeente wordt veroordeeld tot schadevergoeding wegens onrechtmatig handelen in de voorbereiding en besluitvorming over de bouwvergunning.

Conclusie

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer 22/01649

Zitting 21 april 2023

CONCLUSIE

G. Snijders

In de zaak

de gemeente Brummen

eiseres tot cassatie in het principale beroep, verweerster in het incidentele beroep,

advocaat: R.D. Boesveld

tegen

[verweerder]

verweerder in cassatie in het principale beroep, eiser in het incidentele beroep,

advocaat: R.T. Wiegerink

Partijen worden hierna aangeduid als de gemeente respectievelijk [verweerder] .

1. Inleiding

[verweerder] vordert in deze zaak schadevergoeding in verband met de opstelling van de gemeente ten aanzien van zijn wens dat de gemeente een perceel grond van hem zou erkennen als bouwperceel. [verweerder] wenste deze erkenning opdat hij het perceel als zodanig zou kunnen overdragen voor een aantrekkelijk bedrag. Volgens de gemeente kon het perceel alleen bouwperceel worden door een vrijstelling van het bestemmingsplan. De gemeente was tot die vrijstelling bereid, maar alleen onder bepaalde voorwaarden, welke voorwaarden [verweerder] niet aanvaardbaar vond. [verweerder] heeft uiteindelijk een bouwvergunning voor het perceel aangevraagd, die hem door de gemeente is geweigerd. Na een volledige bestuursrechtelijke rechtsgang tot en met de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van Staat (hierna de Afdeling) is hem de vergunning alsnog verleend, waarmee hij de gewenste erkenning had. Hij heeft zich op het standpunt gesteld dat hieruit het onjuiste van de aanvankelijke opstelling van de gemeente blijkt. De vordering tot vergoeding van de schade die hij door die opstelling heeft geleden, is in beide feitelijke instanties ten dele toegewezen. Partijen hebben beiden cassatieberoep ingesteld. In cassatie spelen verschillende kwesties met betrekking tot de vordering.

2. Feiten en procesverloop

2.1

In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan: ^[1]

(i) [verweerder] heeft op 15 juli 1996 de eigendom verkregen van het perceel [a-straat 1] te [plaats] . Hij heeft daarop een woning gebouwd. De bouw is voltooid op 1 oktober 1997.

(ii) [verweerder] heeft op 3 februari 2005 de eigendom verkregen van het perceel [b-straat 1] (hoek [a-straat] ) te [plaats] , met een daarop gelegen woonhuis met garage, alsmede van een aangrenzend perceel bosgrond aan de [a-straat] /hoek [c-straat] (hierna veelal: het perceel of het bouwperceel).

(iii) De percelen van [verweerder] , die aan elkaar grenzen, vallen binnen het bestemmingsplan Wilhelminapark 1974 van de gemeente (hierna: het bestemmingsplan). Dit bestemmingsplan vermeldt:

“Artikel 1
Begripsomschrijvingen

1. In deze voorschriften wordt verstaan onder:

(...)

h. voorgevelrooilijn:

de als zodanig op de kaart aangegeven lijn, die bij het bouwen aan de wegzijde niet mag worden overschreden, behoudens toegelaten afwijkingen krachtens deze voorschriften;

(...)

j. bouwperceel:

een aaneengesloten oppervlak grond waarop, krachtens het plan, een bouwwerk is, dan wel bij elkaar behorende bouwwerken, zomede andere werken zijn toegestaan;

(...)

Artikel 2
Wijze van meten

Bij toepassing van deze voorschriften wordt als volgt gemeten:

(…)

h. breedte van bouwpercelen: de kleinste van de beide afstanden tussen de zijdelingse perceelgrenzen, gemeten in de voorgevelrooilijn en op een afstand van 25 m daarachter;

(...)

Artikel 4
Verspreide bebouwing klasse C

1. De op de kaart voor “Verspreide bebouwing klasse C” aangewezen grond is bestemd voor bewoning met daartoe dienende eengezinshuizen en daartoe behorende bergruimten, garages, andere bouwwerken, andere werken en tuinen.

2. De in het eerste lid genoemde bouwwerken mogen alleen dan gebouwd worden indien voldaan wordt aan de navolgende eisen:

(...)

e. het bouwperceeloppervlak moet tenminste 1600 m2 bedragen;

(...)

g. de perceelbreedte tenminste 40 m per woning moet bedragen;

(…)

Artikel 7
Voorerf klasse A

1. De op de kaart voor “Voorerf klasse A” aangewezen grond is bestemd voor groenaanleg – geen productietuin zijnde – toegangspaden, terrassen, andere bouwwerken en andere werken.

(...)

Artikel 8
Bermen, openbaar groen of plantsoen

1. De op de kaart voor “Bermen, openbaar groen of plantsoen” aangewezen grond is bestemd voor groenvoorziening, beplanting, andere bouwwerken en andere werken.

(...)”

(iv) Bij brief van 9 augustus 2005 heeft de gemeente [verweerder] als volgt bericht:

“Op 19 april 2005 heeft u burgemeester en wethouders verzocht het perceel grond, gelegen in de hoek [c-straat] - [a-straat] te [plaats] [het bouwperceel] te kwalificeren als bouwperceel ten behoeve van een woning. (...)

Beoordeling (...)

Een woning binnen de bestemming ‘bermen, openbaar groen of plantsoen’ en ‘voorerf klasse A’ is op grond van het vigerende bestemmingsplan niet toegestaan. Gelet hierop zal de woning binnen de bestemming ‘verspreide bebouwing klasse C’ moeten worden gesitueerd. De planvoorschriften schrijven voor dat het bouwperceel tenminste 1600 m2 moet bedragen. De oppervlakte van het bouwperceel is echter aanzienlijk kleiner dan 1600 m2. In de planvoorschriften is bepaald dat de perceelsbreedte tenminste 40 meter per woning moet bedragen en dat gemeten moet worden tussen de zijdelingse perceelgrenzen in de voorgevelrooilijn en 25 meter daarachter. Aangezien de voorgevelrooilijn zowel langs de [c-straat] als langs de [a-straat] loopt, kan langs beide wegen worden gemeten. Metend langs de [c-straat] is het bouwperceel onvoldoende breed (geen 40 meter) en metend langs de [a-straat] is het bouwperceel onvoldoende diep (geen 25 meter). Gelet op het bovenstaande concludeer ik dat het perceel aan de hoek [c-straat] - [a-straat] te [plaats] niet kan worden gekwalificeerd als een bouwperceel waarop een woning kan worden gerealiseerd. Het gegeven dat in het verleden – wellicht in strijd met het bestemmingsplan – bouwvergunningen zijn verleend betekent niet het precedent om nu mee te werken aan uw initiatief.

(...)”

(v) Op 16 februari 2006 heeft [verweerder] een ‘verzoek tot principebesluit’ ingediend bij de gemeente. Dit vermeldt:

“
1 Ons verzoek

Naar aanleiding van de diverse besprekingen met de Gemeente Brummen aangaande het perceel grond op de hoek [c-straat] / [a-straat] doen wij hierbij het verzoek aan het College van Burgemeester en Wethouders van de Gemeente Brummen om een standpunt in te nemen:

o omtrent de kwalificatie van het perceel grond aan de hoek [c-straat] / [a-straat] te [plaats] en dit perceel formeel aan te duiden als bouwkavel.

o over de ligging van de rooilijn en indien het college van mening is dat die rooilijn langs de voorgevel woning aan de [b-straat 1] loopt verzoeken wij u een verschuiving van de rooilijn te bewerkstelligen zodanig dat de rooilijn langs of nog iets voor de voorgevel van de garages en werkplaats van de [b-straat 1] loopt.

(...)

2. Bestemmingsplan en bestemmingsplan eisen

(...)

Zienswijze 1 (voorgevelrooilijn aan de [c-straat] )

(...)

De conclusie van het bovenstaande kan naar onze mening niet anders luiden dan dat het perceel grond zonder meer kwalificeert als bouwperceel en dat binnen de grenzen van het vlak aangeduid als: “Verspreide bebouwing klasse C” een eengezinshuis en daartoe behorende (...) bouwwerken (...) mogen worden gebouwd/aangelegd (...)

Tenslotte moet nog worden opgemerkt dat bij de toekenning van een bouwvergunning (1997-1998) voor de drie naast ons liggende kavels aan de [c-straat] het oppervlak met de aanduiding voorerfklasse A ook is meegenomen als bouwperceeloppervlak. Dat standpunt van de gemeente Brummen is naar onze mening ook juist en ligt in lijn met de uitleg van het bestemmingsplan zoals hierboven beschreven. Ook vanuit dat oogpunt kwalificeert dus het perceel grond als bouwkavel.

Zienswijze 2 (voorgevelrooilijn aan de [a-straat] )

De voorgevelrooilijn aan de [a-straat] is niet eenduidig te bepalen. (...)

Op grond van het bovenstaande verzoeken wij u (voor zover nodig op basis van de stellingname van de gemeente Brummen) medewerking te verlenen aan het verschuiven van de voorgevelrooilijn in de richting van de [a-straat] , tot deze minimaal parallel aan de garages/werkplaats loopt (conform de bedoelingen c.q. juiste uitwerking van de werkelijke c.q. beoogde situatie in het voorontwerpbestemmingsplan 1999). Ruimtelijk gezien zou het beter zijn om deze lijn nog iets verder (zeg 3 tot 4 meter) op te schuiven naar de [a-straat] .

(...)”

( vi) Bij het hiervoor genoemde verzoek heeft [verweerder] twee tekeningen gevoegd. Eén daarvan is een ‘artist impression’, die hierna is afgebeeld. ^[2] Het verzoek ziet op de mogelijkheid van het bouwen van een woning op het bouwperceel op de hoek van de [a-straat] en de [c-straat] . De te bouwen woning wordt op de tekening en in de processtukken (ook) ‘woning B’ genoemd (ter onderscheiding van woning A aan de [b-straat] , die in deze procedure niet aan de orde is; zie hieronder).

( vii) Bij brief van 25 april 2006 (hierna: het eerste principebesluit) heeft de gemeente [verweerder] als volgt bericht:

“Op 16 februari 2006 heeft u een verzoek ingediend bij het college van burgemeester en wethouders om een principe-uitspraak te krijgen over de kwalificatie van een gedeelte van uw grond als bouwperceel en de ligging van de voorgevelrooilijn. Uw verzoek is onderworpen aan minutieuze bestudering waarbij de door u verstrekte bijlagen en alle voorgaande correspondentie zijn betrokken.

Besluit

In onze vergadering van 18 april 2006 hebben wij besloten om in principe, onder voorwaarden, medewerking te verlenen aan het zodanig vaststellen van de voorgevelrooilijn langs de [a-straat] dat een bouwkavel ontstaat waarvoor u een aanvraag om partiële bestemmingsplanherziening kan indienen. (...) Aan ons besluit liggen de volgende argumenten ten grondslag:

1. Het bestemmingsplan geeft in principe duidelijke richtlijnen

Het geldende bestemmingsplan Wilhelminapark 1974 is destijds opgesteld om een planologische regeling vast te leggen voor de uitbreidingswijk Wilhelminapark: een ruim opgezette wijk met vrijstaande woningen in de dure categorie. Het perceel van verzoeker valt in drie bestemmingsvlakken: ‘Verspreide bebouwing klasse C’, 'Voorerfklasse A’ en ‘Bermen, openbaar groen of plantsoen’. Op gronden met de bestemming ‘Verspreide bebouwing klasse C’ mogen eengezinswoningen met bijgebouwen worden opgericht als voldaan wordt aan bepaalde eisen. ‘Voorerf klasse A ’ is bestemd voor groenaanleg, paden en terrassen en ondergeschikte bouwwerken. De bestemming ‘Bermen, openbaar groen of plantsoen is bedoeld voor groenvoorziening, beplanting en andere (bouw)werken. In beide laatste bestemmingen is nadrukkelijk uitgesloten de mogelijkheid om gebouwen of delen van gebouwen te bouwen, tenzij het gaat om ondergeschikte delen (zoals een luifel). Het oppervlak van deze bestemmingsvlakken telt wel mee in de berekening van de oppervlakte aan bouwperceel. Artikel 11 van het bestemmingsplan ten slotte regelt dat gebouwen de voorgevelrooilijn naar de wegzijde niet mogen overschrijden.

(…)

3. De ligging van de voorgevelrooilijn is niet eenduidig te bepalen

De toelaatbaarheid van de gewenste woning op de hoek van de [a-straat] en de [c-straat] (hierna gemakshalve aangeduid als woning B) is moeilijker te bepalen. Vooral debet hieraan zijn de verschillen tussen de juridische situatie (bestemmingsplan) en de werkelijke situatie (kadaster). Wij erkennen dat het bestemmingsplan hierin onvoldoende objectief is.

In theorie zijn er twee voorgevelrooilijnen denkbaar: één parallel aan de [c-straat] en één parallel aan de [a-straat] . Het is vanuit het oogpunt van stedenbouw en verkeersveiligheid niet gewenst de eventuele nieuw te bouwen woning te oriënteren op de [c-straat] . De oriëntatie zal richting de [a-straat] (moeten) zijn. U gaat hier in zoverre zelf al van uit, dat u de woning en de oprit zodanig heeft ingetekend. Zienswijze 1 uit uw verzoek blijft daarmee buiten beschouwing.

De afwijking tussen planologische en werkelijke situatie heeft gevolgen voor de uitleg van de exacte ligging van de voorgevelrooilijn parallel aan de [a-straat] . En dat is relevant, want vóór die lijn mag immers niet worden gebouwd. Volgens de confrontatie van bestemmingsplan en kadasterkaart loopt de lijn, in de meest gunstige uitleg voor u, langs de voorgevel van de woning [a-straat 1] . U bent van mening dal de voorgevelrooilijn langs de gevel van het bijgebouw loopt of in ieder geval had moeten lopen. Een verschil van een meter of 8. U heeft hierbij aangegeven dat de afstand van de as van de weg tot aan de woning zo 'n 55 meter bedraagt.

Deze situatie is ook van belang voor de uitleg van het begrip bouwperceel. Kan voldoende breedte, diepte, oppervlak en zijdelingse afstand worden bereikt teneinde te voldoen aan de kwalificatie ‘bouwperceel’? Wanneer de voorgevelrooilijn langs de gevel van de woning loopt, dan niet. Ligt de voorgevelrooilijn in het verlengde van de gevel van het bijgebouw, dan wel. Volgens de gemeentelijke uitleg in het verleden, loopt de voorgevelrooilijn langs de gevel van de woning en komt u diepte en zijdelingse afstand te kort.

4. Het voorontwerpbestemmingsplan Wilhelminapark 1999 had de intentie tot reparatie

In 1999 is een voorontwerpbestemmingsplan opgesteld als uitvoering van de intentie om tot algehele herziening van het bestemmingsplan te komen. De procedure is nooit vervolgd. Niet te ontkennen valt dat de voorgevelrooilijn is ingetekend langs de voorgevel van het bijgebouw. Blijkbaar (daar is geen documentatie van terug te vinden) vond men het ten tijde van de opstelling van het voorontwerpbestemmingsplan logisch om de voorgevelrooilijn langs het in 1962 gebouwde bijgebouw te leggen.

(...)

6. Gemeentelijk woonbeleid

In 2005 is het Kwalitatief Woonprogramma (KWB 2005) vastgesteld. Uitgangspunten hierin zijn dat tot 2015 ruim 1.800 woningen worden gebouwd in de verhouding 40% vrije sector en 60% sociaalsegment en 50/50 koop/huur. Er zijn doelgroepen gedefinieerd: ouderen, starters, jonge gezinnen en doorstromers. Onderzoek naar de woningbehoefte toont aan dat er in deze gemeente vooral behoefte is aan goedkopere koopwoningen (tot 2 ton). Bovengenoemde uitgangspunten zijn ook van toepassing verklaard op individuele locaties (bron: KWP2005 en Strategische Visie 2030, bijlage sectorale analysen), zodat op de locatie in kwestie 60% sociaal moet worden gebouwd.

(...)

Voorwaarden

Het uitgangspunt voor het verlenen van planologische medewerking is altijd het bestemmingsplan. Overwegende de bovenstaande argumenten, hebben wij gemeend de medewerking in principe niet te moeten weigeren. Medewerking zal verlopen via een bestemmingsplanprocedure die een integrale belangenafweging vereist. Wij zijn derhalve in principe bereid medewerking te verlenen aan het verschuiven van de voorgevelrooilijn naar een positie van 45 m uit de as van de [a-straat] onder de voorwaarden dat:

(...)

4. woning B wordt ontwikkeld in de categorie ‘goedkope koop’ (tot € 200.000 v.o.n.);

(...)

6. woning B een oriëntatie krijgt op de [a-straat] ;

(...)

8. u een bijdrage betaalt aan het natuur- en landschapsfonds (Fonds Ligt op Groen) van € 5.180,- (zijnde € 2,-per m2 van het perceel waar woning B eventueel gaat komen).”

( viii) In reactie op het eerste principebesluit en een daarop volgende bespreking van 28 april 2006 heeft [verweerder] de gemeente in een bijlage bij een e-mail van 30 april 2006 onder meer bericht:

“
Zienswijze 1, minimale breedte van bouwperceel 40 meter

U gaat helaas voorbij aan onze eerste zienswijze (voorgevelrooilijn aan de [c-straatzijde] ) door te stellen dat de woning moet zijn gericht naar de [a-straat] omdat aan de [c-straat] geen ontsluiting mag plaatsvinden. Gezien de ontsluiting van de overige naastliggende woningen aan de [c-straat] (meesten ontsluiten naar de [b-straat] en [a-straat 1] ontsluit naar de [a-straat] ), lijkt deze oriëntatie geen argument om geen voorgevelrooilijn aan de [c-straatzijde] te kunnen vinden.

De minimale breedte van het bouwperceel dient op de voorgevelrooilijn en 25 meter daarachter 40 meter te bedragen.

In paragraaf 1 van uw brief (“Het bestemmingsplan geeft in principe duidelijke richtlijnen”) geeft u aan dat “het oppervlak van alle bestemmingsplanvlakken wel meetelt in de berekening van de oppervlakte aan bouwperceel”.

In onze zienswijze 1 en in de bijlage met maatvoering kiezen wij ditzelfde standpunt, hebben we aangegeven dat de totale breedte van het perceel 56 meter bedraagt en concluderen wij dat derhalve het perceel zonder meer kwalificeert als bouwperceel.

(...)”

( ix) In aansluiting op een overleg op 2 juni 2006 tussen [verweerder] en de gemeente heeft [verweerder] de gemeente per e-mail van 6 juni 2006 onder meer bericht:

“
Zienswijze 1” (voldoende oppervlakte, breedte en diepte bij voorgevelrooilijn aan de [c-straatzijde] )

In uw besluit concludeert u terecht dat het perceel gezien vanuit de voorgevelrooilijn aan de [c-straat] voldoende oppervlakte heeft en in de vergadering heb ik toegelicht dat het perceel ook voldoende breedte (tenminste 56 meter versus een vereiste breedte van 40 meter) en voldoende diepte (meer dan 25 meter versus een vereiste diepte van 25 meter) heeft.

Wij betreuren het dan ook dat deze zienswijze niet is meegenomen in uw standpuntbepaling.

In het gesprek heb ik begrepen dat deze zienswijze terzijde is gelegd omdat de oriëntatie/ontsluiting kennelijk ook bepalend is voor de voorgevelrooilijn. Los van de vraag of formeel de ontsluitingszijde bepalend is voor de te gebruiken voorgevelrooilijn wijs ik u er graag op dat de in de periode 1998-1999 naast ons gebouwde huizen aan de [c-straat] allen hun voorgevelrooilijn aan de [c-straatzijde] hebben maar zijn ontsloten aan de achterzijde ( [b-straat] ) respectievelijk aan de zijkant ( [a-straat] ). Door eenvoudig de bestaande werkwijze te volgen is op grond van zienswijze 1 het betreffende perceel al aan te merken als een bouwperceel op grond van het geldende bestemmingsplan. Uw college heeft alle rechten deze bestendige gedragslijn te volgen en wij hebben als burgers alle rechten deze werkwijze van uw College te verlangen.

(...)

Verzoek

Gezien deze ook in het gesprek van 2 juni jongstleden gegeven nadere toelichting is afgesproken dat wij uw College verzoeken de principe-uitspraak op grond van de aanvullende inzichten te herzien.

(...)”

( x) Bij brief van 13 juli 2006 (hierna: het tweede principebesluit) heeft de gemeente [verweerder] als volgt bericht:

“Op 6 juni 2006 heeft u per mail een herhaald verzoek ingediend bij het college van burgemeester en wethouders om een nieuwe principe-uitspraak te krijgen aangaande het realiseren van een woning op de hoek van de [a-straat] en de [c-straat] . (...)

Besluit

In onze vergadering van 4 juli 2006 hebben wij besloten om vast te houden aan ons eerste besluit van 18 april 2006. Dit betekent dat wij in principe, onder voorwaarden, medewerking willen verlenen aan het zodanig vaststellen van de voorgevelrooilijn langs de [a-straat] zodat de mogelijkheid voor het realiseren van een woning ontstaat. De volgende argumenten liggen aan ons besluit ten grondslag.

(...)

2. De bestemmingsplanmethodiek geeft heldere uiteenzetting

Hieronder zullen we u nogmaals een uitleg geven over de methodiek van het bestemmingsplan “Wilhelminapark 1974”.

Alleen op gronden met de bestemming ‘Verspreide bebouwing klasse C’ mogen eengezinswoningen met bijgebouwen worden opgericht, mits voldaan wordt aan bepaalde voorwaarden. Deze voorwaarden zijn de volgende:

1. het bouwperceeloppervlak moet tenminste 1.600 m2 bedragen;

2. de perceelbreedte moet tenminste 40 meter per woning bedragen;

3. de perceelbreedte is de kleinste van de beide afstanden tussen de zijdelingse perceelgrenzen, gemeten in de voorgevelrooilijn en op een afstand van 25 meter daarachter (een perceel is dus minimaal 25 m diep);

(...)

Aan voorwaarde 1 wordt in de huidige situatie voldaan, aangezien het oppervlak van de bestemmingsvlakken “Voorerfklasse A” en “Bermen, openbaar groen of plantsoen” meetellen in de berekening van het oppervlakte aan bouwperceel.

(...)

3. Uw mail van 6 juni 2006 geeft geen nieuwe argumenten

(...)

Onze reactie op uw argumenten uit de e-mail van 6 juni 2006 is het volgende:

1. De oriëntatie en ligging van de nieuw te bouwen woning moet gericht zijn en blijven op de [a-straat] . Het is nu en in de toekomst onwenselijk om de woning te ontsluiten (of de suggestie te wekken c.q. de mogelijkheid open te laten) op de [c-straat] . Hoewel het bestemmingsplan op deze locatie feitelijk twee voorgevelrooilijnen kent, blijven wij bij het standpunt dat moet worden uit gegaan van een oriëntatie en daarmee een voorgevelrooilijn gericht op de [a-straat] . (...)

2. (...)

Om toch medewerking te verlenen én om eenduidig naar de toekomst toe elke discussie over afstanden en rooilijnen te elimineren, is een partiële herziening van het bestemmingsplan de enige weg. Het doel van deze herziening is de verschuiving van de voorgevelrooilijn richting de [a-straat] en het vergroten van het bestemmingsvlak “Verspreide bebouwing klasse C”. Hiermee werken wij maximaal mee aan uw wensen, zonder onzorgvuldig te handelen in vergelijking met andere gevallen. Wij zullen te zijner tijd voor de partiële herziening een op zichzelf staand besluit nemen.

Voorwaarden

Wij willen meewerken aan een partiële herziening van het bestemmingsplan met als doel de verschuiving van de voorgevelrooilijn richting de [a-straat] , onder de volgende voorwaarden, conform ons principebesluit van 18 april 2006:

[Hier volgen de voorwaarden die ook zijn opgenomen in liet eerste principebesluit]

Hoe nu verder?

De fase van principeverzoek is nu afgerond. Wij verzoeken u binnen twee weken na dagtekening van deze briefschriftelijk kenbaar te maken of u de herzieningsprocedure voor het verschuiven van de rooilijn wenst te starten. (...)

U kunt ook een 1e fase bouwvergunning aanvragen. (...)”

( xi) Op 4 oktober 2006 heeft [verweerder] het bouwperceel verkocht aan [betrokkene 1] voor € 400.000,-. Artikel 3.1 van de koopovereenkomst luidde:

“De akte van levering zal gepasseerd worden op
1 maart 2009 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van [het notariskantoor] B.V. (...) maar niet eerder dan dat er een stuk is waaruit blijkt dat de gemeente Brummen erkent ofwel dat het bestemmingsplan de bouw van een woning op het verkochte toelaat ofwel de gemeente Brummen haar medewerking heeft verleend aan de voorgenomen verschuiving van de voorgevelrooilijn waarna zij tot dezelfde bevestiging komt.

Indien als gevolg van de hierboven genoemde voorwaarde levering op 1 maart 2009 niet mogelijk is, vindt de levering plaats zodra deze voorwaarde is vervuld, waarbij een stijging van de verkoopprijs van 10% per jaar (of een evenredig deel daarvan) wordt gehanteerd.

Indien de hierboven genoemde voorwaarde op 1 maart 2011 nog niet is vervuld, treden partijen gedurende 6 maanden nader met elkaar in overleg om te bezien of levering alsnog mogelijk gemaakt kan worden. Indien dit niet mogelijk is, is ieder der partijen gerechtigd, zonder enige schadevergoeding de overeenkomst te ontbinden.”

• xii) Op 4 oktober 2006 heeft [verweerder] ook het bestaande huis en de grond aan de [a-straat 1] verkocht aan [betrokkene 1] voor € 675.000,-. Levering heeft plaatsgevonden bij notariële akte van 1 november 2006, welke akte op dezelfde datum is ingeschreven in de openbare registers.
• xiii) Op 2 februari 2007 heeft [verweerder] een bouwvergunning aangevraagd voor de bouw op het perceel van een woning met oriëntatie op de [a-straat] .
• xiv) Bij brief van 12 juni 2007 heeft de gemeente [verweerder] onder meer bericht:

“Op 2 februari jl. hebben wij uw aanvraag om bouwvergunning ontvangen voor het oprichten van een woning op het perceel aan de [a-straat] , naast de woning aan de [c-straat 1] .

(...)

Uit bovengenoemde bepalingen volgt dat bij de bepaling van de breedte van het bouwperceel gemeten moet worden vanuit de voorgevelrooilijn en 25 meter daarachter. Op de bestemmingsplankaart zijn 2 voorgevelrooilijnen ingetekend. Eén parallel aan de [a-straat] en één parallel aan de [c-straat] . Uw bouwaanvraag ziet op het oprichten van een woning met een oriëntatie op de [a-straat] . Gemeten vanaf de voorgevelrooilijn parallel aan de [a-straat] kan slechts een diepte van maximaal 14 meter worden bereikt. Hieruit volgt dat niet wordt voldaan aan de voorwaarde dat een perceel minimaal 25 meter diep moet zijn. Voorts voldoet het bouwplan niet aan artikel 4 lid 2 onder e, de eis dat het bouwperceeloppervlak minimaal 1.600 m2 moet bedragen. In tegenstelling tot wat in onze brieven van 26 april en 13 juli 2006 werd aangegeven, wordt het oppervlak van de bestemming BOGP niet meegeteld bij de berekening van het oppervlak van het bouwperceel. Gronden met de bestemming “voorerf, klasse A” worden wél meegeteld.

(…)

Hoewel uw bouwplan betrekking heeft op een woning met een oriëntatie in de richting van de [a-straat] , gaan wij op uw verzoek ook in op de mogelijkheid om een woning te bouwen die is gericht naar de [c-straat] . Hierover het volgende. Gemeten vanuit de voorgevelrooilijn parallel aan de [c-straat] is het perceel dieper dan 25 meter. Aan de voorwaarde dat een bouwperceel een breedte moet hebben van tenminste 40 meter per woning kan echter niet worden voldaan. Gronden met de bestemming BOGP mogen immers niet worden meegenomen bij de bepaling van de breedte van een bouwperceel.

Op basis van de door u ingediende gegevens en de bestemmingsplankaart concluderen wij dat uw bouwperceel in strijd is met het bestemmingsplan. Slechts met een vrijstelling als bedoeld in artikel 19 lid 1 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening kan medewerking worden verleend. Zoals eerder aangegeven, zijn wij bereid om deze procedure op te starten. Het is ons op dit moment niet duidelijk of u bereid bent om dit traject in te gaan. Daarom vernemen wij graag zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk binnen 2 weken na verzending van deze brief, of u bereid bent om de ruimtelijke onderbouwing aan te leveren die op grond van artikel 19 lid 1 WRO is vereist.”

( xv) Bij brief van 10 oktober 2007 heeft [verweerder] aan de gemeente geschreven:

“Naar aanleiding van het gesprek dat ik hedenochtend had met [betrokkene 2] (waarbij [betrokkene 3] ten dele aanwezig was) zijn we tot de conclusie gekomen dat de ingediende gewijzigde tekeningen niet als een aanpassing van binnen de op 2 februari ingediende bouwaanvraag kunnen worden behandeld. (...)

Afgesproken is daarom dat de aanvraag van 2 februari jl. wordt ingetrokken hetgeen we bij deze doen. Bijgaand dienen wij zoals afgesproken een nieuwe aanvraag in die is georiënteerd op de [c-straatzijde] . (...)

Zoals besproken was het plan van 2 februari en ook de nieuwe aanvraag gericht op de vraag en de uitspraak van de gemeente daarop of het perceel aan de [c-straat] voldoende breed is om te kunnen kwalificeren als bouwperceel. Om die reden hebben wij ook reeds aangegeven dat wij geen goede ruimtelijke onderbouwing zullen aanleveren voor dit plan en wij wensen dan ook geen vrijstelling voor dit plan indien u tot de constatering komt dat het perceel onvoldoende breed is.

NB. Voor de oriëntatie naar de [a-straat] toe, ten aanzien waarvan de gemeente Brummen heeft aangegeven te willen meewerken aan een verschuiving van de voorgevelrooilijn, zullen wij een nieuw plan indienen. Voor dat plan zal dan wel een goede ruimtelijke onderbouwing worden gemaakt.”

• xvi) Op 10 oktober 2007 heeft [verweerder] een vergunning aangevraagd voor de bouw op het perceel van een woning met oriëntatie op de [c-straat] .
• xvii) Bij e-mail van 5 november 2007 heeft de gemeente [verweerder] als volgt bericht:

“Vorige week ontvingen wij het rapport van [betrokkene 4] m.b.t. het ecologisch advies. In uw brief van 10 oktober jl. geeft u aan dat u nog een nieuw bouwplan gaat indienen met een oriëntatie naar de [a-straat] .

Tot op heden hebben wij een dergelijk verzoek nog niet van u ontvangen. Op dit moment hebben wij formeel alleen uw bouwaanvraag van 10 oktober 2007 in behandeling. Naar verwachting zal deze binnenkort worden geweigerd.

Voordat wij ingaan op het rapport van [betrokkene 4] , zult u alsnog het nieuwe plan moeten indienen, op basis waarvan de artikel 19 lid 1 procedure wordt gevoerd. Dit kan in de vorm van een schetsplan, of in de vorm van een (gefaseerde) aanvraag om bouwvergunning.

Wellicht ervaart u dit als een overbodige en formele stap, maar gezien de voorgeschiedenis lijkt het ons verstandig om op dit punt “met een schone lei” te beginnen.

(…)”

( xviii) Bij besluit van 14 november 2007 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente (hierna: B&W) de door [verweerder] aangevraagde bouwvergunning voor het bouwen van een woning aan de [c-straat] te [plaats] geweigerd wegens strijd met het bestemmingsplan (hierna ook: het primaire besluit). Voor die strijd zijn in het besluit twee gronden genoemd: (i) de woning is gedeeltelijk geprojecteerd op de bestemming “voorerf klasse A” en (ii) het bouwperceel is niet 40 meter breed. Grond (i) berustte op de opvatting van B&W over de loop van de voorgevelrooilijn ten opzichte van de [a-straat] . ^[3] Onderdeel van het besluit was om geen onderzoek te doen naar eventuele vrijstellingsmogelijkheden, omdat [verweerder] heeft aangegeven geen vrijstelling te wensen.

• xix) Bij brief van 20 december 2007 van zijn advocaat aan de gemeente heeft [verweerder] bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit.
• xx) Bij besluit van 16 april 2008 hebben B&W het bezwaar ongegrond verklaard en het bestreden besluit gehandhaafd (hierna ook: de beslissing op bezwaar). Dit besluit was echter nog alleen gebaseerd op de weigeringsgrond dat het bouwperceel niet breed genoeg is. Op advies van hun commissie voor de bezwaarschriften hebben B&W de weigeringsgrond die gebaseerd was op de loop van de voorgevelrooilijn, laten vervallen. De commissie was van oordeel dat de loop van die lijn onduidelijk is en dat de onjuistheid van het standpunt van [verweerder] over die loop, onvoldoende was onderbouwd in het primaire besluit.

( xxi) In een brief van 14 juli 2008 heeft de gemeente aan [verweerder] geschreven:

“Inmiddels is gebleken dat op privaatrechtelijk gebied onduidelijkheid bestaat over de beschikbaarheid cq. het eigendom van een hierbij betrokken strook grond. Met deze brief informeren wij u dat tot het moment definitief uitsluitsel kan worden gegeven over de privaatrechtelijke situatie de verdere behandeling van de planologische procedure wordt aangehouden. (...)”

( xxii) Bij brief van 1 augustus 2008 heeft de advocaat van [verweerder] aan de gemeente geschreven:

“In het hiernavolgende zal ik uiteenzetten waarom [verweerder] eigenaar is geworden van de bewuste strook grond. (...) Er is dan ook maar één conclusie mogelijk en dat is dat [verweerder] door verjaring eigenaar is van de bewuste strook grond.

(...)

Voorstel

Vanwege het feit dat [verweerder] van mening is dat enerzijds het geen ‘chique’ manier is geweest waarop de eigendom is overgegaan, en anderzijds vanwege het feit dat er (op grond van de correspondentie van de gemeente) kennelijk geen andere mogelijkheid is om de vrijstellingsprocedure voort te zetten, is [verweerder] bereid de bewuste strook grond aan de gemeente om niet over te dragen, mits dan gelijktijdig een erfdienstbaarheid gevestigd wordt.”

( xxiii) Bij brief van 12 september 2008 heeft de gemeente de advocaat van [verweerder] geantwoord:

“Hierbij bericht ik u dat het namens [verweerder] schriftelijk gedane voorstel van 1 augustus 2008 wordt aanvaard, mits uw cliënt instemt met de navolgende aanvullingen en wijzigingen van het voorstel.

Aanvullingen en wijzigingen van het voorstel 1 augustus 2008

(...)

2. De kosten gemoeid met het opstellen, uitvoeren en inschrijven van de akte van erfdienstbaarheid is voor rekening van uw cliënt.

(...)

Tot slot bericht ik u en wellicht ten overvloede dat ik na inschrijving van de akte erfdienstbaarheid in de openbare registers en ondertekening van de onderhoudsovereenkomst de afdeling Ruimte bericht dat er een definitief uitsluitsel over de privaatrechtelijke situatie is bereikt, en dat er op die gronden geen reden meer is voor aanhouding van de planologische procedure. (...)”

• xxiv) Bij notariële akte van 11 december 2008, opgemaakt tussen enerzijds [verweerder] en zijn echtgenote en anderzijds de gemeente, is door [verweerder] een perceel grond langs de [a-straat] , waarvan hij door verjaring eigenaar was geworden, aan de gemeente teruggeleverd tegen betaling van € 1,-, waarbij erfdienstbaarheden ten gunste van [verweerder] zijn gevestigd.
• xxv) [verweerder] heeft tegen de beslissing op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 18 februari 2009 ongegrond verklaard. Zij heeft onder meer overwogen dat tussen partijen niet in geschil is dat het bouwperceel, gevormd door de perceelsgedeelten met de bestemmingen “Verspreide bebouwing klasse C” en “Voorerf klasse A”, minder dan 40 meter breed is.
• xxvi) De hiervoor onder (xi) en (xii) genoemde [betrokkene 1] (de koper van zowel het bouwperceel als het perceel [a-straat 1] ) was bestuurder en enig aandeelhouder van Uitzendbureau Draco B.V. Deze vennootschap is op 23 april 2009 failliet verklaard.
• xxvii) [verweerder] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de rechtbank van 18 februari 2009. De Afdeling heeft bij uitspraak van 11 november 2009 het hoger beroep gegrond verklaard, de uitspraak van de rechtbank en de beslissing op bezwaar van B&W vernietigd en B&W opgedragen een nieuw besluit te nemen, met inachtneming van de uitspraak van de Afdeling. De Afdeling heeft overwogen dat, gelet op de ruime omschrijving in de planvoorschriften van het begrip ‘bouwperceel’, er geen reden is om aan te nemen dat gronden met de bestemming ‘bermen, openbaar groen of plantsoen’ uitgesloten zijn van de berekening van de breedte van een bouwperceel en dat het feit dat op gronden met die bestemming geen gebouwen ten behoeve van de woonfunctie zijn toegelaten, niet betekent dat deze gronden niet kunnen worden meegenomen bij de berekening van de breedte van het bouwperceel. Voorts heeft de Afdeling vastgesteld dat uitgaande van deze betekenis van het begrip ‘bouwperceel’ het perceel van [verweerder] voldoende breed is en diens aanvraag van bouwvergunning in dat opzicht dus niet in strijd is met het bestemmingsplan.

( xxviii) Bij besluit van 17 december 2009 hebben B&W, onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling, het primaire besluit herroepen en alsnog een reguliere bouwvergunning 1e fase aan [verweerder] verleend voor het bouwen van een woning op het bouwperceel, met oriëntatie op de [c-straat] . ^[6]

• xxix) Bij besluit van 1 juli 2010 hebben B&W met toepassing van art. 19 lid 3 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO (oud)) aan [verweerder] vrijstelling verleend van het bestemmingsplan voor het uitbreiden van een woning op het bouwperceel met oriëntatie op de [c-straat] .
• xxx) Voor de bouw van een woning op het perceel met de oriëntatie aan de [a-straat] is uiteindelijk geen vrijstellings- of herzieningsprocedure doorlopen.
• xxxi) Bij e-mail van 23 mei 2012 heeft [verweerder] de gemeente onder meer bericht:

“Wij zijn het voortdurende gedraai van de gemeente Brummen omtrent deze bouwpercelen en de schade die voor ons hieruit voortvloeit meer dan zat. De gemeente Brummen brengt ons op diverse manieren schade toe waarvoor wij de gemeente verantwoordelijk houden en aansprakelijk stellen. (...)

Wij hebben de betreffende claim inmiddels in handen gegeven van onze advocaat. Deze claim betreft onder meer maar niet uitsluitend de schade als gevolg van de onrechtmatige daad aangaande het indertijd weigeren van de bouwvergunning op de hoek [c-straat] / [a-straat] . (...)”

• xxxii) Bij brief van 10 juli 2013 van zijn advocaat heeft [verweerder] de gemeente aansprakelijk gesteld voor schade die hij stelt te hebben geleden als gevolg van de onrechtmatige weigering van de bouwvergunning bij het besluit van 14 november 2007.
• xxxiii) De raad van de gemeente heeft op 25 oktober 2012 het bestemmingsplan Wilhelminapark-Palisiumpark vastgesteld. Het bouwperceel is gelegen binnen de gebiedsaanduiding “Geluidzone – Industrie”. Op grond van artikel 17 van de bij dat bestemmingsplan behorende regels is het niet toegestaan om in de geluidzone, waaronder dus het bouwperceel, woningen te bouwen.
• xxxiv) Een makelaar heeft de onderhandse verkoopwaarde (vrij van huur en gebruik) van het bouwperceel per 1 juli 2006 getaxeerd op € 450.000,-, per 1 januari 2010 op € 300.000,- en per 1 oktober 2014 op € 235.000,-. Een andere makelaar heeft de marktwaarde van het perceel per 31 maart 2015 getaxeerd op € 303.000,-.

2.2

[verweerder] heeft bij de deze procedure inleidende dagvaarding van 29 oktober 2014 de gemeente gedagvaard voor de rechtbank Gelderland. [verweerder] heeft gevorderd, kort gezegd en voor zover in cassatie van belang, voor recht te verklaren dat de gemeente onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld met het primaire besluit en de beslissing op bezwaar, alsook onrechtmatig heeft gehandeld in de voorfase in de periode 2005-november 2007, en om de gemeente te veroordelen tot schadevergoeding. Bij de vordering en onderbouwing daarvan heeft [verweerder] onderscheid gemaakt tussen de schade waarvan hij vergoeding vordert vanwege (i) het primaire besluit, (ii) de beslissing op bezwaar en (iii) het handelen van de gemeente in de voorfase, en (iv) op grond van art. 6:96 lid 2 BW. Voorts heeft [verweerder] vernietiging gevorderd van de aan de leveringsakte van 11 december 2008 (zie hiervoor in 2.1 onder (xxii)-(xxiv)) ten grondslag liggende koopovereenkomst met betrekking tot de strook grond, alsmede medewerking door de gemeente aan teruglevering van deze strook grond. ^[7]

2.3

Aan deze vorderingen heeft [verweerder] , kort weergegeven en voor zover in cassatie van belang, het volgende ten grondslag gelegd. Met de vernietiging van het besluit op bezwaar door de Afdeling en de daarop gevolgde herroeping van het primaire besluit door B&W en het alsnog verlenen van de gevraagde bouwvergunning staat de onrechtmatigheid van het primaire besluit en de beslissing op bezwaar vast. ^[8]

Wat betreft de voorfase treft de gemeente verschillende verwijten. Uit de uitspraak van de Afdeling blijkt dat het aanvankelijk in de voorfase door de gemeente ingenomen standpunt dat de bestemming ‘bermen, openbaar groen of plantsoen’ geen onderdeel vormt van het ‘bouwperceel’ in de zin van het bestemmingsplan, evident onjuist was. De gemeente heeft in de voorfase verschillende standpunten ingenomen over de loop van de voorgevelrooilijn aan de zijde van de [a-straat] . De genoemde argumenten van stedenbouw en verkeersveiligheid konden geen grond zijn om een te bouwen woning met de oriëntatie op de [c-straat] te weigeren. De gemeente heeft [verweerder] bovendien in de voorfase moedwillig een verkeerde hoek in geduwd door het standpunt in te nemen dat realisatie van het gewenste bouwplan enkel door middel van een planologische procedure mogelijk was, waaraan de gemeente alleen wilde meewerken bij oriëntatie op de [a-straat] en waaraan de gemeente bovendien onredelijke voorwaarden stelde. Daardoor zag [verweerder] zich gedwongen om te trachten een vergunning te krijgen voor een woning die richting de [a-straat] was georiënteerd en daartoe een ruimtelijke onderbouwing aan te leveren. Van de onredelijke voorwaarden maakte deel uit dat van [verweerder] werd verlangd om medewerking te verlenen aan de levering van de hiervoor in 2.1 onder (xxii)-(xxiv) genoemde strook grond. Die medewerking is ook ex art. 3:44 BW vernietigbaar wegens misbruik van omstandigheden. ^[9]

2.4

Bij vonnis van 10 februari 2016 heeft de rechtbank de gemeente veroordeeld tot betaling aan [verweerder] van € 73.348,74, onder afwijzing van het meer of anders gevorderde. ^[10] De rechtbank heeft met betrekking tot de voorfase als volgt overwogen: ^[11]

“de voorbereidingsfase

4.1.

[verweerder] stelt dat de Gemeente reeds in de voorfase onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld doordat ze niet de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die zij in acht had moeten nemen c.q. inbreuk heeft gemaakt op het eigendomsrecht van [verweerder] . Hij verwijst daarbij onder meer naar het arrest Noord-Brabant/ […] (HR 26 november 1999, NJ 2000, 561) (…)

(…)

4.3.

Voorop wordt gesteld dat handelen in een vooroverlegfase niet per definitie onrechtmatig is omdat een later besluit, waarin hetzelfde standpunt is gevolgd als in de voorfase, is vernietigd of herroepen (zie het eerdergenoemde arrest Noord-Brabant/ […] ). Daarnaast levert het verstrekken van onjuiste of onvolledige informatie door een gemeente niet altijd een onrechtmatige overheidsdaad op. In dit verband is relevant hetgeen de Hoge Raad heeft geoordeeld in zijn arrest van 25 mei 2012 (NJ 2012, 340, ’s-Hertogenbosch/ […] ). Daar betrof het de vraag of een gemeente onjuiste of onvolledige inlichtingen had gegeven aan een belanghebbende, naar aanleiding van een door deze gedaan verzoek over de mogelijkheden die haar regelgeving – in dat geval een bestemmingsplan – die belanghebbende bood en of die gemeente om die reden onrechtmatig had gehandeld jegens belanghebbende. Het antwoord op die vraag hangt af van de omstandigheden van het geval, waaronder in de eerste plaats de inhoud van het gedane verzoek en hetgeen de gemeente daaromtrent heeft moeten begrijpen, en de aard en inhoud van de door de gemeente in antwoord daarop gegeven inlichtingen en hetgeen de belanghebbende daaromtrent heeft moeten begrijpen. Eerst indien de belanghebbende in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs erop heeft mogen vertrouwen dat hem juiste en volledige inlichtingen met een bepaalde inhoud werden gegeven, kan plaats zijn voor het oordeel dat het verstrekken van die inlichtingen, indien deze onjuist of onvolledig zijn, onrechtmatig is jegens de belanghebbende en dat de gemeente deswege jegens de belanghebbende aansprakelijk is doordat deze door die onjuiste of onvolledige inlichtingen, kort gezegd, op het verkeerde been is gezet.

4.4.

Geconstateerd kan worden dat het verzoek van [verweerder] dat voorafging aan beide principebesluiten duidelijk was. [verweerder] wilde weten of hij een bouwvergunning zou kunnen krijgen op het betreffende perceel, ofwel door oriëntatie van de woning naar de [c-straat] (zienswijze 1) ofwel door oriëntatie van de woning naar de [a-straat] (zienswijze 2). Hierop is niet slechts door een ambtenaar van de Gemeente gereageerd maar is door burgemeester en wethouders een principebesluit van vier pagina’s verzonden waarin is vermeld dat het verzoek van [verweerder] ‘aan minutieuze bestudering is onderworpen waarbij de door [verweerder] verstrekte bijlagen en alle voorgaande correspondentie zijn betrokken’. [verweerder] mocht er derhalve vanuit gaan dat zijn verzoek uitvoerig en zorgvuldig was bekeken en dat de brief was geaccordeerd door burgemeester en wethouders.

4.5.

In dit principebesluit is de volgende informatie gegeven:

- in de bestemmingsvlakken met de bestemming ‘Voorerfklasse A’ en BOGP mag niet worden gebouwd maar het oppervlak van deze vlakken telt wel mee in de berekening van de oppervlakte aan bouwperceel;

- vanuit oogpunt van stedenbouw en verkeersveiligheid is het niet gewenst de eventuele nieuw te bouwen woning te oriënteren op de [c-straat] ;

- de oriëntatie zal richting de [a-straat] (moeten) zijn; zienswijze 1 blijft buiten beschouwing;

- de ligging van de voorgevelrooilijn is niet eenduidig te bepalen maar volgens de gemeentelijke uitleg in het verleden loopt de voorgevelrooilijn langs de gevel van de woning en komt [verweerder] diepte en zijdelingse afstand te kort;

- een wijziging van het bestemmingsplan is noodzakelijk om de rooilijn te verschuiven;

- de Gemeente wil haar medewerking aan een wijzigingsprocedure in principe niet weigeren maar stelt daaraan een achttal voorwaarden.

4.6.

Dit besluit is in de eerste plaats onjuist aangezien een oriëntatie richting de [c-straat] mogelijk was en langs die weg zelfs een bouwvergunning moest worden verleend zonder dat een vrijstellingsprocedure noodzakelijk was. Dit standpunt van de Gemeente is niet alleen achteraf onjuist gebleken omdat de Afdeling dit heeft bepaald maar de Gemeente had ten tijde van het nemen van de principebesluiten reeds kunnen en ook moeten concluderen dat zij een onjuist standpunt innam. In deze besluiten heeft zij immers geoordeeld dat BOGP-vlakken meetellen voor de omvang van het bouwperceel. Dit had tot gevolg dat het perceel voldoende breedte (40 meter) had en aldus aan de planvoorschriften voldeed bij oriëntatie richting de [c-straat] . Overige weigeringsgronden waren er immers niet, zoals uiteindelijk ook is gebleken doordat de bouwvergunning na de uitspraak van de Afdeling is verleend. Het in de principebesluiten gebruikte argument, dat de Gemeente deze oriëntatie vanuit het oogpunt van stedenbouw en verkeersveiligheid niet wenselijk achtte en zij wilde dat de woning zou ontsluiten naar de [a-straat] , kan niet worden gevolgd nu als zodanig bestaande bouwmogelijkheden niet kunnen worden tegengehouden met een dergelijk algemeen argument als ‘het oogpunt van stedenbouw’, ook niet als daarmee is bedoeld het welstandscriterium in te roepen, terwijl wat betreft de verkeersveiligheid (waar het kennelijk over de uitweg ging) heeft te gelden dat niet valt in te zien waarom niet naar de [a-straat] uitgeweegd zou kunnen worden. Toen [verweerder] op 10 oktober 2007 een bouwvergunning aanvroeg met oriëntatie op de [c-straat] , werd deze dan ook niet geweigerd op stedenbouwkundige of verkeersveiligheidsgronden maar omdat het bouwperceel niet 40 meter breed zou zijn. In de voorfase had de Gemeente precies het tegengestelde standpunt ingenomen, namelijk: de lengte en breedte van het perceel is niet het probleem maar om stedenbouwkundige en verkeersveiligheidsredenen is een bouwvergunning met oriëntatie richting [c-straat] niet mogelijk.

4.7

De in de principebesluiten gegeven informatie ten aanzien van zienswijze 1 is dan ook niet alleen onjuist en ook ten tijde van het nemen van de besluiten al kennelijk onjuist, maar is tevens inconsistent en onvolledig. De Gemeente laat toetsing van zienswijze 1 aan het bestemmingsplan immers volledig achterwege. Zelfs nadat [verweerder] de Gemeente nogmaals en op juiste gronden heeft verzocht haar principebesluit te heroverwegen, eerst bij e-mail van 30 april 2006, daarna mondeling en daarna nog bij e-mail van 6 juni 2006 (…), blijft het antwoord van de Gemeente in haar tweede principebesluit onjuist en onvolledig. Zij schrijft daarin immers:

‘De oriëntatie en ligging van de nieuw te bouwen woning moet gericht zijn en blijven op de [a-straat] . Het is nu en in de toekomst onwenselijk om de woning te ontsluiten (of de suggestie te wekken c.q. de mogelijkheid open te laten) op de [c-straat] . Hoewel het bestemmingsplan op deze locatie feitelijk twee voorgevelrooilijnen kent, blijven wij bij het standpunt dat moet worden uit gegaan van een oriëntatie en daarmee een voorgevelrooilijn gericht op de [a-straat] . (…)’

4.8.

Onder de gegeven omstandigheden heeft [verweerder] uit de standpunten van de Gemeente mogen afleiden dat zij hem geen bouwvergunning zou verlenen voor een woning met oriëntatie [c-straat] , ook al heeft de Gemeente die bouwvergunning uiteindelijk geweigerd om een andere reden dan zij in het principebesluit als reden aangaf. Zij heeft [verweerder] doen geloven dat een kostbare en met onzekerheden gepaard gaande vrijstellingsprocedure de enige optie vormde om eventueel een bouwvergunning te verkrijgen voor het perceel en heeft [verweerder] daarmee op het verkeerde been gezet. Hierdoor is [verweerder] onnodig kosten gaan maken om de vrijstellingsprocedure te kunnen doorlopen. Daarbij komt dat de Gemeente niet alleen veel maar tevens onredelijke voorwaarden stelde aan haar medewerking aan een vrijstellingsprocedure, zodat de door de Gemeente geschetste optie in feite een weinig realistische optie was. In het licht van het feit dat de Gemeente bij gelegenheid van het pleidooi heeft verklaard dat zij eigenlijk geen woningbouw op het perceel wenste, lijkt de conclusie tevens gerechtvaardigd dat de Gemeente bewust heeft aangestuurd op dit vrijstellingstraject om [verweerder] te ontmoedigen en zodoende haar doel te bereiken.

4.9.

Burgemeester en wethouders hebben derhalve onjuiste en onvolledige informatie gegeven op het verzoek van [verweerder] of op het perceel een woning met oriëntatie naar de [c-straat] mocht worden gebouwd. Deze informatie was bovendien sturend en misleidend met het kennelijke oogmerk om [verweerder] te dwingen te opteren voor een kostbare en tijdsintensieve vrijstellingsprocedure, in welk geval de Gemeente zelf voorwaarden kon stellen aan haar medewerking. De rechtbank merkt deze wijze van informatieverstrekking aan als onrechtmatig, welk onrechtmatig handelen aan de Gemeente kan worden toegerekend. Van een maatschappelijk zorgvuldig handelende gemeente mag worden verwacht dat zij, indien zij een haar voorgelegde vraag beantwoordt, zulks op nauwgezette, juiste en volledige wijze doet, waarvan in het onderhavige geval geen sprake is geweest.

4.10.

Het verweer van de Gemeente dat [verweerder] eenvoudigweg een bouwvergunning had kunnen aanvragen voor een woning met oriëntatie [c-straat] teneinde duidelijkheid te verkrijgen, gaat niet op. Dit verweer had mogelijk ten dele doel getroffen indien de Gemeente in haar principebesluit had aangegeven dat een bouwvergunning zou worden geweigerd in verband met de onvoldoende breedte van het bouwperceel, dat dit standpunt voortvloeide uit haar interpretatie van het bestemmingsplan waar het ging om de vraag of BOGP-vlakken mochten meetellen bij het meten van het bouwperceel en dat als [verweerder] hierover een definitief antwoord wilde, hij een bouwvergunning kon aanvragen en dit aan de bestuursrechter kon voorleggen. De Gemeente heeft dit echter niet gedaan en heeft juist geconcludeerd dat de bouwvergunning niet zou stranden op het gebrek aan breedte maar om een andere (niet valide) reden. Met een andere interpretatie van het bestemmingsplan had dit niets van doen. Bovendien verzetten de eisen van redelijkheid en billijkheid zich ertegen dat de Gemeente zich geheel of ten dele zou kunnen disculperen met de stelling dat [verweerder] niet mocht vertrouwen op de juistheid van de mededelingen die de Gemeente gaf, nu zij stelde dat die gebaseerd waren op een minutieus onderzoek, zij bij herhaling haar onjuiste standpunt bleef huldigen, en zij [verweerder] een aanzienlijk bedrag (€ 2.100,40) aan leges in rekening heeft gebracht voor de onderhavige twee onjuiste principebesluiten.”

2.5

Op grond van dit oordeel heeft de rechtbank vergoeding van een aantal van de door [verweerder] gestelde schadeposten toewijsbaar geoordeeld, waaronder de kosten van de naar haar oordeel onnodig opgestelde ruimtelijke onderbouwing (€ 15.794,77), de notariskosten voor het leveren van een strook bosgrond langs de [a-straat] (€ 2.270,38) en in de voorfase gemaakte advocaatkosten (€ 8.797,42). Met betrekking tot de notariskosten heeft de rechtbank overwogen:

“4.26. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [verweerder] uit de mededeling in de brief van 14 juli 2008 dat de verdere behandeling van de planologische procedure wordt aangehouden tot het moment dat definitief uitsluitsel kan worden gegeven over de privaatrechtelijke situatie met betrekking tot de strook bosgrond in redelijkheid kunnen afleiden dat de Gemeente de overdracht van die strook bosgrond (dan wel enige andere privaatrechtelijke overeenkomst met betrekking tot die strook) als voorwaarde heeft gesteld aan haar planologische medewerking aan de bouw van een woning op het perceel met oriëntatie op de [a-straat] . Naar het oordeel van de rechtbank heeft [verweerder] deze kosten met betrekking tot de strook bosgrond betaald om te voldoen aan voorwaarden waaraan hij meende te moeten voldoen op grond van sturende en misleidende informatie van de Gemeente. Reeds daarom is de Gemeente op grond van onrechtmatige daad gehouden tot vergoeding als schade van deze kosten. Deze post is derhalve toewijsbaar.”

2.6

Met betrekking tot genoemde advocaatkosten overwoog de rechtbank:

“4.29 (…) [verweerder] (…) stelt dat een deel van de gevorderde advocaatkosten rechtstreeks toerekenbaar is aan het onrechtmatig handelen van de Gemeente in de voorbereidingsfase en vordert in dat kader vergoeding van € 8.797,42. (…)

4.30.

De rechtbank oordeelt hierover als volgt. Zoals hiervoor overwogen, heeft de Gemeente aan [verweerder] sturende en misleidende informatie gegeven en aldus onrechtmatig gehandeld. Voor de beoordeling van de op die grondslag ingestelde vordering tot vergoeding van gemaakte advocaatkosten, geldt de dubbele redelijkheidstoets, dat wil zeggen dat moet worden beoordeeld of de gevorderde kosten in redelijkheid zijn gemaakt en of de hoogte van de gemaakte kosten redelijk is. Het is naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk dat het optreden van de Gemeente ertoe heeft geleid dat [verweerder] een advocaat heeft ingeschakeld om hem bij te staan in de discussie met de Gemeente en dat [verweerder] daarvoor kosten heeft moeten maken. Deze kosten komen in aanmerking voor vergoeding als schade die [verweerder] heeft geleden als gevolg van de onrechtmatige daad van de Gemeente. Weliswaar is het voor deze fase gevorderde bedrag niet rechtstreeks te herleiden tot de facturen die zijn overgelegd als productie 27 bij dagvaarding, maar op basis van die facturen, die gezien de specificatie ervan onvoldoende gemotiveerd zijn betwist, is toch voldoende aannemelijk dat [verweerder] in dit verband kosten heeft gemaakt tot het gevorderde bedrag. De vordering zal daarom worden toegewezen.”

2.7

Met betrekking tot de door [verweerder] gevorderde vergoeding wegens een lagere verkoopprijs van het bouwperceel en het perceel [a-straat 1] aan [betrokkene 1] heeft de rechtbank overwogen:

“4.31. [verweerder] maakt aanspraak op vergoeding van € 55.000,- en € 50.000,-. Daartoe stelt hij dat hij gelet op de onjuiste en onrechtmatige mededelingen van de Gemeente in de vooroverlegfase gedwongen is geweest de prijs van het huis aan de [a-straat 1] te verminderen van € 730.000,- tot € 675.000,- derhalve met € 55.000,- en de prijs van de bouwkavel van € 450.000,- tot € 400.000,-, derhalve met € 50.000,-. (…)

4.32.

Op grond van de stellingen van [verweerder] , die deels steunen op in het geding gebrachte verklaringen en niet voldoende gemotiveerd zijn betwist, komt het volgende vast te staan. [betrokkene 1] was geïnteresseerd in de aankoop van de bouwkavel om daarop een huis te bouwen. Hij was tevens geïnteresseerd in de aankoop van het naast de bouwkavel gelegen huis, met de bedoeling het weer te verkopen na de bouw van het huis op de bouwkavel. Beide aankopen hingen aldus met elkaar samen. [verweerder] heeft de bouwkavel te koop aangeboden voor € 450.000,- en het huis voor € 730.000,-. Partijen zijn het vervolgens eens geworden over koopprijzen van respectievelijk € 425.000,- en € 700.000,-. Van samenhang tussen enerzijds de onderhandelingen die tot deze prijzen hebben geleid en anderzijds de onrechtmatige daad van de Gemeente is onvoldoende gebleken. Vervolgens is van de overeengekomen prijs voor de bouwkavel en van die voor het huis € 25.000,- afgehaald. Dit is gedaan omdat [betrokkene 1] de bouwkavel niet eerder wilde afnemen dan nadat duidelijk zou zijn dat de Gemeente ermee zou instemmen dat er op de bouwkavel zou worden gebouwd. Om die reden zijn de prijzen voor de bouwkavel en het huis met € 25.000,- verminderd en is een lange leveringstermijn voor de bouwkavel overeengekomen met een per jaar stijgende prijs. Deze afspraak zou niet nodig zijn geweest als de Gemeente [verweerder] direct correct had geïnformeerd. Het huis is geleverd op 1 november 2006. De bouwkavel is niet geleverd en de koopprijs is niet betaald. Dit leidt tot de conclusie dat een bedrag van € 25.000,- als schade voor vergoeding in aanmerking komt.”

2.8

De rechtbank heeft het primaire besluit en de beslissing op bezwaar onrechtmatig geoordeeld in verband met de vernietiging door de Afdeling en de herroeping bij het besluit van 9 december 2009 (rov. 4.34). De door [verweerder] op grond van de onrechtmatigheid van dat besluit en die beslissing gevorderde vergoeding wegens het mislopen van de opbrengst uit de verkoop aan [betrokkene 1] , heeft de rechtbank niet toewijsbaar geoordeeld (rov. 4.39 en 4.45). Zij heeft daarover overwogen:

“4.38 (…) De door de Gemeente aan [verweerder] te betalen schadevergoeding moet zo worden begroot dat deze [verweerder] zo veel mogelijk in de toestand brengt waarin hij zou hebben verkeerd indien het schadeveroorzakende feit, in dit geval de onrechtmatige daad van de Gemeente die is gelegen in het in stand laten van het besluit van 14 november 2007 bij de beslissing op bezwaar van 16 april 2008, niet zou hebben plaatsgevonden. Dat brengt mee dat de omvang van de schade wordt bepaald door de toestand zoals deze in werkelijkheid is te vergelijken met de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien het schadeveroorzakende feit niet zou hebben plaatsgevonden (HR 26 maart 2010, LJN BL0539). Dat betekent voor het onderhavige geval dat een vergelijking zal worden gemaakt tussen de toestand waarin [verweerder] zou hebben verkeerd als de Gemeente hem op 16 april 2008 een bouwvergunning zou hebben verleend met de situatie waarin [verweerder] verkeerde op 17 december 2009. Op die datum verkeerde hij immers in de toestand waarin hij steeds had willen verkeren, namelijk in de toestand dat hij beschikte over een perceel met een bouwvergunning. Omstandigheden die zich na 17 december 2009 hebben voorgedaan, spelen bij de begroting van de schade daarom geen rol.

4.39.

In het onderhavige geval staat vast dat [verweerder] het perceel aan [betrokkene 1] had verkocht op 4 oktober 2006. Op dat moment stond niet vast dat er op het perceel zou mogen worden gebouwd. [verweerder] en [betrokkene 1] hebben met het oog daarop artikel 3.1 in de koopovereenkomst opgenomen (…). Volgens dat artikel zouden partijen pas gerechtigd zijn tot ontbinding van de koopovereenkomst (na overleg) als de gemeente op 1 maart 2011 nog niet had verklaard dat er op het perceel mocht worden gebouwd. Niettemin heeft [betrokkene 1] in maart 2009 tegen [verweerder] gezegd dat de deal niet doorging, waarbij [verweerder] zich heeft neergelegd. [verweerder] stelt daarover dat [betrokkene 1] vanwege het faillissement van zijn onderneming niet meer in staat was om af te nemen; hij wijst op het faillissementsverslag van 26 juli 2011 en op de verklaring van [betrokkene 1] van 9 oktober 2015. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [verweerder] daarmee onvoldoende toegelicht dat [betrokkene 1] niet in staat zou zijn geweest om af te nemen. Enig inzicht in de financiële situatie van [betrokkene 1] in maart 2009 kan immers niet worden verkregen uit een faillissementsverslag betreffende de onderneming van [betrokkene 1] (gevoerd in een besloten vennootschap) en ook niet uit de eigen verklaring van [betrokkene 1] . [verweerder] heeft gelegenheid gehad dit standpunt toe te lichten bij dagvaarding, ter comparitie en bij repliek, en nadat de Gemeente bij dupliek had betoogd dat uit het faillissement van de onderneming van [betrokkene 1] niet kan worden afgeleid dat [betrokkene 1] niet meer kon betalen ook bij pleidooi. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding [verweerder] alsnog in de gelegenheid te stellen zijn stellingen in dit opzicht nader toe te lichten. Bij deze stand van zaken wordt het voor rekening van [verweerder] gelaten dat de koopovereenkomst met [betrokkene 1] niet meer bestond toen de Gemeente de bouwvergunning op 17 december 2009 afgaf. Het moet er daarom voor worden gehouden dat het bouwperceel was verkocht zowel op het moment dat de bouwvergunning op 16 april 2008 werd geweigerd als op het moment dat deze werd verleend. De conclusie luidt dat [verweerder] in dit opzicht geen schade heeft geleden.”

2.9

Met betrekking tot de advocaatkosten in de beroepsfase heeft de rechtbank overwogen:

“4.41. In afwijking van hetgeen hij bij dagvaarding heeft gesteld (…), stelt [verweerder] bij repliek dat een deel van de schade bestaande uit advocaatkosten toerekenbaar is aan de onrechtmatigheid van de beslissing op bezwaar van 16 april 2008. Hij vordert in dat verband vergoeding van € 7.111,50. De Gemeente voert verweer als weergegeven bij de overeenkomstige vordering in de voorbereidingsfase.

4.42.

Deze vordering zal worden toegewezen op dezelfde grond als de vordering tot vergoeding van advocaatkosten in de voorbereidingsfase. De dubbele redelijkheidstoets geldt ook hier. Het is voldoende aannemelijk dat [verweerder] als gevolg van de onrechtmatige daad van de Gemeente in deze fase advocaatkosten heeft moeten maken. Weliswaar is het voor deze fase gevorderde bedrag niet rechtstreeks te herleiden tot de facturen die zijn overgelegd als productie 27 bij dagvaarding, maar op basis van die facturen, die gezien de specificatie ervan onvoldoende gemotiveerd zijn betwist, is toch voldoende aannemelijk dat [verweerder] in dit verband kosten heeft gemaakt tot het gevorderde bedrag. De vordering zal daarom worden toegewezen.”

2.1

Met betrekking tot de advocaatkosten in de bezwaarfase heeft de rechtbank overwogen:

“4.47. In afwijking van hetgeen hij bij dagvaarding heeft gesteld (…), stelt [verweerder] bij repliek dat een deel van de gevorderde advocaatkosten toerekenbaar is aan de onrechtmatigheid van het primaire besluit (14 november 2007). Hij vordert in dat verband vergoeding van € 9.333,75. De Gemeente voert verweer als weergegeven bij de overeenkomstige vordering in de voorbereidingsfase.

4.48.

Deze vordering zal worden toegewezen op dezelfde grond als de vordering tot vergoeding van advocaatkosten in de voorbereidingsfase. Ook hier geldt de dubbele redelijkheidstoets. Het is voldoende aannemelijk dat [verweerder] als gevolg van de onrechtmatige daad van de Gemeente ook in deze fase advocaatkosten heeft moeten maken. Weliswaar is ook het voor deze fase gevorderde bedrag niet rechtstreeks te herleiden tot de facturen die zijn overgelegd als productie 27 bij dagvaarding, maar op basis van die facturen, die gezien de specificatie ervan onvoldoende gemotiveerd zijn betwist, is toch voldoende aannemelijk dat [verweerder] in dit verband kosten heeft gemaakt tot het gevorderde bedrag. De vordering zal daarom worden toegewezen.”

2.11

De vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst en de daarmee samenhangende vordering tot teruglevering van de strook bosgrond heeft de rechtbank afgewezen omdat deze, naar zij oordeelde, verjaard is (rov. 4.60). De gevorderde verklaringen voor recht heeft de rechtbank afgewezen bij gebrek aan belang (rov. 4.61; zie ook rov. 4.34).

2.12

[verweerder] heeft van het vonnis van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. De gemeente heeft incidenteel hoger beroep ingesteld.

2.13

Bij eindarrest van 1 februari 2022 heeft het hof het eindvonnis van de rechtbank bekrachtigd, behalve, voor zover in cassatie van belang, voor zover het betreft de veroordeling van de gemeente tot betaling van de door de rechtbank vastgestelde schadevergoeding. ^[12] Opnieuw rechtdoende heeft het hof de gemeente veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 85.615,76 in hoofdsom, vermeerderd met wettelijke rente over het bedrag van € 355.500 vanaf 25 april 2006 tot 17 december 2009 en met wettelijke rente over € 71.750 vanaf 17 december 2009 tot de dag van algehele voldoening, alsmede tot betaling van wettelijke rente over de door de rechtbank toegewezen notaris- en advocaatkosten met ingang van eerdere data dan door de rechtbank waren bepaald.

2.14

Het hof heeft vier tussenarresten gewezen. Daarvan is het eerste, van 5 februari 2019, het belangrijkste. ^[13] In dit arrest heeft het hof over de
voorfase als volgt overwogen (cursiveringen in origineel):

“5.3 Maatgevend voor aansprakelijkheid van de Gemeente voor het verstrekken van onjuiste of onvolledige informatie in de voorbereidingsfase is de rechtsregel die de Hoge Raad heeft geformuleerd in rechtsoverweging 3.5.1 van zijn arrest van 25 mei 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW0219,
NJ 2012/340, ’s-Hertogenbosch/ […] :

‘
Het gaat in deze zaak om de vraag of een gemeente onjuiste of onvolledige inlichtingen heeft gegeven aan een belanghebbende, naar aanleiding van een door deze gedaan verzoek, over de mogelijkheden die haar regelgeving – in dit geval een bestemmingsplan – die belanghebbende biedt en of die gemeente om die reden onrechtmatig heeft gehandeld jegens de belanghebbende. Het antwoord op die vraag hangt af van de omstandigheden van het geval, waaronder in de eerste plaats de inhoud van het gedane verzoek en hetgeen de gemeente daaromtrent heeft moeten begrijpen, en de aard en inhoud van de door de gemeente in antwoord daarop gegeven inlichtingen en hetgeen de belanghebbende daaromtrent heeft moeten begrijpen. Eerst indien de belanghebbende in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs erop heeft mogen vertrouwen dat hem juiste en volledige inlichtingen met een bepaalde inhoud werden gegeven, kan plaats zijn voor het oordeel dat het verstrekken van die inlichtingen, indien deze onjuist of onvolledig zijn, onrechtmatig is jegens de belanghebbende en dat de gemeente deswege jegens de belanghebbende aansprakelijk is doordat deze door die onjuiste of onvolledige inlichtingen, kort gezegd, op het verkeerde been is gezet. ’

5.4

In licht licht van dit criterium is het van belang vast te stellen wat [verweerder] aan de Gemeente heeft gevraagd en wat de Gemeente uit die vraag heeft moeten begrijpen alsmede wat voor antwoorden/inlichtingen de Gemeente naar aanleiding van die vraag aan [verweerder] heeft gegeven en wat laatstgenoemde daarover heeft moeten begrijpen. [verweerder] heeft op 19 april 2005 aan B&W verzocht het perceel grond, gelegen in de hoek [c-straat] - [a-straat] in [plaats] te kwalificeren als bouwperceel ten behoeve van een woning. Daarop is op 9 augustus 2005 een negatief antwoord gekomen: metend langs de [c-straat] is het bouwperceel onvoldoende breed (geen 40 meter) en metend langs de [a-straat] is het bouwperceel onvoldoende diep (geen 25 meter). De conclusie die dan vervolgens door B&W wordt getrokken luidt dat ‘het perceel aan de hoek [c-straat] - [a-straat] te [plaats] niet kan worden gekwalificeerd als een bouwperceel waarop een woning kan worden gerealiseerd.’

Daarna hebben diverse besprekingen tussen [verweerder] en de Gemeente plaatsgevonden. Op 16 februari 2006 heeft [verweerder] een ‘verzoek tot principebesluit’ bij B&W ingediend, waarbij hij hun heeft verzocht het bouwperceel formeel aan te duiden als bouwkavel en een standpunt in te nemen over de ligging van de voorgevelrooilijn. In het kader van dit laatste verzoek heeft [verweerder] twee zienswijzen naar voren gebracht. Uitgaande van de voorgevelrooilijn aan de [c-straat] (zienswijze 1) moet het perceel grond volgens hem zonder meer als een bouwperceel worden gekwalificeerd en uitgaande van de voorgevelrooilijn aan de [a-straat] (zienswijze 2) heeft hij B&W verzocht medewerking te verlenen aan het verschuiven van deze lijn. In het eerste principebesluit (brief van 25 april 2006) hebben B&W aan [verweerder] bericht dat zijn verzoek om een principe-uitspraak te krijgen over de kwalificatie van een gedeelte van zijn grond als bouwperceel en de ligging van de voorgevelrooilijn ‘aan minutieuze bestudering is onderworpen waarbij de door u verstrekte bijlagen en alle voorgaande correspondentie zijn betrokken’. Volgens B&W zijn er in theorie twee voorgevelrooilijnen denkbaar: één parallel aan de [c-straat] en één parallel aan de [a-straat] . Vanuit het oogpunt van stedenbouw en verkeersveiligheid is het, aldus B&W, niet gewenst de eventueel nieuw te bouwen woning te oriënteren op de [c-straat] , dus blijft de oriëntatie op de [a-straat] over. B&W zijn in principe, onder voorwaarden, bereid hun medewerking te verlenen aan het verschuiven van de voorgevelrooilijn waardoor een bouwkavel ontstaat waarvoor [verweerder] een aanvraag om partiële bestemmingsplanherziening kan indienen. In reactie op dit eerste principebesluit heeft [verweerder] op 6 juni 2006 B&W verzocht om het besluit te herzien omdat het desbetreffende perceel volgens hem zowel met voorgevelrooilijn aan de [c-straat] als aan de [a-straat] op grond van het bestemmingsplan zonder meer als een bouwperceel is aan te merken. Bij brief van 13 juli 2006 (het tweede principebesluit) hebben B&W geantwoord dat de oriëntatie en de ligging van de nieuw te bouwen woning gericht moeten zijn en blijven op de [a-straat] en dat het nu en in de toekomst onwenselijk is de woning te ontsluiten op de [c-straat] , waarmee zij vasthouden aan het eerste principebesluit.

Op 2 februari 2007 heeft [verweerder] een bouwvergunning voor de bouw van een woning met oriëntatie op de [a-straat] aangevraagd, welke aanvraag is afgewezen wegens strijd met het bestemmingsplan. Op verzoek van [verweerder] hebben B&W zich – hoewel het bouwplan betrekking had op een woning met oriëntatie op de [a-straat] – uitgelaten over de mogelijkheid om een woning te bouwen gericht op de [c-straat] . Die mogelijkheid is er volgens B&W niet omdat het bouwperceel niet breed genoeg is, omdat gronden met bestemming BOPG (…) niet mogen worden meegenomen bij de bepaling van de breedte van een bouwperceel. Bij deze afwijzing hebben B&W vermeld dat slechts met een vrijstelling als bedoeld in artikel 19 lid 1 van de WRO (oud) medewerking kan worden verleend. [verweerder] heeft hierop de aanvraag ingetrokken, waarna hij op 10 oktober 2007 een vergunning voor de bouw van een woning met oriëntatie op de [c-straat] heeft ingediend.

Bij besluit van 14 november 2007 hebben B&W de bouwvergunning geweigerd omdat de te bouwen woning aan de [c-straat] gedeeltelijk is geprojecteerd op de bestemming “voorerf klasse A” (omdat de woning is georiënteerd op de [c-straat] betekent dit volgens B&W dat de ligging van de voorgevelrooilijn evenwijdig is aan de [a-straat] en dat daarmee de te bouwen woning gedeeltelijk is geprojecteerd op de bestemming ‘voorerf klasse A, bestemd voor groenaanleg) en omdat het bouwperceel niet 40 meter breed is. Dit standpunt hebben B&W in bezwaar (bij besluit van 16 april 2008) gehandhaafd, met dien verstande dat dit weigeringsbesluit alleen nog is gebaseerd op de grond dat het bouwperceel niet breed genoeg is. Nadat de rechtbank Zutphen het beroep van [verweerder] tegen dit besluit van 16 april 2008 ongegrond heeft verklaard, heeft de Afdeling op 11 november 2009 het daartoe strekkende hoger beroep van [verweerder] gegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank Zutphen en het besluit van 16 april 2008 vernietigd. Daarbij heeft de Afdeling kort gezegd overwogen dat er geen reden is om de gronden met de bestemming bermen, openbaar groen of plantsoen resp. gronden waarop geen gebouwen ten behoeve van de woonfunctie zijn toegelaten, van de berekening van de breedte van een bouwperceel uit te sluiten.

5.5

Uit het voorgaande volgt dat het verzoek van [verweerder] dat voorafging aan beide principebesluiten duidelijk was. [verweerder] wilde weten of hij een bouwvergunning zou kunnen krijgen op het bouwperceel, ofwel door oriëntatie van de woning naar de [c-straat] ofwel door oriëntatie van de woning naar de [a-straat] . Hierop is niet slechts door een ambtenaar van de Gemeente gereageerd, maar is door B&W een principebesluit van vier pagina’s verzonden waarin is vermeld dal het verzoek van [verweerder] ‘aan minutieuze bestudering is onderworpen waarbij de door u verstrekte bijlagen en alle voorgaande correspondentie zijn betrokken’. [verweerder] mocht er derhalve vanuit gaan dat zijn verzoek uitvoerig en zorgvuldig was bekeken, temeer daar de brief afkomstig was van B&W. Achteraf is gebleken dat de informatie in beide principebesluiten onjuist was omdat een oriëntatie richting de [c-straat] volgens de Afdeling mogelijk was en langs die weg zelfs een bouwvergunning
moest worden verleend zonder dat een vrijstellingsprocedure nodig was. De in beide principebesluiten gegeven informatie is niet alleen onjuist, maar ook onvolledig. Zelfs nadat [verweerder] meermaals gemotiveerd en op juiste gronden had verzocht het eerste principebesluit te herzien, liet de Gemeente toetsing van zienswijze 1 volledig achterwege [het hof verwijst hier naar de hiervoor in 2.1 onder (x) geciteerde brief van de gemeente]. Onder deze omstandigheden mocht [verweerder] redelijkerwijs uit de standpunten van de Gemeente afleiden dat zij hem geen bouwvergunning zou verlenen voor een woning met oriëntatie op de [c-straat] en restte hem slechts nog de optie een vrijstellingsprocedure te doorlopen ten behoeve van een woning met oriëntatie op de [a-straat] , met de daarmee gepaard gaande kosten. Deze wijze van informatieverstrekking, waarbij de Gemeente bovendien in de voorbereidingsprocedure tegengestelde standpunten innam, zoals hierboven is uiteengezet onder meer ten aanzien van de breedte van het bouwperceel, acht het hof onrechtmatig, welk onrechtmatig handelen aan de Gemeente kan worden toegerekend. Door deze onjuiste en onvolledige informatie heeft de Gemeente [verweerder] op het verkeerde been gezet en hem op het spoor van een vrijstellingsprocedure voor een woning met oriëntatie op de [a-straat] gezet, terwijl hem een bouwvergunning met oriëntatie op de [c-straat] verleend had moeten worden. Het door [verweerder] gemotiveerd betwiste verweer van de Gemeente dat zij in de aan de principebesluiten voorafgaande besprekingen wel degelijk tegen [verweerder] heeft gezegd dat ook voor de bouwvergunningverlening voor een woning met een oriëntatie op de [c-straat] een vrijstelling of een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk was, maar dat zij om planologische redenen (verkeersveiligheid en stedenbouwkundige kwaliteit) hieraan geen medewerking wilde verlenen, doet niet aan het onrechtmatig handelen van de inhoud af. [verweerder] mocht immers, zoals hiervoor uiteengezet, op goede gronden op de inhoud van de (schriftelijke) principebesluiten afgaan. Bovendien is ook dat standpunt van de Gemeente onjuist, omdat het door [verweerder] ter beoordeling voorgelegde bouwplan met oriëntatie op de [c-straat] , zoals gepresenteerd in de brieven van 16 februari 2006 en 30 april 2006, niet in strijd met het bestemmingsplan was.

5.6

De Gemeente heeft ook nog betoogd dat zij niet onrechtmatig heeft gehandeld omdat zij in het kader van de verlengde besluitvorming na de uitspraak van de Afdeling van 11 november 2009 er voor had kunnen kiezen (en in wezen had moeten kiezen) het weigeringsbesluit van 14 november 2007 te handhaven op de grond dat de voorgevelrooilijn langs de [a-straat] zou worden overschreden. Dit was, aldus de Gemeente, dezelfde grond die aan de weigering van de bouwvergunning in het besluit van 14 november 2007 is genoemd, maar die B&W in hun beslissing op bezwaar van 16 april 2008 hadden laten vallen. Dit verweer van de Gemeente gaat reeds hierom niet op nu dit besluit van 16 april 2008, waarin is overwogen dat het bouwplan niet in strijd is met het bestemmingsplan, formele rechtskracht heeft gekregen, zodat de burgerlijke rechter ervan dient uit te gaan dat het bouwplan niet in strijd is met het bestemmingsplan. Dat achteraf om een andere reden de bouwvergunning alsnog geweigerd had kunnen worden, is dan niet meer relevant. Bovendien is niet komen vast te staan dat de door de Gemeente gestelde overschrijding van de voorgevelrooilijn langs de [a-straat] een grond voor weigering van de vergunning zou zijn geweest, vooral in het licht van het door B&W overgenomen advies van de commissie voor de bezwaarschriften dat onvoldoende is gemotiveerd waarom de door [verweerder] gekozen voorgevelrooilijn onjuist is of niet toegepast kan worden (…).”

2.15

Het hof heeft het alsnog in hoger beroep door de gemeente gedane
beroep op verjaring ongegrond geoordeeld:

“5.7 Ook grief II is tevergeefs voorgesteld, waarin de Gemeente een beroep op verjaring heeft gedaan. Volgens de Gemeente is de verjaringstermijn van de vordering van [verweerder] tot schadevergoeding gaan lopen na het eerste principebesluit van 25 april 2006 of in ieder geval na het tweede principebesluit van 13 juli 2006. Op dat moment was [verweerder] immers bekend zowel met het bestaan van de schade als met de volgens hem daarvoor aansprakelijke persoon. Nu tussen de brief van [verweerder] van 10 juli 2013 (…) en het tweede principebesluit van 13 juli 2006 (dan wel met de aanvraag om een bouwvergunning op 2 februari 2007) meer dan vijf jaren zijn verstreken en [verweerder] de verjaring niet tijdig heeft gestuit, is de vordering van [verweerder] verjaard.

(…)

5.8

Kernvraag is wanneer [verweerder] gezegd kan worden daadwerkelijk in staat te zijn geweest een rechtsvordering tot schadevergoeding in te stellen. Naar het oordeel van het hof is dit op het moment dat de Afdeling op 11 november 2009 het besluit van B&W van 16 april 2008 vernietigde omdat het bouwplan van [verweerder] niet in strijd was met het bestemmingsplan. Eerst op het moment van de vernietiging is immers onherroepelijk komen vast te staan dat door de Gemeente (toerekenbaar) onrechtmatig is gehandeld en was [verweerder] daadwerkelijk in staat om een vordering tegen de Gemeente geldend te maken. Dit oordeel spoort ook met de in de rechtspraak ontwikkelde taakverdeling tussen enerzijds de burgerlijke rechter en anderzijds de bestuursrechter die meebrengt dat de burgerlijke rechter een vordering tot schadevergoeding, gebaseerd op onrechtmatigheid van een besluit waartegen een bestuursrechtelijke rechtsgang openstond, in beginsel slechts kan toewijzen indien en nadat de rechtsgang is gevolgd en daarbij is beslist dat het besluit onrechtmatig is (HR 28 oktober 1994, ECLI:NL:HR: 1994:ZC1506).

Ook in artikel 8:93 onder a Awb is voor dezelfde benadering gekozen. Daarin wordt artikel 3:310 BW over de verjaring bij schadevergoeding van overeenkomstige toepassing verklaard bij schadevergoedingsverzoeken uit hoofde van de in artikel 8:88 Awb genoemde oorzaken, te weten onrechtmatige besluiten én de hier aan de orde zijnde voorbereidingshandelingen (zie MvT, Kamerstukken II 2010/11, 32 621, nr. 2, p. 51 en 52) en waarbij tevens is bepaald dat de verjaringstermijn niet eerder aanvangt dan de dag na die waarop de vernietiging van het schadeveroorzakende besluit onherroepelijk is geworden. Het zou niet van een consequente wetstoepassing getuigen als de verjaringstermijn met betrekking tot handelingen die moeten worden beschouwd als voorbereidingen op de onrechtmatige besluitvorming eerder zou aanvangen dan die met betrekking tot het daarop gevolgde onrechtmatige besluit (vgl. M. Scheltema en M.W. Scheltema,
Gemeenschappelijk recht , Deventer: Kluwer 2013:4.6.4.1).”

2.16

De vordering tot vergoeding van de
kosten voor de ruimtelijke onderbouwing (zie hiervoor in 2.5) heeft het hof alsnog niet toewijsbaar geoordeeld. Het heeft daarover overwogen:

“5.9 Grief III gaat over de kosten voor een ruimtelijke onderbouwing van € 15.794,77 die [verweerder] heeft gemaakt in het kader van de vrijstellingsprocedure. De Gemeente huldigt het standpunt dat die kosten niet onnodig zijn gemaakt omdat [verweerder] die ruimtelijke onderbouwing hoe dan ook nodig had voor een andere vrijstelling.

Dit betoog slaagt. Op 1 juli 2010 is aan [verweerder] een andere vrijstelling verleend (ex artikel 19 lid 3 WRO (oud)) waarvoor eveneens een ruimtelijke onderbouwing noodzakelijk was. Het feit dat, zoals [verweerder] stelt, daarvoor andere en lichtere eisen gelden dan de planologische procedure waarop de Gemeente in haar principebesluiten van april en juli 2006 aanstuurde, doet daar onvoldoende aan af, mede omdat hij niet uitwerkt in hoeverre de eisen voor zijn bouwplan anders en lichter zijn. (…).”

2.17

Wat betreft
de notariskosten en de advocaatkosten in de voorfase (zie hiervoor in 2.5 en 2.6) heeft het hof, kort gezegd, het oordeel van de rechtbank onderschreven. Met betrekking tot de notariskosten heeft het overwogen:

“5.10 Grief VI waarin de Gemeente bezwaar maakt tegen de toewijzing van de door [verweerder] gemaakte notariskosten van € 2.270,38 voor het leveren van een strook bosgrond langs de [a-straat] en de vestiging van erfdienstbaarheden, faalt.

Naar (ook) het oordeel van het hof mocht [verweerder] uit de mededeling in de brief van de Gemeente van 14 juli 2008 dat de verdere behandeling van de planologische procedure wordt aangehouden tot het moment dat definitief uitsluitsel kan worden gegeven over de privaatrechtelijke situatie ten aanzien van voormelde strook bosgrond redelijkerwijs afleiden dat de Gemeente de overdracht van dat stuk grond als voorwaarde had gesteld aan haar planologische medewerking aan de bouw van een woning op het perceel met oriëntatie op de [a-straat] . Zoals uiteengezet was deze informatie onjuist en heeft de Gemeente ook met liet stellen van deze voorwaarde onrechtmatig gehandeld, zodat zij gehouden is deze kosten aan [verweerder] te vergoeden.”

2.18

Met betrekking tot de door [verweerder] gevorderde vergoeding wegens een
lagere verkoopprijs van het bouwperceel en het perceel [a-straat 1] aan [betrokkene 1] (zie hiervoor in 2.7), is het hof tot een ander oordeel gekomen dan de rechtbank. Het heeft daarover overwogen:

“5.12 Met grief VIII komt de Gemeente op tegen het oordeel van de rechtbank dat een bedrag van € 25.000,- als schade (te weten een lagere verkoopprijs van de woning aan de [a-straat 1] en het bouwperceel) voor vergoeding in aanmerking komt. Volgens de Gemeente ontbreekt het vereiste causaal verband tussen deze lagere verkoopprijs en het handelen van de Gemeente in de vooroverlegfase over de bouwplannen van [verweerder] .

Deze grief slaagt. Het is immers de eigen beslissing van [verweerder] geweest om niet alleen de woning aan de [a-straat 1] én het bouwperceel als ‘package deal aan [betrokkene 1] te verkopen, maar ook om de koopprijs voor de woning (uiteindelijk) nog eens met € 25.000,- te verminderen. Daaraan doet het betoog van [verweerder] dat deze verlaging van de kooprijs het gevolg is geweest van de mededeling van de zijde van de Gemeente (…) eind september 2006 dat anders dan eerder was bericht de bestemming BOPG niet mee zou tellen voor de bepaling van het bouwperceel zodat daarmee de hoop vervloog dat het perceel ook de kwalificatie bouwperceel zou krijgen, onvoldoende af. Een dergelijke mededeling noopte [verweerder] niet tot verkoop van zijn woning voor een prijs onder de marktwaarde. In zoverre komt deze schadepost gezien artikel 6:98 BW niet voor rekening van de Gemeente. Bij de behandeling van grief I in het principaal hoger beroep zal blijken dat het hof kiest voor een andere wijze van begroting van de schade dan de rechtbank en dat ook om die reden geen grond is dit door [verweerder] gevorderde bedrag toe te wijzen.”

2.19

De vordering wegens de
advocaatkosten in de bezwaarfase en in de beroepsfase heeft het hof, anders dan de rechtbank (zie hiervoor in 2.9 en 2.10), niet toewijsbaar geoordeeld. Daarover heeft het overwogen:

“5.13 De grieven IX en X gaan over de advocaatkosten die [verweerder] stelt te hebben gemaakt als gevolg van de beslissing op bezwaar van 16 april 2008 respectievelijk de kosten gemaakt in de bezwaarfase zelf. Ook deze grieven slagen nu het hier kosten betreft waarvoor in artikel 8:75 Awb een exclusieve, andere rechters dan de bestuursrechter uitsluitende, en uitputtende regeling is getroffen (zie ook HR 29 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1456, NJ 2014/8).”

2.2

Met betrekking tot de door [verweerder] gevorderde vergoeding van de schade die hij stelt te hebben geleden als gevolg van het feit dat hij het perceel pas na de uitspraak van de Afdeling als bouwperceel kon verkopen door het onrechtmatige handelen van de gemeente (
schade door vertraging erkenning als bouwperceel ), heeft het hof als volgt overwogen:

“5.17 [verweerder] voert in grief 1 aan dat de onrechtmatige handelwijze van de Gemeente weggedacht, een spoedige verkoop van hel bouwperceel omstreeks 1 juli 2006 te verwachten viel met een opbrengst van de getaxeerde waarde van € 450.000,-. Op 17 december 2009, na beëindiging van het onrechtmatig handelen van dc Gemeente, lag geen hogere verkoopopbrengst in het verschiet dan € 180.000,- als hij het perceel op korte termijn zou willen verkopen dan wel € 300.000,- als hij voor onbepaalde tijd op een koper kon wachten. De opbrengstschade is € 150.000,- dan wel € 270.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente. Maar daarmee is, aldus [verweerder] , de kous nog niet af, want de waarde van het bouwperceel is nadien (te weten na 17 december 2009) verder gedaald tot de waarde van tuin- of bosgrond omdat voor dit bouwperceel na het bestemmingsplan Wilhelminapark/Palisiumpark (op 3 november 2011 heeft de Gemeente het ontwerp ervan ter visie gelegd) niet langer een bouwmogelijkheid was opgenomen. Ook die schade dient de Gemeente te vergoeden, aldus [verweerder] .

(…)

5.18

Het hof oordeelt als volgt. Als gevolg van het eerste onrechtmatige principe-besluit van de Gemeente van 25 april 2006, kreeg [verweerder] te maken met een vertraging in het kunnen uitvoeren van zijn bouwplannen. Door het nemen van dit besluit en de daarop volgende hiermee samenhangende besluiten heeft de Gemeente onrechtmatig gehandeld en is zij meteen in verzuim geraakt (art. 6:83 sub b BW), zodat de schadevergoedingsvordering ook meteen rentedragend is geworden. [verweerder] heeft aangevoerd dat hij het perceel in 2007-2008 had kunnen verkopen voor € 450.000 dan wel voor € 400.000,- (…), maar dat deze verkoop geen doorgang had gevonden vanwege de onrechtmatige besluiten van de Gemeente. Aan de onrechtmatige toestand is een einde gekomen door het alsnog verlenen van een bouwvergunning op 17 december 2009: op dat moment kon [verweerder] zijn bouwplan (op basis van zijn bouwaanvraag van 10 oktober 2007) uitvoeren.

5.19

De door de grief aan het hof voorgelegde vraag betreft een complexe kwestie van schadebegroting, vooral omdat de onrechtmatige daad van de Gemeente een langere periode heeft voortgeduurd en de waarde van vastgoed in het algemeen, en ook van het bouwperceel, over de jaren heeft gefluctueerd, zeker in de relevante periode waarin de vastgoedcrisis heftige schokken in waarde heeft veroorzaakt. Het hof dient daarom bij de schadebegroting een aantal keuzes te maken, die ten doel hebben dat de schade wordt vastgesteld op basis van zo objectiefmogelijk te maken factoren.

Toen B&W op 25 april 2006 aan [verweerder] meedeelden dat zijn bouwplannen niet realiseerbaar waren, daalde de waarde van het bouwperceel, omdat het bouwplan dat rechtens realiseerbaar was niet door de Gemeente zou worden vergund. Door de eisen die B&W stelden aan medewerking aan een vrijstellingsprocedure, met name de eis dat het bouwperceel met de daarop te bouwen woning maximaal € 200.000,- vrij op naam mocht opbrengen, was in feite ieder bouwplan illusoir geworden. Een taxatie maakt inzichtelijk met welk bedrag de waarde daalde. Zou deze waardedaling definitief zijn geweest, dan zou dat de schade van [verweerder] zijn geweest en zou daarover wettelijke rente worden gekweekt. Op 17 december 2009 is aan de onrechtmatige toestand een einde gekomen, doordat B&W alsnog de aangevraagde bouwvergunning hebben verleend. Het op dat moment voor [verweerder] beschikbare schadebedrag (het waardeverschil op 25 april 2006, vermeerderd met wettelijke rente) werd daarom verminderd met de waardevermeerdering die door de vergunningverlening ontstond, te weten het waardeverschil tussen een bouwperceel zonder enige bouwmogelijkheid en een bouwperceel met het door B&W vergunde bouwplan. Het hof zal uitgaan van het vergunde bouwplan, omdat dit bouwplan ook volgens [verweerder] het maximaal haalbare bouwplan was, dat zonder vrijstellingsprocedure zou kunnen worden gerealiseerd.

Op de peildatum 17 december 2009 dient van het rentedragende schadebedrag deze waardevermeerdering in mindering te worden gebracht afgetrokken, waarna het verschil weer verder rentedragend wordt.

5.2

In deze benadering gaat het hof eraan voorbij dat het bouwperceel op enig of meerdere momenten “onverkoopbaar” zou zijn geweest, zoals [verweerder] meermalen heeft gesteld. Onverkoopbaar is een relatief begrip: als de verkoper maar genoeg met de prijs zakt, zal er een geïnteresseerde koper te vinden zijn. Die lage waarde wordt daarom dan ook gebruikt voor de vaststelling van de schade van [verweerder] . Verder is de vastgoedcrisis tot een einde gekomen en zijn de prijzen van vastgoed weer geheel of gedeeltelijk teruggekomen op het peil van voor de crisis. Voor zover [verweerder] daarvan niet kan profiteren, omdat het bestemmingsplan Wilhelminapark-Palisiumpark of het bestemmingsplan [plaats] (…) verhindert dat een woning wordt gebouwd op het bouwperceel, zal [verweerder] zijn schade vergoed dienen te krijgen door het (verder) vervolgen van de planschadeprocedure. Het hof oordeelt dat deze – overigens nog niet onaantastbaar geworden – bestemmingswijziging niet meer kan worden gezien als een gevolg, zoals bedoeld in artikel 6:98 BW, van de onrechtmatige daden van de Gemeente in de periode van 2006 tot en met 2009. De andersluidende stelling van [verweerder] (…) wordt verworpen. Voor het bepalen van de door [verweerder] geleden schade dient derhalve de marktwaarde van het bouwperceel ten tijde van het onrechtmatige principebesluit van 25 april 2006 vergeleken te worden met de waarde ervan op 17 december 2009, de datum waarop aan de onrechtmatigheid een einde kwam.

Het hof ziet dan ook aanleiding een taxatie van het bouwperceel op beide momenten te laten uitbrengen door een of meer door het hof te benoemen deskundigen. Aan de deskundige(n) zal de vraag voorgelegd worden hoeveel het bouwperceel op of omstreeks 25 april 2006 (datum onrechtmatig principebesluit) resp. op of omstreeks 17 december 2009 (datum einde onrechtmatigheid) zou hebben opgeleverd.”

2.21

In verband met de vertraging van de erkenning van het perceel als bouwperceel door het onrechtmatige handelen van de gemeente heeft [verweerder] in hoger beroep alsnog vergoeding gevorderd van de
extra hypotheeklasten die hij daardoor heeft moeten betalen (rov. 5.17, laatste alinea, van het eerste tussenarrest). Die vordering heeft het hof niet toewijsbaar geoordeeld met de volgende overwegingen:

“5.21 (…) Ten gevolge van de fixering van de vertragingsschade bij betaling van een geldsom is er geen mogelijkheid apart begrote hypotheeklasten toe te wijzen. De door [verweerder] gemaakte begroting van de hypotheeklasten is daarnaast onaannemelijk, nu hij het bouwperceel heeft aangekocht als bosperceel en zonder toelichting, die echter ontbreekt, niet verklaarbaar is dat daarop een hypotheek rust van € 1.031.513,-, althans dat de volledige rentelasten van dat geleende bedrag aan het bouwperceel moeten worden toegerekend, zoals volgt uit het advies van [de deskundige] van 11 augustus 2016.

(…).”

2.22

De volgende drie tussenarresten van het hof hebben betrekking op het vragen van het in rov. 5.20 van het eerste tussenarrest genoemde deskundigenbericht. In haar antwoordmemorie na aanvullend deskundigenbericht heeft de gemeente het hof verzocht om terug komen van zijn oordeel in rov. 5.19 van zijn eerste tussenarrest over de wijze waarop in deze zaak de schade moet worden begroot, omdat aan [verweerder] in verband met een 2017 geïnitieerde bestemmingsplanwijziging ‘ [plaats] ’ een onherroepelijke planschadevergoeding van € 350.000 is toegekend in verband met het verlies van de mogelijkheid om op het bouwperceel te bouwen, die mogelijkheid daarna tóch is gehandhaafd en [verweerder] vervolgens het perceel heeft verkocht en geleverd in juli 2021 voor € 330.000. Volgens de gemeente zal [verweerder] ‘overgecompenseerd’ worden als hij ook een vergoeding zou krijgen voor de waardedaling van het perceel in de periode 2006-2009. ^[14]

2.23

Het hof heeft in zijn eindarrest
een korting van 20% toegepast op de taxaties van de deskundige . Het heeft het hiervoor in 2.22 genoemde betoog van de gemeente verworpen. Het hof heeft overwogen:

“2.3 (…)

De referentieobjecten die de deskundige in zijn rapport van 12 mei 2020 heeft gebruikt ter bepaling van de marktwaarde van het bouwperceel in 2006 en in 2009 (waarbij hij een afslag van circa 20% van de waarde uit 2006 voor 2009 heeft toegepast) gaan in het merendeel van de gevallen uit van een groter bouwvolume, wat volgens het hof meer gewicht in de schaal legt dan het aantal m2. De referentieobjecten zijn echter niet zodanig afwijkend dat zij niet door de deskundige als vergelijking voor de marktwaarde van het bouwperceel van [verweerder] mogen worden gebruikt. Het hof zal aan de hand van de referentieobjecten schattenderwijs zélf een correctie van 20% op de door deskundige aan het bouwperceel toegekende waarde van € 450.000 in 2006 toepassen. Aan deze praktische benadering geeft het hof de voorkeur boven wederom een nader onderzoek door de deskundige, mede gelet op het feit dat deze procedure al lange tijd loopt en er mogelijk (en kennelijk) geen andere vergelijkingsobjecten zijn te vinden. Geen van partijen heeft in ieder geval andere (mogelijke) vergelijkingsobjecten aangedragen.

Dit betekent dat het hof ervan uitgaat dat de onderhandse verkoopwaarde van het bouwperceel mét vergunning op de peildatum 25 april 2006 € 360.000 (80% van € 450.000) zou hebben bedragen (en zonder vergunning blijft de waarde € 4.500). De onderhandse verkoopwaarde van het bouwperceel mét vergunning op de peildatum 17 december 2009 bedraagt dan € 288.000 (80% van € 360.000) (en zonder vergunning blijft de waarde € 4.250). De schade die [verweerder] heeft geleden door het onrechtmatig handelen van de Gemeente (te weten de waardevermindering van het bouwperceel 2006- 2009) bedraagt dus € 71.750, te weten € 355.500 (€ 360.000- €4.500; situatie 2006) -/- € 283.750 (€ 288.000- € 4.250; situatie 2009). Zoals in het tussenarrest van 5 februari 2019 is overwogen (rov. 5.18) is de schadevergoedingsvordering als gevolg van het eerste onrechtmatige besluit van de Gemeente van 25 april 2006 meteen rentedragend geworden (voor het bedrag van € 355.500). Zoals vervolgens in het tussenarrest is overwogen (rov. 5.19) dient op de peildatum 17 december 2019 van dit rentedragende schadebedrag de waardevermeerdering die door de vergunningverlening ontstond in mindering te worden gebracht. De rentedragende vordering bedraagt vanaf peildatum 17 december 2009 daarom € 71.750.

(…)

In deze procedure gaat het om de vraag welke schade [verweerder] vergoed dient te krijgen als gevolg van het onrechtmatig handelen van de Gemeente. Dat onrechtmatig handelen bestaat hieruit dat de Gemeente [verweerder] onjuist en onvolledig heeft voorgelicht over de mogelijkheden voor het verkrijgen van een bouwvergunning voor zijn bouwperceel en daartoe op 25 april 2006 een (naderhand gebleken) onrechtmatig besluit nam. Aan dit onrechtmatig handelen kwam een einde op 17 december 2009 toen de Gemeente [verweerder] alsnog een (reguliere) vergunning voor het bouwen van een woning op zijn bouwperceel verleende en hij zijn bouwplan kon uitvoeren. De schade wordt, zoals uiteengezet, gevormd door de waardevermindering van het bouwperceel in de periode 2006-2009.

Wat zich nadien (te weten na 17 december 2009) heeft afgespeeld – 1) eerst wel en daarna geen bouwmogelijkheid ten gevolge van de vaststelling van een geluidscontour en daarna weer wel door vernietiging van die geluidscontour en 2) eerst planschadevergoeding in natura en daarna een planschadevergoeding in geld van € 350.000 – is voor de schadebepaling in deze procedure niet van belang. De Gemeente heeft naar het oordeel van het hof onvoldoende toegelicht waarom het redelijk in de zin van artikel 6:100 BW zou zijn om het voordeel dat [verweerder] volgens de Gemeente heeft gehad door, wat zij noemt, een voor haar ‘uiterst ongelukkig verloop van de verschillende bestuursrechtelijke procedures’ in 2019 en 2021, toe te rekenen aan de onrechtmatige gedragingen van de Gemeente in de periode van 2006 tot 2009. Deze beslissing is in lijn met die van het hof in rechtsoverweging 5.20 van het tussenarrest van 5 februari 2019 waarin het heeft beslist dat waardedalingen van het bosperceel (ten nadele van [verweerder] ) ten gevolge van bestemmingswijzigingen na 2009 niet meer in causaal verband staan als bedoeld in artikel 6:98 BW met de onrechtmatige gedragingen van de Gemeente in de periode van 2006 tot en met 2009. Bovendien is de juridische grondslag voor de vergoeding van planschade een andere (te weten schadevergoeding uit hoofde van rechtmatig handelen van de Gemeente) dan die in deze procedure aan de orde is. Daarnaast kan de verkoopprijs van € 330.000 in 2021, zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet zonder meer als vergelijkingsmaatstaf voor de marktwaarden in 2006 en 2009 dienen.”

2.24

De gemeente heeft tijdig cassatieberoep ingesteld tegen de arresten van het hof. ^[15] [verweerder] heeft bij verweerschrift verzocht het beroep te verwerpen en incidenteel cassatieberoep ingesteld. De gemeente heeft bij verweerschrift verzocht dat beroep te verwerpen. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten. De gemeente heeft gerepliceerd, [verweerder] heeft gedupliceerd.

3. Bespreking van het cassatiemiddel in het principale beroep

3.1

Het middel van cassatie in het principale beroep bevat zes onderdelen.

Onderdeel 1 is gericht tegen rov. 5.7-5.8 van het eerste tussenarrest, waarin het hof het beroep van de gemeente op verjaring van de vordering tot schadevergoeding wegens onrechtmatig handelen in de voorfase heeft verworpen. ^[16]

Onderdeel 2 keert zich tegen rov. 5.3-5.5 van het eerste tussenarrest, waarin het hof oordeelt dat de gemeente in de voorfase onrechtmatig jegens [verweerder] heeft gehandeld.

Onderdeel 3 bestrijdt rov. 5.19 van het eerste tussenarrest en rov. 2.5 van het eindarrest, waarin het hof de schade begroot die [verweerder] heeft geleden door de vertraging van de erkenning van het bouwperceel als bouwperceel door het onrechtmatige handelen van de gemeente.

Onderdeel 4 komt op tegen de toewijzing van de notariskosten door het hof in rov. 5.10 van het eerste tussenarrest.

Onderdeel 5 is evenals onderdeel 3 gericht tegen rov. 5.19 van het eerste tussenarrest. Het voert aan dat het hof daar heeft miskend dat [verweerder] over de waardevermindering van het perceel vergoeding van wettelijke rente heeft gevorderd vanaf 17 december 2009 en niet al vanaf 25 april 2006.

Onderdeel 6 klaagt dat de overweging van het hof in rov. 2.7 van het tussenarrest van 13 april 2021 dat in de rov. 5.4 en 5.5 uit het eerste tussenarrest is overwogen dat [verweerder] ten onrechte een vergunning is geweigerd voor een woning met een oriëntatie naar de [a-straat] , onbegrijpelijk is, omdat dit in de rov. 5.4 en 5.5 niet valt te lezen en dit ook feitelijk onjuist is.

Onderdeel 1; verjaring vordering wegens onrechtmatig handelen in de voorfase

3.2

Onderdeel 1 keert zich tegen rov. 5.7-5.8 van het eerste tussenarrest, waarin het hof het beroep van de gemeente op verjaring van de vordering tot schadevergoeding wegens onrechtmatig handelen in de voorfase heeft verworpen.
Subonderdeel 1.1 voert aan dat de door het hof in rov. 5.8 toegepaste regel over het aanvangstijdstip van de verjaringstermijn bij besluitaansprakelijkheid van het arrest Talma/Friesland niet geldt voor het handelen van het bestuursorgaan in de voorfase. De onrechtmatigheid van dergelijk handelen kan volgens het subonderdeel direct aan de burgerlijke rechter worden voorgelegd. Daarvoor behoeft de belanghebbende niet eerst het oordeel te vragen van de bestuursrechter, wat de ratio vormt van het arrest Talma/Friesland. Het hof heeft evenmin vastgesteld dat een onzelfstandig karakter van het handelen daaraan in de weg heeft gestaan. De verwijzing door het hof in rov. 5.8 naar art. 8:93 sub a Awb maakt dit volgens het subonderdeel niet anders, omdat dit artikel niet van toepassing is op een procedure bij de burgerlijke rechter, de wetgever daarmee slechts heeft beoogd geldend recht te codificeren en dit artikel niet van toepassing is op schade veroorzaakt door een besluit dat werd bekendgemaakt of een handeling die werd verricht voor het tijdstip waarop titel 8.4 Awb in werking is getreden.

Subonderdeel 1.2 klaagt dat de beslissing van het hof dat de verjaring van het handelen in de voorfase, evenals de verjaring van de besluitaansprakelijkheid, pas is aangevangen met de vernietiging door de Afdeling van het latere besluit, in elk geval blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting dan wel onbegrijpelijk is, in het licht van de omstandigheden, in de kern genomen, (i) dat in die fase andere vragen voorlagen dan bij de aanvraag om een bouwvergunning waarover de Afdeling haar uitspraak heeft gegeven, en (ii) dat [verweerder] heeft gesteld er steeds van op de hoogte en overtuigd te zijn geweest dat de door de gemeente gegeven uitleg aan de bestemmingsvoorschriften onjuist was.

Subonderdeel 1.3 betoogt dat voor zover het hof met zijn overweging dat eerst op het moment van de vernietiging van de beslissing op bezwaar onherroepelijk is komen vast te staan dat door de gemeente onrechtmatig is gehandeld, heeft bedoeld dat [verweerder] om daadwerkelijk in staat te zijn een rechtsvordering in te stellen uitsluitsel moest hebben of de door de gemeente voorgestane uitleg van het bestemmingsplan zou worden gevolgd en bekend had moeten zijn met de definitieve juridische beoordeling van het handelen van de gemeente, dit blijkt geeft van een onjuiste rechtsopvatting dan wel onbegrijpelijk is.

Subonderdeel 1.4 bouwt voort op de voorgaande subonderdelen en behoeft daarom geen bespreking.

Betekenis oordeel hof; onzelfstandige voorbereidingshandeling

3.3

Het oordeel van het hof in rov. 5.3-5.6 – waarop het door het onderdeel bestreden oordeel van het hof in rov. 5.7-5.8 voortbouwt – komt erop neer dat de gemeente vanaf (in elk geval) het eerste principebesluit van 26 april 2006 onrechtmatig heeft gehandeld door [verweerder] onjuiste informatie te geven over de mogelijkheid om een bouwvergunning te krijgen voor het bouwperceel. Die onjuistheid zat in de onjuiste uitleg van het begrip ‘bouwperceel’ in het bestemmingsplan (al in de brief van 9 augustus 2005 en daarna in het primaire besluit en in de beslissing op bezwaar) en in het in de principebesluiten tot uitdrukking brengen van het standpunt dat zij geen vergunning zou geven voor een woning met een oriëntatie op de [c-straat] , maar alleen met een oriëntatie op de [a-straat] , na een vrijstellingsprocedure. Daardoor werd [verweerder] op het spoor gezet van een vrijstellingsprocedure voor een vergunning voor een woning met een oriëntatie op de [a-straat] , terwijl hem een bouwvergunning voor een woning met oriëntatie op de [c-straat] verleend had moeten worden, waarbij dus geen vrijstellingsprocedure nodig was (zie voor een en ander rov. 5.5). Het verweer van de gemeente dat zij de vergunning voor een woning met een oriëntatie op de [c-straat] alsnog had kunnen afwijzen op de tweede grond die in het primaire besluit is genoemd – dat de woning gedeeltelijk was geprojecteerd op de bestemming “voorerf klasse A”, gelet op de loop die de voorgevelrooilijn ten opzichte van de [a-straat] heeft volgens B&W; zie hiervoor in 2.1 onder (xviii) –, stuit volgens het hof af op de formele rechtskracht van de beslissing op bezwaar, waarin is overwogen dat op dat punt geen strijd is met bestemmingsplan (zie hiervoor in 2.1 onder (xx)). Blijkens het advies van de commissie voor bezwaarschriften dat aan de beslissing op bezwaar ten grondslag heeft gelegen, blijkt volgens het hof bovendien niet dat die grond zich daadwerkelijk voordeed (zie opnieuw hiervoor in 2.1 onder (xx)) (rov. 5.6).

3.4

Het hof verwijst voor de onjuistheid van de informatie van de gemeente in rov. 5.5 en 5.6 naar de uitspraak van de Afdeling en naar de beslissing op bezwaar van april 2008. Volgens het hof volgt uit de uitspraak van de Afdeling dat een bouwvergunning met oriëntatie op de [c-straat] verleend had moeten worden. Dat is echter als zodanig onjuist. Zoals hiervoor in 2.1 onder (xxvii) bleek, houdt de uitspraak van de Afdeling slechts in dat de vergunning niet geweigerd kon worden wegens het niet zijn voldaan aan de eis van een breedte van het perceel van ten minste 40 meter. Zoals reeds blijkt uit het feit dat de Afdeling heeft beslist dat B&W een nieuw besluit moesten nemen met inachtneming van de uitspraak van de Afdeling, konden B&W de vergunning eventueel nog op een andere grond weigeren, zo er een (andere) weigeringsgrond was. ^[17]

Het hof lijkt dit echter te hebben onderkend met zijn hiervoor in 3.3 genoemde overwegingen in rov. 5.6 (i) dat de mogelijkheid van het hanteren van de in dit verband door de gemeente genoemde grond – dat de woning gedeeltelijk was geprojecteerd op de bestemming “voorerf klasse A” – afstuit op de formele rechtskracht van de beslissing op bezwaar, waarin is overwogen dat op dat punt geen strijd is met het bestemmingsplan, en (ii) dat niet blijkt dat die grond zich daadwerkelijk voordeed.

Overweging (i) is echter als zodanig opnieuw onjuist. De overwegingen van een besluit – zoals in dit geval de overweging dat geen strijd bestaat met het bestemmingsplan – komt geen formele rechtskracht toe. Die komt alleen toe aan de beslissing zelf van het besluit (‘het dictum’, in dit geval dus de beslissing om de vergunning te weigeren). ^[18] De beslissing op bezwaar is bovendien vernietigd door de Afdeling, zodat deze in het geheel geen formele rechtskracht meer heeft. ^[19] Het ligt meer voor de hand om in een geval als dit te kijken naar het uiteindelijk op 17 december 2009 genomen besluit, waarbij de vergunning alsnog is verleend. De motivering van dat besluit houdt in dat er geen grond is om de vergunning nog te weigeren na de uitspraak van de Afdeling (zie hiervoor in 2.1 onder (xxviii)). Zo te zien berust dat oordeel mede op genoemde overweging van de beslissing op bezwaar dat evenmin strijd bestaat met het bestemmingsplan wat betreft de mogelijke overschrijding van de voorgevelrooilijn ten opzichte van de [a-straat] . Anders valt het besluit niet te begrijpen. ^[20] Volgens het hiervoor in voetnoot 17 al genoemde art. 56a Woningwet oud moet de hier aan de orde zijnde vergunning namelijk worden geweigerd als zich een wettelijke weigeringsgrond voordoet. Uit het feit dat de vergunning is verleend, met herroeping van de eerdere weigering, volgt dus dat er geen weigeringsgrond was en dat de vergunning aanstonds had moeten worden verleend. ^[21]

Vermoedelijk heeft het hof zich eveneens door het besluit van 17 december 2009 laten leiden. Daarnaar zal het immers mede hebben gekeken. Het ligt dan ook voor de hand het oordeel van het hof aldus op te vatten dat het de onrechtmatigheid van het primaire besluit, en dáármee ook van de opstelling van de gemeente in de voorfase, uiteindelijk heeft gebaseerd op de combinatie van de uitspraak van de Afdeling en de uiteindelijk verleende vergunning. Dat is in overeenstemming met de vaste rechtspraak van de Hoge Raad dat als een besluit is herroepen, zoals in dit geval met het primaire besluit is gebeurd bij het besluit van 17 december 2009 (zie opnieuw hiervoor in 2.1 onder (xxviii)), gekeken wordt naar de reden voor de herroeping om uit te maken of het primaire besluit onrechtmatig was. Betreft die reden de rechtmatigheid dan is de onrechtmatigheid van het besluit gegeven, betreft die reden de doelmatigheid (het beleidsmatige van de beslissing) dan is dat niet het geval. ^[22] In dit geval is die reden, gelet op het voorgaande, onmiskenbaar de rechtmatigheid en is de onrechtmatigheid van het primaire besluit dus gegeven. Dat het oordeel van het hof aldus begrepen moet worden vindt bevestiging in het oordeel van het hof in rov. 5.5 dat [verweerder] op juiste grond
en heeft verzocht het eerste principebesluit te herzien (gronden in meervoud, dus niet alleen wat betreft de eis van de perceelsbreedte, maar ook wat betreft de loop van de voorgevelrooilijn).

Bij deze lezing is het oordeel van het hof ook in overeenstemming met de grondslag van de vordering van [verweerder] (zie hiervoor in 2.3, eerste alinea). Zoals de rechtbank heeft vastgesteld in rov. 4.34 van haar eindvonnis, is de juistheid van die grondslag ook met zoveel woorden erkend door de gemeente. ^[23] De onrechtmatigheid van het primaire besluit – de weigering van de vergunning om de daarin genoemde twee redenen (de eis van de perceelsbreedte én de loop van de voorgevelrooilijn) – is in deze procedure dan ook geen discussiepunt geweest.

3.5

Uit het voorgaande volgt dat het hof de opstelling van de gemeente in de voorfase heeft opgevat als wat in de rechtspraak van de Hoge Raad is aangeduid als een onzelfstandige voorbereidingshandeling. Dergelijke handelingen zijn inlichtingen voorafgaand aan en handelingen ter voorbereiding van een besluit die delen in de formele rechtskracht van het besluit dan wel – na een vernietiging of herroeping van het besluit – in de onrechtmatigheid van het besluit, omdat zij geen zelfstandige betekenis hebben naast het besluit. Voorbeelden zijn de inlichtingen die voorafgaand aan het besluit worden gegeven over de inhoud daarvan of de voorwaarden die vooraf worden gesteld voor het nemen van het besluit, van de juistheid waarvan vervolgens ook in het besluit zelf wordt uitgegaan. De gedachte is dat de juistheid van die inlichtingen en voorwaarden in dat geval door middel van bezwaar en beroep tegen het besluit aan de orde kunnen en daarom ook moeten worden gesteld – dus delen in de formele rechtskracht van het besluit – en dat als het besluit eenmaal onjuist en daarom onrechtmatig is geoordeeld – door een vernietiging of herroeping –, ook de inlichtingen en voorwaarden onrechtmatig zijn. ^[24]

Deze rechtspraak van de Hoge Raad is gecodificeerd in het sedert 2013 geldende art. 8:88 lid 1, aanhef en onder b, Awb, dat bepaalt dat de bestuursrechter mede schadevergoeding kan toewijzen “wegens een andere onrechtmatige handeling ter voorbereiding van een onrechtmatig besluit”. Blijkens de toelichting op deze bepaling is met deze omschrijving bedoeld dat de bestuursrechter deze bevoegdheid alléén heeft ten aanzien van een voorbereidingshandeling als het besluit nadien is vernietigd en aldus onrechtmatig is bevonden. Daarbij is verwezen naar juist bedoelde rechtspraak van de Hoge Raad. ^[25] Daarmee is duidelijk dat deze bepaling uitsluitend het oog heeft op voorbereidingshandelingen die volgens de terminologie van die rechtspraak een onzelfstandig karakter dragen. ^[26]

3.6

Dat het hof de opstelling van de gemeente in de voorfase heeft opgevat als onzelfstandige voorbereidingshandeling – dus als handeling waarvan de onrechtmatigheid volgt uit de latere vernietiging door de bestuursrechter of uit de herroeping door het bestuursorgaan van het genomen besluit – geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Uit het voorgaande volgt immers dat het hof de combinatie van verschillende standpunten van de gemeente in de voorfase in het licht van de combinatie van de uitspraak van de Afdeling en de uiteindelijke beslissing op bezwaar (het besluit van 17 december 2009) onrechtmatig heeft geoordeeld.

Verjaring vordering wegens onrechtmatig besluit en onrechtmatige voorbereidingshandeling

3.7

De verjaring van de vordering wegens een onrechtmatig besluit en van de vordering wegens een onrechtmatige voorbereidingshandeling wordt geregeld door art. 3:310 BW. Dit wordt bevestigd in art. 8:93 Awb – dat art. 3:310 BW van toepassing verklaart op het verzoek om schadevergoeding aan de bestuursrechter –, dat evenwel een belangrijke afwijking daarvan bevat, die is ontleend aan het door het hof in rov. 5.8 genoemde arrest Talma/Friesland. Dat arrest ziet op de Wet van 31 oktober 1924, die de verjaring van rechtsvorderingen ter zake van geldschulden ten laste van de overheid op vijf jaar stelden na 31 december van het jaar waarin de schuld opvorderbaar is geworden. Die wet is met de invoering van het huidige BW in 1992 vervallen. In het arrest Talma/Friesland heeft de Hoge Raad overwogen dat een redelijke uitleg van genoemde wet meebrengt dat de vordering wegens een onrechtmatig besluit opvorderbaar is in de zin van die wet nadat door de bestuursrechter is beslist dat het besluit onrechtmatig is:

“3.4 (…) De in de rechtspraak ontwikkelde en in de conclusie van het Openbaar Ministerie onder 16 – 18 beschreven taakverdeling tussen enerzijds de burgerlijke rechter, anderzijds de administratieve rechter respectievelijk (voor wat de periode vóór de inwerkingtreding van de Tijdelijke wet Kroongeschillen betreft) de Kroon, brengt mee dat de burgerlijke rechter een vordering tot schadevergoeding, gebaseerd op onrechtmatigheid van een beschikking waartegen een administratieve rechtsgang openstond, in beginsel slechts kan toewijzen indien en nadat die rechtsgang is gevolgd en daarbij is beslist dat de beschikking onrechtmatig is.

Een redelijke uitleg van art. 1 van de Wet van 31 oktober 1924 brengt dan ook mee dat een dergelijke vordering eerst als ‘opvorderbaar’ in de zin van die bepaling dient te worden beschouwd nadat laatstbedoelde beslissing is gegeven.” ^[27]

3.8

Een in de rechtspraak van de Hoge Raad nog niet beantwoorde vraag is of dit arrest ook onder art. 3:310 BW geldt. In het arrest […] /Staat uit 2002 is dat uitdrukkelijk in het midden gelaten met de overweging dat in die zaak de verjaring op grond van art. 3:310 BW “in ieder geval” was gaan lopen met de uitspraak van de bestuursrechter. ^[28] De redenering die in Talma/Friesland is toegepast, sluit niet aan bij het in art. 3:310 BW bepaalde, anders dan het hof in rov. 5.8 eerste alinea overweegt. ^[29] Elders heb ik daarom als oplossing voorgesteld om bezwaar en beroep in de zin van de Awb stuitende werking toe te kennen op grond van art. 3:316 lid 1 BW (daad van rechtsvervolging) dan wel art. 3:317 lid 1 BW (schriftelijke aanmaning). ^[30] Dat zal vrijwel steeds tot gevolg hebben dat geen verjaring intreedt voordat de bestuursrechter uitspraak heeft gedaan.

3.9

De hoogste bestuursrechters zijn echter het arrest Talma/Friesland blijven toepassen onder het huidige BW en hebben daaraan zelfs nog toegevoegd dat de uitspraak van de bestuursrechter eerst onherroepelijk moet zijn. ^[31] In de veronderstelling daarmee het civiele recht te volgen, heeft de wetgever daarom de aldus aangepaste regel van het arrest opgenomen in art. 8:93 Awb, dat inhoudt dat de verjaringstermijn in elk geval niet eerder aanvangt dan de dag na die waarop de vernietiging van het schadeveroorzakende besluit onherroepelijk is geworden. ^[32] De vraag is of deze bepaling nu ook door de burgerlijke rechter dient te worden toegepast, waarbij uitgangspunt is dat art. 8:93 Awb zich blijkens zijn tekst uitsluitend richt tot de bestuursrechter (het eerste deel van die bepaling luidt: “Artikel 310 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek is van overeenkomstige toepassing op verzoeken om schadevergoeding op grond van deze titel. De verjaringstermijn vangt evenwel niet eerder aan dan de dag” enz.).

3.1

Het zou ongelukkig zijn dat onder art. 3:310 BW en art. 8:93 Awb verschillende regels zouden gelden. Waar de tekst van art. 8:93 Awb duidelijk is – en door de bestuursrechter dan ook aldus wordt toegepast –, ligt het daarom denk ik nogal voor de hand dat ook art. 3:310 BW aldus wordt uitgelegd – althans overeenkomstig het arrest Talma/Friesland –, ook al verdraagt zich dat niet goed met de tekst en strekking daarvan. ^[33] Dit sluit ook helder aan bij het beginsel van formele rechtskracht, dat meebrengt dat voor de vordering wegens een onrechtmatige besluit een vernietiging door de bestuursrechter of een herroeping door het bestuursorgaan zelf in beginsel beslissend is. In de literatuur wordt deze uitleg van art. 3:310 BW dan ook bepleit dan wel zelfs al aangenomen. ^[34] Het lijkt verstandig dat de rechtspraak zich hierbij aansluit, ook voor de periode vóór de inwerkingtreding van titel 8.4 Awb, dus vóór 2013, waarop volgens het overgangsrecht bij die titel nog het oude recht van toepassing is. ^[35] In het vervolg van deze conclusie ga ik er dan ook vanuit dat art. 3:310 BW aldus moet worden uitgelegd, ook al verdraagt zich dat niet met de inhoud en strekking daarvan.

3.11

Gelet op de ratio’s van de hiervoor genoemde regels over de onzelfstandige voorbereidingshandeling en van het arrest Talma/Friesland ligt het nogal voor de hand om voor de verjaring van de vordering wegens een onrechtmatig onzelfstandig voorbereidingsbesluit hetzelfde te laten gelden als voor de verjaring van de vordering wegens een onrechtmatig besluit. De ratio van de regel van het arrest Talma/Friesland – dat pas met de vernietiging of herroeping van het besluit duidelijkheid bestaat over de onrechtmatigheid daarvan – doet zich immers evenzeer voor bij de onzelfstandige voorbereidingshandeling. Dat betekent dat de verjaring dus pas gaat lopen met de vernietiging of herroeping van het besluit. Zoals het hof heeft overwogen in de tweede alinea van rov. 5.8, valt hiervoor ook steun te vinden in art. 8:93 Awb. Zoals hiervoor in 3.5 tweede alinea bleek, is bij een ‘een andere onrechtmatige handeling ter voorbereiding van een onrechtmatig besluit’ in art. 8:88 lid 1 sub b Awb gedacht aan de onzelfstandige voorbereidingshandeling, waarvan de onrechtmatigheid (dus) moet blijken uit de beslissing over het besluit. In dat licht valt art. 8:93 Awb aldus te begrijpen dat ook de verjaring van de vordering wegens die voorbereidingshandeling pas kan aanvangen na de vernietiging of herroeping van het besluit. Anders dan het hof in rov. 5.8 tweede alinea overweegt, staat dit niet te lezen in de toelichting op art. 8:93 Awb, maar het volgt dus wel uit het stelsel van de regeling als geheel.

3.12

Het voorgaande brengt mee dat het oordeel van het hof in rov. 5.7 en 5.8 dat de verjaring van de vordering wegens de opstelling van de gemeente in de voorfase eerst is gaan lopen met de vernietiging van de Afdeling, geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting. Strikt genomen had het hof zelfs moeten oordelen dat de verjaring eerst ging lopen vanaf de herroeping van het primaire besluit bij het besluit van 17 december 2009, omdat toen pas de duidelijkheid bestond waar het in arrest Talma/Friesland en in art. 8:93 Awb om gaat. Een en ander betekent dat het hof terecht heeft beslist dat de vordering van [verweerder] wegens de onrechtmatige opstelling van de gemeente in de voorfase niet is verjaard. Datzelfde geldt overigens ook als wordt uitgegaan van de hiervoor in 3.8 vermelde opvatting dat aan het bestuursrechtelijke bezwaar en beroep stuitende werking toekomt. Bij de vaststaande feiten is ook dan de verjaring niet ingetreden.

Bespreking onderdeel

3.13

Op het voorgaande stuiten de klachten van onderdeel 1 alle af. Dat spreekt naar ik meen na het voorgaande voor zich. Alleen wat betreft de klacht onder (i) in subonderdeel 1.2 merk ik nog op dat deze voorbijziet aan de hiervoor in 3.3 weergegeven vaststelling door het hof van hetgeen waarop de opstelling van de gemeente in de voorfase neerkwam. Die vaststelling is feitelijk en niet onbegrijpelijk.

Onderdeel 2; onrechtmatig handelen in de voorfase

3.14

Onderdeel 2 komt op tegen het oordeel van het hof in rov. 5.3-5.5 van het eerste tussenarrest dat de gemeente in de voorfase onrechtmatig jegens [verweerder] heeft gehandeld. Het onderdeel valt uiteen in twee subonderdelen. Ik bespreek eerst
subonderdeel 2.1 . Dit subonderdeel betoogt dat het oordeel van het hof in rov. 5.5 dat de gemeente [verweerder] door de onjuiste en onvolledige informatie op het verkeerde been heeft gezet en hem op het spoor van een vrijstellingsprocedure voor een woning met oriëntatie op de [a-straat] heeft gezet, onbegrijpelijk is, omdat de gemeente heeft aangevoerd dat [verweerder] niet daadwerkelijk door de informatie van de gemeente op het verkeerde been is gezet, omdat hij ervan overtuigd was dat zijn uitleg van het bestemmingsplan de juiste was. Tussen de gemeente en hem was sprake van een ‘agree to disagree’ met betrekking tot die uitleg. Het subonderdeel voert onder 2.1.1 aan dat de gegrondbevinding ervan ook de beslissing van het hof in rov. 5.18 van het eerste tussenarrest aantast, waar het hof oordeelt dat als gevolg van het eerste onrechtmatige principebesluit van de gemeente [verweerder] te maken kreeg met vertraging in het kunnen uitvoeren van zijn bouwplannen. Het subonderdeel stelt dat als [verweerder] zich door hetgeen in het principebesluit is vermeld, niet ervan heeft laten weerhouden om een aanvraag om een bouwvergunning in te dienen, het principebesluit ook niet tot vertraging heeft geleid.

3.15

Het subonderdeel miskent de inhoud van het oordeel van het hof. Dat oordeel komt, net als dat van de rechtbank in rov. 4.6-4.10 van haar eindvonnis, erop neer dat het onjuiste van de opstelling van de gemeente in de voorfase mede dáárin ligt dat de gemeente [verweerder] heeft gedrongen in het spoor van een aanvraag van een bouwvergunning voor een woning met oriëntatie naar de [a-straat] , met een vrijstellingsprocedure, met door de gemeente te stellen voorwaarden, in plaats hem mede te delen, zoals zij had behoren te doen, dat hij zonder een dergelijke procedure aanstonds een vergunning voor een woning met oriëntatie naar de [c-straat] kon en behoorde te krijgen (eerste en derde zin van p. 20 van eerste tussenarrest; zie ook hiervoor in 3.3). Dit oordeel staat tegen de achtergrond van het in dit geding vaststaande feit dat [verweerder] de vergunning wenste om het perceel als bouwperceel te kunnen verkopen. Dat [verweerder] wist dat het standpunt van de gemeente onjuist was, en hij dus niet op verkeerde been werd gezet door de informatie van de gemeente, doet daarom niet af aan het oordeel van het hof. [verweerder] was in de gegeven omstandigheden, naar uit het oordeel van het hof volgt, min of meer genoodzaakt om mee te gaan in het door de gemeente gewenste spoor om, zo mogelijk, binnen afzienbare tijd een vergunning te krijgen, met welke oriëntatie ook. Dit is waarop het hof het oog heeft in de hiervoor genoemde twee zinnen op p. 20 van het eerste tussenarrest, die luiden:

“Onder deze omstandigheden mocht [verweerder] redelijkerwijs uit de standpunten van de Gemeente afleiden dat zij hem geen bouwvergunning zou verlenen voor een woning met oriëntatie op de [c-straat] en restte hem slechts nog de optie een vrijstellingsprocedure te doorlopen ten behoeve van een woning met oriëntatie op de [a-straat] , met de daarmee gepaard gaande kosten.” en “Door deze onjuiste en onvolledige informatie heeft de Gemeente [verweerder] op het verkeerde been gezet en hem op het spoor van een vrijstellingsprocedure voor een woning met oriëntatie op de [a-straat] gezet, terwijl hem een bouwvergunning met oriëntatie op de [c-straat] verleend had moeten worden.”

Kennelijk heeft het middel zich met het beroep op het criterium van ‘het verkeerde been’, net als het hof en de rechtbank, laten leiden door het arrest ’s-Hertogenbosch/ […] , ^[36] dat het hof in rov. 5.3 aanhaalt en in rov. 5.4 en 5.5 toepast en dat naar de stellingen van de gemeente in feitelijke instanties maatgevend is in dit verband. Bedacht moet echter worden dat dit arrest ziet op inlichtingen door de overheid
in het algemeen en niet specifiek betrekking heeft op inlichtingen die met het oog op een eventueel te verlenen vergunning worden gegeven. Dat arrest is dus voor deze zaak niet alles bepalend, met name niet wat betreft de daarin voorkomende passage dat de belanghebbende door de verkeerde inlichtingen
op het verkeerde been moet zijn gezet . Dat het hof, zoals hiervoor weergegeven, het onrechtmatig heeft geoordeeld dat de gemeente [verweerder] in het verkeerde spoor heeft gezet met haar opstelling, ook als [verweerder] wist dat die opstelling onjuist was, geeft naar ik meen geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. De overweging van het hof in de hiervoor geciteerde derde zin van p. 20 van het eerste tussenarrest dat “de Gemeente [verweerder] op het verkeerde been [heeft] gezet” moet m.i. worden begrepen in de zin van ‘in het verkeerde spoor gezet’. Althans is die overweging, zo deze letterlijk wordt gelezen, niet dragend voor het oordeel van het hof.

Op het voorgaande lopen de klachten van het subonderdeel stuk.

3.16

Subonderdeel 2.2 keert zich tegen het oordeel van het hof in rov. 5.5 van het eerste tussenarrest dat de informatieverstrekking aan [verweerder] in de voorfase onrechtmatig was. Onder 2.2.1-2.2.5 voert het subonderdeel redenen aan waarom dat oordeel onbegrijpelijk dan wel onvoldoende gemotiveerd is.
Onder 2.2.1 betoogt het subonderdeel dat het oordeel van het hof dat achteraf is gebleken dat de informatie in beide principebesluiten onjuist was omdat een oriëntatie richting de [c-straat] volgens de Afdeling mogelijk was en langs die weg zelfs een bouwvergunning moest worden verleend zonder dat een vrijstellingsprocedure nodig was, onbegrijpelijk dan wel onvoldoende gemotiveerd is. Bij deze klacht wordt aangevoerd dat de gemeente erop heeft gewezen dat:

(i) B&W in het primaire besluit een bouwvergunning heeft geweigerd omdat (a) het bouwplan gedeeltelijk is geprojecteerd op de bestemming ‘voorerf klasse A’ c.q. de voorgevelrooilijn langs de [a-straat] overschrijdt en (b) het bouwperceel niet (tenminste) 40 meter breed is;

(ii) B&W de eerste onder (a) genoemde grond in de beslissing op bezwaar niet langer aan het weigeringsbesluit ten grondslag heeft gelegd;

(iii) of de bouwvergunning op deze grond geweigerd had kunnen worden dan ook niet is getoetst in de beroepsprocedure bij de rechtbank en de hoger beroepsprocedure bij de Afdeling;

(iv) B&W in de nieuwe beslissing op bezwaar (het besluit van 17 december 2009) ervoor had kunnen kiezen deze grond alsnog aan de weigering van bouwvergunning ten grondslag te leggen en

(v) B&W door aan deze weigeringsgrond voorbij te gaan contra legem bouwvergunning heeft verleend.

Uit de uitspraak van de Afdeling kan dus niet worden afgeleid dat de gemeente zich in de principebesluiten ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat voor een woning met een oriëntatie op de [c-straat] niet ‘bij recht’ een bouwvergunning kon worden verleend.

Onder 2.2.2 klaagt het subonderdeel dat, voor zover het hof zijn oordeel mede stoelt op de overweging dat de in beide principebesluiten gegeven informatie niet alleen onjuist, maar ook onvolledig is, omdat de Gemeente toetsing van zienswijze I in de principeverzoeken van [verweerder] (een woning met de oriëntatie op de [c-straat] ) volledig achterwege heeft gelaten, dit ook onbegrijpelijk dan wel onvoldoende gemotiveerd is. Ofschoon terugkijkend kan worden gesteld dat in beide principebesluiten niet (expliciet) wordt toegelicht waarom volgens B&W ook voor een woning met een oriëntatie op de [c-straat] niet ‘bij recht’ een bouwvergunning kan worden verleend, betekent dit volgens de klacht niet dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld. De gemeente heeft aangevoerd dat zij in de brief van 9 augustus 2005 en in diverse gesprekken met [verweerder] in de voorfase heeft uitgelegd waarom volgens haar een woning met een oriëntatie op de [c-straat] ook in strijd met het geldende bestemmingsplan was. [verweerder] was met de visie van de gemeente op dit punt bekend en hij is niet op het verkeerde been gezet, aldus de gemeente.

Onder 2.2.3 voert het subonderdeel aan dat het oordeel van het hof dat [verweerder] op juiste gronden heeft verzocht het eerste principebesluit te herzien onbegrijpelijk dan wel onvoldoende gemotiveerd is, omdat het hof niet heeft toegelicht wat het met ‘juiste gronden’ bedoelt. Voor zover het hof heeft bedoeld dat [verweerder] , anders dan de gemeente, is uitgegaan van een juiste uitleg van – kort gezegd – het geldende bestemmingsplan, is dit onbegrijpelijk, gelet op hetgeen de gemeente terzake heeft gesteld: (i) de precieze (bouw)plannen van [verweerder] waren niet steeds duidelijk en (ii) uit het besluit van 1 juli 2010, waarbij op grond van artikel 19 lid 3 van de WRO oud vrijstelling is verleend van het bestemmingsplan ‘Wilhelminapark 1974’, volgt dat de visie van [verweerder] voor wat betreft de ligging van de voorgevelrooilijn langs de [a-straat] onjuist is.

Onder 2.2.4 klaagt het subonderdeel dat, voor zover het hof bij zijn oordeel dat de informatieverstrekking aan [verweerder] onrechtmatig is, heeft laten meewegen dat de gemeente in de vooroverlegfase ‘tegengestelde standpunten’ heeft ingenomen, ook dit oordeel onbegrijpelijk is in het licht van hetgeen de gemeente ter zake naar voren heeft gebracht. De klacht voert in dit verband het volgende aan. De gemeente heeft erop gewezen dat zij in de voorfase slechts op één punt haar uitleg van het geldende bestemmingsplan heeft gewijzigd. Zij is alleen teruggekomen van haar stelling in de twee principebesluiten dat (ook) het oppervlak met de bestemming ‘bermen, openbaar groen of plantsoen’ meetelt bij de berekening van het oppervlak van een bouwperceel in hun brief van 12 juni 2007. De gemeente heeft erop gewezen dat [verweerder] niet heeft toegelicht op welke wijze hij hierdoor is benadeeld c.q. schade heeft geleden. De gemeente heeft er voorts op gewezen dat de precieze ligging van met name de voorgevelrooilijn langs de [a-straat] niet met zekerheid was vast te stellen, maar dat bij de toetsing van de bouwplannen van [verweerder] is gekozen voor een meting of interpretatie in het voordeel van [verweerder] .

Onder 2.2.5 betoogt het subonderdeel dat het oordeel van het hof in de laatste volzin van rov. 5.5 dat het door [verweerder] ter beoordeling voorgelegde bouwplan met oriëntatie op de [c-straat] , zoals gepresenteerd in de brieven van 16 februari 2006 en 30 april 2006, niet in strijd met het bestemmingsplan was, onbegrijpelijk is, omdat het door [verweerder] in die brieven gepresenteerde bouwplan de voorgevelrooilijn langs de [a-straat] overschreed.

Onder 2.2.6 bouwt het subonderdeel voort op de voorgaande klachten. Het bevat daar geen zelfstandige klacht en het daar gestelde behoeft derhalve geen bespreking.

3.17

Alle klachten van het subonderdeel draaien om de stelling (en nemen tot uitgangspunt) dat de gemeente zich op het standpunt kan stellen dat zij een vergunning voor een woning met oriëntatie [c-straat] had kunnen weigeren wegens de ligging van de voorgevelrooilijn ten opzichte van de [a-straat] (in feite zijn alle klachten een variant van dit argument). Zoals uit het hiervoor in 3.3 en 3.4 opgemerkte volgt, is die stelling echter onmiskenbaar door het hof verworpen, om de daar genoemde redenen, met name in rov. 5.6, dat het subonderdeel niet bestrijdt. Dat oordeel geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd, om de hiervoor in 3.4 genoemde redenen.

Het onder 2.2.3 in het subonderdeel genoemde besluit van 1 juli 2010 is in dit verband niet relevant. De gemeente heeft immers in de gedachtegang van het hof de onjuistheid van het primaire besluit tot uitdrukking gebracht bij het besluit van 17 december 2009 (de tweede beslissing op bezwaar), waarbij zij de vergunning alsnog heeft verleend. Een later besluit kan daar geen verandering in brengen. Overigens betreft het besluit van 1 juli 2010 slechts een vrijstelling ex art. 19 lid 3 WRO (oud) wegens de wijziging van het
al vergunde bouwplan van [verweerder] . ^[37] Anders dan de klacht onder 2.2.3 van het subonderdeel wil, staat in dat besluit bovendien niet (iets) te lezen (waaruit volgt) dat de visie van [verweerder] voor wat betreft de ligging van de voorgevelrooilijn langs de [a-straat] onjuist is.

Alle klachten van het subonderdeel stuiten op het voorgaande af.

Onderdeel 3; vaststelling van schade door vertraging erkenning als bouwperceel

3.18

Onderdeel 3 bestrijdt in de eerste plaats het oordeel van het hof in rov. 5.19 van het eerste tussenarrest over de schade die [verweerder] heeft geleden door de vertraging van de erkenning van het perceel als bouwperceel. Dat oordeel houdt in dat deze schade als volgt moet worden berekend. Eerst dient te worden nagegaan met welk bedrag de waarde van het perceel daalde door het onrechtmatige eerste principebesluit van 25 april 2006. Het bedrag van deze waardedaling dient per die datum met wettelijke rente te worden vermeerderd. Vervolgens dient te worden bezien met welk bedrag de waarde van het perceel steeg door het alsnog verlenen van de bouwvergunning op 17 december 2009. Dat bedrag moet worden afgetrokken van het bedrag van de waardedaling per 25 april 2006 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf die datum tot 17 december 2009. Over het saldo loopt vervolgens vanaf 17 december 2009 wettelijke rente. ^[38]

Voorts bestrijdt het onderdeel rov. 2.5 van het eindarrest, waarin het hof heeft geweigerd van zijn oordeel over de schadebegroting terug te komen, zoals de gemeente heeft verzocht om de hiervoor in 2.22 genoemde redenen.

Het onderdeel bevat acht subonderdelen, waarvan de eerste twee betrekking hebben op rov. 5.19 van het eerste tussenarrest, de derde een voortbouwklacht bevat die geen bespreking behoeft en de laatste vijf betrekking hebben op rov. 2.5 van het eindarrest. Ik ga hierna eerst in op de eerste twee subonderdelen.

3.19

Subonderdeel 3.1 klaagt dat het hof heeft miskend dat in het schadevergoedingsrecht als uitgangspunt geldt dat als er een wettelijke verplichting tot schadevergoeding bestaat, de benadeelde zoveel mogelijk moet worden gebracht in de toestand als ware de onrechtmatige daad niet gepleegd (
restitutio in integrum ). De schade die een benadeelde lijdt als gevolg van een fout van een ander dient in beginsel volledig te worden vergoed. Maar ook niet meer dan dat. Voor ‘overcompensatie’ is geen plaats. Bij dit uitgangspunt past dat schade concreet wordt berekend c.q. begroot, dat wil zeggen zonder te abstraheren van bepaalde feiten of omstandigheden die van invloed kunnen zijn op de schadebegroting. Voor de onderhavige zaak betekent dit dat pas ná verkoop en levering van het bouwperceel door [verweerder] kan worden vastgesteld of en, zo ja, hoeveel schade [verweerder] als gevolg van onrechtmatig handelen van de gemeente heeft geleden en of deze schade aan de gemeente kan worden toegerekend dan wel geheel of gedeeltelijk voor rekening van [verweerder] zelf moet blijven.

Subonderdeel 3.2 klaagt dat niet valt in te zien dat in dit geval sprake is van een situatie die, in afwijking van het in subonderdeel 3.1 bedoelde uitgangspunt, voor abstracte schadebegroting in aanmerking komt. Waardevermindering van vastgoed waarbij wordt geabstraheerd van het gegeven dat het vastgoed niet verkocht is, leent zich alleen voor een veroordeling tot schadevergoeding wanneer sprake is van een voldoende stabiele c.q. voortdurende toestand (het subonderdeel verwijst hierbij onder meer naar rov. 2.11.1 e.v. van de prejudiciële uitspraak over de Groninger aardbevingsschade). De gemeente heeft gesteld dat een voortdurende toestand in deze zaak niet aan de orde is. Het hof heeft aan deze essentiële stelling geen kenbare aandacht besteed en hierover niets vastgesteld.

3.2

Bij de bespreking van de subonderdelen stel ik voorop dat de wijze van schade begroten die het hof in rov. 5.19 van het eerste tussenarrest toepast, niet erg voor de hand ligt. Dat is in de eerste plaats al zo omdat [verweerder] die wijze van begroten niet aan zijn vordering ten grondslag heeft gelegd, zoals al blijkt uit de vaststellingen van het hof in rov. 5.17 van het eerste tussenarrest met betrekking die grondslag. [verweerder] heeft gesteld dat hij door de vertraging van de erkenning van het perceel als bouwperceel schade heeft geleden doordat hij de mogelijkheid is misgelopen om het perceel voor een goede prijs te verkopen, door de verandering van marktomstandigheden in de periode 2006-2009 (krediet- en vastgoedcrisis). ^[39] Deze stelling heeft het hof in zijn arresten niet onderzocht. In plaats daarvan heeft het de schade begroot die [verweerder] door de waardevermindering van zijn onroerend goed heeft geleden als gevolg van de onjuiste opstelling van de gemeente. Van die schade heeft [verweerder] echter geen vergoeding gevorderd, als ik goed zie. ^[40] Op dit punt bevat het middel echter geen klacht.

In de tweede plaats valt niet goed in te zien dat het perceel door de enkele onjuiste opstelling van de gemeente in waarde is verminderd. Toegegeven, die opstelling maakte het moeilijk, zo niet onmogelijk, om het perceel als bouwperceel te verkopen. Maar dat was slechts van tijdelijke aard. [verweerder] had het onjuiste van die opstelling, waarvan hij (ook) naar zijn eigen stellingen overtuigd was, ^[41] onmiddellijk aan de orde kunnen stellen in een kort geding of door de vergunning aan te vragen die volgens hem verleend moest worden, en na de weigering daarvan bezwaar te maken en een voorlopige voorziening aan de bestuursrechter te vragen. ^[42] Bij een behoorlijke taxatie van de waarde valt met een dergelijke, slechts tijdelijke – want te ‘repareren’ – omstandigheid niet zonder meer rekening te houden. Het hof heeft de deskundige echter uitdrukkelijk slechts gevraagd om per peildatum april 2006 te taxeren alsof in het geheel geen bouw van een woning op het perceel mogelijk was. Dat laatste – dat in het geheel geen bouw van een woning op het perceel mogelijk was – is bovendien nooit het standpunt van de gemeente geweest, blijkens de vaststaande feiten. De gemeente was immers steeds bereid om mee te werken aan een vrijstelling van het bestemmingsplan ten behoeve van een woning met een oriëntatie richting [a-straat] , waarmee [verweerder] naar de vaststelling van het hof in rov. 5.5, tweede zin, van het eerste tussenarrest ook tevreden was, zij het niet onder alle voorwaarden die de gemeente daarbij stelde. ^[43]

In de derde plaats valt niet in zien dat, als met een waardeherstel van het perceel rekening viel te houden, doordat de gemeente alsnog de vergunning verleende – wat het hof uitdrukkelijk doet in rov. 5.19 van het eerste tussenarrest –, over de initiële waardedaling vanaf het intreden daarvan per april 2006 wettelijke rente valt berekenen, zoals het hof doet. De schade bedraagt immers in deze benadering (waardedaling door opstelling van de gemeente, later gevolgd door waardestijging door een andere opstelling van de gemeente) het waardeverlies
per saldo . [verweerder] kon op geen moment aanspraak maken op het bedrag van de initiële waardedaling – dat valt althans niet in zien en het hof zegt dat ook niet – en van een vertraging in de betaling van een geldsom als bedoeld in art. 6:119 BW is dus geen sprake.

Ook met betrekking tot al deze punten bevat het middel echter geen klacht. Het voorgaande is echter wel van belang voor de beoordeling en de gevolgen van de wel aangevoerde klachten, wat de reden vormt waarom ik een en ander hier opmerk (zie ook hierna aan het slot van 3.28).

Abstracte schadeberekening?

3.21

De subonderdelen keren zich wel tegen de door het hof toegepaste abstracte schadebegroting, waarbij wordt geabstraheerd van het feit dat [verweerder] het perceel niet heeft verkocht. Daarbij verwijst het middel naar de prejudiciële uitspraak over de Groninger aardbevingsschade. Ik ga echter eerst in op het in die uitspraak aangehaalde arrest Dordrecht/Stokvast
. ^[44] In dat arrest is overwogen:

“3.4.2 Ingevolge het bepaalde in art. 6:97 BW – dat ook het voor 1 januari 1992 geldende recht weergeeft – dient de rechter de schade te begroten op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Het gaat in het onderhavige geval om schade welke bestaat in waardevermindering van door de eigenaar van bouwgrond daarop gebouwde woningen, ontstaan als gevolg van het later aan de dag treden van verontreiniging van die grond. Mede met het oog op hanteerbaarheid van de methode van schadebegroting, rechtvaardigt de aard van zodanige schade dat het de rechter vrijstaat bij het begroten daarvan te abstraheren van bepaalde, de bijzondere situatie van de benadeelde eigenaar betreffende, omstandigheden. In het bijzonder kan buiten beschouwing worden gelaten dat de eigenaar de woningen niet heeft verkocht (vgl. het onder 5.1 overwogene in HR 9 oktober 1992, nr. 14.671, NJ 1994, 286).”

3.22

Voor schade door bodemverontreiniging die bestaat in de waardevermindering van onroerend goed, is het dus gerechtvaardigd om te abstraheren van de omstandigheid dat de eigenaar het onroerend goed niet heeft verkocht. Het arrest vervolgt:

“Indien en voor zover echter ten tijde van de vaststelling van de schade door de rechter, de aanvankelijk opgetreden waardevermindering van de woningen ongedaan blijkt te zijn gemaakt door een van overheidswege uitgevoerde bodemsanering in het gebied waar de woningen zich bevinden, is dit waardeherstel een niet met de individuele situatie van de eigenaar samenhangende omstandigheid die redelijkerwijs in aanmerking behoort te worden genomen om te voorkomen dat meer dan de werkelijk geleden schade wordt vergoed.

De onderdelen treffen derhalve doel voor zover zij erover klagen dat het Hof ten onrechte heeft geoordeeld dat geen rekening behoeft te worden gehouden met de in het gebied van de zeven woningen van Stokvast uitgevoerde, in 1989 voltooide bodemsanering.”

En het arrest sluit verderop af met:

“Nu de onderdelen 1 en 2 doel treffen, kan 's Hofs arrest niet in stand blijven. De Hoge Raad kan zelf op het hoger beroep beslissen.

De grieven III en IV, die betrekking hebben op de waardevermindering van de zeven woningen en op het aan deskundigen op te dragen onderzoek dienaangaande, komen op tegen de oordelen van de Rechtbank (rov. 3.2): dat voor de vraag of van waardevermindering sprake is, als peildatum een tijdstip dient te worden gekozen waarop alle saneringsmaatregelen zijn uitgevoerd en de markt ter plaatse is gestabiliseerd; dat door een of meer deskundigen de huidige waarde van de woningen dient te worden vastgesteld en aan de hand van de prijsontwikkeling sinds 1981 – het jaar dat de verontreiniging bekend werd – van vergelijkbare woningen ter plaatse dient te worden bezien of van waardedaling sprake is; en dat, zo dat nog steeds het geval is, moet worden aangenomen dat die waardedaling permanent is en dient te worden vergoed. Die oordelen van de Rechtbank zijn juist, zodat de grieven falen.”

3.23

Deze overwegingen vallen niet anders te begrijpen dan dat bij de schadebegroting rekening moet worden gehouden met het feit dat de onrechtmatig in het leven geroepen omstandigheid die de waardedaling heeft veroorzaakt (de bodemverontreiniging dus in de zaak van het arrest), inmiddels is weggenomen, en dat de schade door de waardevermindering moet worden vastgesteld tegen het tijdstip dat dit het geval is (de bodemsanering heeft plaatsgevonden). In de zaak van arrest speelde dat na dat wegnemen vermoedelijk nog een blijvend effect bestond van de eerder aanwezige omstandigheid. ^[45] Vandaar dat in het arrest wordt overwogen dat het peilmoment moet worden gelegd op het tijdstip dat de markt zich nadien heeft gestabiliseerd. Er bestaat dus slechts recht op de daadwerkelijke blijvende waardedaling die de onrechtmatig in het leven geroepen omstandigheid heeft veroorzaakt.

3.24

In de prejudiciële uitspraak over de Groninger aardbevingsschade is overwogen:

“2.11.2 [De] vraag heeft (…) betrekking op de schade die bestaat in waardevermindering van een woning (waaronder moet worden begrepen het uitblijven van een waardestijging) die het gevolg is van het risico van toekomstige bodembeweging boven het Groningenveld zoals potentiële kopers dat zien, zonder dat sprake is van daadwerkelijke verkoop of serieuze poging daartoe.

2.11.3

Op grond van art. 6:97 BW moet de rechter de schade begroten op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Uitgangspunt voor de vaststelling van de omvang van een wettelijke verplichting tot schadevergoeding is dat de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand moet worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven. Hieruit volgt dat de schade in beginsel moet worden vastgesteld met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Op praktische gronden en om redenen van billijkheid kan in bijzondere gevallen op dit uitgangspunt een uitzondering worden aanvaard door van bepaalde omstandigheden te abstraheren. Het is bijvoorbeeld mogelijk geacht om bij de vaststelling van schade die bestaat in waardevermindering van een woning, buiten beschouwing te laten dat de eigenaar de woning niet heeft verkocht.

2.11.4

Voor het begroten van de hiervoor in 2.11.2 bedoelde schade is vereist dat sprake is van een – min of meer – stabiele situatie. Met betrekking tot de woningen die zich boven het Groningenveld bevinden, betekent dit dat een geofysisch voldoende stabiele toestand moet zijn bereikt. Alleen dan is immers voldoende zeker dat significante schommelingen in de waarde van de woning die samenhangen met het risico op bodembeweging, zullen uitblijven.” ^[46]

3.25

Deze overwegingen vormen goeddeels een herhaling van die van het arrest Dordrecht/Stokvast, waarnaar aan het slot van rov. 2.11.3 en na de eerste zin van rov. 2.11.4 dan ook wordt verwezen (in het citaat hier weggelaten). Ze voegen aan die overwegingen toe: dat concrete schadeberekening uitgangspunt vormt en abstracte schadeberekening uitzondering, welke uitzondering wordt gemaakt op de gronden vermeld in de op een na laatste zin van rov. 2.11.3. ^[47] Dat is een benadering die ook breed steun vindt in de literatuur. ^[48] De gestabiliseerde markt van het arrest Dordrecht/Stokvast komt in deze uitspraak meer abstract terug als ‘een – min of meer – stabiele situatie’, waarmee in de zaak van de uitspraak meer specifiek wordt bedoeld: nadat een geofysisch voldoende stabiele toestand is bereikt in en rond het Groningenveld.

3.26

Abstraheren van de omstandigheid dat de eigenaar het onroerend goed niet heeft verkocht is dus uitzondering, welke uitzondering op praktische gronden en om redenen van billijkheid in bijzondere gevallen kan worden gemaakt. Bij een onrechtmatige daad die tot een blijvende waardevermindering van het onroerend goed leidt – wat eventueel pas na de nodige jaren kan worden beoordeeld, ook wat betreft de omvang ervan, namelijk als ‘een – min of meer – stabiele situatie’ is ontstaan –, is die abstractie op haar plaats. ^[49]

Toepassing van voorgaande op deze zaak

3.27

Bij de onrechtmatige opstelling van de gemeente waarop het oordeel van het hof ziet, is geen sprake van een blijvende waardevermindering, als al überhaupt sprake was van enige waardevermindering (zie hiervoor in 3.20 tweede alinea). Ik zie voor onjuiste inlichtingen in een geval als dit geen praktische gronden of redenen van billijkheid om te abstraheren van de omstandigheid dat de eigenaar het onroerend goed niet heeft verkocht (zie opnieuw hiervoor in 3.20 tweede alinea en hierna in 3.28). Ik kom daarom tot de slotsom dat de subonderdelen slagen. Kennelijk is daarin met de (daarin aangehaalde) stelling (van de gemeente) dat in dit geval geen sprake is van een “voldoende stabiele c.q. voortdurende toestand” bedoeld te zeggen dat geen sprake van een blijvende waardevermindering door de opstelling van de gemeente. Het voorgaande neemt overigens uiteraard niet weg dat [verweerder] wel schade kan hebben geleden doordat hij het perceel tussentijds niet heeft kunnen verkopen, zoals ook de (wel aangevoerde) grondslag van zijn vordering vormt.

Nog een andere onjuistheid in het oordeel van het hof

3.28

Overigens wijs ik nog op een ander nogal opvallend aspect van de benadering van het hof, namelijk dat daarin – of als gevolg daarvan – de waardevermindering die het perceel als bouwperceel heeft ondergaan door de ontwikkeling van de prijs van onroerend goed in de markt in de periode van 2006-2009 zonder meer wordt aangemerkt als een gevolg van de onrechtmatige opstelling van de gemeente. In de benadering van het hof moet de schade van [verweerder] immers worden bepaald door een vergelijking met de getaxeerde waarde van het perceel als bouwperceel in 2009 (zie hiervoor in 3.18). Niet valt echter in te zien dat de waardedaling die zich in de periode van 2006-2009 heeft voorgedaan – dat van die daling sprake was, als een gevolg van de krediet- en vastgoedcrisis, is in dit geding niet in geschil (vgl. o.m. rov. 5.20 van het eerste tussenarrest van het hof en de taxaties hiervoor in 2.1 onder (xxxiv) genoemd) –, een gevolg is geweest van de opstelling van de gemeente. Niet valt dan ook in te zien dat die waardedaling – los van de materialisatie daarvan als schade bij een verkoop door [verweerder] voor een lager bedrag of bij het ontnemen aan [verweerder] van een reële mogelijkheid tot verkoop voordat van die waardedaling sprake was – voor rekening van de gemeente zou zijn te brengen, zoals het oordeel van het hof inhoudt.

Anders gezegd, in de benadering die het hof volgt, zou bij een zuivere beoordeling moeten worden gekeken of na de verlening van de bouwvergunning in december 2009 nog sprake is van een waardevermindering
als gevolg van de onrechtmatige opstelling van de gemeente . Niet valt in te zien dat en waarom daarvan sprake is geweest. Met de verlening van de bouwvergunning stond immers weer met zekerheid vast dat sprake is van bouwperceel en had het perceel dus zonder meer de waarde daarvan. Dat de prijzen inmiddels door de crisis waren gedaald en de waarde was gedaald, had zich ook zonder de onrechtmatige opstelling van de gemeente voorgedaan. Iets anders is, als al gezegd, dat [verweerder] door die onrechtmatige daad de mogelijkheid is ontnomen het perceel nog te verkopen op een gunstig moment, dus vóór de crisis. Daarop is zijn vordering ook gebaseerd, blijkens de vaststelling van het hof in rov. 5.17 van het eerste tussenarrest, maar dat geldt dus niet voor de beslissing van het hof, zoals hiervoor in 3.20 al opgemerkt.

Ook deze ‘denkfout’ in het oordeel van het hof wordt door het middel niet aan de orde gesteld. Door de gegrondheid van de subonderdelen bestaat na verwijzing echter geen gebondenheid meer aan de benadering van het hof en aan de hiervoor in 3.20 en in dit nummer bedoelde overwegingen van het hof.

Slotsom voorgaande

3.29

Wegens de gegrondheid van de subonderdelen kunnen de arresten van het hof niet in stand blijven. Na verwijzing zal de vordering van [verweerder] alsnog moeten worden beoordeeld op de wel door hem daarvoor aangevoerde grondslag.

De subonderdelen 3.4-3 .
8

3.3

De subonderdelen 3.4-3.8 keren zich tegen rov. 2.5 van het eindarrest, waarin het hof heeft geweigerd van zijn oordeel over de schadebegroting terug te komen, zoals de gemeente heeft verzocht op de grond dat aan [verweerder] in verband met een 2017 geïnitieerde bestemmingsplanwijziging ‘ [plaats] ’ een onherroepelijke planschadevergoeding van € 350.000,- is toegekend in verband met het verlies van de mogelijkheid om op het bouwperceel te bouwen, dat die mogelijkheid daarna tóch is gehandhaafd en dat [verweerder] vervolgens het perceel heeft overgedragen in juli 2021 voor € 330.000,-. Volgens de gemeente zal [verweerder] worden ‘overgecompenseerd’ als hij ook een vergoeding zou krijgen voor de waardedaling van het perceel in de periode 2006-2009. Het hof heeft dit betoog verworpen, omdat [verweerder] in 2006-2009 door het onrechtmatig handelen van de gemeente schade heeft geleden en daarin geen verandering is gekomen door de omstandigheden die de gemeente heeft ingeroepen. De subonderdelen keren zich tegen dit oordeel, waarbij ook nog – en passant – de vaststelling van de waarde van het perceel in 2009 wordt bestreden (in subonderdeel 3.6).

3.31

In verband met de gegrondheid van de subonderdelen 3.1 en 3.2 behoeven de subonderdelen 3.4-3.8 geen behandeling. Het oordeel van het hof in rov. 2.5 bouwt immers geheel voort op het met succes door de subonderdelen 3.1 en 3.2 bestreden oordeel van het hof. Zouden de subonderdelen 3.1 en 3.2 ongegrond zijn, dan geldt m.i. hetzelfde voor de subonderdelen 3.4-3.8. In dat geval staat (de vergoeding van) de schade van [verweerder] in 2006-2009 inderdaad geheel los van de overcompensatie waarover de gemeente klaagt. ^[50]

De in subonderdeel 3.6 genoemde verkoopprijs van het perceel in 2021 dwong het hof niet tot de conclusie dat de taxatie van de deskundige van de waarde van het perceel als bouwperceel in april 2006 onjuist is. Het oordeel op dit punt van het hof is geheel van feitelijke aard en kan in cassatie dus niet op juistheid worden onderzocht. Onbegrijpelijk is dat oordeel niet, nu een verkoopprijs in 2021, anders dan het subonderdeel wil, niet vanzelf tot de slotsom leidt dat de taxatie die betrekking heeft op april 2006, onjuist is.

3.32

Overigens kan de door de gemeente gestelde overcompensatie m.i. wel aan de orde komen bij de beoordeling van de hiervoor in 3.29 genoemde, wel door [verweerder] aangevoerde grondslag van de vordering. Zou [verweerder] tussentijds hebben verkocht, zoals van die grondslag deel uitmaakt, dan was die overcompensatie hem immers niet ten deel gevallen.

Onderdeel 4; notariskosten

3.33

Onderdeel 4 bestrijdt rov. 5.10 van het eerste tussenarrest, waarin het hof de grief van de gemeente verwerpt tegen de door de rechtbank toegewezen vergoeding van notariskosten (rov. 4.26 eindvonnis rechtbank; hiervoor weergegeven in 2.5). Het hof oordeelt dat [verweerder] uit de mededeling in de brief van de gemeente van 14 juli 2008 dat de verdere behandeling van de planologische procedure wordt aangehouden tot het moment dat definitief uitsluitsel kan worden gegeven over de privaatrechtelijke situatie ten aanzien van de strook bosgrond, redelijkerwijs mocht afleiden dat de gemeente de overdracht van dat stuk grond als voorwaarde had gesteld aan haar planologische medewerking aan een vergunning voor de bouw van een woning op het perceel met oriëntatie op de [a-straat] .

Volgens het onderdeel is dit oordeel onbegrijpelijk in het licht van de essentiële stellingen van de gemeente dat:

(a) [verweerder] door uitlatingen van de gemeente niet op het verkeerde been is gezet over de mogelijkheden ‘bij recht’ een bouwvergunning te verkrijgen voor een woning met een oriëntatie op de [c-straat] ;

(b) [verweerder] en de gemeente het er over eens waren dat voor een woning met een oriëntatie op de [a-straat] niet ‘bij recht’ bouwvergunning kon worden verleend;

(c) om planologische medewerking te kunnen verlenen aan de bouw van een woning met een oriëntatie op de [a-straat] op grond van provinciale regelgeving of beleid compensatiemaatregelen moesten worden getroffen, waaronder het geschikt maken van de bewuste strook bosgrond voor migrerende dassen;

(d) tussen de gemeente en [verweerder] een verschil van mening bestond over de eigendom van de strook bosgrond en partijen ter beslechting van dit geschil zijn overeengekomen dat [verweerder] deze grond ‘teruglevert’ aan de Gemeente en tegelijkertijd een erfdienstbaarheid op deze grond wordt gevestigd;

(e) de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat [verweerder] de notariskosten met betrekking tot de ‘teruglevering’ van de strook bosgrond en de vestiging van een erfdienstbaarheid op deze grond ‘heeft (...) betaald om te voldoen aan voorwaarden waaraan hij meende te moeten voldoen op grond van sturende en misleidende informatie van de gemeente’.

Voorts voert het subonderdeel aan dat de gemeente zich aldus op het standpunt heeft gesteld dat het vereiste causaal verband ontbreekt tussen enig onrechtmatig handelen van de gemeente en de door [verweerder] gemaakte notariskosten. Tevens betoogt het subonderdeel dat het oordeel van het hof onbegrijpelijk is in het licht van hetgeen het hof in rov. 5.24 van het eerste tussenarrest heeft overwogen over de verjaring van de vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst die tussen [verweerder] en de gemeente is gesloten met betrekking tot de strook bosgrond en de daarmee samenhangende vordering tot teruglevering. Gelet op de verjaring van deze vorderingen valt volgens het onderdeel niet in te zien dat de notariskosten die verband houden met het leveren van de strook bosgrond en de vestiging van erfdienstbaarheden wel voor vergoeding in aanmerking komen.

3.34

Het onderdeel berust op een onjuiste lezing van het oordeel van het hof (en dat van de rechtbank). De overdracht van de strook bosgrond vond plaats in verband met de voorwaarden die de gemeente stelde voor een vergunning voor de bouw van een woning met een oriëntatie op de [a-straat] (zie hiervoor in 2.1 onder (xxi)-(xxiv), rov. 4.26 eindvonnis rechtbank en rov. 5.10 eerste tussenarrest hof). Evenals de rechtbank, heeft het hof, als al gezegd, geoordeeld dat het onrechtmatig is geweest van de gemeente dat zij [verweerder] op het spoor van een vrijstellingsprocedure voor een woning met oriëntatie op de [a-straat] heeft gezet, in plaats van hem mede te delen dat hij zonder meer een vergunning voor een woning met oriëntatie op de [c-straat] kon krijgen. In dat licht is het oordeel van het hof dat de gemeente [verweerder] , in het kader van een vrijstelling met het oog op een vergunning voor een woning met oriëntatie op de [a-straat] , tot een onnodige overdracht heeft genoopt, alleszins begrijpelijk. Dat het hof in rov. 5.24 heeft geoordeeld dat de vordering tot vernietiging van de overdracht waarmee de notariskosten verband houden, is verjaard, maakt dat niet anders. Dat oordeel betekent immers niet dat [verweerder] door die overdracht geen schade heeft geleden in de vorm van de onnodig gemaakte notariskosten. Op een en ander stuiten de klachten van het middel af.

Onderdeel 5; wettelijke rente over de waardevermindering van het perceel

3.35

Onderdeel 5 klaagt dat het hof in rov. 5.19 van het eerste tussenarrest heeft miskend dat [verweerder] over de waardevermindering van het perceel vergoeding van wettelijke rente heeft gevorderd vanaf 17 december 2009 en niet vanaf 25 april 2006.

3.36

Deze klacht behoeft geen behandeling nu het daardoor bestreden oordeel van het hof onderdeel vormt van de benadering van het hof in rov. 5.19 van het eerste tussenarrest waartegen de subonderdelen 3.1 en 3.2 terecht opkomen. Overigens is het onderdeel m.i. als zodanig ongegrond omdat [verweerder] in het petitum van zijn memorie van grieven in V sub K (op p. 44) te kennen heeft gegeven over alle door hem gevorderde schadeposten wettelijke rente te vorderen vanaf de datum dat zij zijn ontstaan (zie ook zijn hierop gerichte grief VI). Dat wordt niet anders door het feit dat hij de schade door de onverkoopbaarheid van het perceel – door hem als gezegd ook aangeduid als waardevermindering van het perceel (zie hiervoor in voetnoot 40) – heeft gedateerd op 17 december 2009 en elders in het petitum van de memorie over de vergoeding van die schade pas wettelijke rente heeft gevorderd vanaf die datum.

Onderdeel 6

3.37

Onderdeel 6 klaagt dat onbegrijpelijk is dat het hof rov. 2.7 van het vierde tussenarrest (van 13 april 2021) overweegt dat in de rov. 5.4 en 5.5 van het eerste tussenarrest is overwogen dat [verweerder] ten onrechte een vergunning is geweigerd voor een woning met een oriëntatie naar de [a-straat] , omdat deze vaststelling daarin niet valt te lezen en deze ook feitelijk onjuist is.

3.38

Deze klacht is gegrond – want die vaststelling staat inderdaad niet in rov. 5.4 en 5.5 van het eerste tussenarrest te lezen en deze zou inderdaad niet juist zijn –, maar kan niet tot cassatie leiden, omdat rov. 2.7 van het vierde tussenarrest de beslissing van het hof niet draagt.

Slotsom m.b.t. het principaal beroep

3.39

Alleen de subonderdelen 3.1 en 3.2 slagen. De andere klachten kunnen niet tot cassatie leiden of behoeven geen behandeling. Verwijzing moet volgen.

4. Bespreking van het cassatiemiddel in het incidentele beroep

4.1

Het middel in het incidentele beroep bevat vijf onderdelen. ^[51] Het vijfde onderdeel is ingesteld onder de voorwaarde dat één van de in onderdeel 3 van het principaal cassatieberoep opgenomen klachten (t.a.v. de schadebegroting) slaagt. Uit het voorgaande volgt dat deze voorwaarde is vervuld.

Onderdeel 1 is gericht tegen rov. 5.9 van het eerste tussenarrest, waarin het hof de door [verweerder] gevorderde kosten voor een ruimtelijke onderbouwing alsnog heeft afgewezen.

Onderdeel 2 keert zich tegen het oordeel in rov. 5.13 van het eerste tussenarrest, dat de advocaatkosten die [verweerder] stelt te hebben gemaakt als gevolg van het besluit op bezwaar en eerder in de bezwaarprocedure, niet toewijsbaar zijn.

Onderdeel 3 is gericht tegen rov. 5.21 van het eerste tussenarrest, waarin de door [verweerder] gevorderde hypotheeklasten zijn afgewezen.

Onderdeel 4 komt op tegen de door het hof in rov. 2.3 van het eindarrest toegepaste correctie van 20% op de door de deskundige aan het perceel toegekende waarde in 2006.

Onderdeel 5 bestrijdt rov. 5.20 van het eerste tussenarrest. Het klaagt dat het oordeel van het hof dat de in die rechtsoverweging vermelde bestemmingswijziging niet meer kan worden gezien als een gevolg als bedoeld in art. 6:98 BW van de onrechtmatige daden van de gemeente in de periode 2006 tot en met 2009, blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting dan wel zonder nadere motivering onbegrijpelijk is.

Onderdeel 1; kosten voor een ruimtelijke onderbouwing

4.2

Het hof heeft in rov. 5.9 geoordeeld dat het betoog van de gemeente gegrond is dat de kosten voor een ruimtelijke onderbouwing van € 15.794,77, die [verweerder] heeft gemaakt in het kader van de vrijstellingsprocedure, niet onnodig zijn gemaakt omdat hij die ruimtelijke onderbouwing hoe dan ook nodig had voor een andere vrijstelling. Het hof overweegt dat op 1 juli 2010 aan [verweerder] een andere vrijstelling is verleend – ex art. 19 lid 3 WRO (oud) – waarvoor eveneens een ruimtelijke onderbouwing noodzakelijk was. Het door [verweerder] gestelde feit dat voor die vrijstelling andere en lichtere eisen gelden dan voor de planologische procedure waarop de gemeente in haar principebesluiten van april en juli 2006 aanstuurde, doet daaraan naar het oordeel van het hof onvoldoende af, ook omdat [verweerder] niet uitwerkt in hoeverre de eisen voor zijn bouwplan anders en lichter zijn.

4.3

Tegen dit oordeel komt onderdeel 1 op.

Subonderdeel 1.1 klaagt dat het hof met dit oordeel heeft miskend dat in verband met een beroep op art. 19 lid 3 WRO (oud) geen ruimtelijke onderbouwing is vereist. Uit de tekst van art. 19 leden 1 en 3 WRO (oud) in samenhang gelezen met art. 19a en 20 Besluit op de ruimtelijke ordening 1985 (oud) volgt reeds dat een goede ruimtelijke onderbouwing slechts is vereist bij toepassing van lid 1 van art. 19 WRO (oud).

Subonderdeel 1.2 klaagt dat het hof zijn beslissing althans onvoldoende begrijpelijk heeft gemotiveerd in het licht van de essentiële stelling van [verweerder] dat voor het verkrijgen van een vrijstelling op grond van art. 19 lid 3 WRO (oud) andere en lichtere eisen gelden dan de planologische procedure op grond van art. 19 lid 1 WRO (oud) waar de gemeente in haar eerste en tweede principebesluit op aanstuurde. Gegrondbevinding van die stelling zou ertoe leiden dat de overweging van het hof dat [verweerder] de onderbouwing hoe dan ook nodig zou hebben gehad, niet juist kan zijn. De overweging van het hof dat [verweerder] niet zou hebben uitgewerkt in hoeverre de eisen voor zijn bouwplan anders en lichter zijn, is zonder nadere motivering onbegrijpelijk. Niet alleen heeft het hof met die overweging miskend dat de stelling van [verweerder] mede is gebaseerd op een uitleg van art. 19 leden 1 en 3 WRO (oud) en aldus ten minste mede juridisch van aard is (zie ook subonderdeel 1.1), maar de overweging van het hof is ook onbegrijpelijk, omdat [verweerder] heeft gewezen op de in hoger beroep overgelegde ruimtelijke onderbouwing die was opgesteld voor de vrijstelling op grond van art. 19 lid 1 WRO (oud), waarop de gemeente had aangestuurd.

Subonderdeel 1.3 klaagt dat het oordeel van het hof onbegrijpelijk is in het licht van de omstandigheid dat [verweerder] in het geheel geen ruimtelijke onderbouwing nodig had. Dat blijkt volgens het subonderdeel uit de essentiële stellingen van [verweerder] (1) dat hij het perceel medio 2006 had kunnen verkopen aan [betrokkene 1] of een ander zonder dat een vrijstelling zou zijn verleend en dus zonder dat een ruimtelijke onderbouwing zou zijn afgegeven en (2) dat hij onnodig kosten heeft gemaakt voor een vrijstellingsprocedure omdat zijn doel was om de bevestiging te krijgen dat er sprake was van een bouwperceel. Dat het hof bij de schadeberekening van het uitgangspunt is uitgegaan dat er geen noodzaak bestond tot het opstellen van een ruimtelijke onderbouwing volgt uit de omstandigheid dat het hof blijkens rov. 1.1 van het derde tussenarrest is uitgegaan van de maximale invulling van de bouwmogelijkheden op het perceel zonder vrijstelling. Uit het vierde tussenarrest en het eindarrest blijkt dat het hof die wijze van schadeberekening heeft gehandhaafd. Mede in het licht daarvan is het dan onbegrijpelijk om bij de beantwoording van de vraag of de voor het opstellen van de ruimtelijke onderbouwing gemaakte kosten voor vergoeding in aanmerking komen, aan te nemen dat die onderbouwing hoe dan ook nodig zou zijn, aldus het subonderdeel.

Subonderdelen 1.4 tot en met 1.6 bouwen voort op de voorgaande subonderdelen en bevatten geen klachten, zodat zij geen bespreking behoeven.

4.4

Art. 19 lid 1 WRO (oud) bepaalde dat de gemeenteraad ten behoeve van de verwezenlijking van een project vrijstelling kan verlenen van het geldende bestemmingsplan, mits dat project is voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing en vooraf van gedeputeerde staten de verklaring is ontvangen dat zij tegen het verlenen van een vrijstelling geen bezwaar hebben. Art. 19 lid 2 WRO (oud) bepaalde dat burgemeester en wethouders vrijstelling kunnen verlenen van het bestemmingsplan in door gedeputeerde staten aangegeven categorieën van gevallen. Hetgeen met betrekking tot een goede ruimtelijke onderbouwing was bepaald in art. 19 lid 1 WRO (oud), was van overeenkomstige toepassing bij art. 19 lid 2 WRO (oud). Het derde lid bepaalde dat burgemeester en wethouders eveneens vrijstelling kunnen verlenen van het bestemmingsplan in bij algemene maatregel van bestuur aan te geven gevallen. Dit artikellid stelde niet de eis van een goede ruimtelijke onderbouwing. In de toelichting op art. 19 WRO (oud) is over de daarin opgenomen categorieën van vrijstellingen opgemerkt:

“De vrijstellingen die in de huidige WRO zijn verdeeld over de artikelen 18, 18a en 19, worden in één artikel samengevoegd, te weten in artikel 19. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen vrijstellingen die volgens een zware procedure tot stand komen (artikel 19, eerste lid) en vrijstellingen die volgens een lichte procedure tot stand komen (artikel 19, tweede en derde lid)

(…)

De lichte procedure (artikel 19, tweede en derde lid) betreft de verlening van vrijstellingen van het bestemmingsplan waarbij burgemeester en wethouders bevoegd gezag zijn en waarvoor in beginsel geen toezicht van gedeputeerde staten en geen advisering door de inspecteur van de ruimtelijke ordening noodzakelijk zijn. (…) Wel is in het tweede lid geregeld dat de gevallen waarop de vrijstelling van het bestemmingsplan betrekking heeft, voorzien moeten zijn van een goede ruimtelijke onderbouwing. Dit is nodig gevonden, omdat het in het tweede lid ook kan gaan om gevallen die niet als «kruimels» zijn te beschouwen, maar die een grotere uitstraling hebben op de kwaliteit van de leefomgeving. Het betekent dat een gemeente zal moeten aangeven dat de voorgenomen activiteit past in de door de gemeente gewenste ruimtelijke ontwikkeling van het gebied. (…)

Artikel 19, derde lid, betreft de tweede categorie van vrijstellingen die volgens de lichte procedure tot stand kunnen komen. Deze gevallen zullen in het Bro in een lijst worden opgesomd en zijn daarmee in het hele land onverkort van toepassing. De daarvoor noodzakelijke wijziging van het Bro wordt binnenkort in procedure gebracht en zal gelijktijdig met het onderhavige wetsvoorstel in werking treden. Deze lijst is door deskundigen van provincie, VNG en rijk gezamenlijk opgesteld. Het gaat daarbij – kort gezegd – om vrijstellingen ten behoeve van uitbreidingen van of aan of bijgebouwen bij hoofdgebouwen en bedrijfsgebouwen, ten behoeve van gebouwen voor openbare nutsvoorzieningen, ten behoeve van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, alsmede om vrijstellingen ten behoeve van de bouw van (kleine) kassen. Deze vrijstellingen zullen in het te wijzigen Bro nadrukkelijk worden gebonden aan maximale (oppervlakte)maten; waar nodig is daarbij onderscheid gemaakt tussen vrijstellingen binnen en buiten de bebouwde kom.” ^[52]

4.5

Zoals ook volgt uit deze toelichting, heeft het derde lid betrekking op de vrijstelling voor wat wel genoemd wordt de ‘kruimelgevallen’. ^[53] Uit het voorgaande volgt dat voor het verlenen van een vrijstelling op grond van art. 19 lid 3 WRO (oud) een ruimtelijke onderbouwing niet noodzakelijk was, zoals de gemeente ook erkent in de namens haar gegeven schriftelijke toelichting. ^[54] Het oordeel van het hof in rov. 5.9 dat die onderbouwing noodzakelijk was, is dus onjuist. Dat wordt niet anders door het feit dat de gemeente ook bij art. 19 lid 3 WRO (oud) kon vragen om zo’n onderbouwing, zoals de gemeente in cassatie aanvoert. ^[55] Het oordeel van het hof berust immers niet op het bestaan van die mogelijkheid, laat staan op het feit dat de gemeente in dit geval van die mogelijkheid gebruik heeft gemaakt en heeft kúnnen maken. Niet blijkt ook dat de gemeente dit feit heeft aangevoerd. De klacht in subonderdeel 1.1 slaagt dus. ^[56]

4.6

Subonderdeel 1.2 is subsidiair aangevoerd en behoeft gelet op het slagen van subonderdeel 1.1 geen behandeling. Het bevat in wezen overigens niet meer dan een herhaling van de klacht van subonderdeel 1.1.

4.7

Gelet op het slagen van subonderdeel 1.1 heeft [verweerder] geen belang bij subonderdeel 1.3. Dat subonderdeel behoeft daarom geen behandeling. Overigens is dat subonderdeel gegrond. Zoals het hof in rov. 5.17 vaststelt, heeft [verweerder] aangevoerd dat hij het perceel zonder het onrechtmatig handelen van de gemeente omstreeks 1 juli 2006 zou hebben verkocht. In dat geval zou hij niet om de vrijstelling ex art. 19 lid 3 WRO (oud) hebben behoeven te vragen. Zonder op deze grondslag van de vordering van [verweerder] in te gaan – wat het, zoals hiervoor in 3.20 al gezegd, niet heeft gedaan –, kon het hof derhalve niet oordelen dat [verweerder] de kosten van een ruimtelijke onderbouwing toch had moeten maken met het oog op die vrijstelling.

Onderdeel 2: advocaatkosten in de bezwaarfase en als gevolg van de beslissing op bezwaar

4.8

Onderdeel 2 bestrijdt het oordeel van het hof in rov. 5.13 van het eerste tussenarrest dat de door de gemeente gerichte grieven tegen de toewijzing van de door [verweerder] gevorderde advocaatkosten in verband met de onrechtmatigheid van de beslissing op bezwaar en de onrechtmatigheid van het primaire besluit slagen, nu het hier kosten betreft waarvoor art. 8:75 Awb een exclusieve, andere rechters dan de bestuursrechter uitsluitende, en uitputtende regeling is getroffen.

Subonderdeel 2.1 voert aan dat als het hof heeft bedoeld te beslissen dat alle advocaatkosten die zijn gemaakt gedurende of na afloop van de bezwaarfase niet voor vergoeding in aanmerking kunnen komen in de onderhavige procedure, die beslissing onjuist is, omdat slechts die kosten die samenhangen met een bestuursrechtelijke procedure kunnen worden begrepen onder de kosten waarvoor art. 8:75 Awb een exclusieve en uitputtende regeling heeft getroffen. Het hof heeft volgens het subonderdeel ten onrechte niet onderzocht of de kosten waarvan [verweerder] vergoeding heeft gevorderd in de onderhavige procedure samenhangen met de bezwaarfase.

Subonderdeel 2.2 betoogt dat als het hof wel is uitgegaan van een juiste rechtsopvatting, zijn beslissing zonder nadere motivering onbegrijpelijk is voor zover het de vergoeding van de door [verweerder] gemaakte advocaatkosten als gevolg van de beslissing op bezwaar betreft, omdat het hof niet is ingegaan op de essentiële stelling van [verweerder] dat het bij de kosten waarvan vergoeding is gevorderd niet gaat om kosten die betrekking hadden op de bestuursrechtelijke procedures. [verweerder] heeft er in dat verband expliciet op gewezen dat de kosten die betrekking hebben op de bestuursrechtelijke procedures uit de overgelegde declaraties zijn weggestreept, zodat de beslissing van het hof volgens het subonderdeel onbegrijpelijk is.

Subonderdeel 2.3 bouwt voort op de voorgaande subonderdelen en bevat geen klacht, zodat het geen bespreking behoeft.

4.9

Op grond van art. 8:75 lid 1 Awb is de bestuursrechter bij uitsluiting bevoegd een partij te veroordelen in de kosten die een andere partij redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het bezwaar tegen een besluit en het beroep bij de bestuursrechter. Over deze bepaling heeft de Hoge Raad in zijn arrest waarnaar het hof in rov. 5.13 verwijst overwogen:

“5.3 (…) Met deze bepaling is beoogd het oordeel omtrent de vergoeding van deze kosten bij uitsluiting op te dragen aan de bestuursrechter (vgl. Kamerstukken II 1991-1992, 22 495, nr. 3, p. 154 en Kamerstukken II 1999/2000, 27 024, nr. 3, p. 1-2 en 7-8). De burgerlijke rechter dient daarom de eiser die vergoeding van de kosten van een bestuursrechtelijke bezwaar- of beroepsprocedure vordert, in beginsel niet-ontvankelijk te verklaren, ook als die vordering gegrond is op onrechtmatige daad. Daarbij verdient opmerking dat de bestuursrechter op grond van art. 2 lid 3 Besluit proceskosten bestuursrecht “in bijzondere gevallen” een hogere dan een forfaitaire vergoeding van die kosten kan toekennen, en dat daarvoor onder meer aanleiding kan bestaan indien het bestuursorgaan tegen beter weten in een onjuist standpunt heeft gehandhaafd (vgl. ABRvS 27 november 2008, ECLI:NL:RVS:2008:BQ3715; CRvB 3 december 2010, ECLI:NL:CRVB:2010:BO6358; en HR 14 september 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV8952, BNB 2012/301). Voor aanvullende rechtsbescherming door de burgerlijke rechter ter zake van een vergoeding voor kosten van bezwaar of beroep is dan ook geen plaats, tenzij het een aanspraak betreft die de belanghebbende redelijkerwijs niet op de voet van art. 8:75 Awb aan de bestuursrechter (dan wel op de voet van art. 7:15 Awb aan het bestuursorgaan) heeft kunnen voorleggen.” ^[57]

4.1

Subonderdeel 2.1 mist feitelijke grondslag in het arrest van het hof. In rov. 5.13 staat niet te lezen dat het hof uitgaat van de opvatting die het subonderdeel noemt.

4.11

Ook subonderdeel 2.2 kan niet tot cassatie leiden. De door het hof in rov. 5.13 genoemde grieven IX en X van de gemeente keerden zich tegen het oordeel van de rechtbank in rov. 4.42 en 4.48 van haar eindvonnis dat de door [verweerder] gevorderde advocaatkosten in de bezwaar- en beroepsfase toewijsbaar zijn (zie hiervoor in 2.9 en 2.10). De gemeente heeft aangevoerd dat de rechtbank deze kosten, gelet op art. 8:75 Awb, ten onrechte toewijsbaar heeft geoordeeld. Die grieven waren voor beide fases als zodanig zonder meer gegrond, omdat de rechtbank in het geheel niet op die bepaling is ingegaan bij haar oordeel.

Volgens het subonderdeel had het hof echter bij zijn oordeel moeten ingaan op de stelling van [verweerder] bij memorie van antwoord in het incidenteel appel dat de gevorderde kosten geen betrekking hebben op de bestuursrechtelijke procedures en dat de uren die met betrekking tot de bestuursrechtelijke procedures gemaakt zijn, uit de als productie 133 bij memorie van grieven (en productie 27 bij de dagvaarding) overgelegde declaraties zijn weggestreept en derhalve niet worden gevorderd. ^[58]

Dat valt echter niet in te zien. Zoals de rechtbank al in genoemde rechtsoverwegingen heeft overwogen, heeft [verweerder] de door hem op dit punt gevorderde kosten in het geheel niet toegelicht (maar heeft de rechtbank ze toch toegewezen). [verweerder] heeft volstaan met overlegging van alle facturen van zijn advocaat over de gehele periode oktober 2006-januari 2010 (productie 27 bij de inleidende dagvaarding), zonder duidelijk te maken welke kosten of uren die daarop staan vermeld, door hem op welke grond werden gevorderd bij de door hem genoemde bedragen, die de rechtbank in rov. 4.42 en 4.48 van haar eindvonnis toewijsbaar heeft geoordeeld en heeft toegewezen. Ook in hoger beroep heeft [verweerder] die duidelijkheid niet gegeven, althans niet op de in het subonderdeel genoemde plaats. Waaruit blijkt dat de gevorderde kosten geen betrekking hebben op de bestuursrechtelijke procedures, waarop die kosten zien en waaruit die kosten zijn samengesteld, is daardoor geheel onduidelijk gebleven. Wat betreft ‘productie 133 bij memorie van grieven’ waarnaar wordt verwezen, geldt dat deze niet bestaat. Vermoedelijk is bedoeld
productie 136 bij memorie van antwoord in het incidenteel appel , waarbij productie 27 bij de inleidende dagvaarding opnieuw is overgelegd. ^[59] Als al gezegd wordt uit die productie in het geheel niet duidelijk welke kosten of uren op welke grond worden gevorderd en welke daarvan zijn begrepen in de gevorderde bedragen. Het enige dat daaruit blijkt, is dat sommige uren daarvan zijn doorgehaald. Een toelichting of verduidelijking ontbreekt, althans wordt in het middel niet genoemd. ^[60] Het gaat dus om het spreekwoordelijke ‘zoekplaatje’. Aan de in het subonderdeel genoemde stelling kon het hof daarom zonder motivering voorbijgaan, als zijnde niet naar behoren toegelicht en onderbouwd.

Onderdeel 3; hypotheeklasten

4.12

Zoals het hof aan het slot van rov. 5.17 van zijn eerste tussenarrest vaststelt, heeft [verweerder] in hoger beroep een nieuwe schadepost gesteld. Hij heeft aangevoerd dat in de hypothetische situatie waarin hij het perceel medio 2006 had kunnen verkopen als bouwperceel, hij met de verkoopopbrengst, die volgens hem € 450.000 zou zijn geweest, voor een deel zijn hypothecaire leningen had afgelost, tot zekerheid waarvan het perceel hypothecair was verbonden. Door een deskundige is berekend dat [verweerder] in de periode van 1 juli 2006 tot en met 30 juni 2016 een bedrag van € 155.719,- exclusief btw is kwijt geweest aan onnodig betaalde hypotheeklasten. Deze vordering heeft het hof in rov. 5.21 van het eerste tussenarrest afgewezen op twee gronden. Het hof oordeelt ten eerste dat het vanwege ‘de fixering van de vertragingsschade bij betaling van een geldsom’ niet mogelijk is apart begrote hypotheeklasten toe te wijzen. Ten tweede oordeelt het hof dat de door [verweerder] gemaakte begroting van de hypotheeklasten onaannemelijk is, nu hij het perceel heeft aangekocht als bosperceel en zonder toelichting niet verklaarbaar is dat daarop een hypotheek rust van € 1.031.513,-, dan wel dat de volledige rentelasten van dat geleende bedrag aan het bouwperceel moeten worden toegerekend, zoals volgt uit het door [verweerder] overgelegde advies van de deskundige.

4.13

Onderdeel 3 komt op tegen deze oordelen.
Subonderdeel 3.1 klaagt dat dit oordeel blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, mede in het licht van het uitgangspunt bij de bepaling van de schadevergoeding dat de gelaedeerde zoveel mogelijk in de positie moet worden gebracht waarin het schadeveroorzakende feit zich niet heeft voorgedaan. Het hof heeft volgens het subonderdeel miskend dat de schade als gevolg van de betaalde hypotheeklasten niet is geleden als gevolg van het gemis van een geldbedrag gedurende een bepaalde periode, maar ten gevolge van een betalingsverplichting die rechtstreeks was verbonden met de eigendom van het bouwperceel en die is doorgelopen als gevolg van de onrechtmatige daad van de gemeente die erin resulteerde dat de verkoop van het bouwperceel geen doorgang vond. Door geheel te abstraheren van de daadwerkelijk betaalde hypotheekrente en aansluiting te zoeken bij een gefixeerde wijze van schadeberekening vanwege de te late betaling van een schadevergoeding, heeft het hof volgens het subonderdeel ten onrechte geen acht geslagen op de daadwerkelijk betaalde hypotheekbedragen bij de vaststelling van de schade van [verweerder] .

Subonderdeel 3.2 klaagt dat de beslissing van het hof over de onaannemelijkheid van de door [verweerder] gemaakte begroting van de hypotheeklasten onjuist dan wel onbegrijpelijk is. Volgens het subonderdeel heeft het hof niet toegelicht waarom niet een deel van de door [verweerder] op basis van het door hem overgelegde deskundigenadvies aangevoerde hypotheeklasten wel aan het bouwperceel moet worden toegerekend, terwijl de redenering van het hof dat niet uitsluit. Bovendien is het hof ten onrechte – zonder motivering – voorbijgegaan aan het door [verweerder] gedane en gespecificeerde aanbod de schade bestaande uit de netto hypotheeklasten nader aannemelijk te maken of te bewijzen door deskundigenrapporten over te leggen en/of door middel van met naam vermelde getuigen.

Subonderdeel 3.3 bouwt voort op de voorgaande subonderdelen en bevat geen zelfstandige klacht, zodat het geen bespreking behoeft.

4.14

Art. 6:119 BW strekt ertoe de schadevergoeding wegens vertraging in de voldoening van een geldsom te fixeren op de wettelijke rente, zulks ter wille van de rechtszekerheid en van de hanteerbaarheid van het recht op dit punt. Aldus behoeft de schuldeiser enerzijds niet te bewijzen enige schade te hebben geleden ten gevolge van de vertraging in de voldoening van de hem toekomende geldsom, maar kan hij anderzijds ook geen hogere vergoeding vorderen indien zijn schade meer dan het fixum zou belopen. ^[61]

Deze regeling is, zoals uit de wettekst al volgt en voor de hand ligt gelet op het uitzonderingskarakter van deze regeling, beperkt tot het geval dat sprake is vertraging in de voldoening van een geldsom. Gaat het om een andere tekortkoming dan geldt de regeling van art. 6:119 BW dus niet. ^[62]

4.15

In het licht van het voorgaande is subonderdeel 3.1 – dat m.i. een hierop gerichte klacht bevat – terecht voorgesteld. Naar de eigen vaststelling van het hof in rov. 5.17 van het eerste tussenarrest vordert [verweerder] de vergoeding van de hypotheeklasten niet als schade door de vertraging in de voldoening van een geldsom door de gemeente als bedoeld in art. 6:119 BW, maar omdat het onrechtmatig handelen van de gemeente de verkoop van het perceel tegen een goede prijs heeft verhinderd. Zonder dat handelen was het perceel verkocht en met de opbrengst daarvan de hypothecaire lening voor een deel afgelost, zo luidt de grondslag van de vordering van [verweerder] op dit punt. Art. 6:119 BW en de fixatie van de vertragingsschade die deze bepaling inhoudt, is dus niet van toepassing.

4.16

Daarmee is nog niet gezegd dat de door [verweerder] gevorderde hypotheeklasten ook zijn toe te rekenen aan het onrechtmatige handelen van de gemeente. Het hof heeft bij de tweede grond voor zijn afwijzing van de vergoeding van die lasten geoordeeld dat de door [verweerder] gestelde hoogte daarvan onaannemelijk is, gelet op de gestelde hoogte van de hypotheekschuld van meer dan € 1 miljoen en het feit dat [verweerder] het perceel heeft gekocht als bosperceel (dus tegen een veel lagere prijs dan die van een bouwperceel). Het hof heeft vervolgens overwogen dat in verband hiermee althans onaannemelijk is dat de volledige rentelasten van die schuld aan het perceel moeten worden toegerekend. Het middel bevat tegen deze oordelen in subonderdeel 3.2 slechts deze klacht, kort gezegd, dat het hof heeft opengelaten dat mogelijk wel een deel van de gestelde hypotheeklasten aan het bouwperceel zijn toe te rekenen. Voorts klaagt het subonderdeel dat [verweerder] bewijs heeft aangeboden van de hypotheeklasten.

4.17

Deze klachten falen m.i. als zodanig. Het is duidelijk dat het hof met genoemde oordelen tot uitdrukking brengt dat het mede is gevallen over het gebrek een uitwerking, onderbouwing en toelichting van de gevorderde hypotheeklasten,
wat betreft het deel daarvan dat als toerekenbaar aan het perceel voor vergoeding in aanmerking zou kunnen komen als een gevolg van het onrechtmatige handelen van de gemeente. In het licht van het feit dat die uitwerking, onderbouwing en toelichting inderdaad in het geheel niet door [verweerder] is gegeven – op de in subonderdeel genoemde plaatsen wordt ervan uitgegaan dat genoemde lasten in beginsel
in hun geheel voor vergoeding in aanmerking komen, hetgeen een standpunt is dat niet alleen naar het oordeel van het hof, maar óók naar het subonderdeel zelf tot uitgangspunt neemt, niet juist is –, is dat oordeel niet onbegrijpelijk. Nu de oordelen van het hof erop neerkomen dat [verweerder] om deze reden niet aan zijn stelplicht heeft voldaan (in de zin van processuele motiveringsplicht) – omdat dus geheel onduidelijk is over welk deel van de gestelde kosten het gaat en waarom dat deel zou zijn toe te rekenen aan het perceel –, mocht het hof aan het in het subonderdeel genoemde bewijsaanbod voorbijgaan. ^[63]

4.18

Omdat de tweede zelfstandig dragende grond die het hof in rov. 5.21 noemt voor de afwijzing van de vergoeding van de hypotheeklasten, tevergeefs wordt bestreden door subonderdeel 3.2, kan ook subonderdeel 3.1 niet tot cassatie leiden. Onderdeel 3 faalt dus.

Onderdeel 4; schadebegroting bij eindarrest

4.19

Onderdeel 4 komt op tegen de door het hof in rov. 2.3 van het eindarrest toegepaste correctie van 20% op de door de deskundige aan het perceel toegekende waarde in 2006. Dit oordeel van het hof bouwt voort op het oordeel van het hof in rov. 5.19 van het eerste tussenarrest over de schade die [verweerder] heeft geleden door de vertraging van de erkenning van het perceel als bouwperceel. Gelet op het slagen van de subonderdelen 3.1 en 3.2 van het middel in het principale cassatieberoep, heeft [verweerder] geen belang bij zijn bestrijding van rov. 2.3 van het eindarrest. Een bespreking van het onderdeel laat ik daarom achterwege.

Onderdeel 5; ontwikkelingen na 2009

4.2

Onderdeel 5 is voorgesteld onder de voorwaarde dat een van de klachten van onderdeel 3 in het principaal cassatieberoep tot cassatie leidt. Het onderdeel bestrijdt het oordeel van het hof in rov. 5.20 van het eerste tussenarrest dat de bestemmingswijzigingen van het perceel na 2009 niet meer als bedoeld in art. 6:98 BW in causaal verband staan met de onrechtmatige gedragingen van de gemeente in de periode van 2006-2009. Volgens het onderdeel strekt het ertoe dat, als het in de subonderdelen 3.4-3.8 van het principaal cassatieberoep verwoorde standpunt van de gemeente wordt gehonoreerd, niet alleen met de door de gemeente, maar ook met de door [verweerder] naar voren gebrachte ontwikkelingen van na 17 december 2009 rekening moet worden gehouden.

4.21

Als al gezegd is aan de voorwaarde waaronder het onderdeel is ingesteld, voldaan, nu de subonderdelen 3.1 en 3.2 van het middel in het principale cassatieberoep slagen. Dat brengt echter ook mee dat [verweerder] geen belang meer heeft bij het onderdeel. Het daardoor bestreden oordeel van het hof in rov. 5.20 van het eerste tussenarrest bouwt voort op het oordeel van het hof in rov. 5.19 van het eerste tussenarrest over de schade die [verweerder] heeft geleden door de vertraging van de erkenning van het perceel als bouwperceel. Zoals hiervoor in 3.29 en 3.32 al opgemerkt, zal na verwijzing opnieuw moeten worden nagegaan welke schade [verweerder] heeft geleden door de vertraging van de erkenning van het perceel als bouwperceel en kan daarbij ook worden gekeken naar de positie waarin hij uiteindelijk is komen te verkeren. In zover het onderdeel dát punt aan de orde wil stellen, is het echter denk ik gegrond. Bij die gegrondheid kan [verweerder] wel belang hebben, als ervan wordt uitgegaan dat het verbod op
reformatio in peius ook geldt voor het cassatieberoep. ^[64] Als dat verbod ook voor het cassatieberoep geldt, dan zouden de vorderingen van [verweerder] immers na verwijzing niet meer kunnen worden toegewezen tot een hoger bedrag dan het hof in zijn eindarrest heeft gedaan, behoudens voor zover de uitkomst van het door [verweerder] ingestelde cassatieberoep een verdergaande uitkomst in zijn voordeel kan rechtvaardigen.

Slotsom

4.22

Onderdeel 1 in het incidenteel beroep is gegrond. Dat geldt mogelijk ook voor onderdeel 5. De andere onderdelen zijn ongegrond.

5. Conclusie

De conclusie strekt tot vernietiging van het arrest van het hof in zowel het principale als het incidentele beroep en tot verwijzing van de zaak naar een ander hof ter verdere behandeling en beslissing.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Voetnoten

1. Vgl. rov. 3.2-3.39 van het eerste tussenarrest van het hof, van 5 februari 2019. Zie ook rov. 2.1-2.33 van het eindvonnis van de rechtbank, waarnaar het hof in rov. 3.1 verwijst. De feiten vermeldt in rov. 3.37-3.39 van het eerste tussenarrest van het hof zijn hier weggelaten omdat ze in cassatie niet meer in volle omvang van belang zijn. Hier en daar is de feitenvaststelling van het hof in deze conclusie om dezelfde reden ook anderszins ingekort.

2. De afbeelding is overgenomen van rov. 2.7 van het vonnis van de rechtbank. Het hof heeft met zoveel woorden overwogen dat het van dezelfde feiten als de rechtbank is uitgegaan (rov. 3.1 van het eerste tussenarrest).

3. Omdat dit – zoals hierna zal blijken – in cassatie een rol speelt, is de weergave van het primaire besluit hier wat uitvoeriger dan in rov. 2.19 van het eindvonnis van de rechtbank en rov. 3.20 van het eerste tussenarrest van het hof. Vgl. voor deze meer uitvoerige weergave de tekst van het primaire besluit, dat in eerste aanleg door [verweerder] is overgelegd als productie 7 bij de inleidende dagvaarding.

4. Om dezelfde reden als vermeld in de vorige voetnoot is ook de weergave van de beslissing op bezwaar hier wat uitvoeriger dan in het eindvonnis van de rechtbank (rov. 2.21) en het eerste tussenarrest van het hof (rov. 3.22). De beslissing op bezwaar is in eerste aanleg door [verweerder] overgelegd als productie 8 bij de inleidende dagvaarding.

5. De uitspraak is door [verweerder] overgelegd als productie 9 bij de inleidende dagvaarding. Zij is gepubliceerd op rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL:RVS:2009:BK2908. Rechtbank (rov. 2.28 eindvonnis) en hof (rov. 3.29 eerste tussenarrest) hebben bij de weergave van de feiten weggelaten dat de Afdeling heeft vastgesteld dat de aanvraag van [verweerder] (dus) niet in strijd was met het bestemmingsplan wat betreft de breedte van het perceel en dat de Afdeling B&W heeft opgedragen om opnieuw op de aanvraag van [verweerder] te beslissen. Omdat dit in cassatie van belang is, zijn deze onderdelen van de uitspraak hier toegevoegd.

6. Dit besluit – dat kwalificeert als een nieuwe beslissing op bezwaar, maar hierna veelal zal worden aangeduid als het besluit van 17 december 2009 (om verwarring met de eerdere, door de Afdeling vernietigde beslissing op bezwaar te voorkomen) – is door [verweerder] overgelegd als productie 10 bij de inleidende dagvaarding.

7. Vgl. de vaststelling van de rechtbank in rov. 3.1 van haar eindvonnis en de vaststelling door het hof in rov. 4.1 van zijn eerste tussenarrest.

8. Zie met zoveel woorden de inleidende dagvaarding onder 24 en 25.

9. Vgl. de vaststelling van de grondslag van de vorderingen rov. 3.2 en 4.1, alsmede rov. 4.58 van het eindvonnis van de rechtbank.

10. Rb Gelderland 10 februari 2016, ECLI:NL:RBGEL:2016:716.

11. Met ‘BOGP’ bedoelt de rechtbank in deze overwegingen de bestemming ‘bermen, openbaar groen of plantsoen’.

12. Het arrest is niet gepubliceerd op rechtspraak.nl.

13. Hof Arnhem-Leeuwarden 5 februari 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:1058. De andere tussenarresten zijn niet op rechtspraak.nl gepubliceerd.

14. Zie de memorie onder 21-26. De uitspraak van de Afdeling waarbij onherroepelijk de planschadevergoeding van € 350.000 is toegekend, is ABRvS 2 juni 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1171 (overgelegd als productie 24 bij de antwoordmemorie). De samenloop van de schadevergoeding en het behoud van de bouwmogelijkheid op het perceel is een gevolg van het feit dat de gemeente naar het oordeel van de Afdeling te lang onzekerheid heeft laten bestaan over dat behoud (die zij bedoeld had als compensatie in natura van de planschade). Daardoor heeft [verweerder] uiteindelijk beide gekregen.

15. De procesinleiding is op maandag 2 mei 2022 ingediend bij de Hoge Raad. Dat is tijdig op grond van art. 1 lid 1 van de Algemene termijnenwet, die op de cassatietermijn van toepassing is (vgl. HR 1 september 2017, ECLI:NL:HR:2017:2225).

16. In deze conclusie wordt kortheidshalve steeds van ‘voorfase’ gesproken waar wordt gedoeld op hetgeen tussen [verweerder] en de gemeente is voorgevallen voorafgaand aan het primaire besluit. Rechtbank en hof gebruiken voor deze fase de ‘vooroverlegfase’ en de ‘voorbereidingsfase’, welke aanduidingen geen vaste terminologie betreffen en in dit geval ook niet helemaal de lading dekken.

17. Het ging om een reguliere vergunning eerste fase als bedoeld in art. 56a Woningwet oud (zie hiervoor onder 2.1 onder (xxviii)). Die vergunning mag volgens die bepaling slechts geweigerd worden als zich een wettelijke weigeringsgrond voordoet.

18. Zie HR 25 maart 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2310, NJ 2011/139, rov. 3.3, en wat betreft de uitspraak over een besluit HR 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:661, NJ 2015/361, m.nt. J.W. Winter en P. van Schilfgaarde, (onteigening SNS), rov. 4.5.2, HR 24 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:1128, NJ 2015/266, m.nt. J.W. Zwemmer, rov. 3.3.4, HR 5 januari 2018, ECLI:NL:HR:2018:1, NJ 2018/420, m.nt. H.J. Snijders, rov. 3.4.2, HR 17 mei 2019, ECLI:NL:HR:2019:738, NJ 2019/213 en HR 4 juni 2021, ECLI:NL:HR:2021:833, NJ 2021/233, m.nt. F.M.J. Verstijlen, rov. 2.5.4. Zie voor de rechtspraak van de bestuursrechter, die eveneens in deze zin luidt, Schlössels, Schutgens en Zijlstra, Bestuursrecht in de sociale rechtsstaat band II, nr. 777.

19. Zie o.m. HR 20 februari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2588, NJ 1998/526, m.nt. A.R. Bloembergen, en HR 21 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ1705, NJ 2013/422, m.nt. J.W. Zwemmer. Vgl. voorts Snijders, Overheidsprivaatrecht, algemeen deel, Deventer: Wolters Kluwer 2011/9f, met vermelding van meer rechtspraak.

20. Zoals hiervoor al opgemerkt, is het besluit van 17 december 2009 een nieuwe beslissing op bezwaar, namelijk op het bezwaar van [verweerder] tegen het primaire besluit heeft gemaakt (de vorige beslissing op bezwaar is door de Afdeling vernietigd en daarom moest B&W opnieuw beslissen op grond van de uitspraak van de Afdeling). Dit karakter van het besluit van 17 december 2009 blijkt ook uit de inhoud daarvan.

21. Zie voor het imperatieve karakter van art. 56a Woningwet oud bijvoorbeeld T&C Ruimtelijk Bestuursrecht 2008 5e druk, aantek. 2 op art. 56a Woningwet (Moesker), met verwijzing naar de wetsgeschiedenis. Art. 56a bouwt voort op art. 44 Woningwet oud. Zie over die bepaling bijv. A.G.A. Nijmeijer, T&C Ruimtelijk bestuursrecht 2006, art. 44 Ww, aant. 1a, en P.J.J. van Buuren e.a., Hoofdlijnen ruimtelijk bestuursrecht, 2006, par. 6.3.1.

22. Vgl. Hoge Raad-rechtspraak genoemd bij Snijders, Overheidsprivaatrecht, bijzonder deel, Deventer: Wolters Kluwer 2016/28c en 28d, waaraan nog toe te voegen HR 27 april 2001, ECLI:NL:HR:2001:AB1334, NJ 2002/335, m.nt. M. Scheltema (Staat/Leers), rov. 3.4 onder (c).

23. Vgl. haar conclusie van antwoord onder 37-39.

24. De belangrijkste uitspraken in dit verband zijn HR 9 september 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7774, NJ 2006/93, m.nt. M.R. Mok ( […] /Valkenswaard), rov. 3.4, en HR 30 januari 1987, ECLI:NL:HR:1987:AG5523, NJ 1988/89, m.nt. M. Scheltema, (Blaricum/ […] ), rov. 4.2. Zie nader Snijders, Overheidsprivaatrecht, algemeen deel, Deventer: Wolters Kluwer 2011/9c (p. 48-49) en Snijders, Overheidsprivaatrecht, bijzonder deel, Deventer: Wolters Kluwer 2016/28e, beide met vermelding van meer rechtspraak.

25. Zie Kamerstukken II 2010/11, 32621, nr. 3, p. 44/45.

26. Een zelfstandig karakter dragen voorbereidingshandelingen als zij los van het besluit kunnen worden beoordeeld, zoals in het geval dat de gegeven inlichtingen niet in het besluit zijn toegepast of het gaat om een wettelijke voorbereidingsprocedure (zie thans afdeling 3.4 Awb), waarvan de strekking is dat hetgeen daarin wordt gezegd, niet juist behoeft te zijn. Zie de in voetnoot 24 genoemde vindplaatsen in de literatuur, andermaal met vermelding van rechtspraak, waaronder HR 26 november 1999, ECLI:NL:HR:1999:AA3382, NJ 2000/561 m.nt. M. Scheltema (Noord-Brabant/ […] ), dat over een een wettelijke voorbereidingsprocedure ging.

27. HR 28 oktober 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1506, NJ 1995/139, m.nt. M. Scheltema (Talma/Friesland).

28. HR 25 mei 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD9600, NJ 2003/268 ( […] /Staat), rov. 3.5.

29. Het hof gaat in die rechtsoverweging aan de haal met de woorden van de omschrijving van de vaste rechtspraak van de Hoge Raad van hetgeen waar het bij het aanvangstijdstip van art. 3:310 BW om gaat, namelijk dat de benadeelde daadwerkelijk in staat is een rechtsvordering tot vergoeding van de door hem geleden schade in te stellen. Volgens die rechtspraak ziet dat echter slechts op gevallen waarin de benadeelde onbekend is met of redelijkerwijs in onzekerheid verkeert over het bestaan van schade, de oorzaak van de schade of de voor het ontstaan van de schade verantwoordelijke persoon, en dus niet op het geval dat eerst een andere rechter een oordeel moet geven of op het geval dat de benadeelde onbekend is met dan wel in onzekerheid verkeert over de juridische beoordeling van de feiten en omstandigheden die betrekking hebben op de schade en de daarvoor aansprakelijke persoon. Zie m.n. HR 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:677, NJ 2018/239 (TMG/Staat), rov. 3.3.2 en 3.3.3, en de daarin aangehaalde rechtspraak. Zie nader over het als laatste genoemde geval (onzekerheid over juridische beoordeling) HR 9 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1603, NJ 2021/187, m.nt. J.L. Smeehuijzen, rov. 3.3.3.

30. Snijders, Overheidsprivaatrecht, bijzonder deel, Deventer: Wolters Kluwer 2016/6d.

31. Zie bijv. CRvB 1 augustus 2000, JB 2001/260, CBb 25 juli 2001, AB 2001, 288, m.nt. JHvdV, ABRS 3 juli 2002, AB 2002, 242, en ABRvS 5 maart 2008, JB 2008, 96, welke uitspraken zijn aangehaald in de in de volgende voetnoot te noemen toelichting op art. 8:93 Awb.

32. Zie Kamerstukken II 2010/11, 32621, nr. 3, p. 51-52.

33. Daarbij teken ik nog aan dat het niet zo is dat geen schadevergoeding kan worden toegewezen zolang de bestuursrechter nog niet heeft gesproken. Als een spoedeisend belang bij de schadevergoeding bestaat, kan al eerder in kort geding een voorschot op de schadevergoeding worden toegewezen, op basis van een prognose van het oordeel van de bestuursrechter. Zie Snijders, Overheidsprivaatrecht, algemeen deel, Deventer: Wolters Kluwer 2011/9b onder (iii), met vermelding van rechtspraak. Zie daarvan m.n. HR 27 april 2001, ECLI:NL:HR:2001:AB1334, NJ 2002/335, m.nt. M. Scheltema (Staat/Leers). Dat arrest is niet achterhaald door de regeling van titel 8.4 Awb. Voordat bij de bestuursrechter een verzoek om schadevergoeding is gedaan – wat pas kan na een vernietiging van het besluit –, bestaat volgens de regeling van die titel geen rechtsingang bij de bestuursrechter voor het doen van een verzoek om een voorlopige voorziening in de vorm van een voorschot daarop. Zie aldus ook de toelichting op de regeling, Kamerstukken II 2010/11, 32621, nr. 3, p. 54. De belanghebbende blijft in die situatie dus in alle gevallen voor rechtsbescherming aangewezen op de burgerlijke rechter.

34. Zie naast Scheltema en Scheltema, Gemeenschappelijk recht, nr. 4.6.4.1, waarnaar het hof aan het slot van rov. 5.8 verwijst, A-G Hartlief, conclusie voor HR 21 december 2018, ECLI:NL:HR:2018:2368 (art. 81 RO), ECLI:NL:PHR:2018:1406, onder 3.21, en J.A.M.A. Sluysmans & N. van Triet, ‘Verjaring bij overheidsaansprakelijkheid’, in: S.E. Bartels e.a. (red.), Verjaring (OOR-bundel), Deventer: Wolters Kluwer 2020, p. 435-436, met verdere verwijzingen (waaronder het eerste tussenarrest van het hof in deze zaak).

35. Dat is dus een anticiperende wetsuitleg (anticipatie op art. 8:93 BW), maar met (pseudo) terugwerkende kracht, namelijk alsnog voor de periode vóór de inwerkingtreding van de bepaling waarop geanticipeerd wordt. Na 1992 is dat vaker gebeurd, bij de anticipatie op het nieuw BW in gevallen waarop het oude BW nog van toepassing was.

36. HR 25 mei 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW0219, NJ 2012/340.

37. Het besluit van 5 juli 2010 is door de gemeente overgelegd als productie 5 bij memorie van antwoord tevens incidenteel appel.

38. Dit is de methode die het hof beschrijft in rov. 5.19 en het herhaalt en toepast aan het slot van rov. 2.3 van zijn eindarrest.

39. Zie de memorie van grieven van [verweerder] onder 15 e.v. en de toelichting op grief I, onder 45 e.v. Met deze stelling wijzigde [verweerder] zijn eis en de grondslag daarvan. In eerste aanleg had hij alleen de schade gevorderd door het niet doorgaan van de overdracht aan [betrokkene 1] , welke vordering de rechtbank niet toewijsbaar heeft geoordeeld in rov. 4.39 van haar eindvonnis (zie hiervoor in 2.8).

40. Namens [verweerder] wordt in de memorie van grieven wel mede over ‘waardevermindering’ gesproken, maar uitsluitend in verband met de stelling dat het perceel na december 2009 ‘onverkoopbaar’ was geworden (waarop het hof in rov. 5.20 van het tussenarrest reageert). Bij die stelling heeft [verweerder] het echter nog steeds over de schade die hij heeft geleden doordat hij het perceel niet tegen een goede prijs heeft kunnen verkopen in 2006 of 2007, en in latere jaren, zoals o.m. volgt uit het feit dat hij geen andere toelichting op de onderhavige vordering heeft gegeven dan de hiervoor genoemde.

41. Zie bijvoorbeeld zijn memorie van grieven onder 16 over de positie waarin hij verkeerde in april 2006.

42. Zie art. 8:81 Awb, dat vanaf dat moment een voorlopige voorziening door bestuursrechter mogelijk maakt. In plaats van een van de genoemde wegen te volgen, heeft [verweerder] geprobeerd er in overleg met de gemeente uit te komen en met het vragen van de vergunning die volgens hem verleend moest worden (voor een woning met oriëntatie naar de [c-straat] ) gewacht tot oktober 2007 en vervolgens geen voorlopige voorzieningen gevraagd (zie hiervoor in 2.1 onder (xvi) e.v.).

43. Dat laatste is voor de taxatie van de waarde in april 2006 echter niet relevant.

44. HR 28 april 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5651, NJ 2000/690 (Dordrecht/Stokvast).

45. In de zaak was uitgangspunt dat een bodemsanering de slechte naam die een wijk op de onroerend goed markt heeft gekregen door de aanwezigheid van de bodemverontreiniging, niet altijd geheel wegneemt en dat het bovendien na de voltooiing van de bodemsanering enige tijd duurt voordat duidelijk is op welk niveau de prijzen zich stabiliseren. Hierbij valt te bedenken dat bij een bodemsanering – uit kostenoverwegingen – de bodem veelal niet voor honderd procent wordt schoongemaakt, maar alleen zodanig dat het verantwoord is om er op te wonen. Een zekere ‘kwade reuk’ kan dus letterlijk en figuurlijk blijven hangen.

46. HR 19 juli 2019, ECLI:NL:HR:2019:1278, NJ 2020/391 m.nt. J. Spier (Groninger aardbevingsschade).

47. Waar wordt verwezen naar HR 5 december 2008, ECLI:NL:HR:2008:BE9998, NJ 2009/387 m.nt. J.B.M. Vranken.

48. Zie bijv. Klaassen, Schadevergoeding: algemeen 2 (Mon. BW nr. B35) 2017/10.1, Lindenbergh, Schadevergoeding: algemeen, deel 1 (Mon. BW nr. B34) 2020/36, Van Dam, Aansprakelijkheidsrecht, Den Haag: Boom Juridisch 2020, nr. 929-2, p. 518, Hartlief, Verbintenissen uit de wet en schadevergoeding, Deventer: Wolters Kluwer 2021, nr. 207-208, p. 278, en (impliciet) Asser/Sieburgh 6-II 2021/31-39.

49. Zie ook HR 2 februari 1979, ECLI:NL:HR:1979:AB7302, NJ 1979, 384, m.nt. F.H.J. Mijnssen (aanwezigheid hoogspanningsleidingen boven perceel), waarnaar in rov. 2.11.4 van de uitspraak over de Groninger aardbevingsschade mede wordt verwezen.

50. En die, naar ik begrijp, als zodanig een gevolg is geweest van haar eigen onhandigheden bij de besluiten m.b.t. de bestemmingsplanwijziging ‘ [plaats] ’, door haar aangeduid als een (voor haar) ‘uiterst ongelukkig verloop van de verschillende bestuursrechtelijke procedures’ (rov. 2.5 eindarrest). Zie hiervoor in voetnoot 14.

51. Het middel is niet consequent in de aanduiding van de nummering ervan. In de kopjes worden romeinse cijfers gebruikt, in de kantlijnen arabische. Ik gebruik alleen de laatste aanduiding.

52. Kamerstukken II 1997-1998, 25 311, nr. 7, p. 12-15.

53. Zie voor deze term en voor een nadere uiteenzetting over art. 19 WRO (oud) J.W. van Zundert, Ruimtelijk Bestuursrecht, artikel 19 WRO, aant. 2.2. Zie ook J.W. van Zundert, Module Ruimtelijke ordening, artikel 19 WRO, aant. 1.12.

54. Onder 4.4 daarvan.

55. Zie t.a.p.

56. Het subonderdeel verwijst ook naar de destijds geldende art. 19a en 20 Besluit op de ruimtelijke ordening 1985 (oud), maar die bepalingen ondersteunen de klacht m.i. niet.

57. HR 29 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1456, NJ 2014/8.

58. Memorie van antwoord in het incidenteel appel onder 101 en 104.

59. Dat blijkt ook uit de memorie van antwoord in het incidenteel appel onder 91.

60. Bij productie 136 is wel nog een overzicht gevoegd, maar de bedragen daarvan stemmen in het geheel niet overeen met de gevorderde en door de rechtbank toegewezen bedragen.

61. Zie o.m. HR 11 februari 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA4777, NJ 2000,/275, HR 14 januari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR0220, NJ 2007/481, m.nt. Jac. Hijma, rov. 3.5.4, HR 14 januari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR2760, NJ 2007/482 m.nt. Jac. Hijma, rov. 3.7, en HR 8 juli 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ1823, NJ 2011/309. Zie voorts bijv. Asser/Sieburgh 6-II 2017/212-214.

62. Zie HR 8 juli 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ1823, NJ 2011/309, rov. 3.3. Zie voorts voor het oude BW, maar met een motivering die ook geldt voor het huidige BW HR 11 juli 2008, ECLI:NL:HR:2008:BD0658, NJ 2008/415, rov. 3.4.2. Ook de literatuur luidt in de hier genoemde zin. Zie bijv. GS Verbintenissenrecht, art. 6:119 BW, aant. 2 (P.M. Vos, actueel t/m 11-06-2021), Asser/Sieburgh 6-II 2017/213, slot, en T&C BW, commentaar op art. 6:119 BW, aantek. 1 (Rank, actueel t/m 15-02-2023).

63. Zie wat betreft het aanbod tot getuigenbewijs bijv. GS Burgerlijke Rechtsvordering, art. 166 Rv, aant. 1.2 (G. de Groot, actueel t/m 04-01-2023), met vermelding van rechtspraak. Op een aanbod tot deskundigenbewijs behoeft de rechter nimmer in te gaan. Zie de conclusie in zaak 20/01927, ECLI:NL:PHR:2021:640, onder 3.2, met vermelding van nadere gegevens.

64. Zie over deze kwestie Asser Procesrecht/Korthals Altes & Groen 7 2015/332, met verdere verwijzingen.