Uitspraak
28 april 2000
Eerste Kamer
Nr. C98/352HR
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
DE GEMEENTE DORDRECHT,
gevestigd te Dordrecht,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr G.J.H. Houtzagers,
t e g e n
STOKVAST B.V.,
gevestigd te Tilburg,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr F.J. de Vries.
1.Het geding in feitelijke instanties
Verweerster in cassatie - verder te noemen: Stokvast - heeft bij exploit van 18 maart 1994 aan eiseres tot cassatie - verder te noemen: de Gemeente - betekend een staat houdende het gespecificeerde beloop van de schade tot voldoening waarvan de Gemeente bij vonnis van de Rechtbank te Dordrecht van 11 november 1987 jegens Stokvast is veroordeeld. Tevens heeft Stokvast de Gemeente gedagvaard voor die Rechtbank en gevorderd de Gemeente te veroordelen om aan Stokvast te voldoen een bedrag van f 650.220,42 (plus p.m.), zijnde het totaalbedrag van de door Stokvast geleden schade als gespecificeerd omschreven op de te dezen betekende schadestaat, althans het bedrag der posten afzonderlijk toe te wijzen zodra zij zijn komen vast te staan, te vermeerderen met de daarover verschuldigde wettelijke rente vanaf 12 juli 1995.
De Gemeente heeft de vordering bestreden.
De Rechtbank heeft bij tussenvonnis van 8 november 1995 een comparitie van partijen gelast.
Tegen dit tussenvonnis heeft Stokvast hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof te 's-Gravenhage. Bij memorie van grieven heeft Stokvast haar vordering vermeerderd tot een bedrag van f 654.036,10, althans subsidiair f 648.251,10, althans meer subsidiair f 627.817,10, telkens plus P.M.
Bij arrest van 16 juli 1998 heeft het Hof het bestreden vonnis bekrachtigd en de zaak ter verdere afdoening en beslissing naar de Rechtbank te Dordrecht verwezen.
Het arrest van het Hof is aan dit arrest gehecht.
2.Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het Hof heeft de Gemeente beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Stokvast heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor de Gemeente mede door mr J.H.M. van Swaaij, advocaat bij de Hoge Raad.
De conclusie van de Advocaat-Generaal Spier strekt tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) De Gemeente heeft in 1974 grond, gelegen in de Merwedepolder te Dordrecht, in eigendom overgedragen aan Stokvast, die de rechten uit een door de Gemeente met een derde gesloten koopovereenkomst had verkregen. Stokvast was krachtens de transportakte verplicht op de grond woningen te bouwen. Daaraan heeft zij voldaan door het bouwen van onder meer zeven woningen aan het Damsterdiep, welke zij als huurwoningen exploiteert.
(ii)Eind 1981 of begin 1982 werd bekend dat delen van de bodem van de Merwedepolder verontreinigd waren met chemisch of ander industrieel afval. Daarna is een groot aantal woningen, waaronder de zeven woningen van Stokvast, leeg komen te staan.
(iii)In opdracht van de provincie Zuid-Holland is in 1985 een saneringsrapport uitgebracht. De woningen van Stokvast lagen in een deelgebied van de Merwedepolder, waarvoor blijkens dat rapport minder ingrijpende saneringsmaatregelen nodig waren dan voor drie andere deelgebie-den, omdat de vervuiling zich in dit deelgebied onder een schone afdeklaag van 3 à 4 meter onder de grond bevond en van geringe omvang was.
(iv)Begin 1986 is de uitvoering van het saneringsplan begonnen; de sanering was begin 1989 voltooid. In de loop van 1986 zijn de zeven woningen van Stokvast weer verhuurd. Stokvast stelt dat zij deze woningen eind 1986 tegen boekwaarde heeft overgedragen aan haar 100% dochtervennootschap Stokhuis B.V.
3.2 Stokvast heeft van de Gemeente schadevergoeding gevorderd, onder meer stellende, kort samengevat, dat de Gemeente jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld door de grond in de Merwedepolder te (doen) verontreinigen, althans door die verontreinigde grond aan Stokvast onder oplegging van een bouwplicht te leveren terwijl zij die verontreiniging kende althans behoorde te kennen.
Bij in kracht van gewijsde gegaan vonnis van 11 november 1987 heeft de Rechtbank geoordeeld, kort samengevat, dat de Gemeente tegenover Stokvast onrechtmatig heeft gehandeld door:
- als eigenaar van de grond in de polder twee vuilstortplaatsen te exploiteren;
-niet te voorkomen dat chemische afvalstoffen in de bodem van de polder werden gebracht en dat de bodem werd opgehoogd met verontreinigd havenslib, als gevolg waarvan de grond, die de Gemeente zelf voor woningbouw had bestemd voordat de verontreiniging in de bodem was gebracht, minder geschikt voor bebouwing met woningen werd gemaakt;
-vervolgens de verontreinigde grond zonder nader onderzoek, of zonder de kopers over de samenstelling van de bodem in te lichten, als bouwgrond te verkopen onder oplegging van de verplichting de grond met woningen te bebouwen.
De Rechtbank achtte de Gemeente op die grond in beginsel gehouden tot vergoeding van "door Stokvast als gevolg van het bekend worden van de verontreiniging geleden schade" en veroordeelde de Gemeente tot vergoeding aan Stokvast van alle schade welke Stokvast lijdt en nog zal lijden "tengevolge van de in haar grond en in de nabijheid van haar grond aangetroffen verontreiniging", op te maken bij staat.
3.3In de onderhavige, op voormeld vonnis gevolgde schadestaatprocedure heeft Stokvast vergoeding gevorderd van de volgende schadeposten: huurderving, waardevermindering van de woningen, onderhouds- en herstelkosten, kosten van herstel van de riolering, ophoogkosten, bijdrage aan bewoners in verband met de heraanleg van tuinen en schuttingen, en kosten van buitengerechtelijke rechtsbijstand. In cassatie gaat het nog slechts om de gevorderde schade-vergoeding ter zake van waardevermindering van de woningen.
Stokvast neemt het standpunt in dat de waardevermindering moet worden berekend naar het moment waarop het vonnis van 11 november 1987 onherroepelijk is geworden. Zij gaat uit van de waarde op 1 september 1988, stelt dat deze 86% van de waarde in 1979 bedraagt, en komt aldus tot een waardevermindering van f 310.970,--. De Gemeente stelt dat de waardevermindering dient te worden beoordeeld naar "de actuele situatie", en dat de waarde inmiddels weer op een normaal niveau ligt. Volgens de Gemeente dient als peildatum te worden gekozen het tijdstip waarop alle saneringsmaatregelen zijn uitgevoerd en de markt ter plaatse is gestabiliseerd.
De Rechtbank heeft dienaangaande geoordeeld dat door een of meer deskundigen de huidige waarde van de woningen dient te worden vastgesteld, en dat aan de hand van de prijsontwikkeling sinds 1981 - het jaar waarin de verontreiniging bekend werd - van vergelijkbare woningen moet worden bezien of van waardedaling sprake is; zo dat thans nog het geval is, aldus de Rechtbank, moet worden aangenomen dat de waardedaling permanent is en dient te worden vergoed.
Het Hof heeft evenals de Rechtbank een deskundigenbericht over de waardevermindering van de woningen ten gevolge van (het bekend worden van) de bodemverontreiniging nodig geoordeeld (rov. 17), doch met betrekking tot de maatstaf voor de berekening van die waardevermindering als volgt geoordeeld (rov. 16):
"Anders dan de rechtbank en de Gemeente oordeelt het hof, dat in casu een juiste maatstaf voor de berekening van de waardevermindering van het huizenbezit van Stokvast de subsidiaire variant, d.w.z. abstracte schadevergoedingsberekening, is, zodat met de verkoop aan Stokhuis (waarbij overigens geen reële (markt)prijs werd betaald) en de later voltooide sanering geen rekening behoeft te worden gehouden. Het hof verwijst hierbij naar H.R. 13 december 1963, NJ 1964, 449 en naar H.R. 9 oktober 1992, NJ 1994, 289, waarin is uitgemaakt dat in een geval als dit abstracte schadeberekening is toegelaten. Wat betreft het effect van de in 1989 voltooide sanering zij aangetekend, dat de Staat ingevolge art. 75 lid 3 Wet bodembescherming B voorheen art. 21 lid 2 Interimwet bodemsanering B het "voordeel" van de (op zijn kosten uitgevoerde) sanering uit ongerechtvaardigde verrijking kan terugvorderen."
3.4.1Het middel bestrijdt de hiervoor geciteerde overwegingen van het Hof. Onderdeel 1 strekt ten betoge dat het Hof is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting, althans een onbegrijpelijk oordeel heeft gegeven, door geen rekening te houden met de gevolgen van de sanering die begin 1989 is voltooid, welke sanering immers de eventuele waardevermindering van het huizenbezit van Stokvast, en derhalve de schade, mede bepaalt. Onderdeel 2 voert aan dat het Hof weliswaar terecht ervan uitgaat dat voor de berekening van de waardevermindering van het huizenbezit een abstracte schadeberekening kan worden gehanteerd, doch heeft miskend dat zulks nog niet tot gevolg heeft dat met de sanering geen rekening behoeft te worden gehouden. Deze onderdelen lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.4.2Ingevolge het bepaalde in art. 6:97 BW B dat ook het voor 1 januari 1992 geldende recht weergeeft B dient de rechter de schade te begroten op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Het gaat in het onderhavige geval om schade welke bestaat in waardevermindering van door de eigenaar van bouwgrond daarop gebouwde woningen, ontstaan als gevolg van het later aan de dag treden van verontreiniging van die grond. Mede met het oog op hanteerbaarheid van de methode van schadebegroting, rechtvaardigt de aard van zodanige schade dat het de rechter vrijstaat bij het begroten daarvan te abstraheren van bepaalde, de bijzondere situatie van de benadeelde eigenaar betreffende, omstandigheden. In het bijzonder kan buiten beschouwing worden gelaten dat de eigenaar de woningen niet heeft verkocht (vgl. het onder 5.1 overwogene in HR 9 oktober 1992, nr. 14.671, NJ 1994, 286).
Indien en voor zover echter ten tijde van de vaststelling van de schade door de rechter, de aanvankelijk opgetreden waardevermindering van de woningen ongedaan blijkt te zijn gemaakt door een van overheidswege uitgevoerde bodemsanering in het gebied waar de woningen zich bevinden, is dit waardeherstel een niet met de individuele situatie van de eigenaar samenhangende omstandigheid die redelijkerwijs in aanmerking behoort te worden genomen om te voorkomen dat meer dan de werkelijk geleden schade wordt vergoed.
De onderdelen treffen derhalve doel voor zover zij erover klagen dat het Hof ten onrechte heeft geoordeeld dat geen rekening behoeft te worden gehouden met de in het gebied van de zeven woningen van Stokvast uitgevoerde, in 1989 voltooide bodemsanering.
Opmerking verdient dat, voor zover ‘s Hofs oordeel dat geen rekening behoeft te worden gehouden met de sanering, mede mocht berusten op de veronderstelling dat de Staat ingevolge het bepaalde in het door het Hof vermelde art. 75 lid 3 Wet bodembescherming (voorheen art. 21 lid 2 Interimwet bodemsanering) de op de woningen van Stokvast betrekking hebbende saneringskosten op Stokvast zal kunnen verhalen, het Hof heeft miskend dat zodanig verhaal uitgesloten is omdat niet kan worden gezegd dat het saneren van de grond, met het daardoor teweeggebrachte waardeherstel, onder de gegeven omstandigheden een ongerechtvaardigde verrijking van Stokvast betekent.
3.5Onderdeel 3 strekt ten betoge dat bij het begroten van de schade met toepassing van “de abstracte schadevergoedingsberekening” rekening dient te worden gehouden met het voordeel dat het gevolg is van de sanering. Het onderdeel kan bij gebrek aan belang onbesproken blijven, nu reeds uit het hiervoor in 3.4.2 overwogene volgt dat met de gevolgen van de sanering rekening moet worden gehouden.
3.6Nu de onderdelen 1 en 2 doel treffen, kan ‘s Hofs arrest niet in stand blijven. De Hoge Raad kan zelf op het hoger beroep beslissen.
De grieven III en IV, die betrekking hebben op de waardevermindering van de zeven woningen en op het aan deskundigen op te dragen onderzoek dienaangaande, komen op tegen de oordelen van de Rechtbank (rov. 3.2): dat voor de vraag of van waardevermindering sprake is, als peildatum een tijdstip dient te worden gekozen waarop alle saneringsmaatregelen zijn uitgevoerd en de markt ter plaatse is gestabiliseerd; dat door een of meer deskundigen de huidige waarde van de woningen dient te worden vastgesteld en aan de hand van de prijsontwikkeling sinds 1981 - het jaar dat de verontreiniging bekend werd - van vergelijkbare woningen ter plaatse dient te worden bezien of van waardedaling sprake is; en dat, zo dat nog steeds het geval is, moet worden aangenomen dat die waardedaling permanent is en dient te worden vergoed. Die oordelen van de Rechtbank zijn juist, zodat de grieven falen.
‘s Hofs verwerping van de overige grieven is in cassatie niet bestreden. De door het Hof uitgesproken kostenveroordeling blijft in stand. Het vonnis van de Rechtbank zal worden bekrachtigd.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het arrest van het Gerechtshof te ‘s-Gravenhage van 16 juli 1998;
bekrachtigt het vonnis van de Rechtbank te Dordrecht van 8 november 1994;
veroordeelt Stokvast in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op f 8.948,05 aan verschotten en f 3.500,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president H.L.J. Roelvink als voorzitter en de raadsheren R. Herrmann, A.E.M. Van der Putt-Lauwers, J.B. Fleers en A. Hammerstein, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op 28 april 2000.