Uitspraak
11 februari 2000
Eerste Kamer
Nr. C98/129HR
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Verkoper],
wonende te [woonplaats],
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr T.H. Tanja-van den Broek,
t e g e n
VAN UITERT ONROEREND GOED B.V.,
gevestigd te 's-Hertogenbosch,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr J. van Duijvendijk-Brand.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eiseres tot cassatie - verder te noemen: [verkoper] - heeft bij exploit van 27 januari 1993 verweerster in cassatie - verder te noemen: Van Uitert - gedagvaard voor de Rechtbank te 's-Hertogenbosch en gevorderd Van Uitert te veroordelen om jegens [verkoper] de koopovereenkomst van 26 juni 1992 na te komen, door voldoening aan [verkoper] van ƒ350.000,--, en mee te werken aan de economische eigendomsoverdracht conform die koopovereenkomst, alles binnen 8 dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis en daarbij
- primair: te bepalen dat, voor het geval Van Uitert na tot betaling van het verschuldigde te zijn veroordeeld niet wenst mee te werken aan de economische eigendomsoverdracht, in het dictum van dit vonnis de tekst van de ontwerp-notariële akte inhoudende economische eigendomsoverdracht, zoals opgesteld door de in de dagvaarding vermelde notaris, wordt opgenomen, waarbij geldt dat het te wijzen vonnis dezelfde kracht heeft als de notariële akte voormeld;
- subsidiair: te bepalen dat een door de Rechtbank aan te wijzen vertegenwoordiger van Van Uitert de benodigde handeling betreffende de economische eigendomsoverdracht zal verrichten;
- meer subsidiair: een zodanige beslissing te nemen als de Rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;
en voorts Van Uitert te veroordelen om:
- aan [verkoper] de contractuele boete ten bedrage van ƒ 35.000,-- te betalen;
- ter zake als voormeld aan [verkoper] haar schade, in het bijzonder de buitengerechtelijke kosten van rechtsbijstand ten bedrage van ƒ 4.471,34, te vergoeden;
- Van Uitert te veroordelen om aan [verkoper] te voldoen de wettelijke rente over ƒ 350.000,-- vanaf 1 september 1992, subsidiair vanaf 24 november 1992, meer subsidiair vanaf 7 december 1992, althans vanaf 27 januari 1993.
Van Uitert heeft de vorderingen bestreden en harerzijds in reconventie gevorderd:
primair: de overeenkomst van 26 juni 1992 wegens dwaling te vernietigen en [verkoper] te veroordelen tot vergoeding van de door Van Uitert geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 oktober 1992, althans vanaf 7 december 1992, althans vanaf 4 juni 1993;
subsidiair: de overeenkomst van 26 juni 1992 wegens ernstige tekortkomingen zijdens [verkoper] in haar verplichtingen jegens Van Uitert te ontbinden, met veroordeling van [verkoper] tot vergoeding van de door Van Uitert geleden en te lijden schade, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 oktober 1992, subsidiair vanaf 7 december 1992, meer subsidiair vanaf 4 juni 1993, deze schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
meer subsidiair: de overeenkomst gedeeltelijk te ontbinden c.q. te wijzigen zodanig dat Van Uitert de vervuilde grond niet althans niet onder de condities genoemd in de overeenkomst van 26 juni 1992 van [verkoper] dient af te nemen;
uiterst subsidiair: een zodanige beslissing te nemen als de Rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;
voorts [verkoper] te veroordelen om aan Van Uitert te voldoen de boete van ƒ 35.000,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 oktober 1992;
en om aan Van Uitert te voldoen de buitengerechtelijke kosten van rechtsbijstand ten bedrage van ƒ 10.263,63.
[Verkoper] heeft de vorderingen in reconventie bestreden.
De Rechtbank heeft bij vonnis van 28 oktober 1994 in conventie Van Uitert veroordeeld om:
jegens [verkoper] de koopovereenkomst van 26 juni 1992 na te komen, door voldoening aan de [verkoper] van ƒ 350.000,-- en mee te werken aan de economische eigendomsoverdracht conform die koopovereenkomst;
aan [verkoper] te voldoen de contractuele boete groot ƒ 35.000,--;
aan [verkoper] te voldoen de buitengerechtelijke kosten van rechtsbijstand groot ƒ 4.471,34;
aan [verkoper] te voldoen de wettelijke rente over ƒ 350.000,-- vanaf 1 september 1992 tot de dag der voldoening.
Voorts heeft de Rechtbank in conventie bepaald dat, voor het geval Van Uitert niet wenst mee te werken aan bedoelde economische eigendomsoverdracht, het vonnis dezelfde kracht heeft als de ontwerp-akte opgesteld door de notaris.
De vordering in reconventie is door de Rechtbank bij voormeld vonnis afgewezen.
Tegen dit vonnis heeft Van Uitert hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch.
Bij memorie van grieven heeft Van Uitert gesteld dat zij haar rechten met betrekking tot de met [verkoper] gesloten overeenkomst gedeeltelijk heeft overgedragen aan Muntgoed B.V., gevestigd te 's-Hertogenbosch, en dat Muntgoed B.V. mede-appellante is. Vervolgens hebben Van Uitert en Muntgoed B.V. bij deze memorie gevorderd voormeld in conventie en in reconventie gewezen vonnis te vernietigen, in conventie [verkoper] niet-ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen, althans haar deze te ontzeggen, en in reconventie [verkoper] alsnog te veroordelen om aan Van Uitert en Muntgoed B.V. te voldoen: de contractuele boete ad ƒ 35.000,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 oktober 1992, de buitengerechtelijke incassokosten van rechtsbijstand ad ƒ 10.263,63, alsmede de door [verkoper] over de periode vanaf 1 september 1992 tot en met 9 november 1994 wederrechtelijk genoten huuropbrengsten van ƒ 84.470,33, te vermeerderen met de wettelijke rente over die huuropbrengsten vanaf 10 november 1994.
Bij tussenarrest van 15 januari 1997 heeft het Hof [verkoper] in de gelegenheid gesteld bescheiden in het geding te brengen.
Bij eindarrest van 14 januari 1998 heeft het Hof Muntgoed niet-ontvankelijk verklaard in het door haar ingestelde hoger beroep. Op het door Van Uitert ingestelde hoger beroep heeft het Hof het vonnis van 28 oktober 1994 vernietigd, doch uitsluitend ten aanzien van de veroordeling van Van Uitert om aan [verkoper] te voldoen de wettelijke rente over ƒ350.000,-- vanaf 1 september 1992 tot de dag der voldoening; in zoverre opnieuw rechtdoende, heeft het Hof die vordering afgewezen. Voorts heeft het Hof het bestreden vonnis voor het overige bekrachtigd.
Beide arresten van het Hof zijn aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen beide arresten van het Hof heeft [verkoper] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Van Uitert heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal Hartkamp strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing van de zaak naar het Gerechtshof te Arnhem ter verdere behandeling en beslissing.
3. Beoordeling van het middel
3.1 [Verkoper] heeft in juni 1992 aan Van Uitert een complex verhuurde boven- en benedenwoningen met erf, tuin en ondergrond verkocht voor de prijs van ƒ 350.000,--.
De koopovereenkomst is vastgelegd in een akte van 26 juni 1992, waarin onder meer is bepaald:
- dat "de economische eigendomsoverdracht zal plaatsvinden op uiterlijk 1 september 1992 of zoveel eerder als partijen nader overeenkomen (...)";
- dat de onroerende zaak zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het totstandkomen van de overeenkomst bevond, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken;
- dat aan de verkoper niet bekend is dat de ondergrond van het complex enige verontreiniging bevat, die ten nadele strekt van het in de akte omschreven gebruik, of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering, dan wel het nemen van andere maatregelen.
In augustus 1992 heeft de voor Van Uitert optredende makelaar aan een ingenieursbureau opdracht gegeven voor een verkennend bodemonderzoek op een gedeelte van het verkochte. Uit het door dat bureau uitgebrachte rapport bleek enige bodemverontreiniging. Van Uitert stelde zich op grond hiervan op het standpunt, niet meer gehouden te zijn het complex af te nemen. Zij verweet [verkoper] een ernstige tekortkoming, die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigde, en beriep zich voorts op dwaling.
[Verkoper] heeft het standpunt van Van Uitert bestreden en nakoming van de overeenkomst verlangd. Zij heeft Van Uitert gesommeerd om op 7 december 1992 te verschijnen ten kantore van de notaris ten overstaan van wie de akte van economische eigendomsoverdracht zou moeten worden verleden. Van Uitert is op die dag verschenen, maar weigerde medewerking aan de overdracht; de notaris heeft naar aanleiding hiervan een akte van non-comparitie opgemaakt.
[Verkoper] heeft vervolgens bij dagvaarding van 27 januari 1993 de hiervoor onder 1 vermelde vordering ingesteld. Van Uitert heeft harerzijds in reconventie primair vernietiging en subsidiair ontbinding van de overeenkomst gevorderd; meer subsidiair vorderde zij gedeeltelijke ontbinding of wijziging van de overeenkomst, een en ander zoals hiervoor onder 1 weergegeven.
De Rechtbank heeft Van Uitert in het ongelijk gesteld. Zij veroordeelde haar tot betaling van de koopprijs, medewerking aan de economische eigendomsoverdracht, en voldoening van de contractuele boete groot ƒ 35.000,--, van buitengerechtelijke kosten en van de wettelijke rente over ƒ 350.000,-- vanaf 1 september 1992 tot aan de dag der voldoening. Voorts wees de Rechtbank de reconventionele vordering af.
Bij notariële akte van 9 november 1994 heeft [verkoper] de economische eigendom van het complex alsnog aan Van Uitert overgedragen.
Van Uitert heeft hoger beroep ingesteld, daarbij (onder voorbehoud van rechten) berustende in de economische overdracht van het complex, maar volhardende bij haar reconventionele vorderingen tot betaling van boete en buitengerechtelijke kosten. Het Hof heeft bij tussenarrest [verkoper] in de gelegenheid gesteld om bescheiden met betrekking tot het exploitatieresultaat over de periode van 1 september 1992 tot en met 9 november 1994 over te leggen.
Bij eindarrest heeft het Hof het vonnis van de Rechtbank vernietigd, doch uitsluitend ten aanzien van de veroordeling van Van Uitert om aan [verkoper] de wettelijke rente over ƒ350.000,-- vanaf 1 september 1992 tot de dag der voldoening te betalen. Hiertegen richt zich het middel.
3.2.1 Het Hof heeft in rov. 4.6, slot, van zijn tussenarrest geoordeeld dat Van Uitert op 7 december 1992 in gebreke is gebleven het door haar gekochte af te nemen. Vervolgens heeft het Hof in rov. 4.8 overwogen, voor zover in cassatie van belang:
"(...) Ingevolge het vonnis, waarin Van Uitert in zoverre berust heeft, dat [verkoper] aanspraak zou kunnen maken op de wettelijke rente over fl. 350.000,-- vanaf 1 september 1992 tot de dag der betaling. Hiermee is een bedrag van ongeveer fl. 84.000,-- gemoeid. Die rente zou Van Uitert niet verschuldigd geworden zijn, wanneer zij niet in gebreke gebleven zou zijn. Als gevolg daarvan bleef [verkoper] echter verhuurster en kwamen de lusten c.q. lasten van het gehuurde haar ten goede c.q. te haren laste. De redelijkheid brengt in een geval als het onderhavige met zich mee, dat de aldus ingetreden ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van [verkoper] ongedaan gemaakt wordt. In concreto brengt dit met zich mede, dat [verkoper] het exploitatieresultaat over de periode vanaf 7 december 1992 (...) tot en met 9 november 1994 aan Van Uitert dient af te dragen, terwijl haar over de periode van 1 september 1992 tot 7 december 1992 geen rente toekomt."
3.2.2 In zijn eindarrest is het Hof teruggekomen van zijn oordeel dat [verkoper] het exploitatieresultaat over de periode van 7 december 1992 tot 9 november 1994 zou moeten afdragen. Vervolgens heeft het Hof overwogen dat het, gegeven "het feit, dat het verweer van Van Uitert tegen toewijzing van de wettelijke rente vertaald is als een beroep op ongerechtvaardigde verrijking indien [verkoper] zowel de rente als het exploitatieresultaat zou mogen genieten", duidelijk is dat [verkoper] niet elk exploitatieresultaat zal behoeven af te dragen, met name niet indien dit de wettelijke rente zou overschrijden. In aansluiting hierop heeft het Hof overwogen:
"Het komt erop neer, dat aan [verkoper] op zichzelf genomen wel wettelijke rente toe zou komen, doch dat deze wettelijke rente, zijnde een forfaitaire vergoeding van schade geleden als gevolg van vertraging in de uitbetaling, in casu niet verschuldigd is indien diezelfde schade al op andere wijze is vergoed, te weten door het voortgezet genot van de huurpenningen. Een en ander strookt met het beginsel zoals dat is neergelegd in art. 6:100 BW."
Tenslotte is het Hof in zijn eindarrest aan de hand van de overgelegde gegevens tot de conclusie gekomen "dat ofschoon Van Uitert in beginsel ook wettelijke rente zou moeten betalen, zij daartoe desondanks niet verplicht is vanwege het door [verkoper] genoten exploitatieresultaat".
3.3 Onderdeel 1 a van het middel klaagt in de eerste plaats dat het Hof, door te oordelen dat Van Uitert niet vanaf 1 september 1992, maar vanaf 7 december 1992 in gebreke is en over de periode van 1 september 1992 tot 7 december 1992 geen wettelijke rente verschuldigd is, buiten de rechtsstrijd van partijen is getreden. Deze klacht kan bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden. De Rechtbank had in rov. 3.17 van haar vonnis geoordeeld dat Van Uitert sedert 1 september 1992 in verzuim was. Grief VI, zoals uitgewerkt in de memorie van grieven onder 33, kwam mede tegen dat oordeel op. De vraag of Van Uitert reeds vanaf 1 september 1992 in verzuim was, is aldus deel van de rechtsstrijd van partijen gebleven.
Voorts bevat het onderdeel de klacht dat 's Hofs tussenarrest innerlijk tegenstrijdig is, nu het Hof in rov. 4.8, tweede zin, heeft overwogen dat Van Uitert in zoverre in het vonnis heeft berust dat [verkoper] aanspraak zou kunnen maken op de wettelijke rente over ƒ350.000,-- vanaf 1 september 1992 tot de dag der betaling. Deze klacht is gegrond. De bedoelde overweging valt niet te rijmen met 's Hofs oordeel dat Van Uitert eerst vanaf 7 december 1992 in gebreke was.
3.4 Ook onderdeel 1 b is gericht tegen evenbedoeld oordeel van het Hof. Het onderdeel strekt ten betoge dat, nu de overeenkomst bepaalt dat de economische eigendomsoverdracht zal plaatsvinden op uiterlijk 1 september 1992 of zoveel eerder als partijen nader overeenkomen, en gesteld noch gebleken is dat deze termijn niet de strekking van een fatale termijn heeft, het Hof hetzij blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, hetzij een onbegrijpelijk oordeel heeft gegeven.
Het onderdeel treft doel. Indien het Hof heeft geoordeeld dat voor het intreden van verzuim een ingebrekestelling vereist is ook indien een voor de voldoening bepaalde termijn verstrijkt en niet blijkt dat deze termijn een andere strekking heeft dan die van een fatale termijn, heeft het Hof het bepaalde in art. 6:83, aanhef en onder a, BW miskend. Mocht het hebben geoordeeld dat de onderhavige termijn wel een andere strekking dan die van een fatale termijn heeft, dan heeft het onvoldoende inzicht in zijn gedachtengang gegeven door niet aan te geven uit welke omstandigheden het die - gezien de hiervoor in 3.1 geciteerde bepaling in de koopakte niet voor de hand liggende - andere strekking heeft afgeleid.
3.5 Onderdeel 2 is gericht tegen het door het Hof in rov. 4.8 van zijn tussenarrest en in de hiervoor in 3.2.2 weergegeven overwegingen van zijn eindarrest gegeven oordeel dat van ongerechtvaardigde verrijking sprake is indien [verkoper] zowel de exploitatieresultaten als de wettelijke rente ontvangt, en dat het ongedaan maken van deze verrijking strookt met het beginsel van art. 6:100 BW.
Het bestreden oordeel moet kennelijk aldus worden verstaan dat het Hof is uitgegaan van toepasselijkheid van de regel van art. 6:100 op het onderhavige geval en, deze regel toepassende, het redelijk heeft geacht dat het voordeel dat het voortgezet genot van de huurpenningen voor [verkoper] opleverde, in rekening wordt gebracht bij de vaststelling van de schade die de vertraging in de betaling van de koopprijs aan [verkoper] heeft berokkend.
Aldus oordelende, heeft het Hof blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Art. 6:119 strekt ertoe de schadevergoeding wegens vertraging in de voldoening van een geldsom te fixeren op de wettelijke rente, zulks ter wille van de rechtszekerheid en van de hanteerbaarheid van het recht op dit punt. Deze strekking verzet zich ertegen dat die gefixeerde schadevergoeding wordt verminderd met het bedrag van een voordeel dat aan de schuldeiser toevalt als gevolg van de gebeurtenis die de schuldenaar tot schadevergoeding verplicht.
In het onderhavige geval kan bovendien toepassing van de regel van art. 6:100 niet leiden tot het resultaat waartoe het Hof is gekomen. De gebeurtenis waaruit voor [verkoper] het voordeel van voortgezette ontvangst van huurpenningen voortvloeide - te weten de niet-nakoming door Van Uitert van haar afnameverplichting - is immers niet dezelfde gebeurtenis als die welke de oorzaak is van de schade waarvan [verkoper] vergoeding vordert, namelijk de vertraging in de betaling van de koopprijs.
De op het voorgaande gerichte klachten van het onderdeel zijn derhalve gegrond. Dit brengt mee dat onderdeel 3 geen behandeling meer behoeft.
3.6 Uit het vorenoverwogene volgt dat 's Hofs arresten niet in stand kunnen blijven. Verwijzing moet volgen.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt de arresten van het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch van 15 januari 1997 en 14 januari 1998;
verwijst het geding ter verdere behandeling en beslissing naar het Gerechtshof te Arnhem;
veroordeelt Van Uitert in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verkoper] begroot op ƒ 8.946,45 aan verschotten en ƒ 3.500,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president Roelvink als voorzitter en de raadsheren Neleman, Fleers, De Savornin Lohman en Kop, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op 11 februari 2000.