ECLI:NL:PHR:2023:173

• Datum uitspraak: 10 februari 2023
• Publicatiedatum: 9 februari 2023
• Zaaknummer: 22/03211
• Instantie: Parket bij de Hoge Raad
• Type: Conclusie
• Rechtsgebied: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht
• Uitkomst: Overig
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 97 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Prejudiciële vragen over waardering energieprestatie bij toetsing aanvangshuurprijs woning

In deze zaak staat centraal of een energieprestatiecertificaat, energie-index of energielabel dat na de ingangsdatum van de huurovereenkomst is opgenomen en geregistreerd, mag worden meegenomen bij de waardering van de energieprestatie van een woning in het woningwaarderingsstelsel. Dit is relevant voor de toetsing van de redelijkheid van de aanvangshuurprijs op grond van artikel 7:249 BW en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.

De zaak betreft een huurovereenkomst gesloten op 13 maart 2020, ingaand op 1 april 2020, waarbij de energie-index pas op 15 juni 2020 is vastgesteld en geregistreerd. De Huurcommissie heeft de energieprestatie beoordeeld op basis van het bouwjaar, omdat op de peildatum geen geregistreerde energie-index beschikbaar was. Dit leidde tot een lagere maximale huurprijs dan de overeengekomen huurprijs.

De Hoge Raad concludeert dat voor de waardering van de energieprestatie bij de toetsing van de aanvangshuurprijs het energieprestatiecertificaat uiterlijk bij aanvang van de huurovereenkomst aan de huurder moet zijn overhandigd of beschikbaar gesteld. Indien de opnamedatum van de energieprestatiegegevens uiterlijk op de ingangsdatum van de huurovereenkomst ligt, mag het certificaat worden meegewogen, ook als de registratie later plaatsvindt. Is de opnamedatum na de ingangsdatum, dan geldt de bouwjaarregel. Registratie is geen vereiste voor de waardering, maar wel voor de geldigheid van het label.

De Hoge Raad wijst op het belang van een praktisch en hanteerbaar systeem en bevestigt dat de bouwjaarregel een pragmatische oplossing is bij afwezigheid van een tijdig energielabel. Er is ruimte voor nuancering indien de energieprestatie feitelijk op de ingangsdatum aanwezig is, maar het label later wordt geregistreerd. De beantwoording van de vraag of deze regels ook gelden voor procedures op grond van artikel 13 en 14 Uhw wordt niet gegeven, omdat deze niet relevant is voor de beslissing in deze zaak.

Uitkomst: Het energielabel moet uiterlijk bij aanvang van de huurovereenkomst aan de huurder zijn overhandigd; waardering op basis van een later geregistreerd certificaat is alleen mogelijk als de opnamedatum uiterlijk op de ingangsdatum ligt.

Conclusie

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer 22/03211

Zitting 10 februari 2023

CONCLUSIE

G.R.B. van Peursem

In de zaak

Orange Property B.V.

tegen

[verweerster]

In deze zaak heeft de Haagse kantonrechter prejudiciële vragen gesteld over de invloed van de energieprestatie van woningen op de aanvangshuurprijs. Op grond van die energieprestatie worden woningwaarderingspunten toegekend. Er gold tot 1 januari 2015 een energieprestatiecertificaat, per die datum vervangen door een energie-index, waarvoor geen registratieplicht bestond en die energie-index is per 1 januari 2021 weer vervangen door het huidige energielabel, waarvoor wel een registratieplicht geldt (in EP-online). De huur in de zaak die ten grondslag ligt aan de prejudiciële vragen in deze zaak is aangevangen op 1 april 2020, dus in de periode dat de energie-index zonder registratieplicht gold. Niettemin reppen de prejudiciële vragen over het toen al afgeschafte energieprestatiecertificaat ^[1] . De kwestie spitst zich toe op de vraag of in de puntenwaardering van de huurwoning mag worden betrokken een na de ingangsdatum van de huurovereenkomst opgenomen en geregistreerde energieprestatie – waarvan duidelijk is dat die de situatie van het gehuurde bij aanvang van de huur weergeeft. Die vraag wordt in de lagere rechtspraak verschillend beantwoord. De zaak vertoont overeenkomsten met de kwestie over hoe om te gaan met een op de aanvangsdatum van de huur ontbrekende WOZ-waarde, waarover eerder prejudicieel uitspraak is gedaan door de Hoge Raad ^[2] .

1.
Feiten en procesverloop ^[3]

1.1 Orange Property is eigenaar en verhuurder van de woning aan de [a-straat 1] te [plaats] (hierna: het gehuurde).

1.2 Tussen Orange Property en [verweerster] is op 13 maart 2020 een huurovereenkomst gesloten, op basis waarvan Orange Property het gehuurde per 1 april 2020 heeft verhuurd aan [verweerster], tegen een kale huurprijs van € 875,- per maand.

1.3 Op 7 mei 2020 heeft [verweerster] een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs ingediend bij de Huurcommissie.

1.4 De voorzitter van de Huurcommissie heeft op 10 mei 2020 uitspraak gedaan. Hiertegen is Orange Property in verzet gegaan.

1.5 Energielabel Haaglanden B.V. heeft op 15 juni 2020 een opname in het gehuurde gedaan en vervolgens de energie-index van het gehuurde vastgesteld op 1.56 (ofwel energielabel C). Diezelfde dag is de energie-index ook geregistreerd ^[4] .

1.6 Op 14 juli 2021 is het verzet tegen de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie behandeld. De uitspraak van de Huurcommissie – die is verzonden op 3 augustus 2021 – luidt, voor zover van belang, als volgt:

“(…) Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder:

• (…)

• Het is voor rekening en risico van verhuurder om tijdig een energieprestatie te registreren. (...)

Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder:

• (…)

• De energie-index van de woonruimte is 1,56. Dit moet leiden tot 15 extra punten. In de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte staat de redelijkheid centraal. In deze zaak is het naar mijn mening redelijk om de energie-index mee te nemen in de waardering, omdat alle voorzieningen al bij aanvang van de huurperiode aanwezig waren.

• In dat verband wijs ik op zaak 21683 van de Huurcommissie. In deze zaak is besloten dat de feitelijke situatie leidt tot het alsnog meenemen van de energie-index, omdat de voorzieningen al bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig waren. De rechtbank Zeeland is in uitspraak 5802 (ECLI:NL:RBZWB:2018:5802) tot dezelfde conclusie gekomen. De rechter gaf verder aan dat het niet meenemen van de energie-index in situaties als deze kan leiden tot onbillijke situaties.

(...)

Beoordeling van het verzet

(...)

Over het energielabel of de energie-index merkt de commissie op dat deze zijn geregistreerd op www.ep-online.nl. De Huurcommissie gebruikt de informatie op deze site als uitgangspunt voor het vaststellen van de energie-index. Bij de toetsing van de aanvangshuurprijs is de ingangsdatum van de huurovereenkomst de geldende peildatum. Wanneer een energie-index ontbreekt op de peildatum, dan wordt volstaan met een waardering van de energieprestatie die een woning geacht wordt te hebben op grond van het bouwjaar van de woning. Op de datum van ingang van de huurovereenkomst, op 1 april 2020, stond er geen energie-index voor de onderhavige woonruimte geregistreerd. Het energie-index rapport dat de verhuurder bij zijn verzet heeft gevoegd is opgemaakt op 15 juni 2020. Dit is na ingangsdatum van de huurovereenkomst. Naar het oordeel van de commissie kan dit rapport dan ook niet gebruikt worden in de woningwaardering. De rapporteur is terecht uitgegaan van het bouwjaar van de woning, waarvoor geen punten zijn toegekend.

Dat in sommige kantonrechtersuitspraken anders is geoordeeld, doet niet af aan het bestendige beleid dat door de Huurcommissie wordt gehanteerd, en dat ook in jurisprudentie is bevestigd, dat de peildatum van de procedure bepalend is bij de beoordeling of er een energie-index is opgenomen en geregistreerd.

(…)

De commissie stelt het puntenaantal van de woning vast op 122 punten. Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens € 614,31 per maand. De huurprijs van € 875,00 per maand is dan ook niet redelijk. (...) Derhalve stelt de commissie de huurprijs per 1 april 2020 vast op de maximaal redelijke huurprijs van € 614,31 per maand. (...)”

1.7 Orange Property vordert onder meer ^[5] een verklaring voor recht dat sprake is van een woning waarvan de aanvangshuur gebaseerd is op 137 punten, te weten € 689,84. Daaraan legt zij ten grondslag dat bij de toetsing van de aanvangshuurprijs door de Huurcommissie de ingangsdatum van de huurovereenkomst geldt als peildatum. Indien een energie-index ontbreekt op deze peildatum, wordt volstaan met een waardering van de energieprestatie die de woning geacht wordt te hebben op grond van het bouwjaar van de woning. In dit geval heeft de Huurcommissie de energie-index niet gewaardeerd vanwege het feit dat deze is geregistreerd na aanvang van de huurovereenkomst. De voorzieningen die hebben geleid tot deze energie-index, waren echter bij aanvang van de huurovereenkomst al in het gehuurde aanwezig. Dit staat ook niet ter discussie. Gelet hierop is het standpunt van de Huurcommissie ten aanzien van de energie-index veel te rigide en daarom niet redelijk.

1.8 [verweerster] heeft gemotiveerd verweer gevoerd ^[6] en verzocht in dat kader prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen. De kantonrechter heeft aanleiding gezien dit verzoek in te willigen en overwoog daartoe – voor zover relevant – het volgende:

“
4. Beoordeling

4.1. Op grond van artikel 7:249 BW kan een huurder (onder de in dit artikel gestelde voorwaarden) de Huurcommissie verzoeken een uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. De Huurcommissie beoordeelt een dergelijk verzoek aan de hand van de in artikel 10 lid 1 en artikel 11 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (hierna: Uhw) gegeven regels. Deze regels zijn te vinden in het Besluit huurprijzen woonruimte en de daarbij behorende bijlagen, waaronder het waarderingsstelsel voor de kwaliteit van woonruimte. Op basis hiervan worden punten toegekend aan diverse aspecten van de woonruimte, waaronder de energieprestatie. De kwaliteit van de woonruimte komt vervolgens tot uitdrukking in het puntentotaal. Indien de overeengekomen huurprijs niet in redelijke verhouding staat tot de kwaliteit van de woonruimte, wordt de huurprijs vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst verlaagd tot dat bedrag dat nog net als redelijk kan worden aangemerkt (de maximale huurprijsgrens).

4.2. In dit geval heeft de Huurcommissie de maximaal redelijke huurprijs per 1 april 2020 in haar uitspraak vastgesteld op € 614,31, waarbij onder meer is geoordeeld dat de energieprestatie van het gehuurde dient te worden beoordeeld op grond van het bouwjaar van de woning, omdat op de door de Huurcommissie gehanteerde peildatum - de ingangsdatum van de huurovereenkomst - geen energie-index was geregistreerd (zie 2.6. [1.6 van deze conclusie, A-G]). Op grond van artikel 7:262 BW worden de huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken na verzending van die uitspraak een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. In dit geval heeft Orange Property zich binnen genoemde termijn tot de kantonrechter gewend, zodat van de veronderstelde overeenstemming geen sprake is. Het geschil dat partijen thans verdeeld houdt, is de vraag of de Huurcommissie de energieprestatie van het gehuurde had moeten waarderen conform de energie-index die is opgenomen en geregistreerd na de ingangsdatum van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst.

Orange Property stelt zich op het standpunt dat deze energie-index inderdaad dient te worden meegenomen in de waardering van het gehuurde, aangezien de voorzieningen die hebben geleid tot deze energie-index op de peildatum ook al aanwezig waren. [verweerster] heeft dit, onder verwijzing naar Richtlijn 2010/31/EU van het Europees Parlement en de Raad van 19 mei 2010 (hierna: de Richtlijn) en het Besluit energieprestatie gebouwen (hierna: Beg), betwist.

4.3. Uit artikel 12 van de Richtlijn - die (deels) is gewijzigd door richtlijn (EU) 2018/844 van het Europees parlement en de Raad van 30 mei 2018 - volgt voor lidstaten de verplichting om 1) ervoor te zorgen dat een energieprestatiecertificaat wordt afgegeven voor gebouwen die worden verhuurd 2) te eisen dat bij de verhuur van een gebouw het energieprestatiecertificaat of een kopie daarvan aan de nieuwe huurder wordt getoond en overhandigd en 3) te eisen dat wanneer gebouwen met een energieprestatiecertificaat te huur worden aangeboden, de energieprestatie-indicator in de advertentie wordt vermeld. In dit verband wordt met energieprestatiecertificaat bedoeld een erkend certificaat waarin het resultaat van de berekening van de energieprestatie is opgenomen. Deze richtlijn is omgezet in Nederlandse regelgeving, onder meer in het Beg. Op grond van artikel 2.1 lid 3 Beg is de verhuurder verplicht om aan de huurder een afschrift van een geldig energielabel over te leggen, waarbij de geldigheid van dit label ingaat vanaf de datum van opname daarvan (artikel 2.1 lid 7 Beg).

4.4. Voor de volledigheid wordt nog opgemerkt, dat door de jaren heen verschillende terminologie is gebruikt voor de waardering van de energieprestatie van woningen in het woningwaarderingsstelsel (en daarbuiten). Tot 1 januari 2015 ging men hiervoor uit van het energielabel van de woning en vanaf 1 januari 2015 van de energie-index. In verband met de herziening van de Richtlijn is de methode voor het bepalen van de energieprestatie van een woning per 1 januari 2021 gewijzigd (uitgegaan wordt van de ‘NTA 8800’) en wordt op basis daarvan (weer) een energielabel afgegeven.

Wel is het zo dat een voor 1 januari 2021 afgegeven energielabel dan wel energie-index 10 jaar geldig blijft (vanaf de datum van registratie daarvan).

4.5. De vraag of een na de ingangsdatum van de huurovereenkomst opgenomen en geregistreerd energieprestatiecertificaat in de waardering van het gehuurde mag worden betrokken, wordt in de rechtspraak verschillend beantwoord. Zo zijn er enerzijds uitspraken waarbij een na de ingangsdatum van de huurovereenkomst opgenomen en geregistreerd energieprestatiecertificaat niet in de waardering wordt betrokken, bijvoorbeeld in de volgende zaken:

1) rechtbank Amsterdam, 4 maart 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:2281;

2) gerechtshof Amsterdam, 10 maart 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:837;

3) rechtbank Limburg, 3 januari 2018, ECLI:NL:RBLIM:2018:17;

4) rechtbank Noord-Holland, 11 juli 2018, ECL1:NL:RBNHO:2018:5868;

5) rechtbank Rotterdam, 7 december 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:10066;

6) rechtbank Midden-Nederland, 27 mei 2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:3248:

7) gerechtshof Amsterdam, 30 juni 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1836,

8) rechtbank Noord-Holland, 4 november 2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:10127;

en anderzijds uitspraken waarbij wordt gekeken naar de feitelijke situatie en ook een na

aanvang van de huurovereenkomst opgenomen en geregistreerd energieprestatiecertificaat in

de woningwaardering is betrokken, bijvoorbeeld in de volgende zaken:

1) rechtbank Amsterdam, 14 november 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:8003;

2) rechtbank Noord-Nederland, 10 augustus 2016, ECL1:NL:RBNNE:2016:4509;

3) rechtbank Amsterdam, 24 april 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:10189;

4) rechtbank Zeeland-West-Brabant, 19 september 2018, ECL1:NL:RBZWB:2018:5802;

5) rechtbank Midden-Nederland, 19 augustus 2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:3398;

6) rechtbank Midden-Nederland, 10 februari 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:315.

4.6. Gelet op het feit dat de onder 4.5. genoemde vraag in de rechtspraak verschillend wordt beoordeeld en deze vraag ook vaak aan de orde komt in huurcommissiezaken, heeft [verweerster] verzocht prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen. Ter onderbouwing van dit verzoek heeft [verweerster] verder gesteld dat het antwoord op deze vraag niet alleen van belang is voor procedures ex artikel 11 Uhw, maar ook voor procedures ex artikel 13 en artikel 14 Uhw, omdat in al deze gevallen de huurprijs wordt beoordeeld op grond van de (administratieve) toestand van het gehuurde op een bepaald punt in de tijd. Ter zitting heeft Orange Property het belang van het stellen van prejudiciële vragen onderkend.

4.7. De kantonrechter stelt allereerst vast dat de onder 4.5. genoemde vraag een rechtsvraag betreft en dat het antwoord hierop nodig is om in de onderhavige zaak op de vorderingen in conventie en in reconventie te beslissen. Verder geldt dat het antwoord op deze vraag ook van belang is voor de beslechting of beëindiging van de talrijke andere uit soortgelijke feiten voortvloeiende geschillen. Immers blijkt uit de onder 4.5. genoemde uitspraken dat hierover geen consensus bestaat. Gelet hierop zal de kantonrechter de hierna in het dictum geformuleerde vragen - over de inhoud waarvan partijen zich hebben uitgelaten - aan de Hoge Raad voorleggen. Deze vragen hebben een wat ruimer bereik dan uitsluitend de onderhavige zaak vanwege het belang van een goede afdoening van soortgelijke, maar in detail soms verschillende zaken.

4.8. […].

5. Beslissing

De kantonrechter:

5.1.

bepaalt dat aan de Hoge Raad de volgende vragen worden gesteld ex artikel 392 Rv:

1. Is het, in het geval van een verzoek ex artikel 7:249 BW jo. artikel 11 Uhw en in het licht van artikel 2.1 lid 3 Beg, voor de waardering van de energieprestatie van het gehuurde op basis van het energieprestatiecertificaat (hierna: EPC), in plaats van waardering op basis van het bouwjaar, van belang dat het EPC uiterlijk bij aanvang van de huurovereenkomst aan de huurder is overhandigd of beschikbaar is gesteld?

2. Ongeacht het antwoord op de eerste vraag: Geldt in geval van een verzoek op grond van artikel 7:249 BW jo. artikel 11 Uhw dat de energieprestatie van het gehuurde gewaardeerd dient te worden aan de hand van het EPC, ook als het EPC pas is opgenomen én geregistreerd na de datum genoemd in artikel 11 lid 5 Uhw (hierna: de peildatum)?

3. Indien het antwoord op de tweede vraag nee is: Geldt voor het waarderen van de energieprestatie op basis van het EPC dat de opname- en de registratiedatum beide gelegen moeten zijn uiterlijk op de peildatum of is het voldoende dat de opnamedatum is gelegen uiterlijk op de peildatum?

4. Indien het voldoende is dat de opnamedatum is gelegen uiterlijk op de peildatum, geldt voor waardering van de energieprestatie op basis van het EPC een termijn waarbinnen het EPC geregistreerd moet zijn, zo ja: hoe lang is die termijn?

5. Indien het antwoord op de tweede vraag ja is: Geldt een termijn na de peildatum waarbinnen het EPC uiterlijk moet zijn opgenomen en geregistreerd? Zo ja, hoe lang is deze termijn en geldt die termijn gerekend vanaf de peildatum tot de opnamedatum of tot de registratiedatum?

6. Geldt het antwoord op bovenstaande vragen onverkort voor procedures op grond van artikel 13 Uhw respectievelijk artikel 14 Uhw?

1.9

De Hoge Raad heeft de prejudiciële vragen in behandeling genomen. Er zijn geen schriftelijke opmerkingen als bedoeld in art. 393 lid 1 Rv ingediend.

2. Beantwoording prejudiciële vragen

2.1

De vragen aan de Hoge Raad zijn gerezen in een geschil over de aanvangshuurprijs van woonruimte. Bij de verhuur van woonruimte geldt de huurprijs die partijen zijn overeengekomen, met dien verstande dat uit de wettelijke huurprijsbescherming anders kan voortvloeien (art. 7:246 BW). De huurder kan uiterlijk tot zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst aan de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs (art. 7:249 lid 1 BW jo. art. 11 en 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, hierna: Uhw). De Huurcommissie toetst de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs aan de regels in het Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: Bhw) en de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte (art. 11 lid 2 jo. art. 10 lid 1 Uhw).

2.2

De redelijkheid van de huurprijs van een woonruimte wordt getoetst aan de hand van een waarderingsstelsel (ook wel: ‘het puntenstelsel’). Dat drukt de kwaliteit van de woonruimte uit in punten, die, in geval van een zelfstandige woning, onder meer gerelateerd zijn aan de oppervlakte, privébuitenruimten, de energieprestatie, de voorzieningen en de WOZ-waarde (art. 5 lid 1, onder a jo. bijlage I, onder A, Bhw). Met name de energieprestatie en de WOZ-waarde hebben veel invloed op het puntenaantal ^[7] . Per 1 mei 2022 is bij nieuwe verhuringen – kort gezegd – het aandeel van de WOZ-waarde in het totaal aantal punten op basis van het woningwaarderingsstelsel beperkt ^[8] .

2.3

Onderdeel 4 van bijlage I, onder A, bij het Bhw kent punten toe voor de energieprestatie van woningen. Het aantal punten hangt af van de letter(combinatie) op het energieprestatielabel voor de woning. Daar waar geen energieprestatie is bepaald, of indien de geldigheidsduur van het label is verstreken, wordt de waardering van de energieprestatie in afwijking van vorenstaande bepaald aan de hand van het bouwjaar van de woning. In dat geval geldt: hoe ouder de woning, hoe minder punten.

2.4

De Huurcommissie beoordeelt de kwaliteit van de woonruimte en de redelijkheid van de huurprijs naar de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst (art. 11 lid 5 Uhw). Dat betekent ook dat de op dat tijdstip van toepassing zijnde regelgeving voor de beoordeling maatgevend is ^[9] . De Huurcommissie kan, indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft, de kwaliteit van de woonruimte beoordelen in afwijking van het waarderingsstelsel (art. 5 lid 2 Bhw). Volgens de nota van toelichting is deze mogelijkheid bedoeld voor uitzonderlijke gevallen waarin het puntenstelsel onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van de woning ^[10] .

2.5

Uit het vonnis volgt dat de kantonrechter, in het kader van een toetsing van de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs, in essentie wil weten wat de waarde is van een uit een certificaat/index/label blijkende energieprestatie van het gehuurde als de gegevens die daarvoor de basis vormen zijn opgenomen en geregistreerd ná de ingangsdatum van de huurovereenkomst.

2.6

De
eerste vraag staat op zichzelf, in die zin dat deze betrekking heeft op de invloed op de hiervoor bedoelde waardering van het naleven van de verplichting tot het beschikbaar stellen aan een huurder van het energieprestatiecertificaat op grond van art. 2.1 lid 3 van het Besluit energieprestatie gebouwen (hierna: Beg). Ik zal eerst de (Unierechtelijke) achtergrond van deze verplichting schetsen (2.7 e.v.) en vervolgens deze vraag eerst beantwoorden.

Energieprestatiecertificaat: implementatie van verplichte beschikbaarstelling en sanctie ^[11]

2.7

Het energieprestatiecertificaat heeft als basis de Richtlijn energieprestatie van gebouwen uit 2002 ^[12] . Het doel van deze richtlijn is het stimuleren van verbeterde energieprestaties van gebouwen (art. 1). In dat kader vindt energiecertificering plaats, met een weergave van de bestaande prestatie voor een gebouw (considerans 16). Daarnaast bevat het certificaat referentiewaarden zodat de gebruiker de energieprestatie van zijn gebouw kan vergelijken en beoordelen en is het voorzien van een advies voor verbetering van de energieprestatie (art. 7 lid 2). De lidstaten moeten er onder meer voor zorgen dat bij de verhuur van een gebouw door de eigenaar aan de toekomstige huurder een energieprestatiecertificaat wordt verstrekt (art. 7 lid 1). Nederland heeft deze verplichting geïmplementeerd in de vorm van art. 2.1 lid 2 Beg ^[13] dat op 1 januari 2008 in werking is getreden ^[14] . In dat besluit zijn geen bestuursrechtelijke en strafrechtelijke handhavingssancties opgenomen terzake van deze verstrekking. Bij een geschil over het verstrekken van een energieprestatiecertificaat dienen partijen zich tot de burgerlijke rechter wenden, aldus de toelichting ^[15] . De Minister had vanaf 1 januari 2008 overigens wel de mogelijkheid bestuursdwang ^[16] toe te passen op grond van art. 120b Woningwet ^[17] , maar dit gebeurde in de praktijk niet ^[18] .

2.8

Met ingang van 1 februari 2012 is voornoemde richtlijn ingetrokken en vervangen door een herschikte Richtlijn energieprestaties van gebouwen ^[19] . Daarin komt de verplichting voor de lidstaten terug om ervoor te zorgen dat bij verhuur van een gebouw een (kopie van het) energieprestatiecertificaat wordt getoond en overhandigd aan de huurder (art. 12 lid 2). Met deze nieuwe richtlijn werden de lidstaten ook verplicht tot het stellen van een sanctie op het niet voldoen aan deze verplichting (art. 27). De implementatie in Nederland volgde per 1 januari 2015 ^[20] , waarbij het tweede lid van art. 2.1 Beg werd vernummerd tot het derde lid. Daarnaast werd de term ‘energieprestatiecertificaat’ gewijzigd in ‘energielabel’ (zie nader over de wisselende en soms verwarrende terminologie 2.21 van deze conclusie).

2.9

De Inspectie Leefomgeving en Transport van het ministerie van Infrastructuur en Milieu (hierna: ILT) controleert op de aanwezigheid van een energielabel bij oplevering, verkoop of verhuur van een woning ^[21] . Bij overtreding kan de ILT een last onder dwangsom en/of een bestuurlijke boete opleggen. ^[22] Per 1 juli 2015 staat dit in een mandaatbesluit ^[23] . Dit komt, voor zover relevant, overeen met de in een recente brief ^[24] van de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening beschreven wijze van implementatie in antwoord op Kamervragen ^[25] .

Beantwoording eerste vraag

2.1

Gelet op dit geschetste kader heeft de in art. 2.1 lid 3 Beg neergelegde verplichting tot het beschikbaar stellen van een energielabel aan een huurder een andere achtergrond dan de vaststelling van een redelijke (aanvangs)huurprijs.

2.11

Het energieprestatiecertificaat (later: de energie-index en het energielabel) als zodanig is sinds 1 juli 2011 bij die vaststelling van een redelijke huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel betrokken ^[26] . Dit is het gevolg van een afspraak van de overheid en organisaties van verhuurders en huurders om investeringen van verhuurders op het gebied van energiebesparing te belonen, door voor de energieprestatie extra punten toe te kennen in het woningwaarderingsstelsel ^[27] . Het eerste uitgangspunt bij de waardering van de energieprestatie was dan ook dat deze mogelijk moet maken dat verhuurders zodanig kunnen investeren dat hierdoor de te realiseren energiebesparing kan worden bereikt ^[28] . Voor verhuurders en de Huurcommissie betekent de wijziging dat op eenvoudige wijze de energieprestatie kan worden vastgesteld: ofwel op grond van het afgegeven energieprestatiecertificaat/-index/-label, ofwel – indien zo’n certificaat/index/label ontbreekt – door de energieprestatie te bepalen aan de hand van het bouwjaar ^[29] . Bij het waarderen van de energieprestatie uitgaande van het bouwjaar van de woning wordt geen rekening gehouden met het feit dat de energieprestatie van veel woningen door het treffen van energiebesparende voorzieningen in de loop der tijd verbetert. Die verbeteringen komen in een energieprestatiecertificaat/-index/-label wel tot uitdrukking. Het aanwezig zijn van zo’n certificaat/index/label zal daarom in veel gevallen leiden tot een hoger puntenaantal ^[30] en daarmee een hogere redelijke huurprijs.

2.12

Het niet naleven van de verplichting van art. 2.1 lid 3 Beg tot
beschikbaarstelling van het certificaat/-index/-label aan de huurder heeft volgens mij geen gevolgen voor het toetsingsverzoek ingediend bij de Huurcommissie van de
redelijkheid van de aanvangshuurprijs . De verplichting tot het beschikbaar stellen van een energielabel is een publiekrechtelijke verplichting van de eigenaar jegens de overheid. Zij rust niet op de verhuurder als zodanig (die geen eigenaar behoeft te zijn) ^[31] . De verplichting tot het
beschikbaar stellen van het energieprestatiecertificaat/-index/-label aan de huurder staat los van het
beschikbaar zijn van het certificaat (althans de energie-index of het energielabel)
voor de toetsing van de aanvangshuurprijs door de Huurcommissie . Dat lijkt mij een belangrijk hier te hanteren onderscheid. Registratie van een energieprestatiecertificaat/-index/-label betekent niet per definitie dat de huurder ook een afschrift ontvangt ^[32] . Er is een eigen, op zichzelf staand sanctieregime gecreëerd voor de terbeschikkingstellingsverplichting aan de huurder ter implementatie van de (herschikte) Richtlijn energieprestaties van gebouwen (zie 2.9). De sanctie voor dit niet beschikbaar stellen in de zin van art. 2.1 lid 3 Beg is dan ook in het licht van dit stelsel volgens mij
niet dat de waardering van de energieprestatie in het woningwaarderingsstelsel dan maar aan de hand van het bouwjaar moet gebeuren. Dat lijkt mij uitdrukkelijk niet de bedoeling. Dit sluit ook aan bij een aantal recente rechterlijke uitspraken ^[33] en, voor zover van belang, bij de visie van de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening ^[34] .

2.13

Ik vind voor deze opvatting steun in art. 10 lid 1 Uhw. Deze bepaling valt onder hoofdstuk III van de Uhw (Toetsingscriteria en uitspraken huurcommissie), onder het kopje § 1. Algemeen, en luidt per 1 juli 2011 ^[35] :

“Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden regels gegeven voor de waardering van de kwaliteit van een woonruimte, van de redelijkheid van de huurprijs en van wijziging daarvan, waarbij onderscheid
kan worden gemaakt tussen woonruimte waarvoor de eigenaar een voor die woonruimte, overeenkomstig de op grond van artikel 120 van de Woningwet gegeven regels omtrent de energieprestatie van gebouwen, afgegeven energieprestatiecertificaat aan de huurder heeft verstrekt of indien dat niet het geval is daartoe op grond van die regels wel verplicht was, en overige woonruimte.” (Onderstreping toegevoegd, A-G)

2.14

Hantering van het woord ‘kan’ geeft aan dat de uitvoerende maatregel onderscheid kan (niet: moet) maken naar gelang het energieprestatiecertificaat aan de huurder is verstrekt. In het Besluit huurprijzen woonruimte is dat
voor de aanvangshuurprijstoetsing van een zelfstandige woonruimte vervolgens
niet gebeurd (art. 5 aanhef en onder a en bijlage I onder A).

2.15

Het antwoord op de eerste vraag zou mijns inziens zodoende moeten zijn dat het bij de toetsing van de aanvangshuurprijs
niet van belang is dat het energieprestatiecertificaat/-index/-label uiterlijk bij aanvang van de huurovereenkomst aan de huurder is
overhandigd of beschikbaar gesteld . Dat staat dus los van de vraag of er voorafgaand aan de aanvangshuurdatum een
opname is gedaan voor de energieprestatie en of die prestatie vervolgens al dan niet tijdig in de vorm van een certificaat/index/label is
geregistreerd , aan welke kwesties we nu toekomen.

Beantwoording vragen twee tot en met vijf

2.16

De tweede tot en met de vijfde vraag van de kantonrechter zien op de timing van de
opname van de benodigde gegevens voor, en
registratie van, het energieprestatiecertificaat/-index/-label. Kort gezegd: kan zo’n certificaat/index/label nog meewegen in het woningwaarderingsstelsel indien deze opname en registratie geschieden ná de datum van ingang van de huurovereenkomst? Hier kan worden onderscheiden tussen opname enerzijds en registratie anderzijds, zoals ik zal uitwerken.

2.17

In onze zaak hebben [verweerster] en Orange Property een huurovereenkomst gesloten met als ingangsdatum 1 april 2020 ^[36] . [verweerster] heeft een verzoek tot toetsing van de redelijkheid van de aanvangshuurprijs ingediend bij de Huurcommissie. Op 15 juni 2020 is de energieprestatie van het gehuurde opgenomen. De energie-index (1,56) en het energielabel (C) van het gehuurde zijn vervolgens geregistreerd op ep-online.nl. Dit is de officiële landelijke database waarin energie-indexen en energielabels worden geregistreerd ^[37] . Deze database wordt beheerd door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (hierna: RVO) ^[38] .

2.18

Een energieprestatiecertificaat/-index/-label geeft met een letter of cijfer aan wat de energieprestatie van een woning is. Dit is de staat van de woning op de datum waarop de gegevens worden opgenomen op basis waarvan de energieprestatie wordt vastgesteld (opnamedatum). Die gegevens worden geregistreerd bij de RVO (registratiedatum). Deze data worden op de website ep-online.nl openbaar gemaakt. In het onderhavige geval ziet deze publicatie er als volgt uit (zwartmarkering toegevoegd, A-G):

2.19

De zogeheten energie-index was in 2020 van belang voor de Huurcommissie bij het toetsen van de aanvangshuurprijs. Deze index (een cijfer) bepaalde vanaf 1 januari 2015 tot 1 januari 2021 mede het aantal huurpunten van de woning voor het woningwaarderingsstelsel ^[39] . Bij een energie-index bepaling bezoekt een deskundige de woning, neemt zo’n 150 kenmerken op en voert deze in een webapplicatie in. De index is het cijfer dat het energieverbruik aangeeft op basis van de verschillende behoeften die verband houden met een gestandaardiseerd gebruik van een woning en dat is vastgesteld en afgegeven door een bedrijf met een geldig NL-EPBD procescertificaat en volgens de voorschriften, bedoeld in de nationale beoordelingsrichtlijn BRL 9500.

2.2

Naast de energie-index bestond destijds ook het vereenvoudigd energielabel (een letter). De achtergrond van dit parallelle systeem is dat de Tweede Kamer tijdens de behandeling van de implementatie van de herschikte richtlijn 2010/31/EU (zie hiervoor onder 2.8) het kabinet via moties had opgeroepen tot vereenvoudiging ^[40] . Dat systeem werkte als volgt ^[41] . Op basis van openbare gegevens, zoals het bouwjaar en bepaalde kenmerken van de woning, werd een voorlopig energielabel vastgesteld. Woningeigenaren konden dit voorlopige energielabel via een webtool aanvullen met de belangrijkste energetische woningkenmerken. De woningeigenaar moest daarvoor, indien nodig, digitaal bewijsstukken aanleveren. Een erkend energielabeldeskundige controleerde op afstand de juistheid van de gegevens en de aangeleverde bewijsstukken en kon eventueel extra bewijsstukken opvragen. Vanaf 1 januari 2015 ^[42] tot 1 januari 2021 ^[43] werd het definitief (vereenvoudigde) energielabel na akkoord van de erkend energielabeldeskundige en de aanvraag automatisch door het RVO afgegeven en geregistreerd in de database (art. 2 lid 1 Reg (oud) jo. art. 3a lid 1 Reg (oud)) ^[44] . Dit definitief energielabel was
niet te gebruiken voor het bepalen van de huurpunten voor het woningwaarderingsstelsel.

2.21

De term ‘energieprestatiecertificaat’ die de kantonrechter in haar vragen gebruikt dient om praktische redenen lijkt mij als overkoepelende term te worden opgevat als bedoeld voor zowel het certificaat, als de index, als het label, omdat daarmee in wezen ondanks de andere terminologie telkens hetzelfde wordt bedoeld, namelijk een grootheid die de energieprestatie van een (huur)woning uitdrukt ^[45] . Omdat de terminologie in het woningwaarderingsstelsel in de loop der tijd een aantal keer is veranderd, zet ik dit voor de overzichtelijkheid even op een rijtje:

Onderdeel 4 van bijlage I, onder A, bij het Bhw

Energieprestatiecertificaat

1 juli 2011 – 31 december 2014

Stb. 2011, 315 en Stb. 2011, 316

Energie-index

1 januari 2015 – 31 december 2020

Stb. 2014, 342

Energielabel

1 januari 2021 – heden

Stb. 2020, 454 jo. Stb. 2020, 529

2.22

Er moet bij de beantwoording van de prejudiciële vragen voor ogen worden gehouden dat het in onze zaak bij de aanvangshuurprijstoetsing gaat om de energie-index. Dit is van belang, omdat de energie-index die destijds werd gehanteerd voor het woningwaarderingsstelsel
niet automatisch werd geregistreerd bij het RVO. De registratie van de energie-index was bovendien
geen verplichting ^[46] . Dit is anders in het huidige systeem, waarin een energielabel wordt afgegeven na registratie in de officiële database ep-online.nl (art. 2 lid 2 Reg) ^[47] .

2.23

Hoe beter de energieprestatie bij de ingangsdatum van de huurovereenkomst is, hoe minder energie de gebruiker van de woning zal moeten gebruiken om het gewenste niveau van comfort te realiseren. Dus een betere energieprestatie levert in principe een lagere energierekening op. Indien de verhuurder een bepaalde energieprestatie heeft bewerkstelligd door energiebesparende maatregelen te nemen, profiteert de huurder daar zodoende ook van in de vorm van lagere energiekosten.

2.24

Zoals geschetst is de achtergrond van het meewegen van de energieprestatie in het woningwaarderingsstelsel het idee dat de verhuurder zijn investeringen in energiebesparende maatregelen moet kunnen terugverdienen. Indien die maatregelen zijn genomen voorafgaand aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst, is het gelet op deze achtergrond en het gegeven dat de huurder meeprofiteert van die maatregelen vanaf de ingangsdatum, redelijk dat de
werkelijke energieprestatie van de woning meetelt. Op die manier wordt recht gedaan aan de functie van de energieprestatie als onderdeel van het woningwaarderingsstelsel ^[48] .

2.25

Dit lijkt mij, met een teleologische interpretatiebril op (hierna komt de wetshistorische en grammaticale interpretatie nog aan de orde), te moeten betekenen dat indien een energieprestatiecertificaat
beschikbaar is bij de toetsing van de aanvangshuurprijs, moet worden bezien of het certificaat een weergave vormt van de energieprestatie ten tijde van de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Dat zal doorgaans het geval zijn indien de opnamedatum
vóór de ingangsdatum ligt ^[49] . Dateert de opnamedatum van
ná de ingangsdatum van de huur, dan zijn er twee smaken: de gemeten energieprestatie komt wel overeen met die op de ingangsdatum van de huur, of dat is niet het geval (omdat er na aanvang van de huur energieprestatieverbeterende maatregelen zijn getroffen aan verhuurderskant). Er zou dan kunnen worden uitgezocht of de gemeten energieprestatie hetzelfde was op de ingangsdatum van de huurovereenkomst (dat is een lijn in de lagere rechtspraak, die in 2.31 aan de orde komt). De vraag is of de regelgeving deze benadering toestaat. Die lijkt immers in zo’n situatie te dwingen tot een waardering van de energieprestatie op grond van het bouwjaar. Mogelijk werpt een onderzoek naar de ratio van de alternatieve waardering op grond van het bouwjaar hier licht op de zaak.

2.26

De waardering van de energieprestatie van een woning op basis van het bouwjaar kwam, voor zover ik kan overzien, voor het eerst ter sprake in een brief van de minister voor Wonen, Wijken en Integratie van 7 juli 2008 ^[50] , die gaat over een voorstel tot aanpassing van het woningwaarderingsstelsel:

“Anderzijds is het wettelijk mogelijk, dat een woning niet beschikt over een energielabel. […]

Om een huurder en een verhuurder ook bij afwezigheid van een energielabel duidelijkheid te verschaffen over het aantal punten wil ik in het WWS
een pragmatische methodiek opnemen voor de bepaling van de energieprestatie gebaseerd op het bouwjaar van de woning.

De bouwregelgeving van een gegeven jaar bevatte immers al diverse eisen met een effect op de energieprestatie van een woning. Het betreft hierbij bijvoorbeeld eisen omtrent de isolatiewaarde van muren. Onderzoek heeft ook aangetoond, dat er in het algemeen een sterke samenhang bestaat tussen het bouwjaar en de te verwachten energieprestatie van een woning.

Voorts zal een verhuurder nu al vaak weten wat het bouwjaar van de woning is. Tevens bestaat er het voornemen om het bouwjaar op te nemen in de Basisregistraties Adressen en Gebouwen.
Het bouwjaar wordt daarmee een gegeven dat voor een huurder en een verhuurder eenvoudig is op te vragen.

Uit het onderzoek naar de relatie tussen het bouwjaar en de energieprestatie is gebleken dat er daarbij in een aantal gevallen sprake is van een marge die maximaal twee labels beslaat. Voor deze gevallen wil ik aansluiten bij het energielabel wat in elk geval minimaal aan de woning zou kunnen worden verstrekt.

Gelet op het hiervoor aangegevene kom ik daarom voor die woningen die niet beschikken over een energielabel tot
een pragmatische waardering op basis van de onderstaande tabel.

[…]

Deze manier van waardering kan er in individuele gevallen toe leiden, dat een woning zonder energielabel in beperkte mate een geringer aantal punten krijgt toegekend, dan wanneer die woning wel over een energielabel zou beschikken.
Ik acht dit echter verdedigbaar omdat het puntenverschil in beginsel alleen leidt tot een lagere maximale huurprijs, en niet per definitie tot een huurprijsverlaging. Daarbij kan een verhuurder hierin voorts eenvoudig voorzien door de woning alsnog van een energielabel te laten voorzien.

[…]”

(onderstrepingen toegevoegd, A-G)

2.27

Een vervolg daarop kwam bijna een jaar later, na overleg met belangenorganisaties van huurders en verhuurders, bij brief van de Minister van Wonen, Wijken en Integratie van 2 juli 2009 ^[51] :

“Ten aanzien van woningen die niet over een energielabel beschikken, heeft mijn ambtvoorganger in haar brief van 7 juli 2008 (30 196, nr. 36) al aangegeven dat er ook in dat geval duidelijkheid moet zijn over het aantal punten van een woning. Een verhuurder is immers niet altijd verplicht een energielabel te verstrekken.
Woonbond en Aedes hebben zich voor die gevallen kunnen vinden in een pragmatische waardering van energieprestatie op basis van het bouwjaar van de betrokken woning. De bouwregelgeving van een gegeven jaar bevatte immers al diverse eisen met een effect op de energieprestatie van een woning. De daaruit voortvloeiende waardering treft u aan in de bijlage1 bij deze brief.

[…].”

(onderstreping toegevoegd, A-G)

2.28

De wijze van waardering op basis van bouwjaar werd vervolgens twee jaar later per 1 juli 2011 ingevoerd ^[52] , met een overgangsregeling tot 1 januari 2014 ^[53] . In de nota van toelichting ^[54] staat daar het volgende over:

“
3.1 Gevolgen voor verhuurders

[…]

De energieprestatie zal voor verhuurders ook van belang zijn om bij individuele woningen de huurprijs en mogelijk voor te stellen huurprijsverhogingen te kunnen bepalen.
Daar waar een verhuurder geen energieprestatiecertificaat heeft aangevraagd, omdat dat niet verplicht is op grond van het BEG, leiden de overgangsmaatregelen ertoe, dat een verhuurder tot 1 januari 2014 zijn huidige woningwaardering kan handhaven bij de bestaande huurovereenkomsten.

Na 1 januari 2014 voorziet de aanpassing in een waarderingsmethodiek op basis van het bouwjaar van de woning voor die woningen, waarvan de energieprestatie niet uit een afgegeven energieprestatiecertificaat kan worden afgeleid. In zijn algemeenheid zal dit gegeven reeds bekend zijn bij verhuurders, te meer omdat het bouwjaar tot 1 juli 2004 nog een rol speelde in het WWS, en het bouwjaar ook een element is bij de bepaling van de WOZ-waarde van een woning.

Woningcorporaties zullen overigens naar verwachting per 1 januari 2014, na beëindiging van de overgangsmaatregelen, voor het merendeel van hun woningen beschikken over een energieprestatiecertificaat.

[…]

3.2

Gevolgen huurcommissie

[…]

Vereenvoudiging zal voor de huurcommissie optreden doordat de aanpassing leidt tot minder elementen die voor waardering in aanmerking komen. Nu komen namelijk diverse vormen van verwarming en van warmte-isolatie in aanmerking. Na inwerkingtreding van de aanpassing wordt uitsluitend de energieprestatie gewaardeerd.
Daarbij geldt, dat de huurcommissie in een groot aantal gevallen op eenvoudige wijze de energieprestatie kan vaststellen, ofwel op grond van het afgegeven energieprestatiecertificaat, ofwel door deze te bepalen aan de hand van het bouwjaar.

[…]

4.1

Administratieve lasten

[…] De essentie is dat een aantal directe uitvoeringseffecten, die anders zouden voortvloeien uit een onverkorte directe invoering van een aangepast WWS, worden gemitigeerd. De wijziging van het WWS zou immers zonder het in het wetsvoorstel opgenomen overgangsrecht direct bij inwerkingtreding tot huurverlagingen kunnen leiden, en, als de verhuurder dit niet uit zichzelf zou doen, tot procedures bij de huurcommissie. Dit laatste zou een toename van de administratieve lasten voor de huurder en verhuurder betekenen, en een stijging van de uitvoeringslasten voor de huurcommissie.

Eén belangrijk gevolg van het wetsvoorstel is dat huurders tot 1 januari 2014 slechts een huurprijsbevriezing kunnen realiseren waar dit zonder het wetsvoorstel tot een huurprijsverlaging zou kunnen leiden. Dit leidt tot 1 januari 2014 tot een beperking van de huurprijsverlagingsprocedures bij de huurcommissie. Omdat verhuurders voorts deze huurprijsverlagingen vanaf 1 januari 2014 kunnen voorkomen door tijdig te investeren in energiebesparende maatregelen die tot meer punten leiden, kunnen zij daarmee ook vanaf 1 januari 2014 administratieve lasten voorkomen die aan dergelijke procedures verbonden zijn.

[…]”

(onderstrepingen toegevoegd, A-G)

2.29

In Bijlage I onder A punt 4 Uhw en de toelichting daarbij staat thans ^[55] respectievelijk:

“Daar waar geen energieprestatie volgens bovenstaande methode is bepaald, of indien de geldigheidsduur van het energielabel is verstreken, wordt de waardering van de energieprestatie in afwijking van vorenstaande tabellen bepaald aan de hand van de volgende tabel: [volgt een tabel met puntentoekenning op basis van bouwjaar, A-G].”

en

“Daar waar een geldig energielabel ontbreekt, wordt volstaan met de waardering van de energieprestatie die een woning geacht wordt minimaal te realiseren op grond van de in het bouwjaar vigerende bouwnormen. Daardoor leidt het niet aanwezig zijn van een energielabel tot een lager aantal punten dan wanneer een energielabel wel is verstrekt. Immers, het waarderen van de energieprestatie uitgaande van het bouwjaar van de woning houdt geen rekening met het feit dat de energieprestatie van veel woningen door het treffen van energiebesparende voorzieningen in de loop der tijd verbetert. Die verbeteringen komen in een energielabel wel tot uitdrukking.”

2.3

Uit deze weergave van de wordingsgeschiedenis van het stelsel blijkt dat uitdrukkelijk – en in samenspraak met belangenorganisaties van huurders en verhuurders – is gekozen voor een pragmatisch systeem dat per 1 januari 2014 eenvoudig toepasbaar is met zo min mogelijk belasting van de huurcommissies. Beoogd is een binair stelsel in te voeren: waardering op basis van een energielabel, of bij gebreke daarvan op basis van het bouwjaar. Om dit niet te hard te doen landen, is voorzien in een overgangsregeling. Verhuurders die niet verplicht waren een energiecertificaat/-index/-label voor het verhuurde te hebben, kregen de tijd om zo’n certificaat/index/label te bemachtigen. Na deze overgangsperiode is de regel dat de energieprestatie in beginsel moet zijn af te lezen uit een energieprestatiecertificaat/-index/-label. Als verhuurders vanaf de aanvang van de huurovereenkomst hun gedane investeringen willen terugverdienen in de vorm van meer punten in het woningwaarderingsstelsel, moeten zij tijdig voor zo’n certificaat zorgen.

2.31

In de lagere rechtspraak is recent een tendens te zien om bij gebreke van een tijdig label ter vermijding van onbillijkheden wél naar de werkelijke energieprestatie (en niet naar het bouwjaar) van een woning te kijken, althans dat naar aanknopingspunten wordt gezocht om op objectieve en transparante wijze tot de werkelijke energieprestatie per ingangsdatum van de huurovereenkomst te komen ^[56] . Dit gebeurt al dan niet expliciet onder de noemer van een redelijke wetstoepassing. Dat dit een gewenste weg zou zijn, wordt wel afgeleid uit de recente prejudiciële zaak ^[57] over puntenwaardering in gevallen waarin de WOZ-waarde van het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet bekend was of geen goed beeld gaf van de waarde van het gehuurde. Daarbij kwam ook de situatie aan bod dat aan het gehuurde later, tijdens de procedure bij de huurcommissie of bij de kantonrechter, een WOZ-waarde is toegekend die aanknopingspunten bood om de WOZ-waarde vast te stellen op de peildatum (vraag D onder i). Het antwoord van de Hoge Raad op de hieraan gerelateerde vraag was als volgt (onderstrepingen toegevoegd, A-G):

“3.3.1 De vragen A, B, D en E stellen aan de orde wat bij de beoordeling van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs het gevolg is van het ontbreken van een WOZ-waarde van de verhuurde woning.

3.3.2

Voor bepaalde gevallen geeft het waarderingsstelsel nadere regels .

Indien de WOZ-waarde betrekking heeft op ‘een gebouwd eigendom in aanbouw’ als bedoeld in art. 17 lid 4 Wet WOZ, wordt bij de puntentoekenning, in afwijking van lid 2 van die bepaling, niet uitgegaan van de vervangingswaarde (waarin mede het stadium waarin de werkzaamheden zich bevinden wordt uitgedrukt), maar van de waarde van de woning als ware de bouw voltooid, aan de hand van de geobjectiveerde stichtingskosten. […]

Indien de woning is gerenoveerd, waarbij ten minste € 10.000 in de woning is geïnvesteerd, worden in het kalenderjaar waarin die renovatie is gerealiseerd en de vijf daaropvolgende kalenderjaren, 0,2 punten toegekend per € 1.000 van de investering (onderdeel 10 van bijlage I, onder A, bij het Bhw). Uit de toelichting op het besluit waarbij dit element is toegevoegd, blijkt dat daaraan mede ten grondslag ligt dat zich de situatie kan voordoen dat de WOZ-waarde van de woning (nog) geen rekening houdt met de renovatie […]

[…]

3.3.4

Een redelijke wetstoepassing vergt dat bij toetsing van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs, recht wordt gedaan aan de functie van de WOZ-waarde als onderdeel van het waarderingsstelsel.
Dat betekent dat indien bij aanvang van de huurovereenkomst geen WOZ-waarde beschikbaar is voor de verhuurde woning en
de hiervoor in 3.3.2 bedoelde nadere regels niet van toepassing zijn , op andere wijze de bij toepassing van het waarderingsstelsel te betrekken relevante waarde van de verhuurde woning moet worden bepaald. De relevante waarde van het gehuurde moet dan op objectieve en transparante wijze worden vastgesteld. Daarvoor bestaan verschillende mogelijkheden. […]

[…]

3.4.6

Het antwoord op vraag D onder i is dat een later toegekende WOZ-waarde kan worden betrokken bij de toetsing van de redelijkheid van de overgekomen huurprijs,
op de wijze als hiervoor in 3.3.4 weergegeven .”

2.32

De Hoge Raad formuleert hiermee duidelijk een regel op basis van redelijke wetstoepassing die ziet op
niet geregelde gevallen . Dat is dus een
ander uitgangspunt dan in de onderhavige energieprestatieproblematiek, omdat daar
alle gevallen worden gevangen door de nadere bouwjaarregel die het waarderingsstelsel geeft bij gebreke van een tijdig energielabel. Dat bouwjaar is er
in alle gevallen , en niet
in bepaalde gevallen , zoals in de verwante WOZ-waardeproblematiek. Analoge toepassing van het geclausuleerde redelijkheidsoordeel uit de prejudiciële WOZ-waardezaak ligt dan volgens mij hier
niet zo voor de hand, omdat dat zag op een andere, zich in de energieprestatiekwestie niet voordoende situatie, waarin een hiaat in de regelgeving werd gerepareerd. Zo’n hiaat doet zich bij de energielabelproblematiek niet voor. In lijn met NJ-annotator Huydecoper ^[58] meen ik dat nu de bedoeling van de regelgever in het voorgelegde geval duidelijk blijkt, de nu voorliggende zaak van de energielabels
niet eenzelfde kant op zou moeten gaan als in de prejudiciële WOZ-waarde zaak, maar tot een ander oordeel op basis van (de tekst van) de regeling zou moeten leiden – maar daarover is natuurlijk verschil van inzicht mogelijk. Ik citeer de laatste alinea van punt 9 van Huydecopers annotatie:

“Beoefenaars van het civiele recht zullen er geen moeite mee hebben dat de Hoge Raad hier het streven naar een redelijke, zoveel mogelijk aan het beoogde doel van de regeling beantwoordende uitkomst voorop stelt; maar beoefenaars van het huurrecht zullen beamen dat er toch wel de nodige (andere) huurrechtelijke problemen zijn, waarbij deze redelijkheid-boven-al benadering niet blijkt te werken. Zoals ik zojuist al opperde, denk ik dat hier het ontbreken van een expliciete, duidelijk geformuleerde keus van de regelgever voor een huurders-vriendelijke, maar inhoudelijk vaak niet zo redelijke bepaling, de Hoge Raad de vrijheid gaf om vooral betekenis toe te kennen aan de met de WOZ-regels uit het huurrecht beoogde bedoeling. De kans dat de Hoge Raad zich gedrongen voelt om anders te beslissen
wanneer de regelgever duidelijk blijk heeft gegeven van een andere bedoeling, ook als die bedoeling slecht spoort met wat de regeling overigens lijkt te beogen en/of met de redelijkheid , sla ik dan ook bepaald niet als denkbeeldig aan. […]” (onderstreping toegevoegd, A-G)

2.33

Omdat de regelgever in mijn analyse hier inderdaad blijk heeft gegeven van een ‘andere bedoeling’, namelijk: bij gebreke van een tijdig energielabel de bouwjaarregel toepassen, ligt toepassing van de gegeven bouwjaarregel in zulke gevallen volgens mij per saldo het meest in de rede: er is als uiteengezet uitdrukkelijk in voorzien teneinde tot een praktisch eenvoudig hanteerbaar systeem te komen met zo min mogelijk belasting de Huurcommissie.

2.34

Met behoud van de beoogde pragmatiek en praktische hanteerbaarheid van het stelsel zoals bedoeld, zie ik nog wel een
nuanceringsmogelijkheid , die in mijn analyse binnen de grenzen van het binaire systeem blijft en de kernpunten daarvan geen geweld aan doet. Ik zie ruimte voor nuancering van de harde regel uit het binaire systeem ‘geen tijdig label, dan bouwjaar’, als sprake is van een combinatie van de volgende twee situaties: (1) vóór of uiterlijk op de ingangsdatum van de huurovereenkomst zijn de
gegevens voor de energieprestatie van de woning
opgenomen én (2) een daarop gebaseerd(e) certificaat/index/label is
ten tijde van de toetsing door de Huurcommissie of de kantonrechter al beschikbaar (hetgeen dus, zoals bij de beantwoording van vraag 1 is besproken, iets anders is dan: aan de huurder overhandigd of beschikbaar gesteld uiterlijk per ingangsdatum huurovereenkomst). Voor die gevallen kan mijns inziens toch worden aangeknoopt bij het energiecertificaat/-index/-label en behoeft niet te worden uitgegaan van de bouwjaarregel.

2.35

Voor wat betreft element (1) is daar een aanwijzing voor te vinden in de tekst van art. 11 lid 5 Uhw. De Huurcommissie beoordeelt de woonruimte en huurprijs
aan de hand van de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst . Die materiële toestand van de energieprestatie wordt in beginsel weergegeven door een energiecertificaat/-index/-label dat is gebaseerd op een gegevensopname uiterlijk op de datum van ingang van de huurovereenkomst. In de huidige regelgeving is dit bevestigd door de wijziging van het zevende lid van art. 2.1 Beg per 1 januari 2021: een energielabel is geldig gedurende tien jaar na de datum van
opname van de gegevens voor de afgifte ervan . ^[59] Bij CvA/CvE rec 17 ^[60] suggereert [verweerster] overigens dat de opnamedatum een arbitraire datum zou zijn die niet altijd zou overeenkomen met de feitelijke opnamedatum. Als dat in een bepaald geval aan de orde mocht zijn, dan staat het partijen uiteraard vrij om dat bij de toetsingsinstantie aan te kaarten.

2.36

Een mogelijke aanwijzing voor element (2) zie ik in Bijlage I onder A punt 4 Uhw en de toelichting daarop – maar ik geef toe dat daarover ook anders kan worden gedacht. Tekst en toelichting gaan uit van een bouwjaarwaardering in gevallen waarin ‘geen energieprestatie volgens bovenstaande methode is bepaald’, ‘een geldig energielabel ontbreekt’ en ‘een energielabel niet aanwezig is’. Gelezen tegen de eerder geschetste achtergrond van de regeling is dit mogelijk op te vatten als: dit zijn vereisten
op het moment van toetsing van de huurprijs door de aangezochte instantie. Het pragmatische oogmerk van de regeling wordt bij toepassing van bedoelde nuancering geen geweld aangedaan, omdat de toetser gelet op de opnamedatum eenvoudig kan uitgaan van een energiecertificaat/-index/-label dat in beginsel de energieprestatie op de ingangsdatum van de huurovereenkomst weergeeft.

2.37

Hoe werkt die nuancering dan in de praktijk uit? Daarbij moet naar wil voorkomen als volgt worden onderscheiden.

2.38

Voor de
energie-index (van ná 1 januari 2015 tot 1 januari 2021, de relevante periode uit de onderhavige zaak) geldt dat deze niet verplicht geregistreerd hoefde te zijn, zoals we hebben gezien in 2.22. Dat vormt een complicatie.
Registratie kan in zo’n stelsel dunkt mij dan ook geen vereiste zijn voor - althans niet gelijk gesteld worden aan - het
beschikbaar zijn van die index voor de aanvangshuurprijstoetsing. De index kan in dat niet verplichte registratiestelsel ook op andere wijze beschikbaar zijn dan via registratie op ep-online.nl (bijv. door afgifte van een energie-index rapport door de ingeschakelde expert, zie hiervoor in 2.19 en het citaat in 1.6 waaruit blijkt dat in onze zaak een dergelijk rapport is overgelegd bij de Huurcommissie – hoewel dat in het door mij bepleite systeem hier niet zou helpen, omdat de opname door de expert dateert van na aanvang van de ingang van de huur). De Huurcommissie houdt echter voor zover ik heb kunnen nagaan tot op heden vast aan de waardering op grond van het bouwjaar in gevallen waarin de energie-index niet is geregistreerd op de ingangsdatum van de huurovereenkomst ^[61] , ^[62] .

2.39

In het
huidige systeem van verplichte registratie voor een energielabel van de RVO ligt dit lijkt mij
anders . Dan is naar voorkomt wel te rechtvaardigen dat de toetsende instantie naar de registratie kijkt voor wat betreft het beschikbaar zijn van het label. Registratie zal dan moeten zijn gebeurd vóórdat de toetsende instantie de behandeling van de zaak over de aanvangshuurprijs afrondt (dat wil zeggen: vóór het moment dat nog feitelijkheden kunnen worden bijgebracht).

2.4

De hier bepleite nuancering, waarbij wordt gefocust op het
tijdig voorafgaand aan de ingangsdatum van de huur
verricht zijn van de opnameformaliteiten voor het energielabel, eerder dan op het dan ook
daadwerkelijk voorhanden zijn van het certificaat/index/label, voorkomt ook dat de verhuurder de dupe wordt van niet in diens invloedssfeer liggende factoren voor het later ter beschikbaar komen van de registratie van het certificaat/index/label, bijvoorbeeld door vertraging aan de zijde van de ingeschakelde deskundige. Ter illustratie van zo’n eventualiteit wijs ik op de feiten in de onderliggende zaak: tussen opname en registratie (overigens hier beide ná aanvang van de huur, maar dat terzijde) zit ongeveer een maand.

2.41

Voor gevallen waarin de
opnamedatum ligt ná de ingangsdatum van de huurovereenkomst zie ik de hiervoor bepleite nuanceringsruimte voor de aanvangshuurprijstoetsing zodoende niet. De beoogde eenvoud van de regeling is daar niet mee te rijmen, omdat een dergelijk label niet direct een voldoende mate van zekerheid kan bieden over de energieprestatietoestand op de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Het lijkt bovendien niet onredelijk om de (tijdige)
opnamedatum in de risicosfeer van de verhuurder te leggen als deze beloond wil worden voor gedane investeringen ter verbetering van de energieprestatie van het verhuurde in de vorm van een hoger puntenaantal. Een waardering op basis van het bouwjaar, waar dan op wordt teruggevallen, is dan een voorzienbaar gevolg voor de verhuurder ^[63] . Dit kan inderdaad tot materieel onbillijke resultaten leiden ^[64] , maar dat is de consequentie van het door de regelgever beoogde praktisch eenvoudig hanteerbare systeem.

2.42

Bij dit alles moet ten slotte worden bedacht dat het waarderingsstelsel zo is ingericht dat in
uitzonderlijke gevallen door de Huurcommissie van dit stelsel kan worden afgeweken (art. 5 lid 2 Bhw). Die noodrem is niet van tafel, maar moet gelet op de totstandkomingsgeschiedenis van het stelsel lijkt mij een uitzondering blijven. Het is aan de toepassingspraktijk om die uitzonderingsgevallen te ontwikkelen.

2.43

Het antwoord op
de tweede tot en met de vijfde vraag luidt met inachtneming van het voorgaande, dus met inbegrip van de bepleite nuanceringen, wat mij betreft dan als volgt:

- Indien de opnamedatum voor de energieprestatiegegevens ligt ná de ingangsdatum van de huurovereenkomst zal de waardering van de energieprestatie moeten plaatsvinden op grond van het bouwjaar van de woning.

- Indien de opnamedatum van die gegevens uiterlijk op de ingangsdatum van de huurovereenkomst ligt, geldt dat een aan de toetsingsinstantie beschikbaar gestelde
energie-index moet worden meegenomen in de beoordeling, zodat dan niet wordt teruggevallen op de bouwjaarregel. Registratie van de energie-index is geen vereiste. Naar huidig recht geldt dat een
energielabel pas wordt afgegeven ná registratie. Die registratie zal dan in de praktijk uiterlijk moeten geschieden vóór het moment dat geen feiten meer mogen worden aangevuld bij de instantie die de aanvangshuurprijstoets uitvoert. Ook dan wordt voor de puntentelling uitgegaan van het energielabel en wordt niet teruggevallen op de bouwjaarregel.

Beantwoording van de zesde vraag

2.44

De zesde vraag luidt als volgt:

“6. Geldt het antwoord op bovenstaande vragen onverkort voor procedures op grond van artikel 13 Uhw respectievelijk artikel 14 Uhw?

2.45

Een antwoord op een prejudiciële vraag moet nodig zijn om op de vordering of het verzoek te beslissen (art. 392 lid 1 aanhef Rv) ^[65] . Het is mij in deze zaak niet duidelijk wat de relevantie van deze vraag is voor de uitkomst van het geschil. Het gaat in dit geval om
toetsing van de aanvangshuurprijs (art. 11 Uhw) en
niet om
toetsing van een huurprijsverhoging (art. 13 Uhw) of
huurprijsverlaging (art. 14 Uhw). Deze zesde vraag is, net als overigens de andere vragen, één-op-één overgenomen van het voorstel tot het stellen van prejudiciële vragen van [verweerster]. De kantonrechter heeft hierover overwogen:

“4.6. […] Ter onderbouwing van dit verzoek heeft [verweerster] verder gesteld dat het antwoord op deze vraag niet alleen van belang is voor procedures ex artikel 11 Uhw, maar ook voor procedures ex artikel 13 en artikel 14 Uhw, omdat in al deze gevallen de huurprijs wordt beoordeeld op grond van de (administratieve) toestand van het gehuurde op een bepaald punt in de tijd. […].”

2.46

Deze toelichting bevestigt dat de zesde vraag niet relevant is om op de vordering te kunnen beslissen. Dit heeft [verweerster] kennelijk zelf ook ingezien, getuige de akte uitlating na comparitie:

“10. Huurster realiseert zich dat niet alle van de voorgestelde vragen inhoudelijke beantwoording behoeven om duidelijkheid te verkrijgen over hetgeen huurster en verhuurder verdeeld houdt. Desalniettemin lijkt het huurster van belang om de vragen als zodanig te stellen, omdat de beantwoording alsdan leidt tot meer duidelijkheid voor een groter aantal zaken waarin dezelfde problematiek speelt.”

2.47

Deze vraag leent zich volgens mij niet voor beantwoording bij wijze van prejudiciële beslissing. De Hoge Raad kan dan ook afzien van de beantwoording ervan (art. 393 lid 8 Rv) ^[66] . Dat lijkt mij hier de aangewezen weg. Om het Hof van Justitie te parafraseren, die ook regelmatig hypothetische vragen voor verwante casus krijgt voorgelegd in prejudiciële verwijzingen ^[67] : de wetgever heeft de Hoge Raad niet opgedragen rechtsgeleerde adviezen over algemene of hypothetische vraagstukken te formuleren ^[68] . Het risico van ‘droogzwemmen’ ligt hier op de loer. Overigens lijkt een simpele analoge toepassing van de hiervoor voorgestelde antwoorden voor art. 11 Uhw kwesties voor art. 13 kwesties mij al direct niet mogelijk, nu art. 13 lid 5 Uhw regelt dat de Huurcommissie zich in het kader van een toetsing van een huurprijsverhoging
geen eigen oordeel vormt over de energieprestatie van de woonruimte, indien de eigenaar een voor die woonruimte conform art. 120 Woningwet afgegeven ‘energieprestatiecertificaat’ aan de huurder heeft verstrekt ^[69] . Dus de eerste vraag moet in art. 13 Uhw kwesties sowieso al anders worden beantwoord dan hiervoor voorgesteld bij art. 11 Uhw toetsing. Zonder nadere gevalsgegevens van concrete art. 13/14 Uhw zaken valt niet goed te overzien wat de consequenties zijn van al dan niet analoge beantwoording van de onderhavige in de sleutel van art. 11 Uhw gestelde vragen. Hooguit zou nog kunnen worden volstaan met het niet erg bevredigende antwoord op vraag 6 dat de voorgaande antwoorden
niet onverkort gelden voor procedures op grond van art. 13/14 Uhw, maar dat bepleit ik als gezegd niet; het lijkt mij prudenter die vraag niet in deze zaak te beantwoorden.

3. Conclusie

Ik concludeer tot beantwoording van de prejudiciële vragen in de hiervoor in 2.15 (eerste vraag), 2.43 (tweede tot en met vijfde vraag) en 2.47 (zesde vraag) aangegeven zin.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Voetnoten

1. WR-annotator Van Rappard (vp. vt. 3) signaleert dit in zijn noot onder het prejudiciële verwijzingsvonnis ook en zegt daarover: ‘De prejudiciële vragen die de kantonrechter opwerpt moeten dus een antwoord geven over de regelgeving die gold in de periode van 1 januari 2015 tot en met 31 december 2020. Het valt te hopen dat de Hoge Raad zich daar niet toe beperkt en de vragen ook beantwoord (

2. HR 22 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:633, NJ 2022/359, m.nt. J.L.R.A. Huydecoper, JHV 2022/18, m.nt. T. Gardenbroek, Belastingblad 2022/199 m.nt. J.A. Monsma (

3. De feiten en het procesverloop zijn ontleend aan rov. 2.1 e.v. en rov. 3.1 e.v. van het vonnis met de prejudiciële vragen: Rb. Den Haag 25 augustus 2022, ECLI:NL:RBDHA:2022:9216, WR 2022/167 m.nt. A.G.A. van Rappard, JHV 2022/43 m.nt. T. Gardenbroek, S&E HW 2022/20 m.nt. H.M. Hielkema.

4. Uit het in 2.18 weergegeven screenshot volgt dat dit niet lijkt te kloppen; volgens EP-online is de registratiedatum een maand later, 15 juli 2020. Voor de beantwoording van de prejudiciële vragen lijkt mij dit niet van belang; beide data zijn van na de aanvangshuurdatum.

5. De vordering in conventie onder I dat de uitspraak van de Huurcommissie vernietigd moet worden, is overigens, gelet op art. 7:262 lid 1 BW, niet toewijsbaar, zie ook CvA 24 en de eerste alinea van de JHV-noot van Gardenbroek onder de uitspraak waarin de prejudiciële vragen zijn gesteld, vp. vt. 3, onder verwijzing naar rechtspraak.

6. [verweerster] heeft ook reconventionele vorderingen ingesteld, maar die spelen in deze prejudiciële procedure geen rol.

7. P. Eymaal, Toetsing van de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs van woonruimte (art. 7:249 BW), THP 2022/4, p. 31.

8. Besluit van 16 maart 2022 tot wijziging van Bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte (maximering aandeel punten WOZ-waarde in woningwaardering), Stb. 2022, 119.

9. Kamerstukken II 1997/98, 26 090, nr. 3 (MvT), p. 23 (eerste volledige alinea).

10. Besluit huurprijzen woonruimte, Stb. 1979, 216, p. 19.

11. Over de Nederlandse implementatie, ten aanzien waarvan de Europese Commissie een aantal keer in actie is gekomen, is tot aan de Hoge Raad geprocedeerd: HR 19 oktober 2018, ECLI:NL:HR:2018:1973, NJ 2020/40 m.nt. J. Hijma (

12. Richtlijn 2002/91/EG van het Europees Parlement en de Raad van 16 december 2002 betreffende de energieprestatie van gebouwen (PbEG. L 1/65). Overigens liep Nederland op deze Europese harmonisatie vooruit door per 1 januari 2000 het Energie Prestatie Advies te introduceren. Zie hierover de conclusie van A-G Wissink van 15 juni 2018 (ECLI:NL:PHR:2018:690) vóór HR 19 oktober 2018, ECLI:NL:HR:2018:1973, NJ 2020/40 m.nt. J. Hijma, onder 1.2.

13. Besluit van 24 november 2006 tot implementatie van de richtlijn betreffende de energieprestatie van gebouwen (Stb. 2006, 608). De wettelijke grondslag voor dit besluit is art. 120 Woningwet.

14. Besluit van 6 juni 2007, houdende vaststelling van het tijdstip van inwerkingtreding van het Besluit energieprestatie gebouwen (Stb. 2007, 216).

15. Stb. 2006, 608, p. 5-6.

16. Op grond van art. 5:32 lid 1 Awb kon destijds gelet op deze bevoegdheid ook een last onder dwangsom worden opgelegd (Wet van 20 juni 1996 tot aanvulling van de Algemene wet bestuursrecht, Derde tranche Algemene wet bestuursrecht, Stb. 1996, 333).

17. Stb. 2007, 27, p. 10 (onderaan) en Stb. 2007, 111.

18. Zie bijv. J.W.A. Hockx & R.M. Bolhuis, Het energielabel, Vastgoed Fiscaal & Civiel 2015/14.

19. Richtlijn 2010/31/EU van het Europees Parlement en de Raad van 19 mei 2010 betreffende de energieprestatie van gebouwen (herschikking) (PbEU 2010, L 153/13), laatstelijk gewijzigd door Richtlijn (EU) 2018/844 van het Europees Parlement en de Raad van 30 mei 2018 tot wijziging van Richtlijn 2010/31/EU betreffende de energieprestatie van gebouwen en Richtlijn 2012/27/EU betreffende energie-efficiëntie (PbEU 2018, L156/75). In het kader van de uitvoering van de ‘Green Deal’ heeft de Europese Commissie eind 2021 een voorstel gedaan voor een nieuwe herschikking van de richtlijn: COM(2021) 802 final. Zie hierover het Fiche van de werkgroep Beoordeling Nieuwe Commissievoorstellen (BNC), te vinden op: https://www.rijksoverheid.nl/documenten/richtlijnen/2021/12/15/fiche-4-herziening-richtlijn-betreffende-energieprestatie-gebouwen. De Europese Raad heeft inmiddels een akkoord bereikt over de herziening: https://www.consilium.europa.eu/nl/press/press-releases/2022/10/25/fit-for-55-council-agrees-on-stricter-rules-for-energy-performance-of-buildings/.

20. Besluit van 8 juli 2014 tot wijziging van het Besluit energieprestatie gebouwen in verband met de implementatie van de artikelen 2, 4, tweede lid, 12, vierde lid, 13, eerste lid, van richtlijn 2010/31/EU van het Europees Parlement en de Raad van 19 mei 2010 betreffende de energieprestatie van gebouwen (Stb. 2014, 294).

21. Brief van de Minister voor Wonen en Rijksdienst van 2 februari 2015, Kamerstukken II 2014/15, 30 196, nr. 295, p. 2.

22. Zie voor de energielabelplicht bij verkoop en oplevering van een woning: Beleidsregel boeteoplegging verkoop en oplevering woning zonder geldig energielabel 2021, Stcrt. 2021, 45088

23. Besluit mandaat Autoriteit woningcorporaties en aanwijzing toezichthouders Woningwet en WNT (Stcrt. 2015/17887, toelichting bij art. 14 op p. 8). In de versie van het mandaatbesluit dat werd gewijzigd, werd het toezicht en de handhaving op dit punt niet gemandateerd (Stcrt. 2014, 7046, en dan met name p. 4, oftewel de beperking in de bijlage bij dat mandaatbesluit).

24. Antwoord op vraag 4, brief van 5 december 2022, Aanhangselnummer 921 (2022-2023), identifier: ah-1063344.

25. Vragen van het lid Nijboer (PvdA) aan de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening over het falen van het laten meewegen van de verstrekking van energiecertificaten in het WWS (ingezonden 11 november 2022), identifier: kv-tk-2022Z21779.

26. Besluit van 23 juni 2011 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (wijziging wijze van waardering van energieprestatie van woonruimte), Stb. 2011, 315 en Stb. 2011, 316.

27. Brief van de Minister van Wonen, Wijken en Integratie van 2 juli 2009, Kamerstukken II 2008/09, 30 196, nr. 72. Deze brief is op een enkel punt (niet relevant voor de onderhavige zaak) gecorrigeerd door een brief van 27 augustus 2009, Kamerstukken II 2008/09, 30 196, nr. 73. Zie voor de vastlegging van de afspraken het Convenant Energiebesparing corporatiesector van 10 oktober 2008, Kamerstukken II 31 700 XVIII nr. 4 b1.

28. Stb. 2011, 315, p. 5.

29. Stb. 2011, 315, p. 7 en 8.

30. Stb. 2011, 315, p. 3.

31. Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/63.

32. Zie ook antwoord op vraag 6 (derde alinea), brief van 5 december 2022, Aanhangselnummer 921 (2022-2023), identifier: ah-1063344.

33. Rb. Midden-Nederland 28 juli 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:3503, rov. 3.12; Rb. Midden-Nederland 28 juli 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:3439, rov. 3.6; Hof Arnhem-Leeuwarden 14 september 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:8692, S&E HW 2021/20 m.nt. M. Jeths, rov. 2.7-2.8; Rb. Rotterdam 24 juni 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:5134, WR 2022/152 m.nt. J.A.M. Deckers, S&E HW 2022/15 m.nt. W.A. Kempe, rov. 4.13; Rb. Midden-Nederland 28 september 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:3955, S&E HW 2022/21 m.nt. G. Osinga, rov. 3.10.

34. Brief van 5 december 2022, Aanhangselnummer 921 (2022-2023), identifier: ah-1063344.

35. Reparatiewet BZK op het terrein van het wonen, Stb. 2012, 89. Zie art. II, dat gelet op art. VI met terugwerkende kracht per 1 juli 2011 in werking trad. De toelichting bij artikel II is te vinden in Kamerstukken 2011/12, 33 102, nr. 3 (MvT), p. 2. Dit is een reparatie van de wettekst zoals ingevoerd door Stb. 2011, 191 en Stb. 2011, 315, waarvan de toelichting is te vinden in Kamerstukken 2009/10, 32 302, nr. 3 (MvT), p. 8-9.

36. In deze huurovereenkomst (prod. 1 bij de inleidende dagvaarding) staat overigens: “15.1 Het gehuurde heeft een energielabel F.”

37. Stb. 2020, 84, p. 23.

38. Besluit van de Minister voor Wonen en Rijksdienst, van 16 februari 2016, nummer 2016-0000057269, houdende wijziging van het Mandaatbesluit RVO Regelingen Wonen en Bouwen in verband met de Regeling energieprestatie gebouwen en de Tijdelijke regeling stimulering huisvesting vergunninghouders (Stcrt. 2016, 9348).

39. De energie-index was sinds 1 januari 2015 gekoppeld aan het woningwaarderingsstelsel (Stb. 2014, 342). Per 1 januari 2021 wordt de energie-index, behoudens een overgangsregeling, niet meer gebruikt als waardering voor de energieprestatie (Stb. 2020, 454).

40. Zie uitgebreider de conclusie van A-G Wissink van 15 juni 2018 (ECLI:NL:PHR:2018:690) vóór HR 19 oktober 2018, ECLI:NL:HR:2018:1973, NJ 2020/40 m.nt. J. Hijma, onder 1.8.

41. Zie de in de vorige vt. bedoelde conclusie van A-G Wissink onder 1.9.

42. Stcrt. 2014, 29575, p. 22 (onderaan), art. II.

43. Stb. 2020, 529, p. 4 (tweede gedachtestreepje), toelichting bij art. 3.

44. Stcrt. 2014, 29575, p. 26: “Na certificering wordt het verzoek om een energielabel ingediend bij RVO.nl en wordt het vervolgens automatisch afgegeven door RVO.nl en geregistreerd in de database van RVO.nl. […]”

45. L.B.A. Tigelaar, Het energieprestatiecertificaat voor een gebouw naar Nederlands en Duits recht, NTE 2020/4, p. 178 (citaat zonder voetnoten): “In Nederland zijn twee soorten energieprestatiecertificaten te onderscheiden: het Vereenvoudigd Energielabel (VEL) en de Energie-index (EI). Eerdere versies van de Richtlijn energieprestatie gebouwen boden lidstaten implementatieruimte om twee verschillende soorten te ontwikkelen. Bij het vereenvoudigd energielabel vult de verkoper of verhuurder gegevens die betrekking hebben op de woning in en wordt op basis daarvan het energieprestatiecertificaat afgegeven. Bij een energie-index bezoekt een deskundige de woning, neemt 150 kenmerken op en voert deze in een webapplicatie in. Het vereenvoudigd energielabel is ontwikkeld voor eigenaren van woningen. De energie-index is bedoeld voor verhuurders van woningen onder de liberalisatiegrens. […]”

46. Zie de WR-noot van Rappard (vp. vt. 3) met verwijzing naar (de redactionele commentaren in de WR bij) Rb. Noord-Nederland 10 augustus 2016, ECLI:NL:RBNNE:2016:4509, WR 2016/131 en Rb. Amsterdam 14 november 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:8003, WR 2017/41.

47. Stcrt. 2020, 57490, en dan met name de artikelsgewijze toelichting onder B: “[…] De adviseurs nemen de energieprestatie op en registreren deze in EP-online (www.ep-online.nl). EP-online wordt beheerd door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. Daarna wordt door de minister van BZK het energielabel afgegeven. […].”

48. Zie ook Brief van de Minister van Wonen, Wijken en Integratie van 2 juli 2009, Kamerstukken II 2008/09, 30 196, nr. 72, p. 3: “[…] Eveneens geldt dat een relatie is gelegd met de investeringskosten die nodig zijn om energiebesparende maatregelen aan te brengen. Waar een huurder van energiebesparende maatregelen profiteert door een lagere energierekening, zal een verhuurder dus profiteren doordat hij een hogere huurprijs zal kunnen realiseren. […].”

49. Ik schrijf voorzichtigheidshalve ‘doorgaans’ omdat het in theorie bijvoorbeeld mogelijk is dat de energiebesparende maatregelen na opname teniet zijn gedaan.

50. Kamerstukken II 2007/08, 30 196, nr. 36, p. 3-4.

51. Kamerstukken II 2008/09, 30 196, nr. 72, p. 4.

52. Besluit van 23 juni 2011 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (wijziging wijze van waardering van energieprestatie van woonruimte), Stb. 2011, 315 en Stb. 2011, 316.

53. Wet van 7 april 2011 tot wijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (wettelijke grondslag verschillende waardering energieprestaties huurwoningen), Stb. 2011, 191. De wetsvoorstellen gingen uit van een overgangstermijn tot 1 januari 2012 respectievelijk 1 januari 2013 (Kamerstukken II 2010/11, 32 302, nr. 2 en nr. 21), maar deze zijn bij amendementen verruimd tot 1 januari 2014 (Kamerstukken II 2010/11, 32 302, nr. 11 en nr. 22).

54. Stb. 2011, 315, p. 7-9.

55. Dit is de tekst die per 1 januari 2021 geldt (Stb. 2020, 454 en Stb. 2020, 529). De tekst die daarvoor per 1 januari 2015 gold (Stb. 2014, 342) wijkt op niet relevante punten af (energie-index i.p.v. energielabel).

56. Rb. Rotterdam 24 juni 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:5134, WR 2022/152 m.nt. J.A.M. Deckers, S&E HW 2022/15 m.nt. W. Kempe, Rb. Midden-Nederland 6 juli 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:2575, S&E HW 2022/20 m.nt. Z. Massink Rb. Noord-Holland 31 augustus 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:8072, Rb. Midden-Nederland 28 september 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:3955, S&E HW 2022/21 m.nt. G. Osinga.

57. HR 22 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:633, NJ 2022/359 m.nt. J.L.R.A. Huydecoper, JHV 2022/18 m.nt. T. Gardenbroek, Belastingblad 2022/199 m.nt. J.A. Monsma (

58. En anders dan JHV-annotator Gardenbroek onder dezelfde prejudiciële uitspraak (JHV 2022/18), die juist (overigens zonder nadere uitwerking) aangaf dat “(te) verwachten valt dat een vergelijkbare redenering gevolgd zal worden als discussie ontstaat over de energieprestatie van het gehuurde bij een bij aanvang van de huurovereenkomst nog ontbrekend of niet verschaft energiecertificaat.” Zie verder P. Eymaal, Toetsing van de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs van woonruimte (art. 7:249 BW), THP 2022/4, p. 32: “[…] Het is de vraag of bij de waardering van de energieprestatie reflexwerking zal toevallen aan de beslissing van de Hoge Raad in dat soort situaties. Dat is goed denkbaar, als we vooropzetten het doel van waardering van de feitelijke woningkwaliteit. […].”

59. De toelichting (Stb. 2020, 454, p. 34) zegt hierover: “Met dit artikel wordt een wijziging doorgevoerd in het Besluit energieprestatie gebouwen in verband met een verduidelijking van de datum waarop de geldigheid van een afgegeven energielabel ingaat. Dit betreft het moment van opname van de gegevens door de adviseur voor de afgifte van het energielabel.”

60. Zie ook Akte uitlating na comparitie onder 7.

61. Zie bijv.: uitspraak Huurcommissie in zaak 414345 (verzonden op 29 april 2022), energie-index niet opgenomen of geregistreerd; uitspraak Huurcommissie in zaak 446852 (verzonden op 25 mei 2022), energie-index tijdig geregistreerd, anders dan bij de buurman; uitspraak Huurcommissie in zaak 399053 (verzonden op 29 juni 2022), geen energie-index op ingangsdatum, wel later op ep-online.nl, maar die telt niet.

62. Een variant hierop is het geval waarin een nieuw energielabel niet wordt meegenomen in de beoordeling omdat dit te laat geregistreerd is, en dat daarom wordt teruggevallen op een eerder geregistreerd label: uitspraak Huurcommissie in zaak 436821 (verzonden op 15 september 2022).

63. Vgl. Rb. Midden-Nederland 27 mei 2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:3248, rov. 2.8: “[…] Het toepassen van de bouwjaarregeling is bij deze omissie [geen energie-index bij aanvang huurovereenkomst, A-G] een voorzienbaar gevolg van genoemd besluit [het Bhw, A-G]. […]”

64. Zie betrekkelijk recent Rb. Rotterdam 21 oktober 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:9187, S&E HW 2022/26 m.nt. G. Gabrelian, rov. 4.12: “Zoals ook door de onderzoeker van de Huurcommissie is geconstateerd, is per 23 september 2020 energielabel B toegekend. Het bij de beoordeling van de aanvangshuurprijs buiten beschouwing laten van dit energielabel op de enkele grond dat dit label bij aanvang van de huurovereenkomst (nog) niet was vastgesteld en geregistreerd, met als gevolg dat voor de energieprestatie zou moeten worden teruggegrepen op energielabel D of zelfs het bouwjaar van het gehuurde (1929), zou in dit geval naar het oordeel van de kantonrechter tot een onbillijk resultaat leiden. Er is immers niet gesteld of gebleken dat er in de periode ná aanvang van de huur (15 december 2019) tot aan 23 september 2020 aanvullende energiebesparende maatregelen in het gehuurde zijn getroffen. Daardoor staat voldoende vast dat de staat van het gehuurde qua energieprestatie op het moment van toekenning van energielabel B dezelfde was als op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst. Het niet meewegen van deze energieprestatie zou in dit geval betekenen dat [gedaagde01] én het voordeel van de energiebesparing zou genieten én het voordeel van een verlaagde huurprijs, terwijl [eiser01] niet de huurprijs zou ontvangen, waarop hij gelet op de kwaliteit van de woning recht heeft. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat het in de gegeven omstandigheden redelijk en billijk is bij de toekenning van het aantal punten voor de energieprestatie uit te gaan van het per 23 september 2020 toegekende energielabel B.”

65. Vgl. HR 21 mei 2021, ECLI:NL:HR:2021:748, NJ 2021/243 m.nt. S.F.M. Wortmann, rov. 2.13: “De overige prejudiciële vragen zien op andere gevallen dan waarover het in de onderhavige procedure gaat, zodat het antwoord op deze vragen niet nodig is om op de verzoeken van de gecertificeerde instelling te beslissen (art. 392 lid 1 Rv). Daarin ziet de Hoge Raad aanleiding om deze vragen niet te beantwoorden.”

66. K. Teuben, GS Burgerlijke Rechtsvordering, art. 393 Rv, aant. 5 onder verwijzing naar Kamerstukken II​ 2010/11, 32 612, nr. 3​ (MvT), p. 11.

67. HvJ EG 16 december 1981, 244/80, ECLI:EU:C:1981:302 (

68. Vgl. HvJ EG 16 juli 1992, C-83/91, ECLI:EU:C:1992:332 (

69. Deze regel zou dan in beginsel niet gelden voor de rechter, aldus Y.A.M. Jacobs, T&C Huurrecht, commentaar op art. 13 Uhw, aant. 3 onder c.