ECLI:NL:RBMNE:2020:3248

• Datum uitspraak: 27 mei 2020
• Publicatiedatum: 12 augustus 2020
• Zaaknummer: 7522365 UC 19-1380
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: L.M.G. de Weerd
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Waardering van woonruimten in huurgeschil met betrekking tot energieprestatie, WOZ-waarde en privé-buitenruimte

In deze zaak, die voor de Rechtbank Midden-Nederland is behandeld, betreft het een huurgeschil tussen een verhuurster, een besloten vennootschap, en meerdere huurders. De kern van het geschil draait om de waardering van de gehuurde woonruimten, waarbij de punten voor energieprestatie, WOZ-waarde en privé-buitenruimte ter discussie staan. De kantonrechter heeft in een tussenvonnis van 21 augustus 2019 bepaald dat huurders zich bij akte uitlaten over de uitkomst van bezwaarprocedures tegen de WOZ-waardebeschikkingen. De huurders stelden dat de laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde op de peildatum niet die van 1 januari 2017 was, maar die van 1 januari 2016, wat door de kantonrechter niet werd gevolgd. De kantonrechter oordeelde dat de huurders niet voldoende bewijs hadden geleverd voor hun stelling en dat de WOZ-waarden per 1 januari 2017 moesten worden gehanteerd.

Daarnaast verzetten de huurders zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat het buiten beschouwing laten van de energie-indexen onaanvaardbaar was. De huurders stelden prejudiciële vragen aan het Europese Hof van Justitie over de verplichting van verhuurders om energiecertificaten te verstrekken. De kantonrechter oordeelde dat de bouwjaarregeling van toepassing was en dat er geen punten voor de energieprestatie aan de gehuurde woonruimten moesten worden toegekend, met uitzondering van enkele huurwoningen. Uiteindelijk leidde dit tot een lagere huurprijs per 1 februari 2018 voor de betrokken huurders, en werden de proceskosten tussen partijen gecompenseerd, met uitzondering van de huurders die ongelijk kregen.

Het vonnis concludeert met de vaststelling van de maximaal redelijke huurprijzen voor de verschillende huurders en de veroordeling van enkele huurders in de proceskosten. De kantonrechter heeft de vorderingen in reconventie afgewezen en de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 7522365 UC EXPL 19-1380 MB/40202

Vonnis van 27 mei 2020

inzake

de besloten vennootschap

[eiseres] B.V. ,

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

verder ook te noemen: verhuurster,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. G.J. Scholten,

tegen:

1. [gedaagde sub 1] ,

wonende in [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde sub 1] ,

2. [gedaagde sub 2] ,

wonende in [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde sub 2] ,

3. [gedaagde sub 3] ,

wonende in [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde sub 3] ,

4. [gedaagde sub 4] ,

wonende in [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde sub 4] ,

5. [gedaagde sub 5] ,

wonende in [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde sub 5] ,

6. [gedaagde sub 6] ,

wonende in [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde sub 6] ,

7. [gedaagde sub 7] ,

wonende in [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde sub 7] ,

8.
[gedaagde sub 8] ,

wonende in [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde sub 8] ,

9. [gedaagde sub 9] ,

wonende in [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde sub 9] ,

10. [gedaagde sub 10] ,

wonende in [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde sub 10] ,

gedaagde sub 1 tot en met sub 10 verder gezamenlijk ook te noemen: huurders,

gedaagde partijen in conventie,

eisende partijen in reconventie,

gemachtigde: mr. G. Gabrelian.

1. De procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 21 augustus 2019;

- de akte uitlaten na tussenvonnis van huurders;

- de akte uitlaten na tussenvonnis met producties van verhuurster;

- de antwoordakte van huurders.

1.2.

Tot slot is vonnis bepaald.

2. De beoordeling

In conventie en in reconventie

2.1.

In 4.22. van het tussenvonnis heeft de kantonrechter bepaald dat huurders in de gelegenheid zullen worden gesteld om zich bij akte uit te laten over de uitkomst van de bezwaarprocedures tegen de WOZ-waardebeschikkingen en de eventuele gevolgen daarvan voor de toe te kennen punten in de waardering van de door hen gehuurde woonruimten van verhuurster. Tot slot is bepaald dat verhuurster bij antwoordakte mag reageren.

Laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde op peildatum

2.2.

In 4.8. van het tussenvonnis is reeds overwogen dat in rubriek 9 van Bijlage I bij het Besluit Huurprijzen Woonruimte is bepaald dat de WOZ-punten moeten worden toegekend op basis van de voor de woning
laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde. De kantonrechter stelt vast dat niet alleen verhuurster, maar ook huurders tot aan het tussenvonnis ervan uit zijn gegaan dat de laatstelijk geldende WOZ-waarde op de peildatum (1 februari 2018) de WOZ-waarde per 1 januari 2017 was. Dit blijkt uit de stellingen en berekeningen van partijen en uit hetgeen hierover tijdens de comparitie is besproken. In hun akte uitlaten na tussenvonnis stellen huurders zich voor het eerst op het standpunt dat op de peildatum de laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde niet die van 1 januari 2017 was, maar die van 1 januari 2016. Huurders stellen dat uit een telefoongesprek op 25 november 2019 met de BghU is gebleken dat de WOZ-aanslagen 2018 (met waardepeildatum 1 januari 2017) namelijk pas eind februari 2018 zijn vastgesteld, dus ná de peildatum van 1 februari 2018. Daarom moet volgens huurders van de (lagere) WOZ-waarden per 1 januari 2016 bij de puntentelling worden uitgegaan.

2.3.

De kantonrechter volgt huurders hierin niet. Hij is van oordeel dat aan de enkele door hen gestelde telefonische mededeling van de BghU dat de WOZ-aanslag 2018 met waardepeildatum 1 januari 2017 ná de peildatum van 1 februari 2018 is vastgesteld voorbij moet worden gegaan, nu huurders (de juistheid van) deze mededeling geenszins hebben aangetoond. Dit had van hen, zeker gelet op de stand waarin de procedure zich nu bevindt, wel mogen worden verwacht. Nu zij dit hebben nagelaten gaat de kantonrechter bij de berekening van de punten nog steeds uit van de WOZ-waarden van de woonruimten van huurders per 1 januari 2017.

2.4.

Voorgaande maakt dat de door [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 10] , [gedaagde sub 6] en [gedaagde sub 8] bij de akte uitlaten na tussenvonnis overgelegde beslissingen op bezwaar, die alle vier zien op de WOZ-aanslag 2017 (met peildatum 1 januari 2016) en overigens alle vier ongegrond zijn verklaard, niet ter zake doende zijn. Nu [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 10] en [gedaagde sub 8] voor het overige de door verhuurster gestelde en met stukken onderbouwde WOZ-waarden per 1 januari 2017 en de daarbij door verhuurster in haar berekening overgelegd als productie 13 bij de dagvaarding toegekende punten niet hebben weersproken (net zo min als [gedaagde sub 6] en [gedaagde sub 3] , zie 4.12. en 4.13. van het tussenvonnis), zijn deze punten naar het oordeel van de kantonrechter redelijk.

Energieprestatie

2.5.

Uit de akte uitlaten na tussenvonnis blijkt dat huurders zich verzetten tegen het in het tussenvonnis gegeven oordeel dat het buiten beschouwing laten van de energie-indexen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Huurders verzoeken daarom om aan het Europese Hof van Justitie (hierna: HvJ EU) de volgende twee prejudiciële vragen te stellen over de toepassing van het Unierecht:

I. Mag het nalaten van een verhuurder om het energiecertificaat voor of bij aanvang van de huur aan de huurder te verstrekken, in het licht van de doelstelling van de richtlijn en de in artikel 12 neergelegde concrete verplichting van de verhuurder, buiten de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden die buiten de macht van de verhuurder liggen, ongesanctioneerd blijven?

II. Mag bij de sanctionering rekening worden gehouden met een (peil)datum die afwijkt van de datum van aanvang van de huur?

2.6.

Volgens huurders volgt uit Richtlijn 2010/31/EU (hierna: de richtlijn) de verplichting voor verhuurders om
voor of bij het aangaan van de huurovereenkomst het energiecertificaat aan huurders te verstrekken. Zij stellen dat de nationale sanctie op het niet voldoen aan deze verplichting is opgenomen in het gewijzigde woningwaarderingsstelstel, door op
de peildatum slechts punten voor de energieprestatie toe te kennen op basis van het bouwjaar (hierna: de bouwjaarregeling). Hierdoor valt de huurprijs lager uit. Het toepassen van artikel 6:248 BW zou deze bouwjaarregeling tot een dode letter degraderen, aldus huurders. Verhuurster stelt dat de procedure ten aanzien van de energieprestatie niet overgedaan kan worden. Voor zover nodig betwist zij dat de wetgever een sanctie heeft willen vaststellen in de civielrechtelijke relatie tussen huurder en verhuurder op het niet voldoen aan de verplichting om voor of bij het aangaan van de huurovereenkomst het energiecertificaat aan huurders te verstrekken. Verhuurster ziet dan ook geen aanleiding voor het stellen van prejudiciële vragen aan het HvJ EU.

2.7.

In tussenvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat het buiten beschouwing laten van de energie-indexen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dit oordeel heeft hij uitdrukkelijk en zonder voorbehoud gegeven zodat hij hieraan, in beginsel, in het verdere verloop van het geding is gebonden. Volgens de jurisprudentie kan een rechter echter tot heroverweging van een eindbeslissing komen, als later in de procedure blijkt dat de beslissing berust op een onjuiste feitelijke of juridische grondslag. Dit laatste is naar het oordeel van de kantonrechter in dezen het geval.

2.8.

De kantonrechter is bij heroverweging tot het inzicht gekomen dat hij de maatstaf ‘naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar’ te ruim heeft toegepast. Het zal namelijk in de meeste gevallen zo zijn dat de te waarderen huurwoning energetisch voldoet aan het Bouwbesluit en qua energieprestatie ten tijde van de peildatum en het (latere) moment van vaststellen van de energie-index gelijk is. Deze omstandigheden maken de consequentie die rubriek 4 van Bijlage I bij het Besluit Huurprijzen Woonruimte verbindt aan het ontbreken van een energie-index ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid nog niet
onaanvaardbaar . Het toepassen van de bouwjaarregeling is bij deze omissie een voorzienbaar gevolg van genoemd besluit. Nu er voor het overige geen bijzondere omstandigheden zijn gesteld of gebleken op grond waarvan met toepassing van artikel 6:2 BW rubriek 4 van Bijlage I bij het Besluit Huurprijzen Woonruimte ter zijde zou moeten worden geschoven, brengt de bouwjaarregeling in dit geval met zich dat er geen punten voor de energieprestatie aan de gehuurde woonruimten moeten worden toegekend met uitzondering van de huurwoningen van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 8] . Voor de energieprestatie van de door hen gehuurde woningen worden - conform hun eigen berekeningen - 5 punten toegekend.

2.9.

Het voorgaande brengt met zich dat de door huurders voorgestelde prejudiciële vragen (die er naar de kantonrechter begrijpt eigenlijk op neerkomen of de bouwjaarregeling in rubriek 4 van Bijlage I bij het besluit Huurprijzen Woonruimte terzijde mag worden geschoven als de toepassing daarvan tot een onaanvaardbare uitkomst zou leiden) niet langer relevant zijn voor de beoordeling van dit geschil. Dit verzoek wordt daarom verworpen.

2.10.

Voorgaande heroverweging maakt dat de door verhuurster in haar berekening overgelegd als productie 13 bij de dagvaarding toegekende punten voor de energieprestaties van de gehuurde woonruimten naar het oordeel van de kantonrechter onredelijk zijn.

Conclusie

In conventie

2.11.

Al hetgeen in het tussenvonnis en hiervoor is overwogen, leidt tot de conclusie dat de gevorderde verklaringen voor recht niet onverkort kunnen worden toegewezen, omdat van de door verhuurster berekende puntentellingen de door haar toegekende punten voor de energieprestatie zullen moeten worden afgetrokken. Voor [gedaagde sub 6] geldt dat er daarnaast ook nog 1,5 punt in mindering zal worden gebracht, gelet op hetgeen in rechtsoverweging 4.20. van het tussenvonnis is overwogen. Dit maakt dat de huurprijzen per 1 februari 2018 door de kantonrechter op een lager bedrag zullen worden vastgesteld en dat dus de verklaringen voor recht voor dit mindere zullen worden toegewezen.

2.12.

Het in het lichaam van de dagvaarding opgenomen verzoek van verhuurster om ook uitspraak te doen tegen de heer [A] , de medehuurder van [gedaagde sub 8] , wordt afgewezen, omdat de heer [A] niet door verhuurster is gedagvaard en dus geen partij is in deze zaak.

Proceskosten

2.13.

In de zaak tussen verhuurster enerzijds en [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 3] , [gedaagde sub 4] , [gedaagde sub 5] , [gedaagde sub 6] , [gedaagde sub 7] , [gedaagde sub 9] , en [gedaagde sub 10] anderzijds waren de energieprestatie, de privé-buitenruimte en voor sommigen de WOZ-waarde van de door hen gehuurde woonruimten tussen partijen in geschil. Omdat partijen op genoemde punten over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten tussen verhuurster en genoemde huurders te compenseren.

2.14.

In de zaak tussen verhuurster enerzijds en [gedaagde sub 8] anderzijds was de waardering van de privé buitenruimte en de WOZ waarde van de door [gedaagde sub 8] gehuurde woonruimte tussen partijen in geschil. Omdat [gedaagde sub 8] op beide punten ongelijk heeft gekregen, wordt zij veroordeeld in de proceskosten gevallen aan de zijde van verhuurster en tot op heden begroot:

- dagvaarding € 81,00

- griffierecht € 121,00

- salaris gemachtigde € 144,00

privé-buitenruimte: ((2 punten x tarief € 120,00) / 10 huurders) +

WOZ waarde: ((2,5 punten x tarief € 240,00) / 5 huurders)

Totaal € 346,00.

2.15.

In de zaak tussen verhuurster enerzijds en [gedaagde sub 2] anderzijds was enkel de waardering van de privé buitenruimte van de door [gedaagde sub 2] gehuurde woonruimte tussen partijen in geschil. Omdat [gedaagde sub 2] hierin ongelijk heeft gekregen, wordt hij veroordeeld in de proceskosten gevallen aan de zijde van verhuurster en tot op heden begroot:

- dagvaarding € 81,00

- griffierecht € 121,00

- salaris gemachtigde € 24,00 ((2 punten x tarief € 120,00) / 10 huurders)

Totaal € 226,00.

2.16.

De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen zoals hierna vermeld.

2.17.

De gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad van het vonnis wordt slechts ten aanzien van de proceskostenveroordelingen uitgesproken, omdat de toe te wijzen verklaringen voor recht naar hun aard niet vatbaar zijn voor tenuitvoerlegging en daarom niet uitvoerbaar bij voorraad kunnen worden verklaard.

In reconventie

2.18.

Al hetgeen in het tussenvonnis en hiervoor is overwogen, betekent dat de gevorderde verklaringen voor recht zullen worden afgewezen.

2.19.

Huurders zullen als de in het ongelijk gestelde partijen ieder afzonderlijk worden veroordeeld in de proceskosten van verhuurster. De kosten aan de zijde van verhuurster in reconventie worden per huurder begroot op € 30,00 aan salaris gemachtigde ((2,5 punten x tarief € 240,00 x ½) / 10), omdat de eis in reconventie voortvloeit uit het verweer in conventie). Deze proceskostenveroordeling wordt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard omdat verhuurder dat niet heeft gevorderd.

3. De beslissing

De kantonrechter:

In conventie

3.1.

verklaart voor recht dat de maximaal redelijke huurprijs van de door gedaagde [gedaagde sub 1] gehuurde woonruimte aan de [adres 1] te ( [postcode] ) [woonplaats] per 1 februari 2018 € 434,94 per maand bedraagt (gelijk aan 91 punten), zodat het huurverlagingsvoorstel van [gedaagde sub 1] naar € 307,06 niet redelijk is;

3.2.

verklaart voor recht dat de maximaal redelijke huurprijs van de door gedaagde [gedaagde sub 2] gehuurde woonruimte aan de [adres 2] te ( [postcode] ) [woonplaats] per 1 februari 2018 € 507,52 per maand bedraagt (gelijk aan 105 punten), zodat het huurverlagingsvoorstel van [gedaagde sub 2] naar € 393,46 niet redelijk is;

3.3.

verklaart voor recht dat de maximaal redelijke huurprijs van de door gedaagde [gedaagde sub 3] gehuurde woonruimte aan de [adres 3] te ( [postcode] ) [woonplaats] per 1 februari 2018 € 699,38 per maand bedraagt (gelijk aan 142 punten), zodat het huurverlagingsvoorstel van [gedaagde sub 3] naar € 450,49 niet redelijk is;

3.4.

verklaart voor recht dat de maximaal redelijke huurprijs van de door gedaagde [gedaagde sub 4] gehuurde woonruimte aan de [adres 4] te ( [postcode] ) [woonplaats] per 1 februari 2018 € 403,84 per maand bedraagt (gelijk aan 85 punten), zodat het huurverlagingsvoorstel van [gedaagde sub 4] naar € 292,91 niet redelijk is;

3.5.

verklaart voor recht dat de maximaal redelijke huurprijs van de door gedaagde [gedaagde sub 5] gehuurde woonruimte aan de [adres 5] te ( [postcode] ) [woonplaats] per 1 februari 2018 € 434,94 per maand bedraagt(gelijk aan 91 punten), zodat het huurverlagingsvoorstel van [gedaagde sub 5] naar € 307,06 niet redelijk is;

3.6.

verklaart voor recht dat de maximaal redelijke huurprijs van de door gedaagde [gedaagde sub 6] gehuurde woonruimte aan de [adres 6] te ( [postcode] ) [woonplaats] per 1 februari 2018 € 564,57 per maand bedraagt (gelijk aan –afgerond- 116 punten), zodat het huurverlagingsvoorstel van [gedaagde sub 6] naar € 523,08 niet redelijk is;

3.7.

verklaart voor recht dat de maximaal redelijke huurprijs van de door gedaagde [gedaagde sub 7] gehuurde woonruimte aan de [adres 7] te ( [postcode] ) [woonplaats] per 1 februari 2018 € 403,84 per maand bedraagt (gelijk aan 85 punten), zodat het huurverlagingsvoorstel van [gedaagde sub 7] naar € 292,91 niet redelijk is;

3.8.

verklaart voor recht dat de maximaal redelijke huurprijs van de door gedaagde [gedaagde sub 8] gehuurde woonruimte aan de [adres 8] te ( [postcode] ) [woonplaats] per 1 februari 2018 € 543,83 per maand bedraagt (gelijk aan 112 punten), zodat het huurverlagingsvoorstel van [gedaagde sub 8] naar € 368,48 niet redelijk is;

3.9.

verklaart voor recht dat de maximaal redelijke huurprijs van de door gedaagde [gedaagde sub 9] gehuurde woonruimte aan de [adres 9] te ( [postcode] ) [woonplaats] per 1 februari 2018 € 403,84 per maand bedraagt, zodat het huurverlagingsvoorstel van [gedaagde sub 9] naar € 302,34 niet redelijk is;

3.10.

verklaart voor recht dat de maximaal redelijke huurprijs van de door gedaagde [gedaagde sub 10] gehuurde woonruimte aan de [adres 10] te ( [postcode] ) [woonplaats] per 1 februari 2018 € 440,11 per maand bedraagt (gelijk aan 92 punten), zodat het huurverlagingsvoorstel van [gedaagde sub 10] naar € 307,06 niet redelijk is;

3.11.

veroordeelt [gedaagde sub 2] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van verhuurster en tot op heden begroot op € 226,00;

3.12.

veroordeelt [gedaagde sub 8] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van verhuurster en tot op heden begroot op € 346,00;

3.13.

veroordeelt [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 8] , ieder afzonderlijk, onder de voorwaarde dat hij/zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door verhuurster volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 120,00 aan salaris gemachtigde (½ x tarief € 240,00), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening,

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 77,39, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening;

In reconventie

3.14.

wijst de vorderingen af;

3.15.

veroordeelt iedere huurder afzonderlijk in de proceskosten aan de zijde van verhuurster, tot op heden begroot op € 30,00 salaris gemachtigde.

In conventie en in reconventie

3.16.

verklaart de kostenveroordelingen in 3.11., 3,12., 3.13. van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

3.17.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.M.G. de Weerd, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2020.