Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 8499450 UC EXPL 20-3561 RvdH/1037
Vonnis van 10 februari 2021
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen [eiseres] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. J. Groenewoud,
tegen:
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende in [woonplaats] ,
2.[gedaagde sub 2] ,
wonende in [woonplaats] ,
verder ook te noemen de huurders,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. G. Gabrelian.
1.De procedure
1.1.
[eiseres] heeft de huurders gedagvaard. De huurders hebben schriftelijk gereageerd op de dagvaarding. Vervolgens heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling bepaald.
1.2.
De mondelinge behandeling vond plaats op 12 januari 2021. Partijen zijn verschenen.
1.3.
De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is.
2.De beoordeling
Waar gaat het over en wat is de beslissing van de kantonrechter?
2.1.
Sinds 18 maart 2019 huren de huurders de woning gelegen aan de [adres] in [woonplaats] . Er is een huur van € 1.300,-- per maand overeengekomen. De huurders hebben de Huurcommissie verzocht om die aanvangshuurprijs te toetsen. Een rapporteur van de Huurcommissie heeft een onderzoek ter plaatse uitgevoerd en een rapport van voorbereidend onderzoek opgesteld. De Huurcommissie heeft in haar uitspraak van 9 maart 2020 besloten dat het puntenaantal van de woning 141 is. De Huurcommissie heeft verder bepaald dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is en dat een huurprijs van € 703,95 per maand wel redelijk is.
2.2.
[eiseres] is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie. Op grond van artikel 7:262 BW vordert zij dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de overeengekomen aanvangshuurprijs wel redelijk is omdat de woning volgens het woningwaarderingsstelsel een puntenaantal (minimaal 145) toekomt dat correspondeert met een huurprijs boven de liberalisatiegrens op het moment dat de huurovereenkomst is aangegaan.
2.3.
De huurders stellen dat [eiseres] niet-ontvankelijk is in haar vordering, omdat zij niet de partij is met wie de huurders de huurovereenkomst hebben gesloten. Verder hebben de huurders inhoudelijk verweer gevoerd tegen de stellingen van [eiseres] .
2.4.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] ontvankelijk is in haar vordering en dat er een redelijke aanvangshuurprijs is overeengekomen tussen partijen. Hierna wordt uitgelegd waarom de kantonrechter tot deze beslissing is gekomen.
Ontvankelijkheid [eiseres]
2.5.
De huurders stellen dat zij een huurovereenkomst zijn aangegaan met [bedrijfsnaam] B.V. (hierna: [bedrijfsnaam] ) en niet met [eiseres] . Die eerste partij staat weliswaar in de overeenkomst vermeld als gevolmachtigde namens de eigenaresse, maar de eigenaresse is onvermeld. De overeenkomst is opgesteld door [bedrijfsnaam] en gedrukt op haar briefpapier. De overeenkomst duidt in zowel de kerngegevens als de ondertekening dat [bedrijfsnaam] de verhuurder is, aldus de huurders. De huur en de waarborgsom zijn door haar geïncasseerd.
2.6.
[eiseres] heeft betwist dat [bedrijfsnaam] de verhuurder is. In de overeenkomst staat dat [bedrijfsnaam] gevolmachtigde is, geen verhuurder. [eiseres] is in de procedure bij de Huurcommissie erkend als verhuurder. [eiseres] is daarom de partij die de onderhavige procedure aanhangig moet maken, aldus [eiseres] .
2.7.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] voldoende gemotiveerd heeft betwist dat [bedrijfsnaam] de verhuurder is. Het ontbreken van de naam van de eigenaar van het pand, kan er niet zonder meer toe leiden dat de gevolmachtigde die wel met naam staat genoemd, als verhuurder wordt aangemerkt. Uit de stellingen en onderbouwing van beide partijen komt naar voren dat [bedrijfsnaam] een vastgoedbeheerder is. Dat zij de verhuur heeft begeleid en de huur heeft geïnd, is daarom niet doorslaggevend. Dat kunnen namelijk taken zijn van een vastgoedbeheerder, die handelt als gevolmachtigde van een vastgoedeigenaar. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat [eiseres] de verhuurder is en ontvangt haar in haar vordering.
Energielabel
2.8.
[eiseres] stelt dat de Huurcommissie ten onrechte de energieprestatie heeft vastgesteld op basis van energielabel E. Op 3 maart 2019 is energielabel E vastgesteld. Na aanvang van de huurovereenkomst op 8 mei 2019 is energielabel C vastgesteld. Tussen de aanvang van de huurovereenkomst en de vaststelling van energielabel C zijn er geen verbeteringen aangebracht aan de woning, aldus [eiseres] . Daarom stelt [eiseres] dat in de puntentelling rekening moet worden gehouden met energielabel C.
2.9.
De huurders stellen dat de Huurcommissie geen punten mocht toekennen voor de energieprestatie. De Huurcommissie had volgens de huurders de energieprestatie moeten vaststellen op basis van de bouwjaarregeling, wat leidt tot 0 punten. De bouwjaarregeling is volgens de huurders van toepassing omdat – kort gezegd – er sinds 2015 geen plaats meer is voor het energielabel omdat dat is vervangen door de energie-index. [eiseres] heeft volgens de huurders geen energie-index overgelegd.
2.10.
De kantonrechter is van oordeel dat de huurders onvoldoende hebben onderbouwd dat de energie-index sinds 2015 het enige en op zichzelf staande meetinstrument voor de energieprestatie was waarmee rekening moest worden gehouden bij de puntentelling in het kader van het woningwaarderingsstelsel. Daarbij is van belang dat Huurcommissie in haar uitspraak van 9 maart 2020 ook rekening heeft gehouden met één van de energielabels en de huurders een energielabel hebben geaccepteerd bij het sluiten van de huurovereenkomst. Daarnaast neemt de kantonrechter in overweging dat aan de energie-index in ieder geval sinds 2018 steeds een corresponderend energielabel kon worden gekoppeld [1] en sinds kort de energie-index als instrument is vervallen. [2] De kantonrechter ziet daarom geen aanleiding om de energielabels buiten beschouwing te laten. De punten voor de energieprestatie worden dus op basis van een energielabel vastgesteld en niet op basis van het bouwjaar.
2.11.
Nu moet worden beoordeeld op basis van welk energielabel de punten moeten worden vastgesteld. In beginsel moet worden uitgegaan van het energielabel dat beschikbaar was op de peildatum. De peildatum is in dit geval 18 maart 2019, de aanvang van de huurovereenkomst. Dat is tussen partijen niet in geschil.
2.12.
Op 18 maart 2019 was energielabel E beschikbaar, wat op 3 maart 2019 is afgegeven. Op 8 mei 2019 is energielabel C afgegeven. De kantonrechter is van oordeel dat de energieprestatie op basis van dat laatste label kan worden meegerekend en neemt daarbij het volgende in overweging. De huurders hebben niet betwist dat de feitelijke toestand van de woning qua energieprestatie op de peildatum dezelfde was als op het moment van het vaststellen energielabel E op 8 mei 2019. Dit maakt dat het naar het oordeel van de kantonrechter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om energielabel E buiten beschouwing te laten en daar geen punten voor toe te kennen vanwege het enkele feit dat op de peildatum een ander energielabel was vastgesteld. [eiseres] heeft daarover bovendien verklaard dat zij er bij het sluiten van de overeenkomst (pas) achter kwam dat het verstrekte energielabel E niet juist was. Daarom heeft zij een herziening aangevraagd en als gevolg daarvan is op 8 mei 2019 energielabel C verstrekt. De huurders hebben deze gang van zaken niet betwist. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat het energielabel op 8 mei 2019 niet is vervangen, maar gecorrigeerd naar klasse C. De kantonrechter meent dat de onderhavige zaak zich vanwege deze omstandigheden onderscheid van de zaak waarnaar de huurders hebben verwezen, omdat in die zaak op de peildatum nog geen energielabel of energie-index was verstrekt. [3]
2.13.
Het buiten beschouwing laten van het later verstrekte (in overeenstemming met de feitelijke situatie zijnde) energielabel zal onder deze omstandigheden wel tot een onaanvaardbaar resultaat leiden. [eiseres] zou dan een langere tijd niet de huurprijzen ontvangen, waarop zij gelet op de kwaliteit van de woning recht heeft, terwijl de huurders al die tijd een voordeel zouden genieten (een lagere huurprijs), waarvoor tegen de achtergrond van de kwaliteit van de woning geen (andere dan puur formalistische) rechtvaardiging bestaat. [4]
Tussenconclusie: energielabel
2.14.
Uitgaande van energielabel C, wordt het puntenaantal voor de categorie energieprestatie 15 in plaats van 5. Dit brengt het totale puntenaantal op 151.
Overige punten
2.15.
[eiseres] heeft nog aangevoerd dat de er bij de puntentelling rekening is gehouden met een onjuiste oppervlakte. De huurders hebben dat betwist. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] haar stelling onvoldoende heeft onderbouwd met haar handgetekende plattegrond van de woning, mede in het licht van het feit dat de rapporteur van Huurcommissie de woning met de daarvoor bestemde apparatuur heeft opgemeten. Het puntenaantal voor de oppervlakte blijft ongewijzigd.
2.16.
[eiseres] stelt dat zij extra wandtegels heeft aangebracht in de keuken en dat Huurcommissie daarmee geen rekening heeft gehouden in de puntentelling. Volgens [eiseres] moet er 0,5 punt worden opgeteld voor het onderdeel keuken. De huurders hebben zich hiertegen niet verzet. De kantonrechter stelt vast dat het puntenaantal voor de keuken op 13 komt. Dit brengt het totale puntenaantal op 151,5.
2.17.
[eiseres] heeft ten slotte nog gesteld dat er bij de puntentelling rekening is gehouden met een te laag bedrag aan renovatiekosten. Er is volgens [eiseres] € 14.496,56 geïnvesteerd, in plaats van € 12.000,-- en zij heeft facturen overgelegd ter onderbouwing daarvan. De huurders hebben aangevoerd dat het niet onaannemelijk is dat de overgelegde facturen niet zien op de woning die zij hebben gehuurd. De kantonrechter overweegt dat uit de facturen niet blijkt op welk adres de werkzaamheden zijn verricht. [eiseres] heeft haar stelling daarom onvoldoende onderbouwd. Het puntenaantal voor de renovatie blijft ongewijzigd.
Conclusie
2.18.
De woning van de huurders was door de Huurcommissie gewaardeerd op 141 punten. In lijn met het voorgaande zal de kantonrechter de woning waarderen op 151,5 punten. Dit puntenaantal correspondeert met een huurprijs boven de liberalisatiegrens op het moment dat de huurovereenkomst is aangegaan. De overeengekomen huurprijs is daarom als redelijk aan te merken. De aanvangshuurprijs zal op € 1.300,-- per maand worden vastgesteld.
2.19.
De huurders hebben ongelijk gekregen. Daarom moeten zij de proceskosten van [eiseres] betalen. Die zijn totaal € 357,38 en bestaan uit:
- dagvaarding € 83,38
- griffierecht € 124,--
- salaris gemachtigde € 150,-- (2 punten x tarief € 75,--)
2.20.
[eiseres] heeft ook betaling van de nakosten gevorderd. Dit zijn de kosten die ontstaan na dit vonnis. De kantonrechter wijst die toe voor een bedrag van € 37,50 aan salaris gemachtigde plus de explootkosten van betekening van dit vonnis.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
verklaart voor recht dat tussen partijen de overeengekomen aanvangshuurprijs van € 1.300,-- per maand redelijk is;
3.2.
bepaalt dat de huurprijs van de woning aan de [adres] ( [postcode] ) in [woonplaats] een bedrag van € 1.300,-- per maand is, die ingaat vanaf 19 maart 2019;
3.3.
veroordeelt de huurders tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 357,38, waarin begrepen € 150,-- aan salaris gemachtigde;
3.4.
veroordeelt de huurders in de kosten die zijn ontstaan na dit vonnis, begroot op € 37,50 aan salaris gemachtigde en de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.S. Elkhuizen - Koopmans, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 februari 2021. Dit vonnis is in verband met de afwezigheid van de kantonrechter getekend door de rolrechter mr. J.W. Wagenaar.