ECLI:NL:RBAMS:2014:2281

• Datum uitspraak: 4 maart 2014
• Publicatiedatum: 29 april 2014
• Zaaknummer: 2455679 \ CV EXPL 13-26701
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: D.H. de Witte
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Toetsing redelijkheid aanvangsprijs huurwoning en energieprestatie

In deze zaak, die diende voor de Rechtbank Amsterdam, heeft de kantonrechter op 4 maart 2014 uitspraak gedaan in een geschil tussen de besloten vennootschap Yucatan B.V. en twee gedaagden over de redelijkheid van de huurprijs van een woning. De gedaagden huurden de woning vanaf 15 september 2012 voor een maandprijs van € 1.300,00, exclusief servicekosten. De huurcommissie had eerder geoordeeld dat de redelijke huurprijs € 663,88 per maand was, waarbij zij een energielabel dat na de aanvang van de huurovereenkomst was afgegeven, buiten beschouwing had gelaten. Yucatan vorderde dat de kantonrechter de huurprijs per 15 september 2012 op € 1.300,00 zou vaststellen, onder verwijzing naar het energielabel E dat op 13 juni 2013 was afgegeven. De kantonrechter oordeelde dat de energieprestatie van de woning bij aanvang van de huurovereenkomst niet op een wijze kon worden vastgesteld die voldeed aan de wettelijke eisen, omdat het energielabel pas na de aanvang was afgegeven. De kantonrechter bevestigde dat de huurprijs moest worden vastgesteld op basis van de toestand van de woning op de datum van de huurovereenkomst, en dat de huurcommissie terecht het energielabel buiten beschouwing had gelaten. De vordering van Yucatan werd afgewezen, en de kantonrechter stelde de huurprijs vast op € 663,88 per maand, zoals eerder door de huurcommissie was bepaald. Yucatan werd ook veroordeeld in de proceskosten van de gedaagden.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling Privaatrecht

zaaknummer: 2455679 \ CV EXPL 13-26701

vonnis van: 4 maart 2014

fno.: 460

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de besloten vennootschap Yucatan B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres,

nader te noemen: Yucatan,

gemachtigde: mr. P.J. Sandberg,

t e g e n

1.

[gedaagde 1],

2.

[gedaagde 2],

beiden wonende te [woonplaats],

gedaagden,

nader te noemen: [gedaagden gezamenlijk],

gemachtigde: mr. F.T. Panholzer.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- de dagvaarding van 11 oktober 2013 inhoudende de vordering van Yucatan met producties;
- de akte overlegging productie van Yucatan;
- de conclusie van antwoord van [gedaagden gezamenlijk] met producties;
- de conclusie van repliek van Yucatan met een productie;
- de conclusie van dupliek van [gedaagde 1];
- dagbepaling vonnis.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

feiten en omstandigheden

1.

Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:

[gedaagden gezamenlijk] huren met ingang van 15 september 2012 de woning gelegen aan het adres [adres] met een kamer op de vierde verdieping welke kamer door de woning bereikbaar is. Partijen zijn bij aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs van € 1.300,00 per maand, exclusief servicekosten, overeengekomen.

[gedaagden gezamenlijk] hebben de huurcommissie verzocht een uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs, welk verzoek de huurcommissie op 4 februari 2013 heeft ontvangen.

Op 23 april 2013 heeft de rapporteur van de huurcommissie een onderzoek in de woning gedaan. De rapporteur heeft de woning gewaardeerd op 141 punten. De rapporteur heeft in zijn rapport opgenomen, voor zover thans van belang:
Warmte isolatie Energielabel EP-online NIET AANWEZIG Bouwjaar BAG 1913 Totaal aantal punten… 0,00

Voor de woning is door het bureau Perfectkeur BV op 13 juni 2013 een energielabel E afgegeven.

Het verzoek van [gedaagden gezamenlijk] is op 26 augustus 2013 door de huurcommissie behandeld. Bij die gelegenheid heeft Yucatan de huurcommissie geïnformeerd over het op 13 juni 2013 afgegeven energielabel E. Bij uitspraak van 26 augustus 2013, verzonden op 9 september 2013, heeft de huurcommissie in afwijking van het rapport van voorbereidend onderzoek de woning gewaardeerd op 139 punten. De huurcommissie heeft daarbij het door Yucatan overgelegde energielabel E buiten beschouwing gelaten, omdat dit label op de toetsingsdatum 15 september 2012 nog niet was afgegeven. De huurcommissie heeft geconcludeerd dat een redelijke huurprijs € 663,88 per maand is.

Op 15 oktober 2013 heeft het bureau Schroder & Schroder BV het energielabel B voor de woning afgegeven.

vordering

2.

Yucatan vordert dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de tussen partijen geldende huurprijs voor de woning per 15 september 2012 op € 1.300,00 per maand vaststelt met veroordeling van [gedaagden gezamenlijk] tot betaling aan Yucatan van een bedrag van € 450,00 aan vermogensschade en veroordeling van [gedaagden gezamenlijk] in de proceskosten.

3.

Yucatan voert samengevat het navolgende aan. De huurcommissie heeft ten onrechte geen rekening gehouden met het op 13 juni 2013 afgegeven energielabel E. Bij het aangaan van de huurovereenkomst was de toestand van de woning hetzelfde als deze was op het moment dat het energielabel E is afgegeven.

Ingevolge artikel 11 lid 5 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) moet de kwaliteit van de woning en de redelijkheid van de huurprijs naar de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst worden beoordeeld. Het gaat daarbij om de feitelijke situatie. Tussen de aanvang van de huurovereenkomst en het afgeven van het label zijn geen energie beperkende maatregelen getroffen. Dit betekent dat de toestand bij aanvang van de huurovereenkomst een was die een energielabel E rechtvaardigt.

De rechtszekerheid staat dit niet in de weg. Ook de redelijkheid en billijkheid brengen niet mee dat het op het moment van toetsing beschikbare energielabel niet zou mogen meetellen. In de wet is niet het vereiste gesteld, dat het energielabel aanwezig moet zijn op het moment dat de huurovereenkomst ingaat.

Voor een label E moeten ingevolge de bijlage bij het besluit huurprijzen woonruimte (BHW) 5 punten worden toegekend. In dit geval was het label afgegeven op het moment dat de huurcommissie en de kantonrechter de redelijkheid van de huurprijs had/heeft vast te stellen.

4.

Op grond van Europese regelgeving en jurisprudentie heeft een verhuurder recht op een “decent profit”. Dit brengt volgens Yucatan mee dat de energieprestatie moet worden meegewogen bij de bepaling van de huurprijs.

5.

Omdat 5 punten voor het energielabel aan de puntentelling moet worden toegevoegd, komt de woningwaardering uit op 144 punten. Bij dit aantal punten hoorde op dat moment een maximale huurprijs van € 689,07 per maand, welk bedrag boven de liberalisatiegrens ligt (€ 664,66 per maand). De woning is daarmee geliberaliseerd. De overeengekomen huurprijs dient in stand te blijven. Het naderhand opgestelde energielabel B, dat tot stand is gekomen, nadat de deskundige ter plaatse is geweest, levert nog meer energiepunten op.

6.

Yucatan stelt verder dat zij door de huurcommissie ten onrechte in het ongelijk is gesteld en dat zij daardoor ten onrechte is veroordeeld tot betaling van € 450,00 aan leges. Yucatan maakt aanspraak op dit bedrag als zijnde gevolgschade in de zin van artikel 6:95 BW.

verweer

7.

[gedaagden gezamenlijk] voeren verweer en voeren aan dat uitgegaan moet worden van de rechtstoestand op het moment van aanvang van de huurovereenkomst. Dat betekent dat alleen met een energielabel/certificaat rekening mag worden gehouden indien die bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig was en aan de huurders is getoond. [gedaagden gezamenlijk] verzoeken de huurprijs met ingang van 15 september 2012 vast te stellen op € 663,88 per maand.

beoordeling

8.

Artikel 7:262 BW bepaalt dat wanneer de huurcommissie uitspraak heeft gedaan, huurder en verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.

9.

De op 26 augustus 2013 gedane uitspraak van de huurcommissie is verzonden op 9 september 2013. De vordering is op 11 oktober 2013 en daarmee tijdig ingesteld. Ingevolge artikel 7:262 BW is dientengevolge de uitspraak van de huurcommissie komen te vervallen.

10.

Yucatan stelt dat de huurcommissie bij de puntentelling ten onrechte het energielabel buiten beschouwing heeft gelaten en ten onrechte is uitgegaan van het bouwjaar van de woning.

11.

Ingevolge artikel 11 lid 5 van de UHW wordt de kwaliteit van de woonruimte en de redelijkheid van de huurprijs naar de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst beoordeeld. In Bijlage 1 bij het BHW, waarderingsstelsel voor woonruimte welke een zelfstandige woning vormt (A) mogen punten worden toegekend aan woningen met een energieprestatielabel. Voor zover een energiecertificaat ontbreekt wordt de energieprestatie in afwijking hiervan bepaald aan de hand van (de energienormen die golden voor) het betreffende bouwjaar van de woning.

12.

Yucatan voert terecht aan dat de woning moet worden gewaardeerd aan de hand van de feitelijke toestand van de woning op het moment van aanvang van de huurovereenkomst, in dit geval 15 september 2012 (de peildatum). Dit tot uitganspunt nemende overweegt de kantonrechter als volgt.

13.

Vaststaat dat het (eerste) energielabel E is afgegeven ruim na de datum van aanvang van de huurovereenkomst, namelijk op 13 juni 2013. Daarmee staat de energieprestatie zoals deze gold op dat moment vast, maar is de energieprestatie van de woning bij aanvang van de huurovereenkomst nog niet vast komen te staan.

Ingevolge het Besluit Energieprestatie gebouwen moet de keuring van een woning in verband met een af te geven energielabel worden uitgevoerd op onafhankelijke wijze door een gekwalificeerde deskundige die voldoet aan de bij ministeriële regeling bepaalde of aangewezen beroeps- en kwaliteitseisen (art 3a.2 Besluit Energieprestatie gebouwen). In de Regeling energieprestatie gebouwen is nader geregeld dat het energielabel wordt afgegeven door een adviseur met een geldig NL- PBD procescertificaat, die dit label opstelt volgens bijlage 1 bij deze regeling opgenomen model ‘energielabel woning’ (artt. 2 en 3 van de Regeling energieprestatie gebouwen). De energieprestatie van een woning wordt derhalve vastgesteld door een door de wetgever aangewezen deskundige die een met waarborgen omkleed advies dient te geven. Het is dus niet aan de huurcommissie of de kantonrechter om de energieprestatie van woning op een bepaalde datum vast te stellen. Dit leidt ertoe dat de kantonrechter ook niet aan de hand van een afgegeven energielabel de energieprestatie op een eerdere datum mag herleiden.

14.

Nu een door een voornoemde deskundige afgegeven energielabel van voor of rond de datum van aanvang van de huurovereenkomst ontbreekt, is de energieprestatie van de woning bij aanvang van de woning niet op een wijze vast te stellen die aan de eisen van de publiekrechtelijke regelgeving voldoet. Dit betekent dat ingevolge de Bijlage 1 bij het BHW, waarderingsstelsel voor woonruimte welke een zelfstandige woning vormt (A), moet worden uitgegaan van het bouwjaar van de woning. Partijen hebben onweersproken gelaten het door de rapporteur van de huurcommissie vastgestelde bouwjaar (1913), zodat de kantonrechter uit van de juistheid daarvan heeft uit te gaan. Dat betekent dat voor de energieprestatie nul punten worden toegekend.

15.

Nu de door de huurcommissie toegekende punten van 139 voor het overige niet in geschil zijn, heeft de kantonrechter van de juistheid ervan uit te gaan.

16.

De stelling van Yucatan dat zij onder meer op grond van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens recht heeft op een “decent profit” heeft zij niet concreet met feiten en omstandigheden onderbouwd. Dit lag, mede bezien in het licht van de uitspraak van het Hof van Justitie van 2 juli 2013 (EHRM 2-7-2013, nummer 27126/11) op haar weg. De stelling wordt reeds als onvoldoende onderbouwd gepasseerd.

17.

Uit het voorgaande volgt dat de vordering van Yucatan moet worden afgewezen en dat de kantonrechter de huurprijs overeenkomstig het oordeel van de huurcommissie per 15 september 2012 vast stelt op € 663,88 per maand. Hetgeen overigens aan argumenten over en weer is opgeworpen leidt niet tot een ander oordeel.

18.

Als de in het ongelijk gestelde partij wordt Yucatan veroordeeld in de proceskosten van [gedaagden gezamenlijk]

BESLISSING

De kantonrechter:

stelt de huurprijs van de woning per 15 september 2012 vast op € 663,88 per maand;

veroordeelt Yucatan in de proceskosten van [gedaagden gezamenlijk] tot heden begroot op € 500,00;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijs af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. D.H. de Witte, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 maart 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.