ECLI:NL:RBMNE:2022:2575

• Datum uitspraak: 6 juli 2022
• Publicatiedatum: 4 juli 2022
• Zaaknummer: 9581806
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: D.A. van Steenbeek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Redelijkheid van huurprijs bij aanvang huurovereenkomst en waardering van de energieprestatie in het woningwaarderingsstelsel

In deze zaak, die werd behandeld door de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland, stond de redelijkheid van de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst centraal. De eiseres, een besloten vennootschap, had een huurprijs van € 995,- per maand vastgesteld voor een woning die door de gedaagde werd gehuurd. De gedaagde had de huurcommissie gevraagd om de redelijkheid van deze huurprijs te toetsen. De huurcommissie oordeelde dat de huurprijs niet redelijk was en stelde deze vast op € 712,58 per maand, gebaseerd op een puntenaantal van 137, waarbij de energieprestatie met vijf punten was gewaardeerd. De eiseres was het niet eens met deze uitspraak en vorderde een verklaring van de kantonrechter dat de huurprijs van € 995,- redelijk was.

De procedure omvatte een mondelinge behandeling op 8 juni 2022, waarbij de gedaagde instemde met de afwezigheid van haar gemachtigde. De kantonrechter oordeelde dat de energie-index, die pas na de aanvang van de huurovereenkomst was geregistreerd, niet meegewogen kon worden in de beoordeling van de huurprijs. De kantonrechter concludeerde echter dat de energieprestatie van de woning op het moment van de keuring gelijk was aan die bij de aanvang van de huurovereenkomst. Dit leidde tot de conclusie dat de huurprijs van € 995,- per maand in redelijke verhouding stond tot de kwaliteit van de woonruimte, en dat de gedaagde niet onredelijk voordeel zou genieten van een lagere huurprijs.

Uiteindelijk verklaarde de kantonrechter de vordering van de eiseres tot het vaststellen van de huurprijs als redelijk, en veroordeelde de gedaagde tot betaling van de proceskosten. Dit vonnis werd uitgesproken op 6 juli 2022 door mr. D.A. van Steenbeek, kantonrechter, en is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Amersfoort

zaaknummer: 9581806 AC EXPL 21-2918 JPd/45024

Vonnis van 6 juli 2022

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] B.V. ,

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

verder ook te noemen: [eiseres] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. J. Witvoet,

tegen:

[gedaagde] ,

wonend in [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. R. Knegtering ( [.] ).

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding;
• de conclusie van antwoord;
• de akte aanvullende producties van [eiseres] ;
• de mondelinge behandeling van 8 juni 2022 waarvan de griffier aantekening heeft gehouden; [gedaagde] heeft ingestemd de mondelinge behandeling te laten plaatsvinden bij afwezigheid van haar gemachtigde;
• de pleitnota van [eiseres] .

1.2.

Na de zitting is vonnis bepaald op 6 juli 2022.

2. Waar gaat deze zaak over

2.1.

[gedaagde] en de heer [A] huren vanaf 1 juli 2020 de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde) van [eiseres] . Bij aanvang van de huur bedraagt de huurprijs € 995,- per maand. [gedaagde] heeft op 13 september 2020 de huurcommissie gevraagd of de huurprijs voor het gehuurde redelijk is. Op 24 februari 2021 heeft de huurcommissie het gehuurde onderzocht en op 22 juni 2021 oordeelt zij dat de huurprijs bij aanvang niet redelijk is en € 712,58 per maand wel. Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt volgens de huurcommissie 137 punten. Aan de Energieprestatie zijn met de gegevens ‘Meergezinswoning’ en ‘Label E’ vijf punten toegekend.

2.2.

De huurcommissie heeft op 21 oktober 2021 het door [eiseres] ingestelde verzet ongegrond beoordeeld en de uitspraak niet gewijzigd en dat wordt, onder andere, als volgt gemotiveerd: “
De huurovereenkomst is ingegaan op 1 juli 2020. De energie index van 1,33 is geregistreerd op 6 november 2020. Dit betekent dat er bij de aanvang van de huurovereenkomst geen geldige energie index geregistreerd was. Het ligt op de weg van de verhuurder om de woning tijdig te voorzien van de juiste energie-index. Indien dit niet is gebeurt komt dit dan ook voor rekening van de verhuurder. De commissie is van oordeel dat de rapporteur terecht is uitgegaan van het bouwjaar van de woning.”

3. De vordering en het verweer

3.1.

[eiseres] vordert, na eiswijziging, kort gezegd een beslissing van de kantonrechter over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht, voor recht te verklaren dat de huurprijs van € 995,- redelijk is en veroordeling van [gedaagde] om de kosten van de procedure te betalen, met rente.

3.2.

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met de conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.

4. De beoordeling

4.1.

Op grond van artikel 7:262 onder 1 van het Burgerlijk Wetboek wordt, indien de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan, de huurder en de verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken na verzending van die uitspraak een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. [eiseres] heeft zich binnen de hiervoor genoemde termijn van acht weken, na uitspraak in verzet, tot de kantonrechter gewend, zodat van een veronderstelde wilsovereenstemming geen sprake is.

4.2.

De kantonrechter neemt de beslissing van de huurcommissie over, met uitzondering van het punt waarover partijen in deze procedure verschillen. Partijen verschillen van mening over de wijze hoe de huurcommissie de energieprestatie van het gehuurde in het woningwaarderingsstelsel heeft gewaardeerd.

4.3.

Vastgesteld moet worden of de overeengekomen huurprijs in redelijke verhouding staat tot de kwaliteit van de woonruimte. De Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte bepaalt dat de kwaliteit van de woonruimte en de redelijkheid van de huurprijs beoordeeld moet worden naar de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst. De redelijkheid van de huurprijs van woonruimte wordt getoetst aan de hand van een waarderingsstelsel. Dat drukt de kwaliteit van de woonruimte uit in punten, die, in geval van een zelfstandige woning, onder meer gerelateerd zijn aan de oppervlakte, privébuitenruimten en de energieprestatie. Onderdeel 4 van bijlage I, onder A, bij het Besluit huurprijzen woonruimte, dat betrekking heeft op de energieprestatie van de woning, kent punten toe voor de energielabel en soort woning.

4.4.

De huurcommissie heeft bij de puntenwaardering geen rekening gehouden met de energie-index, omdat de opname van de woning en registratie van de energie-index pas na de ingangsdatum van de huurovereenkomst hebben plaatsgevonden. [eiseres] is van mening dat het niet meenemen van de energie-index onredelijk is. [eiseres] voert aan dat het gerechtvaardigd is de energie-index mee te nemen bij de beoordeling van de aanvangshuurprijs nu tussen het aanvangsmoment van de huurovereenkomst en de inschrijving van de energie-index geen wijzigingen aan het gehuurde hebben plaatsgevonden. [gedaagde] sluit zich ten aanzien van de energieprestatie aan bij het oordeel van de huurcommissie.

4.5.

De kantonrechter stelt vast dat de energie-index niet voorhanden en niet geregistreerd was ten tijde van de aanvang van de huurovereenkomst. Registratie en opname heeft ongeveer vier maanden later plaatsgevonden. In beginsel wordt de energieprestatie van het gehuurde bij afwezigheid van een energie-index gebaseerd op het bouwjaar van het gehuurde (zie bijlage 1, en toelichting bij deze bijlage, bij het Besluit huurprijzen woonruimte). In dit geval acht de kantonrechter onverkorte toepassing van deze regel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Daartoe wordt het volgende overwogen.

4.6.

De staat van het gehuurde qua energieprestatie was op het moment van de keuring voor de energie-index dezelfde als op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst. [eiseres] heeft dit met een verklaring van de voorzitter van de VVE voldoende onderbouwd en [gedaagde] heeft het vervolgens niet gemotiveerd weersproken. Het is namelijk onvoldoende om enkel te stellen dat [gedaagde] werkmannen heeft gezien en bouwgeluiden heeft gehoord. Het niet meewegen van de huidige energieprestatie van het gehuurde (label B) zou in dit geval betekenen dat [gedaagde] én het voordeel van deze energieprestatie (waaronder lagere stookkosten) zou genieten én het voordeel van een verlaagde huurprijs (op basis van label F). Dat is niet redelijk. De (lage) huurprijs staat dan niet in redelijke verhouding staat tot de feitelijke staat van het gehuurde.

[eiseres] heeft ook uitgelegd waarom de energie-index zo laat is opgenomen en geregistreerd. [eiseres] was hiervoor afhankelijk van bedrijven die kampten met grote werkachterstanden omdat per 1 januari 2021 nieuwe labels golden. De beheerder van het gehuurde heeft in een schriftelijke verklaring aangegeven dat het gehuurde hierdoor pas in oktober 2021 kon worden opgenomen. [gedaagde] heeft dit onweersproken gelaten, waardoor de kantonrechter van de juistheid daarvan uitgaat. Conclusie is dan niet [eiseres] , zoals [gedaagde] wel heeft gesteld, pas in beweging is gekomen nadat [gedaagde] een procedure bij de huurcommissie had gestart.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] verteld niet naar het energielabel van de woning gevraagd te hebben maar op de website te hebben gezien dat het label F zou zijn. De kantonrechter leidt hieruit af dat de energieprestatie van de woning klaarblijkelijk voor het aangaan van de huurovereenkomst niet van grote of doorslaggevende betekenis is geweest.

4.7.

Gelet op het voorstaande neemt de kantonrechter het bij energie-index bepaalde energielabel B mee in de waardering van de energieprestatie van de woning, wat ertoe leidt dat het aantal punten van de woning op 164 uitkomt. Dit puntenaantal en de daarmee gepaarde maximale huurprijsgrens komt boven de huurprijsliberalisatiegrens waardoor de woonruimte geliberaliseerd blijft en het partijen vrijstaat de huurprijs van € 995,- per maand overeen te komen. Dit betekent dat de (gewijzigde) vordering van [eiseres] zal worden toegewezen.

4.8.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de kant van [eiseres] worden begroot op:

- dagvaarding € 100,32

- griffierecht € 126,00

- salaris gemachtigde €
150,00 (2 punten x tarief € 75,00)

Totaal € 376,32

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

verklaart voor recht dat de huurprijs van € 995,- per maand redelijk is voor het gehuurde;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de kant van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 376,32, waarin begrepen € 150,- aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.A. van Steenbeek, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 6 juli 2022, in aanwezigheid van de griffier.