Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 8566575 UC EXPL 20-4505 DS/1286
Vonnis van 28 juli 2021
inzake
de besloten vennootschap
Xior Rotsoord B.V., tevens handelende onder de naam Xior Student Housing,
gevestigd te Eindhoven,
verder ook te noemen Xior,
eisende partij,
gemachtigde: mr. E.P.W. Korevaar,
tegen:
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
procederende in persoon,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
procederende in persoon,
3.
[gedaagde sub 3],
[gedaagde sub 3],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
procederende in persoon,
4.
[gedaagde sub 4],
[gedaagde sub 4],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde sub 4] ,
gedaagde partij,
procederende in persoon,
5.
[gedaagde sub 5],
[gedaagde sub 5],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde sub 5] ,
gedaagde partij
gemachtigde: mr. G. Gabrelian.
6.
[gedaagde sub 6] ,
[gedaagde sub 6] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
procederende in persoon
7.[gedaagde sub 7]
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
procederende in persoon
8.
[gedaagde sub 8]
[gedaagde sub 8]
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
procederende in persoon
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding en daarbij horende akte overlegging producties
- de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 5]
- mails van de overige gedaagden waarin zij laten weten aan te sluiten bij het verweer van [gedaagde sub 5] en verzoeken om de huurprijs in hun zaak vast te stellen op basis van het door hen genoemde aantal punten met bijbehorende huurprijs.
1.2.
De kantonrechter heeft na het gevoerde verweer een mondelinge behandeling bepaald op 9 maart 2021. Voor die mondelinge behandeling heeft [gedaagde sub 4] een akte aanvullende producties ingediend. Xior en [gedaagde sub 5] hebben aktes genomen waarin wordt verzocht prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad en het Hof van Justitie EU. Om die reden is gevraagd af te zien van de mondelinge behandeling en de zaak schriftelijk af te doen. De overige gedaagden hebben zich, desgevraagd, daarbij aangesloten.
1.3.
De kantonrechter heeft daarop besloten dat de mondelinge behandeling, vanwege het verzoek van partijen, niet door zou gaan en heeft partijen gevraagd de te stellen vragen te formuleren, zodat die bij de beoordeling van het verzoek kunnen worden meegenomen. Daarvoor is de zaak voor het nemen van aktes verwezen naar de rolzitting van 31 maart 2021. De kantonrechter heeft partijen verzocht op voorhand contact te hebben over de inhoud van de te nemen aktes en in de te nemen aktes op elkaars standpunt in te gaan. Partijen hebben vervolgens een aantal malen uitstel gevraagd voor het nemen van die aktes. Na een laatste uitstel hebben Xior en [gedaagde sub 5] de gevraagde aktes ingediend op 16 juni 2021. De kantonrechter heeft vervolgens besloten dat vandaag de uitspraak in deze zaak zal zijn.
2.Waar gaat het over?
2.1.
Xior heeft met gedaagden in 2018 huurovereenkomsten voor zelfstandige woonruimten gesloten die in de periode 2016 tot medio 2018 in opdracht van Xior zijn gerealiseerd op een locatie van een voormalig kantoorgebouw. Xior heeft deze locatie in 2014 in eigendom gekregen. De huurprijs die is overeengekomen ligt boven de liberalisatiegrens.
2.2.
Gedaagden hebben de Huurcommissie in mei 2019 verzocht de aanvangshuurprijs te toetsen. De Huurcommissie heeft op 6 april 2020 uitspraak gedaan en de aanvangshuur vastgesteld op respectievelijk € 556,70 en € 582,99, waardoor de huur onder de liberalisatiegrens uitkomt. Het springende punt in die waardering is het aantal punten dat is gekoppeld aan de WOZ (Wet waardering Onroerende Zaken)-waarde van het gehuurde. De Huurcommissie heeft namelijk bepaald dat de minimum WOZ-waarde gehanteerd moet worden omdat op de peildatum geen WOZ-waarde bekend was.
2.3.
Xior is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie en heeft uitgelegd dat uit moet worden gegaan van de WOZ-waarde die per 1 januari 2018 aan het gehuurde is toegekend. Dat zou een verschil opleveren van ongeveer 50 punten per gehuurde woning en zou betekenen dat de huurprijs voor het gehuurde hoger komt te liggen dan de liberalisatiegrens. Xior vordert daarom voor recht te verklaren dat de aanvangshuurprijs gelijk is aan de overeengekomen huurprijs met veroordeling van gedaagden in de proceskosten.
2.4.
Gedaagden vinden dat de Huurcommissie bij het beoordelen van de aanvangshuurprijs terecht is uitgegaan van de minimum WOZ-waarde. In die zin zou de uitspraak van de Huurcommissie dus in stand moeten blijven. Maar gedaagden zijn het niet eens met de punten die zijn toegekend voor de energieprestaties van het gehuurde. Daarvoor zijn volgens gedaagden ten onrechte 32 punten toegekend omdat bij het sluiten van de huurovereenkomsten geen energiecertificaat is verstrekt, terwijl dat volgens de Richtlijn 2010/31/EU (hierna: de Richtlijn) wel had gemoeten. Volgens gedaagden heeft de wetgever met de implementatie van de energie-index in het woningwaarderingsstelsel beoogd uitvoering te geven aan de Richtlijn en daarmee ook beoogd een sanctie op te nemen, die, zoals de Richtlijn vereist, doeltreffend, evenredig en afschrikkend is. Volgens gedaagden moet het woningwaarderingsstelsel dan ook zo worden begrepen dat alleen punten mogen worden toegekend op basis van het energiecertificaat als dat certificaat bij aanvang van de huur aan huurder is verstrekt. Gedaagden verzoeken daarom bij het nemen van een beslissing over de aanvangshuurprijs uit te gaan van 32 punten minder dan het puntenaantal door de Huurcommissie als uitgangspunt is genomen. Zo nodig moet dit verzoek worden beschouwd als een vordering in reconventie. Gedaagden vorderen Xior in de proceskosten te veroordelen.
2.5.
De rechters in Nederland oordelen verschillend over de vraagstukken die ter beoordeling zijn voorgelegd:
Ade wijze waarop de WOZ-waarde moet worden bepaald als er op de peildatum geen representatieve WOZ-beschikking is afgegeven.
Bwat de consequentie moet zijn van het ontbreken van een energiecertificaat op het moment van sluiten van de huurovereenkomst.
2.6.
Partijen hebben gevraagd om over vraagstuk
Aprejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad, die neerkomen op het volgende.
Aprejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad, die neerkomen op het volgende.
Xior
Biedt de systematiek van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) en het Burgerlijk Wetboek (BW), indien geen voor de woning vastgestelde WOZ waarde bestaat, ruimte om met toepassing van artikel 5 lid 2 Bhw en/of artikel 6:248 lid 2 BW en/of 6: BW meer punten aan onderdeel 9 van bijlage I bij het Bhw toe te kennen dan bij het toepassen van de minimum WOZ-waarde het geval zou zijn geweest?
Indien het antwoord op vraag A ja luidt, gelden nadere voorwaarden aan het mogen toepassen van genoemde bepalingen, bijvoorbeeld alleen in bijzondere situaties, of heeft de huurcommissie en/of de rechter die bevoegdheid altijd?
Indien de rechter of Huurcommissie alleen in bijzondere situaties bevoegd is via de onder A genoemde bepalingen een andere waarde dat de minimumwaarde toe te passen, vallen een of meer van de volgende situaties dan onder die bijzondere situaties?
Het is niet mogelijk om volgens de systematiek van de WOZ een voor de woning vastgestelde WOZ-waarde te hebben bij aanvang van de huurovereenkomst, omdat het gaat om nieuwbouw die is gestart na 1 januari van een lopend jaar en is afgerond voor 1 januari van het daaropvolgende jaar.
Op 1 januari is sprake van een “gebouwd eigendom in aanbouw” zoals bedoeld in artikel 17 lid 4 WOZ (bijvoorbeeld een kantoorgebouw dat wordt getransformeerd naar woningen). Er wordt per 1 januari één WOZ-waarde afgegeven voor het (in verbouwing zijnde) gehele pand in plaats van meerdere WOZ-waarden voor de (nog in ontwikkeling zijnde) woningen, al dan niet omdat in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen deze (in ontwikkeling zijnde) woningen (nog) niet verwerkt zijn.
De methode die krachtens onderdeel 9, tweede alinea, van de toelichting bij bijlage I bij het Bhw dient te worden toegepast (‘geobjectiveerde stichtingskosten’) levert een waarde op die niet in verhouding staat tot de marktwaarde van de huurwoning die bij een reguliere WOZ-beschikking zou zijn vastgesteld.
Er is sprake is van splitsing van een woning, zonder dat de van overheidswege vereiste vergunningen zijn verkregen, waardoor uitsluitend een WOZ-waarde van de (voordien) bestaande woning vastgesteld is (en geen WOZ-waarde per woning).
Indien het antwoord op vraag A ja luidt, mag de rechter en/of huurcommissie:
reflexwerking toekennen aan een later vastgestelde WOZ-waarde voor de woning, al dan niet met een correctie naar het eerdere moment?
reflexwerking toekennen aan de WOZ-waarde van een vergelijkbaar object in hetzelfde complex?
een WOZ-waarde voor een groter geheel naar rato van de oppervlakte van kleinere delen waarderen?
Indien het antwoord op vraag A ja luidt, kan de puntenwaarde worden vastgesteld op basis van een rapport van één van partijen (met de mogelijkheid van tegenbewijs voor de wederpartij) of is vereist dat zo’n taxatierapport afkomstig is van een onafhankelijke (door de rechtbank benoemde) deskundige, bijvoorbeeld een registertaxateur?
Is voor toepassing van het criterium ‘voor de woning laatstelijk vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de WOZ’ als bedoeld in onderdeel 9 bijlage I bij het Bhw de datum van de WOZ-beschikking relevant? Kan een WOZ-waarde per peildatum gelegen voor de aanvang van de peildatum in de huurprijsprocedure, die gedurende een lopende procedure bij de huurcommissie en/of kantonrechter bekend wordt, worden meegenomen bij de woningwaardering?
Kan de huurder gehouden zijn (ook als die zelf een huurprijsprocedure start) een WOZ-waarde aan te vragen krachtens artikel 26 lid 1 sub a (jo. art. 24 lid 3 sub b) WOZ, als dat zou kunnen leiden tot een representatieve WOZ-waarde voor de woning. En moet de huurder zo’n beschikking dan inbrengen in de huurprijsprocedure?
[gedaagde sub 5]
A. Moet bij de toekenning van punten bedoeld in bijlage 1 onder 9 Bhw ten behoeve van de waardering van de kwaliteit van de woonruimte als bedoeld in artikel 5 lid 1
Bhw, uitsluitend de ten tijde van de peildatum laatstelijk bekende WOZ-waarde in
acht worden genomen?
a. Zo ja, heeft bij het ontbreken van voornoemde waarde te gelden dat punten
worden toegekend op basis van de minimumwaarde uit de eerste volzin van die
paragraaf?
Kunnen, in gevallen waar op de peildatum geen WOZ-waarde van het gehuurde
bekend was, met toepassing van artikel 5 lid 2 Bhw en/of artikel 6:248 lid 2 BW, alsnog punten voor dit onderdeel worden toegekend?
a. Zo ja, is dat anders indien de WOZ-waarde er krachtens de Wet WOZ wel had
kunnen zijn?
b. Zo ja, kan alsdan acht worden geslagen op een na de peildatum afgegeven
WOZ-beschikking?
2.7.
[gedaagde sub 5] heeft, de kantonrechter begrijpt namens alle gedaagden, daarnaast verzocht de navolgende prejudiciële vragen te stellen aan het Hof van Justitie EU over vraagstuk
B. Xior verzet zich tegen het stellen deze vragen, maar heeft, voor het geval de kantonrechter toch tot het stellen van vragen zou besluiten subsidiair de navolgende vragen geformuleerd.
B. Xior verzet zich tegen het stellen deze vragen, maar heeft, voor het geval de kantonrechter toch tot het stellen van vragen zou besluiten subsidiair de navolgende vragen geformuleerd.
[gedaagde sub 5]
A. Vloeit uit het vereiste van een afschrikwekkende sanctie voort dat de verhuurder die
heeft verzuimd uiterlijk bij het tot stand komen van de huurovereenkomst aan de
huurder een energieprestatiecertificaat te verstrekken op dit punt geen beroep toekomt op artt. 5 lid 2 Bhw en 6:248 lid 2 BW?
Een verhuurder die heeft verzuimd uiterlijk bij het tot stand komen van de
huurovereenkomst aan de huurder een energieprestatiecertificaat te verstrekken
ondervindt daarvan in voorkomende gevallen bij toepassing van de bouwjaartabel geen nadeel. Dat is het geval wanneer de bouwjaartabel eenzelfde of gunstigere waardering voorschrijft als de (later gebleken) daadwerkelijke energieprestaties. Verplicht het vereiste van een afschrikwekkende sanctie de Huurcommissie/rechter in die gevallen zelf op andere wijze in een afschrikwekkende sanctie te voorzien?
Xior
Is de sanctie die bijlage I onder 4 Bhw oplegt aan de verhuurder indien aan huurder geen kopie van het energieprestatiecertificaat wordt getoond of overhandigd in strijd met richtlijn 2010/31/EU? Is uw antwoord anders indien de sanctie geen invloed heeft op de puntenwaarde (zoals het geval is bij nieuwbouw)?
Verkeert Nederland in gebreke door bij verhuur van woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs uitsluitend de verplichting tot overhandiging van het energieprestatiecertificaat te sanctioneren door middel van een bestuurlijke boete?
3.De beoordeling van de verzoeken tot het stellen van prejudiciële vragen
Uitgangspunten voor de beoordeling en de conclusie
3.1.
De kantonrechter stelt vast dat partijen hun stellingen heel summier hebben onderbouwd. Zo ontbreken de huurovereenkomsten die partijen hebben gesloten en het advies over het te hanteren aantal punten, waarop de Huurcommissie haar oordeel over het totaal te hanteren aantal punten per woning heeft gebaseerd. De kantonrechter weet niet of het gehuurde is gerealiseerd op onbebouwd onroerend goed of dat het gaat om een verbouwing van een kantoorgebouw. Onbekend is wanneer de bouw is aangevangen en wanneer de bouw is voltooid en welke WOZ-beschikkingen wanneer zijn afgegeven. Wel kan als uitgangspunt worden genomen dat:
- de huurovereenkomsten met ingang van december 2018 zijn gesloten
- de WOZ-waarden per peiljaar 2017 van de gehuurde woonruimten nog niet bekend waren omdat ze toen nog niet bestonden.
- de stichtingskosten per woonruimte minimaal € 117.481,00 zijn geweest.
- voor alle woonruimten de energieprestaties zijn geregistreerd met labelklasse A op basis van een opname vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomsten, maar dat geen certificaten daarvan aan de huurders zijn verstrekt.
3.2.
De summiere toelichting op de zaak maakt het lastig de zaak inhoudelijk op alle relevante aspecten te beoordelen. De geplande mondelinge behandeling had de nodige duidelijkheid kunnen bieden, maar daar hebben partijen bewust niet voor gekozen. Het is kennelijk de bedoeling deze zaak en een soortgelijke zaak - die gelijktijdig maar niet gevoegd behandeld zou worden ( 8563787/UC EXPL 20-4474) - als testcase aan de kantonrechter voor te leggen met de uitdrukkelijke bedoeling prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad over de problematiek rond de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel. [gedaagde sub 5] wil daarnaast vragen gesteld zien aan het Hof van Justitie EU.
3.3.
De kantonrechter ziet aanleiding om, zoals verzocht, prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad, maar niet om prejudiciële vragen te stellen aan het Hof van Justitie EU. Hierna zal worden toegelicht waarom de kantonrechter tot dit oordeel komt.
Prejudiciële vragen aan het Hof van Justitie? Nee
3.4.
De vragen van [gedaagde sub 5] komen erop neer dat zij van het Hof van Justitie wil weten of punt A.4 van Bijlage I bij het Bhw met de toelichting daarop de implementatie is van de Richtlijn 2010/31/EU en daarom zo moet worden uitgelegd dat als sanctie op het niet overhandigen van het energiecertificaat door de verhuurder bij aanvang van de huur, geen punten voor de Energie-Index mogen worden meegenomen. En als dat niet zo zou zijn of:
- de nationale wetgever op grond van de Richtlijn
- bij die sanctionering in het woningwaarderingsstelsel rekening mag worden gehouden met een energiecertificaat dat is verstrekt na de datum van aanvang van de huur.
De kantonrechter is van oordeel dat voor de beoordeling van het geschil het stellen van deze vragen niet relevant is én dat het niet onder de bevoegdheid van het Hof van Justitie valt om dit soort vragen te beantwoorden. De kantonrechter zal dit toelichten aan de hand van doel en strekking van de Richtlijn en de relevante bepalingen van het woningwaarderingsstelsel.
Doel en strekking van de richtlijn
3.5.
Het doel en de strekking van de Richtlijn is om lidstaten te verplichten maatregelen te treffen om de energieprestatie van gebouwen in hun landen te verbeteren waar dat mogelijk is. In dat kader is bepaald dat de toekomstige koper of huurder van een gebouw of gebouwunit via het energieprestatiecertificaat correcte informatie moeten krijgen over de energieprestaties van het gebouw, alsmede praktisch advies over hoe die kunnen worden verbeterd. Informatiecampagnes kunnen dienen om eigenaren en huurders aan te moedigen de energieprestatie van hun gebouw of gebouwunit te verbeteren. Eigenaren en huurders van bedrijfspanden dienen tevens te worden aangemoedigd om informatie uit te wisselen over het daadwerkelijke energieverbruik, teneinde te waarborgen dat alle gegevens beschikbaar zijn om een geïnformeerde keuze te kunnen maken over de nodige verbeteringen. In het certificaat dient ook informatie te worden verstrekt over de feitelijke effecten van verwarming en koeling op de energiebehoeften van het gebouw, op het primaire energieverbruik daarvan en op de kooldioxide-uitstoot daarvan [1] . De bedoeling is dus dat gestreefd wordt naar mogelijkheden gebouwen duurzamer te maken en daarvoor middelen in te zetten. De status quo van een gebouw moet worden vastgelegd in een energieprestatiecertificaat dat aanbevelingen bevat voor de kostenoptimale of kostenefficiënte verbetering van de energieprestatie van een gebouw of een gebouwunit, tenzij er voor een dergelijke verbetering geen redelijk potentieel is ten opzichte van de geldende energieprestatie-eisen. De in het energieprestatiecertificaat opgenomen aanbevelingen omvatten:
maatregelen uitgevoerd in verband met een ingrijpende renovatie van de bouwschil of technische bouwsystemen; en
maatregelen voor individuele onderdelen van een gebouw, losstaand van een ingrijpende renovatie van de bouwschil of technische bouwsystemen. [2]
3.6.
Uit de Nota van Toelichting bij de wijziging in 2014 van het Besluit energieprestatie gebouwen (
Stb. 2015, 412) blijkt dat de Richtlijn door de nationale wetgever is geïmplementeerd in het, op artikel 120 van de Woningwet gebaseerde, Besluit energieprestatie gebouwen en het Bouwbesluit 2012 (met de bijbehorende Regeling Bouwbesluit 2012). In de Nota wordt aangehaakt bij het doel van de Richtlijn (het (verder) stimuleren van de energie-efficiëntie van gebouwen) en staat vermeld waar in de nationale wetgeving sancties zijn opgenomen ter uitwerking van het bepaalde in artikel 27 van de Richtlijn. De Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) en het Bhw (het woningwaarderingsstelsel) worden in die Nota niet genoemd als regelingen waarin (artikel 27 van) de Richtlijn is geïmplementeerd. Bij nieuwbouw waarvan in deze en soortgelijke gevallen sprake is ligt dus voor de hand dat het door de Richtlijn beoogde doel en de sancties bij niet naleving daarvan thuis horen in het Besluit energieprestatie gebouwen, de Woningwet, het Bouwbesluit 2012 en de Regeling Bouwbesluit 2012.
Stb. 2015, 412) blijkt dat de Richtlijn door de nationale wetgever is geïmplementeerd in het, op artikel 120 van de Woningwet gebaseerde, Besluit energieprestatie gebouwen en het Bouwbesluit 2012 (met de bijbehorende Regeling Bouwbesluit 2012). In de Nota wordt aangehaakt bij het doel van de Richtlijn (het (verder) stimuleren van de energie-efficiëntie van gebouwen) en staat vermeld waar in de nationale wetgeving sancties zijn opgenomen ter uitwerking van het bepaalde in artikel 27 van de Richtlijn. De Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) en het Bhw (het woningwaarderingsstelsel) worden in die Nota niet genoemd als regelingen waarin (artikel 27 van) de Richtlijn is geïmplementeerd. Bij nieuwbouw waarvan in deze en soortgelijke gevallen sprake is ligt dus voor de hand dat het door de Richtlijn beoogde doel en de sancties bij niet naleving daarvan thuis horen in het Besluit energieprestatie gebouwen, de Woningwet, het Bouwbesluit 2012 en de Regeling Bouwbesluit 2012.
Doel en strekking van het woningwaarderingsstelsel
3.7.
Het doel van het Bhw is de waardering van de kwaliteit van een woning en de vaststelling van de redelijkheid van de huurprijs en de wijziging daarvan (artikel 10 lid 1 Uhw). De energieprestatie van de woning speelt daarbij een rol en wordt bepaald aan de hand van de Energie-Index (voorheen: energieprestatiecertificaat), voor zover deze aanwezig is, of aan de hand van het bouwjaar van de woning. De Energie-Index wordt berekend volgens de voorschriften van de in artikel 3.1 van het Besluit energieprestatie gebouwen genoemde regeling (dat is de Regeling energieprestatie gebouwen) en volgens artikel 5.2 van het Bouwbesluit 2012 (blijkens punt 4 van Bijlage I onder A bij het Bhw). Het feit dat het woningwaarderingsstelsel, dat tot doel heeft de hoogte van de maximale huurprijs vast te stellen, voor het bepalen van de energieprestatie van de woning dezelfde waarderingsmethode hanteert als de Regeling energieprestatie gebouwen c.q. het Bouwbesluit 2012 is een logische keuze van de wetgever geweest die niet zonder meer tot de conclusie kan leiden dat er enig verband bestaat tussen de verplichting om het energieprestatiecertificaat aan de huurder te verstrekken als bedoeld in de Richtlijn en het woningwaarderingsstelsel. Ook kan uit de keuze van de wetgever voor die waarderingsmethode niet volgen dat het wel of niet voldaan hebben aan de verplichting om het energieprestatiecertificaat aan de huurder te verstrekken van invloed is op de berekening van de huurprijs volgens het Bh.
Daarbij komt nog dat de verplichting om een afschrift van een geldig energielabel beschikbaar te stellen aan de huurder rust op de eigenaar van de woning en dat is niet altijd ook de verhuurder (artikel 2.1 Besluit energieprestatie gebouwen).
3.8.
In artikel 10 lid 1 Uhw is opgenomen dat in de regelgeving over de beoordeling van de kwaliteit van woonruimte en van de redelijkheid van de huurprijs (dat is het Bhw)
onderscheid kan worden gemaakt tussen(1) woonruimte waarvoor de eigenaar een voor die woonruimte, overeenkomstig de op grond van artikel 120 van de Woningwet gegeven regels omtrent de energieprestatie van gebouwen, afgegeven energieprestatiecertificaat aan de huurder heeft verstrekt of indien dat niet het geval is daartoe op grond van die regels wel verplicht was,
en(2) overige woonruimte (zoals uitgewerkt in artikel 5 Bhw en de daarbij behorende bijlagen, waarin de verschillende waarderingsstelsels voor zelfstandige respectievelijk onzelfstandige woonruimte en voor een woonwagen of standplaats worden genoemd).
onderscheid kan worden gemaakt tussen(1) woonruimte waarvoor de eigenaar een voor die woonruimte, overeenkomstig de op grond van artikel 120 van de Woningwet gegeven regels omtrent de energieprestatie van gebouwen, afgegeven energieprestatiecertificaat aan de huurder heeft verstrekt of indien dat niet het geval is daartoe op grond van die regels wel verplicht was,
en(2) overige woonruimte (zoals uitgewerkt in artikel 5 Bhw en de daarbij behorende bijlagen, waarin de verschillende waarderingsstelsels voor zelfstandige respectievelijk onzelfstandige woonruimte en voor een woonwagen of standplaats worden genoemd).
Uit het hiervoor gecursiveerd weergegeven deel van de formulering van artikel 10 lid 1 Uhw kan niet worden afgeleid dat voor de berekening van de huurprijs onderscheid moet worden gemaakt tussen de situatie dat het energieprestatiecertificaat aan de huurder is verstrekt en de situatie waarin de eigenaar/verhuurder dat heeft nagelaten. Er wordt namelijk alleen onderscheid gemaakt tussen (1) woonruimte waarvoor de eigenaar verplicht is een energiecertificaat aan de huurder te verstrekken,
ongeachtof aan die verplichting is voldaan en (2) woonruimte waarvoor die verplichting niet geldt. Of het energiecertificaat wel of niet aan de huurder is verstrekt wordt door de wetgever
voor de hoogte van de huurprijskennelijk niet relevant geacht. Dat onderscheid wordt in het Bhw ook niet gemaakt.
ongeachtof aan die verplichting is voldaan en (2) woonruimte waarvoor die verplichting niet geldt. Of het energiecertificaat wel of niet aan de huurder is verstrekt wordt door de wetgever
voor de hoogte van de huurprijskennelijk niet relevant geacht. Dat onderscheid wordt in het Bhw ook niet gemaakt.
3.9.
Dit alles neemt uiteraard niet weg dat de bepalingen onder punt 4 van Bijlage I onder A bij het Bhw voor de eigenaar/verhuurder van een zelfstandige woning die geen nieuwbouw betreft, in de praktijk een stimulans zullen zijn om energiebesparende maatregelen te nemen en ervoor te zorgen dat hij bij aanvang van de huur beschikt over een Energie-Index, omdat hij dan doorgaans een hogere huurprijs voor de woonruimte zal kunnen bedingen dan in het geval dat (wegens het ontbreken van een Energie-Index) moet worden uitgegaan van het bouwjaar van de woning. Het doel van de Richtlijn, te weten het (verder) stimuleren van de energie-efficiëntie van gebouwen, wordt daarmee in die gevallen (indirect) gediend (zie ook punt 4 van de Toelichting behorende bij Bijlage I onder A bij het Bhw).
En wat betekent dit?
3.10.
Het gaat hier om nieuw gerealiseerde woningen, waarbij, zo begrijpt de kantonrechter, is gebouwd conform de eisen die daaraan worden gesteld in het Besluit energieprestatie gebouwen, de Woningwet, het Bouwbesluit 2012 en de Regeling Bouwbesluit 2012. Als uitgangspunt heeft dus te gelden dat conform doel en strekking van de Richtlijn is gehandeld. Voor de woningen is een energielabel A afgegeven nog voor het sluiten van de huurovereenkomsten, waaruit kan worden afgeleid wat de energieprestatie is waaraan de woningen voldeden bij het aangaan van de huurovereenkomst. Die energieprestatie is relevant voor de waardering van de kwaliteit van de woning en het aantal punten dat daaraan verbonden is. Niet de vraag of het certificaat daadwerkelijk voor of bij aanvang van de huurovereenkomst is overhandigd.
3.11.
Zou de redenering van [gedaagde sub 5] worden gevolgd, dan zou het te laat aanleveren aan de huurder van een energieprestatiecertificaat moeten leiden tot een lagere huurprijs omdat anders de Richtlijn niet correct zou worden uitgevoerd. Maar die redenering is niet te volgen als, zoals in dit geval, juist conform de Richtlijn nieuw is gebouwd. Bovendien is niet duidelijk in welke zin het gevolg van de sanctie die [gedaagde sub 5] gekoppeld wenst te zien aan het niet verstrekken van het energieprestatiecertificaat aan de huurder (een lagere huurprijs door een lager aantal punten bij draagt aan de door de Richtlijn beoogde verbetering van de energieprestatie.
3.12.
De conclusie luidt dan ook dat het stellen van de vragen aan het Hof van Justitie niet relevant is voor de beoordeling in dit geschil. Bovendien komt de vraag van eisers aan het Hof in feite neer op de vraag hoe punt 4 van Bijlage I onder A bij het Bhw met de bijbehorende toelichting, bepalingen van nationaal recht, door de nationale wetgever hadden moeten worden geformuleerd. [gedaagde sub 5] lijkt het Hof ook te willen vragen om te beoordelen in welke nationale wetten de nationale wetgever de sancties van artikel 27 van de Richtlijn had moeten opnemen en hoe die sancties zouden moeten luiden. Over dergelijke vragen kan het Hof niet beslissen. Het Hof is alleen bevoegd het gemeenschapsrecht uit te leggen en kan geen beslissing geven op vragen over de uitleg van concrete bepalingen van nationaal recht, zoals de bepalingen vermeld onder punt 4 van Bijlage I onder A bij het Bhw. Ook om die reden heeft het geen zin om de geformuleerde vragen aan het Hof van Justitie te stellen.
Prejudiciële vragen aan de Hoge Raad? Ja
3.13.
In artikel 392 lid 1, eerste volzin, Rv is het volgende geregeld.
“De rechter kan (…) de Hoge Raad een rechtsvraag stellen ter beantwoording bij wijze van prejudiciële beslissing, indien een antwoord op deze vraag nodig is om op de eis of het verzoek te beslissen en rechtstreeks van belang is:
a. voor een veelheid aan vorderingsrechten die gegrond zijn op dezelfde of soortgelijke feiten en uit dezelfde of soortgelijke samenhangende oorzaken voorkomen, of
b. voor de beslechting of beëindiging van talrijke andere uit soortgelijke feiten voortvloeiende geschillen, waarin dezelfde vraag zich voordoet”.
Partijen hebben toegelicht dat zij behoefte hebben aan een rechtsvormend oordeel van de Hoge Raad over de situatie waarin op het moment van aangaan van de huurovereenkomst een representatieve WOZ-beschikking ontbreekt. Partijen hebben voorbeelden genoemd waarin door de kantonrechters, rechtsprekend in hoogste instantie, verschillend is geoordeeld over dit soort kwesties en hebben verwezen naar het artikel van Mr. T.J. de Groot en mr. drs. P. Eymaal. [3] De kantonrechter deelt het standpunt van partijen dat het in het belang van de rechtszekerheid is dat de Hoge Raad zijn licht laat schijnen over de zaak overstijgende rechtsvragen die aan de diverse oordelen van de kantonrechters ten grondslag hebben gelegen en zal dus, zoals verzocht, die vragen stellen. De volgende overwegingen gaan daaraan vooraf.
De relevante wettelijke bepalingen
3.14.
De zaak overstijgende vragen betreffen de uitleg die moet worden gegeven aan de navolgende bepalingen in onderlinge samenhang bezien.
3.14.1.
Artikel 10 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) bepaalt dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gegeven voor de waardering van de kwaliteit van een woonruimte, van de redelijkheid van de huurprijs en van de wijziging daarvan.
3.14.2.
Het Bhw is zo’n maatregel. Artikel 5 lid 1 Bhw bepaalt dat voor zelfstandige woonruimte de waardering van de kwaliteit van de woonruimte plaatsvindt overeenkomstig bijlage I onder A van het Bhw en de daarbij gegeven toelichting. In lid 2 van dit artikel is geregeld dat de huurcommissie bij de beoordeling van de kwaliteit van de woonruimte hiervan af kan wijken, indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft. In bijlage I onder A is onder punt 9 “punten voor de WOZ-waarde” opgenomen dat de voor de woning laatstelijk vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken wordt vastgesteld met een minimum van € 41.816 (per 1 juli 2020: € 52.085). In de toelichting op punt 9 staat vermeld:
Onder WOZ-waarde wordt voor de toepassing van dit onderdeel van de puntenwaardering verstaan: de voor een woning laatstelijk vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken. Voor de puntenwaardering wordt hierbij een minimumwaarde gehanteerd die jaarlijks wordt geïndexeerd met de gemiddelde wijziging van de eigenwoningwaarden.
Indien de WOZ-waarde betrekking heeft op een gebouwd eigendom in aanbouw als bedoeld in artikel 17, vierde lid, van de Wet waardering onroerende zaken, wordt bij de puntentoekenning uitgegaan van de waarde van de woning als ware de bouw voltooid. Daarbij wordt uitgegaan van de geobjectiveerde stichtingskosten die op grond van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken ten grondslag heeft gelegen aan de beschikking op grond van die wet.
Indien sprake is van een woning tot 40 m2 gebouwd in het kalenderjaar 2018, 2019, 2020, 2021 of 2022 en die is gelegen in een gemeente, genoemd in bijlage III, geeft onderdeel 9.1 onder a een berekeningsmethodiek die leidt tot een hoger puntenaantal.
Indien een woning is gebouwd in het kalenderjaar 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019 en ten aanzien daarvan het totaal aantal punten na saldering van de punten van de onderdelen 1 tot en met 8 en 12 minimaal 110 punten betreft, leidt de berekeningsmethodiek tot een aantal punten voor de WOZ-waarde dat minimaal 40 punten bedraagt. De specifieke berekeningsmethodiek voor woningen gebouwd in het kalenderjaar 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 of 2022 ingevolge 9.1 en 9.2 is ook van toepassing indien in de genoemde kalenderjaren sprake is van verbouw waarop artikel 5.6, vierde lid, van het Bouwbesluit 2012 van toepassing is.
Met «gebouwd in het kalenderjaar» wordt hier bedoeld het jaar waarin een woning als bouwkundig gereed is of wordt opgeleverd.
3.14.3.
In artikel 17 lid 2 WOZ is geregeld dat de waarde van een onroerende zaak bepaald wordt op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. In lid 4 is geregeld dat de waarde van een gebouwd eigendom in aanbouw wordt bepaald op de vervangingswaarde. Onder een gebouwd eigendom in aanbouw wordt verstaan een onroerende zaak of gedeelte daarvan waarvoor een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, van Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is verleend en dat door bouw nog niet geschikt is voor gebruik overeenkomstig zijn beoogde bestemming. In artikel 18 WOZ is geregeld welk tijdstip (waardepeildatum) moet worden gehanteerd bij de waardebepaling. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld:
opgaat in een of meer andere onroerende zaken,
wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, of
een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid,
wordt, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
De relevante jurisprudentie
3.15.
In de jurisprudentie zijn verschillende casusposities voorbij gekomen, waarin een representatieve WOZ-waarde voor het gehuurde ontbrak. De kantonrechter noemt er een aantal en rubriceert die als volgt:
Minimum WOZ-waarde toegepast, geen aanknopingspunten voor andere WOZ-waarde
Rb. Noord-Holland 4 november 2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:10127 (WR 2021,61)
Minimum WOZ-waarde toegepast, wel aanknopingspunten voor andere WOZ-waarde
Rb. Midden-Nederland 21 november 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:5767, r.o. 4.10-4.12;
Rb. Midden-Nederland 21 november 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:5768, r.o. 4.10-4.12
Minimum WOZ-waarde niet toegepast, geen andere WOZ waarde beschikbaar
Rb. Midden-Nederland 6 november 2019, ECLI:NL:RBMNE:2019:6439
Rb. Midden-Nederland 15 januari 2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:71
Minimum WOZ-waarde niet toegepast, aanknopingspunten voor andere WOZ-waarde
Rb. Gelderland 11 september 2020, ECLI NL: RBGEL:2020:4773
Rb Midden-Nederland ECLI:NL:RBMNE:2020:3401
Rb Midden-Nederland ECLI:NL:RBMNE:2020:3398
Rb. Amsterdam 18 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:10116
Rb. Noord-Nederland 9 april 2019, ECLI:NL:RBNNE:2019:5698, WR 2020/109
Twee uitspraken van heden van de kantonrechter in aanverwante zaken, die eveneens gepubliceerd zullen worden (ECLI-nummers nog niet bekend).
Kernachtig geredeneerd komt het juridisch discours neer op de vraag of de kantonrechter de vrijheid heeft om een andere WOZ-waarde dan de minimum WOZ-waarde als uitgangspunt te nemen bij de waardering van de woning als de laatst bekende WOZ-waarde niet bekend of representatief is en zo ja op grond waarvan de kantonrechter dat kan doen:
- op grond van artikel 5 lid 1 Bhw (door interpretatie van punt 9 van bijlage I Bhw),
- op grond van artikel 5 lid 2 Bhw (dus in afwijking van het bepaalde in artikel 5 lid 1 Bhw)
- op grond van de artikelen 6:2 lid 2 en/of 6:248 lid 2 BW.
De discussie over de WOZ-waardebepaling in het woningwaarderingsstelsel speelt met name bij transformatie (ombouw van een bestaand (kantoor)gebouw naar woningen) en nieuwbouw een rol.
Het standpunt van partijen
3.16.
Xior heeft in deze procedure aandacht gevraagd voor doel en strekking van de WOZ, die in 1995 van kracht is geworden en daarvoor het volgende aangevoerd. De WOZ richt zich op een uniforme vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van onroerende zaken. De WOZ waarde wordt vervolgens door verschillende partijen gebruikt voor diverse doeleinden. De gemeente en het waterschap heffen op basis van de WOZ-waarde belastingen, in het huurrecht wordt de waarde gebruikt voor het vast stellen van de huurprijs. Anders dan bij fiscale wetten geldt geen aangifteplicht. Wel rust op de eigenaar (bezitter, beperkt of persoonlijk gerechtigde of beheerder van de onroerende zaak), eenieder die bemiddelt bij transacties met onroerende zaken en degene die onroerende zaken vervaardigt of laat vervaardigen een inlichtingenplicht. De gemeente stelt de waarde vast. Tegen de beschikking kunnen rechtsmiddelen worden aangewend zoals bezwaar, beroep in twee instanties en cassatie. Ook de huurder is bevoegd om krachtens artikel 26 lid 1 sub a (jo. art. 24 lid 3 sub b) WOZ zelf een WOZ waarde aan te vragen. Maar omdat een aangifteplicht ontbreekt, heeft de belanghebbende bij vaststelling van de waarde geen effectief rechtsmiddel om een WOZ-beschikking uit te lokken. Daar is Xior in Amsterdam tegenaan gelopen. In een niet gepubliceerde uitspraak heeft de kantonrechter te Amsterdam namelijk overwogen dat de WOZ-beschikking had kunnen worden vastgesteld op grond van artikel 17 lid 4 WOZ, terwijl dat feitelijk niet lukte omdat de gemeente Amsterdam niet op verzoeken daartoe reageerde. Bij een beroep op artikel 17 lid 4 WOZ is de woningeigenaar dus afhankelijk van de medewerking van de gemeente. Als die ontbreekt en om die reden wordt uitgegaan van de minimumwaarde als bedoeld in punt 9 van bijlage 1 sub A bij het Bhw, ontstaat een theoretische waardebepaling die geen recht doet aan de werkelijke situatie.
3.17.
[gedaagde sub 5] stelt dat de beslechting van geschillen over de WOZ-waarde, ook als die hun basis vinden in het woningwaarderingsstelsel, is voorbehouden aan de bestuursrechter. De bestuursrechter beschikt namelijk, anders dan de kantonrechter, over deskundigheid op dit punt. Bij de bestuursrechter is het beginsel van equality of arms ook beter geborgd dan bij de kantonrechter. Een ruime toepassing van artikel 5 lid 2 Bhw, danwel artikel 6:248 BW ondermijnt volgens [gedaagde sub 5] de exclusieve bevoegdheid van de bestuursrechter, kan leiden tot verrassingsbeslissingen en doet afbreuk aan het peilmoment dat in het woningwaarderingsstelsel wordt gehanteerd. De bedoeling van een peilmoment is namelijk om de feiten te fixeren en op basis daarvan tot een oordeel te komen. Op die manier wordt voorkomen dat de oordeelsvorming wordt bemoeilijkt of ingehaald door nieuwe feiten en omstandigheden. Waar toch discussie ontstaat moet die zo laagdrempelig mogelijk, via de huurcommissie worden beslecht. Artikel 5 lid 2 Bhw kan uitsluitend worden toegepast als de WOZ-waarde er in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet kon zijn. Een WOZ-beschikking moet volgens [gedaagde sub 5] worden genomen binnen 8 weken na het kalenderjaar waarvoor die geldt. Blijft een beschikking uit dan kan actie worden ondernomen op grond van artikel 28 WOZ. Nieuwbouw en transformatie vormen hierin geen belemmering omdat vanaf het moment dat een omgevingsvergunning is verleend de woonruimte kan worden gewaardeerd op basis van artikel 17 lid 4 WOZ.
Overwegingen van de kantonrechter
3.18.
De kantonrechter heeft inmiddels meermalen het volgende overwogen in zaken waarin een WOZ-beschikking op de peildatum ontbrak:
- bij het bepalen van een redelijk aantal punten voor de waardering van zelfstandige woonruimte speelt de WOZ-waarde een rol omdat daarmee tot uitdrukking komt welke marktwaarde de betreffende woonruimte heeft. Die marktwaarde staat daarmee synoniem voor een bepaald huurgenot dat aan het gehuurde kan worden toegeschreven en dat tot uitdrukking moet komen in de huurprijs.
- artikel 5 lid 1 en 2 Bhw en het daarop gebaseerde beleid moet zo worden uitgelegd dat een redelijke en billijke toepassing van doel en strekking van de bepalingen van de Uhw en de daarmee verband houdende regelingen wordt bereikt.
3.19.
Vanuit die invalshoek heeft de kantonrechter in eerdere zaken waarin een representatieve WOZ-waarde ontbrak bij het aangaan van de huurovereenkomst, aansluiting gezocht bij een WOZ-waarde die na het sluiten van de huurovereenkomst was vastgesteld indien niet ter discussie stond dat de kwaliteit van het gehuurde hetzelfde was gebleven. Het is namelijk naar het oordeel van de kantonrechter die kwaliteit (die mede tot uitdrukking komt in de WOZ-waarde) die beoordeeld moet worden bij het vaststellen van een redelijke huurprijs. Strikt de hand houden aan het beleidsboek van de huurcommissie, waaraan de kantonrechter in die gevallen overigens aandacht heeft geschonken, zou dus betekenen dat de kwaliteit niet op een realistische manier wordt beoordeeld. Dat kan volgens de kantonrechter niet de bedoeling van de wetgever zijn geweest.
3.20.
De kantonrechter heeft in die gevallen ook gekeken naar de mogelijke verkorting van rechten van de huurder omdat gesteld werd dat hem de mogelijkheid van bezwaar tegen een WOZ-beschikking was ontnomen doordat niet tijdig een WOZ-beschikking was aangevraagd. De kantonrechter heeft daarbij vastgesteld dat de huurder in die gevallen niet in zijn belangen was geschaad omdat de juistheid van de later vastgestelde WOZ-waarde niet was betwist en daartegen geen bezwaar was aangetekend. Ten overvloede heeft de kantonrechter daarbij overwogen dat het niet voor de hand ligt dat een verhuurder gestraft zou moeten worden in het huurrecht voor het feit dat hij niet tijdig een WOZ-beschikking heeft aangevraagd. De Wet waardering onroerende zaken is namelijk in het leven geroepen om de waardebepaling van onroerende zaken en de afbakening voor diverse vanwege de overheid geheven belastingen in een centrale wet te regelen. De inhoud ervan is dus niet zonder meer bepalend voor de uitleg van een redelijke huurprijsvaststelling.
3.21.
In eerdere uitspraken van de kantonrechter heeft de kantonrechter ook de vrijheid genomen een fictieve WOZ-waarde vast te stellen om tot een redelijke waardebepaling van het gehuurde te komen in heel specifieke omstandigheden van dat geval. Het is de vrijheid die de kantonrechter heeft genomen en de motivering die zij daarvoor heeft gegeven die mede ter discussie staat. Het past dus juist deze kantonrechter de prejudiciële vragen te stellen ter bevordering van de rechtszekerheid.
De aan de Hoge Raad te stellen vragen
3.22.
De kantonrechter is van oordeel dat het geheel overziende de hierna in het dictum geformuleerde vragen de lading dekken en zal dus die vragen aan de Hoge Raad voorleggen.
Voortzetting van de zaak na het antwoord op de te stellen prejudiciële vragen aan de Hoge Raad
3.23.
De kantonrechter voorziet dat na het verkregen antwoord op de te stellen prejudiciële vragen nog een toelichting van partijen over de achtergrond van dit geschil vereist is (zie punt 3.1.). De kantonrechter zal partijen dan ook de gelegenheid bieden nog een akte te nemen na ontvangst van het antwoord en/of een mondelinge behandeling bepalen waarin een en ander aan de orde kan komen.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
bepaalt dat aan de Hoge Raad de volgende vragen worden gesteld ex artikel 392 Rv:
A. Biedt de systematiek van artikel 10 van de Uitvoeringswet woonruimte, artikel 5 Bhw en onderdeel 9 van bijlage I sub A Bhw ruimte om meer punten aan onderdeel 9 van bijlage I sub A bij het Bhw toe te kennen, dan gebaseerd op de in dit onderdeel genoemde minimumwaarde, als de laatst bekende WOZ-waarde op de peildatum (de ingangsdatum van de huurovereenkomst) niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde bedoeld in artikel 17 en 18 WOZ?
B. Zo ja, is het gebruik maken van die ruimte gebonden aan regels en kunnen die regels worden benoemd aan de hand van de situaties die zijn omschreven in de vragen die Xior heeft geformuleerd (zie hiervoor punt 2.6., vraag C van Xior)?
C. Indien vraag A negatief moet worden beantwoord bieden de artikelen 6:2 lid 2 BW en/of 6:248 lid 2 BW ruimte om tot een andere waardering voor de WOZ-waarde te komen dan als uitgangspunt geldt voor onderdeel 9 bijlage I sub A Bhw en zo ja kan aan de hand van de situaties die zijn omschreven in vraag C van Xior worden benoemd waarin die ruimte zijn begrenzing vindt?
D. Is bij de beantwoording van voornoemde vragen relevant of:
d. aan het gehuurde later, tijdens de procedure bij de Huurcommissie of de kantonrechter, een WOZ-waarde is toegekend die aanknopingspunten biedt om de WOZ-waarde vast te stellen op de peildatum (bijvoorbeeld een WOZ-beschikking met een waarde per 1 januari van het jaar waarin de huurovereenkomst is ingegaan, zie de aanverwante zaken waarin ook heden uitspraak wordt gedaan door de kantonrechter);
e. verhuurder en/of huurder al dan niet (tijdig) pogingen hebben ondernomen om te komen tot een realistische WOZ-waarde beschikking op de peildatum?
Zo ja, wat is de betekenis die daaraan moet worden toegekend?
E. Is bij de beantwoording van voornoemde vragen relevant of sprake is van een situatie waarbij het niet mogelijk is een WOZ-waarde vast te laten stellen omdat voor de woning geen bouwvergunning en/splitsingsvergunning is afgegeven en dus sprake is van een illegale situatie? Zo ja wat is de betekenis die daaraan moet worden toegekend?
4.2.
bepaalt dat de griffier onverwijld een afschrift van dit vonnis stuurt aan de civiele griffie van de Hoge Raad, postbus 20303, 2500 EH Den Haag;
4.3.
bepaalt dat de griffier afschriften van de nadere op deze procedure betrekking hebbende stukken aan de griffier van de Hoge Raad stuurt als de Hoge Raad daarom vraagt;
4.4.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 28 juli 2021.