ECLI:NL:PHR:2026:285

Conclusie

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer25/02053

Zitting20 maart 2026

CONCLUSIE

S.E. Bartels

In de zaak

1. [eiser 1]

2. [eiseres 2]

tegen

1. [verweerder 1]

2. [verweerster 2]

Partijen worden hierna mede aangeduid als [eisers] respectievelijk [verweerders]

1.Inleiding

Deze zaak betreft een erfgrenskwestie. Partijen zijn eigenaars van twee aangrenzende grondstukken. De gezamenlijke rechtsvoorgangers van partijen (hierna ook: de verkopers) hadden één grondstuk, verdeeld over de twee betrokken kadastrale percelen, die ik ten behoeve van het leesgemak zal aanduiden als ‘nummer 2’ respectievelijk ‘nummer 1’.
De verkopers hebben omstreeks 2005 enigszins in de buurt van de kadastrale grens tussen de percelen, maar niet daarop, een hekwerk geplaatst. Het hekwerk staat op perceel nummer 1, dat nu in ieder geval grotendeels van [verweerders] is. Het hekwerk “snijdt” ongeveer 25 m2 van dat kadastrale perceel “af” (hierna ook: de litigieuze strook). De litigieuze strook is feitelijk gelegen in de tuin van [eisers] , eigenaars van perceel nummer 2.
[verweerders] verlangen kort gezegd dat de litigieuze strook tot hun tuin gaat behoren en hebben daartoe verschillende vorderingen tegen [eisers] ingesteld. Het hof heeft, net als de rechtbank, [verweerders] in het gelijk gesteld na – onder andere – de uitleg van de koopovereenkomst en levering tussen de verkopers en [verweerders] Bij zijn uitlegoordelen kent het hof veel gewicht toe aan de kadastrale aanduiding in de koopakte en in de leveringsakte.
[eisers] komt mijns inziens in cassatie met succes op tegen beslissingen van het hof.

2.Feiten

2.1

In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan, die – met enige verkorting en enige redactionele aanpassingen – zijn ontleend aan r.o. 3.1 van het bestreden arrest van 4 maart 2025 van het hof ’s-Hertogenbosch (hierna: het arrest).^[1]

2.2

Partijen zijn achterburen van elkaar en wonen op aangrenzende grondstukken. Beide grondstukken waren eerder, tot 2013, in handen van [de verkopers] (ook genoemd: de verkopers). In 2014 was [betrokkene 1] het enige overgebleven lid van die familie.^[2]

2.3

Volgens een koopakte van 15 februari 2013 tussen de verkopers en verweerder in cassatie onder 1 (hierna: de koopakte) is aan laatstgenoemde een onroerend zaak verkocht die daarbij – voor zover relevant – als volgt is omschreven:

“een perceel grond, plaatselijk bekend te (…), aan (…), [huisnummer] , postcode (…), kadastraal bekend gemeente (…), sectie (…), [nummer 1] [
hierna: nummer 1, A-G] groot 0 hectare 11 are 85 centiare (...)”

2.4

De levering van deze onroerende zaak heeft plaatsgevonden bij notariële akte van 2 april 2013 (hierna: de leveringsakte). Daarin is zij – voor zover relevant – als volgt omschreven:

“een perceel grond en al hetgeen volgens verkeersopvatting daartoe behoort, gelegen te [
postcode, plaats en adres, A-G], kadastraal bekend gemeente (…), sectie (…), nummer [1] ter grootte van elf are en vijfentachtig centiare (11 a 85 ca)”

2.5

Enige tijd daarna hebben de verkopers aan een derde de onroerende zaak corresponderend met perceel nummer 2 verkocht die uiteindelijk door [eisers] is aangekocht bij koopovereenkomst van 16 maart 2018.

2.6

In de periode dat verkopers de beide hiervoor genoemde onroerende zaken in eigendom hadden, hebben zij een ijzeren hek geplaatst in de buurt van de kadastrale grens tussen de beide percelen (hierna ook: het hek). Het gaat om een hek van 1,8 m hoog, bestaande uit palen en rasterwerk. Het hek ziet er ter plaatse uit als een erfafscheiding. Het hek staat niet op de kadastrale grens tussen de percelen. De ruimte tussen het hek en de kadastrale grens, dus de litigieuze strook, is in totaal ongeveer 25 m2 ten nadele van [verweerders] en ten voordele van [eisers]

2.7

In de periode van februari tot begin april 2021 heeft tussen partijen appverkeer plaatsgevonden. Daarin melden [verweerders] aan [eisers] dat bij het inmeten van hun perceel ten behoeve van de aanleg van de tuin was geconstateerd dat het hek dat als erfafscheiding diende tussen de grondstukken, verkeerd stond. Daarbij hebben [verweerders] ook aangegeven dat zij het hek willen verplaatsen naar de volgens hen juiste plaats. [eisers] hebben te kennen gegeven dat zij geen verplaatsing van het hek wensen omdat het in hun visie goed staat en omdat het hek er zo stond toen partijen hun respectieve onroerende goederen kochten.

3.Procesverloop

In eerste aanleg

3.1

Bij dagvaarding van 25 oktober 2022 hebben [verweerders] een procedure tegen [eisers] aanhangig gemaakt bij de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank). Zij hebben – samengevat – gevorderd, voor zover van belang:

(i) een verklaring voor recht dat zij eigenaars zijn van de grond tot aan de kadastrale grens;

(ii) een verklaring voor recht dat zij het hek mogen verplaatsen tot op deze grens;

(iii) een veroordeling van [eisers] om werken en beplantingen uit deze ruimte te verwijderen; en

(iv) een veroordeling van [eisers] tot vergoeding voor de kosten van de grensreconstructie, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2

Op 14 december 2022 hebben [eisers] een conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie (hierna: de conclusie van antwoord) genomen. [eisers] hebben in reconventie in essentie, voor zover van belang, gevorderd dat [verweerders] worden veroordeeld tot vergoeding voor de kosten van de grensreconstructie conform de ligging van het hekwerk.

3.3

Op 25 januari 2023 heeft [verweerders] een conclusie van antwoord in reconventie genomen.

3.4

Op 19 januari 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarvan is een proces-verbaal opgemaakt. De advocaten van partijen hebben spreekaantekeningen overgelegd.

3.5

Bij vonnis van 14 februari 2024 (hierna: het vonnis) heeft de rechtbank de vorderingen in conventie bedoeld onder (i), (ii) en (iii) toegewezen. De vordering onder (iv) is deels toegewezen. De vordering in reconventie is afgewezen.

In hoger beroep

3.6

Bij dagvaarding van 27 maart 2024 hebben [eisers] hoger beroep ingesteld tegen het vonnis.

3.7

Op 18 juni 2024 hebben [eisers] een memorie van grieven genomen. Zij hebben hun eis in reconventie gewijzigd in die zin dat zij een veroordeling van [verweerders] tot medewerking aan een kadastrale grenscorrectie vorderen, zodanig dat de kadastrale grens samenvalt met de eigendomsgrens. Zij hebben ook hun eis vermeerderd in die zin dat zij ongedaanmaking verlangen van wat partijen op grond van het vonnis hebben betaald en verricht.

3.8

Op 10 september 2024 hebben [verweerders] een memorie van antwoord genomen.

3.9

Op 24 januari 2025 heeft mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarvan is een proces-verbaal opgemaakt. De advocaten van partijen hebben spreekaantekeningen overgelegd.

3.1

Bij arrest van 4 maart 2025 (hierna: het arrest) heeft het hof de vorderingen van [eisers] afgewezen en het vonnis bekrachtigd.

In cassatie

3.11

Bij procesinleiding van 4 juni 2025 hebben [eisers] – tijdig – cassatieberoep ingesteld tegen het arrest. [verweerders] hebben verweer gevoerd. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk toegelicht, [eisers] heeft gerepliceerd.

4.Bespreking van het cassatiemiddel

4.1

Voordat ik het cassatiemiddel bespreek, maak ik eerst enkele opmerkingen over de thematiek die in deze zaak centraal staat (nrs. 4.2 t/m 4.39), en geef ik daarna nog aandacht aan de relevante overwegingen van het hof (nrs. 4.40 t/m 4.58). Mede gelet op de omvang van het arrest en van het middel is de tekst die hierna volgt van een relatief grote omvang. In nrs. 4.59 t/m 4.149 bespreek ik de klachten.

Eigendomsgrenzen, kadastrale grenzen en uitlegperikelen

A. Eigendomsgrenzen en kadastrale grenzen

4.2

Het draait hier kort gezegd om de verhouding tussen enerzijds eigendomsgrenzen en anderzijds de perceelsgrenzen op de kadastrale kaart als onderdeel van de basisregistratie kadaster.^[3]Samenvallen doen die grenzen niet zonder meer.^[4]

4.3

Hoewel zij niet automatisch samenvallen, zal de verhouding tussen eigendomsgrenzen en kadastrale grenzen in veel gevallen niet worden geproblematiseerd. Dat geldt ook waar er kleine, mogelijk onbekende discrepanties zijn.^[5]Hier zal vaak het principe gelden: ‘wat niet weet, wat niet deert’.^[6]Bijgevolg kan vaak worden gesproken en geschreven
alsofde eigendomsgrenzen en kadastrale grenzen samenvallen. Daartegen bestaat op zichzelf geen bezwaar.

4.4

In een klein deel van de gevallen rijst wél de vraag of tussen de eigendomsgrenzen en de kadastrale grenzen een noemenswaardige discrepantie bestaat. In die ‘problematische gevallen’ kan het soms moeilijk zijn om de eigendomsgrenzen vast te stellen. Een eenduidige wettelijke regeling van de eigendomsgrenzen als zodanig ontbreekt.^[7]Systematisch is dat op zichzelf logisch, omdat de eigendomsverkrijging door overdracht of verjaring in veel gevallen bepalend is voor de eigendomsgrenzen. Dat klinkt in theorie gemakkelijker dan het in de praktijk is, vooral vanwege uitlegperikelen, zoals hierna duidelijk wordt.

4.5

Hier zit nu de moeilijkheid. Men zou bij het oplossen van grensgeschillen geneigd kunnen zijn in beginsel, als vertrekpunt, tóch terug te vallen op de kadastrale grenzen. In ieder geval zou men wellicht geneigd zijn, als basishouding, aan de rol van kadastrale aanduidingen bij de uitleg van de relevante rechtshandelingen (de koopovereenkomst, de levering) veel gewicht toe te kennen, onder het motto: ‘die kadastrale aanduiding staat er toch niet voor niks?’ Die aanpak is begrijpelijk, maar in zijn algemeenheid niet juist.

4.6

Ik ga op dit thema iets uitgebreider in. Niet omdat er vanuit doctrinair oogpunt veel nieuws over te vertellen is, wel omdat er misverstanden lijken te zijn die in de praktijk tot uitkomsten (kunnen) leiden die niet zonder meer ‘de bedoeling’ zijn, vooral ook waar het gaat om de uitleg van koopovereenkomsten betreffende grondstukken. Naar ik meen is de voorliggende zaak daarvan in potentie een voorbeeld. Ik neem de ruimte om binnen dit thema wat sterkere accenten aan te brengen, die erop neerkomen dat de rechter in doorsneetransacties tussen particulieren vooral oog moet hebben voor de optische situatie ter plaatse en zich in beginsel in mindere mate zou moeten laten leiden door kadastrale aanduidingen.

B. De kadastrale kaart, eigendomsverkrijging en de optische situatie ter plaatse

4.7

Enige ogenschijnlijke spanning schuilt erin dat enerzijds de basisregistratie kadaster wel ‘iets’ te maken heeft met verkrijging van grondeigendom, en toch anderzijds de kadastrale kaart niet zonder meer een rol vervult bij de bepaling, in het horizontale vlak, van de eigendomsgrenzen. De basisregistratie kadaster is in het alledaagse rechtsverkeer mede dienend aan het specialiteitsvereiste bij registergoederen, waarover verderop meer. Bovendien worden de openbare registers – die wél cruciaal zijn voor de eigendomsverkrijging door overdracht – ontsloten via de basisregistratie kadaster (art. 48 lid 1 Kadasterwet Pro).^[8]

4.8

Toch komt bij de beslechting van een geschil over de eigendomsgrenzen géén zelfstandige betekenis toe aan de kadastrale kaart. Het Burgerlijk Wetboek bevat géén bewijsvermoeden dat de eigendomsgrenzen samenvallen met de kadastrale grenzen.^[9]Ook zijn er géén derdenbeschermingsbepalingen die aanknopen bij wat iemand al dan niet aan de kadastrale kaart heeft mogen ontlenen.^[10]Een grotere rol van de kadastrale kaart zou op zichzelf wel denkbaar zijn,^[11]en dat is in Nederland ook wel bepleit,^[12]maar daarvoor is hier niet gekozen.

4.9

Voor het vaststellen van de eigendomsgrenzen is daarentegen, als gezegd, de
eigendomsverkrijgingbeslissend. Daarbij kán de kadastrale kaart (indirect) een aanknopingspunt zijn. Eigendomsverkrijging vindt meestal plaats door overdracht (waar het in deze zaak om draait en waartoe ik mij hier beperk) of door verjaring (waar het in deze zaak niet om draait). Men kan de vraag naar eigendomsverkrijging op elk afzonderlijk stukje grond betrekken; niet slechts op kadastrale percelen.^[13]De kadastrale kaart kan worden aangepast aan de (nieuwe) eigendomsgrenzen.^[14]Er is dus geen vooraf gegeven administratieve of ‘natuurlijke’ afbakening van grondstukken als rechtsobjecten; zij worden in wezen afgebakend door de goederenrechtelijke mutaties (overdracht, verjaring, enzovoort) die erop betrekking hebben. Bestanddeelvorming als bedoeld in art. 3:4 BW Pro vervult – hoewel de wettekst daaraan niet in de weg staat – dan ook geen zelfstandige rol in het ‘platte vlak’.^[15]

4.1

Dat niet de kadastrale kaart maar de eigendomsverkrijging beslissend is bij grensgeschillen, is natuurlijk allerminst een nieuw inzicht.^[16]Dat betekent niet dat het altijd voldoende wordt onderkend, want de in nr. 4.5 genoemde neigingen blijven sterk, onder andere bij uitlegkwesties. De kadastrale grenzen hebben ogenschijnlijk het grote voordeel van relatieve precisie en duidelijkheid. En dat biedt in ieder geval op papier rechtszekerheid. Partijstellingen die bijvoorbeeld verwijzen naar de kadastrale aanduiding in een akte en naar de kadastrale kaart, zijn ogenschijnlijk beter gesubstantieerd dan bijvoorbeeld partijstellingen die aanknopen bij (vermoedelijke) ‘indrukken’ die (naar mag worden aangenomen, zullen) zijn gewekt bij een bezichtiging of op foto’s. Dat laatste is nogal vaag, de kadastrale kaart niet. Verbazingwekkend is de aantrekkingskracht van de kadastrale kaart dus niet, wel ongelukkig. Degene die zich beroept op een kadastrale aanduiding zal
de factoal snel op voorsprong komen te staan terwijl dat in het algemeen, zo meen ik, niet gerechtvaardigd is.

4.11

De (processuele) aantrekkingskracht van de kadastrale kaart zou moeten worden getemperd voor zover er te veel spanning ontstaat met de (vermoedelijke) belevingswereld van de betrokkenen en er aan hun zijde dus onnodige verrassingen zullen zijn. Of, zoals het in de wetsgeschiedenis staat: “
Geen enkel maatschappelijk belang wordt gediend bij het handhaven van grenzen op een kaart, welke niet in het rechtsbewustzijn van partijen en hun rechtverkrijgenden of andere belanghebbenden leven.”^[17]Bovendien: het gevaar is dat betrokkenen op basis van de kadastrale kaart, waarop zij in werkelijkheid niet zijn afgegaan, met enig opportunisme onbedoelde voordelen gaan najagen of alles doen om hun buren daarmee het leven zuur te maken.

4.12

In doorsneetransacties tussen particulieren zullen de verwachtingen van partijen vermoedelijk in sterke mate zijn gebaseerd op de
optischesituatie ter plaatse. Misschien dat onder eigenaars ook wel de misvatting heerst dat de kadastrale grenzen samenvallen met de eigendomsgrenzen,^[18]maar dat betekent nog niet – en dat is cruciaal – dat grondtransacties altijd zijn gebaseerd op een werkelijke overeenstemming tussen kadastrale grenzen en de optische situatie ter plaatse. Aannames over het samenvallen van de kadastrale grenzen en de optische situatie kunnen heel wel probleemloos voortleven, totdat een belanghebbende er belang bij heeft om de situatie beter te onderzoeken. In het algemeen wordt echter niet verondersteld dat betrokkenen onderzoek doen naar mogelijke discrepanties tussen de kadastrale kaart en de optische situatie ter plaatse.^[19]Bijgevolg worden ook discrepanties tussen de kadastrale kaart en de eigendomsgrenzen (letterlijk) op de koop toe genomen.^[20]

4.13

In het navolgende bespreek ik wat dit betekent voor de beantwoording van verschillende vragen die aan de orde zijn bij de beoordeling van een overdracht van grondeigendom.

C. Verkrijging van grondeigendom door overdracht: twee hoepels en twee uitlegnormen

4.14

Voor overdracht van grondeigendom zijn gelet op art. 3:84 leden Pro 1 en 2 in verbinding met art. 3:89 lid 1 BW Pro naast beschikkingsbevoegdheid vereist: (i) een geldige titel, meestal een overeenkomst, voor overdracht en (ii) een tussen partijen opgemaakte notariële leveringsakte waarin het grondstuk met voldoende bepaaldheid is omschreven,^[21]gevolgd door de inschrijving daarvan in de daartoe bestemde openbare registers. In het causale overdrachtsstelsel speelt de titel voor overdracht een cruciale rol. Nooit kan er gelet op art. 3:84 lid 1 BW Pro meer grond in eigendom zijn overgedragen zijn dan
waarvoor een titel bestond.^[22]Met de koopovereenkomst is volgens de systematiek van art. 3:84 leden Pro 1 en 2 in verbinding met art. 3:89 lid 1 BW Pro echter nog niet bepaald welke grond in eigendom is overgedragen. Want het is dus ook een leveringsstelsel, niet een consensueel stelsel. Nooit kan er, gelet op art. 3:84 lid 1 BW Pro, meer grond zijn overgedragen dan er is
geleverd.^[23]Er zijn dus in wezen twee hoepels met een in potentie ongelijke omvang waar doorheen moet worden gesprongen: die van de titel en die van de levering. De kleinste hoepel is bepalend.^[24]

4.15

De overdrachtstitel is vaak de verbintenis tot overdracht voortvloeiend uit een koopovereenkomst, en ik beperk mij tot dat geval. Die koopovereenkomst komt vormvrij tot stand, afgezien van art. 7:2 lid 1 BW Pro, dat verlangt dat de essentialia van de koop schriftelijk worden vastgelegd indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.^[25]De koopovereenkomst kan (mede) mondeling of schriftelijk tot stand komen, en de vaststelling van haar inhoud (uitleg) geschiedt aan de hand van de ‘gewone’ Haviltex-maatstaf.^[26]Hierbij geldt dat in potentie alle omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn, al dan niet op schrift gesteld. Ik kom verderop onder D nog terug bij dit thema. Eerst ga ik in op de leveringsakte: wat niet kenbaar/herleidbaar is geleverd volgens de leveringsakte, is niet overgedragen, zodat het veelal verstandig is om eerst de leveringsakte te onderzoeken.

D. De levering en de uitleg daarvan

4.16

Ook de leveringshandeling in de leveringsakte heeft, als vertrekpunt, geen sluitend voorgeschreven inhoud. De wet bevat daarover weinig (zie echter hierna over de kadastrale aanduiding). In beginsel wordt het aan partijen gelaten om te bepalen
hoezij het over te dragen stuk grond afbakenen,^[27]mits dat natuurlijk in het format van een (bijlage bij een) akte past en met de hierna te bespreken randvoorwaarde. Zo kan aan de akte een schets worden gehecht waarop het desbetreffende grondstuk is ingetekend (met als achtergrond eventueel een lucht- of satellietfoto, of de kadastrale kaart), maar partijen kunnen ook een verbale omschrijving geven van het grondstuk en daarbij bijvoorbeeld verwijzen naar markeringen zoals grenspaaltjes en/of landschapskenmerken zoals beplantingen, sloten, wegen enzovoort. Een combinatie van een grafische en verbale afbakening is natuurlijk ook mogelijk. Kortom, er is een zekere mate van openheid in de afbakeningsmethodiek.

4.17

De vaststelling van de inhoud van de levering geschiedt vervolgens aan de hand van objectieve maatstaven.^[28]Anders dan bij de koopovereenkomst draait het hier om de inhoud van de leveringsakte en de objectieve gegevens waarnaar in die akte wordt verwezen, op grond van de gedachte dat derden moeten kunnen afgaan op wat in een in de openbare registers ingeschreven akte is vermeld ter zake van de overdracht van een registergoed.^[29]Het draait dus om méér dan de tekst van de leveringsakte; wel moet deze een ‘luikje’ bevatten naar objectieve gegevens die buiten de tekst gelegen zijn.^[30]Daarbij geldt overigens (zelfs) dat een eventuele feitelijke omschrijving in de leveringsakte prevaleert boven een kadastrale aanduiding (zie nader hierna nrs. 4.20 en 4.21). Niet de administratieve werkelijkheid, maar de voor derden via de openbare registers kenbare partijbedoelingen zijn beslissend (zie ook het citaat van Snijders in nr. 4.20 hierna).

4.18

Een randvoorwaarde bij de bedoelde ‘openheid in de afbakeningsmethodiek’ is dat niet alleen voor partijen maar óók voor derden met voldoende zekerheid te herleiden is welk stuk grond in de akte is aangeduid.^[31]Méér dan het aldus te bepalen grondstuk kan nooit zijn overgedragen (wel minder). In de eerste plaats gaat het dan om het algemene bepaaldheidsvereiste uit art. 3:84 lid 2 BW Pro en in de tweede plaats, belangrijker, gaat het om het specifiek voor registergoederen geldende specialiteitsvereiste.^[32]Stukken (zoals notariële akten) betreffende onroerende zaken die worden ingeschreven in de openbare registers moeten een “kadastrale aanduiding” bevatten (art. 3:19 lid 1 BW Pro in verbinding met art. 20 lid 1 Kadasterwet Pro) en overigens ook de plaats en het adres (art. 13 Uitvoeringsregeling Pro Kadasterwet 1994). De kadastrale aanduiding betreft een perceel (art. 2 lid 1 Kadasterbesluit Pro).

4.19

Hierin ligt echter
nietbesloten dat het rechtsobject van de inschrijving samenvalt met een perceel. Een eigenaar van een grondstuk dat samenvalt met een perceel kan ook een gedeelte van dat grondstuk overdragen (zie ook al nr. 4.9 hiervoor).^[33]De hiervoor genoemde wetsbepalingen brengen dan ook slechts mee dat de kadastrale aanduiding van het betreffende perceel (of betreffende percelen) in de leveringsakte wordt vermeld, zonder dat daarmee is gegeven hoe het overgedragen grondstuk is afgebakend. Omdat er altijd een kadastrale aanduiding te vinden moet (en zal) zijn in een leveringsakte, is er des te minder aanleiding om te menen dat partijen zonder meer dááraan onderscheidende betekenis hebben gehecht.^[34]

4.2

Het is, als gezegd, mogelijk dat partijen in de leveringsakte een feitelijke omschrijving opnemen van het geleverde. Daaronder versta ik een woordelijk uitgedrukte afbakening van het betreffende goed aan de hand van plaatselijk aanwezige fysieke aanknopingspunten, zoals bomen, waters, opstallen, hekwerken enzovoort. Volgens Ploeger is vaste rechtspraak “
dat bij discrepantie tussen de kadastrale aanduiding en de feitelijke omschrijving van de onroerende zaak in de ingeschreven akte, de feitelijke omschrijving prevaleert”.^[35]Dit is inderdaad (nog steeds) het geval.^[36]Ook de wetsgeschiedenis gaat hiervan uit:

“Onder het nieuwe recht zal, zoals ook de commissie aannam, onverkort de regel van kracht blijven, dat voor de vragen op welke onroerende zaak de in te schrijven akte betrekking heeft en wat de begrenzing van het in de overdracht betrokken stuk grond is, beslissend is de in de akte tot uiting gebrachte bedoeling van partijen. Ook wordt geen verandering gebracht in het thans aanvaarde uitgangspunt dat, zo in de akte zowel een kadastrale aanduiding als een feitelijke omschrijving wordt opgenomen, in het algemeen de feitelijke omschrijving als weergave van de bedoeling van partijen, zal prevaleren.”^[37]

Daarover is nagedacht, zo blijkt uit de woorden van regeringscommissaris Snijders:

“Wil men een soepel en vlot verlopend rechtsverkeer mogelijk maken dat aan deze onbeperkte vrijheid tot verruiming van telkens weer anders afgegrensde onroerende zaken recht doet wedervaren, dan moet men, voor wat betreft de identificatie van de zaak, de feitelijke omschrijving van die zaak in de akte van overdracht beslissend maken. Een kadastrale indeling kan daarbij alleen een hulpmiddel zijn, maar de vrijheid van partijen om de grens te bepalen zoals hun goed dunkt niet beperken. De enige eis die men hier moet stellen is dat ook voor derden duidelijk is wat volgens de akte waarvan inschrijving heeft plaatsgevonden, precies overgedragen is, eventueel aan de hand van wat blijkt uit de plaatselijke situatie, waarbij de omschrijving aanknoopt.”^[38]

4.21

Een aanvullende verklaring voor deze benadering is dat zo’n feitelijke omschrijving is opgesteld met het doel om de te leveren grond af te bakenen, terwijl de kadastrale aanduiding eenvoudigweg (tegenwoordig: met enkele muisklikken) is ontleend aan de basisregistratie kadaster. De opname van een kadastrale aanduiding in de leveringsakte kan heel wel geschieden zonder raadpleging, laat staan nauwgezette raadpleging, van de kadastrale grenzen in verhouding tot de eventuele feitelijke omschrijving van partijen.^[39]

4.22

De (optische) situatie ter plaatse speelt overigens – vanzelfsprekend – géén rol bij de uitleg van de levering indien de leveringsakte daarvoor in het geheel geen aanknopingspunt biedt. Dit vloeit dwingend voort uit de hiervoor in nr. 4.17 genoemde objectieve uitlegmaatstaf die geldt met betrekking tot in de openbare registers ingeschreven notariële akten ten aanzien van registergoederen.^[40]

E. De koopovereenkomst en de uitleg daarvan

4.23

Hiervoor ging ik in op de (uitleg van de) leveringsakte. Het is belangrijk nogmaals te onderstrepen dat als gevolg van het in Nederland geldende causale stelsel van overdracht ook de titel – hier (kortweg): de koopovereenkomst – een beperking kan opleveren. Dit geldt dus óók waar de koopovereenkomst medebepalend is voor een goederenrechtelijk rechtsgevolg dat aan een derde wordt tegengeworpen. Het ‘lastige’ is nu dat, zoals hiervoor werd opgemerkt, de inhoud van de koopovereenkomst moet worden vastgesteld aan de hand van de ‘gewone’ Haviltex-maatstaf. Hier mag een uitroepteken worden gelezen. De ‘objectieve maatstaf’, die hiervoor in nr. 4.17 werd genoemd, geldt hier dus
niet, zodat de koopakte en andere geschriften
nietzonder meer belangrijker zijn dan andere feiten en omstandigheden.

4.24

Inherent aan dit stelsel is dat derden zich in voorkomende gevallen – zoals in dit geval – met de uitleg van de koopovereenkomst ‘bemoeien’ – omdat dat voor hun eigen rechtspositie van groot belang is – en in dat verband óók feiten en omstandigheden gelegen buiten de tekst van de koopakte naar voren kunnen brengen. Het is weliswaar wat atypisch dat de discussie over de uitleg van de koopovereenkomst niet wordt gevoerd tussen de contractspartijen, maar het past toch in het partijdebat waarin iemand in een erfgrensgeschil zijn eigendom moet bewijzen. De inhoud van de koopovereenkomst gaat in zoverre derden aan. Het zou in dit geval merkwaardig zijn om ten opzichte van de derde een andere uitlegmaatstaf te hanteren dan die welke geldt tussen de contractspartijen. Het gaat in het causale stelsel immers om de werkelijke rechtsbetrekking tussen de contractspartijen (indicatief daarvoor is bijvoorbeeld ook art. 3:84 lid 3 BW Pro). Een derde mag zich – bij wijze van betwisting – erop beroepen dat deze rechtsbetrekking anders is dan een der contractspartijen hem, mogelijk onder verwijzing naar een koopakte, voorhoudt. Dat de derde moeite kan hebben om in dit verband zijn punt te maken is een processuele verwikkeling die niet principieel beïnvloedt hoe het materieelrechtelijk in elkaar steekt. Het voorgaande illustreert overigens dat een objectieve uitleg niet in alle gevallen gunstig is voor derden.

4.25

In het verlengde hiervan ligt het volgende. Op voorhand kan niet worden gezegd dat de belangen van derden zonder meer nadelig worden geraakt door de toepasselijkheid van de Haviltex-maatstaf ten aanzien van de koopovereenkomst (de titel).^[41]Om te beginnen kan het zo zijn dat ook derden zich primair laten leiden door andere aspecten dan wat blijkt uit de openbare registers en/of de kadastrale kaart, waaronder dus de optische situatie ter plaatse. Maar ook los daarvan staan de belangen van derden niet zonder meer onder druk. Daarbij merk ik op dat derden op grond van enkel de koopovereenkomst tussen A en B niet kunnen worden geconfronteerd met een ‘grotere’ aanspraak van verkrijger B dan volgt uit de objectieve uitleg van de leveringsakte tussen A en B. Die leveringsakte geeft het maximum aan (zie 4.14 en 4.15 hiervoor). Een derde die opvolgend verkrijger is, laten we zeggen C, kan weliswaar worden benadeeld indien B wegens een ‘titeltekort’ tussen A en B van een kleiner grondstuk eigenaar blijkt te zijn geweest dan waarvan de overdracht tussen B en C was beoogd, zodat B in zoverre beschikkingsonbevoegd was, maar in dit verband komt C als derde nu juist enige bescherming toe, waarover het volgende.

4.26

Te wijzen is eerst op art. 3:26 BW Pro.^[42]Deze tamelijk ingewikkelde bepaling komt in zo’n hypothetisch geval als hier wordt bedoeld – waarbij C een grondstuk van B meent te verkrijgen terwijl A dat grondstuk wel aan B heeft geleverd maar niet volledig heeft verkocht – erop neer dat een
onjuist feitin de openbare registers staat ingeschreven, te weten de levering van een grondstuk terwijl daarvoor geen dekkende titel bestaat, terwijl C – zo veronderstel ik dan – deze de onjuistheid niet kende en deze ook niet door raadpleging van de openbare registers had kunnen kennen. A kan het ‘titeltekort’ in zo’n geval niet tegenwerpen aan C. Derdenbescherming verzacht zo voor derden de potentieel nadelige gevolgen van het causale stelsel.^[43]

4.27

Art. 3:88 lid 1 BW Pro is op dit soort gevallen eveneens van toepassing.^[44]Dat artikel is immers (mede) van toepassing indien:

(i) de vervreemder van een registergoed (hier B) beschikkingsonbevoegd is, wat in dit hypothetische voorbeeld het geval is voor het gedeelte dat wel is geleverd maar niet is verkocht;

(ii) de verkrijger (hier C) te goeder trouw is, wat ik hier veronderstel; en

(iii) de beschikkingsonbevoegdheid voortvloeit uit de ‘ongeldigheid’ van een vroegere overdracht (dus tussen A en B), wat zich hier – pleitbaar – partieel voordoet,^[45]die niet het gevolg was van onbevoegdheid van de toenmalige vervreemder (dus A), wat zich voordoet, want A was inderdaad ten volle beschikkingsbevoegd.

Het praktische gevolg van de toepassing van art. 3:88 lid 1 BW Pro is dat het titeltekort tussen A en B niet aan C tegenwerpelijk is, want de overdracht tussen B en C is ondanks de gedeeltelijke beschikkingsonbevoegdheid toch ten volle geldig. Maar goed, in deze zaak speelt dit dus slechts zijdelings, als weerlegging van mogelijke bezwaren tegen toepassing van de Haviltex-maatstaf ten aanzien van de titel. Art. 3:26 en Pro 3:88 BW kunnen in het navolgende buiten beschouwing blijven.

4.28

Kortom: er is in de bescherming van derden dus niet zonder meer een reden gelegen om bij de uitleg van de koopovereenkomst niet uit te gaan van de ‘gewone’ Haviltex-maatstaf althans om in dat verband extra gewicht toe te kennen aan wat geschreven staat,^[46]waarover nu meer.

4.29

Wat tegen de achtergrond van de Haviltex-maatstaf speelt, is het relatieve gewicht van verschillende aspecten. Enerzijds is van belang wat er tussen partijen is voorgevallen en besproken, anderzijds de tekst van de koopakte. Waar het de tekst betreft, zijn er verschillende aanknopingspunten, waarvan de kadastrale aanduiding van het verkochte er één is.^[47]Dat
alleomstandigheden van het geval relevant kunnen zijn, is vervolgens een juiste maar ook wat gemakzuchtige constatering. Er is immers wel wat reliëf in het omstandighedenlandschap: sommige doen er in doorsneegevallen meer toe dan andere. In abstracto ligt het voor de hand om aan een aspect meer gewicht toe te kennen naarmate partijen er (vermoedelijk) bewuster bij hebben stilgestaan.^[48]Dan is de kans groter dat het uitlegresultaat hun gezamenlijke bedoeling weerspiegelt en dat zij niet daardoor worden verrast. Wat hiervoor werd gezegd over het primaat van een eventuele feitelijke omschrijving in verhouding tot een kadastrale aanduiding in de leveringsakte (zie nr. 4.20 en 4.21), geldt tegen de achtergrond van de ‘gewone’ Haviltex-maatstaf nog sterker voor een feitelijke omschrijving in verhouding tot een kadastrale aanduiding in de koopakte. Zo’n feitelijke omschrijving zal vaak maatwerk zijn, de kadastrale aanduiding kan daarentegen op knip-en-plakwerk berusten. Daarom is in het algemeen gesproken de kans groter dat de feitelijke omschrijving de werkelijke bedoeling van partijen weerspiegelt dan dat de kadastrale aanduiding dat doet.

4.3

Maar ook als er geen feitelijke omschrijving in de koopakte is opgenomen, is de kadastrale aanduiding mijns inziens niet zonder meer doorslaggevend in het kader van de uitleg van de koopovereenkomst. Het zal vaak verstandig zijn om niet volautomatisch de tekst van de koopakte voorop te stellen. Want het zal in de regel zo zijn dat partijen, daarbij eventueel vertegenwoordigd of bijgestaan door een makelaar, de te verkopen grond hebben bezichtigd, als de (wanhopige) koper niet al genoegen neemt met foto’s in een advertentie. In het dagelijkse spraakgebruik is het meestal zo – het voorliggende geval, dat een bouwkavel betreft, is anders – dat mensen een ‘huis’ kopen, met ‘bijbehorende grond’. Dat het vervolgens goederenrechtelijk precies andersom werkt,^[49]verandert niets aan de belevingswereld waarop veel particulieren hun wensen, verwachtingen en doelstellingen ijken, terwijl die volgens de Haviltex-maatstaf bepalend moeten zijn voor de uitleg van de koopovereenkomst.

4.31

Als de optische situatie ter plaatse een bepaalde afbakening van het verkochte suggereert, door de aanwezigheid van hekwerken, beplantingen, waters, enzovoort, dan zullen partijen – in ieder geval particulieren – in de regel, in het kader van alledaagse huis-, tuin- en keukentransacties, eerder dáárop zijn afgegaan dan op een kadastrale aanduiding. Dat kan zonder al te veel risico als algemene ervaringsregel worden geponeerd. Vijftig jaar geleden overwoog het Amsterdamse hof dan ook dat het een

“ervaringsfeit [is] dat partijen – behoudens uitzonderingen waarvan alsdan duidelijk pleegt te blijken – bij de onderhandelingen over de koop niet plegen uit te gaan van kadastrale gegevens of grootte-omschrijving in aren en centiaren, doch met name de koper zich zal oriënteren op identiteit, uiterlijk aanzien en globale omvang van het door de verkoper aangebodene om, aan de hand daarvan en mede in aanmerking nemende de gevraagde prijs, te beslissen of hij al dan niet tot koop overgaat.”^[50]

Dit brengt mee dat de doorgaans impliciete want non-verbale communicatie die gepaard gaat met een bezichtiging (of raadpleging van foto’s in een advertentie) belangrijk is.

4.32

Dit wordt niet anders doordat verkoper en koper in de veronderstelling verkeren dat het grondstuk dat zij volgens de optische situatie ter plaatse willen verkopen respectievelijk kopen samenvalt met de kadastrale grenzen. Het kan immers heel goed zo zijn dat zij die veronderstelling hebben maar zij onjuist is, terwijl zij het ook niet belangrijk genoeg vinden om het te controleren. En dit laatste is bij de vaststelling van de partijbedoeling toch van groot gewicht: waarom zou de rechter veel gewicht moeten hechten aan een variabele – de kadastrale aanduiding in combinatie met de kadastrale kaart – waaraan partijen in werkelijkheid niet veel belang hebben gehecht?

4.33

Partijen hoeven de kadastrale kaart überhaupt niet te hebben gezien gedurende het traject van (ver)koop en levering.^[51]Hoewel de kadastrale kaart in de huidige, digitale tijd veel beter toegankelijk is dan toen de hiervoor geciteerde overweging werd opgeschreven, is mijn indruk niet dat deze doorgaans daadwerkelijk een belangrijke rol speelt in alledaagse transacties tussen particulieren. Het is nu eenmaal ook zo dat de opname van een kadastrale aanduiding in de koopakte kan geschieden zonder nauwgezette raadpleging van de kadastrale grenzen in verhouding tot de optische situatie ter plaatse.

4.34

Hierbij moet ook worden bedacht dat het toekennen van groot gewicht aan de kadastrale aanduiding – in het kader van de uitleg van de koopovereenkomst – ertoe kan leiden dat verkopers en/of (aspirant-)kopers (althans hun makelaars) zich gedwongen kunnen voelen om een nauwgezet onderzoek te (laten) doen naar de kadastrale kaart om te voorkomen dat er een discrepantie ontstaat tussen
enerzijdsde alsdan vooral op zo’n kadastrale aanduiding gefundeerde eigendomssituatie en
anderzijdswat zij op het oog hadden. De daarmee te veroorzaken transactiekosten en potentiële complicaties zijn beter te vermijden, zeker als partijen doorgaans probleemloos kunnen afgaan op hun percepties van het verkochte en overgedragene, gebaseerd op de optische situatie ter plaatse. Het verdient, zo meen ik, de voorkeur dat laatste zo veel mogelijk in stand te houden.

4.35

Hoe zit het dan met aanduiding van de oppervlakte? De kadastrale registratie omvat mede de oppervlakte (“kadastrale grootte”) van het perceel (art. 48 lid Pro 2, aanhef en onder d, Kadasterwet).^[52]Dit is een “indicatieve omvang van een perceel” (art. 1, aanhef en onder 3°, Kadasterwet). Stel nu eens dat in een advertentie (veelal afkomstig van de verkoopmakelaar) op een verkoopwebsite een bepaalde oppervlakte van het te koop staande grondstuk wordt vermeld die correspondeert met de oppervlakte uit de basisregistratie kadaster. Aspirant-kopers zullen doorgaans veel eerder van de details in de advertentie nota nemen dan van de basisregistratie kadaster, waaronder dus de kadastrale kaart. Bijgevolg is het niet zonder waarde als beide bronnen met elkaar overeenstemmen voor wat betreft de oppervlakte van het grondstuk. Het is duidelijk dat dit een argument kan zijn om aan te nemen dat de koopovereenkomst betrekking heeft op het kadastrale perceel en niet op een ander grondstuk.

4.36

Maar ook bij dit argument passen kanttekeningen. Het is niet zonder meer zo dat de vermelding in de advertentie van de oppervlakte van het grondstuk berust op een meting (door of namens de verkoopmakelaar). De
gebruiksoppervlakte van de opstal(len) wordt veelal ingemeten, al was het maar omdat verkoopmakelaars die zijn aangesloten bij de NVM dat moeten doen,^[53]maar voor de oppervlakte van het grondstuk geldt dat niet. Deze kan en zal doorgaans eenvoudigweg, als “perceeloppervlakte”, met enkele muisklikken zijn ontleend aan de basisregistratie kadaster. En het is ook niet zeker dat, nadat de aspirant-koper kennis heeft genomen van de advertentie, bij de oppervlakte van het grondstuk door partijen nog wordt stilgestaan . Als de aspirant-koper tevreden is met wat hij of zij ziet en in de (meestal terechte) veronderstelling verkeert dat de optische situatie ter plaatse correspondeert met de in de advertentie vermelde oppervlakte, dan kan daaruit nog steeds weinig worden ontleend voor wat betreft de bedoeling om daadwerkelijk de grond die samenvalt met het kadastrale perceel over te dragen. Kortom, ook dan is de optische situatie ter plaatse meestal toch belangrijker.

4.37

Tot slot vermeld ik nog dat de inhoud van de ‘leveringsakte’ (die feitelijk mede koopakte kan zijn) van belang is voor de uitleg van de koopovereenkomst, en wel in zoverre met toepassing van de ‘gewone’ (verbintenisrechtelijke) Haviltex-maatstaf en niet de ‘objectieve maatstaf’ die geldt voor de (goederenrechtelijke) leveringshandeling. Dit stond centraal in het bekende arrest
[…] / […],^[54]dat zag op de overdracht van een stuk weiland. De Hoge Raad overwoog daar in r.o. 3.3 in algemene zin dat
indiende onroerende zaak, zoals omschreven in de tot levering bestemde akte, groter is dan partijen bij “de koopovereenkomst” zijn overeengekomen, de eigendom van het meerdere niet is overgegaan omdat voor overdracht van dat meerdere een geldige titel ontbreekt. De vraag is echter
ofer meer is geleverd dan er is verkocht. In r.o. 3.4 constateert de Hoge Raad – en daarom gaat het hier – dat de tot levering bestemde akte als verklaring van partijen niet alleen inhoudt dat zij een perceel weiland van 85,90 are
overdragenmaar ook dat A dat perceel aan B heeft
verkocht, zoals B dat perceel van A heeft
gekocht. In r.o. 3.5 overweegt de Hoge Raad dan – voor zover van belang – het volgende:

“Het Hof heeft vastgesteld dat [A] persoonlijk aanwezig is geweest bij het verlijden van de tot levering bestemde akte. Daarin ligt besloten dat naar het oordeel van het Hof, [B] ervan mocht uitgaan dat de tekst van de akte, waarin is vermeld dat een perceel met een oppervlakte van 85,90 are aan [B] was verkocht en aan hem werd overgedragen, in overeenstemming was met hetgeen [B] voor ogen stond. Aldus oordelende heeft het Hof, anders dan in het onderdeel wordt aangevoerd, niet miskend dat het bij de uitleg van de koopovereenkomst voor het antwoord op de vraag wat de verkoper aan de koper heeft verkocht ervan afhangt wat de verkoper en de koper over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen of gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen, hebben afgeleid.”

Overigens mag hieruit geenszins worden afgeleid dat aan aanduidingen betreffende de oppervlakte altijd een groot belang toekomt, in verhouding tot onder andere de optische situatie ter plaatse. In dat geval betrof het een stuk weiland, in de meeste doorsneezaken gaat het juist om eenheden – corresponderend met ‘huizen’ – die op verschillende wijzen optisch zijn afgebakend van elkaar, terwijl de oppervlakte van het verkochte grondstuk niet zonder meer ten behoeve van de kooptransactie wordt ingemeten. Dat betekent mijns inziens dat er in doorsneezaken minder aanleiding zal bestaan om veel waarde te hechten aan aanduidingen betreffende de oppervlakte van het grondstuk.

4.38

Wat uit het hiervoor genoemde arrest
[…] / […]óók niet kan worden afgeleid, is dat een ‘titeltekort’ in de koopakte altijd of in beginsel wordt ‘geheeld’ of ‘aangevuld’ door een ‘afdekkende’ weergave van de koopovereenkomst in de leveringsakte.^[55]Niet alleen volgt dat niet uit dat arrest, ook zou dat ongewenst zijn, omdat daarmee voor wat betreft de inhoud van de koopovereenkomst alsnog de ‘papieren werkelijkheid’ dominant wordt, terwijl daarvoor in doorsneetransacties tussen particulieren geen aanleiding bestaat, zo is de portée van het voorgaande. Dat zo’n ‘helende werking’ vanuit het perspectief van juristen kan bijdragen aan rechtszekerheid, is te begrijpen, maar als die ‘papieren werkelijkheid’ in feite niet ten grondslag ligt aan de verwachtingen van verkoper en koper en aan de situatie ter plaatse, dan doet het toekennen daaraan van een doorslaggevende rol per saldo juist af aan de rechtszekerheid. Daarvan kan het gevolg zijn dat in fysiek opzicht opeens van alles overhoop moet worden gehaald.

F. Recapitulatie

4.39

Eigendomsgrenzen en kadastrale grenzen vallen niet zonder meer samen. Waar de eigendomsgrenzen in geschil zijn, wordt bij de beoordeling daarvan geen zelfstandige betekenis toegekend aan de kadastrale kaart. Bepalend is wie wanneer de eigendom van welk stuk grond heeft verkregen, waarbij het in deze zaak gaat om verkrijging door overdracht. Voor overdracht is een geldige titel – hier: een verbintenis voortvloeiend uit een koopovereenkomst – en een in de openbare registers ingeschreven notariële leveringsakte vereist. De maximale omvang van de overgedragen grond wordt bepaald door zowel de koopovereenkomst als de levering: meer dan is verkocht kan niet worden overgedragen; meer dan is geleverd wordt evenmin overgedragen. Zowel de koopovereenkomst als de levering moeten dus worden uitgelegd, de eerste volgens de ‘gewone’ Haviltex-maatstaf, de tweede naar objectieve maatstaven. Bij dat laatste is de kadastrale aanduiding van het object van de transactie inherent van groter belang, al was het maar omdat de leveringsakte op grond van wettelijke voorschriften moet verwijzen naar het perceel of percelen waar het om draait. Maar het is niet zo dat koop en levering zonder meer zien op een geheel perceel, ook niet wanneer partijen in de veronderstelling verkeren dat dat zo is. Niet de kadastrale aanduiding is beslissend, maar de partijbedoeling. Bij de uitleg van de levering, waarbij het om de leveringsakte draait, kan daarom ook betekenis toekomen aan bijvoorbeeld een feitelijke omschrijving in de akte, die zelfs prevaleert, of een aan de akte gehechte tekening. Bij de uitleg van de koopovereenkomst kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Bij dit laatste ligt het wel voor de hand om reliëf te zien: de tekst van de koopakte, waaronder een eventuele kadastrale aanduiding, is één aspect, maar in doorsneetransacties tussen particulieren zal de partijbedoeling in minstens even grote mate zijn gebaseerd op indrukken die zijn gewekt bij een bezichtiging en/of foto’s uit een advertentie. Wanneer de optische situatie ter plaatse afwijkt van de kadastrale grenzen, ligt het in het algemeen niet voor de hand om bij de uitleg van de koopovereenkomst de kadastrale aanduiding te laten prevaleren. In de belevingswereld van partijen zal in doorsneegevallen veeleer de optische situatie bepalend zijn voor de verwachtingen die zijn gewekt dan de kadastrale kaart, die in het gehele traject van koop en levering niet zonder meer hoeft te zijn onderzocht.

De relevante overwegingen en oordelen van het hof

4.4

Na deze algemene beschouwingen kom ik toe aan de beschrijving van hetgeen het hof op de relevante punten heeft overwogen en geoordeeld.

4.41

In r.o. 3.14 t/m 3.19 is het hof onder de kop “
Brengt de inhoud van de notariële akte van 2 april 2013 mee dat de strook grond deel uitmaakt van de in 2013 aan [verweerders] overgedragen onroerende zaak?” ingegaan op de uitleg van de levering.

4.42

In r.o. 3.14 stelt het hof – samengevat – voorop dat (i) het voor het antwoord op de vraag wat de omvang is van een overgedragen onroerende zaak aankomt op de in de leveringsakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen, omschrijving van de over te dragen onroerende zaak en (ii) indien de akte verwijst naar feitelijke kenmerken van het registergoed of naar andere objectieve feiten buiten de akte, deze mede in aanmerking komen.

4.43

In r.o. 3.15 oordeelt het hof dat de hiervoor bedoelde maatstaf betekent dat het antwoord op de vraag of de litigieuze strook grond deel uitmaakt van de onroerende zaak die aan [verweerders] is overgedragen, aankomt op de in de leveringsakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Die partijbedoeling moet worden afgeleid, aldus het hof, uit de in die akte opgenomen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak. Dan herhaalt het hof de maatstaf die in r.o. 3.14 al werd uitgeschreven, waarna het hof constateert dat tussen partijen niet in geschil is dat de litigieuze strook volledig is gelegen op het perceel nummer 1.

4.44

Nadat het hof in r.o. 3.16 de omschrijving van de te leveren onroerende zaak in de leveringsakte heeft herhaald, is het hof in r.o. 3.17 en 3.18 ingegaan op de uitleg daarvan. Ik citeer:

“3.17. Ter identificatie van het over te dragen onroerend goed spreekt de notariële akte dus over ‘een perceel grond en al hetgeen volgens verkeersopvatting daartoe behoort’. Ter verdere identificatie noemt de omschrijving het postcodegebied waarbinnen het over te dragen onroerend goed is gelegen (…) met straatnaam (…) en huisnummer (‘94’) als ook de wijze waarop het kadastraal bekend is (‘gemeente (…) ’), met vermelding van de sectie (‘G’) en nummer (…)[
nummer 1, A-G]. Ook noemt het de grootte van het betreffende onroerend goed. De omschrijving vermeldt geen concrete nadere feitelijke kenmerken van het over te dragen onroerend goed, zoals het hek dat, onbetwist, ten tijde van de overdracht in 2013 al geruime tijd op het perceel met nummer [1] aanwezig was, en zij noemt ook geen andere objectieve feiten ter nadere identificatie. Zodoende biedt de omschrijving in de notariële akte van de over te dragen onroerende zaak, uitgelegd naar objectieve maatstaven bezien in het licht van de gehele inhoud van de notariële akte, naar het oordeel van het hof geen althans onvoldoende aanknopingspunten om het feitelijke kenmerk bestaande uit het hek ter plaatse te betrekken bij de vaststelling van de omvang van de aan [verweerders] overgedragen onroerende zaak. Van een discrepantie tussen feitelijke omschrijving en kadastrale aanduiding, in welk geval het eerstgenoemde prevaleert, is dan ook geen sprake. Het moet er daarom voor worden gehouden dat de onroerende zaak die in 2013 op grond van de notariële akte door de [verkopers] aan [verweerders] is overgedragen het gehele perceel betreft zoals dat op de als productie 4 bij inleidende dagvaarding overgelegde kadastrale kaart is aangeduid met nummer [1], dus inclusief de strook grond.”

3.18.

Anders dan [eisers] bepleiten (memorie van grieven, randnummer 73), kan aan het voorgaande niet afdoen dat de omschrijving van het over te dragen onroerend goed ook de bewoordingen ‘
en al hetgeen volgens verkeersopvatting daartoe behoort’ bevat. Naar het oordeel van het hof is met die bewoordingen, uitgelegd naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de notariële akte, niet meer of anders tot uitdrukking gebracht dan dat van de verkochte en over te dragen onroerende zaak mede deel uitmaken alle zaken die duurzaam met de onroerende zaak zijn verenigd in de zin van artikel 5:20 lid 1 sub e BW Pro in combinatie met artikel 3:4 lid 1 BW Pro. De hier besproken zinsnede houdt in zoverre dus een uitbreiding in van wat op 2 april 2013 op grond van de notariële akte door de [verkopers] aan [verweerders] is overgedragen, en niet een beperking zoals [eisers] lijken voor te staan. Concreet is de betekenis hiervan dat het door de [verkopers] geplaatste hek dat zich op het in 2013 aan [verweerders] overgedragen perceel met nummer [1] bevindt, ook eigendom is geworden van [verweerders] ”

4.45

Het hof komt dan in r.o. 3.19 tot

“de conclusie dat de aan de goederenrechtelijke overeenkomst zoals neergelegd in de notariële akte van 2 april 2013 te geven uitleg meebrengt dat toen op grond daarvan het gehele perceel [nummer 1] door de [verkopers] aan [verweerders] is overgedragen, met inbegrip van de strook grond.”

4.46

In r.o. 3.20 t/m 3.30 is het hof vervolgens onder de kop “
Is met betrekking tot de strookgrond sprake van een titelgebrek?” ingegaan op de uitleg van de koopovereenkomst.

4.47

In r.o. 3.20 geeft het hof het standpunt van [eisers] weer, te weten dat er een “
titelgebrek” (ik spreek in deze Conclusie, gelet op de voorliggende casuïstiek, ook wel van een titeltekort) is omdat de koopovereenkomst geen betrekking heeft op de litigieuze strook:

“Hiervoor (…) is al genoemd dat [eisers] zich subsidiair (…) op het standpunt stellen dat een discrepantie bestaat tussen wat door de [verkopers] in februari 2013 aan [verweerders] op grond van de koopovereenkomst is verkocht (het perceel [nummer 1] minus de strook grond) en wat in april 2013 op grond van de notariële akte door de [verkopers] aan [verweerders] is geleverd (geheel perceel [nummer 1]). De titel (de koopovereenkomst) dekt daarom niet de levering (overdracht) aan [verweerders] van de strook grond, zodat de strook grond met de notariële leveringsakte van 2 april 2013 niet aan [verweerders] is overgedragen, zo betogen [eisers] verder ter onderbouwing van hun stellingname dat het bestreden vonnis moet worden vernietigd en het door [verweerders] gevorderde moet worden afgewezen. Daarbij wijzen zij op diverse feiten en omstandigheden aan de zijde van de [verkopers] en [verweerders] (memorie van grieven, randnummers 77 en 78) waarover zij stellen, kort gezegd, dat deze uiterst onaannemelijk maken dat partijen de bedoeling hadden de strook grond mee te verkopen. (…)”

4.48

In r.o. 3.21 oordeelt het hof dat het [eisers] niet volgt in hun betoog, waarna het in r.o. 3.22 de Haviltex-maatstaf vooropstelt:

“Het hof stelt voorop dat de inhoud van een (omstreden beding in een) tussen partijen gesloten overeenkomst door de rechter dient te worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (hierna: de ‘Haviltex’-maatstaf). Daarbij zijn in beginsel alle omstandigheden van het geval van belang, in welk verband ook omstandigheden die zich na het sluiten van de overeenkomst hebben voorgedaan van belang kunnen zijn. Tot de bij de uitleg in aanmerking te nemen omstandigheden kunnen onder meer behoren: de aard en strekking van de overeenkomst, de in de overeenkomst gebruikte bewoordingen en de hoedanigheid en deskundigheid van partijen en de eventuele deskundige bijstand die zij hebben gehad toen zij de overeenkomst zijn aangegaan.”

4.49

Daarop laat het hof in r.o. 3.23 overwegingen volgen over – naar ik begrijp – de verdeling van stelplicht en bewijslast:

“Tegen deze achtergrond, en gelet op de stellingname van [eisers] , dient in de onderhavige zaak nu concreet te worden beoordeeld of de koopovereenkomst uit februari 2013 tussen de [verkopers] en [verweerders] zo moet worden uitgelegd, aan de hand van de ‘Haviltex’-maatstaf, dat de toen te verkopen onroerende zaak
nietmede de strook grond omvatte, zoals [eisers] bepleiten. Daarin is volgens [eisers] een gebrek in de titel tussen de [verkopers] en [verweerders] gelegen. In dat verband geldt naar het oordeel van het hof dat een belanghebbende derde als procespartij
feiten mag stellen, en zo nodig: bewijzen, waaruit volgt dat aan de titel die ten grondslag ligt aan de levering van een onroerende zaak aan zijn processuele wederpartij een gebrek kleeft, en zich op de rechtsgevolgen van dat gestelde titelgebrek beroepen. (…)”

(cursiveringen toegevoegd, A-G)

4.5

In r.o. 3.24 volgt dan een overweging over rechtszekerheid in verband met de openbare registers:

“De koopovereenkomst tussen de [verkopers] en [verweerders] heeft betrekking op een vastgoedtransactie. Daarmee zijn, na publicatie ervan in de openbare registers middels de latere notariële akte, ook belangen gemoeid van derden die de openbare registers raadplegen, waaronder het belang dat wat in de openbare registers omtrent onroerende zaken is opgenomen uit oogpunt van rechtszekerheid zo veel mogelijk een juiste, daadwerkelijke en duidelijkheid scheppende weergave is van de rechtstoestand van een individuele onroerende zaak, zoals hier de strook grond[.]”

4.51

In r.o. 3.25 en 3.26 besteedt het hof aandacht aan de relevante inhoud van koopakte (die hij aanduidt als “
de koopovereenkomst”). Volgens het hof bieden “
de koopovereenkomst” en de daarin gebezigde bewoordingen grond voor de uitleg dat partijen de bedoeling hadden het gehele kadastraal aangeduide perceel onderwerp van de koopovereenkomst te doen zijn:

“3.25. Bij de weergave van de feiten (in rechtsoverweging 3.1 onder b) is al opgenomen hoe de verkochte onroerende zaak in de koopovereenkomst is omschreven. Duidelijkheidshalve herhaalt het hof hier die omschrijving:

“een perceel grond, plaatselijk bekend te(…)
, aan(…)
, [huisnummer] , postcode(…)
, kadastraal bekend gemeente(…)
, sectie G, nummer [1] groot 0 hectare 11 are 85 centiare, (...)”.

3.26.

De contractuele omschrijving heeft het dus uitsluitend over een perceel grond zoals dat plaatselijk (Nieuwstraat 94 te (…)) en kadastraal (gemeente (…), sectie G, nummer [1]) bekend is, van een bepaalde grootte (0 hectare 11 are en 85 centiare). De omschrijving bevat geen verwijzing naar een afwijkende feitelijke begrenzing door bijvoorbeeld het op het perceel [nummer 1] gesitueerde hekwerk. Ook de rest van de overeenkomst bevat niet een dergelijke verwijzing. Het hof acht mede van belang voor de uitleg van de overeenkomst de omstandigheid dat de [verkopers] en [verweerders] bij de koopovereenkomst een door hen ondertekende kadastrale tekening hebben gevoegd. De koopovereenkomst en de daarin gebezigde bewoordingen bieden aldus grond voor de uitleg dat partijen de bedoeling hadden het gehele kadastraal aangeduide perceel onderwerp van de koopovereenkomst te doen zijn. Aan de orde is nu of [eisers] feiten en omstandigheden hebben gesteld die tot een andere, door hen voorgestane uitleg moeten leiden.”

4.52

In r.o. 3.27 t/m 3.29 zet het hof uiteen waarom de stellingen van [eisers] niet tot een andere uitleg leiden. Daarin staat onder andere:

“3.27. Met betrekking tot de in randnummer 77 van de memorie van grieven onder 1, 2 en 3 genoemde omstandigheden over de betekenis van de kadastrale erfgrens en het hek voor de [verkopers] blijkt, bij gebreke van toereikende stellingen hierover van [eisers] , niet nader of de [verkopers] daarover met [verweerders] heeft gesproken in de aldaar verwoorde zin. Aan de omstandigheid dat het door de [verkopers] omstreeks 2005 op perceel [nummer 1] geplaatste hekwerk de kwaliteit van een hekwerk heeft (omstandigheid 4) komt, wat daar verder van zij, onvoldoende gewicht toe
omdat daarmee niet vaststaat dat ook [verweerders] als kopers hebben geweten dat het hekwerk niet stond ter plaatse van de werkelijke kadastrale erfgrens maar op een plaats die meebracht dat zij minder kochten dan zij op grond van de contractuele omschrijving van het perceel in de koopovereenkomst, waar de kadastrale erfgrens deel uitmaakt van de omschrijving van de gekochte onroerende zaak ter afbakening, mochten verwachten. Om dezelfde redenen komt ook aan omstandigheid 5 (‘het hek fungeert daadwerkelijk als erfafscheiding’) onvoldoende gewicht toe. Omstandigheid 5 behelst naar het oordeel van het hof niet meer dan een veronderstelling, zodat ook daaraan onvoldoende gewicht toekomt.

3.28.

Over de in randnummer 78 van de memorie van grieven genoemde omstandigheden aan de zijde van [verweerders] overweegt het hof als volgt. Als [verweerders] al bij bezichtiging en aankoop geen aanleiding hadden om te veronderstellen dat niet meer werd verkocht dan de kavel tot het hek (omstandigheid 1) – hetgeen niet vaststaat en het hof niet aannemelijk acht, alleen al niet omdat [verweerders] , zoals zij stellen en [eisers] niet betwisten, een bouwkavel kochten (en niet bijvoorbeeld een huis met ondergrond en tuin als afgegrensd met een hekwerk – kan dit [eisers] niet baten,
gelet op de omschrijving in de koopovereenkomst van de door [verweerders] gekochte onroerende zaak.
Het gaat er naar het oordeel van het hof daarbij om dat als wat werkelijk wordt verkocht daarvan in verminderende zin afwijkt, dit door de [verkopers] als de verkopende partij bij [verweerders] uitdrukkelijk onder de aandacht had moeten worden gebracht, hetzij mondeling bij de onderhandelingen over de koop, hetzij door in de koopovereenkomst op enigerlei wijze concreet te verwijzen naar het hekwerk als de feitelijke begrenzing van de verkochte onroerende zaak.
Het gaat hier immers om een zeer ruim bouwperceel, in de koopovereenkomst aangeduid met een kadastraal nummer, waarbij zonder nadere toelichting van [de verkopers] aan [verweerders] , [verweerders] niet hoefden te verwachten dat een gering onderdeel van dat kadastraal perceel geen onderdeel van het verkochte uitmaakte. [eisers] hebben niet gesteld dat en zo ja welke mededelingen of uitlatingen [de verkopers] op dit punt tegenover [verweerders] hebben gedaan, zodat het hof aanneemt dat deze niet zijn gedaan.Om dezelfde redenen acht het hof ook omstandigheid 2 van onvoldoende betekenis. Omstandigheid 3 zegt naar het oordeel van het hof niet meer of minder dan dat [verweerders] op enig moment in 2021 hebben geconstateerd dat de feitelijke situatie ter plaatse niet overeenstemde met wat zij op grond van de omschrijving in de koopovereenkomst hadden gekocht. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat dit gegeven bepalend is voor de omvang van de door [verweerders] gekochte onroerende zaak.

3.29.

Het voorgaande wordt niet anders door de verklaring van [betrokkene 2] van 10 juni 2024 (productie 2 bij memorie van grieven). Die verklaring bevat geen, althans onvoldoende feiten en omstandigheden waaruit volgt dat [verweerders] voor, bij of na het sluiten van de koopovereenkomst hebben begrepen of redelijkerwijs hebben moeten begrijpen dat de gekochte onroerende zaak in omvang beperkter was dan wat volgt uit haar omschrijving in de koopovereenkomst.”

(cursiveringen toegevoegd, A-G)

4.53

In r.o. 3.30 concludeert het hof dan:

“Op grond van wat hiervoor is overwogen, moet het ervoor worden gehouden dat de [verkopers] en [verweerders] bij het sluiten van de koopovereenkomst hebben bedoeld dat het gehele perceel [nummer 1] aan [verweerders] zou worden verkocht en overgedragen, dus met inbegrip van de strook grond. Uit het voorgaande volgt dat het hof de door [eisers] voorgestane uitleg verwerpt. Dit brengt mee dat [verweerders] eigenaar zijn van het gehele kadastrale perceel en dat hun vordering ter zake terecht is toegewezen.”

4.54

In r.o. 3.31 t/m 3.33 is het hof zonder separate kop ingegaan op de reconventionele vordering van [eisers] tot medewerking aan een kadastrale grenscorrectie (zodanig dat de kadastrale grens samenvalt met wat volgens [eisers] de eigendomsgrens is).

4.55

In r.o. 3.31 oordeelt het hof dat de reconventionele vordering van [eisers] erop afstuit dat zij geen eigenaars zijn van de litigieuze strook:

“Het hof overweegt voorts nog dat voortoewijzing van de reconventionele vordering van [eisers] nodig zou zijn geweest dat zij eigenaar zijn van de strook grond. Uit het voorgaande volgt al dat zij dat niet zijn. Op grond daarvan moet het er immers voor worden gehouden dat de [verkopers] en [verweerders] in 2013 hebben bedoeld dat het gehele perceel [nummer 1] aan [verweerders] zou worden geleverd, met inbegrip van de strook grond. De [verkopers] [waren] na de levering aan [verweerders] in 2013 niet langer beschikkingsbevoegd ten aanzien van de strook grond en dat gold ook voor de rechtsopvolgers van de [verkopers]. Bij dit alles komt verder nog dat, zelfs als tot uitgangspunt had moeten worden genomen dat de [verkopers] na 2013 nog wel beschikkingsbevoegd was ten aanzien van de strook grond, [eisers] niet aan de hand van concrete feiten en omstandigheden uiteen hebben gezet dat [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ) toen zij in 2014 als overgebleven lid van de familie [van de verkopers] het nu aan [eisers] toebehorende perceel [nummer 2] verkocht aan [een rechtsvoorganger van [eisers] ] heeft bedoeld ook de van perceel [nummer 1] deel uitmakende strook grond mee te verkopen en aan [een rechtsvoorganger van [eisers] ] te leveren. De leveringsakte waarbij [eisers] hun onroerende zaak geleverd kregen benoemt dit niet en biedt daarvan daarom geen bewijs. [eisers] voldoen op dat punt niet aan hun stelplicht, zodat niet vast had kunnen komen te staan dat [een rechtsvoorganger van [eisers] ] langs die weg dan beschikkingsbevoegd was geworden, wat doorwerkt in de daarna volgende overdrachten waaronder die aan [eisers] Dit alles wordt niet anders door de verklaring van [een rechtsvoorganger van [eisers] ] betreffende de transactie tussen hem en [betrokkene 1] in 2014 (productie 2 bij conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie), omdat ook deze verklaring geen concrete feiten en omstandigheden noemt waaruit volgt dat ook [betrokkene 1] daadwerkelijk de bedoeling had de strook grond deel te laten uitmaken van de toen aan [een rechtsvoorganger van [eisers] ] verkochte en geleverde onroerende zaak.”

4.56

In r.o. 3.32 volgt dan dit:

“De slotsom op basis van het voorgaande is dat het door [verweerders] gevorderde kan worden toegewezen en dat de vordering van [eisers] tot veroordeling van [verweerders] tot medewerking aan de door [eisers] gewenste grenscorrectie moet worden afgewezen. Dat wordt niet anders door het beroep van [eisers] op het bepaalde in artikel 5:36 BW Pro. Dat artikel brengt mee, voor zover hier relevant, dat indien een hek als afscheiding tussen twee erven dient en vaststaat dat elk der erven loopt tot aan het hek, wordt vermoed dat het midden van het hek de grens tussen de erven is. Dit vormt hier, zoals vastgesteld, om te beginnen niet de erfafscheiding. In deze zaak staat bovendien vast dat de erven van respectievelijk [verweerders] en [eisers] kadastraal niet lopen tot aan het door de [verkopers] in 2004/2005 geplaatste hekwerk. Dat is immers vastgesteld bij gelegenheid van de door het kadaster in april 2021 uitgevoerde grensreconstructie (productie 15 bij inleidende dagvaarding). Het beroep van [eisers] op artikel 5:36 BW Pro gaat daarom niet op.”

4.57

En in r.o. 3.33:

“Ook het beroep van [eisers] op artikel 3:119 BW Pro gaat niet op. Dat artikel bepaalt dat de bezitter van een goed weerlegbaar wordt vermoed daarvan de rechthebbende te zijn. Wanneer het gaat om een grensgeschil en het onzeker is waar de grens ligt, geldt op grond van artikel 5:47 lid 2 BW Pro niet het vermoeden dat de bezitter eigenaar is. Het is aan de rechter te bepalen welke bewijskracht hij geeft aan het bezit van een omstreden grensstrook (
Parl. Gesch. Boek 5, p. 197; HR 2 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1438). Naar het oordeel van het hof betreft de kwestie in deze zaak een geschil waarbij niet onzeker is waar de grens tussen de onderscheiden percelen van [verweerders] respectievelijk [eisers] gelegen is. Die grens is immers bevestigd door het kadaster. Uit wat hiervoor is overwogen volgt echter dat het vermoeden van het eerste lid van artikel 5:47 BW Pro door [verweerders] is weerlegd. Het bepaalde in artikel 3:119 BW Pro biedt zodoende geen grond voorafwijking van hetgeen het hof in het voorgaande heeft overwogen over de omvang van het aan [verweerders] toekomende perceel, te weten met inbegrip van de strook grond.”

4.58

Ten slotte overweegt en oordeelt het hof in r.o. 3.34 t/m 3.37 onder de kop “
De slotsom” onder andere het volgende in r.o. 3.34 en 3.35:

“3.34. Het voorgaande voert tot de slotsom dat [eisers] niet op goede gronden hoger beroep hebben ingesteld. Dat geldt ook waar het betreft het oordeel van de rechtbank over de kosten van de kadastrale grensreconstructie. Het bestreden vonnis zal daarom worden bekrachtigd met aanvulling van gronden en de door [eisers] vermeerderde eis zal worden afgewezen.

3.35.

Aan nadere bewijslevering, zoals door partijen in hoger beroep aangeboden, wordt niet toegekomen. In het licht van wat hiervoor is overwogen en aan feiten en omstandigheden is gebleken, is het aangeboden bewijs onvoldoende specifiek en niet ter zake dienend.”

De klachten

4.59

Het cassatiemiddel bestaat uit onderdelen 1 t/m 14, waarvan verschillende onderdelen op hun beurt uit meerdere subonderdelen bestaan.

4.6

Onderdeel 1bestaat uit subonderdelen 1.1 t/m 1.3 en richt zich tegen r.o. 3.23, 3.27 en 3.28 met betrekking tot de uitleg van de koopovereenkomst. Het onderdeel klaagt – samengevat – dat het hof in r.o. 3.23 miskent dat volgens art. 150 Rv Pro de stelplicht en bewijslast ter zake van de door [verweerders] ingeroepen eigendom van de litigieuze strook op hen rust en dat het niet aan [eisers] is om te stellen en te bewijzen dat er “
titelgebrek” is in verband met de verkrijging van de litigieuze strook door [verweerders] R.o. 3.27 en 3.28 van het arrest bouwen daarop voort en kunnen daarom evenmin in stand blijven, zo wordt geklaagd.

4.61

Het onderdeel slaagt naar mijn mening.

4.62

In r.o. 3.20 is onder meer te lezen dat [eisers] “
ter onderbouwing van hun stellingname dat het bestreden vonnis moet worden vernietigd” het subsidiaire standpunt hebben ingenomen dat een discrepantie bestaat tussen wat op grond van de koopakte is verkocht en wat op grond van de leveringsakte is geleverd, en dat zij daarbij wijzen zij op diverse feiten en omstandigheden aan de zijde van de verkopers en [verweerders] In r.o. 3.22 en 3.23 is vervolgens onder andere te lezen dat tegen de achtergrond van de Haviltex-maatstaf en “gelet op de stellingname van [eisers] ” concreet dient te worden beoordeeld of de koopovereenkomst zo moet worden uitgelegd “
dat de toen te verkopen onroerende zaaknietmede de strook grond omvatte, zoals [eisers] bepleiten” (onderstreping toegevoegd) en dat volgens [eisers] daarin “
een gebrek in de titel” is gelegen. Het hof legt de stelplicht en bewijslast bij [eisers] , zo blijkt duidelijk uit de daarop volgende passage waarin het overweegt dat “
een belanghebbende derde als procespartij feiten mag stellen, en zo nodig: bewijzen, waaruit volgt dat aan de titel die ten grondslag ligt aan de levering van een onroerende zaak aan zijn processuele wederpartij een gebrek kleeft, en zich op de rechtsgevolgen van dat gestelde titelgebrek beroepen”.

4.63

Ik kan een en ander in r.o. 3.20, 3.22 en 3.23, mede in onderling verband, niet anders lezen dan dat het volgens het hof op de weg van [eisers] als appellanten ligt om te stellen en te bewijzen dat er een “
titelgebrek” is. De benadering van het hof lijkt te zijn dat de rechtbank een uitlegoordeel heeft gegeven waartegen [eisers] opkomen, zodat zij moeten uitleggen wat er mis mee is en daartoe feiten en omstandigheden moeten stellen en zo nodig bewijzen.

4.64

Deze benadering is mijns inziens niet juist. Ik merk puntsgewijs het volgende op:

(i) [verweerders] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat zij eigenaars zijn van de litigieuze strook. Kortom, zij roepen de rechtsgevolgen van een ‘recht’ in, als bedoeld in art. 150 Rv Pro. Volgens die bepaling rust dan logischerwijs op hen de stelplicht en bewijslast ter zake, dus in dit geval de stelplicht en bewijslast met betrekking tot de feiten waaruit volgt dat zij de eigendom van de litigieuze strook hebben verkregen. Dit wordt niet anders doordat [eisers] net als [verweerders] een verklaring voor recht hebben gevorderd met betrekking tot – kort gezegd – het door hún ingeroepen eigendomsrecht van de litigieuze strook. Beide verklaringen voor recht houden in praktisch opzicht natuurlijk wel verband met elkaar, maar moeten zowel in materieelrechtelijk als in processueel opzicht wel los van elkaar worden gezien (zie hierna in nr. 4.128 ten aanzien van de vordering in reconventie).

(ii) [verweerders] hebben zich in wezen, geparafraseerd, beroepen op de koopakte en de leveringsakte (en de inschrijving van die laatste in de openbare registers). Het door het hof bedoelde betoog van [eisers] dat deze akten in onderling verband – gelet op aangedragen feiten en omstandigheden –
nietleiden tot verkrijging door [verweerders] van de eigendom van de litigieuze strook is aan te merken als een betwisting en niet als een (bevrijdend) verweer. Het is niet zo dat het inroepen van een ‘titeltekort’ een (bevrijdend) verweer betreft, want daarbij worden geen rechtsgevolgen ingeroepen doch slechts de door de wederpartij ingeroepen rechtsgevolgen (te weten: overdracht) ontkend.

(iii) Het betoog van [verweerders] in nr. 3.28 van hun schriftelijke toelichting dat het hof in werkelijkheid niet aan bewijslevering is toegekomen, heeft mijns inziens onvoldoende gewicht. Niet alleen omdat de koopakte als geschrift wel degelijk ook een (in dit geval: vrij) bewijsmiddel is, maar vooral ook omdat r.o. 3.20, 3.22 en 3.23 ademen dat als vertrekpunt moet worden aangenomen dat er géén titeltekort is, zodat het op de weg van [eisers] ligt om duidelijk te maken dat dat toch anders in elkaar steekt. Of dat ‘duidelijk maken’ dan aan te merken is als bewijslevering of een stap daarvoor, het substantiëren van stellingen, is eigenlijk niet zo interessant. Waar het om gaat is dat niet op voorhand kan worden gezegd dat de processuele positie van [eisers] niet nadelig is beïnvloed door de door het hof gehanteerde verdeling van stelplicht en bewijslast.

4.65

Onderdeel 2is gericht tegen r.o. 3.21 en wordt uitgewerkt in onderdelen 3 t/m 7. De hoofdklacht in onderdeel 2 luidt – samengevat – dat onjuist en/of onbegrijpelijk en/of ontoereikend gemotiveerd is ’s hofs beslissing in r.o. 3.21 om [eisers] niet te volgen in hun betoog dat een discrepantie bestaat tussen wat door verkopers is verkocht en wat volgens [verweerders] op grond van de leveringsakte aan hen is geleverd. Deze hoofdklacht, die dus berust op de uitwerking in onderdelen 3 t/m 7, behoeft geen zelfstandige beoordeling. Gelet op wat volgt slaagt onderdeel 2.

4.66

Onderdeel 3is gericht tegen r.o. 3.24 met betrekking tot de rol van de openbare registers en de rechtszekerheid voor derden. Het onderdeel bestaat uit de (omvangrijke) subonderdelen 3.1 en 3.2, die zich deels voor gezamenlijke bespreking lenen. Ik vat het onderdeel puntsgewijs samen:

a. R.o. 3.24 geeft blijk van een onjuist rechtsopvatting omdat het hof daar tot uiting brengt dat voor de uitleg van een koopovereenkomst bij een vastgoedtransactie – wegens de belangen van derden die daarmee (via de openbare registers gemoeid) zijn – een geobjectiveerde Haviltex-maatstaf gehanteerd zou moeten worden, in strijd met vaste rechtspraak,^[56]terwijl het hof miskent dat schriftelijke tekst van de koopakte slechts één van de in aanmerkingen verklaringen is.

b. Indien het hof oordeelt dat de leveringsakte jegens [eisers] dwingend bewijs zou opleveren, heeft het hof daarmee art. 157 lid 2 Rv Pro miskend nu daaruit alleen tussen partijen bij de akte dwingend bewijs kan voortvloeien.

c. Indien het hof in r.o. 3.24 niet oordeelt zoals onder (b) en (c) weergegeven, is ’s hofs arrest onbegrijpelijk, nu het hof in het midden laat welke gevolgtrekking het verbindt aan de inhoud van r.o. 3.24.

4.67

Het onderdeel slaagt naar mijn mening grotendeels. Ik licht dat toe.

4.68

Allereerst merk ik op dat inderdaad niet aan het licht komt welke functie r.o. 3.24 heeft in de redenering van het hof in r.o. 3.20 t/m 3.30. Ik meen dat in ieder geval klacht c gelet daarop sterke kaarten heeft.

4.69

Los daarvan impliceert wat het hof in r.o. 3.24 overweegt dat het bij de uitleg van de koop
overeenkomsteerst en vooral aankomt op de koop
akte, twee begrippen die het hof overigens in het geheel niet onderscheidt. Als er van de koopovereenkomst al iets uit de openbare registers kenbaar is, dan is dat via de leveringsakte (mede gelet op art. 3:89 lid 2 BW Pro) en– eventueel – de koopakte.^[57]Maar daarmee is dus nog niet zonder meer de gehele koopovereenkomst kenbaar uit de openbare registers (vgl. nrs. 4.29 t/m 4.38 hiervoor). Kortom, hoewel het hof in r.o. 3.22 (terecht) de ‘gewone’ Haviltex-maatstaf vooropstelt en op zichzelf in r.o. 3.24 niet overweegt dat een geobjectiveerde Haviltex-maatstaf geldt, is dat laatste per saldo wel het resultaat van een (impliciete) nadruk op wat via de openbare registers in akten, in het bijzonder de koopakte, te vinden is.

4.7

Zo’n geobjectiveerde maatstaf is niet de juiste maatstaf, zodat de klacht onder a mijns inziens slaagt. De koopovereenkomst moet, ook waar het een onroerende zaak betreft, worden uitgelegd volgens de ‘gewone’ Haviltex-maatstaf (zie nrs. 4.15 en 4.23 hiervoor), zodat in dat verband niet zonder meer groot gewicht toekomt aan de akten die derden in de openbare registers kunnen raadplegen en juist ook de optische situatie ter plaatse relevant is (zie nrs. 4.31 t/m 4.36). Bij de uitleg van de levering geldt wel dat de tekst van de leveringsakte van groot gewicht is, maar dat is iets anders. Waarom de belangen van derden bij de uitleg van de koopovereenkomst in beginsel geen gewicht in de schaal leggen, besprak ik in nrs. 4.26 t/m 4.28 hiervoor.

4.71

Klacht (b) lijkt mij daarentegen niet te slagen nu uit niets blijkt dat het hof (mede) art. 157 lid 2 Rv Pro in verbinding met de leveringsakte aan zijn oordeel ten grondslag legt. Ik zie voor die klacht dus geen feitelijke grondslag.

4.72

Onderdeel 4is gericht tegen de eerste zin van r.o. 3.27 en bestaat uit subonderdelen 4.1 t/m 4.3.

4.73

Subonderdelen 4.1 en 4.2 zien op de wijze waarop het hof is omgesprongen met de stellingen in nr. 77 van de memorie van grieven en kunnen gezamenlijk worden besproken. Ik vat de klachten puntsgewijs samen:

a. Het hof miskent dat volgens de Haviltex-maatstaf alle omstandigheden relevant kunnen zijn, waaronder de door [eisers] gestelde omstandigheden in nr. 77 van de memorie van grieven opgesomd onder 1 t/m 3, ook indien de verkopers en [verweerders] daarover niet hebben gesproken.

b. Nr. 77 van de memorie van grieven laat zich niet anders verstaan dan dat het bij deze omstandigheden 1 t/m 3 gaat om een samenvatting van de door [eisers] in nr. 24 t/m 26 van de memorie van grieven gestelde relevante feiten, die bovendien (ook) in onderling verband met elkaar beschouwd moeten worden. Op het door [eisers] stellen van deze in nr. 24 t/m 26 van de memorie van grieven relevante essentiële feiten heeft het hof ten onrechte niet, laat staan voldoende en/of begrijpelijk, gerespondeerd.

c. Indien het hof in de eerste zin van r.o. 3.27 niet heeft geoordeeld dat omstandigheden 1 t/m 3 voor deze uitleg irrelevant zijn om de reden dat daarover niet is gesproken tussen [de verkopers] en [verweerders] , heeft het hof onvoldoende gerespondeerd op hetgeen [eisers] in nr. 77 van de memorie van grieven gesteld hebben.

4.74

In nr. 77 van de memorie van grieven is het volgende naar voren gebracht:

“Aan de zijde van verkopers ( [de verkopers] ) geldt het volgende:

1. De kadastrale grens was vanaf 2001 betekenisloos voor hen. In de periode 2001-2013 hebben verkopers ook geen grensreconstructie laten uitvoeren om te achterhalen waar de kadastrale grens liep.

2. Zij hebben het hek geplaatst in dezelfde periode als het voornemen tot verkoop is ontstaan, nl, in de periode 2001-2005.

3. Plaatsing van het hek als erfafscheiding was logisch, om een duidelijke scheiding aan te brengen tussen de eigen tuin en het bouwperceel.

4. Het hek heeft de kwaliteit van een erfafscheiding, niet van een te slopen bouwhek.

5. Het hek fungeert ook daadwerkelijk als erfafscheiding.

6. Verkopers hadden geen enkel belang bij het mee verkopen van de taartpunt. De taartpunt maakte immers onderdeel uit van de bij hun woonhuis ingerichte tuin.”

4.75

De onder a hiervoor bedoelde klacht slaagt mijns inziens. Inderdaad laat de eerste zin van r.o. 3.27 zich moeilijk anders lezen dan dat het hof de bewuste gestelde omstandigheden irrelevant acht, nu [eisers] niet tevens hebben gesteld dat de verkopers en [verweerders]
over die omstandigheden hebben gesproken. Aldus beperkt het hof, daar heeft het alle schijn van, de in aanmerking te nemen omstandigheden tot (wat voorwerp is geweest van) verbale communicatie. Dit is inderdaad niet te verenigen met een juiste toepassing van de Haviltex-maatstaf, nu daarbij ‘contextuele’ of ‘impliciete’ omstandigheden zonder meer wél van belang kunnen zijn, mede gelet op de vormvrijheid van art. 3:37 lid 1 BW Pro.^[58]Bovendien kunnen ook omstandigheden van ná de totstandkoming van de overeenkomst (‘posterieure omstandigheden’) licht werpen op wat partijen hebben bedoeld (zie nader in nr. 4.105 hierna). Uit zijn arrest blijkt niet dat het hof aan de in nr. 77 van de memorie van grieven gestelde omstandigheden enige betekenis toekent.

4.76

De onder b bedoelde klacht slaagt mijns inziens ook, in die zin dat het hof mijns inziens onvoldoende kenbaar is ingegaan op wat in nr. 24 t/m 26 van de memorie van grieven met hoger detailniveau dan in nr. 77 van de memorie van grieven naar voren is gebracht. Daar kan ik het, zo meen ik, bij laten, omdat het debat op dit punt mijns inziens sowieso weer wordt opgebroken door onder andere de zojuist besproken klacht a.

4.77

De onder c bedoelde klacht mist mijns inziens feitelijke grondslag nu het hof – zoals opgemerkt – in de eerste zin van r.o. 3.27 wél heeft geoordeeld dat omstandigheden 1 t/m 3 irrelevant zijn om de reden dat daarover niet is gesproken tussen [de verkopers] en [verweerders]

4.78

Subonderdeel 4.3 bevat nog de volgende klacht. Voor zover het hof zich bij de uitleg van de koopovereenkomst mede baseert op de leveringsakte, heeft het de Haviltex-maatstaf miskend en/of is zijn uitleg van de koopovereenkomst ontoereikend gemotiveerd, omdat tot de in de leveringsakte vervatte omschrijving van het onroerend goed behoort “
een perceel grond en al hetgeen volgens verkeersopvatting daartoe behoort” en in deze notariële akte (art. 3) nu juist een overmaat/ondermaat-bepaling is opgenomen: “
Partijen kunnen geen rechten ontlenen aan een eventueel verschil tussen bovenvermelde perceelgrootte en de oppervlakte van het verkochte, zoals die uit de feitelijke en/of kadastrale begrenzingen blijkt.”

4.79

Het subonderdeel mist naar mijn mening feitelijke grondslag omdat uit het arrest niet blijkt dat het hof de uitleg van de koopovereenkomst mede baseert op de leveringsakte.

4.8

Onderdeel 5is gericht tegen de tweede en derde zin van r.o. 3.27 en bestaat uit subonderdelen 5.1 t/m 5.4.

4.81

Subonderdeel 5.1 klaagt – samengevat – dat het hof in de tweede en derde zin van r.o. 3.27 miskent dat bij de uitleg van de inhoud van de koop
overeenkomsttussen partijen de door [eisers] gestelde feiten niet steeds één voor één afgewogen mogen worden tegen de tekst van de koop
akteom deze feiten vervolgens ‘af te serveren’ op basis van de bewoordingen van de koopakte.

4.82

Het subonderdeel slaagt mijns inziens niet.

4.83

De tweede en derde zin van r.o. 3.27 luiden als volgt:

“Aan de omstandigheid dat het door de [verkopers] omstreeks 2005 op perceel [nummer 1] geplaatste hekwerk de kwaliteit van een hekwerk heeft (omstandigheid 4) komt, wat daar verder van zij, onvoldoende gewicht toe omdat daarmee niet vaststaat dat ook [verweerders] als kopers hebben geweten dat het hekwerk niet stond ter plaatse van de werkelijke kadastrale erfgrens maar op een plaats die meebracht dat zij minder kochten dan zij op grond van de contractuele omschrijving van het perceel in de koopovereenkomst, waar de kadastrale erfgrens deel uitmaakt van de omschrijving van de gekochte onroerende zaak ter afbakening, mochten verwachten. Om dezelfde redenen komt ook aan omstandigheid 5 (‘het hek fungeert daadwerkelijk als erfafscheiding’) onvoldoende gewicht toe.”

4.84

Vooropgesteld: ik kan niet goed volgen wat met de tweede zin eigenlijk precies wordt bedoeld. Er valt volgens mij zeker wat op af te dingen, zoals hierna nog zal blijken. Maar wat dit subonderdeel erin leest – te weten het één voor één afzetten van gestelde feiten tegen de tekst van de koopakte – lees ik er niet in. Mijns inziens is er dus geen feitelijke grondslag.

4.85

Subonderdeel 5.2 klaagt - samengevat - dat onvoldoende gemotiveerd is het oordeel in de tweede zin van r.o. 3.27 dat de omstandigheid dat het geplaatste hekwerk de kwaliteit van een hekwerk heeft van onvoldoende gewicht is, gelet op wat [eisers] in nr. 104 van de memorie van grieven hebben gesteld.

4.86

Het subonderdeel slaagt mijns inziens niet. Het berust op een geïsoleerde lezing van een deel van de tweede zin van r.o. 3.27 en ziet eraan voorbij dat het hof het aangevallen oordeel – te weten dat van onvoldoende gewicht is de omstandigheid dat het geplaatste hekwerk de kwaliteit van een hekwerk heeft – motiveert vanaf “
omdat”. Het hof oordeelt dus niet generiek dat de bedoelde omstandigheid van onvoldoende gewicht is, zodat het subonderdeel feitelijke grondslag mist.

4.87

Subonderdeel 5.3 is eveneens gericht tegen de tweede zin van r.o. 3.27. Van een onjuiste rechtsopvatting geeft blijk, aldus het subonderdeel, het oordeel dat aan omstandigheden 4 en 5, zoals daar bedoeld, onvoldoende gewicht toekomt “
omdatdaarmee niet vaststaat dat ook [verweerders] als kopers[daarvan, A-G]
hebben geweten” (onderstreping overgenomen uit het subonderdeel). Immers, het hof miskent – ik vat nu enigszins samen – dat bij de toepassing van de Haviltex-maatstaf ook aan omstandigheden waarvan [verweerders] niet hebben geweten voldoende gewicht kan toekomen.

4.88

Het subonderdeel slaagt, zo meen ik.

4.89

Men herleze eerst nog eens de tweede zin van r.o. 3.27 (zie nr. 4.83 hiervoor).

4.9

Het hof meent dus – als ik het goed zie – dat de aanwezigheid van het hekwerk van onvoldoende gewicht is omdat niet vaststaat dat [verweerders] wisten dat het hekwerk niet stond op de grens van het perceel dat met de kadastrale aanduiding in de koopakte wordt aangeduid, door het hof – toch wat suggestief – “
de werkelijke kadastrale erfgrens” genoemd, terwijl deze laatste (mede) bepaalt wat [verweerders] mochten verwachten, kennelijk in doorslaggevende mate. Korter: [verweerders] wisten waar het hekwerk stond – dat konden ze zien – maar wisten niet dat dáár
nietde kadastrale grens lag, die voor [verweerders] belangrijker was.

4.91

Dit is op het eerste oog al vreemd. Zonder al te veel kenbare motivering gaat het hof er klaarblijkelijk van uit dat een variabele waaromtrent [verweerders] wél zekerheid hadden, te weten de ligging van het hekwerk, voor hen van minder groot belang was dan een variabele waaromtrent zij – zo stelt het hof in wezen vast – in concreto géén zekerheid hadden, te weten de ligging van de kadastrale grens. Dit, in essentie, op grond van de koopakte, die volgens het hof per saldo centraal staat. Dat dat laatste volgens het hof zo is, volgt ook uit r.o. 3.24 ten aanzien van de bescherming van derden die de openbare registers raadplegen, waartegen [eisers] mijns inziens met vrucht opkomen (zie nrs. 4.66 t/m 4.70 hiervoor). Ook het slot van r.o. 3.26 wijst daarop: het hof neemt de tekst van de koopakte daar tot vertrekpunt, behoudens door [eisers] gestelde feiten en omstandigheden die een andere kan uitwijzen.

4.92

Met deze redenering miskent het hof naar mijn mening de werking van de Haviltex-maatstaf bij de uitleg van een koop
overeenkomst(niet koop
akte) betreffende een grondstuk. Het hof impliceert in de tweede zin van r.o. 3.27 kennelijk dat een discrepantie tussen enerzijds de kadastrale grenzen, waarvoor de koopakte een aanknopingspunt geeft, en anderzijds de door een hekwerk gegeven situatie ter plaatse
alleenten nadele van de koper kan werken indien hij van die discrepantie
wist. Volgens mij is er voor die impliciete rechtsopvatting, die per saldo uitgaat van een bepalende rol van de kadastrale aanduiding in de koopakte, geen basis.

4.93

Integendeel, zou ik zeggen. Dat de koper van de bedoelde discrepantie niet op de hoogte is, kan juist erop wijzen dat hij of zij het, in het zicht van de situatie ter plaatse, niet van doorslaggevend belang vond om te controleren of deze situatie ter plaatse correspondeert met de kadastrale kaart (vergelijk nrs. 4.29 t/m 4.36 hiervoor). Dat vormt mijns inziens eerder een aanwijzing dat de partijbedoeling is gericht op de optische werkelijkheid, waarin zo’n hekwerk fungeert, dan op de kadastrale kaart. Kan de koper daarentegen gesubstantieerd aanvoeren dat hij wél op de hoogte was van de discrepantie tussen de ligging van het hekwerk en de kadastrale grenzen en daarvoor een plausibele verklaring aandragen,^[59]dan wijst dat op een genuanceerde partijbedoeling waarin de kadastrale kaart werkelijk een expliciete rol vervult naast een enkele vermelding van de kadastrale aanduiding in de koopakte. ’s Hofs benadering is dus precies het tegenovergestelde van wat mijns inziens in de rede ligt.

4.94

Subonderdeel 5.4 bevat geen klacht, maar betoogt slechts dat subonderdelen 5.1 en 5.3 te meer klemmen omdat [verweerders] niet heeft gesteld dat ten tijde van het sluiten van de koop
overeenkomstmet verkopers reeds een koop
aktezou hebben bestaan, laat staan dat [verweerders] gesteld zouden hebben dat zij op basis daarvan zouden hebben mogen verwachten dat zij, behalve de bouwkavel, tevens de litigieuze grondstrook zouden kopen.

4.95

Onderdeel 6is gericht tegen r.o. 3.28 en bestaat uit subonderdelen 6.1 t/m 6.3.

4.96

Subonderdeel 6.1 klaagt – samengevat – dat de tweede zin van r.o. 3.28 blijk geeft van een onjuist rechtsopvatting en/of ontoereikend is gemotiveerd, waar het hof – verkort weergegeven – oordeelt dat als [verweerders] al bij bezichtiging en aankoop geen aanleiding hadden om te veronderstellen dat niet meer werd verkocht dan de kavel tot het hekwerk – wat niet vaststaat en niet aannemelijk is – dit [eisers] niet kan baten gelet op de omschrijving in de koopovereenkomst van de door [verweerders] gekochte onroerende zaak. De klacht wordt als volgt – ik vat nog steeds zo veel mogelijk samen – uitgewerkt onder a t/m d:

a. Zonder nadere motivering, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom [verweerders] bij het aangaan van de koopovereenkomst zouden hebben mogen verwachten dat zij niet alleen “de omheinde bouwkavel die ze ter plaatste konden zien” zouden kopen doch tevens een stuk van de tuin van (destijds) de verkopers.

b. Het aangevallen oordeel berust slechts erop dat [verweerders] “
een bouwkavel” kochten, wat door het hof op een onbegrijpelijke wijze tegenover het kopen van “
een huis met ondergrond en tuin als afgegrensd met een hekwerk” wordt geplaatst, waarvoor een andere maatstaf zou gelden. Bovendien heeft het hof met dit oordeel onvoldoende gerespondeerd op de stellingen van [eisers] betreffende de volledige omheining van de bouwkavel met het adres Nieuwstraat 94.^[60]Niet, laat staan zonder nadere motivering, die ontbreekt, valt in te zien waarom bij een “
huis met ondergrond en tuin als afgegrensd met een hekwerk” wél en bij een volledig omheinde – en dus eveneens afgegrensde – “
bouwkavel” geen aanleiding zou bestaan om te veronderstellen dat niet méér werd verkocht dan de bouwkavel tot het hekwerk dat de afscheiding vormde met de tuin van [de verkopers]

c. Ontoereikend gemotiveerd is ’s hofs oordeel dat ter vaststelling van de gemeenschappelijke partijbedoeling bij de (aan)koop van het litigieuze grondstuk het [eisers] niet zou kunnen baten dat [verweerders] al bij de bezichtiging en aankoop geen aanleiding hadden om te veronderstellen dat niet meer werd verkocht dan de kavel tot het hek “
gelet op de omschrijving in de koopovereenkomst.” Immers, het hof gaat hier wederom uit van de veronderstelling dat bij het aangaan van de koop
overeenkomst(het bereiken van wilsovereenstemming) en zelfs reeds bij de bezichtiging van de bouwkavel de omschrijving van ‘het verkochte’ in de koop
akteal aan [verweerders] bekend geweest zou zijn alsmede dat [verweerders] daaraan gerechtvaardigde verwachtingen zouden hebben kunnen ontlenen, wat echter door [verweerders] überhaupt niet gesteld is. Gezien wat [verweerders] en [eisers] over en weer hebben gesteld,^[61]is ontoereikend gemotiveerd ‘s hofs oordeel dat [verweerders] bij de bezichtiging van de bouwkavel en/of het sluiten van de koopovereenkomst gerechtvaardigde verwachtingen betreffende de omvang van de kavel – als ware dat de bouwkavel en het stuk tuin van [de verkopers] – zouden hebben kunnen ontlenen aan de omschrijving in de koopakte.

d. Het onder c bedoelde oordeel is (ook) onbegrijpelijk doordat zonder motivering niet valt in te zien waarom [verweerders] voor of bij het aangaan van de koop
overeenkomstverwacht zouden hebben, laat staan zouden hebben mogen verwachten, dat zij méér zouden kopen dan de omheinde bouwkavel. [verweerders] hebben niet gesteld dat zij ten tijde van het concipiëren en/of ondertekenen van de koop
akteervan zouden zijn uitgegaan dat zij, behalve deze omheinde bouwkavel, ook de van deze kavel niet deel uitmakende litigieuze strook zouden kopen, laat staan dat zij gesteld zouden hebben om welke reden(en) zij daarvan zouden zijn uitgegaan, waarbij nog komt dat [verweerders] pas acht jaar later, na een toevallige inmeting, plots aanspraak maakten op de litigieuze strook.

4.97

De klachten van het subonderdeel slagen naar mijn mening goeddeels. Ik bespreek ze zo veel mogelijk gezamenlijk.

4.98

Ik begin ermee te constateren dat [eisers] kenbaar hebben gesteld dat het grootste deel van perceel nummer 1, op de litigieuze strook na, was
omheind, gelet op nrs. 23, 66 (onder 3) en 77 (onder 3 t/m 5) van de memorie van grieven, gelezen in onderlinge samenhang. Op die basis hebben zij in nr. 66 onder 3 onder andere naar voren gebracht over het hekwerk langs de litigieuze strook: “
Het hek heeft dus ook daadwerkelijk de functie van een erfafscheiding. De aard en kwaliteit van het hek (hoogwaardig gaashekwerk) duidt ook op die functie.”^[62]In nrs. 29 en 30 van de memorie van grieven hebben [eisers] samengevat naar voren gebracht dat de verkopers in 2012 of 2013 het perceel (ik lees: grondstuk) dat door [verweerders] is gekocht te koop hebben gezet en dat (ook) [verweerders] het grondstuk zullen hebben bezichtigd en toen niet, want pas in 2021, hebben beseft dat perceel nummer 1 volgens de kadastrale kaart wat groter was dan het met hekken afgebakende grondstuk dat zij bezichtigden. Deze stellingen zijn – naar ik meen: bij uitstek – van belang voor de toepassing van de Haviltex-maatstaf in dezen (zie nrs. 4.29 t/m 4.36 hiervoor). R.o. 3.28 verwijst naar nr. 78 van de memorie van grieven, waar het volgende te vinden is:

“Aan de zijde van kopers ( [verweerders] ) geldt het volgende:

1. Bij bezichtiging en aankoop hadden kopers geen enkele aanleiding om te veronderstellen dat aan hen meer werd verkocht dan de kavel tot aan het hek.

2. Kopers hebben tot 2021 nooit laten blijken dat zij in de veronderstelling verkeerden dat zij ook aanspraak konden maken op de taartpunt [
de litigieuze strook, A-G]. Integendeel, zij hebben zich gedurende acht jaren gedragen als eigenaren van (slechts) het door de gaashekwerken afgescheiden perceel.

3. Kopers schrijven dan ook in de dagvaarding (punt 7) “dat hen in 2021 is
geblekendat de feitelijke erfafscheiding (een zogenoemd “gaashekwerk”) die aanwezig was ten tijde van de koop en levering aan [verweerder 1] , niet op de kadastrale grens staat”.

4.99

Per saldo ketsen deze stellingen van [eisers] volgens de tweede zin r.o. 3.28 klaarblijkelijk af op de kadastrale aanduiding in de koopakte. Het hof oordeelt daar immers dat “
[a]ls [verweerders] al bij bezichtiging en aankoop geen aanleiding hadden om te veronderstellen dat niet meer werd verkocht dan de kavel tot het hek(…)
dit [eisers] niet [kan] baten, gelet op de omschrijving in de koopovereenkomst van de door [verweerders] gekochte onroerende zaak.”

4.100 [eisers] komen daar terecht tegen op, want hoewel het inderdaad zo kan zijn dat de tekst van de koopakte in een concreet geval doorslaggevend is, maakt het hof niet duidelijk waarom dat
hierzo is, ondanks de stellingen van [eisers] Ik merk op dat de derde zin van r.o. 3.28 daarvoor niet dragend is. Deze verwijst immers, kennelijk, naar een algemene norm, inhoudende dat als wat werkelijk wordt verkocht in verminderende zin afwijkt van de omschrijving in de koopakte, dit door de verkoper uitdrukkelijk onder de aandacht moet worden gebracht. [eisers] hebben, zo begrijp ik het hof, niet gesteld (de vijfde zin van r.o. 3.28) dat dat is gebeurd. Die veronderstelde algemene norm in de verhouding tussen verkoper en koper biedt naar mijn mening echter geen uitsluitsel ten aanzien van het voorliggende probleem. Zie hierna in nr. 4.102 naar aanleiding van subonderdeel 6.2. Minder nog zie ik in hoe de vierde zin van r.o. 3.28 redengevend kan zijn voor doorslaggevendheid van de omschrijving in de koopakte, want mij ontgaat daarvan eenvoudigweg de logica: “
Het gaat hier immers om een zeer ruim bouwperceel, in de koopovereenkomst aangeduid met een kadastraal nummer, waarbij zonder nadere toelichting van [verkopers] aan [verweerders] , [verweerders] niet hoefden te verwachten dat een gering onderdeel van dat kadastraal perceel geen onderdeel van het verkochte uitmaakte.” En redengevend is ook niet, aan het slot van r.o. 3.28, dat [eisers] niet heeft toegelicht waarom het van belang is dat [verweerders] pas in 2021 “
hebben geconstateerd dat de feitelijke situatie ter plaatse niet overeenstemde met wat zij op grond van de omschrijving in de koopovereenkomst hadden gekocht”, want dit behelst een veronderstelling van het hof over wat er is gekocht, terwijl het nu juist gaat om de vraag wat is gekocht. Kortom, ofwel heeft het hof de Haviltex-maatstaf miskend, ofwel is zijn oordeel in de tweede zin van r.o. 3.28 onbegrijpelijk.

4.101 Subonderdeel 6.2 heeft betrekking op wat hiervoor al enigszins aan de orde kwam ten aanzien van de derde tot en met de vijfde zin van r.o. 3.28, die volgens het subonderdeel blijk geven van een onjuiste rechtsopvatting en/of ontoereikend zijn gemotiveerd, waarbij onder a en b klachten worden aangevoerd. Samengevat komt het erop neer dat niet is (vast)gesteld dat de verkopers op de hoogte zijn geweest van het feit dat het hekwerk niet op de kadastrale grens stond en dat deze grens bepalend geweest zou zijn voor het grondstuk dat zij wilden verkopen, noch dat [verweerders] daarop zouden hebben mogen vertrouwen. De door het hof aangenomen mededelingsplicht aan de zijde van de verkopers is dus onbegrijpelijk.

4.102 Het subonderdeel slaagt mijns inziens in zoverre dat in r.o. 3.28 een kwestieuze veronderstelling besloten ligt, te weten dat alleen als de discrepantie tussen de kadastrale aanduiding in de koopakte en de ligging van het hekwerk bekend is geweest bij de verkoper, die alsdan daarvan mededeling moest doen, de uitleg van de koopovereenkomst door het bestaan van die discrepantie kan worden beïnvloed. Kort gezegd: alleen als voor de verkoper en de koper duidelijk is dat niet het in de koopakte aangeduide kadastrale perceel wordt verkocht, komt aan die kadastrale aanduiding geen doorslaggevende betekenis toe. Dit acht ik tegen de achtergrond van de Haviltex-maatstaf inderdaad onvoldoende gemotiveerd, nu het juist ook zo kan zijn dat koper en verkoper die discrepantie niet kennen en het ook niet voldoende belangrijk hebben gevonden om op dat punt onderzoek te doen. Bovendien is in de voorliggende zaak inderdaad niet vastgesteld dat de verkopers de bedoelde discrepantie kenden, zodat ’s hofs oordeel ook in zoverre niet naar behoren is gemotiveerd.

4.103 Subonderdeel 6.3 ligt in het verlengde van de voorgaande subonderdelen. Van een onjuiste rechtsopvatting geeft blijk en/of onbegrijpelijk is ’s hofs oordeel in de een-na-laatste zin van r.o. 3.28 dat “
[o]mstandigheid 3(…)
naar het oordeel van het hof niet meer of minder [zegt] dan dat [verweerders] op enig moment in 2021 hebben geconstateerd dat de feitelijke situatie ter plaatse niet overeenstemde met wat zij op grond van de omschrijving in de koopovereenkomst hadden gekocht.” Geklaagd wordt – samengevat – dat het hof miskent dat voor een Haviltex-conforme uitleg van de koopovereenkomst alleszins relevant is het feit dat [verweerders] pas in 2021 hebben geconstateerd dat de feitelijke situatie ter plaatse niet overeenstemde met de tekst van de koopakte omdat de wijze waarop partijen een door hen gesloten overeenkomst hebben uitgevoerd van belang is voor de uitleg van de inhoud van de overeenkomst.

4.104 Het subonderdeel slaagt naar mijn mening.

4.105 Bij de vaststelling, conform de Haviltex-maatstaf, van waartoe partijen zich over en weer hebben verbonden kan zonder meer ook van belang zijn wat tussen partijen is voorgevallen nadat de overeenkomst tot stand is gekomen (ook wel ‘posterieure omstandigheden’),^[63]ook als die latere gebeurtenissen niet ‘constitutief’ zijn voor de contractuele rechtsbetrekking tussen partijen. Kortom: men hoeft niet aan te nemen dat posterieure omstandigheden de rechtsbetrekking hebben gewijzigd om mede aan de hand van deze posterieure omstandigheden vast te stellen hoe partijen de tussen hen tot stand gekomen overeenkomst
hebben begrepen.^[64]

4.106 Voor de voorliggende problematiek geldt dat bij uitstek ook van belang kan zijn dat een deel van het perceel zoals dat kadastraal is aangeduid in de koopakte en de leveringsakte ná de levering in werkelijkheid
nietaan de koper ter beschikking wordt gesteld en dat de koper dat pas jaren later opmerkt. Dit werpt immers bij uitstek licht op wat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst in fysiek opzicht de perceptie van de koper was met betrekking tot de eigenschappen van het verkochte en hoeveel belang de koper in werkelijkheid hechtte aan de kadastrale grenzen in verhouding tot de optische situatie ter plaatse.

4.107 Mijns inziens betekent het voorgaande dat het feit dat [verweerders] pas in 2021 hebben geconstateerd dat de feitelijke situatie ter plaatse niet overeenstemde met de tekst van de koopakte een relevante factor kan zijn bij de vaststelling van de inhoud van de koopovereenkomst. Het hof heeft zonder begrijpelijke motivering het belang hiervan ter zijde geschoven.

4.108
Onderdeel 7is gericht tegen r.o. 3.29. Van een onjuiste rechtsopvatting geeft blijk en/of onbegrijpelijk is ‘s hofs oordeel, aldus het onderdeel, dat de verklaring van [betrokkene 2] van 10 juni 2024 (productie 2 bij de memorie van grieven) geen althans onvoldoende feiten en omstandigheden zou bevatten waaruit volgt dat [verweerders] voor, bij of na het sluiten van de koopovereenkomst begrepen hebben of redelijkerwijs hebben moeten begrijpen dat de gekochte onroerende zaak in omvang beperkter was dan wat volgt uit haar omschrijving in de koopakte.

4.109 Het onderdeel slaagt wat mij betreft niet, want hoewel invoelbaar is dat [eisers] aan de verklaring betekenis hechten, is de waardering ervan, mits niet onbegrijpelijk, voorbehouden aan het hof als feitenrechter. Onbegrijpelijk is niet dat het hof in de verklaring onvoldoende (aanvullende) feitelijke aanknopingspunten vindt ten aanzien van wat [verweerders] voor, bij of na het sluiten van de koopovereenkomst begrepen hebben of redelijkerwijs hebben moeten begrijpen ten aanzien van de omvang van de gekochte onroerende zaak.

4.11
Onderdeel 8,
onderdeel 9en
onderdeel 10lenen zich voor gezamenlijke bespreking. Onderdeel 8 is gericht tegen r.o. 3.14. Samengevat komt het onderdeel erop neer dat het hof daar ten onrechte overweegt dat het bij het beantwoorden van de vraag wat de omvang is van een “
overgedragen” onroerende zaak aankomt op de leveringsakte. Want de leveringsakte bepaalt, aldus het onderdeel, alleen wat er is
geleverd, terwijl voor het antwoord op de vraag wat is
overgedragenook uitleg van de koopovereenkomst als titel nodig is. Onderdeel 9 ligt in het verlengde daarvan en maakt hetzelfde punt ten aanzien van r.o. 3.15, r.o. 3.17 en r.o. 3.18, en in het verlengde daarvan valt onderdeel 10 concluderende oordelen in r.o. 3.17 t/m 3.19.

4.111 Deze onderdelen slagen mijns inziens niet. Op zichzelf wordt in het cassatiemiddel terecht aangevoerd dat het in het licht van het causale stelsel van art. 3:84 lid 1 BW Pro ongelukkig is om te zeggen dat voor de beantwoording van de vraag wat is
overgedragenalleen de levering bepalend is. Het hof heeft echter, blijkens r.o. 3.20 t/m 3.30, wel degelijk onderkend dat wat er is overgedragen volgens art. 3:84 lid 1 BW Pro niet alleen afhankelijk is van de levering maar ook van de titel, die het hof daar heeft uitgelegd. Daaraan doet niet af dat tegen die uitleg in onderdelen 1 t/m 7 wat mij betreft slagende klachten worden gericht.

4.112
Onderdeel 11is gericht tegen r.o. 3.17 en bestaat uit subonderdelen 11.1 t/m 11.3.

4.113 Subonderdeel 11.1 klaagt – samengevat – dat het onbegrijpelijk is dat het hof daar heeft geoordeeld dat geen sprake is van een discrepantie tussen een feitelijke omschrijving en een kadastrale aanduiding, in welk geval de eerstgenoemde prevaleert, aangezien de omschrijving in de leveringsakte ook de straatnaam en het huisnummer bevat, wat neerkomt op een feitelijke omschrijving.

4.114 Het subonderdeel slaagt mijns inziens niet. Dat een adres geen feitelijke omschrijving is als bedoeld in de in nr. 4.20 hiervoor genoemde Hoge Raad-rechtspraak, waar het het hof onmiskenbaar om te doen is, is niet onbegrijpelijk. Want hoewel de vermelding van een adres relevant kan zijn voor de uitleg van de levering, is een adres niet een woordelijk uitgedrukte afbakening van het betreffende grondstuk aan de hand van plaatselijk aanwezige fysieke aanknopingspunten, zoals bomen, waters, opstallen, hekwerken enzovoort (zie nr. 4.20 hiervoor).

4.115 Subonderdeel 11.2 klaagt – samengevat – dat onbegrijpelijk is dat het hof in r.o. 3.17 oordeelt dat de adresaanduiding geen althans onvoldoende aanknopingspunten zou bieden om het feitelijke kenmerk bestaande uit het hek ter plaatse te betrekken bij de vaststelling van de omvang van de aan [verweerders] geleverde zaak. Het adres betrof immers een volledig omheind bouwkavel, aldus het subonderdeel. In de “
uitwerking en toelichting” (p. 23-24) wordt daarbij ook gewezen op de passage in de leveringsakte dat wordt geleverd het perceel “
en al hetgeen volgens verkeersopvatting daartoe behoort”. Daarnaast wordt nog geklaagd dat indien en voor zover het hof tot uiting heeft gebracht dat een adresaanduiding geen feitelijke omschrijving zou zijn die verwijst naar de feitelijke situatie ter plaatse, die een rol kan spelen bij d uitleg van een leveringsakte, onduidelijk is welke maatstaf het hof heeft gehanteerd, wat het oordeel, zonder nadere motivering, eens te meer onbegrijpelijk maakt.

4.116 Het subonderdeel slaagt mijns inziens deels.

4.117 Voor de uitleg van de levering, die naar objectieve maatstaven moet plaatsvinden, komt het aan op de inhoud van de leveringsakte en de objectieve gegevens waarnaar in die akte wordt verwezen (zie nr. 4.17).

4.118 In r.o. 3.17 wijst het hof eerst op vermelding van het postcodegebied, het adres, de kadastrale aanduiding en de grootte van het grondstuk. Daarop laat het hof volgen:

“De omschrijving vermeldt geen concrete nadere feitelijke kenmerken van het over te dragen onroerend goed, zoals het hek dat, onbetwist, ten tijde van de overdracht in 2013 al geruime tijd op het perceel met nummer [1] aanwezig was, en zij noemt ook geen andere objectieve feiten ter nadere identificatie. Zodoende biedt de omschrijving in de notariële akte van de over te dragen onroerende zaak, uitgelegd naar objectieve maatstaven bezien in het licht van de gehele inhoud van de notariële akte, naar het oordeel van het hof geen althans onvoldoende aanknopingspunten om het feitelijke kenmerk bestaande uit het hek ter plaatse te betrekken bij de vaststelling van de omvang van de aan [verweerders] overgedragen onroerende zaak. Van een discrepantie tussen feitelijke omschrijving en kadastrale aanduiding, in welk geval het eerstgenoemde prevaleert, is dan ook geen sprake.
Het moet er daarom voor worden gehouden dat de onroerende zaak die in 2013 op grond van de notariële akte door de [verkopers] aan [verweerders] is overgedragen het gehele perceel betreft zoals dat op de als productie 4 bij inleidende dagvaarding overgelegde kadastrale kaart is aangeduid met nummer [1], dus inclusief de strook grond.”

(cursivering toegevoegd, A-G)

4.119 Vooropgesteld: niet onbegrijpelijk is dat het hof oordeelt dat de omschrijving geen concrete nadere
feitelijkekenmerken van de over te dragen onroerende zaak, zoals het ‘hek’, bevat.

4.120 In essentie klaagt het subonderdeel mijns inziens echter terecht dat het hof aan het slot van r.o. 3.17, onder andere gelet op wat in nr. 73 van de memorie van grieven naar voren is gebracht, te gemakkelijk want zonder afdoende motivering voorbijgaat aan:

(i) het adres, in combinatie met

(ii) de passage dat wordt geleverd het perceel “
en al hetgeen volgens verkeersopvatting daartoe behoort” en

(iii) de door [eisers] gestelde ter plaatse aanwezige omheining aan meerdere zijden (zie ook nr. 4.96 hiervoor) als potentiële indicatoren van de afbakening van de geleverde grond.

4.121 Die gestelde omheining heeft immers in potentie meer informatiewaarde dan het door het hof bedoelde ‘hek’ en moet mijns inziens worden bezien in samenhang met een adresaanduiding die verwijst naar een straat, die toegang biedt tot het grondstuk, alsook de passage over de verkeersopvatting. Gezegd kan worden dat de combinatie van het adres, de verkeersopvatting en een ter plaatse aanwezige omheining mede bepaalt ‘vanaf welke kant’ volgens de leveringsakte naar het relevante grondstuk moet worden ‘gekeken’ en waartoe men dan precies toegang heeft.^[65]Dit biedt objectieve aanknopingspunten ter bepaling van welk grondstuk daarmee is bedoeld. Dat dan nog steeds niet sprake is van een prevalerende ‘feitelijk omschrijving’ betekent niet dat het niet relevant zou zijn, want ook buiten een ‘feitelijke omschrijving’ kunnen objectieve gegevens waarnaar in de akte wordt verwezen, zoals dus het adres, bij de uitleg van belang zijn. Niet sterk is de overweging van het hof dat de passage over de verkeersopvatting betrekking heeft op verticale natrekking (r.o. 3.18), want in zoverre zou zij overvloedig zijn ten opzichte van art. 5:20 lid 1 BW Pro, zodat de redelijke zin daarvan niet valt in te zien. Integendeel ligt het voor de hand om die verwijzing naar de verkeersopvatting in beschouwing te nemen bij de afbakening in het platte vlak, en dan is een ‘beperkende werking’ daarvan ten opzichte van de kadastrale aanduiding gelet op het voorgaande ook goed denkbaar.

4.122 Het subonderdeel slaagt niet voor zover het erover klaagt dat
alshet hof tot uiting heeft gebracht dat een adresaanduiding geen ‘feitelijke omschrijving’, dit onbegrijpelijk is. Deze klacht slaagt niet gelet op wat ik naar aanleiding van subonderdeel 11.1 opmerkte (zie nr. 4.114 hiervoor).

4.123 Subonderdeel 11.3 bevat een voortbouwklacht en behelst dat gezien subonderdelen 11.1 en 11.2 het concluderende oordeel in r.o. 3.17 dat – kort gezegd – het ervoor moet worden gehouden dat volgens de leveringsakte het gehele kadastrale perceel is geleverd niet kan standhouden.

4.124 Dit subonderdeel slaagt als, zoals ik meen, subonderdeel 11.2 deels slaagt.

4.125
Onderdeel 12bevat een voortbouwklacht, die samengevat inhoudt dat ’s hofs concluderende oordelen in r.o. 3.30 ook niet kunnen standhouden.

4.126 Het onderdeel slaagt als, zoals ik meen, verschillende klachten in onderdelen 1 t/m 11 slagen. Dat behoeft mijns inziens verder geen toelichting.

4.127
Onderdeel 13ziet op de beoordeling in r.o. 3.31 van de reconventionele vordering van [eisers]

4.128 Voordat ik aan de bespreking daarvan toekom, stel ik het volgende voorop. De zaak zou te eenvoudig worden voorgesteld als tot vertrekpunt zou worden genomen dat ofwel [verweerders] ofwel [eisers] eigenaars zijn van de litigieuze strook. Dat is een aanlokkelijke gedachte, want dan zouden de toewijsbaarheid van de door [verweerders] gevorderde verklaring voor recht en de toewijsbaarheid van de door [eisers] gevorderde verklaring voor recht communicerende vaten zijn. Zo eenvoudig is het niet helemaal. Gelet op de prioriteitsregel (art. 3:21 lid 1 BW Pro) en de eis van beschikkingsbevoegdheid (art. 3:84 lid 1 BW Pro) geldt dat de vaststelling dat [verweerders] in 2013 door overdracht eigenaars werden van de litigieuze strook impliceert dat [eisers] daarvan in 2018 geen eigenaars werden. Dat is duidelijk, en zo heeft het hof, op zichzelf terecht, geredeneerd in r.o. 3.31. Maar omgekeerd geldt niet dat indien
nietkomt vast te staan dat [verweerders] in 2013 door overdracht eigenaars werden van de litigieuze strook,
duseigenaars daarvan zijn. Dat is net iets te snel gedacht. Want volgens art. 3:80 lid 3 BW Pro in verbinding met art. 150 Rv Pro zullen [eisers] moeten stellen en bewijzen dat zij de eigendom van de litigieuze strook wél hebben verkregen. Daarbij zie ik niet over het hoofd dat als [eisers] bezitters zijn van de litigieuze strook – waarop het debat in cassatie niet ziet – zij tegenover derden, die geen partij zijn bij deze procedure, in beginsel ook voor eigenaars daarvan zullen worden gehouden (art. 3:119 lid 1 BW Pro).^[66]Kortom: er is wel degelijk nog een derde optie, namelijk dat niet komt vast te staan dat [verweerders] eigenaars zijn van de litigieuze strook en óók niet komt vast te staan dat [eisers] eigenaars daarvan zijn. In dat geval trekken [eisers] niettemin aan het langste eind als zijbezitters zijn van de litigieuze strook en een ander geen beter recht ten aanzien daarvan kan aantonen. Afwijzing van de reconventionele vordering draagt dus ook niet automatisch toewijzing van de conventionele vordering in zich (en omgekeerd). Zie nader hierna in nr. 4.134.

4.129 Op deze plaats schets ik ook nog even relevante delen van de casus. In 2014 heeft [betrokkene 1] , als enige overgebleven lid van de familie van verkopers, aan een zekere [betrokkene 3] de onroerende zaak corresponderend met (in ieder geval) perceel nummer 2 verkocht en geleverd. [betrokkene 3] heeft deze later van de hand gedaan aan een derde, die vervolgens in 2018 (in ieder geval) perceel nummer 2 heeft verkocht en geleverd aan [eisers] Een en ander volgt uit de onbestreden vaststellingen in r.o. 3.31.

4.130 Nu dan de klachten. Onderdeel 13 bestaat uit subonderdelen 13.1 t/m 13.3, waarvan ik de eerste twee gezamenlijk bespreek. Ik vat de daarin ondergebrachte klachten enigszins samen:

a. Onbegrijpelijk zijn de oordelen in r.o. 3.31 dat [eisers] niet aan de hand van concrete feiten en omstandigheden hebben uiteengezet dat [betrokkene 1] (het overgebleven lid van de familie van de verkopers) in 2014 heeft bedoeld om ook de litigieuze strook grond aan een rechtsvoorganger van [eisers] , [betrokkene 3] , te verkopen en te leveren en dat de leveringsakte waarbij [eisers] hun onroerende zaak geleverd kregen dit niet benoemt en daarvan daarom geen bewijs levert en dat [eisers] op dat punt niet aan hun stelplicht voldoen, zodat niet vast had kunnen komen te staan dat [betrokkene 3] langs die weg dan beschikkingsbevoegd was geworden, wat doorwerkt in de daarna volgende overdrachten, waaronder die aan [eisers] De klacht doet een beroep erop dat in nrs. en 33 van de memorie van grieven in essentie naar voren is gebracht dat ook bij de rechtsvoorgangers van [eisers] het hek als grens werd beschouwd van het te kopen respectievelijk te verkopen “perceel” (ik lees: grondstuk). De klacht doet ook een beroep op dat de rechtbank in r.o. 4.3 onder (h) (zie p. 6) van het vonnis heeft geoordeeld “
dat de passage over de feitelijke situatie in de leveringsakte van [eisers] (“je koopt wat je ziet”; de benoeming van het huis met aanhorigheden, ondergronden tuin) voldoende gewicht heeft om aan te nemen dat partij en de levering van de ruimte tot aan het hek bedoelden.”

b. Onbegrijpelijk is hoe het hof in r.o. 3.31 omspringt met de verklaring van [betrokkene 3] (productie door te oordelen dat deze geen concrete feiten en omstandigheden bevat waaruit volgt dat ook [betrokkene 1] daadwerkelijk de bedoeling had de litigieuze strook deel te laten uitmaken van de toen aan [betrokkene 3] verkochte en geleverde onroerende zaak (dat in ieder geval perceel nummer 2 omvat). Deze verklaring houdt nu juist in, aldus de klacht, dat het hek achterin de tuin van [betrokkene 1] duidelijk de grens was tussen het huis met tuin aan de Heesakkerstraat 63 (de zijde ‘van’ [eisers] ) en het huis met tuin aan de Nieuwstraat 94 (de zijde ‘van’ [verweerders] ), dat de erfgrens nooit een issue geweest is, en dat de bedoeling van [betrokkene 1] en [betrokkene 3] er altijd op gericht was om het huis met tuin aan de Heesakkerstraat 63 (de zijde ‘van’ [eisers] ) te kopen en verkopen tot aan het hek.

4.131 Deze klachten slagen mijns inziens niet. Bezie ik de onder a bedoelde nrs. 32 en 33 van de memorie van grieven, dan zie ik daar in ieder geval geen dwingend aanknopingspunt dat de leveringsakte tussen [betrokkene 1] en [betrokkene 3] van 17 februari 2017 (productie 3 bij de conclusie van antwoord) aldus kan worden uitgelegd dat ook de litigieuze strook aan [betrokkene 3] wordt geleverd. Dat is cruciaal voor een latere verkrijging daarvan door overdracht door [eisers] , want als er geen aanknopingspunt is dat de litigieuze strook aan [betrokkene 3] is geleverd, dan kan in beginsel – zonder nadere rechtsgrondslagen en feiten – ook niet worden geoordeeld dat [eisers] daarvan door overdracht eigenaar zijn geworden. ’s Hofs oordeel uitlegoordeel aangaande deze cruciale schakel kan ik ook goed volgen als ik zelf de leveringsakte tussen [betrokkene 1] en [betrokkene 3] bekijk, want daarin tref ik inderdaad zo’n dwingend aanknopingspunt niet aan. De passage uit r.o. 4.3 onder (h) (zie p. 6) van het vonnis betreft al daarom niet zo’n aanknopingspunt omdat deze niet ziet op de leveringsakte tussen [betrokkene 1] en [betrokkene 3] van 17 februari 2017 maar op de leveringsakte van 28 maart 2018 tussen enerzijds de onmiddellijke rechtsvoorganger van [eisers] (een b.v.) en anderzijds [eisers]^[67]Wat niet aan [betrokkene 3] is geleverd, kan in beginsel ook niet aan [eisers] zijn overgedragen, nu de rechtsvoorganger van [eisers] in zoverre beschikkingsonbevoegd was. In dit verband doet ook de onder b verklaring van [betrokkene 3] met betrekking tot welk grondstuk hij beoogde te kopen er uiteindelijk niet toe.

4.132 Subonderdeel 13.3 klaagt nog – samengevat – dat wat het hof oordeelt in r.o. 3.31 sowieso niet kan standhouden voor zover het daarmee voortbouwt op zijn door onderdeel 12 bestreden concluderende oordelen in r.o. 3.30.

4.133 Het subonderdeel kan mijns inziens bij gebrek aan belang niet tot cassatie leiden. Inderdaad bouwt het hof in r.o. 3.31 voort op zijn oordeel r.o. 3.30 in die zin dat het concludeert dat de verkopers door de verkoop en levering van de litigieuze strook aan [verweerders] beschikkingsonbevoegd waren. R.o. 3.30 wordt wat mij betreft met succes bestreden (zie nr. 4.126 hiervoor), waarmee ook bedoelde conclusie niet houdbaar is. Dit laat echter onverlet dat ’s hofs oordeel dat de litigieuze strook niet door [betrokkene 1] aan [betrokkene 3] is geleverd niet met vrucht wordt bestreden door subonderdelen 13.1 en 13.2 (zie nr. 4.131) hiervoor. Korter: zelfs als de verkopers de litigieuze strook niet aan [verweerders] hebben overgedragen, is het oordeel van het hof – kort gezegd – dat de litigieuze strook (ook) niet aan [eisers] is overgedragen (want niet geleverd aan [betrokkene 3] ) in cassatie niet met succes bestreden.

4.134 Over onderdeel 13 tot slot nog dit. De consequentie van het verwerpen van onderdeel 13 is
alleendat de reconventionele vordering van [eisers] tot veroordeling van [verweerders] tot medewerking aan een kadastrale grenscorrectie definitief is afgewezen. Deze afwijzing leidt er
niettoe dat [eisers] de litigieuze strook ter beschikking moeten stellen aan [verweerders] en moeten meewerken aan de verplaatsing van het hekwerk naar de kadastrale grens, want daarvoor zou moeten komen vast te staan – naar aanleiding van de vorderingen in conventie – dat [verweerders] wél eigenaars zijn van de litigieuze strook. Dat laatste moet – indien mijn beoordeling van de zaak wordt gevolgd – door het verwijzingshof nu juist (opnieuw) worden beoordeeld in conventie.^[68]Het oordeel met betrekking tot de reconventionele vordering van [eisers] heeft bovendien ook alleen gezag van gewijsde tussen partijen en hún rechtsopvolgers (art. 236 leden Pro 1 en 2 Rv) en niet tussen [eisers] en enige andere derde, zoals enige rechtsvóórganger van [eisers] Als het zo is dat [eisers] als bezitters van de litigieuze strook moeten worden aangemerkt, genieten zij wel de bescherming die een bezitter toekomt, behoudens – kort gezegd – tegen een derde met een beter recht (zie art. 3:119 BW Pro en art. 3:125 BW Pro). Een en ander ter volledigheid.

4.135
Onderdeel 14, ten slotte, is gericht tegen r.o. 3.32 t/m 3.35 en bestaat uit subonderdelen 14.1 t/m 14.3.

4.136 Subonderdeel 14.1 klaagt dat wat het hof oordeelt in r.o. 3.32 t/m 3.35 niet kan standhouden, omdat het hof daarmee voortbouwt op zijn door onderdeel 12 bestreden concluderende oordelen in r.o. 3.30.

4.137 Het subonderdeel slaagt deels, zo meen ik.

4.138 Het subonderdeel kan mijns inziens niet tot cassatie leiden voor zover het is gericht tegen r.o. 3.32 en 3.33, nu deze zelfstandig dragende gronden bevatten die volgens het hof in de weg staan aan toepassing van de daar bedoelde rechtsgrondslagen (art. 5:36 BW Pro en art. 3:119 BW Pro) en het middel daartegen geen klachten richt.

4.139 Wat mij betreft slaagt het subonderdeel wel deels voor zover het is gericht tegen r.o. 3.34 onder de kop “
De slotsom”. De daar door het hof bereikte conclusie dat [eisers] niet op goede gronden hoger beroep hebben ingesteld kan namelijk inderdaad niet in stand blijven indien onderdeel 12 tegen de concluderende oordelen in r.o. 3.30 slaagt, wat mijns inziens het geval is (zie nr. 4.126 hiervoor). Dit spreekt voor zichzelf. Voor zover r.o. 3.34 ziet op de reconventionele vordering slaagt het subonderdeel niet, gelet op wat in nrs. 4.128 t/m 4.134 hiervoor aan bod kwam met betrekking tot onderdeel 13. Ook dat spreekt voor zichzelf.

4.140 Ook voor zover het is gericht tegen r.o. 3.35, eveneens onder de kop “
De slotsom”, slaagt het subonderdeel wat mij betreft. Het daar gegeven oordeel dat aan nadere bewijslevering niet wordt toegekomen berust mede op “
wat hiervoor is overwogen en aan feiten en omstandigheden is gebleken”. En dus wordt dit oordeel ook getroffen door het slagen van onderdeel 12 gericht tegen het aan r.o. 3.35 voorafgaande r.o. 3.30, waarin het hof immers een vaststellingen doet omtrent feiten en omstandigheden, te weten dat het ervoor “
moet(…)
worden gehouden dat de [de verkopers] en [verweerders] bij het sluiten van de koopovereenkomst hebben bedoeld dat het gehele perceel [nummer 1] aan [verweerders] zou worden verkocht en overgedragen, dus met inbegrip van de strook grond.”

4.141 Subonderdeel 14.2 klaagt over het passeren van het bewijsaanbod dat [eisers] in nr. 128 van de memorie van grieven hebben gedaan. Onjuist en/of onbegrijpelijk, aldus het subonderdeel, zijn de oordelen in r.o. 3.35 dat aan nadere bewijslevering, zoals door partijen in hoger beroep aangeboden, niet wordt toegekomen en dat in het licht van “
wat hiervoor is overwogen en aan feiten en omstandigheden is gebleken” het aangeboden bewijs onvoldoende specifiek en niet ter zake dienend is.

4.142 Het subonderdeel slaagt mijns inziens gedeeltelijk.

4.143 Een aanbod tot het leveren van getuigenbewijs in hoger beroep moet gelet op art. 166 lid 1 Rv Pro in verbinding met art. 353 lid 1 Rv Pro worden gehonoreerd indien het voldoende is gespecificeerd en betrekking heeft op feiten die tot een beslissing van de zaak kunnen leiden.^[69].

4.144 In nr. 128 van de memorie van grieven hebben [eisers] als volgt bewijs aangeboden:

“Voor zover op [eisers] enige verplichting zou rusten tot het leveren van bewijs omtrent de in hoofdstuk 4 genoemde feiten en de partij bedoeling van verkopers ( [de verkopers] ) en kopers ( [verweerders] resp. [betrokkene 3] ) bij de transacties in 2013 en 2016, bieden [eisers] dit bewijs aan door het horen van de volgende getuigen:

1. [verweerder 1] en [verweerster 2] , onder andere omtrent de informatie die zij hebben vergaard ter voorbereiding van de in 2013 gesloten koopovereenkomst;

2. [betrokkene 2] , die onder meer, zo nodig, in meer detail kan verklaren over de onderwerpen die in zijn opgenomen in zijn schriftelijke verklaring;

3. [betrokkene 3] , over de partijbedoeling van [de verkopers] m.b.t de taartpunt.”

4.145 Gelet op wat in nr. 4.109 aan de orde kwam, kon het hof naar mijn mening voorbij gaan aan het bewijsaanbod voor zover het ziet op het horen als getuige van [betrokkene 2] (onder 2). Het hof kon rechtens juist en binnen de grenzen van het begrijpelijke oordelen dat dit bewijsaanbod in zoverre, gelet op de inhoud van de bedoelde schriftelijke verklaring, waarnaar in het bewijsaanbod bij uitsluiting wordt verwezen, niet voldoende specifiek is. In die schriftelijke verklaring heeft het hof immers onvoldoende (aanvullende) feitelijke aanknopingspunten gevonden.

4.146 Het hof kon ook voorbij gaan, zo meen ik, aan het bewijsaanbod voor zover het ziet op het horen als getuige van [betrokkene 3] (onder 3). Gelet op wat in nr. 4.131 hiervoor aan de orde kwam, is het bewijsaanbod in zoverre niet ter zake dienend.

4.147 Anders ligt dit mijns inziens voor zover het bewijsaanbod ziet op het horen als getuigen van [verweerder 1] en [verweerster 2] , dus [verweerders] Nu het hof het passeren van het bewijsaanbod in r.o. 3.35 fundeert op “
wat hiervoor is overwogen en aan feiten en omstandigheden is gebleken” kan niet worden uitgesloten dat het passeren van het bewijsaanbod mede berust op door [eisers] met succes bestreden oordelen van het hof met betrekking tot de uitleg van de koopovereenkomst in r.o. 3.20 t/m 3.30. Op voorhand kan niet worden gezegd dat het bewijsaanbod onvoldoende specifiek is in zijn verwijzing naar “
de informatie die zij [ [verweerders] , A-G] hebben vergaard ter voorbereiding van de in 2013 gesloten koopovereenkomst”.

4.148 Subonderdeel 14.3 is ten slotte nog gericht tegen r.o. 3.32 t/m 3.35, die ook onbegrijpelijk zijn, aldus het subonderdeel, omdat zonder nadere, doch ontbrekende redengeving niet valt in te zien waarom alle betrokken partijen bij het aangaan van de betreffende koopovereenkomsten en bij de verrichte leveringen niet gewoon uitgegaan zouden zijn van de feitelijke plaatselijke situatie: de bouwkavel respectievelijk het terrein waarop [verweerders] na de levering van deze bouwkavel hun huis gebouwd hebben, was omheind met een hekwerk dat de feitelijke begrenzing vormde tussen enerzijds die bouwkavel en anderzijds het huis met tuin van [de verkopers] (nadien van [betrokkene 1] en de dochter van [de verkopers] ), waarachter, bezien vanaf de bouwkavel, zich de litigieuze strook grond bevond.

4.149 Het subonderdeel heeft enige charmes maar slaagt mijns inziens toch niet. Het is mij te algemeen, gelet op wat in nrs. 4.14 t/m 4.38 aan de orde kwam over de divergente uitlegnormen voor de koopovereenkomst als titel enerzijds en de levering anderzijds.

5.Slotsom en afdoening

5.1

Naar mijn opvatting slaagt het cassatiemiddel gedeeltelijk, te weten voor zover het (delen van) onderdelen 1, 2, 3, 4, 5, 6, 11, 12 en 14 betreft.

5.2

Indien mijn conclusie wordt gevolgd, zal het arrest moeten worden vernietigd en zaak moeten worden verwezen naar een ander hof.

6.Conclusie

De conclusie strekt tot vernietiging van het arrest en tot verwijzing.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Hoge Raad vernietigt arrest over uitleg koop- en leveringsakte bij erfgrensgeschil