ECLI:NL:GHSHE:2025:593

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.339.692/01

arrest van 4 maart 2025

in de zaak van

1.[appellant sub 1] ,[woonplaats] ,

2.
[appellant sub 2] ,[woonplaats] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellanten] ,

advocaat: mr. C.N.J. Kortmann te Amsterdam,

tegen

1.[geïntimeerde sub 1] ,[woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde sub 2] ,[woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. D. Vellinga te Breda,

op het bij exploot van dagvaarding van 27 maart 2024 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 14 februari 2024 (hierna: het bestreden vonnis), door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen [appellanten] als gedaagden in conventie, eisers in reconventie en [geïntimeerden] als eisers in conventie, verweerders in reconventie.

1.Het geding bij de rechtbank (zaak-/rolnummer C/01/387024 / HA ZA 22-584)

Voor het geding bij de rechtbank verwijst het hof naar het bestreden vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep met productie;
de memorie van grieven met producties;
de memorie van antwoord met producties;
de mondelinge behandeling, waarbij partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

De feiten

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

a. Partijen zijn achterburen van elkaar en wonen op aangrenzende percelen. Beide percelen waren eerder, tot 2013, in handen van dezelfde personen: [familie A] .

b. Op 15 februari 2013 heeft [familie A] met [geïntimeerden] een koopovereenkomst gesloten waarbij zij aan Gielen een onroerend goed heeft verkocht dat daarbij als volgt is omschreven:

“een perceel grond, plaatselijk bekend te [plaats] , aan [adres A] , [postcode A] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , [kadastrale aanduiding A] , (…)”.

c. De levering van het door [geïntimeerden] van [familie A] gekochte onroerend goed heeft plaatsgevonden bij notariële akte van 2 april 2013. Daarin is het onroerend goed als volgt omschreven:

“een perceel grond en al hetgeen volgens verkeersopvatting daartoe behoort, gelegen te [postcode A] [plaats] , [adres A] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie G, nummer [kadastrale aanduiding A] ter grootte van elf are en vijfentachtig centiare (11 a 85 ca) , hierna aangeduid met: “het verkochte”,”

d. In artikel 3 van de notariële akte staat:

“Partijen kunnen geen rechten ontlenen aan een eventueel verschil tussen bovenvermelde perceelgrootte en de oppervlakte van het verkochte, zoals die uit de feitelijke en/of kadastrale begrenzingen blijkt.”

e. Enige tijd na de transactie met [geïntimeerden] heeft [familie A] aan een derde het onroerend goed verkocht dat uiteindelijk door [appellanten] is aangekocht bij koopovereenkomst van 16 maart 2018. In die koopovereenkomst is het door [appellanten] aangekochte onroerend goed als volgt omschreven:

“het woonhuis met verdere aanhorigheden, ondergrond en tuin gelegen te [postcode B] [plaats] , [adres B] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , [kadastrale aanduiding B] ”

f. De levering van het door [appellanten] aangekochte onroerend goed vond plaats bij notariële akte van 28 maart 2018. Daarin is dat onroerend goed als volgt omschreven:

“het woonhuis met verdere aanhorigheden, ondergrond en tuin gelegen te [postcode B] [plaats] , [adres B] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , [kadastrale aanduiding B] ”

g. Verder bepaalt de notariële akte betreffende de levering aan [appellanten] in artikel 2 lid 2:

“Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht.”

h. In de periode dat [familie A] de beide hiervoor genoemde onroerende goederen in eigendom had, heeft zij een ijzeren hek geplaatst in de buurt van de kadastrale grens tussen de beide percelen. Het gaat om een hek van 1,8 m hoog, bestaande uit palen en rasterwerk. Het hek ziet er ter plaatse uit als een erfafscheiding. Het hek staat niet op de kadastrale grens tussen de percelen. De ruimte tussen het hek en de kadastrale grens is in totaal ongeveer 25m2 (hierna: de strook grond), ten nadele van [geïntimeerden] en ten voordele van [appellanten]

i. In de periode februari - begin april 2021 vindt tussen partijen app-verkeer plaats. Daarin melden [geïntimeerden] aan [appellanten] , zakelijk weergegeven, dat bij het inmeten van hun perceel ten behoeve van de aanleg van de tuin was geconstateerd dat het hek dat als erfafscheiding diende tussen de erven van [geïntimeerden] en [appellanten] , verkeerd stond. Daarbij geven [geïntimeerden] ook aan dat zij het hek willen verplaatsen naar de volgens hen juiste plaats. [appellanten] geven te kennen, zakelijk weergegeven, dat zij geen verplaatsing van het hek wensen omdat het in hun visie goed staat en omdat het hek er zo stond toen partijen hun respectieve onroerende goederen kochten.

j. Op 1 april 2021 is door [persoon A 1] , Landmeter Specialist Grensreconstructie bij het Kadaster, een relaas van bevindingen opgemaakt van een grensreconstructie die in opdracht van [geïntimeerden] als belanghebbenden is verricht. Blad 2 van het relaas van bevindingen bevat meetgegevens en waarnemingen. Verder vermeldt het relaas van bevindingen onder meer:

“De grens tussen [kadastrale aanduiding B] en [kadastrale aanduiding A] is onzichtbaar en gemarkeerd vanaf het zuiden. (…).”

k. Nadien is tussen en namens partijen nader over de kwestie gecorrespondeerd. Dat heeft niet tot een oplossing geleid.

De procedure bij de rechtbank

3.2.

[geïntimeerden] hebben in de procedure bij de rechtbank in conventie gevorderd, enigszins verkort weergegeven, om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht te verklaren dat de juridische erfgrens tussen de percelen [adres A] te ( [postcode A] ) [plaats] ( [geïntimeerden] ) en [adres B] te ( [postcode B] ) [plaats] ( [appellanten] ), kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie G, nummer [kadastrale aanduiding A] ( [geïntimeerden] ) en gemeente [plaats] , sectie G, nummer 914 ( [appellanten] ) gelijk is aan de kadastrale grens tussen beide percelen zoals deze blijkt uit de leveringsakte en het veldwerk van het Kadaster d.d. 1 april 2021 van de grensconstructie, althans conform de kadastrale kaart, en dat eisers derhalve eigenaar zijn van de hiervoor onder randnummer 23 vermelde en aangeduide strook grond;

II. voor recht te verklaren dat [geïntimeerden] bevoegd zijn het rasterhekwerk te verplaatsen tot op de onder I genoemde kadastrale grens:

III. [appellanten] te veroordelen om alle werken en beplantingen tussen de percelen [adres A] van [geïntimeerden] en [adres B] van [appellanten] , te verwijderen (en verwijderd te houden) en deze werkzaamheden af te ronden binnen twee maanden na het te wijzen vonnis op straffe van een dwangsom;

IV. [appellanten] te veroordelen in de kosten van de tweede grensreconstructie van het Kadaster van € 485,- met wettelijke rente;

V. [appellanten] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, met wettelijke rente.

3.3.

Op wat [geïntimeerden] aan zijn vorderingen ten grondslag heeft gelegd, wordt hierna ingegaan voor zover dat van belang is voor de beoordeling in hoger beroep.

3.4.

[appellanten] hebben in conventie verweer gevoerd en geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [geïntimeerden] , althans tot afwijzing c.q. ontzegging van hun vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten en de nakosten, met wettelijke rente. Daarnaast hebben [appellanten] in reconventie gevorderd, enigszins verkort weergegeven:

1. [geïntimeerden] te veroordelen tot medewerking aan een grensreconstructie en aanpassing van de kadastrale gegevens, zodanig dat de huidige feitelijke erfgrens op basis van het aanwezige hekwerk tussen de kadastraal bekende percelen [plaats] , sectie G, nummer [kadastrale aanduiding A] , en [plaats] , [kadastrale aanduiding B] , als kadastrale erfgrens wordt geregistreerd binnen vier weken na het te wijzen vonnis op straffe van een dwangsom;

2. [geïntimeerden] te veroordelen tot betaling van de helft van de met de grensreconstructie gemoeide kosten;

3. [geïntimeerden] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, met wettelijke rente.

3.5.

Op wat [appellanten] aan hun vorderingen in reconventie ten grondslag hebben gelegd, wordt hierna ingegaan voor zover dat voor de beoordeling in hoger beroep van belang is.

3.6.

[geïntimeerden] hebben in reconventie verweer gevoerd en geconcludeerd tot, kort gezegd, afwijzing van de vorderingen van [appellanten]

3.7.

In het bestreden vonnis heeft de rechtbank voor recht verklaard overeenkomstig hetgeen door [geïntimeerden] in conventie was gevorderd zoals hiervoor weergegeven in rechtsoverweging 3.2 onder I en II en [appellanten] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 242,50, zijnde de helft van het door [geïntimeerden] in conventie gevorderde (hiervoor rechtsoverweging 3.2 onder III) en in de proceskosten (in conventie en in reconventie) op de wijze zoals weergegeven in het bestreden vonnis onder 5.4. Daarnaast heeft de rechtbank het in reconventie gevorderde afgewezen.

Het hoger beroep

3.8.

[appellanten] hebben in hoger beroep achttien (18) grieven aangevoerd, die alle zijn voorzien van een toelichting. Ook hebben [appellanten] hun eis gewijzigd, overigens zonder daarvan melding te maken in de kop van de memorie van grieven zoals volgens het toepasselijke procesreglement wel had gemoeten. Naar het oordeel van het hof is de wijziging van de eis echter overigens in de memorie van grieven op voldoende duidelijke wijze tot uitdrukking gebracht, zowel in de inhoudsopgave, het verdere lichaam van de memorie van grieven en het in de memorie van grieven gevorderde. De eiswijziging is daarmee redelijkerwijs voldoende kenbaar, terwijl zij naar het oordeel van het hof overigens niet in strijd is met de eisen van een goede procesorde. Recht zal daarom worden gedaan op de gewijzigde eis.

3.9.

[appellanten] hebben in de memorie van grieven geconcludeerd tot, verkort weergegeven, vernietiging van het bestreden vonnis. Zij hebben gevorderd dat opnieuw recht zal worden gedaan, en dat daarbij de conventionele vorderingen van [geïntimeerden] alsnog worden afgewezen en de reconventionele vorderingen, zoals gewijzigd overeenkomstig - zo begrijpt het hof - hetgeen is geformuleerd aan het slot van de memorie van grieven onder iii. tot en met viii., worden toegewezen. Het gevorderde onder iii. tot en met viii. luidt:

iii. geïntimeerden te veroordelen om medewerking te verlenen aan een kadastrale

grenscorrectie, zodanig dat de kadastrale grens tussen de percelen [plaats]

, [kadastrale aanduiding B] en [kadastrale aanduiding A] weer samenvalt met de grens die de

eigendommen van partijen scheidt;

iv. geïntimeerden te veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen op basis van het

bestreden vonnis is betaald door appellanten aan geïntimeerden, waaronder in

ieder geval de proceskosten en de betaling van € 242,50, steeds te vermeerderen

met de wettelijke rente vanaf de datum van respectievelijke betalingen tot aan de

dag van de algehele voldoening;

v. geïntimeerden te veroordelen tot ongedaanmaking van alle werkzaamheden die

zij ter uitvoering van het bestreden vonnis reeds hebben verricht binnen een

maand na betekening van het arrest op straffe van een dwangsom 500 euro voor

elke dag of deel daarvan dat geïntimeerden in gebreke blijven aan de

veroordeling te voldoen met een maximum van 15.000 euro, subsidiair tot

vergoeding van de kosten van appellanten om deze werkzaamheden ongedaan te

maken;

vi. te verklaren voor recht dat geïntimeerden aansprakelijk zijn voor de schade van

appellanten die zij hebben geleden door de tenuitvoerlegging van het bestreden

vonnis, voor zover deze schade niet is weggenomen of vergoed door het sub iv

en sub v genoemde feitelijke herstel;

vii. geïntimeerden te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 56 aan

(kadaster)kosten in hoger beroep; en

viii. geïntimeerden te veroordelen in de kosten van het geding in beide instanties, in

de nakosten, alsmede in de wettelijke rente over deze kosten, te rekenen vanaf

14 dagen na dagtekening van het bestreden vonnis respectievelijk het arrest tot

de dag der algehele voldoening.

3.10.

[geïntimeerden] hebben de grieven bestreden en geconcludeerd tot, verkort weergegeven, bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, met wettelijke rente.

3.11.

Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep hebben [appellanten] bij monde van hun raadsman in antwoord op vragen van het hof het in hoger beroep gevorderde onder iii. nader toegelicht. Verduidelijkt is daarbij dat in de visie van [appellanten] de eigendomsgrens van de percelen van respectievelijk [geïntimeerden] en [appellanten] ligt ter plaatse van (‘onder’) het hek zoals dat omstreeks 2005 door [familie A] is geplaatst. Dat dient volgens [appellanten] ook de kadastrale grens te worden en in die zin vordert [appellanten] onder het gevorderde sub iii. de medewerking van [geïntimeerden] aan een kadastrale grenscorrectie, zo begrijpt het hof de verduidelijking door [appellanten] Voor zover deze verduidelijking al dient te worden gezien als een eisvermeerdering is die door [geïntimeerden] - die daartegen ter zitting zonder enig voorbehoud verweer voerden - ondubbelzinnig aanvaard, terwijl deze naar het oordeel van het hof ook overigens niet in strijd is met de eisen van een goede procesorde. Bij de verdere beoordeling zal het hof het door [appellanten] in hoger beroep gevorderde sub iii. zoals ter zitting verduidelijkt, tot uitgangspunt nemen.

3.12.

Verder is tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep met partijen besproken dat het hof uit het geheel van de memorie van grieven en de daarin opgenomen grieven met de daarop gegeven toelichting begrijpt dat de bezwaren van [appellanten] tegen het bestreden vonnis zich naar de kern genomen laten samenvatten zoals verwoord in randnummer 70 van de memorie van grieven. Dit is bij die gelegenheid van de kant van [appellanten] bevestigd. In de genoemde passage betwisten [appellanten] dat de strook grond aan [geïntimeerden] is geleverd en dat [familie A] de strook grond aan [geïntimeerden] heeft verkocht. Dat volgt volgens [appellanten] allereerst uit de tekst van de tussen [familie A] en [geïntimeerden] opgemaakte akten en de wijze waarop de in die akten opgenomen levering (objectieve maatstaven) en koop (Haviltex) moeten worden uitgelegd. Subsidiair stellen [appellanten] zich op het standpunt dat als de uitleg van de akten al tot de conclusie zou leiden dat zowel de levering als de koop de strook grond omvatten, deze uitleg onmogelijk kan stroken met de werkelijke partijbedoeling van Van Osch c.s. en [geïntimeerden] bij het aangaan van de koop in 2013.

3.13.

Het hof begrijpt het voorgaande zo, dat [appellanten] beogen in hoger beroep het gehele geschil tussen partijen opnieuw ter beoordeling voor te leggen. Daarmee is naar het oordeel van het hof de centrale vraag in dit hoger beroep of de strook grond deel uitmaakt van de onroerende zaak die in 2013 door [familie A] aan [geïntimeerden] is overgedragen. [geïntimeerden] beantwoorden die vraag bevestigend. [appellanten] beantwoorden die vraag ontkennend. Zij beroepen zich daartoe ten eerste op de uitleg die volgens hen toekomt aan de goederenrechtelijke overeenkomst die is opgenomen in de notariële leveringsakte van 2 april 2013 en die in hun visie meebrengt dat de strook grond geen deel uitmaakt van de onroerende zaak die in 2013 door [familie A] is overgedragen aan [geïntimeerden] Subsidiair, ervan uitgaande dat het hof het primaire standpunt van [appellanten] niet volgt, beroepen [appellanten] zich op een gestelde discrepantie tussen wat door [familie A] in februari 2013 aan [geïntimeerden] op grond van de koopovereenkomst is verkocht, namelijk het perceel [kadastrale aanduiding A] minus de strook grond, en wat in april 2013 op grond van de notariële akte door [familie A] aan [geïntimeerden] is geleverd, namelijk geheel perceel [kadastrale aanduiding A] (memorie van grieven, randnummers 57 tot en met 64). In het verlengde hiervan, zo begrijpt het hof, beroepen [appellanten] zich op het vermoeden van artikel 5:36 BW, te weten dat het hiervoor al besproken hek op het perceel [kadastrale aanduiding A] dat nog door [familie A] is geplaatst wordt vermoed de grens tussen de erven van respectievelijk [appellanten] en [geïntimeerden] te vormen. In dat verband beroepen [appellanten] zich ook op het bepaalde in artikel 3:119 BW, waarbij zij aanvoeren dat [familie A] in 2013 het bezit van de achter het hek liggende strook grond hebben behouden, hetgeen ook een vermoeden van eigendom betreffende de strook grond oplevert.

Brengt de inhoud van de notariële akte van 2 april 2013 mee dat de strook grond deel uitmaakt van de in 2013 aan [geïntimeerden] overgedragen onroerende zaak?

3.14.

Het hof stelt bij zijn beoordeling voorop dat het voor het antwoord op de vraag wat de omvang is van een overgedragen onroerende zaak aankomt op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen, omschrijving van de over te dragen onroerende zaak (HR 8 december 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8901, NJ 2001/350). De ratio van deze objectieve uitlegmaatstaf is gelegen in het voor registergoederen geldende stelsel van publiciteit. Derden moeten kunnen afgaan op hetgeen in een - in de openbare registers ingeschreven - akte is vermeld ter zake van de overdracht van een registergoed of van de vestiging van een beperkt recht op een registergoed (HR 8 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1511). Verwijst de akte naar feitelijke kenmerken van het registergoed of naar andere objectieve feiten buiten de akte, dan komen die mede in aanmerking (HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337).

3.15.

Naar het oordeel van het hof betekent het voorgaande voor de onderhavige zaak concreet dat het voor het antwoord op de vraag of de strook grond deel uitmaakt van de onroerende zaak die in 2013 door [familie A] aan [geïntimeerden] is overgedragen, aankomt op de in de notariële akte van 2 april 2013 tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Die partijbedoeling moet worden afgeleid uit de in die akte opgenomen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak. Die omschrijving dient naar objectieve maatstaven te worden uitgelegd, in het licht van de gehele inhoud van de akte. Daarbij komen mede in aanmerking de feitelijke kenmerken van het registergoed of andere objectieve feiten buiten de akte, mits in de notariële akte van 2 april 2013 naar die feitelijke kenmerken of andere objectieve feiten wordt verwezen. Verder constateert het hof dat tussen partijen niet in geschil is dat de strook grond volledig is gelegen op het perceel dat in dit geding is aangeduid met nummer [kadastrale aanduiding A] . Dit is tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep door partijen bevestigd door middel van gezamenlijke aanwijzing op een kopie van de kadastrale tekening die is overgelegd als productie 4 bij inleidende dagvaarding.

3.16.

Het hof ziet aanleiding om de in de notariële akte van 2 april 2013 opgenomen omschrijving van het over te dragen onroerend goed hier nogmaals te citeren (vergelijk hiervoor rechtsoverweging 3.1 onder c):

“een perceel grond en al hetgeen volgens verkeersopvatting daartoe behoort, gelegen te [postcode A] [plaats] , [adres A] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , [kadastrale aanduiding A] ,

hierna aangeduid met: “het verkochte”.”

3.17.

Ter identificatie van het over te dragen onroerend goed spreekt de notariële akte dus over ‘een perceel grond en al hetgeen volgens verkeersopvatting daartoe behoort’. Ter verdere identificatie noemt de omschrijving het postcodegebied waarbinnen het over te dragen onroerend goed is gelegen (‘ [postcode A] ’) met straatnaam (‘ [straatnaam] ’) en huisnummer (‘ [huisnummer] ’) als ook de wijze waarop het kadastraal bekend is (‘gemeente [plaats] ’), met vermelding van de sectie (‘ [sectie] ’) en nummer (‘ [perceelnummer] ’). Ook noemt het de grootte van het betreffende onroerend goed. De omschrijving vermeldt geen concrete nadere feitelijke kenmerken van het over te dragen onroerend goed, zoals het hek dat, onbetwist, ten tijde van de overdracht in 2013 al geruime tijd op het perceel met nummer [kadastrale aanduiding A] aanwezig was, en zij noemt ook geen andere objectieve feiten ter nadere identificatie. Zodoende biedt de omschrijving in de notariële akte van de over te dragen onroerende zaak, uitgelegd naar objectieve maatstaven bezien in het licht van de gehele inhoud van de notariële akte, naar het oordeel van het hof geen althans onvoldoende aanknopingspunten om het feitelijke kenmerk bestaande uit het hek ter plaatse te betrekken bij de vaststelling van de omvang van de aan [geïntimeerden] overgedragen onroerende zaak. Van een discrepantie tussen feitelijke omschrijving en kadastrale aanduiding, in welk geval het eerstgenoemde prevaleert, is dan ook geen sprake. Het moet er daarom voor worden gehouden dat de onroerende zaak die in 2013 op grond van de notariële akte door [familie A] aan [geïntimeerden] is overgedragen het gehele perceel betreft zoals dat op de als productie 4 bij inleidende dagvaarding overgelegde kadastrale kaart is aangeduid met nummer [kadastrale aanduiding A] , dus inclusief de strook grond.

3.18.

Anders dan [appellanten] bepleiten (memorie van grieven, randnummer 73), kan aan het voorgaande niet afdoen dat de omschrijving van het over te dragen onroerend goed ook de bewoordingen
‘en al hetgeen volgens verkeersopvatting daartoe behoort’bevat. Naar het oordeel van het hof is met die bewoordingen, uitgelegd naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de notariële akte, niet meer of anders tot uitdrukking gebracht dan dat van de verkochte en over te dragen onroerende zaak mede deel uitmaken alle zaken die duurzaam met de onroerende zaak zijn verenigd in de zin van artikel 5:20 lid 1 sub e BW in combinatie met artikel 3:4 lid 1 BW. De hier besproken zinsnede houdt in zoverre dus een uitbreiding in van wat op 2 april 2013 op grond van de notariële akte door [familie A] aan [geïntimeerden] is overgedragen, en niet een beperking zoals [appellanten] lijken voor te staan. Concreet is de betekenis hiervan dat het door [familie A] geplaatste hek dat zich op het in 2013 aan [geïntimeerden] overgedragen perceel met nummer [kadastrale aanduiding A] bevindt, ook eigendom is geworden van [geïntimeerden]

3.19.

Het voorgaande voert tot de conclusie dat de aan de goederenrechtelijke overeenkomst zoals neergelegd in de notariële akte van 2 april 2013 te geven uitleg meebrengt dat toen op grond daarvan het gehele perceel [kadastrale aanduiding A] door [familie A] aan [geïntimeerden] is overgedragen, met inbegrip van de strook grond.

Is met betrekking tot de strook grond sprake van een titelgebrek?

3.20.

Hiervoor (in rechtsoverweging 3.13) is al genoemd dat [appellanten] zich subsidiair, voor het geval dat het hof het zojuist behandelde primaire standpunt van [appellanten] niet volgt, op het standpunt stellen dat een discrepantie bestaat tussen wat door [familie A] in februari 2013 aan [geïntimeerden] op grond van de koopovereenkomst is verkocht (het perceel [kadastrale aanduiding A] minus de strook grond) en wat in april 2013 op grond van de notariële akte door [familie A] aan [geïntimeerden] is geleverd (geheel perceel [kadastrale aanduiding A] ). De titel (de koopovereenkomst) dekt daarom niet de levering (overdracht) aan [geïntimeerden] van de strook grond, zodat de strook grond met de notariële leveringsakte van 2 april 2013 niet aan [geïntimeerden] is overgedragen, zo betogen [appellanten] verder ter onderbouwing van hun stellingname dat het bestreden vonnis moet worden vernietigd en het door [geïntimeerden] gevorderde moet worden afgewezen. Daarbij wijzen zij op diverse feiten en omstandigheden aan de zijde van [familie A] en [geïntimeerden] (memorie van grieven, randnummers 77 en 78) waarover zij stellen, kort gezegd, dat deze uiterst onaannemelijk maken dat partijen de bedoeling hadden de strook grond mee te verkopen. Een koopovereenkomst berust op wilsovereenstemming tussen partijen. De rechtspraak laat diverse gevallen zien waarin de feiten en omstandigheden en de daarop gebaseerde uitleg van de koopovereenkomst aan de hand van de ‘Haviltex’-maatstaf tot de conclusie leiden dat minder is verkocht dan in de leveringsakte is vermeld, omdat bij de uitleg van de koopovereenkomst alle omstandigheden van het geval mogen worden betrokken, waaronder de subjectieve partijbedoeling, aldus nog steeds [appellanten] onder verwijzing naar onder meer de conclusie van A.G. Rank Berenschot in de zogenoemde zaak-Wooncompagnie (ECLI:NL:PHR:2020:932).

3.21.

Het hof volgt [appellanten] niet in hun betoog. De redenen daarvoor zijn de volgende.

3.22.

Het hof stelt voorop dat de inhoud van een (omstreden beding in een) tussen partijen gesloten overeenkomst door de rechter dient te worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (hierna: de ‘Haviltex’-maatstaf). Daarbij zijn in beginsel alle omstandigheden van het geval van belang, in welk verband ook omstandigheden die zich na het sluiten van de overeenkomst hebben voorgedaan van belang kunnen zijn. Tot de bij de uitleg in aanmerking te nemen omstandigheden kunnen onder meer behoren: de aard en strekking van de overeenkomst, de in de overeenkomst gebruikte bewoordingen en de hoedanigheid en deskundigheid van partijen en de eventuele deskundige bijstand die zij hebben gehad toen zij de overeenkomst zijn aangegaan.

3.23.

Tegen deze achtergrond, en gelet op de stellingname van [appellanten] , dient in de onderhavige zaak nu concreet te worden beoordeeld of de koopovereenkomst uit februari 2013 tussen [familie A] en [geïntimeerden] zo moet worden uitgelegd, aan de hand van de ‘Haviltex’-maatstaf, dat de toen te verkopen onroerende zaak niet mede de strook grond omvatte, zoals [appellanten] bepleiten. Daarin is volgens [appellanten] een gebrek in de titel tussen [familie A] en [geïntimeerden] gelegen. In dat verband geldt naar het oordeel van het hof dat een belanghebbende derde als procespartij feiten mag stellen, en zo nodig: bewijzen, waaruit volgt dat aan de titel die ten grondslag ligt aan de levering van een onroerende zaak aan zijn processuele wederpartij een gebrek kleeft, en zich op de rechtsgevolgen van dat gestelde titelgebrek beroepen. Het hof overweegt verder als volgt.

3.24.

De koopovereenkomst tussen [familie A] en [geïntimeerden] heeft betrekking op een vastgoedtransactie. Daarmee zijn, na publicatie ervan in de openbare registers middels de latere notariële akte, ook belangen gemoeid van derden die de openbare registers raadplegen, waaronder het belang dat wat in de openbare registers omtrent onroerende zaken is opgenomen uit oogpunt van rechtszekerheid zo veel mogelijk een juiste, daadwerkelijke en duidelijkheid scheppende weergave is van de rechtstoestand van een individuele onroerende zaak, zoals hier de strook grond,

3.25.

Bij de weergave van de feiten (in rechtsoverweging 3.1 onder b) is al opgenomen hoe de verkochte onroerende zaak in de koopovereenkomst is omschreven. Duidelijkheidshalve herhaalt het hof hier die omschrijving:

“een perceel grond, plaatselijk bekend te [plaats] , aan [adres A] , [postcode A] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , [kadastrale aanduiding A] , (…)”.

3.26.

De contractuele omschrijving heeft het dus uitsluitend over een perceel grond zoals dat plaatselijk ( [adres A] te [plaats] ) en kadastraal (gemeente [plaats] , sectie G, nummer [kadastrale aanduiding A] ) bekend is, van een bepaalde grootte (0 hectare 11 are en 85 centiare). De omschrijving bevat geen verwijzing naar een afwijkende feitelijke begrenzing door bijvoorbeeld het op het perceel [kadastrale aanduiding A] gesitueerde hekwerk. Ook de rest van de overeenkomst bevat niet een dergelijke verwijzing. Het hof acht mede van belang voor de uitleg van de overeenkomst de omstandigheid dat [familie A] en [geïntimeerden] bij de koopovereenkomst een door hen ondertekende kadastrale tekening hebben gevoegd. De koopovereenkomst en de daarin gebezigde bewoordingen bieden aldus grond voor de uitleg dat partijen de bedoeling hadden het gehele kadastraal aangeduide perceel onderwerp van de koopovereenkomst te doen zijn. Aan de orde is nu of [appellanten] feiten en omstandigheden hebben gesteld die tot een andere, door hen voorgestane uitleg moeten leiden.

3.27.

Met betrekking tot de in randnummer 77 van de memorie van grieven onder 1, 2 en 3 genoemde omstandigheden over de betekenis van de kadastrale erfgrens en het hek voor [familie A] blijkt, bij gebreke van toereikende stellingen hierover van [appellanten] , niet nader of [familie A] daarover met [geïntimeerden] heeft gesproken in de aldaar verwoorde zin. Aan de omstandigheid dat het door [familie A] omstreeks 2005 op perceel [kadastrale aanduiding A] geplaatste hekwerk de kwaliteit van een hekwerk heeft (omstandigheid 4) komt, wat daar verder van zij, onvoldoende gewicht toe omdat daarmee niet vaststaat dat ook [geïntimeerden] als kopers hebben geweten dat het hekwerk niet stond ter plaatse van de werkelijke kadastrale erfgrens maar op een plaats die meebracht dat zij minder kochten dan zij op grond van de contractuele omschrijving van het perceel in de koopovereenkomst, waar de kadastrale erfgrens deel uitmaakt van de omschrijving van de gekochte onroerende zaak ter afbakening, mochten verwachten. Om dezelfde redenen komt ook aan omstandigheid 5 (‘het hek fungeert daadwerkelijk als erfafscheiding’) onvoldoende gewicht toe. Omstandigheid 5 behelst naar het oordeel van het hof niet meer dan een veronderstelling, zodat ook daaraan onvoldoende gewicht toekomt.

3.28.

Over de in randnummer 78 van de memorie van grieven genoemde omstandigheden aan de zijde van [geïntimeerden] overweegt het hof als volgt. Als [geïntimeerden] al bij bezichtiging en aankoop geen aanleiding hadden om te veronderstellen dat niet meer werd verkocht dan de kavel tot het hek (omstandigheid 1) - hetgeen niet vaststaat en het hof niet aannemelijk acht, alleen al niet omdat [geïntimeerden] , zoals zij stellen en [appellanten] niet betwisten, een bouwkavel kochten (en niet bijvoorbeeld een huis met ondergrond en tuin als afgegrensd met een hekwerk - kan dit [appellanten] niet baten, gelet op de omschrijving in de koopovereenkomst van de door [geïntimeerden] gekochte onroerende zaak. Het gaat er naar het oordeel van het hof daarbij om dat als wat werkelijk wordt verkocht daarvan in verminderende zin afwijkt, dit door [familie A] als de verkopende partij bij [geïntimeerden] uitdrukkelijk onder de aandacht had moeten worden gebracht, hetzij mondeling bij de onderhandelingen over de koop, hetzij door in de koopovereenkomst op enigerlei wijze concreet te verwijzen naar het hekwerk als de feitelijke begrenzing van de verkochte onroerende zaak. Het gaat hier immers om een zeer ruim bouwperceel, in de koopovereenkomst aangeduid met een kadastraal nummer, waarbij zonder nadere toelichting van Van Osch aan [geïntimeerden] , [geïntimeerden] niet hoefden te verwachten dat een gering onderdeel van dat kadastraal perceel geen onderdeel van het verkochte uitmaakte. [appellanten] hebben niet gesteld dat en zo ja welke mededelingen of uitlatingen Van Osch op dit punt tegenover [geïntimeerden] hebben gedaan, zodat het hof aanneemt dat deze niet zijn gedaan. Om dezelfde redenen acht het hof ook omstandigheid 2 van onvoldoende betekenis. Omstandigheid 3 zegt naar het oordeel van het hof niet meer of minder dan dat [geïntimeerden] op enig moment in 2021 hebben geconstateerd dat de feitelijke situatie ter plaatse niet overeenstemde met wat zij op grond van de omschrijving in de koopovereenkomst hadden gekocht. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat dit gegeven bepalend is voor de omvang van de door [geïntimeerden] gekochte onroerende zaak.

3.29.

Het voorgaande wordt niet anders door de verklaring van [persoon A 2] van 10 juni 2024 (productie 2 bij memorie van grieven). Die verklaring bevat geen, althans onvoldoende feiten en omstandigheden waaruit volgt dat [geïntimeerden] voor, bij of na het sluiten van de koopovereenkomst hebben begrepen of redelijkerwijs hebben moeten begrijpen dat de gekochte onroerende zaak in omvang beperkter was dan wat volgt uit haar omschrijving in de koopovereenkomst.

3.30.

Op grond van wat hiervoor is overwogen, moet het ervoor worden gehouden dat [familie A] en [geïntimeerden] bij het sluiten van de koopovereenkomst hebben bedoeld dat het gehele perceel [kadastrale aanduiding A] aan [geïntimeerden] zou worden verkocht en overgedragen, dus met inbegrip van de strook grond. Uit het voorgaande volgt dat het hof de door [appellanten] voorgestane uitleg verwerpt. Dit brengt mee dat [geïntimeerden] eigenaar zijn van het gehele kadastrale perceel en dat hun vordering ter zake terecht is toegewezen.

3.31.

Het hof overweegt voorts nog dat voor toewijzing van de reconventionele vordering van [appellanten] nodig zou zijn geweest dat zij eigenaar zijn van de strook grond. Uit het voorgaande volgt al dat zij dat niet zijn. Op grond daarvan moet het er immers voor worden gehouden dat [familie A] en [geïntimeerden] in 2013 hebben bedoeld dat het gehele perceel [kadastrale aanduiding A] aan [geïntimeerden] zou worden geleverd, met inbegrip van de strook grond. [familie A] was na de levering aan [geïntimeerden] in 2013 niet langer beschikkingsbevoegd ten aanzien van de strook grond en dat gold ook voor de rechtsopvolgers van [familie A] . Bij dit alles komt verder nog dat, zelfs als tot uitgangspunt had moeten worden genomen dat [familie A] na 2013 nog wel beschikkingsbevoegd was ten aanzien van de strook grond, [appellanten] niet aan de hand van concrete feiten en omstandigheden uiteen hebben gezet dat [persoon B] (hierna: [persoon B] ) toen zij in 2014 als overgebleven lid van [familie A] het nu aan [appellanten] toebehorende perceel [kadastrale aanduiding B] verkocht aan [persoon C] (hierna: [persoon C] ) heeft bedoeld ook de van perceel [kadastrale aanduiding A] deel uitmakende strook grond mee te verkopen en aan [persoon C] te leveren. De leveringsakte waarbij [appellanten] hun onroerende zaak geleverd kregen benoemt dit niet en biedt daarvan daarom geen bewijs. [appellanten] voldoen op dat punt niet aan hun stelplicht, zodat niet vast had kunnen komen te staan dat [persoon C] langs die weg dan beschikkingsbevoegd was geworden, wat doorwerkt in de daarna volgende overdrachten waaronder die aan [appellanten] Dit alles wordt niet anders door de verklaring van [persoon C] betreffende de transactie tussen hem en Liebreks in 2014 (productie 2 bij conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie), omdat ook deze verklaring geen concrete feiten en omstandigheden noemt waaruit volgt dat ook Liebreks daadwerkelijk de bedoeling had de strook grond deel te laten uitmaken van de toen aan [persoon C] verkochte en geleverde onroerende zaak.

3.32.

De slotsom op basis van het voorgaande is dat het door [geïntimeerden] gevorderde kan worden toegewezen en dat de vordering van [appellanten] tot veroordeling van [geïntimeerden] tot medewerking aan de door [appellanten] gewenste grenscorrectie moet worden afgewezen. Dat wordt niet anders door het beroep van [appellanten] op het bepaalde in artikel 5:36 BW. Dat artikel brengt mee, voor zover hier relevant, dat indien een hek als afscheiding tussen twee erven dient en vaststaat dat elk der erven loopt tot aan het hek, wordt vermoed dat het midden van het hek de grens tussen de erven is. Dit vormt hier, zoals vastgesteld, om te beginnen niet de erfafscheiding. In deze zaak staat bovendien vast dat de erven van respectievelijk [geïntimeerden] en [appellanten] kadastraal niet lopen tot aan het door [familie A] in 2004/2005 geplaatste hekwerk. Dat is immers vastgesteld bij gelegenheid van de door het kadaster in april 2021 uitgevoerde grensreconstructie (productie 15 bij inleidende dagvaarding). Het beroep van [appellanten] op artikel 5:36 BW gaat daarom niet op.

3.33.

Ook het beroep van [appellanten] op artikel 3:119 BW gaat niet op. Dat artikel bepaalt dat de bezitter van een goed weerlegbaar wordt vermoed daarvan de rechthebbende te zijn. Wanneer het gaat om een grensgeschil en het onzeker is waar de grens ligt, geldt op grond van artikel 5:47 lid 2 BW niet het vermoeden dat de bezitter eigenaar is. Het is aan de rechter te bepalen welke bewijskracht hij geeft aan het bezit van een omstreden grensstrook (
Parl. Gesch. Boek 5, p. 197; HR 2 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1438). Naar het oordeel van het hof betreft de kwestie in deze zaak een geschil waarbij niet onzeker is waar de grens tussen de onderscheiden percelen van [geïntimeerden] respectievelijk [appellanten] gelegen is. Die grens is immers bevestigd door het kadaster. Uit wat hiervoor is overwogen volgt echter dat het vermoeden van het eerste lid van artikel 5:47 BW door [geïntimeerden] is weerlegd. Het bepaalde in artikel 3:119 BW biedt zodoende geen grond voor afwijking van hetgeen het hof in het voorgaande heeft overwogen over de omvang van het aan [geïntimeerden] toekomende perceel, te weten met inbegrip van de strook grond.

De slotsom

3.34.

Het voorgaande voert tot de slotsom dat [appellanten] niet op goede gronden hoger beroep hebben ingesteld. Dat geldt ook waar het betreft het oordeel van de rechtbank over de kosten van de kadastrale grensreconstructie. Het bestreden vonnis zal daarom worden bekrachtigd met aanvulling van gronden en de door [appellanten] vermeerderde eis zal worden afgewezen.

3.35.

Aan nadere bewijslevering, zoals door partijen in hoger beroep aangeboden, wordt niet toegekomen. In het licht van wat hiervoor is overwogen en aan feiten en omstandigheden is gebleken, is het aangeboden bewijs onvoldoende specifiek en niet ter zake dienend.

3.36.

[appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep zoals begroot op de wijze als verwoord in het dictum van dit arrest.

3.37.

Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten en de wettelijke rente daarover omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten en de wettelijke rente daarover, met dien verstande dat de wettelijke rente over de nakosten die zijn verbonden aan noodzakelijke betekening van de uitspraak, is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. Het hof zal de nakosten en de wettelijke rente daarover niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.

4.De uitspraak

Het hof:

4.1.

wijst de vordering van [appellanten] , zoals gewijzigd in hoger beroep, af;

4.2.

bekrachtigt het bestreden vonnis, voor zover nodig onder aanvulling van gronden;

4.3.

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] , begroot op € 135,97 aan dagvaardingskosten, € 349,- aan griffierecht en € 2.428,- aan salaris advocaat (tarief II maal 2 punten), dus in totaal € 2.912,97 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van dit arrest;

4.4.

verklaart de veroordeling onder 4.2 uitvoerbaar bij voorraad;

Dit arrest is gewezen door mrs. B.E.L.J.C. Verbunt, P.W.A. van Geloven en J. den Hoed en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 4 maart 2025.

griffier rolraadsheer