ECLI:NL:RBOBR:2022:5206

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 20/3374

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 november 2022 in de zaak tussen

[eiseres] . uit [vestigingsplaats] , eiseres

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, de heffingsambtenaar

(gemachtigde: [naam] ).

Als derde-partij neemt aan de zaak deel:
de Staat der Nederlanden(de minister van Justitie en Veiligheid), de Staat.

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ^[1]-waarde van een supermarkt aan het [adres] in [vestigingsplaats] .

1.1.

De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde met de beschikking van 29 februari 2020 vastgesteld op € 1.444.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2019 en geldt voor het kalenderjaar 2020. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) 2020 eigenarenheffing opgelegd.
1.2. De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 22 oktober 2020 (de bestreden uitspraak) de waarde van de supermarkt en de daarop gebaseerde aanslag OZB gehandhaafd.

1.3.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

1.4.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.5.

Zowel eiseres als de heffingsambtenaar hebben nadere stukken ingebracht.

1.6.

De rechtbank heeft het beroep op 31 oktober 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.

Feiten

2. Eiseres, een besloten vennootschap, is eigenaar van de onroerende zaak, een bedrijfsobject.

2.1.

Het bedrijfsobject met als bouwjaar 1935, en gerenoveerd in 2005, is een supermarkt gelegen in de kern van het winkelgebied aan het [adres] in het centrum van [vestigingsplaats] , gemeente Laarbeek.

2.2.

De supermarkt omvat een winkel-/verkoopruimte (936 m²), een kantoorruimte (35 m²), een kantine (25 m²), een sanitaire ruimte (14 m²) en twee opslag-/magazijnruimtes (145 m² en 317 m²). [naam] B.V. is vanaf 7 september 2007 huurder van [adres] . Tot het object behoort grond met een kadastraal oppervlak van in totaal 2.111 m².

Beoordeling door de rechtbank

3. Partijen zijn het niet eens over de (WOZ-)waarde van de supermarkt voor het kalenderjaar 2020.

3.1.

De heffingsambtenaar heeft op de zitting verklaard dat abusievelijk in zijn taxatierapport een situatiedatum is vermeld, te weten 1 januari 2020. Dat is een verschrijving volgens de heffingsambtenaar. Tussen de waardepeildatum en de toestandsdatum hebben zich namelijk geen wijzigingen voorgedaan als bedoeld in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ. De gemachtigde van eiseres heeft wel gesteld dat volgens hem de crisis rond het corona-virus invloed zou moeten hebben op de beschikte waarde. Daarbij heeft hij opgemerkt dat in zijn visie de wereldwijde uitbraak van het corona-virus een bijzondere omstandigheid is als bedoeld in artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ waardoor het bedrijfsobject een waardeverandering heeft ondergaan. Aangezien er op 1 januari 2020 nog geen sprake was van een crisis ten gevolge van het coronavirus, laat staan op de waardepeildatum 1 januari 2019, ziet de rechtbank geen aanleiding om hiermee als waardebepalende factor rekening te houden. Om die reden ziet de rechtbank evenmin aanleiding om zich uit te laten over de vraag of de coronapandemie als een bijzondere omstandigheid moet worden gezien in de zin van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ voor het belastingjaar in geschil. De rechtbank zal daarom de heffingsambtenaar volgen in zijn standpunt dat de waarde van de supermarkt moet worden bepaald per waardepeildatum 1 januari 2019.

Onderbouwing van de WOZ-waarde

4.1.

Eiseres vindt dat de waarde van de supermarkt € 1.299.000 moet zijn en wijst naar de waarde die hij in bezwaar heeft genoemd. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van zijn waarde (€ 1.444.000) een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de supermarkt getaxeerd op € 1.673.000 (afgerond). Dit taxatierapport is opgesteld op 18 mei 2021 door taxateur [naam]

4.2.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). De heffingsambtenaar moet daarbij ook betrekken wat eiseres daartegen heeft aangevoerd.

5.
De rechtbank stelt allereerst vast dat eiseres in bezwaar en beroep diverse gronden heeft aangevoerd met betrekking tot de waardebepaling van de supermarkt. Ook heeft hij op 1 december 2021 en 20 juni 2022 een zogeheten ‘pinpoint’-bief aan de rechtbank gestuurd. Op de zitting van 31 oktober 2022 heeft de gemachtigde van eiseres aangegeven dat voor de beoordeling van de rechtbank enkel die gronden van belang zijn die hij op zitting heeft genoemd. Al zijn overige beroepsgronden kan de rechtbank als vervallen beschouwen. Dit betekent dat de rechtbank in deze uitspraak alleen die gronden beoordeelt die de gemachtigde op de zitting heeft benoemd.

6. De rechtbank ziet geen aanleiding de objectafbakening, zoals die bestond bij het begin van het belastingjaar, en de objectkenmerken van de supermarkt, zoals die zijn opgenomen in het taxatierapport, voor onjuist te houden. Eiseres heeft die niet weersproken. De rechtbank gaat bij de boordeling van het beroep daarvan uit.

7.1.

In het door de heffingsambtenaar gebruikte taxatierapport is voor de waardering van het bedrijfsobject de methode van huurwaardekapitalisatie (HWK-methode) gebruikt. Daarbij wordt allereerst de huurwaarde van het bedrijfsobject bepaald aan de hand van een vergelijking met gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten. De aldus berekende huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor die de resultante is van de verkoopprijs van vergelijkbare object(en) gedeeld door de (objectieve) huurwaarde die volgt uit de gerealiseerde huurprijzen van een aantal vergelijkingsobjecten. De rechtbank acht deze methode bruikbaar ter bepaling van de waarde van de supermarkt.

7.2.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de supermarkt moet worden bepaald met behulp van de (hiervoor genoemde) HWK-methode. De rechtbank volgt partijen daarin.

8.1.

Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar geen gebruik heeft gemaakt van geschikte referentiepanden ter onderbouwing van de huurwaarde van de supermarkt. De gemachtigde van eiseres wijst op de redenen die hij in bezwaar heeft aangevoerd. Op de zitting heeft de gemachtigde daaraan toegevoegd dat de gehanteerde huurwaarde niet te volgen is en ook te hoog is.

8.2.

Deze beroepsgrond slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft de huurwaarde van deze supermarkt onderbouwd met huurcijfers van vijf vergelijkingsobjecten ( [adres] te [vestigingsplaats] , [adres] te [vestigingsplaats] , [adres] te [vestigingsplaats] , [adres] en [adres] , beiden te [vestigingsplaats] ). Het betreft hier bruikbare vergelijkingsobjecten, namelijk supermarkten met een goed vergelijkbaar vloeroppervlak, gelegen in woonkernen in het belastinggebied van de heffingsambtenaar.

Uit het taxatierapport van de heffingsambtenaar volgt dat rekening is gehouden met de verschillen in vloeroppervlak tussen de supermarkt en de vergelijkingsobjecten, en wat betreft de twee eerstgenoemde huurtransacties zijn die neerwaarts gecorrigeerd voor de aanwezigheid van een eigen parkeerterrein met parkeerplaatsen. De huurwaarde van de supermarkt van eiseres is, anders dan eiseres meent, neerwaarts gecorrigeerd vanwege een mindere kwaliteit van het object ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft ter ondersteuning in het taxatierapport de transactiegegevens van elke huurtransactie verstrekt en op grond daarvan de huurwaarde bepaald. Dit heeft ertoe geleid dat in deze zaak voor [adres] een huurwaarde van € 160.897 (€ 109 per m²) is gehanteerd. Eiseres heeft weliswaar gesteld dat de huurwaarde lager zou moeten liggen, maar zij heeft die stelling niet onderbouwd en met relevante stukken inzichtelijk gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de huurwaarde van het bedrijfsobject voldoende inzichtelijk gemaakt.

8.3.

De gemachtigde heeft op de zitting gesteld dat de kapitalisatiefactor te hoog is. Volgens hem is de gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,4 volstrekt onvoldoende onderbouwd.
8.4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport met uitvoerige bijlagen, en de daarop ter zitting gegeven toelichting, de kapitalisatiefactor van 10,4 voor het bedrijfsobject aannemelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft gewezen op de stukken in het dossier, vooral het taxatierapport met daarin de onderbouwende gegevens van twee referentieobjecten, te weten [adres] te [vestigingsplaats] en [adres] te [vestigingsplaats] , met betrekking tot de kapitalisatiefactor. De heffingsambtenaar heeft de gerealiseerde transactiecijfers van deze twee supermarkten gebruikt, en deze geanalyseerd. De leveringsaktes van deze referenties zijn daarbij ook overgelegd. De heffingsambtenaar heeft erkend dat de verkooptransactie [adres] in [vestigingsplaats] moet worden gecorrigeerd voor de aanwezigheid van een parkeergelegenheid en dat ook gedaan. Voor beide verkooptransacties geldt dat sprake is van een verkoop in verhuurde staat en de heffingsambtenaar heeft daarmee, zoals blijkt uit de beschrijving en de analyse van die verkoopcijfers in het taxatierapport (en door middel van een rekenblad voor het corrigeren van een beleggingstransactie) rekening gehouden. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd en rekenkundig beredeneerd dat een correctie is toegepast voor de verhuurde staat. Onder verwijzing naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad^[2]is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar daarmee inzichtelijk heeft gemaakt dat uit de transacties dat deel is gehaald dat van invloed is geweest op de prijsvorming van de gebruikte transactie. De beide verkooptransacties zijn verder geïndexeerd naar de waardepeildatum en met de overige verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de supermarkt in geschil is voldoende rekening gehouden. De gebezigde marktanalyse van beide gehanteerde vergelijkingsobjecten onderbouwt daarom de voor de supermarkt gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,4.

8.5.

Eiseres heeft op zitting gesteld dat de heffingsambtenaar geen leegstandsanalyse heeft verricht en heeft overgelegd. Dat zou volgens eiseres ertoe leiden dat de kapitalisatiefactor naar beneden moet worden bijgesteld.

8.6.

De stelling van eiseres wordt niet gevolgd. Voor zover eiseres doelt op een leegstandsrisico wijst de rechtbank op het volgende. In de kapitalisatiefactoren die volgen uit de gebruikte verkooptransacties vindt het leegstandsrisico zijn weerslag. Aan dergelijke marktgegevens hecht de rechtbank in beginsel meer waarde voor het bepalen van de kapitalisatiefactor van de supermarkt dan een algemeen gesteld leegstandsrisico. Bovendien lijkt eiseres hiermee te wijzen op de rol die het leegstandsrisico speelt bij een zogenaamde bottom-up berekening. Aan een berekening van een kapitalisatiefactor via de zogenaamde bottom-up methode komt in deze zaak echter geen betekenis toe. Transactiecijfers vormen naar vaste rechtspraak^[3]doorgaans een betere onderbouwing van de WOZ-waarde. Een bottom-up-berekening komt pas aan de orde als voldoende marktgegevens ter bepaling van de kapitalisatiefactor ontbreken, dan wel als die marktgegevens verworpen moeten worden. Dat is hier niet het geval.

8.7.

Het ter zitting ingenomen standpunt dat de heffingsambtenaar een leegstandsanalyse had moeten overleggen, is tardief. Daartoe overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar al op 3 juni 2021 een verweerschrift met een taxatierapport heeft ingediend, en die stukken bij brief van dezelfde datum zijn doorgestuurd naar het kantoor van de gemachtigde van eiseres. Dit betekent dat eiseres ruim 16 maanden heeft gehad om te reageren op het verweerschrift en dat zij, desgewenst, had kunnen verzoeken om die leegstandsanalyse. Eiseres heeft veelvuldig gereageerd, maar heeft op geen enkel moment tussen juni 2021 en de zitting om deze leegstandsanalyse gevraagd. Door dit pas op zitting te doen, terwijl dit veel eerder had gekund, is de heffingsambtenaar niet meer in staat om onderzoek te verrichten naar de stelling en de relevante onderbouwende gegevens in te brengen. Eiseres handelt hiermee in strijd met de beginselen van goede procesorde. De rechtbank passeert deze grond om die reden. Daarbij overweegt de rechtbank dat de relevantie van de leegstandsanalyse in dit geschil de rechtbank verder ontgaat, omdat de bottom-up berekening in deze zaak niet relevant is zoals is overwogen in rechtsoverweging 8.6. Dat de heffingsambtenaar ook ter controle een bottom-up berekening heeft ingediend maakt dat niet anders. Aan die bottom-up-berekening komt slechts beperkte betekenis toe, omdat de rechtbank al heeft geoordeeld dat voldoende marktgegevens voorhanden zijn waaruit volgt dat de heffingsambtenaar niet een te hoge kapitalisatiefactor heeft gehanteerd.

8.8.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aldus de waarde van het bedrijfsobject voldoende aannemelijk heeft gemaakt en de door de heffingsambtenaar voor de supermarkt per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgestelde waarde van € 1.444.000 niet te hoog is. Wat eiseres heeft aangevoerd leidt niet tot twijfel aan de vastgestelde waarde.

Het verzoek om immateriële schadevergoeding

9. Eiseres heeft in haar beroepschrift verzocht om toekenning van een schadevergoeding die samenhangt met een eventuele overschrijding van de redelijke termijn voor de beslechting van dit belastinggeschil.

9.1.

Uit vaste rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat indien de vraag voorligt of op verzoek een vergoeding voor immateriële schade moet worden toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd, geen onderscheid wordt gemaakt tussen natuurlijke personen en rechtspersonen^[4]. Daar voegt de rechtbank aan toe dat het arrest van de Hoge Raad van 10 juni 2011 bovendien een besloten vennootschap betrof. Evenmin rust in die situatie op een rechtspersoon een zwaardere stelplicht, zoals de heffingsambtenaar naar voren heeft gebracht. Uit het arrest dat de heffingsambtenaar noemt volgt niet de door hem genoemde regel van een zwaardere stelplicht voor een rechtspersoon. De Hoge Raad heeft in dat arrest slechts overwogen dat de middelen niet tot cassatie kunnen leiden en dat dit geen uitleg behoeft omdat geen rechtsvragen in het belang van rechtseenheid of rechtsontwikkeling hoeven te worden beantwoord. Onduidelijk is wat er in cassatie naar voren is gebracht.^[5]De rechtbank wijst verder op het al genoemde arrest uit 2016 waarin de Hoge Raad in rechtsoverweging 3.9.1 overweegt dat “in belastingzaken, indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden, wordt verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie”.^[6]

9.2.

De rechtbank overweegt dat voor eiseres, een besloten vennootschap, als uitgangspunt heeft te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De maatregelen rond het coronavirus kunnen in bepaalde situaties zo’n bijzondere omstandigheid vormen. De rechtbanken zijn in 2020 in de periode medio maart tot medio augustus enige maanden gesloten geweest en zittingen werden verdaagd. In deze zaak is het beroepschrift van eiseres echter ontvangen begin december 2020. Daarom ziet de rechtbank geen aanleiding voor verlenging van de termijn van 2 jaar.^[7]Evenmin ziet de rechtbank aanleiding om, zoals eiseres heeft betoogd op zitting, wegens de uitbraak van het coronavirus de redelijke termijn te verkorten. De rechtbank wijst op rechtspraak van deze rechtbank en van het gerechtshof Den Haag.^[8]

9.3.

Het bezwaarschrift van eiseres is op 20 maart 2020 ontvangen door de heffingsambtenaar, waarna op 22 oktober 2020 de heffingsambtenaar uitspraak op het bezwaar heeft gedaan. De rechtbank doet uitspraak op 29 november 2022
.Dit betekent dat de procedure ruim 32 maanden heeft geduurd. De redelijke termijn is dus met ruim acht maanden overschreden. In dat geval wordt immateriële schade verondersteld en dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding voor deze overschrijding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar (naar boven afgerond) waarmee die termijn is overschreden, wat betekent dat eiseres een vergoeding toekomt van € 1000.

De rechtbank is van oordeel dat de termijnoverschrijding van acht maanden zowel aan de bezwaarfase als de beroepsfase moet worden toegerekend. Daarbij geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt, en de beroepsfase voor zover die meer dan anderhalf jaar in beslag neemt. De redelijke termijn voor de bezwaarfase is (naar boven afgerond)^[9]met twee maanden overschreden, waarbij geen uitzondering geldt voor gevallen waarin de heffingsambtenaar, zoals in deze zaak, op grond van artikel 30, negende lid, van de Wet WOZ uitspraak mag doen na afloop van de voor bezwaarprocedures normaliter op grond van artikel 7:10, eerste lid, Awb geldende termijn van zes weken. De termijnoverschrijding in de beroepsfase is zes maanden.^[10]Omdat de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan de bezwaar- als aan de beroepsfase moet worden toegerekend, wordt de veroordeling tot vergoeding van de schade naar evenredigheid met de mate waarin de overschrijding aan de bezwaar- en aan de beroepsfase kan worden toegerekend, uitgesproken ten laste van de heffingsambtenaar respectievelijk de Staat.^[11]Dat betekent dat de heffingsambtenaar 1/4 deel van € 1000 dient te vergoeden, dus
€ 250 en de Staat 3/4 deel van € 1000, dus € 750.

Conclusie en gevolgen

10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt in zijn mening dat de WOZ-waarde lager moet zijn.

11.1.

De rechtbank ziet in de vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn wel reden te bepalen dat het griffierecht moet worden vergoed^[12]. Gebleken is dat op 17 mei 2021 het verschuldigde griffierecht (€ 354) voor deze zaak is voldaan.

11.2.

Eiseres heeft op de zitting nog aangevoerd dat hij van mening is dat hij tweemaal griffierecht heeft betaald en hij heeft om die reden verzocht om restitutie van het te veel bepaalde griffierecht. De gemachtigde heeft gewezen op een bankafschrift van 3 februari 2021. Uit dat afschrift volgt dat op 3 februari 2021 kennelijk een bedrag ter hoogte van € 324 is afgeboekt van de rekening van de gemachtigde. Uit onderzoek door de griffie is gebleken dat de rechtbank inderdaad dit bedrag heeft ontvangen, maar het bedrag op 2 mei 2021 is teruggeboekt naar de rekening van de gemachtigde van eiseres. Eiseres heeft uiteindelijk dus niet tweemaal griffierecht betaald.

11.3.

De rechtbank ziet aanleiding een veroordeling uit te spreken in de proceskosten van eiseres. Die kosten stelt de rechtbank voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 759^[13](1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 0,5). Ten aanzien van de wegingsfactor ziet de rechtbank, onder verwijzing naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad^[14], in de omstandigheid dat de proceskostenveroordeling enkel wordt uitgesproken omdat aan eiseres een vergoeding voor immateriële schade wordt toegekend vanwege overschrijding van de redelijke termijn, aanleiding om een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak – als bedoeld in onderdeel C1 van de Bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht – te hanteren van 0,5 (licht). Er bestaat geen recht op vergoeding van de proceskosten voor de bezwaarfase.

11.4.

Omdat de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan het bestuursorgaan als aan de rechtbank is toe te rekenen, zal de vergoeding van het griffierecht en de proceskosten deels moeten plaatsvinden door het bestuursorgaan en deels door de Staat, waarbij om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid dient te worden uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt^[15]. De heffingsambtenaar en de Staat worden ieder veroordeeld in de helft van het griffierecht (€ 354 : 2 = € 177) en in de helft van de proceskosten (€ 759 : 2 = € 379,50).

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- wijst het verzoek om schadevergoeding toe;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van
immateriële schade aan eiseres tot een bedrag van € 250;

- veroordeelt de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) tot
het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiseres tot een bedrag van € 750;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht tot een bedrag van € 177 moet vergoeden;

- bepaalt dat de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) het griffierecht tot een bedrag van € 177 moet vergoeden;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 379,50 aan proceskosten aan
eiseres.

- veroordeelt de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) tot betaling van € 379,50 aan proceskosten aan eiseres.

Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M.S. Requisizione, rechter, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op
29 november 2022.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Als een partij het niet eens is met deze uitspraak, kan die partij een hoger beroepschrift sturen naar het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom de uitspraak niet juist is. Het hoger beroepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.