ECLI:NL:PHR:2025:1238

Conclusie

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer25/00099

Zitting14 november 2025

CONCLUSIE

T. Hartlief

In de zaak

[eiser](hierna: ‘ [eiser] ’)

tegen

1.[verweerder 1] (hierna: ‘ [verweerder 1] ’)

2.
[verweerster 2](hierna: ‘ [verweerster 2] ’)

[eiser] is van 1990 tot in 2020 eigenaar en bewoner geweest van het perceel dat sindsdien toebehoort aan en wordt bewoond door [verweerder 1] en [verweerster 2] . Sinds 2020 is hij eigenaar en bewoner van het belendende perceel. Op het perceel dat nu aan [verweerder 1] en [verweerster 2] toebehoort is op enig moment vóór 1990 een aanbouw gebouwd. Deze aanbouw staat voor een deel over de kadastrale erfgrens en op grond die nu volgens de openbare registers van [eiser] is. [eiser] vordert in deze procedure kort gezegd dat [verweerder 1] en [verweerster 2] de overbouw weghalen en de kadastrale erfgrens respecteren. [verweerder 1] en [verweerster 2] beroepen zich op verjaring en vorderen (in reconventie) een verklaring voor recht dat zij door verjaring eigendom hebben verkregen van de grond onder de aanbouw. Zij hebben daartoe bovenal gesteld dat [eiser] vóór 2020 bezitter van de strook grond was. [eiser] heeft daartegen ingebracht dat hij vóór 2020 nooit bezitter van de strook grond onder de aanbouw is geworden, omdat hij in 1990 met de toenmalige eigenares van de strook grond mondelinge afspraken heeft gemaakt over het gebruik.

Het hof heeft (net als eerder de kantonrechter) het beroep van [verweerder 1] en [verweerster 2] op verjaring gehonoreerd, de vordering van [eiser] afgewezen en de tegenvordering van [verweerder 1] en [verweerster 2] toegewezen. Het hof heeft daartoe geoordeeld dat op [eiser] ten aanzien van de betwisting van zijn bezit een verzwaarde motiveringsplicht rust en dat hij zijn betwisting van het bezit in weerwil van die verzwaarde motiveringsplicht onvoldoende heeft gemotiveerd.

In cassatie komt [eiser] op tegen het oordeel dat hij een verzwaarde motiveringsplicht zou hebben en tegen het oordeel dat hij zijn betwisting onvoldoende heeft gemotiveerd.

1.Feiten

1.1

In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan:^[1]

1.2

[eiser] is van 1 juli 1990 tot 31 augustus 2020 eigenaar geweest van het perceel (met woning) [a-straat 1] te [plaats] (hierna: ‘ [a-straat 1] ’) en hij is vervolgens eigenaar geworden van het perceel [a-straat 2] (met woning) te [plaats] (hierna: ‘ [a-straat 2] ’).^[2]

1.3

[eiser] heeft [a-straat 2] gekocht van [betrokkene 1] (hierna: ‘ [betrokkene 1] ’) die al eigenaar van dit perceel was toen [eiser] in 1990 op [a-straat 1] kwam wonen. [betrokkene 1] is inmiddels overleden en heeft geen partner of kinderen achtergelaten.

1.4

[eiser] heeft per 1 september 2020 [a-straat 1] verkocht en overgedragen aan [verweerder 1] en [verweerster 2] .^[3]

1.5

De tuinen van partijen grenzen aan elkaar. Op het erf van [verweerder 1] en [verweerster 2] , [a-straat 1] , staat een afgesloten houten aanbouw met schutting die deels over de erfgrens van [eiser] op [a-straat 2] staat (hierna: ‘de aanbouw’). De aanbouw was in 1990, toen [eiser] [a-straat 1] kocht, al aanwezig en de situatie is sindsdien ongewijzigd gebleven.

1.6

In de NVM-vragenlijst voor de verkoop van [a-straat 1] die door [eiser] is ingevuld,^[4]heeft [eiser] de vraag “
1.a. Zijn er nadat u het perceel in eigendom hebt gekregen nog andere, eventuele aanvullende notariële of onderhandse akten opgesteld met betrekking tot het perceel?” met “
nee” beantwoord. De vragen 1.b. (“
Zijn er voor zover u bekend mondelinge of schriftelijke afspraken gemaakt over aangrenzende percelen? (Denk hierbij aan regelingen voor het gebruik van een poort, schuur, garage, tuin, overeenkomsten met meerdere buren, toezeggingen, erfafscheidingen.)”), 1.c. (“
Wijken de huidige terreinafscheidingen volgens u af van de kadastrale eigendomsgrenzen? (Denk hierbij ook aan strookjes grond van de gemeente die u in gebruik heeft, of grond van u die gebruikt wordt door de buren.)”) en 1.d. (“
Is een gedeelte van uw pand, schuur, garage of schutting gebouwd op grond van de buren of andersom?”) heeft [eiser] onbeantwoord gelaten. Bij vraag 1.e., “
Heeft u grond van derden in gebruik?”, heeft [eiser] ‘ja’ omcirkeld. De vervolgvraag “
Zo ja, welke?” heeft hij beantwoord met: “
Kadastraal van buren: was aanwezig situatie in 1990 bij aankoop”.

1.7

In november 2021 hebben [verweerder 1] en [verweerster 2] aan [eiser] te kennen gegeven dat zij de houten aanbouw wilden vervangen door een nieuwbouwwerk van dezelfde grootte.

1.8

Bij brief van 15 februari 2022 heeft de gemachtigde van [eiser] [verweerder 1] en [verweerster 2] gesommeerd de aanbouw te verwijderen en de erfgrens te respecteren.^[5]

1.9

[verweerder 1] en [verweerster 2] hebben daarop bij brief van 4 maart 2022 laten weten aan de sommatie geen gevolg te geven, zich op het standpunt stellend dat zij door bevrijdende verjaring eigenaar zijn geworden van het stuk grond dat op het erf van [eiser] op [a-straat 2] ligt maar waarop een deel van de aanbouw staat (hierna: ‘de strook grond’).

1.1

Op 6 juli 2022 heeft [eiser] een erfgrensmeting laten uitvoeren door een landmeterspecialist grensreconstructie bij het Kadaster. Het opgemaakte relaas van bevindingen^[6]bevat een meetschets (tekening), waaruit blijkt dat de aanbouw deels op het erf van [eiser] is gebouwd.

1.11

[eiser] heeft een schriftelijke verklaring^[7]van de door hem voor de verkoop van [a-straat 1] ingeschakelde [makelaar 1] (hierna: ‘ [makelaar 1] ’), overgelegd. [makelaar 1] heeft verklaard:

“(…)
Alle kijkers en zeker aan hen (de kopers) is door mij gemeld dat de ruimte aan de linkerzijde van de woning slecht[s]
1,5 meter bedraagt en dat de houten aanbouw (fietsenhok) dus een verkeerd beeld geeft van het “gekochte”. De toen huidige eigenaresse van [a-straat 2] had daar geen moeite mee, maar ik heb daarbij gezegd dat als de woning op [a-straat 2] in handen zou komen van een nieuwe eigenaar, dat dan gevraagd zou kunnen worden om de erfgrens weer te gaan respecteren. Dit is meer dan eens aan hen verteld. Zij zijn zeker 3 keer bij de woning geweest, voordat zij de koopakte hebben getekend, ook nog in het gezelschap van een aankoop makelaar (die daar dus ook op is gewezen).(...)”

1.12

[verweerder 1] en [verweerster 2] hebben een verklaring^[8]overgelegd van de bij de aankoop van [a-straat 1] door hen ingeschakelde [makelaar 2] (hierna: ‘ [makelaar 2] ’). [makelaar 2] heeft verklaard:

“(...)
Over een persoonlijk recht dat de verkoper, nu jullie buurman, had is in mijn bijzijn nooit gesproken. Evenmin is er in mijn bijzijn over het verwijderen van het schuurtje gesproken.

Vreemd dat de verkopende makelaar dat aan zou hebben gegeven richting de verkoper of zijn juridisch adviseur. Ik heb de verkopende makelaar er niet over gesproken en ook zijn eventuele schriftelijke reactie/weergave niet gezien. Het kan eigenlijk ook niet kloppen, dit zijn nu bij uitstek afspraken die je in een koopovereenkomst vastlegt. Als hier iets over was afgesproken hadden we dat in de koopovereenkomst laten opnemen.(…)

Dat het schuurtje over de erfgrens stond werd keurig gemeld bij de bezichtiging en dat is ook terug te vinden in de vragenlijst. We hebben het bij de bezichtiging er juist met de verkopende makelaar over gehad dat er sprake zou zijn van verjaring. Dat het schuurtje er al lang stond was duidelijk te zien. De verkopende makelaar heeft in ieder geval in mijn bijzijn nooit aangegeven dat hier iets mee moest, er afspraken over gemaakt waren of afspraken over gemaakt moesten worden.(...)”

1.13

In hoger beroep heeft [eiser] een verklaring^[9]van [betrokkene 2] (hierna: ‘ [betrokkene 2] ’), vorige eigenaar/gebruiker van [a-straat 1] , in het geding gebracht. [betrokkene 2] heeft verklaard:

“(...)
op het pad links van ons huis, [a-straat 1] , als je naar de voordeur kijkt stond een heg. In gezamenlijk overleg door mijn vader en [buurman] ( [a-straat 2] ), is deze heg weg gehaald en er een garage/schuur gebouwd wel zo dat het weg gehaald kan worden indien nodig, [buurman] en mijn vader hebben dit samen besloten en [buurman] heeft ook mee gewerkt aan de totstandkoming,(...).

De garage/overkapping stond dus ook op de plek van de oude heg en dus een stukje op de grond van [buurman] . Dat had zijn instemming, het was zijn grond maar wij mochten het gebruiken[.]

Ook toen ik [a-straat 1] verkocht in 1990 als eigenaar is dit duidelijk geweest.(...)”

2.Procesverloop

In eerste aanleg

2.1

Bij dagvaarding van 14 december 2022 heeft [eiser] gevorderd dat [verweerder 1] en [verweerster 2] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis hoofdelijk worden veroordeeld tot het staken en gestaakt houden van de overbouw van de aanbouw en het respecteren van de kadastrale erfgrens, op straffe van verbeurte van een dwangsom en met machtiging om de bevolen verwijdering – zo nodig met behulp van de sterke arm – op kosten van [verweerder 1] en [verweerster 2] zelf te doen bewerkstelligen indien [verweerder 1] en [verweerster 2] in gebreke blijven.^[10]

2.2

[verweerder 1] en [verweerster 2] hebben in reconventie gevorderd om bij – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren – vonnis primair voor recht te verklaren dat de strook grond door bevrijdende verjaring eigendom van [verweerder 1] en [verweerster 2] is geworden en [eiser] te verplichten om (op kosten van [verweerder 1] en [verweerster 2] ) op straffe van verbeurte van een dwangsom medewerking te verlenen aan notariële overdracht daarvan aan [verweerder 1] en [verweerster 2] en subsidiair, voor zover het beroep op bevrijdende verjaring niet slaagt, [eiser] te verplichten om (op kosten van [verweerder 1] en [verweerster 2] ) op straffe van verbeurte van een dwangsom mee te werken aan het vestigen van een erfdienstbaarheid inzake het hebben/houden van een opstal op de strook grond.^[11]

2.3

Bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis van 31 mei 2023^[12]heeft de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem (hierna: ‘de kantonrechter’), de vordering in conventie van [eiser] afgewezen en de primaire vordering van [verweerder 1] en [verweerster 2] in reconventie toegewezen. De kantonrechter heeft voor recht verklaard dat de strook grond door verjaring eigendom van [verweerder 1] en [verweerster 2] is geworden en [eiser] verplicht om (op kosten van [verweerder 1] en [verweerster 2] ) medewerking te verlenen aan notariële overdracht van de grond aan [verweerder 1] en [verweerster 2] op straffe van een dwangsom.

2.4

Daartoe heeft zij de vorderingen in conventie en reconventie gezamenlijk behandeld. Ik beperk mij in de volgende randnummers tot een weergave van wat in cassatie relevant is.

2.5

Na een korte weergave (in rov. 5.2.-5.3.) van het juridisch kader voor de beantwoording van de vraag of sprake is van bezit, heeft de kantonrechter in rov. 5.4. geoordeeld dat er in het onderhavige geval sprake is van een dermate bijzondere situatie dat er, gelet op de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, aanleiding is de bewijslast om te keren:

“In beginsel rust op [verweerder 1] en [verweerster 2] de stelplicht en de bewijslast ten aanzien van feiten waaruit is af te leiden dat het perceel in bezit is genomen. Hier is echter sprake van een dermate bijzondere situatie dat de kantonrechter daarin, gelet op de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, aanleiding ziet om de bewijslast om te keren. Reden hiervoor is dat [eiser] van 1990 tot 2020 eigenaar is geweest van [a-straat 1] en daardoor veel meer weet van de feitelijke situatie dan [verweerder 1] en [verweerster 2] die pas in 2020 eigenaar zijn geworden. Daarbij komt als bijzondere omstandigheid dat [eiser] na de verkoop van [a-straat 1] eigenaar is geworden van [a-straat 2] en er daardoor vanuit moet worden gegaan dat hij een ander belang heeft gekregen dan hij eerder had.”

2.6

Vervolgens heeft de kantonrechter in rov. 5.5.-5.7. enige omstandigheden van het geval genoemd en de in randnummers 1.11 en 1.12 van deze conclusie geciteerde verklaringen van de makelaars aangehaald. In rov. 5.8. heeft de kantonrechter geoordeeld dat het er op grond van de uiterlijke feiten voor moet worden gehouden dat sprake is geweest van bezit bij de eigenaar van [a-straat 1] , zodat het beroep van [verweerder 1] en [verweerster 2] op bevrijdende verjaring slaagt:

“Bij deze stand van zaken moet het er op grond van de uiterlijke feiten voor worden gehouden dat sprake is geweest van bezit bij de eigenaar van [a-straat 1] : de schuur die tegen de woning op [a-straat 1] stond en op enige meters afstand van de woning op [a-straat 2] , hoorde en hoort voor buitenstaanders en ook de eigenaar van [a-straat 2] bij [a-straat 1] . Omdat deze met een sleutel was afgesloten, had alleen de eigenaar van [a-straat 1] toegang hiertoe. Daarom moet het voor de voormalig eigenaresse van [a-straat 2] kenbaar zijn geweest dat actie nodig was om inbreuk op haar recht te beëindigen, hetgeen zij heeft nagelaten. Dat betekent dat het beroep van [verweerder 1] en [verweerster 2] op bevrijdende verjaring slaagt. De vorderingen van [eiser] zullen dan ook worden afgewezen. Dat betekent ook dat de tegenvordering van [verweerder 1] en [verweerster 2] zal worden toegewezen.”

In hoger beroep

2.7

Bij appeldagvaarding van 30 augustus is [eiser] in hoger beroep opgekomen tegen het vonnis van de kantonrechter. [eiser] heeft in hoger beroep zijn eis gewijzigd en – voor zover in cassatie van belang – geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, na wijziging van eis en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. zal verklaren voor recht dat de in het geding zijnde strook grond eigendom van [eiser] is;

II. zal verklaren voor recht dat [eiser] het gebruik daarvan heeft mogen beëindigen;

III. voorwaardelijk, voor het geval het hof het bestreden vonnis niet vernietigt, zal verklaren voor recht dat [eiser] geen dwangsommen verschuldigd is geworden;

IV. voorwaardelijk, voor zover levering van de strook grond alsnog door [verweerder 1] en [verweerster 2] is afgedwongen, [verweerder 1] en [verweerster 2] hoofdelijk zal veroordelen tot medewerking aan het binnen 14 dagen notarieel (terug) leveren van de aan [verweerder 1] en [verweerster 2] overgedragen grond en hem zal veroordelen tot vergoeding van alle hieraan verbonden kosten;

V. [verweerder 1] en [verweerster 2] hoofdelijk zal veroordelen tot terugbetaling van alle door hen geïnde proceskosten en/of onterecht geïnde dwangsommen;

VI. [verweerder 1] en [verweerster 2] hoofdelijk zal veroordelen tot ontruiming van ieder (deel van een) bouwsel op en in het stuk grond op straffe van verbeurte van een dwangsom;

VII. (…)

VIII. [eiser] zal machtigen om, indien [verweerder 1] en [verweerster 2] met de bevolen verwijdering in gebreke blijven, deze op kosten van [verweerder 1] en [verweerster 2] zelf te doen verwijderen, zo nodig met behulp van de sterke arm.

2.8

Bij memorie van grieven heeft [eiser] acht grieven geformuleerd. [verweerder 1] en [verweerster 2] hebben de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis.

2.9

Bij arrest van 15 oktober 2024^[13](hierna: ‘het bestreden arrest’) heeft het gerechtshof Amsterdam de vorderingen van [eiser] in hoger beroep afgewezen en het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. Voor zover in cassatie van belang heeft het hof daartoe in de eerste plaats overwogen (in rov. 5.4.) dat het het door de kantonrechter geformuleerde juridisch kader voor de beantwoording van de vraag of sprake is van bezit onderschrijft. Vervolgens heeft het hof in rov. 5.5.-5.6. de hoofdregel [buurman] bewijslastverdeling van art. 150 Rv Pro weergegeven en geoordeeld dat in dit geval op [eiser] een ‘verzwaarde betwistplicht’ rust:

“5.5. Ingevolge de hoofdregel van artikel 150 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) rusten de stelplicht en bewijslast van het bezit op [verweerder 1] c.s. omdat hij zich op bevrijdende verjaring beroept. Het hof is echter van oordeel dat in dit geval op [eiser] een verzwaarde betwistplicht rust. Daartoe overweegt het hof dat [eiser] veel meer van de feitelijke situatie weet dan [verweerder 1] c.s. [verweerder 1] c.s. is pas in 2020 eigenaar geworden, terwijl [eiser] sinds 1990 op de bewuste plek woont en bovendien twee petten op heeft. Hij heeft eerst 30 jaar lang vanuit de positie van niet-rechthebbende ( [a-straat 1] ) gebruik gemaakt van de aanbouw en beroept zich nu als rechthebbende ( [a-straat 2] ) op de eigendom van de strook grond.

5.6.

De verzwaarde betwistplicht houdt in dat wanneer [verweerder 1] c.s. gemotiveerd stelt dat er sprake is van bezit, de bewijslast weliswaar bij hem blijft liggen, maar dat er hogere eisen mogen worden gesteld aan de motivering van de betwisting door [eiser] . Als [eiser] niet voldoet aan de verzwaarde betwistplicht, kan de rechter de stellingen van [verweerder 1] c.s. als onvoldoende betwist aannemen, al dan niet met de mogelijkheid van tegenbewijs (ECLI:NL:HR:2006:AZ1083).”

2.1

Vervolgens heeft het hof geoordeeld dat [eiser] in het licht van de gemotiveerde stellingen van [verweerder 1] en [verweerster 2] niet aan zijn verzwaarde betwistplicht heeft voldaan (rov. 5.7.). Het heeft daartoe in de eerste plaats de uiterlijke feiten, die duiden op bezit, redengevend geacht:

“5.8. Zoals [eiser] onder 35 van de Memorie van Grieven ook lijkt te onderkennen, duiden de uiterlijke feiten op bezit. Uit de in eerste aanleg overgelegde foto’s en de foto’s van de in hoger beroep overgelegde verkoopbrochure blijkt dat (i) de aanbouw zich tegen de woning van [a-straat 1] aan en op enige afstand van de woning van [a-straat 2] bevindt. Verder is daarop te zien dat (ii) de betegeling van [a-straat 1] doorloopt tot en met de aanbouw. De tegels van het pad van [a-straat 2] zijn duidelijk anders van kleur en vorm. [eiser] heeft nog gewezen op de zwarte kolommen van een voormalig hek voor [a-straat 1] , maar (iii) de linker buitenzijde daarvan bevindt zich precies binnen de betegeling van [a-straat 1] , zodat dit juist het standpunt van [verweerder 1] c.s. ondersteunt; er is sprake van een logisch en samenhangend geheel. In hoger beroep is bovendien verduidelijkt dat [betrokkene 1] in de periode dat [eiser] eigenaar was van [a-straat 1] weliswaar een sleutel van de aanbouw had (dezelfde als die van de voordeur), maar dat dit was om de planten water te geven tijdens een vakantie of voor het geval een kind de sleutel was vergeten. Nu [betrokkene 1] de sleutel dus – volgens de eigen stellingen van [eiser] – niet voor de aanbouw gebruikte, gaat het hof er net als de kantonrechter vanuit dat (iv) het gebruik van de aanbouw exclusief was.”

2.11

In rov. 5.9. en 5.10. heeft het hof [eiser] ’s onderbouwing van zijn betwisting van het bezit en van zijn stellingen omtrent gebruik op grond van een persoonlijk recht (voortvloeiende uit een afspraak met [betrokkene 1] ) beoordeeld. Het heeft beide onvoldoende bevonden:

“5.9. [eiser] heeft het door [verweerder 1] c.s. gestelde bezit betwist en daartoe aangevoerd dat er sprake was van een persoonlijk recht de strook grond te gebruiken. Ter onderbouwing daarvan heeft hij zich beroepen op zijn eigen verklaring, de verklaring van [makelaar 1] en de in hoger beroep door hem overgelegde verklaring van [betrokkene 2] . Deze verklaringen kunnen hem echter niet baten. De verklaring van [eiser] zelf, nog daargelaten dat hij daar een belang bij heeft, houdt niet meer in dan dat [betrokkene 1] hem in 1990 zou hebben gezegd dat hij er rekening mee moest houden dat de aanbouw deels op haar grond stond. Dat zegt niets over een eventuele afspraak tussen [betrokkene 1] en [eiser] . Ook uit de verklaring van [betrokkene 2] volgt geen afspraak tussen [betrokkene 1] en [eiser] . [betrokkene 2] verklaart wat zijn vader ooit met [buurman] zou hebben afgesproken, maar dat is niet relevant. Een persoonlijk recht gaat immers niet over op de nieuwe eigenaren van de betrokken zaak. Dan is er nog de verklaring van [makelaar 1] , inhoudende dat hij [verweerder 1] c.s. en [makelaar 2] erop heeft gewezen dat de nieuwe eigenaar van [a-straat 2] zou kunnen vragen om de erfgrens weer te gaan respecteren. Die verklaring is door [verweerder 1] c.s. met een beroep op de verklaring van [makelaar 2] – en dus gemotiveerd – betwist. [makelaar 2] weerspreekt dat [makelaar 1] op een persoonlijk recht zou hebben gewezen en verklaart dat de makelaars het er juist over hebben gehad dat er sprake zou zijn van verjaring. Dit sluit ook aan bij de door [eiser] ingevulde en overgelegde NVM vragenlijst. [eiser] heeft daarin de vraag naar afspraken over gebruik (vraag 1b) onbeantwoord gelaten en met zijn opmerking (bij vraag 1e) dat de situatie van de overbouw al sinds 1990 bestaat juist geïnsinueerd dat er sprake zou zijn van verjaring. Als het daadwerkelijk zo zou zijn dat er een persoonlijke afspraak met [betrokkene 1] zou gelden, had het voor de hand gelegen dat [eiser] dit in de vragenlijst had aangegeven of hier iets over zou hebben opgenomen in de koopovereenkomst. Dat heeft hij allemaal nagelaten. Ook de omstandigheid dat [verweerder 1] c.s. eerst ruim een jaar exclusief van de aanbouw en de strook grond gebruik heeft mogen maken zonder dat [eiser] daarvan een probleem maakte, wijst erop dat [eiser] zelf ook uitging van verjaring en dus van bezit. Pas toen [verweerder 1] c.s. in november 2021 aangaf de aanbouw te willen vervangen, is [eiser] in actie gekomen.

5.10.

[eiser] heeft ook in hoger beroep het door hem gestelde persoonlijke recht niet nader toegelicht, waar dit – gelet op de [ge]motiveerde stellingen van [verweerder 1] c.s. – wel op zijn weg had gelegen. Hij heeft nog aangevoerd dat er sprake is van ‘evidente’ overbouw (ter onderbouwing waarvan hij heeft gewezen op het relaas van bevindingen van het Kadaster en het kadastrale kaartje in de verkoopbrochure) en van een ‘lichte’ makkelijk te verwijderen aanbouw maar dat is niet van belang. Waar het om gaat is of er een afspraak tussen hem en [betrokkene 1] is gemaakt over een persoonlijk recht en dat is onvoldoende onderbouwd.”

2.12

Het hof heeft op grond van het voorgaande als onvoldoende gemotiveerd betwist aangenomen dat sprake is van bezit van de strook grond. Omdat niet in geschil is dat het bezit langer dan twintig jaar heeft voortgeduurd, heeft het hof geoordeeld dat het beroep op bevrijdende verjaring slaagt en dat [verweerder 1] en [verweerster 2] eigenaar van de strook grond zijn:

“5.11. Bij deze stand van zaken neemt het hof als onvoldoende gemotiveerd betwist aan dat sprake is van bezit van de strook grond. Het hof acht de betwisting van [eiser] onvoldoende concreet en onderbouwd om hem toe te laten tot tegenbewijs. Nu niet in geschil is dat het bezit langer dan twintig jaar heeft voortgeduurd, betekent dit dat het beroep op bevrijdende verjaring slaagt en dat [verweerder 1] c.s. eigenaar van de strook grond is.

5.12.

De grieven hebben geen succes. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en de in hoger beroep ingestelde vorderingen zullen worden afgewezen. Wat betreft de vorderingen I, II en V tot en met VIII (…) volgt dat uit het bovenstaande. Wat betreft de vorderingen III en IV geldt dat [eiser] deze vorderingen niet (voldoende) heeft toegelicht, zodat deze reeds daarom zullen worden afgewezen.”

In cassatie

2.13

[eiser] heeft op 15 januari 2025 – dus tijdig – cassatieberoep ingesteld. [verweerder 1] en [verweerster 2] hebben verweer gevoerd. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten. [eiser] heeft gerepliceerd.

3.Bespreking van het cassatiemiddel

3.1

Het cassatiemiddel bestaat uit twee onderdelen. Beide onderdelen zijn nader verdeeld in verschillende subonderdelen. De onderdelen stellen achtereenvolgens aan de orde of het hof heeft kunnen oordelen dat op [eiser] ten aanzien van het bezit een ‘verzwaarde betwistplicht’ rust en of het hof heeft kunnen oordelen dat [eiser] niet aan deze verzwaarde betwistplicht heeft voldaan.

3.2

Voordat ik toekom aan de bespreking van de klachten, besteed ik enige aandacht aan verkrijging op de voet van art. 3:105 BW Pro en bezit.

Verkrijging op de voet van art. 3:105 BW Pro en bezit (art. 3:107 e.v. BW)

3.3

Degene die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit (meestal: de revindicatie) wordt voltooid, verkrijgt dat goed ingevolge art. 3:105 lid 1 BW Pro, ongeacht of het bezit al of niet te goeder trouw was. Voor voltooiing van deze verjaring is vereist dat een ander dan de rechthebbende het goed bezit gedurende een termijn van twintig jaren (art. 3:306 BW Pro); niet vereist is dat die ander gedurende de periode van twintig jaren steeds dezelfde is.^[14]

3.4

Het volgende juridisch kader (randnummers 3.5-3.14) is ontleend aan de conclusie van A-G Rank-Berenschot^[15]voor het arrest
Gemeente Laarbeek.^[16]Ik heb mij enige redactionele wijzigingen veroorloofd en heb de verwijzingen hier en daar geactualiseerd.

3.5

De vraag of sprake is van bezit dient te worden beantwoord aan de hand van de maatstaven van art. 3:107 e.v. BW. Art. 3:107 lid 1 BW Pro omschrijft bezit als het houden van een goed voor zichzelf. Hieronder pleegt te worden verstaan het direct of indirect uitoefenen van de feitelijke macht over een goed (zaak of recht) met de (al dan niet gerechtvaardigde) pretentie rechthebbende te zijn. Het begrip ‘voor zichzelf’ brengt het van oudsher aan het bezitsbegrip verbonden exclusiviteitsaspect tot uitdrukking: wanneer iemand houdt voor zichzelf, sluit dit uit dat hij een ander als rechthebbende erkent. Veelal zal het zo zijn dat feitelijke machtsuitoefening krachtens een rechtsverhouding tot de rechthebbende aan de kwalificatie ‘bezit’ in de weg staat.

3.6

Art. 3:108 BW Pro bepaalt dat de vraag of iemand een goed houdt en of hij dit voor zichzelf doet, wordt beoordeeld naar verkeersopvatting, met inachtneming van (i) de wettelijke regels die in art. 3:109 e.v. BW worden gegeven en overigens (ii) op grond van uiterlijke feiten. Het gaat derhalve om een objectieve maatstaf: het komt primair aan op uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvatting – kort gezegd: naar algemeen gangbare maatstaven^[17]– een wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden. De louter interne wil om als rechthebbende op te treden is derhalve voor het zijn van bezitter van geen betekenis.^[18]Alle omstandigheden van het geval, de aard en de bestemming van het goed waarom het gaat, de wijze waarop de bijzondere betrekking tot het goed is ontstaan enzovoort moeten tegen elkaar worden afgewogen.^[19]Omstandigheden van juridische aard mogen hierbij in principe niet worden uitgesloten, zoals uitoefening van de feitelijke heerschappij door tussenkomst van een houder, bijvoorbeeld een huurder of pachter (middellijk bezit, art. 3:107 lid 3 BW Pro).^[20]

3.7

Onder het oude recht was voor verkrijging door verjaring vereist, onder meer, dat het bezit ‘ondubbelzinnig’ was (art. 1992 BW Pro (oud)). Uw Raad heeft geoordeeld dat sprake is van ‘niet dubbelzinnig bezit, als eigenaar’ wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar, tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn.^[21]De ratio van het ondubbelzinnigheidsvereiste ligt in bescherming van de rechthebbende: aldus is verzekerd dat van verjaring pas sprake kan zijn indien de werkelijk rechthebbende tegen wie de verjaring is gericht, uit de gedragingen van degene die zich op verjaring wil beroepen, duidelijk kan opmaken dat deze pretendeert rechthebbende te zijn, zodat hij tijdig maatregelen kan nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen.^[22]Daarbij gaat het erom of bepaalde handelingen van de bezitter op ieder ander die zich rechthebbende acht – de ‘geobjectiveerde rechthebbende’ – de indruk moeten maken dat zijn recht bedreigd wordt.^[23]

3.8

Naar huidig recht wordt het ondubbelzinnigheidsvereiste geacht reeds in het begrip ‘bezit’ zelf besloten te liggen. Dit vereiste is daarom, anders dan in art. 1992 BW Pro (oud) het geval was, niet meer expliciet in de verjaringsregeling vermeld.^[24]‘Ondubbelzinnig bezit’ is strikt genomen een pleonasme: als het vermeende bezit niet ondubbelzinnig is, is er naar huidig recht sprake van een vorm van machtsuitoefening die niet als bezit van het recht in kwestie kan worden gekwalificeerd.^[25]Dit neemt niet weg dat het vereiste van ondubbelzinnig bezit ook onder vigeur van het huidige recht regelmatig in de rechtspraak van Uw Raad figureert.^[26]

3.9

In dit kader leidt echter de enkele theoretische mogelijkheid dat de feitelijke macht over de in het geding zijnde grond ook door een persoonlijk of zakelijk gerechtigde gebruiker (huurder, erfpachter) zou kunnen worden uitgeoefend, nog niet tot ontkennende beantwoording van de vraag of sprake is van inbezitneming. In het arrest
Gemeente Landgraafheeft Uw Raad geoordeeld dat die mogelijkheid pas van belang is indien er – in het bijzonder voor de rechthebbende – objectieve aanwijzingen zijn om de machtsuitoefening door de pretense bezitter ook daadwerkelijk als die van een contractueel of zakelijk gerechtigde gebruiker aan te merken. De rechthebbende moet zich daarop beroepen.^[27]Bij die objectieve aanwijzingen kan gedacht worden aan het betalen van een geldsom, of het zijn van huurder (of anderszins houder) van naastgelegen grond.^[28]

3.1

Art. 3:112 BW Pro bepaalt (niet limitatief) dat bezit wordt verkregen door inbezitneming (occupatie), door overdracht of door opvolging onder algemene titel.

3.11

Volgens art. 3:113 lid 1 BW Pro neemt iemand een goed in bezit door zich daarover de feitelijke macht te verschaffen. Maatstaf vormt hierbij zoals altijd art. 3:108 BW Pro: de machtsuitoefening moet van dien aard zijn dat zij naar verkeersopvatting als bezit kan worden gekwalificeerd.

3.12

Wanneer een goed in het bezit van een ander is, zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen voor een inbezitneming onvoldoende, aldus het tweede lid van art. 3:113 BW Pro. Daarmee wordt tot uitdrukking gebracht dat de inbezitneming van een goed waarvan een ander reeds bezitter is, slechts kan bestaan in een zodanige machtsuitoefening dat naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet wordt gedaan.^[29]A-G Langemeijer heeft de regel als volgt geparafraseerd: wie een
res nulliusin bezit neemt, kan volstaan met een eenvoudige vorm van occupatie: een voor anderen zichtbare uitoefening van macht over de zaak waaruit de pretentie van eigendom blijkt. Wanneer de zaak reeds bij een ander in bezit is, zal daarnaast duidelijk moeten zijn dat de macht van de oorspronkelijke bezitter over de zaak is geëindigd.^[30]

3.13

Aangezien een onroerende zaak altijd een bezitter heeft (art. 5:24 BW Pro), geldt voor de inbezitneming van een onroerende zaak de verzwaarde eis van art. 3:113 lid 2 BW Pro. Dit betekent, als gezegd, dat de machtsuitoefening van de inbezitnemer die van de oorspronkelijke bezitter geheel teniet moet doen en dat van inbezitneming in beginsel geen sprake zal zijn indien de oorspronkelijke bezitter nog macht over het goed behoudt.^[31]In rechtspraak^[32]en literatuur^[33]worden dikwijls hoge eisen gesteld aan inbezitneming van onroerende zaken, onder meer omdat deze niet kunnen worden meegenomen en eigendomsoverdracht geschiedt door inschrijving van een leveringsakte in de openbare registers (art. 3:84 jo Pro. 3:89 lid 1 BW).

3.14

Uw Raad heeft het voor de vaststelling van bezit geldende beoordelingskader in het arrest
Gemeente Heusden^[34]als volgt samengevat:

“3.3.2 (…) Uit art. 3:107 lid 1 BW Pro in verbinding met art. 3:108 BW Pro volgt dat de vraag of iemand bezitter is, moet worden beantwoord naar verkeersopvatting, met inachtneming van de regels die in de daaropvolgende wetsartikelen worden gegeven en overigens op grond van uiterlijke feiten. Er geldt dus een objectieve maatstaf. De rol van de verkeersopvatting brengt mee dat bij de aan de orde zijnde vraag de aard en de bestemming van het betrokken goed in aanmerking moeten worden genomen.

Anders dan onder het recht zoals dat gold tot 1992, noemt de wet als vereisten voor bezit niet meer met zoveel woorden dat het ‘niet dubbelzinnig’ en ‘openbaar’ is. Uit de (…) wetsgeschiedenis blijkt evenwel dat ook naar het huidige recht deze eisen gelden en dat beide eigenschappen in het wettelijk begrip ‘bezit’ besloten liggen.

‘Niet-dubbelzinnig bezit’ is aanwezig wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn (HR 15 januari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0826, NJ 1993/178 (rov. 3.2)), hetgeen naar objectieve maatstaven beoordeeld moet worden.

3.3.3

In een geval als het onderhavige gaat aan het bezit van de niet-rechthebbende – die het bezit immers niet overgedragen gekregen heeft – inbezitneming vooraf. Daaromtrent bepaalt art. 3:113 lid 2 BW Pro dat voor inbezitneming van een goed dat in het bezit van een ander is, enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen ontoereikend zijn. Vereist is dat de machtsuitoefening zodanig is dat naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter wordt tenietgedaan. (Vgl. HR 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2743, NJ 2016/78 (rov. 3.4.2)).

3.4 (…)

Voor het in art. 3:105 BW Pro bedoelde gevolg van voltooiing van de verjaringstermijn van art. 3:314 lid 2 BW Pro is voldoende dat bij de niet-rechthebbende sprake is van bezit dat voldoet aan de door de wet gestelde eisen. Met name is niet vereist dat de rechthebbende daadwerkelijk heeft kennis gedragen van de bezitsdaden van de niet-rechthebbende waardoor zijn bezit is tenietgegaan. Voldoende is dat een en ander naar buiten toe – en dus ook voor de eigenaar – kenbaar was. (…) Eerst indien moeilijke begaanbaarheid of moeilijke toegankelijkheid aan de kenbaarheid van de bezitsdaden in de weg staat, is van bezit van een inbreukmaker geen sprake.”

3.15

Tegen deze achtergrond bespreek ik achtereenvolgens het betoog van [verweerder 1] en [verweerster 2] dat belang bij het cassatieberoep zou ontbreken en het cassatiemiddel.

Verweer van [verweerder 1] en [verweerster 2] in cassatie: belang bij het cassatieberoep?

3.16

[verweerder 1] en [verweerster 2] hebben bij schriftelijke toelichting betoogd dat uit de rechtsstrijd in hoger beroep moet worden afgeleid dat er geen belang bestaat bij een bespreking van de cassatieklachten van [eiser] . Zij hebben daartoe bepleit dat de kantonrechter in eerste aanleg uit de uiterlijke feiten van het geval heeft afgeleid dat er sprake was van bezit, dat deze uiterlijke feiten in hoger beroep door de grieven niet kenbaar zijn bestreden en dat dit meebrengt dat deze uiterlijke feiten – ongeacht het oordeel over een ‘verzwaarde betwistplicht’ – moeten leiden tot de slotsom dat sprake is van bezit.^[35][verweerder 1] en [verweerster 2] verwijzen daarbij naar de maatstaf die de kantonrechter heeft vooropgesteld in rov. 5.3. van het vonnis.

3.17

Dit verweer gaat niet op. Zoals ik in randnummer 3.5 van deze conclusie al heb opgemerkt, sluit het begrip ‘houden voor zichzelf’ uit dat een bezitter een ander als rechthebbende erkent. Een mondelinge afspraak met [betrokkene 1] over het gebruik van de strook grond sluit een erkenning van haar recht op de strook in, zodat het bestaan van een dergelijke afspraak meebrengt dat er geen sprake is van bezit, maar van houderschap. [eiser] is in hoger beroep ontegenzeggelijk opgekomen tegen de kwalificatie van de door hem sinds 1990 uitgeoefende feitelijke macht over de strook grond als bezit. Hieraan doet niet af dat de door de kantonrechter in rov. 2.1.-2.10. van het vonnis vastgestelde feiten niet zijn bestreden, omdat in hoger beroep juist is aangevoerd dat de kantonrechter onvoldoende gewicht heeft toegekend aan het betoog van [eiser] dat er een persoonlijk gebruiksrecht bestond en ook overigens de (wel) vastgestelde feiten niet op de juiste wijze heeft gewogen (zie grief III en volgende). [eiser] heeft daarom wel degelijk belang bij zijn cassatieberoep.

Onderdeel 1

3.18

Onderdeel 1 valt uiteen in de subonderdelen 1.1 en 1.2. Beide subonderdelen zijn gericht tegen het oordeel in rov. 5.5. van het bestreden arrest dat op [eiser] in dit geval een verzwaarde betwistplicht rust.

3.19

Volgens
subonderdeel 1.1is het oordeel van het hof dat op [eiser] een verzwaarde betwistplicht rust rechtens onjuist, omdat het te hoge eisen stelt aan de motivering van de betwisting van [eiser] .

3.2

Volgens
subonderdeel 1.2is het oordeel dat op [eiser] een verzwaarde betwistplicht rust onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd. Dat, zoals het hof in rov. 5.5. heeft vastgesteld, [eiser] veel meer van de feitelijke situatie weet dan [verweerder 1] en [verweerster 2] , volgt, anders dan het hof kennelijk heeft aangenomen, volgens het subonderdeel op zichzelf nog niet uit de omstandigheid dat [verweerder 1] en [verweerster 2] pas in 2020 eigenaar geworden zijn, terwijl [eiser] sinds 1990 op de bewuste plek woont. Dit oordeel is ook onbegrijpelijk in het licht van de onbetwiste stellingen van [eiser] dat (i) de afspraken die hij met [betrokkene 1] heeft gemaakt over het gebruik van de litigieuze strook grond ten behoeve van de aanbouw niet op papier zijn vastgelegd, (ii) hij de ontstaansgeschiedenis van de schuur niet goed kent en hij wat dat betreft niet in een andere situatie dan [verweerder 1] en [verweerster 2] zelf verkeert en (iii) [betrokkene 1] vóór de procedure is overleden, klaagt het subonderdeel.^[36]

3.21

Het subonderdeel vervolgt dat onduidelijk is wat het hof heeft bedoeld met de overweging dat [eiser] “
bovendien twee petten op heeft” (rov. 5.5.). Indien dit slechts een nadere onderbouwing is van het oordeel van het hof dat [eiser] veel meer van de feitelijke situatie weet dan [verweerder 1] en [verweerster 2] , dan is deze overweging volgens het subonderdeel niet concludent. Uit het enkele feit dat [eiser] eerst dertig jaar lang als bewoner van [a-straat 1] heeft gebruikgemaakt van de aanbouw en hij zich nu als bewoner van [a-straat 2] beroept op de eigendom van de strook grond volgt volgens het subonderdeel niet (zonder meer) dat [eiser] veel meer van de feitelijke situatie weet dan [verweerder 1] en [verweerster 2] , althans dat [eiser] over relevant bewijsmateriaal beschikt dat hij in het geding had kunnen brengen. Als het hof hier heeft bedoeld dat [eiser] na de verkoop van het perceel [a-straat 1] en de koop van het perceel [a-straat 2] een ander belang heeft gekregen bij het antwoord op de vraag of sprake was van bezit van de litigieuze strook grond, heeft volgens het subonderdeel te gelden dat dit op zichzelf wel juist is, maar niet relevant voor het antwoord op de vraag of een verzwaarde betwistplicht kan worden opgelegd.

3.22

De subonderdelen lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Daarbij is het volgende voorop te stellen.

3.23

In cassatie zijn geen klachten gericht tegen het oordeel van het hof over de verdeling van stelplicht en bewijslast. Als uitgangspunt heeft daarom te gelden dat [verweerder 1] en [verweerster 2] ten aanzien van het bezit stelplicht en bewijslast hebben en dat het betoog van [eiser] is aan te merken als betwisting, zodat [eiser] geen stelplicht of bewijslast draagt van feiten waaruit blijkt dat hij houder van de strook grond is geweest.

3.24

Het hof heeft in het bestreden arrest aangenomen dat op [eiser] een ‘verzwaarde betwistplicht’ rust. Het hof heeft daarmee het oog gehad op wat in het verleden ook wel ‘verzwaarde stelplicht’ is genoemd en tegenwoordig vaak ‘verzwaarde motiveringsplicht’ heet.

3.25

De rechter kan blijkens de rechtspraak van Uw Raad in de bijzondere omstandigheden van het geval aanleiding vinden om te oordelen dat op de wederpartij van de partij met stelplicht en bewijslast een verzwaarde motiveringsplicht rust (dat wil zeggen een verplichting om voldoende feitelijke gegevens te verstrekken ter motivering van haar betwisting, teneinde de partij met stelplicht en bewijslast voldoende aanknopingspunten te bieden voor het nader onderbouwen en zo nodig bewijzen van de door haar gestelde feiten).^[37]

3.26

Uw Raad heeft deze verzwaarde informatieplichten geïntroduceerd voor gevallen waarin een partij in bewijsnood verkeert omdat bepaalde voor de bewijslevering cruciale gegevens bij uitstek in het domein van de wederpartij vallen.^[38]Daarbij is in de regel te denken aan bepaalde beroepsbeoefenaren zoals artsen, notarissen of (in voorkomende gevallen) vermogensbeheerders, als het gaat om gegevens die uit hun administratie (behoren te) blijken, maar Uw Raad heeft de verzwaarde motiveringsplicht ook al aangenomen in procedures tussen huurders en verhuurders.^[39]

3.27

Uit de rechtspraak van Uw Raad zijn geen duidelijke criteria af te leiden aan de hand waarvan is af te bakenen in welke gevallen sprake is of kan zijn van een verzwaarde motiveringsplicht. Wellicht is uit het arrest van Uw Raad inzake
Menzis en het Zorginstituutaf te leiden dat er sprake moet zijn van een (niet met stelplicht en bewijslast belaste) partij die beschikt over bijzondere, niet voor anderen toegankelijke gegevens die van belang zijn voor de beoordeling van de stellingen van de partij met stelplicht en bewijslast.^[40]

3.28

Er wordt in dit kader wel terughoudendheid bepleit. Enkele bewijsnood van de partij op wie de bewijslast rust, is volgens A-G Vlas onvoldoende.^[41]Asser heeft betoogd dat uit de jurisprudentie van Uw Raad moet worden afgeleid dat het aannemen van een verzwaarde motiveringsplicht alleen geoorloofd is, wanneer een dusdanig ernstige verstoring van het processuele evenwicht dreigt dat de verwerkelijking van het materiële recht in gevaar zou komen.^[42]Ook Ahsmann heeft terughoudendheid bepleit.^[43]Gras heeft betoogd dat het niet slechts om een billijkheidsbeslissing mag gaan, maar dat de rechter moet hebben vastgesteld dat een partij een inhoudelijk debat probeert te bemoeilijken.^[44]Van een partij zonder stelplicht en bewijslast mag immers niet het onmogelijke worden gevergd.^[45]

3.29

In een conclusie uit 2008 heeft A-G Wuisman twee gezichtspunten geformuleerd aan de hand waarvan met inachtneming van de omstandigheden van het geval dient te worden beoordeeld of een verzwaarde motiveringsplicht volgens hem op zijn plaats is.^[46]Vooral het eerste van deze gezichtspunten, dat aansluit bij het betoog van Gras dat ik aan het slot van het vorige randnummer heb gememoreerd, is voor deze zaak van belang. Ik citeer, met weglating van voetnoten:

“
Een belangrijk maar ook wel voor de hand liggend gezichtspunt is, dat de wederpartij ook werkelijk over de relevante informatie beschikt of kan beschikken en de andere partij niet. Hierbij kan de aard van de achterliggende rechtsverhouding nog een versterkende rol spelen.”

3.3

Mijns inziens verdient dit betoog bijval. Het gaat niet aan om een partij zonder stelplicht en bewijslast een sanctie op te leggen voor het niet in het geding brengen van gegevens die deze partij niet heeft of behoort te hebben. Als ik het goed zie, gaat de opvatting van A-G Wuisman iets minder ver dan die van Gras, omdat volgens A-G Wuisman niet is vereist dat de rechter heeft vastgesteld dat een partij een inhoudelijk debat probeert te bemoeilijken.

3.31

Ook het tweede door A-G Wuisman geopperde gezichtspunt is het citeren waard:

“
Een ander belangrijk gezichtspunt is dat de andere partij het feit of de feiten, voor de betwisting waarvan een verzwaarde motiveringsplicht van de wederpartij wordt bepleit, wel al in zekere mate aannemelijk heeft gemaakt. In die aannemelijkheid moet nl. mede de rechtvaardiging worden gezocht om(…)
van de wederpartij te kunnen verlangen dat hij de andere partij steun biedt bij de uitvoering van de op haar rustende stel- en bewijslast en daarmee voor haar het aan die last verbonden risico verlicht.”

3.32

Welbeschouwd vloeit dit gezichtspunt voort uit het gegeven dat de motiveringsplicht betrekking heeft op een
betwisting, naar haar aard een reactie op een stelling van de wederpartij. De mate waarin aan de motivering van de betwisting hogere eisen kunnen worden gesteld, hangt – ik zou zeggen: uiteraard – samen met de mate van concretisering en onderbouwing van de betwiste stellingen.^[47]

3.33

Tegen deze achtergrond keer ik terug naar de bespreking van het onderdeel.

3.34

Het hof heeft in rov. 5.5. de hoofdregel van art. 150 Rv Pro toegepast en op grond daarvan geoordeeld dat [verweerder 1] en [verweerster 2] , die zich beroepen op het rechtsgevolg van bevrijdende verjaring, met betrekking tot het voor het intreden van dit rechtsgevolg vereiste bezit stelplicht en bewijslast hebben. Het hof heeft vervolgens geoordeeld dat [eiser] met betrekking tot zijn betwisting een verzwaarde motiveringsplicht heeft. Dit betekent (volgens het hof in rov. 5.6.) dat [verweerder 1] en [verweerster 2] als zij voldoende gemotiveerd stellen dat er sprake is van bezit nog altijd de bewijslast dragen, maar dat aan de motivering van de betwisting door [eiser] hogere eisen worden gesteld.

3.35

Het hof heeft zijn oordeel omtrent de aan de motivering van de betwisting van [eiser] te stellen hogere eisen in rov. 5.5. als volgt gemotiveerd:

“(…)
Daartoe overweegt het hof dat [eiser] veel meer van de feitelijke situatie weet dan [verweerder 1] c.s. [verweerder 1] c.s. is pas in 2020 eigenaar geworden, terwijl [eiser] sinds 1990 op de bewuste plek woont en bovendien twee petten op heeft. Hij heeft eerst 30 jaar lang vanuit de positie van niet-rechthebbende ( [a-straat 1] ) gebruik gemaakt van de aanbouw en beroept zich nu als rechthebbende ( [a-straat 2] ) op de eigendom van de strook grond.”^[48]

3.36

De motivering komt er dus op neer dat [eiser] veel meer weet van de feitelijke situatie dan [verweerder 1] en [verweerster 2] , omdat hij dertig jaar langer in de [a-straat] woont en “
bovendien” eerst dertig jaar lang als bewoner van [a-straat 1] gebruik heeft gemaakt van de strook grond die op het perceel [a-straat 2] lag en zich nu als eigenaar van [a-straat 2] op zijn eigendomsrecht van de strook grond beroept.

3.37

De rechtsoverwegingen van het hof zijn niet volledig duidelijk. Volgens het hof is het geschil tussen partijen toegespitst op de vraag of het beroep van [verweerder 1] en [verweerster 2] op bevrijdende verjaring slaagt en meer in het bijzonder of is voldaan aan “
het daarvoor vereiste bezit van de strook grond” (rov. 5.3.). Strikt genomen is het voor verkrijging op de voet van art. 3:105 BW Pro (waarover het in deze zaak gaat) vereiste bezit het bezit van degene die zich op deze verkrijging beroept (in deze zaak zijn dat [verweerder 1] en [verweerster 2] ) op het moment van het verstrijken van de verjaringstermijn (dat is de termijn van twintig jaar die geldt voor verjaring van de revindicatie). Ik denk dat het hof dit bezit niet heeft bedoeld. Voor zover het hof toch op
dit bezitzou hebben gedoeld, slagen de klachten, omdat inderdaad onbegrijpelijk is waarom [eiser] meer van dit bezit van [verweerder 1] en [verweerster 2] zou weten dan [verweerder 1] en [verweerster 2] zelf. Zoals gezegd: dit lijkt me niet de juiste lezing van het bestreden arrest.

3.38

Het komt mij voor dat het hof niet het oog heeft gehad op het vaststellen wie er bezitter was ten tijde van
de voltooiingvan de bevrijdende verjaring van de revindicatie, maar op het antwoord op de vraag of [eiser] in 1990 bezitter van de strook grond is geworden zodat daarmee de in dit verband voor verkrijging relevante verjaringstermijn is
begonnen. In het licht van de memorie van antwoord van [verweerder 1] en [verweerster 2] (in het bijzonder randnummers 5. en 31.) begrijp ik dat de vraag die het hof heeft willen beantwoorden is of [eiser] toen hij in 1990 eigendom van [a-straat 1] verkreeg ook bezitter van de strook grond is geworden, waardoor het bezit van de oorspronkelijke bezitter (vermoedelijk: de toenmalige eigenares van [a-straat 2] , [betrokkene 1] ) is tenietgedaan en de verjaringstermijn van de revindicatie is gaan lopen.

3.39

[eiser] heeft betwist dat hij in 1990 bezitter van de strook grond is geworden en heeft daartoe aangevoerd dat hij in 1990 op grond van een mondelinge afspraak met [betrokkene 1] van de strook grond mocht gebruikmaken en dat hij de strook grond dus hield voor [betrokkene 1] . Hij heeft daarnaast een verklaring van [betrokkene 2] overgelegd, die zou duiden op afspraken omtrent het gebruik van de strook grond tussen een rechtsvoorganger van [eiser] en een verder onbekend gebleven ‘ [buurman] ’ – mogelijk een rechtsvoorganger van [betrokkene 1] .^[49]

3.4

Volgens mij volgt uit de stellingen van [eiser] dat hij niet veel meer gegevens kan inbrengen: de gestelde overeenkomst omtrent het gebruik was mondeling en [betrokkene 1] is inmiddels overleden.

3.41

Het hof heeft niet onderbouwd waarom [eiser] desondanks zou worden geacht over niet in het geding gebrachte gegevens of stukken te beschikken. Uit het enkele feit (door het hof in rov. 5.5. gememoreerd) dat [eiser] meer van de feitelijke situatie ter plaatse weet (omdat hij er veel langer woont) volgt immers niet dat er meer gegevens of stukken over de kwalificatie van [eiser] ’s feitelijke macht over de strook grond beschikbaar zijn. Op [eiser] als particuliere bewoner heeft ook nooit een plicht gerust om dienaangaande schriftelijke aantekeningen bij te houden en deze langer dan dertig jaar te bewaren. Aan dit alles doet niet af dat [eiser] “
twee petten op heeft” (rov. 5.5.). De hoeveelheid ‘petten’ heeft immers geen invloed op zijn informatiepositie.

3.42

In dat licht heeft het hof niet, althans niet zonder nadere motivering, tot het oordeel kunnen komen dat op [eiser] een verzwaarde motiveringsplicht rustte. In zoverre slaagt onderdeel 1.

3.43

Voor zover naar het oordeel van Uw Raad ondanks het voorgaande dient te worden aangenomen dat op [eiser] inderdaad een verzwaarde motiveringsplicht rust, is het nog van belang te wijzen op
subonderdeel 2.2, dat kort gezegd de strekking heeft dat het oordeel dat [eiser] niet aan de op hem rustende verzwaarde motiveringsplicht heeft voldaan onbegrijpelijk is, althans onvoldoende gemotiveerd. In dat subonderdeel is (net als in subonderdeel 1.2) verwezen naar wat [eiser] ter onderbouwing van zijn betwisting heeft aangevoerd. [eiser] voert in subonderdeel 2.2 aan dat hij alle gegevens waarover hij (redelijkerwijs) kon beschikken ter onderbouwing van zijn betwisting van het bezit van de litigieuze strookgrond in het geding gebracht. Gelet hierop is het oordeel van het hof dat [eiser] niet aan de hem opgelegde verzwaarde motiveringsplicht heeft voldaan, onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd, klaagt het subonderdeel.

3.44

Ik verwijs naar randnummer 3.39 van deze conclusie voor een korte weergave van het betoog van [eiser] in feitelijke instanties voor zover dat op dit onderwerp betrekking had. Zoals ik in randnummers 3.40-3.41 van deze conclusie al heb opgemerkt, volgt uit dit betoog dat er niet veel meer informatie was die [eiser] in het geding had kunnen brengen.

3.45

Bij die stand van zaken begint het er in het voorliggende geval op te lijken dat [eiser] , die, naar in cassatie tot uitgangspunt dient, geen stelplicht of bewijslast heeft, wordt aangerekend dat hij informatie die hij niet had en ook niet hoefde te hebben, niet in het geding heeft gebracht.

3.46

Ten minste had het hof – mede gelet op de consequenties die het hof aan dit niet in het geding brengen heeft verbonden – moeten aangeven over welke informatie, gegevens of stukken [eiser] geacht moet worden te beschikken, in het licht van de in randnummer 3.25 van deze conclusie weergegeven inhoud van de verzwaarde motiveringsplicht: een verplichting om voldoende feitelijke gegevens te verstrekken ter motivering van de betwisting, teneinde de partij met stelplicht en bewijslast voldoende aanknopingspunten te bieden voor het nader onderbouwen en zo nodig bewijzen van de door haar gestelde feiten.

3.47

Ook ervan uitgaande dat het aannemen van een verzwaarde motiveringsplicht door het hof in zichzelf niet rechtens onjuist of onbegrijpelijk is, kom ik langs deze weg tot de conclusie dat het hof te hoge eisen heeft gesteld aan de motivering van de betwisting door [eiser] (subonderdeel 1.1), althans zijn oordeel dat [eiser] niet aan deze motiveringsplicht heeft voldaan onvoldoende heeft gemotiveerd (subonderdeel 2.2).

3.48

Bij deze stand van zaken kan de behandeling van de overige in het cassatiemiddel vervatte klachten achterwege blijven.

Slotsom

3.49

Onderdeel 1 en subonderdeel 2.2 slagen. Dit betekent dat de conclusie zal strekken tot vernietiging en tot verwijzing.

3.5

Na cassatie en verwijzing zal de verwijzingsrechter zich hebben te buigen over het in conventie gevoerde verjaringsverweer en over de vordering in reconventie, nu aan beide hetzelfde beroep op verkrijging door verjaring ten grondslag ligt.

3.51

In dat kader is erop te wijzen dat in het bestreden arrest (net als in het vonnis van de kantonrechter) niet is vastgesteld of en, zo ja, wanneer [verweerder 1] en [verweerster 2] bezit van de strook grond hebben verkregen. In het bestreden arrest is (net als in het vonnis van de kantonrechter) ook niet vastgesteld
wanneerde toenmalige eigenaar van [a-straat 2] het bezit heeft verloren en – in het verlengde daarvan – evenmin op welk moment de vordering tot beëindiging van die toestand is verjaard.

3.52

Voor een geslaagd beroep van [verweerder 1] en [verweerster 2] op verkrijging door de werking van art. 3:105 BW Pro in verband met art. 3:306 BW Pro moet komen vast te staan dat de verjaringstermijn pas is verstreken toen [verweerder 1] en [verweerster 2] al bezitter van de strook grond waren. De verjaringstermijn van de vordering tot beëindiging van hun bezit (de revindicatie van de eigenaar van de strook grond) zou dan verstreken moeten zijn tussen de datum van hun bezitsverkrijging en 14 december 2022 – de datum van de dagvaarding, die gelet op art. 3:316 lid 1 BW Pro een eventuele lopende verjaring heeft gestuit. Het bezitsverlies van toenmalige eigenares [betrokkene 1] (de aanvang van de verjaringstermijn) zou dan minder dan twintig jaar vóór de bezitsverkrijging van [verweerder 1] en [verweerster 2] moeten hebben plaatsgevonden, maar niet later dan 13 december 2002 (twintig jaar voor de dagvaarding).

3.53

De stellingen van [verweerder 1] en [verweerster 2] lijken in te houden dat [eiser] bezit van de strook grond heeft verkregen toen hij in 1990 de woning aan [a-straat 1] betrok.^[50]De aanname dat [betrokkene 1] (toen eigenaar van [a-straat 2] en van de strook grond)
uiterlijk op dat momenthet bezit van de strook grond heeft verloren (en dit bezit niet heeft herkregen) zou leiden tot de vaststelling dat de extinctieve verjaringstermijn van haar revindicatie is verstreken na twintig jaar, dus uiterlijk in 2010.^[51]Wie toen bezitter was van de strook grond werd op dat moment ook eigenaar door de werking van art. 3:105 BW Pro. Als komt vast te staan dat de verjaringstermijn sinds 1990 ononderbroken heeft gelopen en dat [eiser] in 2010 bezitter was, staat daarmee vast dat hij toen eigenaar van de strook grond is geworden.^[52]

3.54

In dat scenario kan een beroep van [verweerder 1] en [verweerster 2] op verkrijging door hen op de voet van art. 3:105 BW Pro in verband met art. 3:306 BW Pro in de periode 2020-2022 onmogelijk slagen. Daarvoor zou immers onder meer nodig zijn dat (a) [eiser] na zijn verkrijging in 2010 bezit van de strook grond had verloren, (b) sinds dat bezitsverlies een termijn van twintig jaar verstreken zou zijn en (c) [verweerder 1] en [verweerster 2] op het moment van het verstrijken van die termijn bezit van de strook grond hadden. Die situatie kan zich niet eerder dan in 2030 voordoen.^[53]

3.55

In het scenario waarin [eiser] sinds 2010 eigenaar is, is nog denkbaar dat [verweerder 1] en [verweerster 2] eigenaar van de strook grond zijn geworden door overdracht (in plaats van door verjaring), bijvoorbeeld omdat de strook grond in 2020 met [a-straat 1] aan hen is meeverkocht en meegeleverd. Het is aan de verwijzingsrechter om vast te stellen of [verweerder 1] en [verweerster 2] zich daarop hebben beroepen en daarvoor voldoende hebben aangevoerd.^[54]

4.Conclusie

De conclusie strekt tot vernietiging en verwijzing.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Hoge Raad over verzwaarde motiveringsplicht bij bezit en verjaring van grond onder overbouw