ECLI:NL:GHDHA:2024:248

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-23/00661

Uitspraak van 31 januari 2024

in het geding tussen:

Stichting [X] te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: G. Gieben)

de heffingsambtenaar van de gemeente Lisse, de Heffingsambtenaar,

(vertegenwoordiger: […] )

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 30 mei 2023, nummer SGR 22/1671.

Procesverloop

1.1.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats 1] (de woonzorglocatie) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 6.634.000 (de beschikking). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 voor de woonzorglocatie opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Lisse. De aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting (de aanslag OZBE) is opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 6.634.000; de aanslag in de van gebruikers geheven onroerendezaakbelasting (de aanslag OZBG) is opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 839.000.

1.2.

Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslagen op 22 maart 2021 bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft op 27 januari 2022 het bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank, binnengekomen op 11 maart 2022. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 365. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn afgewezen.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 548. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 6 december 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een procesverbaal opgemaakt.

Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woonzorglocatie. De oppervlakte van de woonzorglocatie is 6.746 m2; de oppervlakte van het tot de zorglocatie behorende perceel is 15.475 m2.

2.2.

De woonzorglocatie ligt dichtbij het centrum van [woonplaats 1] en bestaat uit:

- drie kleinschalige woongroepen voor mensen met dementie;

- appartementen voor mensen die intensieve lichamelijke zorg nodig hebben;

- twee kamers waar ouderen tijdelijk kunnen verblijven;

- voorzieningen voor dagbesteding voor thuiswonende ouderen;

- diverse ontmoetingsruimten;

- een restaurant/grand café en een winkeltje;

- een binnentuin met een terras.

2.3.

Een deel van de woonzorglocatie heeft bouwjaar 1972 en een deel (de aanbouw) heeft bouwjaar 2018. In 1995 en 2018 zijn delen van de onroerende zaak gerenoveerd. In 1996 is het asbest uit de gangen verwijderd. In 2003 zijn de badkamers vervangen en is het asbest uit de plafonds verwijderd. In 2004 heeft een verbouwing plaatsgevonden. In 2008 is een extra garage gebouwd. In 2017 is er een fietsenberging geplaatst. In 2018 is een nieuwe aanbouw gerealiseerd. Verder zijn in dat jaar penanten (steunpilaren) in de woonkamers vervangen door smallere kolommen.

2.4.

De Heffingsambtenaar heeft in beroep een waarderapport overgelegd dat op 14 april 2022 is uitgebracht door [naam taxateur 1] , taxateur (het Waarderapport). In het Waarderapport is de waarde van de woonzorglocatie, na uitpandige opname op 19 augustus 2021, bepaald op € 6.634.000. Verder heeft de Heffingsambtenaar in beroep een “Taxatieverslag Niet-Woning GVW [woonplaats 1] ” (het Taxatieverslag) overgelegd.

In bijlage 2 van het Waarderapport is de restwaarde van de woonzorglocatie getoetst aan een aantal verkoopcijfers van woonzorglocaties en gezinsvervangende tehuizen ( [adres 2] te [woonplaats 2] , [adres 3] te [woonplaats 3] en [adres 4] te [woonplaats 4] ).

2.5.

In beroep heeft belanghebbende een taxatierapport overgelegd, opgesteld door [naam taxateur 2] en [naam taxateur 3] op 10 maart 2022 (het 1e taxatierapport). In het 1e taxatierapport is de waarde van de woonzorglocatie, na uitpandige en gedeeltelijk inpandige opname op 12 november 2021, getaxeerd op € 4.586.000. In hoger beroep heeft belanghebbende nog een taxatierapport (het 2e taxatierapport) overgelegd. Het 2e taxatierapport is op 11 juli 2023 opgesteld door de taxateurs die ook het 1e taxatierapport hebben opgesteld. In het 2e taxatierapport is de waarde van de woonzorglocatie, uitgaande van de opname van 12 november 2021 die ook aan het 1e taxatierapport ten grondslag ligt, bepaald op € 4.679.000. Belanghebbende heeft verder een onderzoeksrapport van [naam] overgelegd, waarin aan de hand van een aantal verkoopcijfers van gezinsvervangende tehuizen (geen woonzorglocaties) in Nederland de conclusie wordt getrokken dat de restwaarde van woonzorgcomplexen zich bevindt in de range van 0% tot 5%. Ook het verkoopcijfer van [adres 4] is in het onderzoek betrokken.

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:

“
De waarde

5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

6. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Uit dit artikellid volgt verder dat bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening wordt gehouden met de aard van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

7. Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ dient de gecorrigeerde vervangingswaarde te worden berekend als de som van de waarde van de grond, vermeerderd met de waarde van de opstallen. Voor de grond dient daarbij te worden uitgegaan van de marktwaarde van vrij te aanvaarden en onbezwaarde grond. Voor de waarde van de opstallen moet worden uitgegaan van de totale geobjectiveerde bouwkosten, naar het prijspeil op de waardepeildatum, vermenigvuldigd met het voortgangspercentage van de bouw.

8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen overigens is aangevoerd, hierin geslaagd. In het waarderapport is de waarde van de onroerende zaak middels de gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald. Bij het vaststellen van de bouwkosten is gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer deel 9 (Verzorging) van de VNG. Daarbij is verweerder uitgegaan van de kengetallen behorende bij archetype N5161000 (verzorgingstehuis, 2001 en nieuwer, kleiner dan 8.000 m² vloeroppervlakte) en archetype N5140000 (verzorgingshuis, 1966 t/m 1985). De rechtbank acht deze archetypes goed bruikbaar. Verweerder heeft daarmee de waarde van de onroerende zaak op een voldoende inzichtelijke en controleerbare wijze onderbouwd. Niet is gebleken dat de beschikte waarde te hoog zou zijn vastgesteld. Ook is de rechtbank niet gebleken dat verweerder – zoals eiseres ter zitting heeft gesteld – ten onrechte de waarde exclusief omzetbelasting heeft berekend. Uit de door verweerder overgelegde stukken volgt dat de informatie die op de referentieobjecten ziet exclusief omzetbelasting is berekend, maar de waarde van de onroerende zaak in de waardematrix inclusief omzetbelasting is berekend. Deze stelling van eiseres is dan ook onjuist. Overigens zouden de waarden van de vergelijkingsobjecten indien verweerder de componenten van de vergelijkingsobjecten wel inclusief omzetbelasting zou hebben berekend hoger uitkomen, wat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak des te meer onderbouwt. De rechtbank heeft ook geen reden tot twijfel aan de toepasbaarheid van de in de Taxatiewijzer opgenomen kengetallen. De door verweerder gehanteerde Taxatiewijzer is immers opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en is inhoudelijk opgebouwd aan de hand van een analyse van marktgegevens van vergelijkbare objecten. Het standpunt van eiseres dat de Taxatiewijzer onvoldoende onderbouwing vormt, slaagt dan ook niet.

9. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Tussen partijen is niet in geschil dat de bewijslast ten aanzien van de restwaarde op eiseres rust. Uit het restwaarderapport volgt dat de onroerende zaak een zorgcentrum betreft. Dit is ook niet in geschil. In het restwaarderapport wordt voor de onderbouwing van de restwaarde de onroerende zaak echter vergeleken met vijf gezinsvervangende tehuizen met een woonbestemming, twee gezinsvervangende tehuizen met een maatschappelijke bestemming en één woonzorgcomplex. Die vergelijkingsobjecten zijn naar hun aard andere soorten objecten dan de onroerende zaak en daarmee niet bruikbaar voor de onderbouwing voor de bepleite restwaarde van 5%. Eiseres heeft de door haar bepleite restwaarde dan ook niet aannemelijk gemaakt. De stelling van eiseres dat verweerder ten onrechte uitgaat van de dagwaarde en niet van de restwaarde van de onroerende zaak, volgt de rechtbank niet. Ook is de rechtbank van oordeel dat verweerder terecht een levensduurverlenging heeft toegepast. Verweerder heeft onweersproken verklaard dat in 2018 een verbouwing heeft plaatsgevonden. Ook is de rechtbank van oordeel dat de onroerende zaak – zoals terecht gesteld door verweerder – moet voldoen aan de geldende kwaliteitseisen voor een zorgcentrum, zodat de onroerende zaak minimaal in een meer dan redelijke staat moet verkeren.

De aanslag OZBG

10. In artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet is bepaald dat een onroerende zaak in hoofdzaak – dat wil zeggen voor 70% – tot woning dient indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet WOZ is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

11. Verweerder heeft plattegronden van de onroerende zaak overgelegd. Op de plattegronden heeft verweerder de woondelen weergegeven met een gele markering, de niet-woondelen met een blauwe markering en de overige delen van de onroerende zaak met een oranje markering. Van het totale oppervlakte van 6.766 m² ziet 4.509 m² (66,64%) op de gele woondelen, 983 m² (14,53%) op de blauwe niet-woondelen en 1.274 m² (18,83%) op de oranje overige delen van de onroerende zaak. Die oppervlakten zijn niet in geschil. Nu de woondelen minder dan 70% bedragen, namelijk 66,64%, kan niet worden geoordeeld dat de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient.

12. Nu de onroerende zaak dus niet in hoofdzaak tot woning dient als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet, is de hoofdregel dat voor die onroerende zaak OZBG is verschuldigd. Daarbij wordt een beperking gemaakt in artikel 220e van de Gemeentewet waarin is bepaald dat voor de heffing van OZBG buiten aanmerking blijft de waarde van de gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Daarvoor is het feitelijk gebruik van die gedeelten van de onroerende zaak beslissend.[1]

13. Eiseres heeft haar stelling dat 80% van de WOZ-waarde is toe te rekenen aan de woondelen van de onroerende zaak, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door verweerder, niet aannemelijk gemaakt. Eiseres heeft ter onderbouwing van haar stelling slechts een globale, ingekleurde plattegrond ingebracht. Een nadere toelichting op de plattegrond heeft eiseres niet gegeven. Ook anderszins heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat meer dan 70% van de overige ruimten aan de woondelen van de onroerende zaak dienen te worden toegerekend. De aanslag OZBG is dan ook terecht aan eiseres opgelegd. Overigens volgt uit de waardematrix dat de totale waarde van de niet-woondelen een bedrag van € 1.197.602 betreft. De aanslag OZBG is opgelegd over een grondslag van

€ 839.000, zijnde 70% van de totale waarde van de niet-woondelen. De rechtbank is dan ook niet gebleken dat de aanslag OZBG is gebaseerd op een te hoge waarde.

Vergoeding van immateriële schade

14. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het bezwaarschrift tegen de aanslag is door verweerder ontvangen op 22 maart 2021, zodat de redelijke termijn ten tijde van het doen van deze uitspraak is overschreden met ruim 2 maanden. Eiseres heeft in beginsel recht op een vergoeding ter compensatie voor de spanning en frustratie als gevolg van de lange duur van de procedure. Ter zitting heeft eiseres verklaard dat op grond van haar algemene voorwaarden alle kostenvergoedingen waaronder de vergoeding voor immateriële schade aan haar worden gecedeerd. Het toekennen van een vergoeding voor immateriële schade vormt voor eiseres aldus geen compensatie. De rechtbank ziet onder die omstandigheid geen reden over te gaan tot het toekennen van enige vergoeding voor immateriële schade.[2]

Proceskosten

15. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.

(…)

[1]Hoge Raad 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:770.

[2] Rechtbank Den Haag 13 april 2023, ECLI:NL:RBDHA:2023:5687.”

Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen

4.1.

In geschil is of:

4.1.1.

de vastgestelde waarde van de woonzorglocatie te hoog is;

4.1.2.

de aanslag OZBG dient te worden vernietigd, omdat de waarde van de woonzorglocatie in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden;

4.1.3.

belanghebbende in aanmerking komt voor een vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn in bezwaar en beroep.

4.2.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woonzorglocatie nader wordt vastgesteld op € 4.586.000, vermindering van de aanslag OZBE overeenkomstig de door belanghebbende bepleite waarde en met toepassing van het woningtarief, en vernietiging van de aanslag OZBG. Indien de aanslag OZBG terecht is opgelegd, is niet in geschil dat de heffingsgrondslag juist is vastgesteld op € 839.000. Verder concludeert belanghebbende tot vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn en toekenning van een proceskostenvergoeding en vergoeding van griffierechten.

4.3.

De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.

Beoordeling van het hoger beroep

Geschilpunt 4.1.1: is de vastgestelde waarde van de woonzorglocatie te hoog?

5.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de woonzorglocatie dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, lid 3, Wet WOZ. In hoger beroep zal worden uitgegaan van dit – juiste – gemeenschappelijke standpunt van partijen.

5.2.

Ingevolge artikel 17, lid 3, Wet WOZ moet bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening worden gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, lid 2, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, dat (niet meer dan) een hulpmiddel bij de bepaling van waarde is, is de wijze van berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde nader ingevuld. Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak de waarde welke de zaak in economische zin voor haar eigenaar heeft.^[1]

5.3.

Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat zij haar hoger beroep, voor zover dit de vastgestelde waarde van de woonzorglocatie betreft, beperkt tot de correctie voor technische veroudering die de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de woonzorglocatie heeft toegepast. Het gaat haar met name om de daarbij in aanmerking genomen technische levensduren en restwaarden van de gebouwde delen van de woonzorglocatie. Wat betreft de andere elementen van de berekening van de vastgestelde waarde van de woonzorglocatie heeft belanghebbende ter zitting verklaard dat zij zich aansluit bij wat daarover is gesteld in het Waarderapport en de bijlagen daarbij, in het bijzonder het Taxatieverslag.

5.4.

Omdat belanghebbende de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde betwist, rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Dat betekent, gezien de beperking van het geschil over de vastgestelde waarde van de woonzorglocatie tot de technische levensduren en de hoogte van de restwaarden (zie 5.3), dat de Heffingsambtenaar feiten moet stellen en bij betwisting door belanghebbende aannemelijk moet maken waaruit volgt dat de technische levensduren en de restwaarden niet te laag, onderscheidenlijk niet te hoog zijn. Alleen als de Heffingsambtenaar niet aan deze bewijslast voldoet, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk maakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling van de waarde komen.^[2]

5.5.

Beide partijen gaan bij de onderbouwing van hun standpunten uit van de kengetallen die zijn opgenomen in de “Taxatiewijzer en kengetallen Deel 9 Verzorging waardepeildatum 1 januari 2020” (de Taxatiewijzer Verzorging).^[3]Voor de in 1972 gebouwde delen van het woonzorgcentrum maken beide partijen gebruik van de kengetallen van het in de Taxatiewijzer Verzorging opgenomen archetype N5140000 (Verzorgingshuis 1966 t/m 1985). Voor de in 2018 gerealiseerde aanbouw maakt de Heffingsambtenaar gebruik van het in de Taxatiewijzer Verzorging opgenomen archetype N5161000 (Verzorgingshuis 2001 t/m 2014, < 8000m²). Belanghebbende maakt in haar taxaties voor de in 2018 gerealiseerde aanbouw echter gebruik van het in de Taxatiewijzer opgenomen archetype N5171000 (Verzorgingshuis 2015 en nieuwer < 8.000 m2).

5.6.

In de drie onder 5.5 genoemde archetypen zijn voor de technische levensduren en de restwaarden van de gebouwde delen van de onroerende zaken de volgende “Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2020” opgenomen:

Onderverdeling Levensduur Restwaard

Min Max Min Max

Ruswbouw 45 65 25% 35%

Afbouw 20 30 20% 30%

Installaties 10 20 15% 20%

5.7.

De Heffingsambtenaar heeft ter zitting ter toelichting van zijn standpunt dat wat betreft de in 2018 gerealiseerde aanbouw moet worden uitgegaan van de kengetallen in het archetype N5161000 (Verzorgingshuis 2001 t/m 2014, < 8000m²) verklaard dat het bouwplan van de aanbouw al geruime tijd vóór 2018 klaar was en dat daarom het archetype N5161000, Verzorgingshuis 2001 t/m 2014, geschikter is om bij de bepaling van de waarde van de in 2018 gerealiseerde aanbouw te worden gebruikt dan het archetype N5171000 (Verzorgingshuis 2015 en nieuwer < 8.000 m2).

5.8.

Het Hof volgt de Heffingsambtenaar hierin niet en overweegt daarover het volgende. Beide partijen zijn uitgegaan van de Taxatiewijzer Verzorging. Volgens deze Taxatiewijzer dient bij de bepaling van de waarde van het in 2018 gebouwde deel van de woonzorglocatie te worden uitgegaan van het archetype N5171000 (Verzorgingshuis 2015 en nieuwer < 8.000 m2). In de Taxatiewijzer is hierop geen uitzondering gemaakt voor het geval dat het bouwplan van het in 2018 gebouwde deel van de woonzorglocatie al vóór 2018 klaar was. De Heffingsambtenaar heeft met wat hij heeft aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat een dergelijke uitzondering niettemin nodig is om tot een juiste bepaling van de waarde van de woonzorglocatie te komen. De enkele stelling van de Heffingsambtenaar dat het archetype N5161000 geschikter is om bij de bepaling van de waarde van de in 2018 gerealiseerde aanbouw te worden gebruikt dan het archetype N5171000, is daartoe onvoldoende.

Voor het antwoord op de tussen partijen in geschil zijnde vraag of de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de correctie voor technische veroudering van de woonzorglocatie is uitgegaan van te hoge restwaarden en/of te lange technische levensduren, is het ontbreken van een goede grond om voor de aanbouw met bouwjaar 2018 uit te gaan van het archetype N5171000 echter niet relevant, omdat in de archetypen N5161000 en N5171000 dezelfde kengetallen voor de tussen partijen in geschil zijnde restwaarden en de technische levensduren zijn vermeld (zie onder 5.6).

5.9.

Omdat beide partijen bij de onderbouwing van hun standpunten over de restwaarden en de technische levensduren van de woonzorglocatie zijn uitgegaan van de Taxatiewijzer Verzorging, dient een partij die van de in deze Taxatiewijzer opgenomen, onder 5.6 vermelde kengetallen wil afwijken, de gronden daarvoor te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken.^[4]Dit geldt ook als de bewijslast bij onverkorte toepassing van wat onder 5.4 is overwogen, bij de wederpartij zou liggen.

De lengte van de technische levensduren

6.1.

De Heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat de onder 5.6 genoemde technische levensduren moeten worden verlengd en heeft ter onderbouwing van dit standpunt een overzicht verstrekt van de werkzaamheden die volgens het bouwarchief van de gemeente Lisse zijn uitgevoerd. Deze houden – samengevat – het volgende in.

In de loop van de jaren zijn er diverse verbeteringen aangebracht en verbouwingen geweest. Het pand is gebouwd in de periode 1969-1972. In 1974 heeft een verbouwing plaatsgevonden. In 1996 is het asbest uit de gangen verwijderd. In 2003 zijn de badkamers vervangen en is het asbest uit de plafonds verwijderd. In 2004 heeft weer een verbouwing plaatsgevonden. In 2008 is een extra garage gebouwd. In 2017 is er een fietsenberging geplaatst. In 2018 is een nieuwe aanbouw gerealiseerd. Verder zijn penanten (steunconstructies) vervangen door smallere kolommen. Er zijn ook zonnepanelen aangebracht en – hoewel de cv-installatie nog niet was afgeschreven – zuinige energieketels en een warmtekrachtkoppeling geplaatst.

Hieraan heeft de Heffingsambtenaar ter zitting nog het volgende toegevoegd. Tijdens de inpandige opname die hij in oktober 2022 heeft verricht, heeft hij geconstateerd dat de woonzorglocatie volledig in gebruik is. Ook wordt er voortdurend in de woonzorglocatie geïnvesteerd, zoals ook blijkt uit de hiervoor vermelde gegevens uit het bouwarchief. Uit het meerjarenonderhoudsplan van de woonzorglocatie, waarin hij inzage heeft gehad, blijkt dat op dit moment opnieuw voor een bedrag van € 700.000 wordt geïnvesteerd.

Belanghebbende heeft de juistheid van de hiervoor opgesomde gegevens niet, althans onvoldoende gemotiveerd, bestreden. Wel heeft belanghebbende ter zitting betwist dat de Heffingsambtenaar in oktober 2022 een inpandige opname heeft gedaan, maar het Hof ziet geen reden te twijfelen aan hetgeen de Heffingsambtenaar daarover ter zitting heeft verklaard.

6.2.

Verder wijst de Heffingsambtenaar op de “Taxatiewijzer en kengetallen Deel 0 Algemeen Waardepeildatum 1 januari 2020” (de Taxatiewijzer Algemeen).^[5]Daarin is voorzien in verlenging van de technische levensduren van de gebouwde delen van de woonzorglocatie met 10 jaar voor de ruwbouw en met 5 jaar voor de afbouw en de installaties.

6.3.

Met wat de Heffingsambtenaar heeft aangevoerd (zie onder 6.1. en 6.2.) heeft hij naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de technische levensduren van de gebouwde delen van de woonzorglocatie zich over een langere periode zullen uitstrekken dan die waarmee in de onder 5.6 genoemde kengetallen uit de Taxatiewijzer Verzorging is rekening gehouden. Verder heeft de Heffingsambtenaar, beoordeeld naar wat op de waardepeildatum bekend was over de feiten die bepalend zijn voor de op die datum resterende technische levensduren, naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat het einde van de technische levensduren niet eerder zal zijn bereikt dan na ommekomst van de resterende levensduren die zijn vermeld in het Taxatieverslag.

6.4.

Hieraan doet niet af wat belanghebbende heeft aangevoerd ter betwisting van de (onderbouwing van de) door de Heffingsambtenaar in aanmerking genomen resterende levensduren van de gebouwde delen van het woonzorglocatie. Voor de opvatting van belanghebbende dat bij de jaarlijkse berekening van de correcties voor technische veroudering van de gebouwde delen van de woonzorglocatie, de op grond van de onder 5.6 genoemde kengetallen berekende technische levensduren slechts kunnen worden verlengd onder bijzondere omstandigheden, zoals een voornemen tot sloop, een aanzienlijke verbetering van het object of een andere soortgelijke bijzondere omstandigheid, is in de wet geen steun te vinden.

De restwaarden

7.1.

Beide partijen zijn bij de onderbouwing van hun standpunten over de restwaarden van de gebouwde delen van de woonzorglocatie uitgegaan van de Taxatiewijzer Verzorging. De Heffingsambtenaar heeft, in overeenstemming met dit uitgangspunt, de in aanmerking te nemen restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van de gebouwde delen van de woonzorglocatie, gesteld op de gemiddelden van onder 5.6 genoemde bandbreedten van 25% tot 35% voor de ruwbouw, 20% tot 30% voor de afbouw en 15% tot 20% voor de installaties. Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de onder 5.6 genoemde bandbreedten niet juist zijn. Volgens belanghebbende dienen de restwaarden op 5% van de – niet in geschil zijnde – vervangingswaarden vóór toepassing van de correcties voor technische en functionele veroudering (de bruto vervangingswaarden) te worden gesteld.

7.2.1.

Omdat belanghebbende wat betreft de restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties aanspraak maakt op een afwijking van de (bandbreedten van de) onder 5.6 genoemde kengetallen over de restwaarden, dient zij de gronden daarvoor te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken (zie onder 5.9).

7.2.2.

Om aan de zo-even genoemde stel- en bewijsplicht te voldoen, heeft belanghebbende een onderzoekrapport overgelegd waarin de restwaarden van acht, naar de opvatting van de taxateur met de woonzorglocatie vergelijkbare, tussen 5 april 2016 en 20 november 2020 verkochte onroerende zaken (referentieobjecten), zijn herleid uit de verkoopprijzen van deze referentieobjecten. Vervolgens is uit de op deze wijze berekende restwaarden van de acht referentieobjecten een gemiddelde restwaarde berekend. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen vijf gezinsvervangende tehuizen (woonbestemming), waarvan de gemiddelde restwaarde volgens het rapport 3% is, twee gezinsvervangende tehuizen (maatschappelijke bestemming), waarvan de gemiddelde restwaarde 4% is, en een woonzorgcomplex, waarvan de restwaarde 0% is. Op grond hiervan heeft de taxateur van belanghebbende geconcludeerd dat het restwaardepercentage van woonzorgcomplexen tussen 0 en 5 ligt. Hiermee is het door belanghebbende bepleite restwaardepercentage van 5 volgens haar dus niet te laag.

7.2.3.

De taxateur van belanghebbende heeft bij de herleiding van de restwaarden van de acht referentieobjecten uit de verkoopprijzen van die objecten, gebruikgemaakt van aannames. De belangrijkste van deze aannames is dat het mogelijk is de restwaarde van de gebouwde delen van een onroerende zaak bij het einde van haar technische levensduur af te leiden uit de verkoopsom van die zaak, ook al is de technische levensduur van de onroerende zaak ten tijde van de verkoop nog (lang) niet verstreken. In het hogerberoepschrift en opnieuw ter zitting heeft belanghebbende ter toelichting van deze aanname gesteld dat het verband tussen een in de loop van de technische levensduur van de gebouwde delen van een onroerende zaak overeengekomen verkoopsom van die zaak en de restwaarde van de gebouwde delen van die zaak is te vergelijken met het verband tussen de dagwaarde van een auto op enig tijdstip in de loop van de levensduur van de auto en de restwaarde van de auto, dat is het bedrag dat de auto opbrengt als hij volledig is afgeschreven.

Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende met deze toelichting haar aanname dat de restwaarde van een onroerende zaak bij het einde van zijn technische levensduur kan worden afgeleid uit de verkoopsom van die zaak in de loop van de technische levensduur, niet inzichtelijk en verifieerbaar, laat staan aannemelijk gemaakt.

7.2.4.

Ook overigens onderbouwt belanghebbende haar standpunt dat het door haar gehanteerde restwaardepercentage van 5 niet te laag is, onvoldoende. Hierbij neemt het Hof het volgende in aanmerking. De acht referentieobjecten staan op over het land verspreide locaties. Belanghebbende heeft over hun ligging verder nauwelijks iets vermeld. Belanghebbende heeft geen gegevens verstrekt waaruit volgt dat de taxateur van belanghebbende rekening heeft gehouden met verschillen in ligging en andere niet in m2 uitgedrukte kenmerken van enerzijds de acht referentieobjecten en anderzijds de woonzorglocatie die voor de bepaling van de restwaarde van de gebouwde delen van de woonzorglocatie van belang kunnen zijn, zoals ouderdom, bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud.

7.2.5.

Gelet op wat onder 7.2.1 tot en met 7.2.4 is overwogen, heeft belanghebbende met wat zij heeft aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat het door haar voorgestane restwaardepercentage van 5 niet te laag is.

Beslissing op het geschilpunt 4.1.1

8. De vastgestelde waarde van de woonzorglocatie is niet te hoog.

Geschilpunt 4.1.2: is de woonzorglocatie een onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dient?

9.1.

In artikel 220 aanhef Pro en letter a, van de Gemeentewet is de bevoegdheid van gemeenten om OZBG te heffen beperkt tot onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen. In artikel 220a, lid 2, Gemeentewet is bepaald dat een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient indien de vastgestelde waarde van die zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

9.2.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de woonzorglocatie een onroerende zaak is die in hoofdzaak tot woning dient. Dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat belanghebbende de feiten stelt en – als de Heffingsambtenaar deze feiten betwist – aannemelijk maakt, waaruit, indien zij komen vast te staan, volgt dat ter zake van de woonzorglocatie in het geheel geen OZBG kan worden geheven.

9.3.

Ter onderbouwing van haar standpunt dat de woonzorglocatie in hoofdzaak tot woning dient, heeft belanghebbende het volgende aangevoerd. Het standpunt dat de woonzorglocatie tot woning dient, is gebaseerd op de door de Heffingsambtenaar overgelegde plattegronden van de woonzorglocatie (de plattegronden). De op de plattegronden geel gekleurde delen zijn de delen waarvan niet in geschil is dat zij tot woning dienen. De op de plattegronden blauw gekleurde delen zijn de delen waarvan niet in geschil is dat zij níet tot woning dienen. De blauwgekleurde delen bevinden zich alleen op de begane grond. Op de tweede verdieping bevindt zich misschien nog wel een zusterpost, maar dat verandert het beeld nauwelijks. De op de plattegronden rood gekleurde delen bestaan uit gangen, hallen en vergelijkbare ruimten binnen de woonzorglocatie. Deze delen zijn voor 70% of meer dienstbaar aan de op de plattegronden geel gekleurde delen en voor minder dan 30% dienstbaar aan de op de plattegronden blauwgekleurde delen. Volgens de plattegronden bedraagt de oppervlakte van alle delen bij elkaar opgeteld 5.075 m2. De oppervlakte van de delen die niet tot woning dienen is in totaal 983 m2, dat is maar 17% van de totale oppervlakte. De rest, oftewel 83%, bestaat uit delen die tot woning dienen of in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden. De woonzorglocatie dient volgens belanghebbende in haar geheel tot woning. Zij concludeert dat de aanslag OZBG ten onrechte is opgelegd.

9.4.

Indien het Hof oordeelt dat de woonzorglocatie níet in hoofdzaak tot woning dient in de zin van artikel 220a, lid 2, Gemeentewet omdat de op de plattegronden roodgekleurde delen van de woonzorglocatie niet dienstbaar zijn aan woondoeleinden, sluit belanghebbende zich aan bij het standpunt van de Heffingsambtenaar dat de heffingsmaatstaf voor de OZBG € 839.000 bedraagt.

9.5.

Naar aanleiding van wat belanghebbende heeft aangevoerd ter onderbouwing van haar standpunt dat de woonzorglocatie in hoofdzaak tot woning dient, overweegt het Hof het volgende.

9.6.

De beperking van de OZBG tot onroerende zaken die niet tot woning dienen, moet worden onderscheiden van het bepaalde in artikel 220e Gemeentewet. Op grond van dit artikel wordt bij de bepaling van de heffingsmaatstaf van de OZBG de waarde van gedeelten (bedoeld zal zijn: delen) van een onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden (woondelen), buiten aanmerking gelaten. Terwijl in artikel 220, aanhef en letter a, Gemeentewet onroerende zaken die tot woning dienen (woningen), buiten de heffing van de OZBG worden geplaatst, voorziet artikel 220e Gemeentewet erin dat op de heffingsmaatstaf van de OZBG, de waarde van de woondelen van een niet-woning in mindering wordt gebracht. Omdat de beide regelingen terminologisch veel gemeen hebben, maar toch qua inhoud en rechtsgevolgen wezenlijk van elkaar verschillen, leidt het naast elkaar bestaan van de beide regelingen in de praktijk regelmatig tot verwarring.

9.7.

In zijn arrest van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:770, BNB 2022/91 (het arrest), heeft de Hoge Raad de regeling van artikel 220, aanhef en letter a, juncto artikel 220a, lid 2, Gemeentewet en de regeling van artikel 220e Gemeentewet naast elkaar gezet. De Hoge Raad heeft, voor zover van belang, overwogen:

“3.2.2 Het onderscheid tussen woningen en niet-woningen voor de OZB is in artikel 220a, lid 2, Gemeentewet opgenomen in verband met de afschaffing van de [OZBG] voor woningen. In dat kader werd van belang geacht welke maatstaf geldt bij de beoordeling of een onroerende zaak die gedeeltelijk als woning in gebruik is, als woning moet worden aangemerkt. Daartoe is in artikel 220a, lid 2, Gemeentewet bepaald dat een onroerende zaak als bedoeld in hoofdstuk III Wet WOZ als woning wordt aangemerkt indien de waarde van die zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

3.2.3

Uit de parlementaire geschiedenis van artikel 220a, lid 2, Gemeentewet blijkt dat ook onzelfstandige eenheden waarbij de woonfunctie overheerst, zoals bij studenten of bejaardenwoningen, moeten worden gerekend tot de delen van een onroerende zaak die dienen tot woning.[3] Uit die parlementaire geschiedenis volgt verder dat de aard van het object beslissend is bij de beoordeling of een deel van een onroerende zaak tot woning dient. [4] Daarom moet ervan worden uitgegaan dat een deel van een onroerende zaak dat naar aard en inrichting bestemd en geschikt is om enigszins duurzaam voor menselijke bewoning te dienen en waarbij de woonfunctie overheersend is ten opzichte van andere functies, dient tot woning als bedoeld in artikel 220a, lid 2, Gemeentewet, ongeacht of dat deel feitelijk duurzaam wordt bewoond. [5]

3.2.4

Voor delen van de onroerende zaak die naar de hiervoor gegeven maatstaf niet tot woning dienen, moet vervolgens worden beoordeeld of zij volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden als bedoeld in artikel 220a, lid 2, Gemeentewet. Daarvoor is beslissend of en in hoeverre deze delen feitelijk worden gebruikt ten behoeve van de delen die wel tot woning dienen. [6]

3.2.5

Wanneer vaststaat dat een onroerende zaak op grond van het bepaalde in artikel 220a, lid 2, Gemeentewet niet in hoofdzaak tot woning dient, is de hoofdregel dat voor die onroerende zaak OZBG is verschuldigd. Daarbij wordt een beperking gemaakt in artikel 220e Gemeentewet waarin is bepaald dat voor de heffing van OZBG buiten aanmerking blijft de waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

Bij de beoordeling of die beperking van invloed is op de heffingsmaatstaf voor de OZBG, mag niet uit het oog worden verloren dat het bij toepassing van artikel 220e Gemeentewet steeds gaat om onroerende zaken die niet in hoofdzaak – dat wil zeggen voor ten minste 70 procent – tot woning dienen. Voor het oordeel of van de aan een dergelijke onroerende zaak toegekende waarde op grond van artikel 220e Gemeentewet een gedeelte buiten aanmerking moet worden gelaten, is het feitelijk gebruik van dat gedeelte beslissend. Dat geldt zowel voor het gedeelte van zo’n onroerende zaak dat tot woning dient, als voor het gedeelte dat in hoofdzaak aan woondoeleinden dienstbaar is. [7]

(…)

[3] Kamerstukken II, 1996/1997, 25 037, nr. 3, blz. 19.

[4] Handelingen II, 1996/97, 22-1656 en 1657.

[5] HR 16 september 2016, ECLI:NL:HR:2016:2084 en ECLI:NL:HR:2016:2085, HR 5 januari 2018, ECLI:NL:HR:2018:3 en HR 10 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV3270.

[6] Vgl. HR 14 juli 2017, ECLI:NL:HR:2017:1328 en HR 10 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV3270, rechtsoverweging 3.5.2.

[7] Vgl. HR 15 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1125 en 6 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1326.”

9.8.

Gelet op het voorgaande gaat belanghebbende terecht ervan uit dat de op de plattegrond rood gekleurde delen van de woonzorglocatie niet tot woning dienen als bedoeld in artikel 220a, lid 2, Gemeentewet. Gangen, hallen en vergelijkbare ruimten binnen de woonzorglocatie voldoen derhalve niet aan de in het arrest geformuleerde maatstaf dat zij “naar aard en inrichting bestemd en geschikt [zijn] om enigszins duurzaam voor menselijke bewoning te dienen en waarbij de woonfunctie overheersend is ten opzichte van andere functies”. Gelet op r.o. 3.2.4 van het arrest moet vervolgens worden beoordeeld of de op de plattegronden rood gekleurde delen van de woonzorglocatie
volledig dienstbaarzijn aan woondoeleinden als bedoeld in artikel 220a, lid 2, Gemeentewet. Daarvoor is beslissend of en in hoeverre deze delen feitelijk worden gebruikt ten behoeve van de delen die wel tot woning dienen. Op dit punt neemt belanghebbende een afwijkend standpunt in. Zij meent dat het voldoende is dat de op de plattegrond rood gekleurde delen van de woonzorglocatie
in hoofdzaakdienstbaar zijn aan woondoeleinden als bedoeld in artikel 220a, lid 2, Gemeentewet. Deze afwijking heeft belanghebbende waarschijnlijk ontleend aan artikel 220e Gemeentewet, maar daarbij is zij kennelijk uit het oog verloren dat het bij toepassing van artikel 220e Gemeentewet steeds gaat om onroerende zaken die níet in hoofdzaak – dat wil zeggen voor ten minste 70% – tot woning dienen (zie r.o. 3.2.5 van het van het arrest). Een onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dient is de woonzorglocatie alleen als de op de plattegrond rood gekleurde delen van de woonzorglocatie, zoals in artikel 220a, lid 2, Gemeentewet staat en in r.o. 3.2.4 van het arrest is herhaald,
volledig dienstbaarzijn aan woondoeleinden. Dat heeft belanghebbende echter niet gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt. Zij heeft gesteld dat de op de plattegronden roodgekleurde delen van de woonzorglocatie
in hoofdzaak, dat wil zeggen voor ten minste 70%
,dienstbaar zijn aan woondoeleinden als bedoeld in artikel 220a, lid 2, Gemeentewet en voor het overige dienstbaar zijn aan de delen van de woonzorglocatie die níet tot woning dienen. Deze stelling van belanghebbende is, ook als de stelling met objectieve en verifieerbare feiten zou zijn onderbouwd – wat niet het geval is –, onvoldoende om op grond daarvan te oordelen dat de op de plattegrond rood gekleurde delen van de woonzorglocatie
volledig dienstbaarzijn aan woondoeleinden.

Beslissing op het geschilpunt 4.1.2

9.9.

De woonzorglocatie is geen onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dient.

Geschilpunt 4.1.3: heeft belanghebbende recht op vergoeding van immateriële schade?

10.1.

De Rechtbank heeft terecht geoordeeld dat de omstandigheid dat belanghebbende blijkens de algemene voorwaarden van de gemachtigde haar recht op toekomstige schadevergoedingen wegens overschrijding van de redelijke termijn aan de gemachtigde heeft gecedeerd, in de weg staat aan inwilliging van het door de gemachtigde ingediende verzoek tot veroordeling van de Heffingsambtenaar dan wel de Staat tot vergoeding van de door belanghebbende geleden immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een dergelijke vergoeding zal er immers niet toe leiden dat belanghebbende zelf wordt gecompenseerd voor de door haar geleden immateriële schade in de vorm van spanning en frustratie als gevolg van het uitblijven van een beslissing op haar beroep binnen een redelijke termijn. Wat als compensatie van spanning en frustratie van belanghebbende is bedoeld, zou in werkelijkheid winst van de gemachtigde vormen. Het belang van belanghebbende is derhalve niet rechtstreeks bij het door de gemachtigde ingediende verzoek om schadevergoeding betrokken. Reeds op deze grond komt het door de gemachtigde ingediende verzoek om vergoeding van immateriële schade niet voor toewijzing in aanmerking.

Beslissing op het geschilpunt 4.1.3

10.2.

Het Hof wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.

Slotsom

11. Het hoger beroep is ongegrond.

Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een vergoeding van proceskosten.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door G.J. van Leijenhorst, F.G.F. Peters en R.A. Bosman, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema. De beslissing is op 31 januari 2024 in het openbaar uitgesproken. Wegens verhindering van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door mr. Peters.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. - de naam en het adres van de indiener;

b. - de dagtekening;

c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. - de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Bevestiging waarde woonzorglocatie en rechtmatigheid gebruikersaanslag OZB