ECLI:NL:GHARL:2025:1220

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.333.859

(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen: C/05/411054)

arrest van 4 maart 2025

in de zaak van

[appellant]

die woont in [woonplaats1] ,

die hoger beroep heeft ingesteld

en bij de rechtbank optrad als eiser

hierna: [appellant]

advocaat: mr. Y.A. Rampersad

tegen

1.[geïntimeerde1] en

2. [geïntimeerde2]

die beiden wonen in [woonplaats2]

en bij de rechtbank optraden als gedaagden

hierna samen: [geïntimeerden] en ieder afzonderlijk: [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2]

advocaat: mr. A. Knol

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

Naar aanleiding van het arrest van 5 december 2023 heeft op 15 maart 2024 een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Het verdere procesverloop in hoger beroep blijkt uit:

de memorie van grieven, met producties 50 tot en met 62;
de memorie van antwoord, met producties 16 tot en met 19;
het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 17 december 2024 is gehouden en de daarin vermelde nagekomen producties 63 tot en met 67 van de zijde van [appellant] .

Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1.

[appellant] heeft een woning van [geïntimeerden] gekocht en stelt dat er sprake is van diverse verborgen gebreken. Volgens [appellant] is de overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand gekomen en is [geïntimeerden] tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. Hij verlangt opheffing van het ondervonden nadeel en vergoeding van de geleden schade.

2.2.

Bij de rechtbank heeft [appellant]
primairgevorderd dat de gevolgen van de overeenkomst worden gewijzigd ter opheffing van het nadeel dat hij heeft geleden, in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met € 662.812,97 en [geïntimeerden] wordt veroordeeld tot betaling van dat bedrag met wettelijke rente.
Subsidiairheeft [appellant] gevorderd voor recht te verklaren dat [geïntimeerden] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst en aansprakelijk is voor de door [appellant] geleden schade, met veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling aan [appellant] van € 662.812,97 met wettelijke rente. Beide keren heeft [appellant] gevraagd [geïntimeerden] ook te veroordelen tot betaling van buitengerechtelijke kosten en de proceskosten, met wettelijke rente.

2.3.

De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen. Daartegen komt [appellant] in hoger beroep met diverse bezwaren (grieven) op. In hoger beroep heeft [appellant] zijn vorderingen gewijzigd, in die zin dat het gevorderde bedrag tot opheffing van het ondervonden nadeel nu is begroot op € 88.480,- en het gevorderde bedrag ter vergoeding van de gelden schade door hem is vastgesteld op € 21.591,67. Daarbij gaat het niet langer om een primaire en subsidiaire vordering. Voor het overige zijn de vorderingen van [appellant] gelijkluidend aan zijn vorderingen in de procedure bij de rechtbank.

3.Het oordeel van het hof

3.1.

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.16 van het bestreden vonnis, nu daartegen geen grieven zijn gericht. Grief 1 heeft weliswaar betrekking op de vaststelling in rechtsoverweging 2.8 dat [appellant] geen gebruik heeft gemaakt van de uitnodiging om de woning op de dag van de overdracht te inspecteren, maar betreft niet de juistheid van deze vaststelling.

3.2.

Het hof zal oordelen dat de tegen het vonnis gerichte grieven van [appellant] ongegrond zijn. Ook in hoger beroep komt niet vast te staan dat [appellant] bij de koop van de woning heeft gedwaald of dat [geïntimeerde1] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Hierna zal het hof eerst ten aanzien van de gestelde toerekenbare tekortkoming en vervolgens ten aanzien van de dwaling toelichten hoe het tot dat oordeel is gekomen.

Non-conformiteit

i) normaal gebruik

3.3.

Op grond van art. 7:17 BW moet een zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Partijen hebben in artikel 6.3 van de overeenkomst (model koopovereenkomst zoals vastgesteld door de NVM (model 2018)) vastgelegd dat de woning bij eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woonhuis nodig zijn en dat verkoper niet in staat voor andere gebreken dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Daarmee hebben zij het bepaalde in artikel 7:17 BW nader uitgewerkt. Bij de vraag wat onder normaal gebruik als woonhuis moet worden verstaan, heeft te gelden dat deze bepaling moet worden uitgelegd met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf.^[1]Als partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruikmaken van een standaardakte waarin een beding voorkomt dat als voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, zal uitgangspunt voor de uitleg van dit beding moeten zijn dat 'normaal gebruik' betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan.^[2]In een woonhuis zal gewoond moeten kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Dat betekent dat niet iedere onvolkomenheid maakt dat een gekochte woning niet aan de overeenkomst voldoet. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van de staat en de leeftijd van de woning, rekening moeten houden met de noodzaak direct werkzaamheden aan de woning te verrichten om een zeker achterstallig onderhoud weg te werken of de woning aan te passen aan de eisen van de tijd.^[3]

ii) mededelingsplicht en onderzoeksplicht

3.4.

Bij de beantwoording van de vraag wat de koper aan eigenschappen van de aan hem afgeleverde zaak mocht verwachten spelen alle omstandigheden van het geval een rol waaronder de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan. De verkoper moet rekening houden met het normale gebruik van de zaak en heeft een mededelingsplicht als hij weet of moet weten dat de zaak voor dit normale gebruik niet geschikt is. De koper mag alleen die eigenschappen verwachten waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. Als hij twijfelt of moet twijfelen, moet hij de verkoper vragen stellen of zelf onderzoek (laten) verrichten. In het algemeen zal aan een koper, ook een onvoorzichtige koper, niet kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte, wanneer de verkoper dienaangaande naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht had maar heeft nagelaten de koper op de hoogte te stellen van bij de verkoper bekende feitelijke gegevens die relevant zijn voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper met het oog op de beoogde bestemming van het gekochte mocht verwachten.^[4]

3.5.

Partijen zijn in artikel 6.3 van de overeenkomst overeengekomen dat de verkoper niet in staat voor andere eigenschappen dan die voor het normale gebruik nodig zijn en dat gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van tot stand komen van de overeenkomst voor rekening en risico van de koper komen. De woorden ‘kenbaar zijn’ duiden op een onderzoeksplicht van de koper. Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat daarop geen beroep kan worden gedaan als het gaat om eigenschappen die de koper op grond van uitdrukkelijke mededelingen van de verkoper mocht verwachten, dan wel als de verkoper op de hoogte was van ontbrekende eigenschappen, terwijl zij wist dan wel diende te begrijpen dat de koper bedoelde eigenschappen van belang achtte en het naar verkeersopvattingen op de weg van de verkoper had gelegen de koper omtrent het ontbreken van die eigenschappen te informeren.

iii) “Vragenlijst voor de verkoop van een woning”

3.6.

In dit geval zijn er specifieke mededelingen door [geïntimeerden] gedaan door middel van de antwoorden op de vragenlijst die aan [appellant] ter hand is gesteld. Mededelingen in de vragenlijst kunnen niet als garantie worden aangemerkt. Ook zijn het geen mededelingen die de koper steeds ontslaan van zijn onderzoeksplicht of die zonder meer meebrengen dat de koper niet kan worden tegengeworpen dat hij zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt. De vragenlijst bewijst wel welke mededelingen de verkoper omtrent de woning heeft gedaan en is ook van betekenis voor de beantwoording van de vraag wat de koper mocht verwachten.^[5]

Onderzoeksplicht en uitnodiging woninginspectie (grief 1)

3.7.

In rechtsoverweging 2.8 heeft de rechtbank als vaststaand opgenomen dat [appellant] geen gebruik heeft gemaakt van de uitnodiging om de woning op de dag van de overdracht te inspecteren. [appellant] klaagt dat daarin het impliciet verwijt schuilt dat hij zijn onderzoeksplicht heeft geschonden. Het hof gaat aan dit bezwaar van [appellant] voorbij. De bestreden overweging is niet meer dan een feitelijke vaststelling en is als zodanig juist.

De gestelde gebreken

3.8.

[appellant] stelt dat de woning is behept met diverse verborgen gebreken. Hij noemt in hoger beroep i) een lekkage door het dak van de serre, ii) een lekkage van het cv-systeem, iii) een gebrek aan het luchtbehandelingssysteem bij het zwembad, iv) een gebrek aan de leidingen in de kruipruimte, resulterend in bruin water, v) een gebrek aan de bron van de beregeningspomp, vi) een gebrek aan de radiator in de zwembadruimte en vii) een gebrek aan de elektrische installatie/de buitenelektra. Het ligt steeds op de weg van [appellant] te stellen en te onderbouwen wat het concrete gebrek is, dat dit gebrek al ten tijde van de koop of levering aanwezig was en [geïntimeerden] daarmee bekend was of had moeten zijn en dat dit gebrek aan het normaal gebruik als woonhuis in de weg staat. Hierna zal het hof toelichten dat het ten aanzien van elk van de gestelde gebreken steeds aan een voldoende onderbouwing op een of meer van deze onderdelen ontbreekt.

i)
lekkage door het dak van de serre (grief 2)

3.9.

[appellant] stelt dat sprake is geweest van een lekkage door het dak van de serre. De lekkage is volgens hem het gevolg van een doorgezakte dakconstructie. Hij stelt dat [geïntimeerden] daarover onjuiste mededelingen heeft gedaan in de vragenlijst. De rechtbank heeft geoordeeld dat onvoldoende is gesteld om aan te nemen dat ten tijde van de koop of levering al sprake was van lekkage of verzakking.

3.10.

Ook in hoger beroep heeft [appellant] onvoldoende gesteld. Ter nadere onderbouwing verwijst [appellant] naar een verklaring van [naam1] van onderhoudsbedrijf [naam1] die vanaf maart 2021 onderhoudswerkzaamheden aan de woning heeft verricht. Voor zover hier van belang, heeft [naam1] het volgende verklaard:
“Ook het kunststof dak van de werkruimte gaf lekkage. Op drie plaatsen. In eerste instantie heb ik dat geprobeerd te dichten door een betere afstelling van het dakraam wat daar in zit, en dichtkitten van naden. Daarna nog eens een stuk lood geplaatst bij de overgang van het bitumen dak naar het plastic dak. Het hielp allemaal niet zoveel, want de uiteindelijke oorzaak is dat de dakconstructie enigszins is doorgezakt. Uiteindelijk heb ik het dakraam maar helemaal dicht gemaakt met kit. Nu kan het dakraam niet meer open. De bestede tijd en materiaal aan electra werk en dakraam zijn € 665,50 euro incl btw. Het dak zou eigenlijk opnieuw moeten worden opgebouwd. De kosten daarvan begroot ik op €1.476,20 incl afvoer oud dak.”Deze verklaring geeft geen duidelijkheid over het tijdstip waarop de daarin genoemde gebreken zijn ontstaan. Voor de stelling dat de lekkage en verzakking al bij koop en levering aanwezig waren, geeft [appellant] geen begin van onderbouwing. Dit wordt door [geïntimeerden] betwist. Bij de bouwtechnische keuring door Vereniging Eigen Huis (hierna: VEH) is ook geen lekkage of verzakking geconstateerd. [appellant] stelt dat de lekkage daarbij niet kon worden opgemerkt omdat het niet regende en dat de verzakking niet met het blote oog waarneembaar is, maar dat laatste is door hem evenmin nader onderbouwd. Ook het verband tussen de lekkage en de verzakking blijft onduidelijk. Dat was het kennelijk ook voor [naam1] , die verschillende werkzaamheden aan het dakraam en dak heeft verricht, waarbij niet helder is in hoeverre de lekkage daarmee is verholpen. Niet is uit te sluiten dat de verzakking is veroorzaakt door de werkzaamheden van [naam1] , zoals ook de rechtbank overweegt, en dat deze verzakking niet de oorzaak van de lekkage is geweest. Daarbij komt dat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat het gebrek aan het normaal gebruik als woonhuis in de weg staat, nu de aard en ernst daarvan ongewis is. [appellant] heeft onvoldoende concreet gesteld om tot het bewijs van zijn stellingen te worden toegelaten.

ii)
lekkage van het cv-systeem (grief 3)

3.11.

Een ander gebrek betreft volgens [appellant] het cv-systeem. [appellant] stelt dat het cv-systeem wekelijks moest worden bijgevuld omdat de waterdruk terugliep, dat zou duiden op lekkage. [geïntimeerden] betwist dit. Ook ten aanzien van dit gebrek heeft de rechtbank geoordeeld dat [appellant] een onvoldoende onderbouwing heeft gegeven. Dat is in hoger beroep niet anders. Dat sprake is geweest van lekkage is onvoldoende onderbouwd. [appellant] heeft wel een foto en een factuur overgelegd. Als toelichting op de foto staat in de stukken dat daarop een roestige verdeler zichtbaar is. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [appellant] verduidelijkt dat met ‘verdeler’ het veiligheidsventiel is bedoeld. Uit het feit dat er roest op de verdeler of het veiligheidsventiel zichtbaar is, volgt echter niet zonder meer dat er sprake is geweest van lekkage. De factuur kent als omschrijving ‘lekkage CV-installatie opsporen tevens onderhoud uitvoeren’. Uit die factuur volgt niet dat er een lekkage is aangetroffen en hersteld. Er wordt gefactureerd voor arbeidsuren en voor een veiligheidsventiel. [appellant] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat de koppelingen zijn langsgelopen en er inderdaad een veiligheidsventiel is vervangen. Hij stelt dat het onder de cv-ketel lekte omdat het veiligheidsventiel kapot was. Van die lekkage ontbreekt evenwel iedere nadere onderbouwing. Het hof houdt het ervoor dat de factuur betrekking heeft op onderhoudswerkzaamheden. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat al in het rapport van de bouwtechnische keuring VEH wordt vermeld dat de onderhoudsstickers niet aanwezig zijn en er twijfel is over het onderhoud. Zoals hiervoor is overwogen zal de koper van een bestaande woning met de noodzaak van dergelijk onderhoud rekening moeten houden.

3.12.

Ook als wel zou vaststaan dat er sprake is geweest van lekkage van het cv-systeem, kan het daarop betrekking hebbende onderdeel van de vordering van [appellant] niet worden toegewezen. [appellant] heeft namelijk niet voldoende onderbouwd dat dit gebrek al ten tijde van de koop of levering aanwezig was. Hij volstaat met een verwijzing naar de roestvorming, dat zou duiden op een proces dat al langer gaande is, en de opmerking dat de afvulslang permanent bevestigd was. Daartegenover staan meerdere omstandigheden die erop wijzen dat het gestelde gebrek ten tijde van de koop of levering niet aanwezig was. Bij de bouwtechnische keuring heeft VEH ook naar de verwarmingsinstallatie gekeken. In het rapport daarvan staat dat er visueel geen gebreken zijn waargenomen. [appellant] stelt dat de lekkage niet visueel waarneembaar was en pas in het eerste stookseizoen (najaar 2021) kon worden ontdekt. Dat laat zich moeilijk verenigen met de gesteld aanwezige roestvorming en de stelling tijdens de mondelinge behandeling dat het onder de cv-ketel lekte. Roest en lekkage onder een cv-ketel zijn wél zichtbaar. Wat betreft het stookseizoen geldt verder dat uit door [appellant] overgelegde stukken volgt dat de verwarming al in april 2021 aan stond. Het probleem van terugvallende waterdruk en lekkage onder de cv-ketel, zou zich in ieder geval op dat moment moeten hebben geopenbaard. Gesteld noch gebleken is dat dit het geval is geweest. Zelfs in het stookseizoen 2021 lijken die problemen zich niet te hebben voorgedaan, nu de eerder bedoelde factuur ziet op werkzaamheden die in oktober 2022 zijn uitgevoerd.

iii)
Gebrek aan het luchtbehandelingssysteem bij het zwembad (grief 4)

3.13.

[appellant] stelt dat het luchtbehandelingssysteem bij het zwembad onvoldoende werkt en dat dit aan het normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staat, waarbij hij het gebruik van het zwembad duidt als overeengekomen bijzonder gebruik. Hij klaagt dat de rechtbank ten onrechte het daarop gegronde beroep op dwaling en non-conformiteit heeft verworpen. In hoger beroep ligt het gestelde gebrek alleen nog ten grondslag aan de vordering uit hoofde van non-conformiteit. Daarom zal hierna worden voorbijgegaan aan de klacht dat de rechtbank het beroep op dwaling ten onrechte heeft verworpen. Volgens [appellant] was het gebrek ten tijde van de koop en levering al aanwezig. Die stelling onderbouwt hij met een verklaring van [naam2] van Drie ‘d’ Rekreatiebouw BV en een verklaring van [naam3] van Robair Groep. Voor zover hier van belang, heeft [naam2] het volgende verklaard:
“Op 6 mei 2021 ben ik voor het eerst bij je geweest om de situatie in het zwembad op te nemen. Het probleem bleek dat het in de zwembadruimte enorm vochtig was. Het vocht liep langs de muren en ramen naar beneden, ondanks dat er flink gestookt werd. Mijn conclusie was helder; de luchtontvochtings-installatie werkte niet of nauwelijks. Ik heb het plafond open gemaakt om bij de installatie te komen en de installatie open gemaakt voor zover dat ging. Als eerste zag ik een enorme vervuiling, in combinatie met kapotte onderdelen, en een ventilator die door slijtage in onbalans draaide en daardoor niet zijn werk kon doen. Mijn constatering dat de installatie nauwelijks werkte, betekent vanuit mijn kennis ook dat de installatie reeds lange tijd niet in orde moet zijn geweest.”De verklaring van [naam3] houdt, voor zover hier van belang, het volgende in:
“Op 10 juni 2021 ben ik samen met hem[ [naam2] , hof]
bij U komen kijken, en trof een enorm vochtige zwembadruimte aan. De bedoelde installatie werkte volstrekt onvoldoende.(…)
Tijdens het verwijderen van de oude installatie heb ik de volgende gebreken in de oude installatie vastgesteld:

- Het Warmtewiel in de unit draaide niet meer en was in hele slechte staat.

- De aluminium reinigbare filters waren kapot (vergaan door aantasting van de lucht)

- Voor het heaterblok zat een kapot filter van Karton en glaswol en een nest met muggen en mieren.

- De ventilator maakte een tikkend geluid.

- Het afneembare plafond van spaanplaat was door het niet goed functioneren van de unit doordrongen van vocht.

- De temperatuur instelling water/lucht was niet haalbaar 28 raden water is 30 graden ruimte.

- De hygrostaat was niet aangesloten op de unit.

Gelet op de aangetroffen situatie moet het zo zijn geweest dat de installatie reeds geruime tijd niet deugdelijk was, waarbij eerder in jaren dan in maanden moet worden gedacht.”

3.14.

Ook in hoger beroep is niet komen vast te staan dat het gebrek ten tijde van de koop of levering van de woning al aanwezig, dan wel bij [geïntimeerden] bekend was of had moeten zijn. Tegenover de beide hiervoor genoemde verklaringen staat het in hoger beroep onbestreden standpunt van [geïntimeerden] dat [appellant] tijdens de keuring en de vijf andere bezoeken heeft kunnen zien dat het apparaat in werking was en de zwembadruimte toen niet vochtig was. [appellant] klaagt dat de rechtbank heeft miskend dat VEH het systeem bij de keuring niet op werking heeft gecontroleerd, maar heeft volstaan met een visuele inspectie. Als het luchtbehandelingssysteem al langere tijd niet naar behoren functioneerde zouden de gevolgen daarvan evenwel ook bij een visuele inspectie zichtbaar moeten zijn geweest. Daarvan is niet gebleken. De verkopend makelaar heeft ook verklaard:
“De keurder sprak over een perfect onderhouden woning en zwembadruimte. Zijn opmerking over de zwembadruimte kan ik bevestigen; er is mij tijdens bezichtigingen nooit opgevallen dat er condensvorming en/of schimmel aanwezig was in deze ruimte. Het ventilatiesysteem heeft m.i. prima gefunctioneerd.”Dat [geïntimeerden] na de levering op vragen van [appellant] heeft geadviseerd de zwembadruimte te ventileren door de ventilatieroosters in de ruimte te openen, wijst er ook niet op dat er bij [geïntimeerden] problemen met het luchtbehandelingssysteem bekend waren, zoals [appellant] veronderstelt. Dat advies is passend bij een zwembadruimte met een gecombineerde mechanische en natuurlijke ventilatie. Na levering heeft [appellant] door Engie een ‘Woningscan’ laten uitvoeren. Daarin noemt Engie het systeem verouderd. Onweersproken is door [geïntimeerden] aangevoerd dat het luchtbehandelingssysteem ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst al tien jaar oud was. De kans dat het systeem op enig moment niet goed zou functioneren als gevolg van slijtage en eventueel achterstallig onderhoud was dan ook reëel en [appellant] had daarmee rekening moeten houden. Daaraan doet niet af dat in de vragenlijst is geantwoord dat geen gebreken of bezwaren bekend waren omtrent de (technische) installaties. Ten overvloede overweegt het hof dat niet is in te zien dat het onvoldoende functioneren van het luchtbehandelingssysteem in de weg staat aan het normale gebruik van de woning en het zwembad. Tegen deze achtergrond komt het hof ook op dit onderdeel niet toe aan bewijslevering door [appellant] .

iv)
Gebrek aan de leidingen in de kruipruimte en bruin water (grief 5)

3.15.

Verschillende waterleidingen in de kruipruimte worden niet meer gebruikt. Volgens [appellant] zijn deze desondanks niet afgesloten. Dat brengt volgens hem gezondheidsrisico’s in de vorm van vervuild water met zich en staat aan normaal gebruik van de woning in de weg. Opnieuw heeft de rechtbank geoordeeld dat onvoldoende is gesteld om aan te nemen dat het gestelde gebrek al ten tijde van de koop of levering aanwezig was. Ook daartegen komt [appellant] in hoger beroep tevergeefs op.

3.16.

Anders dan de rechtbank acht het hof met de door [appellant] overgelegde verklaringen van [naam4] van Onderhoudsbedrijf [naam4] en [naam1] voldoende onderbouwd dat de loze leidingen al bij de koop of levering aanwezig waren. [naam4] heeft, voor zover hier van belang, verklaard:
“Het eerste wat mij opviel was dat er uit verschillende kranen bruin water kwam wat ik als dood water beoordeelde. Dood water is water wat in leidingen blijft zitten die nergens naar toe gaan, een soort doodlopende weg. Toen ik later in de kruipruimte kwam om een cv radiator aan te leggen kon ik mijn ogen niet geloven; het aantal waterleidingen met doodlopende stukken was talrijk, eigenlijk was er niet uit te komen welke leidingen wel of niet naar kranen lopen. Ik heb [appellant] geadviseerd om nieuwe leidingen aan te leggen en oude leidingen te verwijderen zodat ook de kruipruimte weer wat beter begaanbaar is.”De relevante passage in de verklaring van [naam1] houdt het volgende in:
“Zo is er in de kruipruimte sprake van een enorme bende, niet alleen diverse soorten bouwafval, maar ook allerlei waterleidingen die niet meer worden gebruikt, maar desondanks niet zijn afgesloten hetgeen leidt tot vervuild (drink)water.”Dat de deskundige van VEH dit niet heeft waargenomen in de kruipruimte laat zich verklaren door de onbestreden gestelde omstandigheid dat de deskundige niet in de kruipruimte is geweest en slechts een visuele inspectie van buitenaf heeft verricht. De enkele aanwezigheid van loze leidingen is echter geen gebrek, laat staan een gebrek dat aan het normaal gebruik als woonhuis in de weg staat.

3.17.

Uit de verklaring van [naam4] volgt dat er in maart 2021 bruin water uit verschillende kranen kwam. Tijdens de mondelinge behandeling is toegelicht dat dit zag op de kranen in het toilet en de badkamer. [appellant] heeft daar zelf ook bruin water waargenomen. Het is vooral zichtbaar als hij enige tijd niet in de woning is geweest. De oorzaak van het bruin water heeft [appellant] niet laten onderzoeken. Hij stelt evenwel dat het bruin water een gevolg is van de loze leidingen. [appellant] denkt dat er een of meer leidingen niet zijn afgedopt. Desgevraagd heeft hij nog eens bevestigd dat hij dit denkt, maar het niet zeker weet. Die stelling is onvoldoende concreet, zeker in het licht van de betwisting door [geïntimeerden] , die aanvoert dat de loze leidingen aan beide kanten zijn afgedopt. Aan de verklaring van [naam1] dat de waterleidingen niet zijn afgesloten komt in dit verband onvoldoende betekenis toe tegen de achtergrond van de verklaring van [naam4] dat er niet uit te komen was welke leidingen wel of niet naar kranen lopen. Beide verklaringen zijn in zoverre niet goed met elkaar te verenigen. [appellant] heeft verder niet gemotiveerd weersproken dat [naam4] en [naam1] geen erkende installateurs zijn. Aan hun bevindingen komt ook daarom maar beperkte betekenis toe. Bruin water uit de kraan na langere afwezigheid kan diverse oorzaken hebben, waaronder oorzaken die zijn gelegen buiten de woning. Omdat de oorzaak van het bruin water niet vaststaat, staat evenmin vast dat sprake is van een gebrek. Ook staat niet vast dat [geïntimeerden] bekend was of had moeten zijn met het bruin water na lange afwezigheid - hetgeen hij ontkent - en in zoverre een onjuiste mededeling heeft gedaan door de vraag naar bekendheid met gebreken of bezwaren over (technische) installaties op de vragenlijst ontkennend te beantwoorden. Gelet op de omstandigheid dat [appellant] het bruin water niet heeft laten onderzoeken en verhelpen is ook niet in te zien dat het incidentele bruin water dat bij korte tijd laten doorlopen van de kraan, verdwijnt, aan het normaal gebruik als woonhuis in de weg staat. Om die reden is zijn bewijsaanbod dat ziet op de leidingen in de kruipruimte ook niet ter zake dienend.

v)
Gebrek aan de bron van de beregeningspomp (grief 6)

3.18.

[appellant] stelt verder dat de bron van de beregeningspomp in de tuin al voor levering van de woning niet werkte. [geïntimeerden] moet dit hebben geweten, omdat dit gebrek in de loop der jaren ontstaat en hij heeft daarover in de vragenlijst een onjuiste mededeling gedaan, aldus [appellant] . Volgens de rechtbank is dit gebrek niet komen vast te staan. Daar sluit het hof zich bij aan.

3.19.

In hoger beroep benadrukt [appellant] dat het probleem niet in de beregeningspomp, maar in de gespoten bron zit. De bron is volgens hem verzand. Dat is geconstateerd door [naam5] , zijn hovenier, die in opdracht van [appellant] een bron heeft geboord. [appellant] heeft een e-mail van Van ’t Hof Grondboringen overgelegd, met de volgende inhoud:
“Een gespoten bron is van mindere kwaliteit dan een geboorde bron. Deze bronnen gaan op den duur vaak zand opgeven. Vaak beginnen ze eerst zand op te geven om er vervolgens helemaal mee te stoppen. Hoelang dit duurt durf ik niet te zeggen maar dat is vaak niet van de een op andere dag.”Deze e-mail vormt een onvoldoende onderbouwing van de stelling dat de gespoten bron al ten tijde van de koop of levering van de woning was verzand. Van ’t Hof zegt niets over de duur van het proces van verzanding en over de concrete situatie. Een nadere onderbouwing mocht van [appellant] wel worden verwacht, omdat [geïntimeerden] een verklaring heeft overgelegd van zijn hovenier [naam6] van [naam6] Tuin & Landschap, met onder meer de volgende inhoud:
“In de tuin is een goed werkend beregeningssysteem onmisbaar. Dit is absoluut noodzakelijk omdat het zandgrond is en zonder extra water overleeft een groot deel van de beplanting en het gras niet. De grasvelden voor en achter zijn voorzien van pop-up sproeiers en borders, hagen, bosbeplanting en rodondendrons met druppelslangen. De laatste keer dat ik tuinonderhoud bij de familie [geïntimeerden] heb verricht was op 21 oktober 2020. Mocht het beregeningssysteem niet goed hebben gewerkt -zeker tijdens de droge zomer van 2020- dan zou ik dat zeker hebben opgemerkt en ik durf dan ook wel te zeggen dat het beregeningssysteem werkte.”De tuin zag er ook groen en fris uit, zoals blijkt uit de foto’s in de verkoopbrochure. Voor zover het de bron van de beregeningspomp betreft kan de vordering van [appellant] niet worden toegewezen, omdat niet is komen vast te staan dat het door hem gestelde gebrek bij koop of levering bestond. Bovendien staat dit gebrek ook niet in de weg aan het normaal gebruik als woonhuis. Het bewijsaanbod - dat overigens ziet op het functioneren van de beregeningspomp en niet op de verzanding van de bron - is reeds om die reden niet ter zake dienend.

vi)
Gebrek aan radiator in zwembadruimte (grief 7)

3.20.

Volgens [appellant] dwarrelt er roest van de radiator in de zwembadruimte en bestaat het gevaar dat de radiator doorroest. Hij stelt dat ook dit een gebrek is dat al ten tijde van de koop of levering aanwezig is geweest en aan het normaal gebruik in de weg staat. [geïntimeerden] moet daarmee bekend zijn geweest. De radiator moet volgens [appellant] worden vervangen. Op dit punt heeft de rechtbank het beroep op non-conformiteit afgewezen, onder meer omdat het enkele gevaar op het doorroesten van een radiator niet in de weg staat aan het normale gebruik van een woning. Het hof sluit zich bij dat oordeel aan. Al aangenomen dat sprake is van een gebrek dat ten tijde van de koop of levering aanwezig en niet voor [appellant] kenbaar was, staat roest van de radiator niet aan normaal gebruik in de weg. Dat roest kan leiden tot lekkage, lekkage tot het wegvallen van druk, het wegvallen van druk tot het uitvallen van het verwarmingssysteem en het uitvallen van het verwarmingssysteem tot vorstschade bij langdurige afwezigheid tijdens vakanties in de winter, zoals [appellant] stelt, overtuigt niet. [appellant] komt ook op tegen de verwerping van zijn stelling dat hij de overeenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten als hij met de roestvorming aan de radiator bekend was geweest. Niet duidelijk is wat [appellant] daarmee beoogt, nu deze overweging betrekking heeft op de verwerping van zijn beroep op dwaling. In hoger beroep wordt ten aanzien van het gestelde gebrek alleen nog een beroep op non-conformiteit gedaan. Omdat in het midden kan blijven of het gestelde gebrek al ten tijde van de koop of levering aanwezig was, wordt voorbijgegaan aan het aanbod dit te bewijzen.

vii)
Gebrek aan de elektrische installatie (grief 12)

3.21.

[appellant] stelt verder dat de buitengroep elektra regelmatig kortsluiting veroorzaakt. Bij de rechtbank was zijn standpunt dat dit werd veroorzaakt doordat er onvoldoende aardlekschakelaars aanwezig zijn. De rechtbank heeft daarover overwogen dat het tekort aan aardlekschakelaars ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bekend of kenbaar was, omdat daarvan melding wordt gemaakt in het rapport van de bouwtechnische keuring door VEH. [appellant] heeft een nieuwe groepenkast laten plaatsen, waarbij elke groep is voorzien van een aardlekschakelaar. Hij stelt dat het probleem daarmee niet is opgelost. In hoger beroep stelt hij dat het gebrek niet is gelegen in het aantal aardlekschakelaars, maar in de omstandigheid dat de armaturen of bedrading van de buitenlampen lek of beschadigd zijn. Na levering van de woning is gebleken dat een aantal armaturen bij het schroefdraad provisorisch met tape zijn dichtgemaakt. Het is maar beperkt gelukt dit probleem op te lossen. Een door [appellant] ingeschakelde elektricien heeft verder geconcludeerd dat het onbegonnen werk is om te ontdekken waar in de bedrading een gebrek zit, omdat het gaat om honderden meters ondergrondse elektriciteitsdraden waaraan minimaal vijftig buitenlampen verbonden zijn. Ook [naam1] heeft dit gebrek al in maart 2021 geconstateerd, aldus steeds [appellant] . Hij schat de kosten voor herstel op € 10.000,-.

3.22.

Onduidelijk is of in de geschatte herstelkosten ook de kosten voor het plaatsen van de nieuwe groepenkast zijn opgenomen. Voor zover dat het geval is, is de vordering voor dat deel niet toewijsbaar om de door de rechtbank genoemde reden: [appellant] was ermee bekend dat er onvoldoende aardlekschakelaars aanwezig waren. Voor zover het de lekke armaturen betreft, is ter gelegenheid van de mondelinge behandeling verklaard dat dit probleem al vrij gauw na levering van de woning is geconstateerd, maar dat er voorrang is gegeven aan vervanging van de groepenkast. Bij de rechtbank heeft [geïntimeerden] er een beroep op gedaan dat van de zijde van [appellant] niet tijdig is geklaagd. Dat standpunt heeft hij tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep in dit verband herhaald. Op grond van artikel 7:23 lid 1 BW kan een koper er geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet de overeenkomst beantwoordt, als hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Dat is alleen anders als het gaat om het ontbreken van een eigenschap die de zaak volgens de verkoper bezat of als het gaat om een gebrek dat de verkoper kende of behoorde te kennen, maar niet heeft meegedeeld. Dat daarvan sprake is, is niet gebleken. [geïntimeerden] voert aan dat het wel een enkele keer is voorgekomen dat er een storing in de tuin was, maar dat had dan te maken met onweer of hevige regenval waardoor er vocht in één van de lampen was gekomen. Nu [appellant] naar eigen zeggen al kort na de levering bekend was met de problemen met de armaturen en daarover voor het eerst in hoger beroep klaagt, is inderdaad niet voldaan aan de hiervoor bedoelde klachtplicht. Dat geldt ook voor het gestelde probleem met de bedrading, dat volgens de eigen stelling van [appellant] al in maart 2021 bekend was. Overigens staat ook niet vast dat er sprake is van een probleem met de bedrading. Die stelling is onvoldoende concreet met stukken onderbouwd. Tegen de achtergrond van het voorgaande ten overvloede, overweegt het hof dat tijdens de mondelinge behandeling door [geïntimeerden] onweersproken is gesteld dat buitenverlichting en -elektra in 2007 of 2008 is aangelegd en dat het noodzakelijk is jaarlijks de armaturen en bedrading te controleren en met waterdichte tape te repareren, wat hij [appellant] ook heeft verteld. Gelet op de leeftijd en omvang van de buitenverlichting en -elektra moest [appellant] dus rekening houden met daaraan mogelijk te verrichten periodiek onderhoud.

De gebreken in onderling verband en samenhang

3.23.

In de inleiding op de grieven stelt [appellant] dat de rechtbank de gebreken en de daarmee gemoeide herstelkosten ook in onderling verband en samenhang had moeten bezien. Als hij had geweten dat de woning was behept met zoveel gebreken en niet geschikt was voor normaal gebruik, dan had hij de overeenkomst niet gesloten, althans niet tegen de overeengekomen prijs. Ook hier is niet duidelijk wat [appellant] beoogt. Met betrekking tot de hiervoor besproken gebreken die door [appellant] zijn gesteld, is het standpunt in hoger beroep enkel nog dat sprake is van non-conformiteit. Zijn beroep op dwaling betreft enkel nog de hierna te bespreken gebreken. Waar de hiervoor besproken gebreken niet zijn komen vast te staan, dan wel niet is gebleken dat zij ten tijde van de koop of levering al bestonden of dat zij aan het normaal gebruik als woonhuis in de weg staan, leidt een beoordeling in onderling verband en samenhang niet tot een ander oordeel. Voor zover [appellant] in dit verband nog melding maakt van de niet-werkende afstandsbediening van de poort en verzwakte bomen, ziet hij er bovendien aan voorbij dat in hoger beroep niet is opgekomen tegen de voor [appellant] ongunstige overwegingen betreffende deze door hem gestelde gebreken.

Dwaling

3.24.

Artikel 6:228 lid 1 BW houdt in dat een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten vernietigbaar is:

( a) indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;

( b) indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten, en;

( c) indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.

Ingevolge artikel 6:230 lid 2 BW kan de rechter op verlangen van een partijen, in plaats van de vernietiging uit te spreken, de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van dit nadeel wijzigen.

3.25.

[appellant] stelt dat hij bij het kopen van de woning heeft gedwaald. In de procedure bij de rechtbank en in zijn memorie van grieven is daarbij het standpunt steeds dat de dwaling het gevolg is geweest van inlichtingen van [geïntimeerden] (a), dan wel van een geschonden mededelingsplicht (b). Voor het eerst ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep is door [appellant] ook een beroep op wederzijdse dwaling gedaan (c). Dat is te laat, zodat het hof daaraan voorbij gaat. Alles wat tot vernietiging van de bestreden uitspraak strekt, kan in beginsel niet later worden aangevoerd dan in de memorie van grieven of memorie van antwoord (twee-conclusie regel). De door [appellant] gestelde dwaling betreft i) het energieverbruik, ii) de isolatie van het dak, iii) de isolatie van de muren en iv) geluidsoverlast door vliegtuigen. [appellant] vordert geen vernietiging van de overeenkomst maar vraagt de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen ter opheffing van het nadeel dat hij bij instandhouding van de overeenkomst lijdt.

i)
energiekosten (grief 8)

3.26.

Volgens [appellant] is de overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand gekomen doordat [geïntimeerden] in de vragenlijst een onjuiste opgave heeft gedaan van de maandelijkse voorschotbedragen voor gas en elektra. De rechtbank heeft dit beroep op dwaling verworpen. Daartegen komt [appellant] op.

3.27.

Het hof sluit zich aan bij de overwegingen van de rechtbank. [geïntimeerden] heeft in de vragenlijst opgegeven dat het voorschot voor gas € 300,- bedraagt ten behoeve van de woning en het zwembad en € 200,- voor elektra. Door [geïntimeerden] is met jaarnota’s onderbouwd dat geen sprake is geweest van een onjuiste opgave van voorschotten. Uit de jaarnota’s 2018 en 2019 blijkt dat [geïntimeerden] over beide jaren maandelijks een bedrag van € 500,- aan voorschotten heeft betaald. Uit de nota’s blijkt ook dat daarmee te veel werd betaald en dat het teveel betaalde is verrekend. In hoger beroep is aanvullend een overzicht verstrekt van het betaalde voorschot vanaf 2004, ondersteund door enkele bankafschriften. Ook die informatie is in overeenstemming met de mededeling in de vragenlijst. Aan de hand van een eigen berekening en een schatting van Engie stelt [appellant] dat het energieverbruik voor verwarming van de woning en het zwembad hoger moet zijn geweest. Volgens [appellant] heeft [geïntimeerden] mogelijk het voorschot kunstmatig laag gehouden door het zwembad in 2018 niet te gebruiken. Dat vermoeden heeft [appellant] niet nader onderbouwd en staat ook op gespannen voet met de hiervoor bedoelde informatie van [geïntimeerden] Aangezien het in rekening gebrachte voorschot over meerdere jaren ongeveer gelijk is gebleven, zou [geïntimeerden] het zwembad meerdere jaren niet in gebruik moeten hebben gehad. Dat is weinig aannemelijk. [appellant] wijst er ook nog op dat zijn voorschotbedrag is bepaald op € 821,-. Dat voorschot is bepaald op grond van het historisch verbruik. Op vragen van [appellant] heeft de energieleverancier laten weten dat de historische gegevens worden verstrekt door de netbeheerder en betrekking hebben op de laatste 3 tot 5 jaar. Dat is volgens [appellant] een aanwijzing dat de door [geïntimeerden] verstrekte informatie onjuist is. Deze niet nader onderbouwde mededeling - waarvan onduidelijk is of zij algemeen van aard is of betrekking heeft op de concrete situatie - legt tegenover de door [geïntimeerden] verstrekte historische informatie onvoldoende gewicht in de schaal. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [appellant] nog gesuggereerd dat er in het verleden mogelijk twee gasmeters waren. Daaraan gaat het hof bij gebrek aan enige onderbouwing voorbij. Onduidelijk blijft waarin de door [appellant] gestelde onjuistheid van de door [geïntimeerden] verstrekte inlichtingen zit of waarover [geïntimeerden] zou hebben gezwegen. Het beroep op dwaling slaagt op dit onderdeel niet.

ii)
isolatie van het dak (grief 9)

3.28.

[appellant] stelt verder te hebben gedwaald over de dakisolatie. Ook op dit onderdeel heeft de rechtbank het beroep op dwaling afgewezen. In hoger beroep klaagt [appellant] dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat geen sprake is van dwaling of non-conformiteit. Dat er geen of zeer beperkte dakisolatie aanwezig is, ligt in hoger beroep evenwel alleen ten grondslag aan de op dwaling gebaseerde vordering. Hierna zal dan ook niet nader worden ingegaan op de klacht dat ten onrechte is geoordeeld dat geen sprake is van non-conformiteit.

3.29.

Ook voor zover het de dakisolatie betreft, slaagt het beroep op dwaling in hoger beroep niet. [geïntimeerden] heeft in de vragenlijst bevestigend geantwoord op de vraag of er isolerende voorzieningen in het pand zijn aangebracht en daarbij toegelicht dat het gaat om spouwmuurisolatie, vloerisolatie, dakisolatie en HR++glas. De dakisolatie is niet in opdracht van [geïntimeerden] , maar in opdracht van de vorige bewoners aangebracht. Ook in de woningbrochure uit 2004 van de vorige bewoners wordt daarvan melding gemaakt. Niet is komen vast te staan dat de dakisolatie (volledig) ontbreekt. In opdracht van [appellant] heeft VEH op 30 oktober 2020 een ‘Rapport Energiecheck’ opgesteld. Daarin staat dat bij dakisolatie ‘matig/na-isolatie’. Ook Engie heeft in haar ‘Woningscan’ niet vastgesteld dat de dakisolatie ontbreekt. In het rapport van de woningscan staat:
“Dakisolatie Niet aangetroffen, waarschijnlijk geen tot zeer beperkte isolatie”. Dat laatste is niet meer dan een vermoeden. Tegenover dat vermoeden staat de door [geïntimeerden] overgelegde verklaring van Van Silfhout installatietechniek dat bij twee ijkmomenten op het dak isolatie is aangetroffen. Als de dakisolatie onvolledig is (of toch ontbreekt), geldt verder dat [geïntimeerden] eenvoudig heeft meegedeeld wat hem bekend was en dat niet is gebleken dat hij beter had moeten weten. Er was voor hem geen aanleiding de mededeling in de vragenlijst te nuanceren. Het feit dat de inlichting volkomen te goeder trouw is gegeven staat evenwel aan een beroep op dwaling niet in de weg. Daaraan staat wél in de weg dat het [appellant] uit hoofde van het rapport van VEH voor koop en levering bekend was dat de dakisolatie matig was. Als de dakisolatie voor [appellant] van belang was voor de beslissing tot het sluiten van de overeenkomst, had het op zijn weg gelegen daarnaar nader onderzoek te doen. Nu hij dat heeft nagelaten behoort de gestelde dwaling voor zijn rekening te blijven.

iii)
isolatie van de muren (grief 10)

3.30.

[geïntimeerden] heeft in de vragenlijst geantwoord dat de spouwmuren geïsoleerd zijn. Daarnaast is in de verkoopbrochure opgenomen dat de woning geheel geïsoleerd is. [appellant] stelt dat dit niet juist is en dat hij als gevolg van de onjuiste mededelingen van [geïntimeerden] heeft gedwaald. Ook daarover heeft de rechtbank anders geoordeeld. Opnieuw klaagt [appellant] in hoger beroep dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld hem ter zake hiervan geen beroep op dwaling of non-conformiteit toekomt. Ook hier geldt dat het gesteld ontbreken van spouwmuurisolatie in hoger beroep alleen ten grondslag is gelegd aan de op dwaling gebaseerde vordering. Daarom zal niet nader worden ingegaan op de klacht dat ten onrechte is geoordeeld dat geen sprake is van non-conformiteit.

3.31.

Waar het de isolatie van de muren betreft, slaagt het beroep op dwaling in hoger beroep evenmin. [geïntimeerden] heeft aangevoerd dat hij in 2007-2008 alle muren die daarvoor in aanmerking kwamen heeft laten na-isoleren door het bedrijf Rouwenhorst. Ter onderbouwing heeft hij een bankafschrift met de betaling aan Rouwenhorst uit 2008 overgelegd. Daarnaast heeft hij verklaringen overgelegd van Insula Certificatie en de firma Takkenkamp. Beide bedrijven hebben op basis van oude foto’s van de buitenmuren van de woning vastgesteld dat er sprake is van een gatenpatroon in de muren dat gebruikelijk is voor het inbrengen van na-isolatie. Dat alles wijst erop dat de informatie op de vragenlijst en in de verkoopbrochure juist is. Het hof neemt op basis van deze stukken als vaststaand aan dat een na-isolatie van de muren heeft plaatsgevonden. Het verweer van [geïntimeerden] dat [appellant] uit het bevestigende antwoord op de vraag of de gevels na de bouw zijn geïsoleerd niet zonder meer het vertrouwen mag ontlenen dat alle muren zijn na-geïsoleerd, is geen erkenning van de stelling van [appellant] dat niet alle muren zijn geïsoleerd. Daarmee heeft [geïntimeerden] niet meer willen aanvoeren dan dat dit antwoord [appellant] niet ontsloeg van de plicht nader onderzoek te doen.

3.32.

[appellant] onderbouwt zijn stelling dat de spouwmuurisolatie op plaatsen ontbreekt met diverse stukken. In het ‘Rapport Energiecheck’ van VEH staat bij ‘gevelisolatie’ ‘matig/na-isolatie’. In de ‘Woningscan’ van Engie staat bij ‘muurisolatie’:
“Vanuit de bouw niet geïsoleerd, geen spouw isolatie aangetroffen, ongeveer 7-8cm luchtspouw aanwezig.”Verder heeft [appellant] Isolatiedeal opdracht gegeven na-isolatie aan te brengen. [naam7] van Isolatiedeal heeft naderhand verklaard dat op plaatsen waar is gekeken geen spouwmuurisolatie is aangetroffen. Tot slot volgt volgens [appellant] ook uit de door hem overgelegde offerte van Dutherma voor het aanbrengen van spouwmuurisolatie dat spouwmuurisolatie op plaatsen ontbreekt. Dat alles rechtvaardigt echter niet de conclusie dat op de bedoelde plaatsen nooit spouwmuurisolatie aanwezig is geweest. In hoger beroep heeft [appellant] opnieuw niet bestreden dat spouwmuurisolatie in de loop van de tijd kan gaan zakken. Hij houdt dit in de memorie van grieven zelfs uitdrukkelijk voor mogelijk. Dat is een afdoende verklaring voor de hiervoor genoemde constateringen. Dat het [geïntimeerden] bekend was dat de isolerende werking door verzakking was afgenomen, is gesteld noch gebleken. Dat het hem bekend had moeten zijn, is ook niet in te zien. Er is geen grondslag deze omstandigheid voor rekening en risico van [geïntimeerden] te laten komen, zoals [appellant] stelt. Door [appellant] is voor het eerst ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep - en dus te laat - een beroep op wederzijdse dwaling gedaan. Daaraan wordt voorbijgegaan. Bij het voorgaande komt dat het [appellant] uit hoofde van het rapport van VEH voor koop en levering bekend was dat de spouwmuurisolatie matig was. Als dit voor [appellant] van belang was voor de beslissing tot het sluiten van de overeenkomst, had het opnieuw op zijn weg gelegen daarnaar nader onderzoek te doen. Nu hij dat heeft nagelaten behoort de gestelde dwaling voor zijn rekening te blijven.

3.33.

[appellant] heeft nog aangeboden te bewijzen dat de woning niet was voorzien van spouwmuurisolatie door het horen van [naam7] . Dat bewijsaanbod is, gelet op wat hiervoor is overwogen, niet ter zake dienend en sluit niet aan bij de stellingen van [appellant] in hoger beroep. Voor zover [appellant] primair mocht hebben bedoeld te stellen dat de woning in het geheel niet van spouwmuurisolatie is voorzien, is die stelling in het licht van het gemotiveerde verweer van [geïntimeerden] onvoldoende onderbouwd. Het ontbreken van iedere vorm van spouwmuurisolatie volgt uit geen van de door [appellant] overgelegde stukken. Ook [naam7] heeft slechts verklaard dat op plaatsen
waar is gekekengeen spouwmuurisolatie is aangetroffen.

iv)
Geluidsoverlast vliegverkeer (grief 11)

3.34.

[appellant] stelt dat hij geluidsoverlast ervaart doordat de woning onder de aanvliegroute van Schiphol ligt en dat hij daarover heeft gedwaald. De rechtbank heeft dat standpunt verworpen. Daarover klaagt [appellant] in hoger beroep. Daarbij stelt hij ook dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de geluidshinder het normale gebruik van de woning niet in de weg staan. Daaraan gaat het hof voorbij, omdat die overweging betrekking heeft op de door [appellant] gestelde non-conformiteit. De gestelde geluidsoverlast wordt in hoger beroep alleen ten grondslag gelegd aan de vordering die op dwaling is gebaseerd. Het hof begrijpt verder dat [appellant] zich op het standpunt stelt dat [geïntimeerden] onjuiste inlichtingen heeft verstrekt doordat in de verkoopbrochure is vermeld dat de woning ‘rust’ biedt en een plek is om de drukte van de stad te ontvluchten en - mede tegen de achtergrond van het verminderde vliegverkeer ten tijde van Covid-19 - een mededelingsplicht had, omdat hij wist of behoorde te weten dat een juiste voorstelling van zaken bij [appellant] ontbrak en deze informatie voor hem van belang was.

3.35.

Vooropgesteld wordt dat de tekst van de verkoopbrochure wervend is bedoeld, zoals ook de rechtbank heeft overwogen. Dat relativeert de betekenis die daaraan door [appellant] mocht worden toegekend. De verstrekte inlichting kan pas als onjuist worden aangemerkt als sprake is van naar objectieve maatstaven structurele en ernstig hinderlijke overlast door het vliegverkeer. Dat is door [appellant] niet gesteld, laat staan onderbouwd. Zo ontbreekt een decibelberekening. De door [appellant] overgelegde stukken over vliegtuigbewegingen op Amsterdam Schiphol, het vliegverkeer boven Doornspijk met het daarbij gevoegde krantenbericht en het rapport ‘Valuing airport noise in the Netherlands’ zeggen niets over de mate waarin het vliegverkeer bij de woning naar objectieve maatstaven tot overlast leidt. Er is daarom geen sprake van een onjuiste mededeling. Uit het bestreden vonnis blijkt verder dat [geïntimeerden] een document heeft overgelegd waaruit onbestreden volgt dat in de jaren 2021 en 2022 slechts 0,12% van de bewoners in het postcodegebied van de woning een melding van overlast heeft gedaan, waaronder [appellant] zelf is te rekenen. Dat wijst veeleer op het tegendeel. Tegen deze achtergrond hoefde [geïntimeerden] er ook geen rekening mee te houden dat bij [appellant] een juiste voorstelling van zaken ontbrak. Dat staat eraan in de weg aan te nemen dat hij een mededelingsplicht heeft geschonden. Ook op dit onderdeel treft het beroep op dwaling geen doel.

De gebreken in onderling verband en samenhang

3.36.

Nu niet van enige dwaling is gebleken, kan ook niet worden toegekomen aan de vraag of de verschillende aangevoerde omstandigheden tezamen de conclusie rechtvaardigen dat [appellant] de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten.

De conclusie

3.37.

Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellant] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[6]

3.38.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

4.1.

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen van 17 mei 2023;

4.2.

veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerden] :

€ 1.780,- aan griffierecht

€ 10.716,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerden] (3 procespunten x appeltarief V);

4.3.

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;

4.4.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

4.5.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, G.D. Hoekstra en J.G.J. Rinkes, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2025.