Uitspraak
23 december 2005
Eerste Kamer
Nr. C04/294HR
RM
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
1. [Eiser 1],
2. [Eiseres 2],
beiden wonende te [woonplaats],
EISERS tot cassatie,
advocaat: mr. J. de Bie Leuveling Tjeenk,
t e g e n
[Verweerder],
wonende te [woonplaats],
VERWEERDER in cassatie,
advocaat: mr. B.T.M. van der Wiel.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eisers tot cassatie - verder in enkelvoud te noemen: [eiser] - hebben bij exploot van 25 maart 2002 verweerder in cassatie - verder te noemen: [verweerder] - gedagvaard voor de rechtbank te Haarlem. Na wijziging van eis heeft [eiser] gevorderd:
primair:
a. een verklaring voor recht dat de tussen partijen op 19 april 2001 gesloten koopovereenkomst is ontbonden;
b. betaling van € 157.823,-- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 25 juni 2002 tot de dag der voldoening;
c. voldoening van de door [eiser] geleden schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
subsidiair:
d. vernietiging op grond van art. 6:228 BW juncto art. 3:49 BW van de koopovereenkomst;
e. betaling van € 157.823,-- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 25 juni 2002 tot de dag der voldoening;
f. voldoening van de door [eiser] geleden schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
meer subsidiair:
g. ontbinding op grond van artikel 6:258 BW van de koopovereenkomst;
h. betaling van € 157.823,-- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 25 juni 2002 tot de dag der voldoening;
i. voldoening van de door [eiser] geleden schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
[Verweerder] heeft de vordering bestreden.
De rechtbank heeft bij vonnis van 5 februari 2003 de vordering afgewezen.
Tegen dit vonnis hebben [eiser] hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.
Bij arrest van 10 juni 2004 heeft het hof het vonnis van de rechtbank bekrachtigd.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[Verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal L.A.D. Keus strekt tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Bij overeenkomst van 19 april 2001 heeft [eiser] van [verweerder] gekocht de onroerende zaak bestaande uit een woonhuis met erf, tuin en garage aan de [a-straat 1] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) voor een koopsom van ƒ 5.000.000,-- (€ 2.268.901,--). [Eiser] was van plan het woonhuis te laten slopen, het perceel in twee percelen te laten verkavelen en daarop twee geschakelde woonhuizen te laten bouwen, waarvan een voor hemzelf was bestemd en het tweede zou worden doorverkocht.
(ii) Art. 5.3 van de koopovereenkomst luidt:
"De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als:
bouwperceel voor twee halfvrijstaande woonhuizen.
(...)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst."
(iii) De levering van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden bij akte van 1 februari 2002.
(iv) Op 20 december 2001 was het gebied waarin de onroerende zaak ligt, aangewezen als beschermd dorpsgezicht als bedoeld in art. 35 Monumentenwet. Uit een persbericht van de gemeente van 8 januari 2002 over die aanwijzing volgt dat aanvragen voor een sloop- of bouwvergunning zullen worden aangehouden in afwachting van een nieuw, beschermend bestemmingsplan, voor de totstandbrenging waarvan een periode van maximaal drie jaar is uitgetrokken.
(v) [Eiser] heeft de onroerende zaak op 10 juni 2002 voor € 2.110.078,- aan een derde verkocht.
3.2 In dit geding heeft [eiser] zijn hiervoor in 1 weergegeven primaire vordering tot ontbinding van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst gebaseerd op de stelling dat [verweerder] is tekortgeschoten in zijn uit die overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, omdat de onroerende zaak niet voldeed aan hetgeen [eiser] op grond van de overeenkomst mocht verwachten. [Verweerder] heeft immers volgens [eiser] in art. 5.3 van de koopovereenkomst gegarandeerd dat het gekochte geschikt was voor gebruik als bouwperceel voor twee halfvrijstaande woonhuizen. Gezien de aanwijzing van het gebied waarin de onroerende zaak ligt als beschermd dorpsgezicht (zie hiervoor in 3.1 onder (iv)), heeft [verweerder] deze garantie niet waargemaakt. De subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen van [eiser] spelen in cassatie geen rol meer.
De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen. Het hof heeft dit vonnis bekrachtigd. Het overwoog daartoe, kort weergegeven en voor zover in cassatie nog van belang, als volgt. [Eiser] heeft zich beroepen op de tweede volzin van art. 5.3 van de koopovereenkomst en op de omstandigheid dat [verweerder] van het daarin vermelde voornemen volledig op de hoogte was. Dit houdt op zichzelf echter niet in dat [eiser] aan de koopovereenkomst het recht kon ontlenen een perceel geleverd te krijgen waarop hij zijn voornemen kon verwezenlijken. Uit de tekst van de overeenkomst is dat niet af te leiden. Onder "normaal gebruik" als bedoeld in art. 5.3, eerste volzin, van de koopovereenkomst kan niet worden verstaan het slopen van het verkochte huis gevolgd door de nieuwbouw van twee schakelwoningen. Daaraan doet niet af dat in hetzelfde artikel tevens het voorgenomen gebruik door [eiser] is weergegeven. Die mededeling is wel van belang in zoverre dat, indien [verweerder] als verkoper wist of behoorde te begrijpen dat dit voorgenomen gebruik niet of niet op de door de koper beoogde wijze kon worden verwerkelijkt, hij [eiser] daarover had moeten informeren. Bij gebreke van die wetenschap hoefde hij echter niet ervoor in te staan dat het door [eiser] voorgenomen gebruik, voor zover dat van het normale gebruik afweek, op de door [eiser] beoogde wijze kon worden gerealiseerd (rov. 4.4).
3.3 Onderdeel 1.a van het middel stelt dat het hof met zijn overweging in rov. 4.4 dat onder "normaal gebruik" niet kan worden verstaan het slopen van het woonhuis gevolgd door de nieuwbouw van twee schakelwoningen, van een onjuiste rechtsopvatting heeft blijk gegeven. Het hof heeft miskend dat [eiser] en [verweerder] de vrijheid hadden overeen te komen dat zij onder het normale gebruik van de onroerende zaak het gebruik als bouwperceel voor twee halfvrijstaande woonhuizen verstonden en om overeen te komen dat [verweerder] de aanwezigheid van de eigenschappen garandeerde die voor dit - door partijen overeengekomen - normale gebruik nodig zijn.
3.4 Het onderdeel mist feitelijke grondslag en kan dus niet tot cassatie leiden. Het hof heeft niet miskend dat partijen de vrijheid hadden overeen te komen dat de onroerende zaak zou dienen als bouwperceel voor twee halfvrijstaande woonhuizen, maar heeft geoordeeld dat [verweerder] niet de aanwezigheid van de eigenschappen heeft garandeerd die daarvoor nodig zijn.
3.5 Onderdeel 1.b kiest - terecht - tot uitgangspunt dat het hof niet heeft miskend dat partijen de vrijheid hadden overeen te komen dat de onroerende zaak zou dienen als bouwperceel voor twee halfvrijstaande woonhuizen. Het onderdeel betoogt dat het hof zijn oordeel dat [eiser] aan de koopovereenkomst niet het recht kon ontlenen een perceel geleverd te krijgen waarop hij zijn voornemen kon verwezenlijken en dat dit recht ook niet uit de tekst van de koopakte is af te leiden, onvoldoende heeft gemotiveerd. [Eiser] heeft zich op het standpunt gesteld dat [verweerder] blijkens art. 5.3 van de koopakte heeft gegarandeerd dat de onroerende zaak "bij de eigendomsoverdracht de eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn" en dat dit normale gebruik is dat "koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: bouwperceel voor twee halfvrijstaande huizen". Het onderdeel betoogt dat het hof zonder motivering aan deze essentiële stellingen van [eiser] is voorbijgegaan.
Onderdeel 1.c voegt daaraan toe dat dat het hof zijn oordeel in rov. 4.4 onbegrijpelijk heeft gemotiveerd door te overwegen dat de mededeling in art. 5.3 van de koopakte omtrent het voorgenomen gebruik door [eiser] niet de betekenis heeft dat het risico te dezer zake naar [verweerder] werd verlegd in die zin dat hij ervoor moest instaan dat het door [eiser] voorgenomen gebruik, voor zover dat afweek van het normale gebruik, op de door [eiser] beoogde wijze kon worden gerealiseerd. Deze overweging zou alleen dan begrijpelijk zijn wanneer [eiser] zou hebben gesteld dat het door hem beoogde gebruik van het normale gebruik afweek. [Eiser] heeft dat echter niet gesteld. [eiser] heeft zich immers op het standpunt gesteld dat het voorgenomen gebruik het door partijen overeengekomen normale gebruik van de onroerende zaak is, aldus nog steeds het onderdeel.
3.6 Deze onderdelen lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
De onderdelen stellen de uitleg van het hiervoor in 3.1 onder (ii) weergegeven art. 5.3 van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst aan de orde. Die uitleg dient te geschieden met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf (HR 13 maart 1981, nr. 11647, NJ 1981, 635). Deze brengt mee dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die de bewoordingen waarin deze bepalingen zijn gesteld, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift vaak wel van groot belang (HR 20 februari 2004, nr. C 02/219, NJ 2005, 493). In dit licht heeft ten aanzien van de uitleg van een overeenkomst waarbij een bebouwde onroerende zaak is verkocht, het volgende te gelden.
Indien partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruikmaken van een standaardakte waarin een beding voorkomt dat, zoals art. 5.3 van de standaard NVM-koopakte, als voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, zal uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dienen te zijn dat 'normaal gebruik' betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond alsmede van de ten tijde van de verkoop zich daarop bevindende bebouwing. Daaronder valt in beginsel niet de sloop van de bebouwing gevolgd door het gebruik van de grond als bouwgrond. Dit betekent dat het enkele feit dat in een dergelijk beding naast die voorgedrukte tekst door partijen specifiek is opgenomen dat koper voornemens is van de onroerende zaak gebruik te maken als bouwperceel, niet zonder meer en ook niet in beginsel meebrengt dat de overeenkomst aldus dient te worden uitgelegd dat de verkoper ervoor instaat dat sloop van de zich op dat perceel ten tijde van de verkoop bevindende bebouwing mogelijk en geoorloofd zal zijn.
Het ligt daarom op de weg van de koper feiten en omstandigheden te stellen en zonodig te bewijzen waaruit volgt dat de verkoper in het gegeven geval de hiervoor bedoelde eigenschappen van de verkochte onroerende zaak wel degelijk heeft willen garanderen, of dat de koper daarop in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs heeft mogen vertrouwen, bijvoorbeeld doordat de makelaar die de verkoop heeft begeleid, de verkoper uitdrukkelijk erop heeft gewezen dat deze diende in te staan voor hetgeen achter "normaal gebruik" in de standaardakte werd opgenomen.
Het vorenstaande wordt niet anders indien moet worden aangenomen dat de opstellers van de standaardakte met het hiervoor aangehaalde beding inhoud hebben willen geven aan de term "normaal gebruik" - en de daaraan verbonden rechtsgevolgen - zoals bedoeld in art. 7:17 lid 2 BW. Niet de bedoeling van de opstellers van de standaardakte is immers van belang voor de uitleg van een overeenkomst die schriftelijk is vastgelegd met gebruikmaking van die standaardakte, maar de bedoeling van de contracterende partijen.
3.7 Art. 5.3 van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, een standaard NVM-koopakte waarin specifiek slechts zijn bijgeschreven de woorden "bouwperceel voor twee halfvrijstaande woonhuizen", is door het hof uitgelegd in de zin dat de verkoper ([verweerder]) niet ervoor instaat dat de koper ([eiser]) vergunning zal krijgen het gekochte huis te slopen en nieuwbouw te doen plaatsvinden op het vrijgekomen perceel. Dit oordeel is niet onbegrijpelijk gezien hetgeen hiervoor in 3.6 is overwogen, en mede in aanmerking genomen dat [eiser] niet heeft aangevoerd dat [verweerder] met art. 5.3 van de koopovereenkomst een garantie heeft willen afgeven of dat hij, [eiser], daarop heeft vertrouwd. Het hof heeft bij zijn uitleg van art. 5.3 van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst terecht in aanmerking genomen dat onder "normaal gebruik" van een huis niet de sloop daarvan kan worden verstaan. Het hof heeft daarnaast, kennelijk en begrijpelijk, mede in zijn beoordeling betrokken de door de rechtbank vastgestelde, en in hoger beroep niet bestreden, omstandigheden dat [verweerder] de onroerende zaak niet als bouwperceel aan [eiser] heeft aangeboden en verkocht en dat [eiser], die van beroep makelaar is, zich jegens [verweerder] uitdrukkelijk had verbonden de vereiste voorbereidingen van de beoogde bouwplannen voor zijn rekening te nemen.
3.8 De onderdelen 1.b en 1.c stuiten op het hiervoor overwogene af. Daarom kan ook onderdeel 2, dat op onderdeel 1 voortbouwt, geen doel treffen.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] begroot op € 1.159,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren O. de Savornin Lohan, E.J. Numann, F.B. Bakels en W.D.H. Asser en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 23 december 2005.