ECLI:NL:GHDHA:2021:1254

• Datum uitspraak: 13 juli 2021
• Publicatiedatum: 5 juli 2021
• Zaaknummer: 200.272.472/01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.J. van der Helm; P. Glazener; R.F. Groos
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Conformiteit van een woning met schimmel- en zwamaantasting op houten vloer en balken

In deze zaak heeft [appellante] in 2017 een woning gekocht van [geïntimeerde 1] c.s. Na de aankoop ontdekte zij dat de houten vloer en de balken waren aangetast door schimmel en zwammen. [appellante] vorderde dat [geïntimeerde 1] c.s. de kosten van herstel zouden betalen. Het hof oordeelde dat de vordering moest worden afgewezen, omdat in het keuringsrapport bij de aankoop was aangedrongen op verder onderzoek naar de vloer, wat [appellante] niet had laten uitvoeren. Hierdoor had zij het risico aanvaard dat er later een gebrek zou blijken te zijn. Het hof heeft de feiten van de zaak in detail beoordeeld, waaronder de bouwkundige keuring en de rapporten van verschillende deskundigen. Het hof concludeerde dat de woning ten tijde van de eigendomsoverdracht niet voldeed aan de eisen voor normaal gebruik, maar dat de gebreken voor [appellante] kenbaar waren. De kantonrechter had de vordering in eerste aanleg terecht afgewezen, en het hof bekrachtigde dit vonnis. [appellante] werd veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.272.472/01

Zaaknummer rechtbank : 7697939 \ CV EXPL 19-17715

arrest van 13 juli 2021

inzake

[appellante],

wonende te [woonplaats],

appellante,

hierna te noemen: [appellante],

advocaat: mr. P.A. Visser te Rotterdam,

tegen

[geïntimeerde 1],

[geïntimeerde 2],

beiden wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

hierna te noemen: [geïntimeerde 1] c.s.,

advocaat: mr. S.I. van Gelder te Amsterdam.

Waar gaat deze zaak over?

[appellante] heeft in 2017 van [geïntimeerde 1] c.s. een huis gekocht. Zij heeft daarna ontdekt dat de houten vloer en de balken zijn aangetast door schimmel en zwammen. Zij wil dat [geïntimeerde 1] c.s. de kosten van het herstel van de balken en de vloer betalen. Het hof wijst die vordering af omdat in het keuringsrapport bij aankoop is aangedrongen op verder onderzoek naar de vloer, maar [appellante] dit niet heeft laten uitvoeren. Zij heeft daarmee het risico aanvaard dat er later een gebrek zou blijken te zijn.

Het geding

1.1

Het hof heeft kennis genomen van de volgende processtukken:

- het dossier uit de eerste aanleg, waartoe behoort het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 22 november 2019;

- de appeldagvaarding van 9 januari 2020;

- de memorie van grieven met producties van [appellante];

- de memorie van antwoord van [geïntimeerde 1] c.s.

1.2

Ten slotte is arrest bepaald.

Beoordeling van het hoger beroep

De feiten

2. Het hof gaat uit van de volgende feiten:

a. [geïntimeerde 1] c.s. waren eigenaar van de woning (het appartementsrecht) gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning). Begin 2017 hebben zij besloten om de woning te verkopen.

[appellante] heeft de woning tijdens een “open huis-dag” op 18 februari 2017 bezichtigd. Op 20 februari 2017 heeft [appellante] de woning met een aankoopmakelaar bekeken en kort daarna heeft zij een bod uitgebracht op de woning. Op 22 februari 2017 is het bod door [geïntimeerde 1] c.s. geaccepteerd. [appellante] stelde als voorwaarde dat een bouwkundige keuring werd uitgevoerd en zij maakte een financieringsvoorbehoud.

Onder de woning bevindt zich een kruipruimte. Een deel daarvan is via de keldertrap te betreden. Het niet via de keldertrap te betreden deel bevindt zich onder de slaapkamers en de badkamer. Dit deel kan via kijkgaten in de muur worden geïnspecteerd.

Op 27 februari 2017 heeft Woningkeurgroep B.V. de woning bouwkundig gekeurd. In het keuringsrapport is onder meer het volgende opgenomen:

Op pagina 28:

“(...)

De inspectie van de vloer(en) en kruipruimte(s), zoals deze hierna in de rapportage is verwerkt, is uitgevoerd vanaf de hierna genoemde vloerluik(en) / locatie(s): Er is geen vloerluik, een deel van de kruipruimte kan worden geïnspecteerd vanaf de kelder..

Let op! Alle beoordelingen welke betrekking hebben op de kruipruimte gelden uiteraard alleen voor het zichtbare gedeelte vanaf luik of opening.

(…)

Tijdens het onderzoek is de kruipruimte niet geheel geïnspecteerd. Alle genoemde resultaten hebben alleen betrekking op de geïnspecteerde compartimenten. De volgende delen van de kruipruimte zijn niet of deels niet geïnspecteerd: deel onder slaapkamer en badkamer.. Dit is dus een risico. Indien u zekerheid wenst is een nader (destructief) onderzoek noodzakelijk.

(...)”

Op pagina 29:

“(...)

Ten tijde van de inspectie is gebleken dat er diverse compartimenten van de kruipruimte niet toegankelijk waren. De oorzaken hiervan kunnen divers zijn. Het onderzoek in de kruipruimte en een onderzoek aan de vloer is dus maar beperkt of geheel niet uitgevoerd. Indien u zekerheid wenst dient er een nader (destructief) onderzoek te worden uitgevoerd.

(...)”

Op pagina 33:

“(...)

Zoals reeds opgemerkt is niet de gehele kruipruimte te overzien en is de houten vloer en balken alsmede dit deel van de kruipruimte niet te inspecteren, dit is dus een risico! Wij adviseren voor het niet geïnspecteerde deel van de kruipruimte een vervolgonderzoek, dit kan bijvoorbeeld middels een videoscope, uitgraving of nader destructief onderzoek worden uitgevoerd.

(...)”

[appellante] heeft het keuringsrapport niet vóór het aanhangig maken van deze procedure met [geïntimeerde 1] c.s. gedeeld.

Partijen hebben op 6 en 8 maart 2017 de koopovereenkomst getekend. Hierin is overeengekomen dat de juridische overdracht van de woning op 15 augustus 2017 zou plaatsvinden. In de koopovereenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

“(...)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning .

(...)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.

(...)

23.2.

Koper verklaart er mee bekend te zijn dat het verkochte ruim 90 jaar oud is en dat de eisen die thans aan de kwaliteit van zaken van een soortgelijke aard gesteld mogen worden aanzienlijk hoger liggen dan ten tijde van de toenmalige oprichting. Verkoper kan niet garanderen dat de goederen vrij zijn van gebreken die het voorgenomen gebruik in de weg zouden kunnen staan en die direct dan wel indirect verband (kunnen) houden met de ouderdom.

(...)

In oudere woningen kan op (niet) zichtbare plaatsen asbest en/of lood zijn verwerkt. Bij oudere woningen dient u er als koper rekening mee te houden dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager kunnen liggen dan bij nieuwe woningen. Indien hierover twijfels bestaan dient u daartoe nader onderzoek te plegen. Dit geldt ook indien u voornemens bent te gaan verbouwen.

(...)”

Op 15 augustus 2017 heeft de inspectie van de woning door partijen plaatsgevonden ten behoeve van het passeren van de leveringsakte. Tijdens deze inspectie is besproken dat onder elk van de twee slaapkamers op de begane grond zich een luik zou bevinden in de oorspronkelijke houten vloer. [geïntimeerde 1] c.s hadden over deze luiken een laminaatvloer gelegd. Ook hadden [geïntimeerde 1] c.s. in de kruipruimte ventilatoren geplaatst. [geïntimeerde 1] c.s. hebben [appellante] geadviseerd de ventilatoren één keer per jaar een dag aan te zetten om de kruipruimte te ventileren.

[appellante] heeft, nadat zij op 15 augustus 2017 eigenaar was geworden van de woning, de laminaatvloer en de ondervloer in de slaapkamers op de begane grond verwijderd. Hieronder bevonden zich MDF-platen. [appellante] heeft vervolgens de MDF-platen verwijderd. Onder het MDF bevond zich nog een dunne isolerende/vochtwerende laag en daaronder bevonden zich de luiken. Onder de luiken bevond zich een deel van de kruipruimte van de woning.

[appellante] heeft door Woningkeurgroep B.V. een aanvullende keuring laten uitvoeren op 20 september 2017. In het keuringsrapport wordt, samenvat, geconstateerd dat er sporen zijn van houtrot in de trap naar de kelder, dat de vloer aan de onderzijde is gecondenseerd en dat er een vochtig klimaat in de kruipruimte is. Verder staat er water op de bodem van de kruipruimte, ligt er in de kruipruimte een hoeveelheid bouw- en sloopafval en is de ventilatie in de kruipruimte onvoldoende.

i. [appellante] heeft vervolgens een onderzoek laten uitvoeren en een offerte laten uitbrengen door de firma [naam bedrijf]. [naam bedrijf] heeft deze offerte op 2 oktober 2017 uitgebracht. In de offerte van [naam bedrijf] is opgenomen dat er in diverse balkdelen en vloerdelen aantasting door zwam/bruinrot-veroorzakende schimmels is geconstateerd, alsmede aantasting door de gewone houtwormkever. Geadviseerd is onder meer om de balklaag met vloerhout geheel te vervangen.

[appellante] heeft ook de heer [naam 1], werkzaam bij DeHuizenarts B.V., een onderzoek laten verrichten in de woning. Uit het rapport van 25 oktober 2017 van [naam 1] blijkt dat hij heeft geconstateerd dat de bovenzijde van de vloerdelen is verzwakt en duidelijk zwamsporen toont. Voorts vertonen de vloerbalken en vloerplanken zwamvorming in verschillende ontwikkelingsstadia en is de vloerconstructie van de achterkamers “in de slechtste conditie.” [naam 1] adviseerde onder meer de houten vloerconstructie te vervangen.

In een e-mail van 29 november 2019 van [naam 2], verbonden aan [naam bedrijf], is onder meer opgenomen:

“(…) De destijds aangetroffen aantastingen zijn wat ons betreft zeker reden voor urgent herstel.

Er is sprake van zwamwoekeringen waardoor het houtwerk in korte tijd sterk verzwakt raakt.

Voor normaal gebruik is vervanging noodzakelijk.

(…).”

In een e-mail van 12 december 2019 van [naam 3], verbonden aan het Bureau voor Bouwpathologie, is onder meer opgenomen:

“Op uw verzoek heb ik de foto’s en de notitie uit 2017 nog even doorgenomen.

De vloerdelen lijken plaatselijk ernstig aangetast. Of deze hun volledige draagkracht op dat moment al hebben verloren, lijkt mij niet aangezien er over de vloer gelopen is.

Mogelijk dat dit zeer plaatselijk wel tot enige vervorming heeft geleidt. Ook weer afhankelijk van wat er op de vloer aanwezig was.

De houten balklaag toont zeker vochtig maar ik weet niet of de draagkracht van de houten balken was aangetast. Hier twijfel ik aan als ik de foto’s zie.

Kortom, er was zeker sprake van een probleem met de vloer waarvoor (ingrijpend)herstel noodzakelijk was. Mede gezien de aanwezigheid van een zwamaantasting.

Ik kan niet met zekerheid stellen dat dit de veiligheid van de woning in gevaar heeft gebracht.

(…).”

Het geadviseerde herstel van de vloer heeft ten tijde van de memorie van grieven (30 juni 2020) nog niet plaatsgevonden.

De vordering in eerste aanleg en de beslissing van de rechtbank

3.1

[appellante] vorderde in eerste aanleg veroordeling van [geïntimeerde 1] c.s. tot betaling van € 23.740,90, te vermeerderen met rente en kosten. Aan die vordering legde zij, samengevat weergegeven, ten grondslag dat de woning niet voldeed aan hetgeen was overeengekomen. Subsidiair beriep zij zich op dwaling.

3.2

De kantonrechter heeft de vordering afgewezen en [appellante] veroordeeld in de kosten van het geding. De overwegingen van de kantonrechter zijn als volgt samen te vatten:

- [appellante] heeft onvoldoende onderbouwd dat het vocht, de schimmels en de zwammen de woning ongeschikt maken voor normaal gebruik (rov. 5.4);

- Als al geoordeeld zou worden dat de woning door de gebreken niet meer normaal gebruikt kan worden, was dit kenbaar voor [appellante]. Het had op haar weg gelegen nader onderzoek te laten uitvoeren en het is onvoldoende vast komen te staan dat een dergelijk onderzoek alleen mogelijk was door de vloeren open te breken. Een dergelijk onderzoek had uitgevoerd kunnen worden door het kijkgat in de kelder (rov. 5.5);

- De ouderdomsclausule perkt de garantie van [geïntimeerde 1] c.s. nog verder in. Vocht en schimmel zijn gebreken die in veel gevallen met de ouderdom van de woning te maken hebben. [appellante] mocht niet gerechtvaardigd verwachten dat de woning vrij zou zijn van vocht en schimmels (rov. 5.6);

- Het beroep op dwaling kan niet slagen. Gelet op de ouderdomsclausule dient een eventuele dwaling voor rekening van [appellante] te blijven (rov. 5.8).

De vordering in hoger beroep en de grieven

4.1

[appellante] vordert in hoger beroep de vernietiging van het vonnis van de kantonrechter en veroordeling van [geïntimeerde 1] c.s. tot betaling van € 23.740,90, te vermeerderen met rente en de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep.

4.2

De grieven van [appellante] laten zich als volgt samenvatten. Met
grief I voert [appellante] aan dat het vonnis lijdt aan een motiveringsgebrek omdat de kantonrechter niet is ingegaan op het bewijsaanbod van [appellante]. [appellante] herhaalt dat bewijsaanbod in die zin dat zij aanbiedt een deskundige te doen benoemen.
Grief II houdt in dat de kantonrechter de feitelijke conclusies van de deskundige juridisch had moeten kwalificeren. De
grieven III en IV hebben betrekking op de vraag of er sprake is van een gebrek dat aan het normaal gebruik als woning in de weg staat. Met
grief V voert [appellante] aan dat nader onderzoek niet van haar verwacht kon worden omdat daarvoor destructief onderzoek zou moeten worden uitgevoerd. Bovendien hebben [geïntimeerde 1] c.s. de vragenlijst voor de verkoop van de woning onjuist ingevuld.
Grief VI is gericht tegen de verwerping van het beroep op dwaling. In grief VI wordt tevens de grondslag van de vordering uitgebreid met een beroep op artikel 6:230 BW en artikel 6:74 BW. De
grieven VII en VIII hebben betrekking op de afwijzing van de vordering als zodanig en de proceskostenveroordeling.

Conformiteit van de woning

5.1

[appellante] stelt dat de woning, doordat de vloer en de balken zijn aangetast door schimmel en zwammen, niet voldoet aan hetgeen partijen zijn overeengekomen. Het hof oordeelt daarover als volgt. Partijen hebben in artikel 6.3 van de koopovereenkomst vastgelegd dat de woning bij eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woning nodig zijn. Daarmee hebben zij het bepaalde in artikel 7:17 BW nader uitgewerkt. Bij de vraag wat onder normaal gebruik als woning moet worden verstaan, heeft te gelden dat deze bepaling moet worden uitgelegd met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158,
NJ 1981/635). Indien partijen, zoals in dit geval, bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruikmaken van een standaardakte waarin een beding voorkomt dat als voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, zal uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dienen te zijn dat 'normaal gebruik' betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414,
NJ 2010/62). De kantonrechter heeft in dit verband terecht overwogen dat in een woning gewoond zal moeten kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Dat betekent ook dat niet iedere onvolkomenheid maakt dat een gekochte woning niet aan de overeenkomst voldoet. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van de staat en de leeftijd van de woning, rekening moeten houden met de noodzaak direct werkzaamheden aan de woning te verrichten om een zeker achterstallig onderhoud weg te werken of de woning aan te passen aan de eisen van de tijd.

5.2

Het enkele bestaan van schimmel of zwamvorming in de kruipruimte betekent niet dat de woning daardoor ongeschikt is voor normaal gebruik. Indien echter de vloer of de balken door zwamvorming is of zijn aangetast, is het afhankelijk van de mate van aantasting van de vloer of de woning nog geschikt is voor normaal gebruik, zelfs als de vloer op het moment van eigendomsoverdracht gewoon gebruikt kan worden. Een aantasting die ten tijde van de eigendomsoverdracht voorzienbaar noodzaakt tot herstelwerkzaamheden om te voorkomen dat de vloer daadwerkelijk gevaarlijk wordt, brengt immers mee dat aan het hiervoor genoemde element “duurzaamheid” niet zal zijn voldaan. Als, met andere woorden, ten tijde van de eigendomsoverdracht al duidelijk is dat de vloer zijn draagkracht binnen afzienbare tijd zal gaan verliezen, voldoet de woning niet aan de eis dat hij voor normaal gebruikt geschikt is.

5.3

In het (tweede) rapport van Woningkeurgroep van 21 september 2017 is opgenomen dat de kelder vochtig is en dat de ventilatie moet worden verbeterd. Voorts is opgenomen dat het vocht de bouwkundige constructie aantast en “op termijn” moet worden verholpen (pagina 31 onderaan). Ten aanzien van de aanwezigheid van houtaantastende insecten is geadviseerd nader onderzoek uit te voeren (pagina 33). Met betrekking tot de balken is vastgesteld dat er meerdere balken rot zijn en vervangen moeten worden. Hetzelfde advies is gegeven met betrekking tot het vloerbeschot (pagina’s 34 en 35).

5.4

In het rapport van de “Huizenarts” is opgenomen dat de vloerbalken en de vloerplanken zwamvorming in verschillende stadia vertonen en dat de vloerconstructie van de achterkamer in slechte conditie is. Geadviseerd wordt om de houten vloerconstructie te vervangen, waarbij het vervangen van de vloerconstructie in de achterkamer het meest urgent is en de vloer onder de badkamer en de woonkamer langer uitstel kan verdragen.

5.5

Ook [naam bedrijf] heeft ten behoeve van haar offerte de vloer geïnspecteerd en vastgesteld dat diverse balkdelen en vloerdelen zijn aangetast door zwam/bruinrot-veroorzakende schimmels en dat diverse balken en vloerdelen zijn aangetast door de gewone houtwormkever. Ook [naam bedrijf] adviseert de balklaag met vloerhout geheel te vervangen.

5.6

In de e-mail van [naam 2] van [naam bedrijf] van 29 november 2019 wordt verder gesproken over een ten tijde van de keuring al aanwezige “reden voor urgent herstel”. En [naam 3], verbonden aan het Bureau voor Bouwpathologie (aan welk bedrijf de Huizenarts gelieerd is), spreekt in zijn e-mail van 12 december 2019 van een “ernstige” aantasting van de vloerdelen en van de noodzaak voor “(ingrijpend) herstel” ten tijde van het onderzoek door de Huizenarts.

5.7

Het hof is in het licht van deze gegevens van oordeel dat de woning al ten tijde van de eigendomsoverdracht niet voor normaal gebruik geschikt was. Weliswaar zakte [appellante] niet letterlijk door de vloer ten tijde van eigendomsoverdracht, maar de ernstige aantasting van de vloer(balken) en de door de deskundigen gerapporteerde noodzaak tot (urgent) herstel leiden wel tot de conclusie dat er een serieus probleem met de vloer(balken) was dat op korte termijn hersteld moest worden. Omdat de bron voor het probleem en de noodzaak voor herstel ten tijde van eigendomsoverdracht al aanwezig waren, kan niet worden gesproken van een woning die voor normaal gebruik geschikt was in die zin dat dat gebruik nog voldoende duurzaam was.

5.8

De grieven III en IV slagen in zoverre. Bij de grieven I en II bestaat onder die omstandigheden geen belang, terwijl de rechter overigens, anders dan [appellante] stelt, niet gehouden is een aanbod tot deskundigenbewijs te honoreren.

6.1

Het feit dat de vloer niet voldeed aan de eisen die daaraan waren te stellen, brengt echter nog niet mee dat [geïntimeerde 1] c.s. aansprakelijk zijn voor de schade. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is immers ook opgenomen dat de verkoper niet instaat voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan de koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de overeenkomst. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat de gebreken aan de vloer(balken) voor [appellante] in ieder geval kenbaar waren en dat er voor haar ook aanleiding was om nader onderzoek daarnaar te laten uitvoeren.

6.2

In het (eerste) rapport van Woningkeurgroep van 27 februari 2017 is op verschillende plaatsen het advies opgenomen om nader onderzoek te laten uitvoeren naar de delen van de vloer die tijdens het onderzoek door Woningkeurgroep niet geïnspecteerd konden worden. De kantonrechter overwoog in dit verband dat onjuist was de stelling van [appellante] dat het nader onderzoek destructief van aard moest zijn, omdat er in de kelder een kijkgat was waar mogelijk een onderzoek met een videoscope doorheen had kunnen worden uitgevoerd. [appellante] heeft in haar grieven wel aangevoerd dat van haar niet verwacht mocht worden nader destructief onderzoek te doen uitvoeren, in die zin dat zij vloeren moest openbreken, maar zij heeft niet gesteld dat het oordeel van de kantonrechter met betrekking tot het onderzoek door dit kijkgat, onjuist was. Tijdens de zitting in eerste aanleg heeft zij bevestigd dat er twee kijkgaten waren waardoor de kruipruimte kon worden geïnspecteerd, zij het dat de kijkruimte via een van de twee kijkgaten beperkt werd door de aanwezigheid van een rioleringsbuis. In het rapport van Woningkeurgroep is in dit verband ook opgenomen dat het onderzoek door middel van een videoscope zou kunnen worden uitgevoerd (pagina 33). Uit de grieven van [appellante] kan niet worden afgeleid dat dit niet mogelijk was en het hof ziet dat ook niet in, mede gelet op de door [geïntimeerde 1] gestelde grootte (tijdens de zitting in eerste aanleg heeft hij gesteld dat je er met je hoofd doorheen kunt) van één van de kijkgaten. Het is aannemelijk dat nader onderzoek door die kijkgaten de problemen aan de vloer aan het licht zou hebben gebracht. Dat betekent dat de gebreken aan de vloer voor [appellante] kenbaar waren en dat [geïntimeerde 1] c.s. daarvoor dus niet aansprakelijk zijn.

6.3

Het hof onderschrijft daarbij niet de stelling van [appellante] dat het uitvoeren van onderzoek naar de vloer een
fishing expedition zou zijn. Niet alleen gaf het rapport van Woningkeurgroep een duidelijke waarschuwing, maar het is bovendien een feit van algemene bekendheid – en in ieder geval een feit waarmee een woningkoper die wordt bijgestaan door een makelaar bekend moet worden geacht – dat bij houten vloeren van deze woningen het risico van aantasting door schimmel en/of zwam reëel is. [appellante] heeft in haar inleidende dagvaarding (randnummer 8) bovendien naar voren gebracht dat zij naar aanleiding van het rapport van Woningkeurgroep contact heeft opgenomen met haar eigen makelaar juist om te informeren naar schimmelvorming in de houten vloer. Zij was zich kennelijk – en terecht – van het risico bewust, maar heeft niettemin geen nader onderzoek uitgevoerd dat aan het licht had kunnen brengen of het risico reëel of al ingetreden was. Grief V stuit hierop af.

6.4

[appellante] heeft aangevoerd dat [geïntimeerde 1] c.s. de vragenlijst onjuist hebben ingevuld omdat zij hebben omcirkeld dat de kruipruimte “vochtig” was en niet “met water”. Gelet op de toelichting van [geïntimeerde 1] c.s. dat zij op enig moment water hebben waargenomen in het toegankelijke deel van de kruipruimte/kelder en toen zand hebben gestort, kan niet worden aangenomen dat deze mededeling onjuist was. [geïntimeerde 1] c.s. hebben betwist dat de niet toegankelijke delen van de kruipruimte dieper waren dan het wel toegankelijk deel en zij hebben ook weersproken dat daarin ten tijde van het invullen van de vragenlijst water stond. Uit de stellingen van [appellante] is niet af te leiden dat dit onjuist is, terwijl zij geen bewijsaanbod heeft gedaan dat hierop betrekking heeft. In de vragenlijst hebben [geïntimeerde 1] c.s. bovendien wel opgenomen dat de grondwaterstand de afgelopen jaren gewijzigd is, hetgeen voor [appellante] een aanwijzing had kunnen zijn voor de (meer of minder incidentele) aanwezigheid van water in de kruipruimte.

6.5

Daar komt bij dat een eventuele onjuiste mededeling op deze vragenlijst niet zonder meer afdoet aan de kenbaarheid van het gebrek aan de vloer. Het is juist dat er nog meer reden zou zijn geweest voor het doen van nader onderzoek als [geïntimeerde 1] c.s. bekend zouden zijn geweest met het water in de kruipruimte (als dat er was) en zij daarvan melding zouden hebben gemaakt, maar voor [appellante] was er ook zonder die mededeling reden voor nader onderzoek.

7. Bij haar uitwerking van grief VI, die betrekking heeft op dwaling, heeft [appellante] nog gesteld dat zij haar vordering mede baseert op artikel 6:74 BW. Die grondslag is feitelijk hiervoor al besproken, maar kan de vordering dus niet dragen. Grief VI wordt hierna besproken.

8. De conclusie van het bovenstaande is dat de vordering niet kan slagen op de grondslag dat een ander woonhuis werd geleverd dan zij had gekocht.

Dwaling

9.1

De kantonrechter heeft het beroep op dwaling, nadat hij had overwogen dat de vordering niet bij deze grondslag aansloot, op twee gronden afgewezen. De eerste grond is de ouderdomsclausule in de overeenkomst. Die brengt volgens de kantonrechter mee dat een eventuele dwaling voor rekening van [appellante] dient te blijven. De tweede grond voor afwijzing van het beroep op dwaling door de kantonrechter is dat [appellante] “heeft verzuimd meer onderzoek (te) doen, ondanks de antwoorden in de Vragenlijst en het bouwkundig onderzoek. Daardoor heeft zij immers het risico aanvaard dat er toch sprake zou zijn van gebreken.”

9.2

In grief VI is niet aangegeven waarom die tweede grondslag van het oordeel van de kantonrechter onjuist is. In het bijzonder is [appellante] niet opgekomen tegen het oordeel van de kantonrechter dat uit het bouwkundig onderzoek volgde dat nader onderzoek was aangewezen en dat [appellante], door dat niet te laten uitvoeren, het risico heeft aanvaard dat er sprake zou zijn van gebreken. Die grond was zelfstandig dragend voor het oordeel van de kantonrechter en blijft dus bestaan, ook als grief VI zou slagen. Dat er voor [appellante] geen reden was om nader onderzoek te doen is bovendien een stelling die het hof hiervoor heeft verworpen.

9.3

Het hof voegt daar ten overvloede het volgende aan toe. Het nadeel waarvan [appellante] vergoeding verlangt is de schade die voortvloeit uit het feit dat de vloer gebrekkig is. De onjuiste voorstelling van zaken waarop het beroep op dwaling is gebaseerd, moet dus verband houden met dit gebrek aan de vloer. Een beroep op dwaling slaagt blijkens het bepaalde in artikel 6:228 lid 1 onder b BW indien de wederpartij in verband met hetgeen hij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. Dat [geïntimeerde 1] c.s. wisten of behoorden te weten van het gebrek aan de vloer kan uit de stellingen van [appellante] niet worden afgeleid. Het feit dat er eerder water in de kruipruimte heeft gestaan is daarvoor niet voldoende omdat de aanwezigheid van water op zichzelf geen gebrek vormt. Bovendien kan niet worden aangenomen dat er ten tijde van het invullen van de vragenlijst of ten tijde van de overdracht van de woning, water stond in het toegankelijke deel van de kruipruimte en evenmin dat [geïntimeerde 1] c.s. ervan op de hoogte waren dat er water stond in de niet toegankelijke delen van de kruipruimte. [geïntimeerde 1] c.s. betwisten dit immers en het bouwkundig rapport dat voor de overdracht is uitgevoerd, maakt daar geen melding van. [geïntimeerde 1] heeft eveneens betwist dat het niet toegankelijke deel van de kruipruimte (i) dieper was dan het wel toegankelijke deel en (ii) dat daarin water stond ten tijde van het invullen van de vragenlijst. De andersluidende stellingen van [appellante] zijn tegenover die betwisting niet voldoende onderbouwd. Ook voor de werkzaamheden die in 2010 zijn uitgevoerd is daarom niet goed in te zien waarom [geïntimeerde 1] c.s. daarvan melding hadden moeten maken en evenmin waarom dat tot een ander oordeel met betrekking tot de gesteld dwaling had moeten leiden.

9.4

Grief VI faalt daarom.

Conclusie en afronding

10.1

De grieven VII en VIII hebben betrekking op de afwijzing van de vordering als zodanig en de proceskostenveroordeling en kunnen, gezien het voorgaande, evenmin slagen.

10.2

Het bewijsaanbod van [appellante] heeft geen betrekking op feiten die, indien bewezen, tot een andere uitkomst leiden.

10.3

Het vonnis van de kantonrechter moet dus worden bekrachtigd. [appellante] moet als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

• bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 22 november 2019;
• veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. tot op heden begroot op € 760,- aan verschotten en € 1.442,- aan salaris advocaat en op € 163,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 85,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 85,-, na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen;
• verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
• wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, P. Glazener en R.F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 juli 2021 in aanwezigheid van de griffier.