Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 21/631
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 augustus 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant(de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: [gemachtigde] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van haar woning aan de [adres] .
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde met de beschikking van 29 februari 2020 vastgesteld op € 287.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2019 en geldt voor het kalenderjaar 2020. Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen en de watersysteemheffing gebouwd voor het jaar 2020 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 25 januari 2021 de waarde van de woning verlaagd naar € 261.000 en de aanslagen OZB en watersysteemheffing gebouwd overeenkomstig de waarde verminderd. De heffingsambtenaar heeft ook de proceskosten van eiseres vergoed tot een bedrag van € 594,13.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een aanvullend verweerschrift. Eiseres heeft daarop gereageerd en verzocht om schadevergoeding wegens overtreding van de redelijke termijn.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 18 juli 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam] als waarnemer van eiseres’ gemachtigde en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de woning, een twee-onder-een-kapwoning uit 1974. De woning heeft een inhoud van 394 m3, twee overkappingen/luifels van 25 m2 en 12 m2, een carport van 30 m2 en een aangebouwde berging/schuur met een plat dak van 8 m2. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 312 m2.
Beoordeling door de rechtbank
Het beroep tegen de vastgestelde waarde
3. Het beroep is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
4. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar dat met succes heeft gedaan, hangt ook af van wat eiseres daartegen heeft aangevoerd. De heffingsambtenaar onderbouwt dat de vastgestelde waarde (€ 261.000) niet te hoog is door te verwijzen naar de taxatie van taxateur A. el Azouti van 23 april 2021 waarbij de getaxeerde waarde uitkomt op (afgerond) € 261.000. Eiseres bepleit een waarde van € 250.000 op basis van de taxatie van taxateurs E.M.J. Brandsen en S. Kneefel van 26 oktober 2020.
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar rekening moet houden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adressen] .
5.1.
De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met de bestaande verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten doordat tot uitdrukking komt dat een grotere inhoud leidt tot een lagere prijs per m3. Met de verschillen in grootte van de percelen is op gelijke wijze rekening gehouden met het afnemend grensnut. De heffingsambtenaar heeft de grondwaarde vastgesteld aan de hand van de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffelmethode, waarbij naarmate de grondoppervlakte groter is, de prijs per m2 lager wordt. De grondstaffel is voor alle woningen gelijk en daarmee zijn de verschillen in grondwaarde af te leiden. Voor de woning en de vergelijkingsobjecten zijn de KOUDVfactoren op gemiddeld gezet, behalve de factor kwaliteit voor de het vergelijkingsobject [adres] . De heffingsambtenaar heeft daarmee rekening gehouden door voor dit object een correctie op de prijs per m3 toe te passen. Hoe de heffingsambtenaar dat heeft gedaan is voldoende inzichtelijk. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust. De heffingsambtenaar heeft voorts met de waardematrix en de daarover op zitting gegeven toelichting naar behoren inzicht gegeven in de wijze waarop hij tot de waarde is gekomen.
5.2.
Voor zover eiseres heeft aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning, overweegt de rechtbank als volgt. De heffingsambtenaar heeft eiseres verschillende malen in de gelegenheid gesteld informatie aan te leveren over de staat van het object. Eiseres heeft daarvan geen gebruik gemaakt. Daarom is de heffingsambtenaar uitgegaan van de geveltaxatie en een telefoongesprek met eiseres. De bewijslast dat deze informatie niet juist is, ligt thans bij eiseres en zij heeft daaraan niet voldaan.
5.3.
Voor zover eiseres heeft aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging overweegt de rechtbank als volgt. Eiseres heeft in beroep aangevoerd dat slechts een klein deel van de achtertuin te gebruiken is. Ter zitting heeft eiseres erop gewezen dat de woning in de buurt van een begraafplaats ligt en er een bedrijventerrein op 250 m afstand ligt. Deze beroepsgrond slaagt niet. Wat betreft de tuin overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar gebruik heeft gemaakt over vergelijkingsobjecten die beschikken over minder vrije ruimte in de achtertuin. De waardedruk is daarmee voldoende verdisconteerd in de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De ligging van de woning tegenover een begraafplaats is naar het oordeel van de rechtbank een subjectieve omstandigheid die bij de waardering buiten beschouwing moet blijven. De heffingsambtenaar heeft ter zitting overigens bestreden dat wat betreft de ligging van de woning sprake is van waardedrukkende factoren.
5.4.
Eiseres heeft in beroep aangevoerd dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze en met welke percentages hij de transacties van de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten heeft geïndexeerd naar waardepeildatum 1 januari 2019.
5.4.1.
De heffingsambtenaar heeft de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat het indexeringspercentage volgt uit een permanente marktanalyse, maar dat verder niet onderbouwd of inzichtelijk gemaakt. Het betoog van eiseres, dat de indexering hiermee niet met toetsbare en verifieerbare gegevens is onderbouwd, slaagt. [1] Dat de heffingsambtenaar in het verweerschrift heeft omschreven hoe hij de indexeringspercentages berekent kan niet tot een andere uitkomst leiden, aangezien uit deze toelichting verder niet blijkt op welke concrete marktgegevens die berust. [2] De heffingsambtenaar heeft er nog op gewezen – zo begrijpt de rechtbank – dat hij als enige alternatief ziet om alle onderbouwende verkoopgegevens te overleggen, wat vanwege de veelheid op praktische bezwaren stuit en ook in strijd zou zijn met de tussen hem en de verstrekker van die gegevens (het Kadaster) van toepassing zijnde leveringsvoorwaarden. De rechtbank wijst erop dat in de rechtspraak ook andere alternatieven zijn geaccepteerd. [3]
5.4.2.
Toch leidt het feit dat de indexering niet met toetsbare en verifieerbare gegevens is onderbouwd in dit geval niet tot het oordeel dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft op de zitting aangegeven dat zijn taxatie tot een gemiddelde m³-prijs van € 583 voor de woning concludeert, maar dat hij met € 505 per m³ heeft gerekend en zo met zijn getaxeerde waarde op de beschikte waarde is uitgekomen. Bij het hanteren van de eerstgenoemde m³-prijs voor de hoofdbouw (en dus voor 70% voor de aanbouwen) komt hij met de getaxeerde waarde uit op afgerond € 286.000. Hiermee ontstaat een verschil tussen de getaxeerde waarde en de vastgestelde waarde van € 25.000, terwijl de indexering volgens de heffingsambtenaar een waarde-invloed van maximaal € 10.000 heeft. Het genoemde verschil tussen de getaxeerde waarde en de vastgestelde waarde is volgens de heffingsambtenaar voldoende om de waarde-invloed van de indexering te mitigeren en de rechtbank kan dat volgen.
5.4.3.
Eiseres heeft hiertegen aangevoerd dat zij het niet eens is met het feit dat de heffingsambtenaar in zijn taxatie onderscheid in een hoofdbouw en aanbouwen maakt. Zij vindt dat deze ruimtes moeten worden samengesteld en dat, vanwege het afnemend grensnut, de waarde van die (samengestelde) hoofdbouw juist lager wordt of in ieder geval onvoldoende is om de waarde-invloed van de indexering te mitigeren. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Het onderscheid dat wordt gemaakt in woningtaxaties tussen objectonderdelen berust deels – en mag ook berusten – op een subjectieve inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de marktanalyse die door een taxateur wordt uitgevoerd om te bezien of een dergelijk onderscheid op zijn plaats is. Daarbij geldt ook dat dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling, maar dat uiteindelijk enkel de eindwaarde ter toetsing staat. [4] Wel is van belang dat een taxateur enig houvast kan bieden welke elementen een rol spelen bij het gemaakte onderscheid en die de rechtbank kunnen overtuigen dat voldoende rekening is gehouden met (in dit geval) de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de woonruimte recht onder de kapconstructie tot de hoofdbouw wordt gerekend en de ruimtes die daarbuiten vallen als aanbouw worden beschouwd. De rechtbank kan dit volgen en constateert dat dit in de taxatie ook consequent is toegepast.
5.5.
Eiseres heeft in bezwaar en beroep een taxatierapport overgelegd waarin wordt gekomen tot een waarde voor haar woning van € 250.000. De rechtbank stelt vast dat in dit rapport geen uitsplitsing van de relevante waardeonderdelen van de woning naar hoofdbouw, aanbouwen en/of bijgebouwen is opgenomen. Daarom kent de rechtbank aan het taxatierapport van de heffingsambtenaar een groter en doorslaggevend gewicht toe, en heeft eiseres met het door haar aangevoerde geen twijfel gezaaid over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar heeft dus aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
Proceskosten
6. Eiseres keert zich ertegen dat in de bezwaarfase slechts 1 uur is vergoed voor het taxatierapport. Over deze beroepsgrond heeft de rechtbank (uitvoerig) geoordeeld in haar uitspraak van 29 april 2022, ECLI:NL:RBOBR:2022:1778. De rechtbank ziet in wat eiseres in deze procedure heeft aangevoerd geen aanleiding om anders te oordelen en komt ook hier tot de slotsom dat de heffingsambtenaar – in verband met de gebrekkige kwaliteit van het taxatierapport en de daarover tussen de heffingsambtenaar en (het kantoor van) de gemachtigde van eiser gemaakte afspraken omtrent de vergoeding daarvan – terecht de vergoeding heeft beperkt in de hiervoor genoemde zin.
Verzoek schadevergoeding
7. Eiseres heeft verzocht om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn.
7.1.
Gelet op de vaste jurisprudentie van de Hoge Raad [5] heeft, behoudens bijzondere omstandigheden, voor de berechting van de zaak in eerste aanleg als uitgangspunt te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn is geschied indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet. In deze termijn is derhalve de bezwaarfase inbegrepen. Als de totale procedure langer heeft geduurd, geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover die langer dan zes maanden heeft geduurd en de beroepsfase voor zover deze meer dan achttien maanden heeft geduurd. Vervolgens wordt als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief gehanteerd van € 500 per half jaar dat de procedure langer dan de redelijke termijn heeft geduurd, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond.
7.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van eiseres ontvangen op 10 maart 2020. De periode tussen deze datum en de uitspraak van de rechtbank is (naar boven afgerond) vijf maanden langer dan twee jaar. De redelijke termijn is dus met (afgerond) zes maanden overschreden. Het beroepschrift van eiseres is door de rechtbank ontvangen op 8 maart 2021 en de rechtbank doet heden (op 22 augustus 2022) uitspraak. Daarmee is de redelijke termijn in beroep niet overschreden en is de overschrijding in beginsel dus geheel aan de heffingsambtenaar toe te rekenen.
7.3.
De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat de termijn na de uitnodiging voor de hoorzitting tot de hoorzitting plaats vindt lang is. Eiseres heeft verklaard dat het verslag van de hoorzitting van 20 mei 2020 dateert, terwijl eiseres binnen zes weken na 29 februari 2020 bezwaar kon maken. De heffingsambtenaar heeft dit niet bestreden. Gelet hierop ziet de rechtbank geen reden met dit tijdsverloop rekening te houden.
7.4.
Ook heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat de zaak is aangehouden in verband met de discussie over de proceskostenvergoeding voor eiseres’ taxatierapporten. De heffingsambtenaar betoogt dat hij hier geen invloed op heeft gehad en het hem evenmin is te verwijten. Volgens de heffingsambtenaar zou de termijn korter zijn geweest, als de zaken niet waren aangehouden. Anders dan de heffingsambtenaar ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat de zaak is aangehouden. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt. De heffingsambtenaar heeft op 5 oktober 2021 verzocht om deze zaken met voorrang op zitting te behandelen. De rechtbank heeft partijen niet geïnformeerd over een voornemen de zaak aan te houden. [6] Ook heeft eiseres niet met de aanhouding ingestemd. [7] Daarom ziet de rechtbank geen aanleiding de periode tot haar uitspraak van 29 april 2022 [8] buiten beschouwing te laten. [9]
7.5.
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar eiseres bij brief van 27 juni 2020 heeft verzocht om via een opname-app vóór 11 juli 2020 vragen te beantwoorden en foto’s op te sturen. Daarbij is eiseres erop gewezen dat het verplicht is de gegevens te verstrekken. Op 20 juli 2020 is nogmaals het verzoek gedaan om de opname-app in te vullen vóór 3 augustus 2020. De rechtbank ziet hierin aanleiding om bij bepaling van de redelijke termijn de periode van 26 juni 2020 tot 3 augustus 2020 buiten beschouwing te laten.
7.6.
Op 26 oktober 2020 heeft eiseres een taxatierapport opgestuurd. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende aangevoerd om tot het oordeel te komen dat de indiening daarvan moet leiden tot het verder buiten beschouwing laten van een bepaalde periode voor het bepalen van de redelijke termijn.
7.7.
Dit betekent al met al nog altijd een overschrijding van de redelijke termijn van (afgerond) vijf maanden wat resulteert in een schadevergoeding van € 500. De heffingsambtenaar moet daarom een schadevergoeding betalen van € 500 aan eiseres.
Conclusie en gevolgen
8. De rechtbank ziet aanleiding te bepalen dat het griffierecht aan eiseres moet worden vergoed [10] en dat eiseres een vergoeding voor haar proceskosten krijgt. Deze vergoeding bedraagt € 759. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt. De gemachtigde van eiseres heeft een beroepschrift ingediend en aan de zitting deelgenomen. Omdat eiseres slechts een vergoeding voor zijn proceskosten krijgt, omdat aan haar een vergoeding voor immateriële schade wordt toegekend, ziet de rechtbank aanleiding om een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak – als bedoeld in onderdeel C1 van de Bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht – te hanteren van 0,5 (licht).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 500,-;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht aan eiseres te vergoeden tot een bedrag van € 49,–;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 759,- aan proceskosten aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Bijleveld, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 22 augustus 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.