Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/2858
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, verweerder
(gemachtigde: R.A.M.T. Klaassen).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 718.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.
Eiseres heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 4 september 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 september 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en door taxateur J. de Jong.
Overwegingen
Feiten
Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning uit 1967. De woning, gelegen in ’s-Hertogenbosch, bestaat uit een hoofdbouw van 679 m³, een kelder van 92 m³ en een garage van 96 m³. Het perceel heeft een oppervlakte van 1700 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiseres bepleit een waarde van € 610.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 718.000) naar de getaxeerde waarde (€ 729.000), zoals opgenomen in het taxatieverslag dat op 7 juli 2021 is opgesteld door taxateur J. de Jong.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
3.1
Eiseres heeft in het beroepschrift van 14 oktober 2020 onder meer aangevoerd dat de bestreden uitspraak onvoldoende is gemotiveerd, en dat die uitspraak daarom niet in stand kan blijven. Verweerder heeft volgens eiseres het indexeringspercentage, om de waarde van de referentieobjecten op de waardepeildatum te bepalen, niet inzichtelijk gemaakt en heeft evenmin onderbouwd hoe dat percentage tot stand is gekomen. In dit verband wijst eiseres op het ‘Black Box’ arrest van de Hoge Raad. [1]
3.2
Verweerder heeft 13 dagen voorafgaand aan de zitting een uitgebreid verweerschrift ingediend. Bij dat verweerschrift is onder bijlage 3 een tabel met indexatiegegevens opgenomen. Verder heeft verweerder opgemerkt dat eiseres in de bezwaarprocedure niet heeft verzocht om de indexeringspercentages en dat verweerder daarom niet kan worden tegengeworpen dat deze toen niet aan eiseres zijn verstrekt.
3.3
Op de zitting heeft eiseres aangevoerd dat met deze tabel weliswaar inzichtelijk is welke indexeringspercentages verweerder heeft gehanteerd, maar dat niet duidelijk is waar deze cijfers op zijn gebaseerd. Niet duidelijk is welke verkoopcijfers aan het indexeringspercentage ten grondslag hebben gelegen. Eiseres heeft verwezen naar de uitspraak van 16 september 2020 van de Rechtbank Rotterdam. [2]
3.4
Deze beroepsgrond slaagt. Daarbij overweegt de rechtbank het volgende.
3.5
De rechtbank volgt verweerder niet in diens standpunt dat eiser deze stelling te laat naar voren brengt, reeds omdat verweerder het verweerschrift heel laat heeft ingediend.
3.6
Verweerder heeft op zitting toegelicht dat het indexeringspercentage is berekend op basis van permanente marktanalyse (PMA). Met die algemene beschrijving heeft verweerder echter niet inzichtelijk gemaakt hoe hij tot dit percentage is gekomen, omdat daaruit niet is af te leiden welke verkoopcijfers voor deze PMA zijn gebruikt en eiseres die gegevens niet kan controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten, hoewel zij reeds in het beroepschrift van 14 oktober 2020 heeft verzocht om inzicht in de indexeringspercentages en de onderbouwing daarvan. Hier is dus sprake van een ‘black box.’ Omdat de waardevaststelling van de woning van eiseres is gebaseerd op de naar de waardepeildatum 1 januari 2019 geïndexeerde verkoopcijfers van een viertal referentieobjecten, heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning van eiseres niet te hoog heeft vastgesteld.
3.7
De rechtbank volgt verweerder niet in diens standpunt dat de indexeringscijfers in onderhavige zaak niet of nauwelijks van belang zijn. Twee van de vier referentieobjecten zijn ongeveer vier maanden na waardepeildatum verkocht, en de twee andere zijn ongeveer negen maanden voor de waardepeildatum verkocht. De rechtbank wijst op de onderstaande tabel, met daarin respectievelijk de verkoopdata, verkoopcijfers en geïndexeerde verkoopcijfers. Het verschil tussen de verkoopdata van de referentieobjecten en waardepeildatum is naar het oordeel van de rechtbank dermate ruim dat de indexering wel degelijk gevolgen kan hebben voor de vastgestelde waarde van de woning van eiseres. Te meer daar het verschil tussen de getaxeerde waarde (€ 729.000) en de vastgestelde waarde (€ 718.000) gering is (€ 11.000), terwijl de verschillen tussen de verkoopcijfers en de geïndexeerde verkoopcijfers aanzienlijk groter zijn (respectievelijk € 9.184, € 30.895 en
€ 29.129). Hierbij valt ook op dat het verkoopcijfer van het object [adres] niet is geïndexeerd. Gelet op de verkoopdatum van 22 maart 2019, zou mogen worden verwacht dat het geïndexeerde verkoopcijfer lager is dan het verkoopcijfer. Te meer daar [adres] rond dezelfde datum is verkocht, wat wel heeft geleid tot een € 9.184 lager geïndexeerd verkoopcijfer.
[adres] 1
[adres]
[adres]
[adres]
22-3-2019
1-1-2018
7-2-2018
17-4-2019
€ 382.000
€ 410.000
€ 495.000
€ 485.000
€ 382.000
€ 439.123
€ 525.895
€ 475.816
3.8
Op de zitting is door verweerder aangegeven dat het gaat om een zeer groot aantal verkooptransacties. Een enorme dataset zou moeten worden verstrekt aan eiseres om voor de gevraagde onderbouwing te kunnen zorgen. Dat is naar oordeel van de rechtbank echter geen reden om de gegevens niet te verstrekken. De rechtbank wijst er nogmaals op dat eiseres de waardebepaling door verweerder moet kunnen controleren. Het is aan verweerder om zorg te dragen voor deze inzichtelijkheid, ook als dat ertoe leidt dat een grote dataset dient te worden overgelegd. Het is aan verweerder om daarin een manier te vinden die zo praktisch als mogelijk is. De rechtbank begrijpt uit de toelichting op de zitting van verweerder overigens dat in ‘nieuwe’ bezwaarprocedures die door Previcus (het kantoor van de gemachtigde van eiseres) worden aangespannen standaard in één keer al dit soort gegevens aan Previcus worden toegezonden. Dat is in onderhavige zaak niet gebeurd omdat deze een jaar ouder is. De rechtbank ziet echter niet in waarom verweerder, gelet op het verzoek van eiseres, ook in deze zaak niet de gevraagde data heeft verstrekt, nu dat kennelijk wel mogelijk is geweest in andere zaken.
4. Nu verweerder, omdat de indexeringscijfers niet inzichtelijk zijn gemaakt, niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd, dient de rechtbank te beoordelen of eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar bepleite waarde niet te laag is. Daarin is eiseres niet geslaagd. Eiseres heeft de door haar voorgestane waarde van € 610.000 niet onderbouwd met een taxatierapport of anderszins. Het enkel bepleiten van een waarde zonder verdere onderbouwing vindt de rechtbank onvoldoende.
5. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, is het beroep gegrond. De rechtbank zal de waarde in goede justitie vaststellen op € 700.000,-
6. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
7. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op €1.605,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265,- en wegingsfactor 1, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,- en wegingsfactor 1) en € 7,- voor een kadastraal uittreksel.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, naar een bedrag van € 700.000,-;
- vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig ;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van € 48,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.605,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Heer-Schotman, rechter, in aanwezigheid van mr. S.L. Burg, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 8 oktober 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.