ECLI:NL:RBOBR:2023:357

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 21/2629

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 januari 2023 in de zaak tussen

[eiser], uit [woonplaats] , eiseres

(gemachtigde: mr. R. van der Weide),

de heffingsambtenaar van de gemeente Geldrop-Mierlo, de heffingsambtenaar

(gemachtigde: ing. P.J.G. Jansen).

Inleiding

1.1

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ^[1]-waarde van haar woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning).

1.2

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de WOZ-beschikking van 28 februari 2021 vastgesteld op € 317.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van 28 februari 2021. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd.

1.3

De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 21 september 2021 de waarde van de woning gehandhaafd.

1.4

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.5

De rechtbank heeft het beroep op 18 januari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, die ook taxateur is.

Feiten

2. Eiseres is eigenaresse van de woning. Het betreft een tussenwoning uit 1981. De woning bestaat uit een hoofdgebouw van 355 m³ met als bijgebouwen twee aanbouwen woonruimte (53 m³ en 66 m³). Tot de woning behoort verder een perceel met een oppervlakte van 234 m².

Beoordeling door de rechtbank

3.1

In geschil is de WOZ-waarde van de woning voor kalenderjaar 2021 per waardepeildatum 1 januari 2020. Eiseres bepleit een waarde van € 292.000. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 317.000) naar de getaxeerde waarde van € 330.000, zoals opgenomen in de waardematrix die op 6 mei 2022 is opgesteld door taxateur ing. P.J.G. Jansen.

3.2

De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Zij doet dat mede aan de hand van de argumenten die eiseres heeft aangevoerd, de beroepsgronden. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar in zijn bewijslast is geslaagd. Dit betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

4.1

De rechtbank stelt vast dat partijen het eens zijn over de objectkenmerken zoals die zijn vermeld in de waardematrix van de heffingsambtenaar. De rechtbank gaat daarom bij de beoordeling van dit geschil uit van die objectkenmerken van de woning.

4.2

Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld. Eiseres vindt namelijk dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het onderhoudsniveau van de woning. Deze moet als benedengemiddeld worden gewaardeerd gelet op het achterstallig schilderwerk (meer dan 15 jaar oud), de vochtoverlast aan de binnenzijde van de woning, de oude cv-ketel, een slecht deels geïsoleerd dak en het houtrot. Ook vindt eiseres dat de heffingsambtenaar de ligging van de woning als benedengemiddeld had moeten waarderen vanwege het nabij gelegen spoor en de parkeeroverlast. Tot slot voert eiseres op de zitting aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte de aanbouwen van de woning en referentiewoningen apart heeft gewaardeerd.

4.3

In beroep heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning onderbouwd met drie in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Volgens de waardematrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³- en m²-prijzen zijn gecorrigeerd. Voor wat betreft het onderhoudsniveau van de woning volgt de rechtbank dat de heffingsambtenaar van een gemiddeld onderhoudsniveau is uitgegaan. De heffingsambtenaar heeft er terecht op gewezen dat eiseres geen bewijs (bijvoorbeeld in de vorm van foto’s) heeft overgelegd waaruit blijkt dat het onderhoudsniveau per waardepeildatum als benedengemiddeld zou moeten worden gewaardeerd. De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase al aan eiseres foto’s gevraagd, omdat toen vanwege (de maatregelen ter bestrijding van) de uitbraak van Covid-19 een inpandige opname niet mogelijk was. De heffingsambtenaar heeft terecht op de zitting verklaard dat de door eiseres op 13 januari 2023 overgelegde en ook de op de zitting door eiseres getoonde foto’s niet als bewijs kunnen dienen. Eiseres heeft namelijk op de zitting verklaard dat die foto’s in juli 2022 (tweeënhalf jaar na waardepeildatum) zijn gemaakt. Verder heeft de heffingsambtenaar er terecht op gewezen dat uit de verkoopinformatie van de woning blijkt dat de woning volledig is geïsoleerd. Ook blijkt uit de uitpandige opname op 11 juli 2022 dat het buitenschilderwerk er goed uitzag, er was dus geen sprake van achterstallig schilderwerk. Bovendien was er geen houtrot en/of lekkages geconstateerd, waarbij is opgemerkt dat de raamkozijnen aan de voorzijde van kunststof zijn. De rechtbank ziet daarom geen reden te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar toegekende cijfers zoals opgenomen in de waardematrix.
4.4 Met de verschillen in grootte van de percelen is op eenzelfde wijze rekening gehouden met het afnemend grensnut. De heffingsambtenaar heeft de grondwaarde vastgesteld aan de hand van de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffelmethode, waarbij naarmate de grondoppervlakte groter is, de prijs per m² lager wordt. De grondstaffel is voor alle woningen gelijk en daarmee zijn de verschillen in de grondwaarde af te leiden. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar niet op onjuiste uitgangspunten berust.

4.5

Voor zover eiseres stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij het spoor, volgt de rechtbank eiseres daarin niet. De heffingsambtenaar heeft gebruik gemaakt van vergelijkingsobjecten in dezelfde straat als de woning en die dus ook dicht bij het spoor liggen. Eventuele hinder hierdoor zal voor de vergelijkingsobjecten daarom vergelijkbaar zijn. Verder merkt de rechtbank op dat de woning weliswaar dichtbij het spoor ligt (op minder dan vijftig meter volgens eiseres en meer dan 65 meter volgens de heffingsambtenaar), maar dat uit de op de zitting besproken beelden van Google Maps blijkt dat vanuit de woning wordt uitgekeken op een parkje met speeltuin terwijl vanuit de vergelijkingsobjecten zicht is op de woningen van de overburen. Ook ligt achter de woning een parkeerterrein van beperkte omvang, wat ook voor twee van de drie vergelijkingsobjecten geldt. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar op de zitting nog naar voren gebracht dat uit de permanente marktanalyse is gebleken dat een (grote) groep personen een woning nabij een spoor niet als waardedrukkend ervaart. Al met al is met de diverse liggingsaspecten in de waardering voldoende rekening gehouden. De rechtbank kan daarom de heffingsambtenaar volgen in zijn onderbouwing om de ligging van de woning als gemiddeld te waarderen.

4.6

De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling dat de heffingsambtenaar de aanbouwen bij de hoofdbouw had moeten optellen en de uitkomst daarvan had moeten delen door de totale inhoud van de woning (wat volgens eiseres zou leiden tot een lagere vastgestelde waarde van de woning). Het onderscheid dat wordt gemaakt in woningtaxaties tussen objectonderdelen berust deels – en mag ook berusten – op een subjectieve inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de marktanalyse die door een taxateur wordt uitgevoerd om te bezien of een dergelijk onderscheid op zijn plaats is. Daarbij geldt ook dat dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling, maar dat uiteindelijk enkel de eindwaarde ter toetsing staat. Wel is van belang dat een taxateur enig houvast kan bieden welke elementen een rol spelen bij het gemaakte onderscheid en die de rechtbank kunnen overtuigen dat voldoende rekening is gehouden met (in dit geval) de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.^[2]De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht een waarderingsmethode te hanteren waarbij de aanbouwen afzonderlijk worden gewaardeerd van de hoofdbouw. In het algemeen geldt volgens de heffingsambtenaar dat een aanbouw buiten de hoofdbouw valt, omdat deze een aanvulling op de bestaande woonruimte betreft. De rechtbank kan zich vinden in de door de heffingsambtenaar gegeven uitleg over de door hem gebruikte waarderingsmethodiek en constateert dat de heffingsambtenaar dit onderscheid ook consequent heeft toegepast. Deze beroepsgrond slaagt dus niet.

Conclusie en gevolgen

5.1

Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde waardematrix en de op zitting gegeven toelichtingen in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is daarom van oordeel dat de voor de woning op waardepeildatum 1 januari 2020 voor het jaar 2021 vastgestelde waarde van € 317.000 niet te hoog is.

5.2

Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van
mr. F.B.H. Vermeulen, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 27 januari 2023.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.