ECLI:NL:PHR:2026:255

Conclusie

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer25/02214

Zitting13 maart 2026

CONCLUSIE

S.E. Bartels

In de zaak

1. [eiser 1] ,

2. [eiseres 2] ,

tegen

[gemeente] .

Partijen worden hierna verkort aangeduid als
eisersrespectievelijk
de Gemeente(verweerster in cassatie).

1.Inleiding

In deze zaak is aan de orde de vraag of eisers door verjaring eigenaar zijn geworden van een aan hun perceel (hierna:
het Woonperceel) grenzende strook grond (hierna:
Kavel B).^[1]De Gemeente was eerder eigenaar van het Woonperceel en verhuurde dat tot 1999 aan de burgemeester (hierna:
de burgemeester). De Gemeente heeft het Woonperceel in 1999 overgedragen aan een echtpaar (hierna:
de voormalige eigenaren), dat de eigendom in 2007 aan eisers heeft overgedragen. Eisers vorderen een verklaring voor recht dat zij eigenaar zijn geworden van Kavel B. De Gemeente vordert op haar beurt een verklaring voor recht dat zij eigenaar is van Kavel B en vordert ontruiming daarvan door eisers. Rechtbank en hof hebben de vordering van eisers afgewezen en die van de Gemeente toegewezen. Het hof heeft geoordeeld dat het beroep op verkrijging van de eigendom van Kavel B door verjaring faalt, omdat niet blijkt dat de Gemeente het bezit ervan heeft verloren. Het hof heeft in dat verband overwogen dat de burgemeester het Woonperceel samen met Kavel B van de Gemeente huurde en de kavel gebruikte als onderdeel van de tuin bij de gehuurde woning op het Woonperceel, dat de Gemeente na de eigendomsoverdracht in 1999 volgens de uitdrukkelijke verklaring in de notariële leveringsakte eigenaar bleef van “de boomgaard naast de garage” (Kavel B), en dat door deze verklaring duidelijk is dat de voormalige eigenaren Kavel B als onderdeel van de tuin gebruikten omdat zij daarvoor
toestemminghadden gekregen van de Gemeente. De voormalige eigenaren, zo oordeelde het hof, hadden klaarblijkelijk niet de pretentie eigenaar van Kavel B te zijn. Het hof heeft verder overwogen dat eisers niet hebben toegelicht dat in dit gedrag op enig moment vóór 2007 verandering kwam, zodat de twintigjaarstermijn van art. 3:306 BW Pro op het moment van betekening van de inleidende dagvaarding nog niet was verlopen. Het hof heeft verder overwogen dat “los daarvan” eisers de Gemeente hebben verzocht om Kavel B te mogen kopen, en dat zij daarmee duidelijk hebben gemaakt dat zij zich niet als eigenaar daarvan beschouwden. In cassatie wordt onder meer geklaagd dat het hof heeft miskend dat voor het aannemen van bezit doorslaggevend is of de feitelijke gedragingen van de gebruiker naar verkeersopvattingen moeten worden aangemerkt als het zich gedragen als bezitter, dat het daarbij aankomt op naar buiten toe kenbare feiten en gedragingen die objectief beoordeeld moeten worden, en dat verklaringen van een partij aan een wederpartij, waaronder vermeldingen in een tussen hen opgemaakte akte, derhalve niet bepalend zijn.

2.Feiten

2.1

In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten, die grotendeels zijn ontleend aan randnummer 3.1 van het bestreden eindarrest.^[2]

2.2

Vóór 1999 was de Gemeente de eigenaar van drie naast elkaar gelegen percelen grond aan de [a-straat] in [plaats] . Op het middelste perceel hiervan, het Woonperceel, staan een woning en een garage. Het Woonperceel werd tot 1999 verhuurd aan de burgemeester.

2.3

De Gemeente heeft de eigendom van het Woonperceel op 2 juli 1999 overgedragen aan de voormalige eigenaren. Die hebben de eigendom van het Woonperceel op 5 maart 2007 aan eisers overgedragen.

2.4

De percelen aan de beide zijden van het Woonperceel, waaronder Kavel B, werden tijdens de huur door de burgemeester als onderdeel van de tuin van het Woonperceel gebruikt. Daarin kwam geen verandering toen de voormalige eigenaren eigenaar werden en ook niet toen eisers hen als eigenaren opvolgden.

2.5

In de akte van levering van 2 juli 1999, waarbij de voormalige eigenaren het Woonperceel geleverd hebben gekregen van de Gemeente, is opgenomen:

“(…)
Bijzondere bepaling koopovereenkomst

Indien kopers de strook grond gelegen aan de linkerzijde van het woonhuis […] en de boomgaard naast de garage (welke eigendom blijft van verkoopster) wensen te huren dan kan dit tegen een bedrag van Eenhonderd gulden (f. 100,00) per jaar, waarbij een opzegtermijn van drie maanden in acht dient te worden genomen. (…)”^[3]

[vetgedrukt origineel, A-G]

2.6

In de akte van levering van 5 maart 2007, waarbij eisers het Woonperceel geleverd hebben gekregen van de voormalige eigenaren, is het volgende opgenomen:

“
BIJZONDERE BEPALINGEN KOOPOVEREENKOMST

In de aan deze akte ten grondslag liggende koopovereenkomst is onder meer het navolgende woordelijk opgenomen: (…)

Artikel 22

Koper is bekend met het feit dat de kadastrale grenzen en de feitelijke gebruiksgrenzen van het verkochte niet overeenkomen. Thans heeft verkoper een bij partijen genoegzaam bekend aantal m2 grond om niet in gebruik van de [gemeente] .”^[4]

[vetgedrukt, onderstreping en cursivering origineel, A-G]

2.7

Zowel de voormalige eigenaren als eisers hebben de Gemeente meermaals verzocht om de percelen die grenzen aan het Woonperceel, waaronder Kavel B, te mogen aankopen. Bij brief van 27 september 2021 hebben eisers aan de Gemeente het volgende geschreven:

“(…) Wij willen onze belangstelling kenbaar maken voor aankoop van gemeentegronden. Het betreft een strook links van ons huis en een perceel […] rechts van ons huis. Beide stukken grond zijn reeds in ons gebruik, middels een bruikleenovereenkomst zoals vastgelegd in de koopakte van onze woning. We willen graag de kadastrale grenzen van ons perceel in overeenstemming brengen met de feitelijke gebruiksgrenzen en derhalve beide stukken openbaar groen kopen van de gemeente.

De gemeente heeft ons huis, voormalige ambtswoning, in 1999 verkocht. Daarbij is de kavel opgesplitst in verschillende percelen, waarvan delen zijn verkocht en delen niet. Echter, al die jaren (al sinds 1957) is er feitelijk sprake van één perceel, één tuin, die slechts kadastraal is opgesplitst maar waarvan de feitelijke gebruiksgrenzen nooit zijn aangepast. Uiteraard beleven wij dit als onze tuin, en verzorgen wij deze ook als zodanig. We willen graag de overeenkomst voor gebruik ‘om niet’ omzetten in koop.

In 2006-2007 toen wij ons huis kochten, hebben wij ook geïnformeerd bij de gemeente of we dit konden kopen. Destijds was het antwoord dat dit niet mogelijk was in verband met de aanwezigheid van nutsvoorzieningen (kabels) in de grond. Inmiddels, hebben wij begrepen, kijkt de gemeente naar mogelijkheden om grond toch uit te kunnen geven, mits er maar 1 meter uit kabelgrenzen wordt gebleven. Wij willen graag van die mogelijkheid gebruik maken. Wij ontvangen daarom graag van u een aanbod voor de verkoop van de gronden aan ons. (…)”^[5]

2.8

Bij brief van 14 oktober 2021 heeft de advocaat van eisers de Gemeente bericht dat eisers zich op verjaring beroepen en dat zij eigenaren zijn geworden van onder meer kavel B.^[6]

2.9

In de ambtelijke ‘adviesnota over verzoek tot aankoop en aanvullend beroep op verjaring 2 percelen [a-straat] te [plaats] ’ van de Gemeente van 16 december 2021 is opgenomen:

“(…) Op 2 juli 1999 heeft de gemeente de woning geleverd aan [de voormalige eigenaren] […], exclusief de hiervoor genoemde beide percelen links- en rechtsgelegen naast de woning. Van buitenaf bezien leek het toen en lijkt het nu nog steeds alsof deze beide percelen onderdeel uitmaken van de tuin van de daartussen gelegen kavel met woning aan de [a-straat 1] , omdat deze percelen in het verleden onderdeel uitmaakten van de tuin van de voormalige ambtswoning van de burgemeester en deze tuin aan de buitenkant (met uitzondering van de voorkant van de woning) wordt begrensd door in het verleden aangelegde en inmiddels hoog opgegroeide beplanting. Deze inrichting is in al die jaren nooit^[7]gewijzigd, met uitzondering van een in 2018 geplaatst hekwerk door de huidige eigenaren op een heel klein gedeelte van [Kavel B].

Uit de akte van levering blijkt echter heel duidelijk dat beide naastgelegen percelen niet worden meegeleverd aan de voormalige eigenaren. Blijkens deze akte van levering hadden ze wel de mogelijkheid om beide naastgelegen percelen te huren voor een bedrag van fl. 100,00 per jaar. Het gedeelte van [Kavel A] heeft de gemeente tot 1 februari 2001 daadwerkelijk aan hen verhuurd. In verband met toenmalige bouwplannen heeft de gemeente de huur per die datum opgezegd. Deze bouwplannen zijn echter nooit doorgezet.

In 2005 wordt er door de gemeente geconstateerd dat het gedeelte van [Kavel A] nog steeds in gebruik is bij de woning en dat er geen huur meer wordt betaald. Daarom wordt geadviseerd om een huur van 2,25 per m² per jaar te vragen. Uiteindelijk is niet gekozen voor verhuur, maar voor terugvordering van de strook en herstel van de oude staat. Dit is medegedeeld aan de voormalig eigenaren in een brief gedateerd 28 juni 2005 […]. Vermoedelijk zijn de voormalige eigenaren [Kavel A] daarna tot aan de levering van de woning in 2007 aan de huidige eigenaren blijven gebruiken en onderhouden.

Het andere perceel [Kavel B] hadden de voormalig eigenaren om niet in gebruik van de gemeente. Dit blijkt duidelijk uit de akte van levering van 5 maart 2007 waarin zij de eigendom van de woning aan de [a-straat 1] hebben geleverd aan de huidige eigenaren. (…)”^[8]

2.1

In een reactie op de hiervoor in alinea 2.8 genoemde brief van 14 oktober 2021 heeft de Gemeente de advocaat van eisers bij brief van 23 december 2021 bericht dat zij heeft besloten om niet mee te werken aan het beroep op verjaring ter zake van kavel B, dat zij niet instemt met de verkoop daarvan, en dat eisers kavel B als gevolg daarvan uiterlijk 1 december 2022 geheel dienen te ontruimen.^[9]

3.
Procesverloop (voor zover in cassatie van belang)^[10]

In eerste aanleg

3.1

Bij inleidende dagvaarding van 19 juli 2022 hebben eisers de Gemeente gedagvaard voor de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo (hierna:
de rechtbank). Eisers hebben gevorderd dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

- voor recht verklaart dat het perceel grond, kadastraal bekend: [gemeente] , sectie B, nummer [001] [Kavel B] in eigendom aan eisers toebehoort;

- de [gemeente] veroordeelt in de proceskosten en in de nakosten.

3.2

Eisers hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd dat zij als bezitters van Kavel B moeten worden gekwalificeerd en dat zij door verjaring eigenaar van deze kavel zijn geworden. Zij stellen dat zij en de voormalige eigenaren Kavel B voor de duur van (meer dan) 20 jaren onafgebroken in het bezit hebben gehad en dat zij diverse bezitsdaden hebben verricht, waaronder het onderhouden van de tuin en afrastering, het gebruiken van het perceel als tuin en het planten en onderhouden van bomen, struiken en bloemen. Volgens eisers waren de voormalige eigenaren bezitter van Kavel B als gevolg van bezitsoverdracht, althans als gevolg van inbezitneming, en zijn eisers door middel van inbezitneming dan wel bezitsoverdracht in 2007 (opvolgend) bezitter geworden.^[11]

3.3

De Gemeente heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen van eisers. De Gemeente betwist dat er sprake is geweest van inbezitneming. Volgens de Gemeente is weliswaar juist dat Kavel B in gebruik was als tuin en dat deze door de voormalige eigenaren en later eisers werd onderhouden, maar zijn dat nog geen bezitsdaden. De Gemeente stelt dat zij in het verleden als eigenaar expliciet toestemming heeft gegeven aan de voormalige eigenaren voor het gebruik van de grond, dat dit ook volgt uit de akte van levering aan eisers van 5 maart 2007, en dat het eigendomsrecht van de Gemeente van Kavel B daarmee door de voormalige eigenaren ook expliciet is erkend. Volgens de Gemeente dienden de voormalige eigenaren als houders te worden aangemerkt.

3.4

De Gemeente heeft een vordering in reconventie ingesteld. De Gemeente heeft gevorderd dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

- voor recht verklaart dat de Gemeente eigenaar is van het (gehele) perceel kadastraal bekend [gemeente] , sectie B, nummer [001] [Kavel B] en eisers veroordeelt tot beëindiging van het gebruik van Kavel B, wat omvat het verwijderen en verwijderd houden van de door eisers op Kavel B aangebrachte zaken binnen dertig dagen na betekening aan hen van het vonnis, met veroordeling van eisers tot betaling van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag of ieder dagdeel dat zij daarin nalatig blijven, met een maximum van € 10.000,-;

- eisers veroordeelt in de kosten van de procedure en in de nakosten.

3.5

Eisers hebben verweer gevoerd tegen de vorderingen van de Gemeente.

3.6

Bij eindvonnis van 8 februari 2023 heeft de rechtbank
in conventiede vorderingen van eisers afgewezen en
in reconventiede vorderingen van de Gemeente toegewezen, met veroordeling van eisers in de proceskosten en in de nakosten.^[12]

3.7

Na eerst te hebben geoordeeld dat er geen reden is voor de rechtbank om zich onbevoegd te verklaren ten aanzien van de ontruimingsvorderingen van de Gemeente, dan wel om de Gemeente niet-ontvankelijk te verklaren (r.o. 5.2), heeft de rechtbank het juridisch kader weergegeven:

“5.3. De centrale vraag die in deze procedure voorligt is of [eisers] voor de kavels A en B als (opvolgend) houders dan wel als bezitters moeten worden aangemerkt. Daarbij geldt dat voor het antwoord op de vraag of iemand een goed houdt en of hij dit voor zichzelf of voor een ander doet, beslissend is dat dit naar verkeersopvatting dient te worden beoordeeld, met inachtneming van de wettelijke regels en op grond van uiterlijke feiten (zie ook artikelen 3:107 lid 1 BW en 3:108 BW).

5.4.

Uit het wettelijk systeem volgt dat bezit (van in dit geval een stuk grond) op verschillende wijzen kan worden verkregen, te weten door inbezitneming, door (bezits)overdracht en door opvolging onder algemene titel (artikel 3:112 BW Pro). Wil iemand als bezitter van een goed kwalificeren, dan is daarnaast vereist dat iemand het goed voor zichzelf houdt door het houden van de feitelijke macht over het goed met de pretentie rechthebbende te zijn. Daarnaast dient het bezit ondubbelzinnig en openbaar te zijn. Uit vaste rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat van ondubbelzinnig bezit sprake is wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar, tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter doet alsof hij eigenaar is (ECLI:NL:HR:1993:ZC0826). Dat het bezit openbaar dient te zijn, betekent verder dat vereist is dat naar buiten toe kenbaar is dat iemand de, in het onderhavige geval, stukken grond in bezit heeft genomen.

5.5.

Er worden hoge eisen gesteld in de rechtspraak aan inbezitneming van onroerende zaken. Daarbij spelen diverse factoren zoals onder andere de toegankelijkheid van de onroerende zaak voor de oorspronkelijke bezitter en de vraag of de onroerende zaak één geheel vormt met het aangrenzend perceel dat eigendom is van degene die de onroerende zaak in bezit heeft genomen. Bij inbezitneming van publieke gronden (die grenzen aan percelen met een private eigenaar), zoals in deze procedure tussen [eisers] en [de Gemeente] het geval is, gelden deze zware eisen aan inbezitneming nog sterker (ECLI:NL:GHSHE:2016:4559). Op grond van artikel 150 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering is het daarbij aan [eisers] om feiten te stellen die het standpunt dat zij bezitters van de percelen zijn, kunnen dragen en aan [eisers] om deze bij betwisting door [de Gemeente] te bewijzen.”

3.8

De rechtbank heeft vervolgens onder het kopje ‘
Inbezitneming’ de stelling van eisers dat de voormalige eigenaren en/of zij het bezit van (onder meer) Kavel B hebben verkregen door inbezitneming, verworpen. De rechtbank oordeelde als volgt:

“5.8. […] Vooropgesteld wordt dat de omstandigheid dat [eisers] en [de voormalige eigenaren] de kavels hebben onderhouden en in de loop van de jaren nieuwe beplanting, hekwerken en/of een houtwal hebben aangebracht, op grond van vaste rechtspraak nog niet maakt dat dit als inbezitneming heeft te gelden. Dat [eisers], dan wel [de voormalige eigenaren], bezitsdaden hebben uitgevoerd en [de Gemeente] ondubbelzinnig en openbaar te kennen hebben gegeven dat zij kavel A en kavel B in bezit hebben genomen met de pretentie er eigenaar van te zijn, is de rechtbank in deze procedure niet gebleken. Zowel [eisers] als [de voormalige eigenaren] hebben in dat kader juist verklaard dat zij het gebruik van de kavels A en B, zoals deze aan [de voormalige eigenaren] zijn geleverd in 1999 en zoals deze daarvoor door de voormalige burgemeester en (na zijn overlijden enkel) zijn echtgenote, op dezelfde wijze hebben voortgezet. Daarmee staat vast dat de inrichting en het gebruik van zowel kavel A als kavel B als tuin daarmee ‘grosso modo’ hetzelfde zijn gebleven. Dat [de voormalige eigenaren] en [eisers] nieuwe beplanting, hekwerken en een houtwal hebben aangebracht en deze hebben onderhouden, maakt het voorgaande niet anders nu dit niet als bezitsdaden kan worden aangemerkt. Uit onderhavige feiten en omstandigheden kan aldus naar het oordeel van de rechtbank niet worden afgeleid dat [eisers] dan wel [de voormalige eigenaren] naar buiten toe de kenbare ondubbelzinnige bedoeling hebben gehad om de kavels A en B voor zichzelf te (gaan) houden, laat staan dat dit voor [de Gemeente] kenbaar had moeten zijn. Aan de vereisten van een ondubbelzinnige en openbare verklaring voor de inbezitneming (van publieke gronden) is daarmee niet voldaan.

5.9

Dat [de Gemeente] anderszins kenbaar had moeten zijn geweest dat er sprake was van inbezitneming door [de voormalige eigenaren], dan wel door [eisers], bijvoorbeeld door een daartoe gerichte verklaring van hen aan [de Gemeente], is de rechtbank in deze procedure niet gebleken. Dit volgt niet uit de door partijen overgelegde stukken. In het bijzonder kan dit niet uit de verklaring van [de voormalige eigenaren] van 10 november 2022 worden afgeleid. Uit de stukken volgt wel dat [eisers] meermaals aan [de Gemeente] hebben aangeboden kavel A en kavel B te willen kopen.

5.10.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de stelling van [eisers] dat [de voormalige eigenaren] en/of [eisers] het bezit van kavel A en kavel B hebben verkregen door inbezitneming door de rechtbank niet wordt gevolgd.”

3.9

De rechtbank overwoog aansluitend onder het kopje ‘
Bezitsoverdracht’:

“5.11. De vraag die vervolgens aan de orde komt is of [eisers] het bezit door bezitsoverdracht hebben verkregen Daartoe stellen [eisers] c.s. kort gezegd dat aan hen, met de levering van de woning in maart 2007 door [de voormalige eigenaren], ook het bezit van kavels A en B aan hen is geleverd. Het bezit van kavel A en kavel B hebben [de voormalige eigenaren] in 1999 volgens [eisers] van [de Gemeente] overgedragen gekregen.

5.12.

De rechtbank stelt voorop dat iemand (in dit geval [de voormalige eigenaren] als verkopers aan [eisers] als kopers) niet meer kan overdragen dan wat hij/zij zelf heeft. Dit leidt ertoe dat voor het antwoord op de vraag of [eisers] door bezitsoverdracht bezitters zijn geworden, beslissend is of [de voormalige eigenaren] als bezitters van de kavels A en B moeten worden gekwalificeerd. Zoals hiervoor is overwogen, kan niet worden geoordeeld dat [de voormalige eigenaren] bezitters van kavel A en kavel B waren op grond van inbezitneming. Zij kunnen het bezit van beide kavels dan ook niet op die grond hebben verkregen en hierna hebben overgedragen aan [eisers].

5.13.

De stelling van [eisers] dat [de voormalige eigenaren] het bezit van beide kavels overgedragen hebben gekregen van [de Gemeente] bij de levering van de woning en tuin in 1999, volgt de rechtbank niet. Uit de akte van levering van 2 juli 1999 volgt immers juist dat [de voormalige eigenaren] kavel A voor een bedrag van f 100,- van de gemeente konden huren. Daarmee heeft Gemeente Wierden aan [de voormalige eigenaren] juist rekenschap gegeven van het feit dat zij zichzelf als eigenaar van kavel A zien. Ten opzichte van kavel B geldt voorts dat ook uit de leveringsakte van 5 maart 2007 (levering aan [eisers]) volgt dat “
koper is bekend met het feit dat de kadastrale grenzen en de feitelijke gebruiksgrenzen van het verkochte niet overeenkomen. Thans heeft verkoper een bij partijen genoegzaam bekend aantal m2 grond om niet in gebruik van de gemeente Wierden . (…)”. Ook hieruit kan niet anders dan worden afgeleid dan dat [de Gemeente] aan [de voormalige eigenaren] kenbaar heeft gemaakt eigenaar te zijn van kavel B, en dat zij kavel “slechts” om niet aan [de voormalige eigenaren] in gebruik heeft gegeven. Dat, zoals [eisers] hebben betoogd, uit het als productie ingebrachte filmfragment van de voormalig burgemeester en zijn echtgenote blijkt dat ook zij de kavels A en B zagen als hun “eigen tuin”, maakt het voorgaande niet anders nu (ook) zij als huurders van beide kavels (en dus houders) moeten worden aangemerkt. Nu [de voormalige eigenaren] het gebruik van de kavels hierna op dezelfde wijze hebben voortgezet, geldt dat enkel de conclusie kan worden getrokken dat [de voormalige eigenaren] dienen te worden aangemerkt als houders van zowel kavel A als kavel B.

5.14.

Verder is nog van belang dat uit artikel 3:111 BW Pro volgt dat een houder uit zichzelf geen verandering kan brengen in zijn houderschap en/of de grondslag daarvan. Een houder kan zichzelf met andere woorden niet tot bezitter maken, noch kan hij houderschap op grond van een andere titel verkrijgen of houder voor een ander worden. Ditzelfde heeft te gelden voor [eisers] als (opvolgende) houders. Dit is slechts anders bij een handeling van de bezitter, dus van [de Gemeente], meer specifiek door overdracht, een erkenning of door tegenspraak door de houder van het recht van [de Gemeente].

5.15.

Dat [de Gemeente] door overdracht, erkenning of door tegenspraak een verandering heeft aangebracht in het houderschap van [de voormalige eigenaren], is de rechtbank niet gebleken. Er is op basis van wat is opgenomen in de leveringsakte van 2 juli 1999 geen sprake geweest van overdracht van bezit door [de Gemeente] aan [de voormalige eigenaren]. Voorts kan uit de stukken, anders dan [eisers stellen], niet worden afgeleid dat [de Gemeente] een verandering in het houderschap heeft erkend. Weliswaar erkent [de Gemeente] dat de kavels A en B in gebruik waren door [de voormalige eigenaren] respectievelijk [eisers], maar dit vormt nog geen erkenning van bezit. Dat [de voormalige eigenaren] of [eisers] als houders het recht van [de Gemeente] zouden hebben tegengesproken is niet gesteld en ook niet gebleken.”

[cursivering origineel, A-G]

In hoger beroep

3.1

Eisers zijn, onder aanvoering van acht grieven, van het eindvonnis in hoger beroep gekomen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Arnhem (hierna:
het hof). Zij hebben, na wijziging van hun eis, gevorderd dat het hof het vonnis vernietigt en, uitvoerbaar bij voorraad:

-
primair: voor recht verklaart dat het perceel grond kadastraal bekend: [gemeente] , sectie B, nummer [001] [Kavel B] in eigendom aan eisers toebehoort; althans

-
subsidiair: de Gemeente veroordeelt Kavel B binnen 30 dagen na het arrest, tegen een redelijke prijs voor tuingrond (niet zijnde bouwgrond), aan eisers te koop aan te bieden, bij gebreke waarvan de Gemeente een dwangsom verbeurt van € 250,- voor elke dag dat zij niet voldoet aan deze veroordeling; althans

-
meer subsidiair: voor recht verklaart dat er door verjaring ten laste van Kavel B en ten behoeve van het perceel grond kadastraal bekend onder: [gemeente] , Sectie B, perceelnummer [002] [het Woonperceel] een erfdienstbaarheid is ontstaan die inhoudt een recht om kavel B als tuin te gebruiken; althans

-
nog meer subsidiair: de Gemeente veroordeelt om Kavel B binnen 30 dagen na het arrest tegen een redelijke prijs voor tuingrond (niet zijnde bouwgrond) aan eisers te huur aan te bieden voor onbepaalde tijd, al dan niet met uitsterfconstructie, bij gebreke waarvan de Gemeente een dwangsom verbeurt van € 250,- voor elke dag dat zij niet voldoet aan deze veroordeling; althans

-
uiterst subsidiair: voor recht verklaart dat eisers door verjaring het recht van gebruik hebben verkregen van Kavel B; en

-
in alle gevallen: de Gemeente in haar vorderingen in reconventie niet ontvankelijk verklaart, althans die vorderingen afwijst, met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten van beide instanties, de nakosten daaronder begrepen.

3.11

De Gemeente heeft geconcludeerd dat het hof het eindvonnis bekrachtigt, met veroordeling van eisers in de kosten van de procedure in hoger beroep en in de nakosten.

3.12

Bij tussenarrest van 25 juli 2023 heeft het hof een plaatsopneming bevolen. Deze heeft plaatsgevonden op 13 november 2023. Van de plaatsopneming is proces-verbaal opgemaakt.

3.13

Partijen hebben de zaak ter zitting van 5 februari 2025 doen bepleiten, elk aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Van de pleidooien is proces-verbaal opgemaakt.

3.14

Bij arrest van 18 maart 2025 heeft het hof het vonnis van 8 februari 2023 bekrachtigd. Het hof heeft de overige vorderingen in hoger beroep afgewezen en eisers veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep.

3.15

Het hof heeft, voor zover van belang, het volgende overwogen:

“
er is niet gebleken van inbezitneming van Kavel B

3.6

Het beroep op de overgang van de eigendom door verjaring faalt omdat niet blijkt dat de Gemeente het bezit van Kavel B heeft verloren. De burgemeester en [de voormalige eigenaren] hebben zich namelijk naar objectieve maatstaven niet, althans niet ondubbelzinnig als eigenaar van Kavel B gedragen. Bezit is een wettelijk begrip (zie artikel 3:107 BW Pro). Van oudsher ligt daarin besloten dat een ander dan de rechthebbende (hier: de Gemeente) zich ondubbelzinnig en openbaar gedraagt alsof hij de eigenaar is. De rechthebbende tegen wie de verjaring loopt, moet uit dit gedrag van de ander naar objectieve maatstaven kunnen afleiden dat hij pretendeert de eigenaar te zijn^[13].

3.7

De rechtbank heeft geoordeeld dat het gebruik dat de bewoners van Kavel B hebben gemaakt niet voldoet aan de voorwaarden waaronder de verjaring van de artikelen 3:306 en 315^[14]BW gaat lopen. Met de grieven III tot en met VI vechten [eisers] dit oordeel aan. Zij wijzen op allerlei activiteiten van de bewoners, welke activiteiten gewoonlijk door een eigenaar van het perceel worden ondernomen. De bewoners hebben Kavel B met hekwerken afgezet, zodanig dat het perceel voor buitenstaanders als één perceel oogde: de woning en garage hadden één tuin en niet zichtbaar was dat het Kadaster er verschillende percelen van maakt.

3.8

Het hof gaat er veronderstellenderwijs vanuit dat de burgemeester tot 1999, en nadien de opvolgende bewoners Kavel B met hekken hebben afgezet, de kavel hebben onderhouden en daarvan zodanig gebruik hebben gemaakt dat voorbijgangers die naar de juridische situatie geen onderzoek deden daaruit de indruk kregen dat de tuin bij het Woonperceel ook Kavel B omvatte. Maar dat is in dit geval niet voldoende om van het juridische begrip bezit te kunnen spreken. De burgemeester huurde het Woonperceel samen met Kavels A en B van de Gemeente en gebruikte die kavels als onderdeel van de tuin bij de gehuurde woning. Na de eigendomsoverdracht in 1999 was de Gemeente niet langer de eigenaar/verhuurder van het Woonperceel, maar bleef zij volgens de uitdrukkelijke verklaring in de notariële leveringsakte van 2 juli 1999 eigenaar van ‘
de boomgaard naast de garage’, waarmee Kavel B is bedoeld. Deze tekst wordt immers gevolgd door de mededeling dat deze boomgaard ‘
eigendom blijft van verkoopster’. Door deze verklaring is duidelijk dat [de voormalige eigenaren] Kavel B als onderdeel van de tuin gebruikte[n] omdat [zij] daar toestemming voor had[den] gekregen van de Gemeente, al of niet in de vorm van een huurovereenkomst. [De voormalige eigenaren] had[den] klaarblijkelijk niet de pretentie de eigenaar van die kavel te zijn. Door hekken om Kavel B te plaatsen gedroegen zij zich als houder van die kavel. Dat in dit gedrag op enig moment vóór 2007 verandering kwam, hebben [eisers] niet toegelicht. Zij zijn in 2007 eigenaar geworden, zodat de 20-jaarstermijn van artikel 3:306 BW Pro nog niet was verlopen toen zij op 19 juli 2022 de dagvaarding in eerste aanleg bij de Gemeente lieten bezorgen. En los daarvan hebben zij de Gemeente meermalen verzocht om de kavel te mogen kopen, waarmee zij de Gemeente duidelijk hebben gemaakt dat zij zich niet als eigenaar van die kavel beschouwden. De Gemeente hoefde geen actie te ondernemen om te voorkomen dat zij haar eigendomsrechten zou verliezen. Van inbezitneming is niet gebleken, laat staan van overdracht van bezit.

3.9

Van de pretentie rechthebbende te zijn van een erfdienstbaarheid of een ander gebruiksrecht is blijkens het voorstaande evenmin gebleken.

geen (tegen)bewijslevering

3.10 [

Eisers] wijzen erop dat de Gemeente niet heeft bewezen dat [de voormalige eigenaren] Kavel B [zijn] gaan houden voor de Gemeente. Niet de Gemeente, maar [eisers] dragen bewijslast ter zake van het bezitsverlies. Zij hebben echter onvoldoende feiten en omstandigheden aangedragen om te kunnen vaststellen dat iemand anders dan de Gemeente Kavel B in bezit heeft genomen. De Gemeente hoeft geen tegenbewijs te leveren.

geen verplichting om Kavel B aan [eisers] aan te bieden / in gebruik te geven

3.11 [

Eisers] stellen dat de Gemeente op grond van haar uitgiftebeleid verplicht is om Kavel B te koop, althans te huur aan hen aan te bieden (dit laatste omdat er sinds 1999 illegaal gebruik werd gemaakt van de kavel). De Gemeente erkent dat het de Kavel kan uitgeven, maar niet dat zij [eisers] een aanbod daartoe moeten doen zonder eerst te onderzoeken of er meer gegadigden zijn. Zij wijst op de Didam-arresten die haar verplichten om ook anderen de kans te geven naar de kavel mee te dingen en hoeft daarbij niet een lagere prijs te hanteren dan die van bouwgrond. En ten slotte zal zij bij uitgifte een bouwplicht aan de koper opleggen.

3.12

Voor een verplichting van de Gemeente om het perceel te koop of te huur aan te bieden ziet het hof geen reden. Uit de
Nota uitgifte beleid openbaar groendie [eisers] […] hebben overgelegd en waarop [eisers] zich beroepen blijkt niet van het beleid van de Gemeente om percelen als Kavel B te koop of te huur aan te bieden. De Nota is namelijk geschreven voor gevallen waarin openbaar groen illegaal in gebruik is genomen en van illegaal gebruik van Kavel B is geen sprake, zoals volgt uit rechtsoverweging 3.8. Van ander beleid op grond waarvan [eisers] aanspraak kunnen maken op de eigendom van of een beperkt gebruiksrecht met betrekking tot Kavel B is evenmin gebleken. De Gemeente mag pas tot uitgifte van Kavel B overgaan nadat zij de procedure van de Didam-arresten heeft gevolgd. Anderen dan [eisers] hebben recht op gelijke kansen om het perceel te kunnen kopen of huren. Hier komt nog bij dat Kavel B geschikt is voor woningbouw en dat het beleid van de Gemeente erop gericht is om bij uitgifte van dergelijke kavels een bouwplicht op te leggen, dit terwijl [eisers] het perceel uitsluitend willen blijven gebruiken als onderdeel van hun tuin. Ook de meer subsidiaire vorderingen zijn ongegrond. […]”

[cursivering origineel, voetnoot overgenomen en doorgenummerd, A-G]

In cassatie

3.16

Bij procesinleiding van 18 juni 2025 hebben eisers – tijdig – bij de Hoge Raad cassatieberoep ingesteld van het arrest van 18 maart 2025 (hierna:
het arrest). De Gemeente heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De Gemeente heeft haar standpunt vervolgens schriftelijk doen toelichten. Eisers hebben gerepliceerd.

4.Bespreking van het cassatiemiddel

4.1

Het cassatiemiddel is opgebouwd uit drie onderdelen. Voordat ik overga tot een bespreking van de klachten zal ik eerst kort het juridisch kader schetsen tegen de achtergrond waarvan zij moeten worden bezien.^[15]

4.2

Hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, verkrijgt dat goed, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw (art. 3:105 lid 1 BW Pro). Men spreekt wel van ‘bevrijdende’ of ‘extinctieve’ verjaring. Indien de wet niet anders bepaalt, verjaart een rechtsvordering door verloop van twintig jaar (art. 3:306 BW Pro). Voor verkrijging van eigendom op grond van art. 3:105 BW Pro is slechts vereist dat degene die zich op de verjaring beroept, het bezit heeft op het moment van voltooiing van de verjaringstermijn.^[16]

4.3

De termijn van verjaring van een rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit van een niet-rechthebbende begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing gevorderd kon worden van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt (art. 3:314 lid 2 BW Pro).

4.4

Art. 3:107 lid 1 BW Pro definieert ‘bezit’ als “het houden van een goed voor zichzelf”. Of sprake is van bezit, wordt bepaald aan de hand van art. 3:108 BW Pro: of iemand een goed houdt voor een ander of voor zichzelf, moet worden beoordeeld naar verkeersopvatting, met inachtneming van de wettelijke regels die volgen uit art. 3:109 BW Pro e.v. en overigens op grond van uiterlijke feiten. Het beoordelingscriterium is dus de verkeersopvatting. Dit is een
objectieve maatstaf: het gaat erom of naar algemene maatstaven uit gedragingen een wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden.^[17]De rol van de verkeersopvatting brengt mee dat de aard en de bestemming van het betrokken goed in aanmerking moeten worden genomen.^[18]De verwijzing in art. 3:108 BW Pro naar ‘de navolgende regels’ brengt onder meer mee dat een belangrijke rol is weggelegd voor de rechtsverhouding tussen de rechthebbende en degene die een zekere mate van feitelijke macht uitoefent. Kort gezegd volgt uit art. 3:110 BW Pro dat iemand die met toestemming van de rechthebbende gebruik maakt van een goed (bijvoorbeeld op grond van huur, bruikleen, vruchtgebruik of een ‘onbenoemde’ toestemming)^[19]dat goed niet voor zichzelf houdt, maar voor de ander. De ‘gebruiker met toestemming’ is dus in beginsel geen bezitter en zal daarom niet door verjaring rechthebbende kunnen worden.^[20]Indien het gebruik plaatsvindt zonder toestemming, dan moet naar verkeersopvatting beoordeeld worden, met inachtneming van art. 3:113 BW Pro, of de uiterlijke feiten meebrengen dat iemand zich heeft gedragen als rechthebbende van een bepaald goed. Beoordeeld moet worden of uit alle omstandigheden van het geval,
in samenhang bezien, volgt dat naar verkeersopvatting sprake is van (in)bezit(neming) en dat (daarmee) het bezit van de oorspronkelijke bezitter is geëindigd. Bij de toepassing van art. 3:108 BW Pro gaat het er dus niet om of een bepaalde handeling ‘op zichzelf’, dus los van de overige omstandigheden, is aan te merken als bezitsdaad.^[21]Hoewel dit niet (meer) expliciet uit de wettekst blijkt, ligt in het begrip ‘bezit’ besloten dat dit openbaar en ondubbelzinnig is.^[22]Er is sprake van ‘niet-dubbelzinnig bezit’ wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn.^[23]

4.5

Art. 3:112 BW Pro bepaalt (niet limitatief) dat bezit wordt verkregen door inbezitneming, door overdracht of door opvolging onder algemene titel (art. 3:112 BW Pro). Een recent arrest van de Hoge Raad van 13 februari 2026 lijkt relevant te zijn voor situaties waarin de gebruiker van een bepaald grondstuk de rechtsopvolger is van een gebruiker die zelf geen bezitter was (maar houder). In zo’n geval is aan de rechtsopvolger (de opvolgend gebruiker) geen bezit
overgedragen(art. 3:114 BW Pro). De rechtsopvolger van een houder kan, aldus de Hoge Raad, slechts bezitter zijn geworden als gevolg van hetzij een handeling van de eigenaar, hetzij door een tegenspraak van het recht van de eigenaar (art. 3:111 BW Pro). Dit betekent dat, als de rechtsvoorganger geen bezitter van het grondstuk was, het (exclusieve) gebruik van die grond door de rechtsopvolger op zichzelf geen bezit is.^[24]Dit sluit in zekere zin aan bij een passage in de parlementaire geschiedenis waar in het kader van het zogenoemde interversieverbod wordt opgemerkt dat niemand zijn bezit kan verliezen zonder dat hij dit kan merken of zonder dat er uiterlijk iets verandert.^[25]Het komt erop neer dat het gedrag van de oorspronkelijke houder of diens rechtsopvolger als een inbezitneming te kwalificeren moet zijn.^[26]Over dit arrest zijn nog wel de nodige vervolgvragen te stellen, bijvoorbeeld in relatie tot de algemeen erkende mogelijkheid dat een houder bezit kan verschaffen,^[27]maar ik laat die nu even voor wat ze zijn.

4.6

Tot zover het kader.

Onderdeel 1

4.7

Het
eerste onderdeelis gericht tegen het oordeel in r.o. 3.6 dat het beroep op de overgang van de eigendom door verjaring faalt, omdat “niet blijkt dat de Gemeente het bezit van Kavel B heeft verloren,” en de volgende passages in r.o. 3.8 die het hof (mede) aan dat oordeel ten grondslag heeft gelegd:

“[…] Na de eigendomsoverdracht in 1999 was de Gemeente niet langer de eigenaar/verhuurder van het Woonperceel, maar bleef zij volgens de uitdrukkelijke verklaring in de notariële leveringsakte van 2 juli 1999 eigenaar van ‘
de boomgaard naast de garage’, waarmee Kavel B is bedoeld. Deze tekst wordt immers gevolgd door de mededeling dat deze boomgaard ‘
eigendom blijft van verkoopster’. […] Door hekken om Kavel B te plaatsen gedroegen [de voormalige eigenaren] zich als houder van die kavel. […]”

[cursivering origineel, A-G]

4.8

Subonderdeel 1.1bevat de klacht dat dit oordeel blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, omdat voor het aannemen van bezit doorslaggevend is of de feitelijke gedragingen van de gebruiker naar verkeersopvattingen moeten worden aangemerkt als het zich gedragen als bezitter. Daarbij komt het, zo stelt het subonderdeel, aan op naar buiten toe kenbare feiten en gedragingen, die objectief beoordeeld moeten worden.^[28]Verklaringen van een partij aan een wederpartij, waaronder vermeldingen in een akte die tussen die partijen is opgemaakt, zijn in deze context derhalve niet bepalend, aldus het subonderdeel. Het subonderdeel stelt dat het bij verklaringen als de onderhavige niet alleen niet gaat om gedragingen die zien op (vermeende) bezitsdaden, maar dat dergelijke verklaringen tevens niet naar buiten toe kenbaar zijn. Volgens het subonderdeel miskent het hof een en ander, “door (doorslaggevend) gewicht toe te kennen aan de tekst van de leveringsakte uit 1999 en (dus) niet de situatie te beoordelen op grond van de naar buiten toe kenbare feiten en gedragingen.”

4.9

Althans is het oordeel volgens
subonderdeel 1.2onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd, nu zonder nadere toelichting niet valt in te zien hoe de tekst van de leveringsakte kan bijdragen aan het oordeel dat geen sprake is geweest van naar verkeersopvattingen als bezit te kwalificeren gedragingen van de kant van de voormalige eigenaren.

4.1

Ik herhaal dat het hof in r.o. 3.6 heeft overwogen:

“3.6 […] Bezit is een wettelijk begrip (zie artikel 3:107 BW Pro). Van oudsher ligt daarin besloten dat een ander dan de rechthebbende (hier: de Gemeente) zich ondubbelzinnig en openbaar gedraagt alsof hij de eigenaar is. De rechthebbende tegen wie de verjaring loopt, moet uit dit gedrag van de ander naar objectieve maatstaven kunnen afleiden dat hij pretendeert de eigenaar te zijn.”

4.11

In deze overwegingen, die in cassatie niet worden bestreden, heeft het hof de juiste maatstaf vooropgesteld. Het middel klaagt in de kern dat het hof de maatstaf vervolgens onjuist heeft toegepast. De klachten treffen geen doel op grond van het volgende.

4.12

Het hof overweegt in het tweede deel van r.o. 3.7 dat eisers in hun grieven hebben gewezen op allerlei activiteiten die de burgemeester en de voormalige eigenaren hebben ondernomen, welke activiteiten “gewoonlijk door een eigenaar van het perceel worden ondernomen.” Het hof is in de eerste zin van r.o. 3.8 bij wijze van veronderstelling van de juistheid van de stellingen van eisers uitgegaan:

“Het hof gaat er veronderstellenderwijs vanuit dat de burgemeester tot 1999, en nadien de voormalige eigenaren Kavel B met hekken hebben afgezet, de kavel hebben onderhouden en daarvan zodanig gebruik hebben gemaakt dat voorbijgangers die naar de juridische situatie geen onderzoek deden daaruit de indruk kregen dat de tuin bij het Woonperceel ook Kavel B omvatte.”

4.13

Het hof overwoog aansluitend:

“Maar dat is in dit geval niet voldoende om van het juridische begrip bezit te kunnen spreken.”

4.14

Dit oordeel getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting en is niet ontoereikend gemotiveerd. Zoals volgt uit het hiervoor in alinea 4.4 geschetste kader leidt het afsluiten van een stuk grond door de gebruiker/niet-eigenaar door het plaatsen van een hek niet tot bezit, wanneer het plaatsen van het hek is toegestaan door de rechthebbende. Feitelijke gedragingen (hek plaatsen, onderhoud plegen) moeten naar verkeersopvatting worden beoordeeld
in samenhang metde andere feiten om te komen tot de kwalificatie houderschap of bezit. Hierbij speelt ook (of: juist) een niet voor derden kenbare afspraak over het gebruik een rol (art. 3:108 BW Pro in verband met art. 3:110 BW Pro). Het gaat erom dat
de rechthebbendeuit het gedrag van de ander moet kunnen afleiden dat deze pretendeert eigenaar te zijn. Onmiskenbaar heeft het hof de tekst van de leveringsakte van 2 juli 1999 zo uitgelegd, dat hierin ligt besloten dat het echtpaar (de voormalige eigenaren) het eigendomsrecht van de gemeente erkende, dat er door de gemeente toestemming is gegeven voor gebruik en dat het echtpaar derhalve in 1999 houder is geworden van Kavel B. Met de opmerking van het hof dat niet is toegelicht dat in het gedrag als houder op enig moment vóór 2007 verandering kwam, wordt klaarblijkelijk gerefereerd aan het interversieverbod van art. 3:111 BW Pro. Het middel verwijst niet naar vindplaatsen in de processtukken waar eisers aanvullende feiten en omstandigheden naar voren hebben gebracht. Dat het hof zelfstandig aan de hand van andere vaststaande feiten en omstandigheden en door middel van uitleg van de notariële leveringsakte van 2 juli 1999 heeft beoordeeld of (toch) sprake is geweest van inbezitneming, acht ik dan ook niet onjuist of onbegrijpelijk. Daarbij wijs ik er op dat de Hoge Raad in zijn arrest van 26 mei 2023^[29]heeft overwogen en geoordeeld:

“3.2.1 Onderdeel 2 is gericht tegen het oordeel […] dat niet is gebleken dat [eisers in die zaak] het zuidelijke deel van de strook grond gedurende twintig jaar voorafgaand aan 13 maart 2018 in bezit hebben gehad. Het betoogt dat het hof met zijn oordeel dat van inbezitneming van de strook grond alleen sprake kan zijn als deze door [eisers in die zaak] of hun rechtsvoorgangers zodanig is afgesloten van het perceel van [verweerders] dat (de rechtsvoorgangers van) [verweerders] daardoor geen toegang hadden tot de strook grond, een onjuiste, want te strenge maatstaf heeft aangelegd.

3.2.2

Voor de beantwoording van de vraag of iemand een zaak in bezit heeft genomen, is bepalend of hij de feitelijke macht over die zaak is gaan uitoefenen (art. 3:113 lid 1 BW Pro). Ingevolge art. 3:108 BW Pro wordt het antwoord op de vraag of iemand de voor bezit vereiste feitelijke macht uitoefent, bepaald naar verkeersopvatting, met inachtneming van de op die bepaling volgende regels en overigens op grond van uiterlijke feiten.

3.2.3

In het licht van hetgeen hiervoor in 3.2.2 is overwogen, heeft het hof miskend dat
voor de beoordeling of (de rechtsvoorgangers van) [eisers in die zaak] de strook grond in bezit hebben genomen weliswaar van belang kan zijn of zij die strook ontoegankelijk hebben gemaaktvoor (de rechtsvoorgangers van) [verweerders],
maar dat dit niet beslissend is. […].”

[onderstreping toegevoegd, A-G]

4.15

Hoewel de casus in de onderhavige zaak anders is dan die in de zaak die heeft geleid tot het arrest van 26 mei 2023, kan het in dat arrest geformuleerde uitgangspunt – voor de beoordeling of een strook grond in bezit is genomen kan van belang zijn of de strook ontoegankelijk is gemaakt, maar dat is niet beslissend – wel worden toegepast.

4.16

Het hof heeft in r.o. 3.8 overwogen:

“De burgemeester
huurde het Woonperceel samen met Kavels A en B van de Gemeenteen gebruikte die kavels als onderdeel van de tuin bij de gehuurde woning.”

[onderstreping toegevoegd, A-G]

4.17

Deze overweging wordt in cassatie niet bestreden. Zo de destijds bestaande rechtsverhouding tussen de Gemeente en de burgemeester met betrekking tot Kavel B gezien deze overweging niet al kan/moet worden gekwalificeerd als één van huur en verhuur – waarbij zij opgemerkt dat niet duidelijk is of met betrekking tot Kavel B een tegenprestatie is overeengekomen – zou mijns inziens kunnen worden betoogd dat de Gemeente het gebruik door de burgemeester van deze aan het Woonperceel grenzende kavel in elk geval (al dan niet: stilzwijgend) als bruikleengever heeft toegestaan.^[30]In beide gevallen komt art. 3:110 BW Pro in beeld:

“Bestaat tussen twee personen een rechtsverhouding die de strekking heeft dat hetgeen de ene op bepaalde wijze zal verkrijgen, door hem voor de ander zal worden gehouden, dan houdt de ene het ter uitvoering van die rechtsverhouding door hem verkregene voor de ander.”

4.18

Daarvan uitgaande kan worden betoogd dat de handelingen die de burgemeester tot en met 1999 met betrekking tot Kavel B heeft verricht,^[31]kunnen worden aangemerkt als handelingen die zijn verricht door een houder. Nu feitelijk niet vaststaat dat de burgemeester het eigendomsrecht van de Gemeente ooit heeft tegengesproken, brengt art. 3:111 BW Pro (het interversieverbod) mee dat de burgemeester steeds onder dezelfde titel van huur of (stilzwijgende) bruikleen van Kavel B gebruik heeft gemaakt.

4.19

In het licht van hetgeen ik hiervoor in alinea 4.14 heb betoogd, kon het hof bij de beantwoording van de in hoger beroep tussen partijen in geschil zijnde vraag of sprake is geweest van bezitsverkrijging door de voormalige eigenaren (en de keerzijde daarvan: bezitsverlies door de gemeente), zonder schending van het recht rekening houden met de ‘mededeling’ in de leveringsakte van 2 juli 1999 dat “de boomgaard naast de garage,” waarmee – tussen partijen niet in geschil – wordt bedoeld Kavel B, “eigendom blijft van verkoopster.” De opvolgende oordelen dat door deze verklaring duidelijk is dat de voormalige eigenaren Kavel B als onderdeel van de tuin gebruikten omdat zij daar toestemming voor hadden gekregen van de Gemeente, “al of niet in de vorm van een huurovereenkomst,” en dat de voormalige eigenaren klaarblijkelijk niet de pretentie hadden de eigenaar van die kavel te zijn, berusten op een aan het hof voorbehouden uitleg en waardering van de gedingstukken die niet onbegrijpelijk is. Het opvolgende oordeel dat de voormalige eigenaren door hekken om Kavel B te plaatsen, zich gedroegen “als houder van die kavel,” acht ik in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen, evenmin onjuist of onbegrijpelijk.

4.2

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de subonderdelen 1.1 en 1.2 niet slagen.

4.21

Subonderdeel 1.3is gericht tegen de overweging in r.o. 3.8 dat door de verklaring in de leveringsakte van 2 juli 1999 dat “de boomgaard naast de garage,” Kavel B, “eigendom blijft van verkoopster,” duidelijk is dat de voormalige eigenaren Kavel B gebruikten omdat zij daar toestemming voor hadden gekregen van de Gemeente, al of niet in de vorm van een huurovereenkomst. Volgens het subonderdeel miskent het hof daarmee “dat voor het houden krachtens een rechtsverhouding in de zin van art. 3:111 BW Pro dan wel anderszins onvoldoende is dat in een akte staat dat de onderhavige kavel “eigendom blijft van [de gemeente]”.^[32]

4.22

Bij de bespreking zij allereerst verwezen naar hetgeen hiervoor in de alinea’s 4.12 tot en met 4.14 is overwogen. In de door het subonderdeel bestreden overweging heeft het hof de bewuste passage in de leveringsakte van 2 juli 1999 uitgelegd en gewaardeerd in het kader van de toepassing van art. 3:108 BW Pro. Het oordeel komt erop neer dat uit de passage kan worden afgeleid dat de Gemeente (ook) aan de voormalige eigenaren van het Woonperceel toestemming heeft verleend om Kavel B te gebruiken als tuin. De uitleg/waardering was voorbehouden aan het hof als feitenrechter en is niet onbegrijpelijk. Het subonderdeel slaagt niet.

4.23

Subonderdeel 1.4bevat de klacht dat het hof in het verlengde van het voorgaande tevens de stelplicht- en bewijslastverdeling heeft miskend. Voor zover een rechtsverhouding in de zin van art. 3:111 BW Pro of anderszins in de weg zou staan aan inbezitneming door de voormalige eigenaren, rusten volgens het subonderdeel bij (op) de Gemeente de stelplicht en de bewijslast van het bestaan en de aard van “de onderhavige – bepaalde – rechtsverhouding.” Door, zonder daaraan een (onvoldoende betwiste) stelling van de Gemeente ten grondslag te leggen, een – onbepaalde – rechtsverhouding aan te nemen, heeft het hof de stelplicht- en bewijslastverdeling miskend, aldus het subonderdeel.

4.24

Het cassatiemiddel werpt een interessante vraag op over de stelplicht en de bewijslast bij het vaststellen van bezit(sverlies), in het kader van een beroep op verkrijging door verjaring. Mijns inziens kan de klacht echter niet tot cassatie leiden, omdat zij de (aard van de) door het hof te maken en gemaakte beoordeling miskent. Ik kom daar zo dadelijk op terug.

4.25

Onlangs nog heeft de Hoge Raad bevestigd, dat uit de hoofdregel van art. 150 Rv Pro volgt dat de stelplicht en de bewijslast van het gestelde bezit rust op degene die zich op verkrijging door verjaring beroept.^[33]Dit is een verkorte wijze van tot uitdrukking brengen dat deze partij de feiten moet stellen en bewijzen die de rechter ervan moeten overtuigen dat naar verkeersopvatting sprake is van bezit. Het middel lijkt ervan uit te gaan dat de uiterlijk waarneembare feitelijke gedragingen eerst ‘los’ van een eventuele rechtsverhouding moeten worden beschouwd (‘er is meer aan de hand dan enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen, dit is typisch eigenaarsgedrag’), betrekt daarbij ook art. 3:109 BW Pro,^[34]en ziet het beroep van de eigenaar op het bestaan van een tot houderschap leidende rechtsverhouding als een verweer.^[35]Een vraag is (inderdaad) hoe de reactie van de eigenaar op het verjaringsberoep, dat van bezit(sverlies) geen sprake is omdat het gebruik conform toestemming plaatsvond, moet worden geduid. In de Conclusie van A-G Hartlief wordt de vraag naar de bewijslastverdeling bij het vaststellen van bezit(sverlies) aangeraakt, maar in de door hem behandelde zaak was in cassatie onbestreden dat de reactie van de eigenaar in de sleutel stond van een betwisting (van het bezit), waarbij het erom ging of er een verzwaarde motiveringsplicht op de eigenaar rustte.^[36]

4.26

De klacht veronderstelt dat de beslissing van het hof berust op een opvatting van het hof omtrent de (omvang van de) stelplicht en de bewijslast. Zo lees ik het arrest van het hof niet. De gemeente heeft zich op de leveringsakte beroepen ter ondersteuning van haar betoog dat sprake was van houderschap. Niet gezegd kan worden dat er geen stelling van de gemeente aan het oordeel van het hof ten grondslag ligt.^[37]De echtheid van de leveringsakte is niet in geschil. Het hof heeft, evenals de rechtbank (zie het eindvonnis r.o. 5.13), de verklaring in de akte volgens welke Kavel B eigendom blijft van de gemeente uitgelegd in die zin dat daaruit kan worden afgeleid dat de voormalige eigenaren het desbetreffende grondstuk niet voor zichzelf zijn gaan houden. Daarbij heeft het hof zich uitsluitend gebaseerd op de vaststaande tekst van die verklaring en dus niet op enig feitelijke omstandigheid die tussen partijen in geschil zou zijn. De klacht mist mijns inziens feitelijke grondslag. Ten overvloede nog het volgende. Zou in het arrest van het hof al gelezen kunnen worden dat de gemeente niet een stelplicht heeft en de bewijslast draagt van het bestaan van een bepaalde tot houderschap leidende rechtsverhouding en zou dit (zoals de klacht betoogt) onjuist zijn, althans zou de omvang van de stelplicht zijn miskend, dan slaagt de klacht nog steeds niet, omdat eisers bij de klacht geen belang hebben. Het oordeel van het hof dat de verklaring in de akte moet worden uitgelegd en naar verkeersopvatting moet worden gewaardeerd in de zin dat er houderschap van de voormalige eigenaren uit voortvloeit, impliceert dan immers dat de Gemeente aan haar stelplicht heeft voldaan en dat zij het bewijs dat zij volgens de klacht diende te leveren, geleverd hééft.

4.27

Subonderdeel 1.5koppelt aan de rechtsklachten van de subonderdelen 1.3 en 1.4 een motiveringsklacht. Die houdt in dat de gegeven oordelen onvoldoende zijn gemotiveerd. De klacht kan in het licht van het voorgaande evenmin tot cassatie leiden.

Onderdeel 2

4.28

Het
tweede onderdeelis gericht tegen het volgende oordeel in r.o. 3.8:

“En los daarvan hebben zij de Gemeente meermalen verzocht om de kavel te mogen kopen, waarmee zij de Gemeente duidelijk hebben gemaakt dat zij zich niet als eigenaar van die kavel beschouwden.”

4.29

Het onderdeel valt uiteen in twee subonderdelen.
Subonderdeel 2.1bevat de klacht dat het oordeel blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting. Het subonderdeel herhaalt dat voor het aannemen van bezit doorslaggevend is of de naar buiten toe kenbare feiten en gedragingen, die objectief beoordeeld moeten worden, dienen te worden aangemerkt als het zich gedragen als bezitter. Volgens het subonderdeel zijn mededelingen van een partij aan een wederpartij niet naar buiten toe kenbaar en zien zij “ook overigens niet op gedragingen van een vermeende bezitter ten aanzien van het gebruik van de onderhavige zaak.” Bovendien, zo vervolgt het subonderdeel, gaat het hier om een ten opzichte van de vermeende bezitsdaden veel latere mededeling. Als veronderstellenderwijs wordt aangenomen dat de Gemeente in of omstreeks 1999 het bezit van Kavel B heeft verloren aan de voormalige eigenaren, dan kan de latere verklaring van eisers uit 2021^[38]volgens het subonderdeel in zoverre niet afdoen aan dat bezitsverlies, zeker niet na voltooiing van de verjaringstermijn. Volgens het subonderdeel miskent het hof een en ander door “(doorslaggevend) gewicht toe te kennen” aan de verzoeken van eisers om Kavel B te mogen kopen.”

4.3

Althans is het oordeel volgens
subonderdeel 2.2onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd, omdat zonder nadere toelichting niet valt in te zien hoe een verzoek aan de wederpartij om een zaak te kopen kan bijdragen aan naar (objectief te beoordelen) buiten toe kenbare feiten en gedragingen van “(de rechtsvoorgangers van) eisers.”

4.31

Het door onderdeel 2 bestreden oordeel is blijkens de door het hof gebruikte bewoordingen (“En los daarvan (…)”) ten overvloede gegeven. Het onderdeel neemt zelf tot uitgangspunt dat het oordeel de beslissing tot afwijzing van de primaire vordering van eisers zelfstandig kan dragen. De oordelen die door het hiervoor besproken onderdeel 1 worden bestreden, kunnen de afwijzing van de primaire vordering ook zelfstandig dragen. Aangezien de klachten van onderdeel 1 falen, hebben eisers bij de klachten van onderdeel 2 geen belang.

4.32

De subonderdelen kunnen ook overigens niet tot cassatie leiden. Indien tussen partijen
zou vaststaandat er op enig aanwijsbaar moment juridisch gezien sprake is geweest van inbezitneming van Kavel B, dan is de verjaringstermijn een dag later aangevangen. In de onderhavige procedure is tussen partijen evenwel in geschil
ofer in het verleden wel sprake is van geweest van inbezitneming. Dit is een voorvraag die moet worden beantwoord. Bij de beantwoording van die vraag kon het hof naar mijn mening acht slaan op stellingen die eisers buiten de procedure tegenover de Gemeente hebben ingenomen. Eisers hebben de Gemeente in een brief van 27 september 2021^[39]geschreven:

“Wij willen onze belangstelling kenbaar maken voor aankoop van gemeentegronden. Het betreft een strook links van ons huis en een perceel (kadastraal nr. [001] ) rechts van ons huis [Kavel B]. Beide stukken zijn reeds in ons gebruik,
middels een bruikleenovereenkomst zoals vastgelegd in de koopakte van onze woning. Wij willen graag de kadastrale grenzen van ons perceel in overeenstemming brengen met de feitelijke gebruiksgrenzen en derhalve beide stukken openbaar kopen van de gemeente. […]

Wij willen graag de overeenkomst voor
gebruik ‘om niet’omzetten in koop. […]”

4.33

Het hof kon aan de hand van dit stuk naar mijn mening zonder meer tot het oordeel komen dat eisers zelf “de Gemeente duidelijk hebben gemaakt dat zij zich niet als eigenaar van die kavel beschouwden.” In dit oordeel, dat niet onjuist of onbegrijpelijk is, ligt besloten dat eisers zelf zich eerder ten opzichte van hun wederpartij in de onderhavige procedure op het standpunt hebben gesteld dat van inbezitneming van Kavel B geen sprake is geweest.

Onderdeel 3

4.34

Het
derde onderdeelis gericht tegen de volgende oordelen in r.o. 3.8 en 3.12:

“3.8 […] Na de eigendomsoverdracht in 1999 was de Gemeente niet langer de eigenaar/verhuurder van het Woonperceel, maar bleef zij volgens de uitdrukkelijke verklaring in de notariële leveringsakte van 2 juli 1999 eigenaar van ‘
de boomgaard naast de garage’, waarmee Kavel B is bedoeld. Deze tekst wordt immers gevolgd door de mededeling dat deze boomgaard ‘
eigendom blijft van verkoopster’. Door deze verklaring is duidelijk dat [de voormalige eigenaren] Kavel B als onderdeel van de tuin gebruikte[n] omdat [zij] daar toestemming voor had[den] gekregen van de Gemeente, al of niet in de vorm van een huurovereenkomst. [De voormalige eigenaren] had[den] klaarblijkelijk niet de pretentie de eigenaar van die kavel te zijn. Door hekken om Kavel B te plaatsen gedroegen zij zich als houder van die kavel.

[…]

3.12

[cursivering origineel, A-G]

4.35

Volgens het subonderdeel zijn deze oordelen onjuist althans onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd. Het subonderdeel veronderstelt dat het hof in de passages heeft geoordeeld dat de voormalige eigenaren Kavel B met toestemming van de Gemeente in gebruik hadden. Volgens het onderdeel blijkt uit het arrest niet op grond
waarvandie toestemming is verleend. Het onderdeel stelt dat in de leveringsakte uit 1999, “waarin slechts is bepaald dat de Gemeente “eigenaar blijft van de strook grond”,” geen enkele aanwijzing is te vinden voor een verleend gebruiksrecht (om baat dan wel om niet) aan de voormalige eigenaren, en dat ook elders in de gedingstukken een expliciete of impliciete toestemming van de Gemeente ontbreekt. Volgens het onderdeel is daarom zonder nadere toelichting onbegrijpelijk waarom het hof tot het oordeel komt dat van “illegaal gebruik” geen sprake is geweest.

4.36

Het hof heeft verderop in r.o. 3.12 het volgende geoordeeld:

“3.12 […] De Gemeente mag pas tot uitgifte van Kavel B overgaan nadat zij de procedure van de Didam-arresten heeft gevolgd. Anderen dan [eisers] hebben recht op gelijke kansen om het perceel te kunnen kopen of huren. Hier komt nog bij dat Kavel B geschikt is voor woningbouw en dat het beleid van de Gemeente erop gericht is om bij uitgifte van dergelijke kavels een bouwplicht op te leggen, dit terwijl [eisers] het perceel uitsluitend willen blijven gebruiken als onderdeel van hun tuin. Ook de meer subsidiaire vorderingen zijn ongegrond.”

4.37

Dit oordeel wordt in cassatie
nietbestreden. Gelet daarop kan worden betoogd dat de klacht reeds faalt, omdat eisers daarbij geen belang hebben. Ook indien er bij wijze van veronderstelling vanuit wordt gegaan dat de ‘Nota uitgifte beleid openbaar groen’ wel van toepassing is, geldt immers (i) dat de procedure van de Didam-arresten moet worden gevolgd en (ii) dat de subsidiaire vorderingen van eisers niet voor toewijzing in aanmerking kunnen/zullen komen (gelet op het beleid van de Gemeente en de eigen stellingen van eisers met betrekking tot het voorgenomen gebruik van Kavel B).

4.38

Het onderdeel faalt ook inhoudelijk op de gronden zoals hiervoor uiteengezet in de alinea’s 4.12-4.14, 4.17 en 4.19. Aangenomen kan worden dat er ook tussen de Gemeente en de voormalige eigenaren enige rechtsverhouding bestond. Het bestreden oordeel is dan ook niet onbegrijpelijk.

Slotsom

4.39

Nu geen van de middelonderdelen slaagt, dient het cassatieberoep te worden verworpen.

5.Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Hoge Raad bevestigt afwijzing eigendomskracht door verjaring van gemeentegrond

Conclusie

1.Inleiding

2.Feiten

4.Bespreking van het cassatiemiddel

5.Conclusie

Voetnoten