ECLI:NL:PHR:2022:72

• Datum uitspraak: 28 januari 2022
• Publicatiedatum: 28 januari 2022
• Zaaknummer: 21/01280
• Instantie: Parket bij de Hoge Raad
• Type: Conclusie
• Rechtsgebied: Civiel recht; Ondernemingsrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoge Raad bevestigt geen externe bestuurdersaansprakelijkheid wegens niet-nakoming koopovereenkomst vastgoed

De zaak betreft de vraag of een bestuurder van een besloten vennootschap (CAI B.V.) persoonlijk aansprakelijk kan worden gehouden jegens een schuldeiser (eiser) op grond van externe bestuurdersaansprakelijkheid volgens art. 6:162 BW. Eiser verkocht een pand aan CAI, maar CAI kwam haar verplichtingen niet na. Eiser stelde dat de bestuurder, verweerder 3, persoonlijk ernstig verwijtbaar had gehandeld door het aangaan van de koopovereenkomst terwijl hij wist of behoorde te begrijpen dat CAI niet zou kunnen voldoen en geen verhaal zou bieden.

De rechtbank en het hof Den Haag verwierpen deze stellingen en oordeelden dat niet was voldaan aan de hoge eisen van het Beklamel-criterium, dat vereist dat de bestuurder wist of redelijkerwijs behoorde te begrijpen dat de vennootschap niet zou nakomen en geen verhaal zou bieden. Het hof motiveerde uitvoerig waarom het vertrouwen van de bestuurder op de opgegeven bruto vloeroppervlakte (BVO) en de doorverkoop aan een derde partij niet als persoonlijk ernstig verwijtbaar kon worden aangemerkt.

In cassatie werden diverse klachten geuit tegen het oordeel van het hof, met name over de interpretatie van het Beklamel-criterium, de motivering omtrent het vertrouwen op de BVO, en de vraag of de bestuurder een onverantwoord ondernemersrisico had genomen. De Hoge Raad concludeert dat het hof de juiste maatstaf heeft toegepast, voldoende gemotiveerd heeft geoordeeld en dat de klachten falen. Het cassatieberoep wordt verworpen en het arrest van het hof bekrachtigd.

Uitkomst: Het cassatieberoep wordt verworpen en het arrest van het hof Den Haag wordt bekrachtigd; geen persoonlijke aansprakelijkheid van de bestuurder.

Conclusie

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer 21/01280

Zitting 28 januari 2022

CONCLUSIE

B.F. Assink

In de zaak

[eiser]

tegen

1. Bricks & Concrete B.V.

2. CAI B.V.

3. [verweerder 3]

Deze zaak gaat in de kern over externe bestuurdersaansprakelijkheid op de voet van art. 6:162 BW (met betrekking tot een bestuurder van een B.V. jegens een schuldeiser van deze B.V.), die noch door de rechtbank noch door het gerechtshof is aangenomen. In cassatie wordt een royale waaier aan klachten gericht tegen het bestreden arrest, die m.i. evenwel alle falen. Dit laatste geldt ook voor het gevoerde ontvankelijkheidsverweer.

1. Feiten

Het gerechtshof Den Haag (hierna: het
hof ) gaat uit van de feiten zoals beschreven in rov. 2 onder (i) t/m (xxiv) van zijn arrest van 22 december 2020, ^[1] die neerkomen op het volgende:

1.1

CAI B.V. (hierna:
CAI ) exploiteert een onderneming die handelt in onroerend goed. CAI is opgericht op 24 juni 2016. [verweerder 3] (hierna:
[verweerder 3] ) is bestuurder en enig aandeelhouder van CAI.

1.2

[eiser] (hierna:
[eiser] ) is eigenaar van [het pand] in [plaats] (hierna: het
pand ). In het pand is Bavaria als huurder gevestigd.

1.3

De vader van [verweerder 3] , [betrokkene 1] , was bevriend met [eiser] .

1.4

In de periode van april 2017 t/m december 2017 heeft CAI vastgoedtransacties gesloten met betrekking tot het pand en met betrekking tot twee appartementsrechten, te weten de appartementen aan de [b-straat 1 en 2] in [plaats] (hierna: de
appartementsrechten ).

Met betrekking tot het pand

1.5

Op 12 april 2017 heeft [eiser] aan [betrokkene 1] verteld dat iemand het pand van hem wilde kopen. In mei 2017 heeft [betrokkene 1] aan [eiser] laten weten dat ook [verweerder 3] mogelijk interesse had in de aankoop van het pand. [verweerder 3] wilde het pand via zijn vennootschap CAI kopen met als doel de doorverkoop van het pand met winst aan een derde partij, genaamd [betrokkene 2] . [eiser] heeft [betrokkene 1] laten weten dat [verweerder 3] het pand voor € 1.800.000,-- kon kopen. [betrokkene 1] noch [verweerder 3] heeft op dat moment aan [eiser] laten weten dat het de bedoeling was om het pand door te verkopen aan een derde partij.

1.6

Op 20 mei 2017 heeft [verweerder 3] aan [eiser] verzocht om hem een conceptkoopovereenkomst met betrekking tot het pand te sturen. Op verzoek van CAI heeft [eiser] op 26 mei 2017 tekeningen van het pand aan CAI gestuurd. [betrokkene 1] heeft in mei 2017 het pand bezichtigd.

1.7

Op 31 mei 2017 heeft [eiser] aanvullende informatie over het bruto vloeroppervlak (hierna: het
BVO ), een tekening van het pand en foto’s van de inrichting aan CAI gestuurd. Op de tekening is een totaal BVO vermeld van 402,7 m2. Bij e-mail van diezelfde dag heeft [verweerder 3] aan [eiser] geantwoord:

“Dank je [eiser] voor de m2 (...).”

1.8

Voor [betrokkene 2] was van belang dat het BVO minimaal 380 m2 zou bedragen. Per e-mail van 31 mei 2017 heeft de makelaar van [betrokkene 2] , [betrokkene 3] (hierna:
[betrokkene 3] ), aan [betrokkene 1] en CAI het volgende medegedeeld:

“Geachte heren [verweerder 3] , Beste [betrokkene 1] en [verweerder 3] ,

Heden bereikten partijen wilsovereenstemming over koop [het pand] te [plaats] en wel onder de navolgende koopvoorwaarden, te weten:

Koopsom:

€ 1.900.000,- kosten koper (...)

Overdracht:

29 juni 2017

Due Diligence voorbehoud:

één week na ontvangst van
alle navolgende gegevens/stukken:

• huurovereenkomst met Bavaria waar uit minimaal een vaste huurperiode blijkt van 5 jaar;
(...)

• toelichting omtrent de opgegeven maatvoering, deze strookt niet met BAG en ook niet met de aangeleverde plattegrondtekening.

• (...)”
[vetgedrukt, onderstreept en verschrijving in origineel, A-G]

1.9

Op 1 juni 2017 hebben CAI en [eiser] een koopovereenkomst gesloten waarbij [eiser] het pand aan CAI heeft verkocht voor een koopprijs van € 1.800.000,-- (hierna: de
koopovereenkomst ). In de koopovereenkomst is de leveringsdatum bepaald op 27 juli 2017. De koopovereenkomst bevat een ontbindende voorwaarde, inhoudende dat CAI de koop kan ontbinden indien zij uiterlijk zes weken na ondertekening van de koopovereenkomst geen hypothecaire geldlening of aanbod daartoe zou verkrijgen. Verder is in de koopovereenkomst bepaald dat indien een van partijen tekortschiet in de nakoming van de overeenkomst zij een boete verschuldigd is van 10% van de koopsom (hierna: de
contractuele boete ). In de koopovereenkomst is voorts nog bepaald dat een verschil in de opgegeven en de werkelijke grootte aan geen van partijen enig recht verleent.

1.1

De tekeningen van het pand, gemaakt door de architect, riepen vragen op bij CAI over het exacte vloeroppervlak, mede omdat de beoogde koper aan wie CAI het pand zou doorverkopen vraagtekens had gezet bij de opgegeven maatvoering. Bij e-mail van 2 juni 2017 heeft CAI aan [eiser] om verduidelijking van de tekeningen gevraagd.

1.11

Bij e-mail van 6 juni 2017 heeft [eiser] aan CAI medegedeeld dat volgens hem het BVO van het pand minimaal 384 m2 bedraagt. Verder heeft [eiser] laten weten dat Bavaria ongeveer € 300.000,-- in het pand heeft geïnvesteerd en dat hij ervan uitgaat dat de huurovereenkomst door zal lopen.

1.12

Bij e-mails van 12 en 13 juni 2017 heeft [verweerder 3] aan [eiser] gevraagd het pand te laten opmeten door een extern bureau. Uiteindelijk heeft CAI aan een derde partij (hierna:
[A] ) opdracht gegeven om het pand op te meten.

1.13

Op 13 juni 2017 heeft [eiser] aan CAI een allonge bij de huurovereenkomst met Bavaria gestuurd, waaruit blijkt dat Bavaria de mogelijkheid van tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst heeft.

1.14

Bij e-mail van 22 juni 2017 heeft [betrokkene 3] aan [betrokkene 1] het volgende medegedeeld:

“(...)

Als er een bevestiging van verkoper komt dat er Door huurder geen gebruik wordt gemaakt van de break en een meetstaat die 380 m2 aangeeft dan kunnen we er mee door. Wij kunnen ons niet voorstellen dat een andere partij hier wel mee akkoord zou gaan. (...) Kortom, het aanbod voldoet niet aan de verwachtingen die vooraf zijn geschetst. Vooralsnog zijn wij in afwachting van het een en ander. Komt dit niet zullen we wij onze client vragen of zij afzien van de koop. (...)”
[verschrijvingen in origineel, A-G]

1.15

Op 11 juli 2017 heeft [A] een meetrapport opgesteld conform de NEN 2580. In dit rapport is het BVO vastgesteld op 359 m2.

1.16

Bij e-mail van 15 juli 2017 heeft [betrokkene 1] aan [eiser] het volgende medegedeeld:

“De koper van [betrokkene 4] heeft afgehaakt helaas.

Ik heb een koper maar die ligt op Ibiza in de vakantiezon.

CAI zal [het pand] zien te verkopen voor 1.8 mio.

We hebben alle info en zijn er mee bezig. Voor jou ook misschien fijn. (...)”

1.17

Bij e-mail van 18 juli 2017 heeft [eiser] aan [verweerder 3] en [betrokkene 1] het volgende medegedeeld:

“Hoi [verweerder 3] en [betrokkene 1] ,

Dank voor de informatie, maar de koopovereenkomst tussen mij en CAI geldt, ik constateer dat het financieringsvoorbehoud niet is ingeroepen en dat ik Cai uiteraard onverkort zal houden aan alle verplichtingen uit de koopovereenkomst. (...)”

1.18

Op 18 augustus 2017 heeft [eiser] de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op betaling van de contractuele boete door CAI wegens niet-nakoming van de koopovereenkomst. Bij vonnis van 4 juli 2018 heeft de rechtbank Den Haag CAI veroordeeld tot betaling van de contractuele boete van € 180.000,--, omdat - kort gezegd - CAI haar verplichting tot afname van het pand niet is nagekomen.

1.19

CAI heeft niet voldaan aan het vonnis van de rechtbank.

Met betrekking tot de appartementsrechten ( [b-straat 1 en 2] , [plaats] )

1.2

Bij koopovereenkomst van 8 mei 2017 heeft CAI van [betrokkene 5] en [betrokkene 6] (hierna:
[betrokkenen 5 en 6] ) de appartementsrechten gekocht. Als leveringsdatum is 1 december 2017 genoemd. In de koopovereenkomst staat als koper vermeld:

“CAI B.V. (...) of nader te noemen meester”.

1.21

Op 7 juni 2017 is de koop van de appartementsrechten ingeschreven in het kadaster.

1.22

Op 27 juli 2017 is Bricks & Concrete B.V. (hierna:
Bricks ) opgericht. [verweerder 3] is bestuurder en enig aandeelhouder van Bricks. In het handelsregister staat vermeld dat Bricks een onderneming exploiteert die handelt in onroerend goed.

1.23

Op 5 december 2017 zijn de appartementsrechten geleverd aan Bricks.

1.24

Op 13 juli 2018 heeft [eiser] verlof gevraagd en verkregen om ten laste van CAI beslag te leggen op de appartementsrechten.

2. Procesverloop

In eerste aanleg

2.1

Bij dagvaarding van 26 april 2018 heeft [eiser] Bricks, CAI en [verweerder 3] (hierna gezamenlijk:
[verweerders] ) gedagvaard voor de rechtbank Den Haag en, voor zover thans relevant en zakelijk weergegeven, gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad:

- I. vernietiging van de rechtshandeling waarbij CAI de rechten en verplichtingen uit de koopovereenkomst met betrekking tot de appartementsrechten heeft overgedragen aan Bricks, waardoor niet CAI de appartementsrechten heeft verkregen, maar Bricks;

- II. te verklaren voor recht dat [verweerders] met hun handelwijze onrechtmatig hebben gehandeld jegens [eiser] ;

- III. hoofdelijke veroordeling van [verweerders] tot betaling aan [eiser] van het bedrag waartoe CAI krachtens het vonnis van 4 juli 2018 is veroordeeld;

- IV. veroordeling van [verweerders] in de kosten van de procedure, waaronder begrepen de beslagkosten.

2.2

[eiser] heeft hieraan, naar de kern genomen, het volgende ten grondslag gelegd. [verweerders] ( [verweerder 3] in zijn hoedanigheid van directeur-grootaandeelhouder (‘DGA’) van CAI en Bricks) hebben beoogd [eiser] te benadelen in zijn verhaalsmogelijkheden. Bricks is uitsluitend opgericht met als doel te verhinderen dat de overwaarde van de appartementsrechten in CAI terecht zou komen en [eiser] zijn schade die voortvloeit uit de niet-nakoming door CAI van de koopovereenkomst op die overwaarde zou kunnen verhalen. CAI en Bricks moeten met elkaar vereenzelvigd worden. [verweerder 3] heeft als bestuurder van CAI de vennootschap een overeenkomst laten sluiten, terwijl hij wist of behoorde te weten dat CAI die overeenkomst niet zou nakomen en ook geen verhaal zou bieden voor de schade. [verweerder 3] is als bestuurder van CAI ook op die grond aansprakelijk voor de door [eiser] geleden schade.

2.3

[verweerders] hebben verweer gevoerd.

2.4

Na een comparitie van partijen te hebben bevolen bij tussenvonnis van 18 juli 2018, ^[2] welke comparitie plaatsvond op 2 oktober 2018, heeft de rechtbank bij eindvonnis van 14 november 2018 ^[3] (hierna: het
eindvonnis ) de vorderingen afgewezen en [eiser] in de proceskosten veroordeeld.

In hoger beroep

2.5

Bij dagvaarding van 13 februari 2019 is [eiser] van het eindvonnis in hoger beroep gekomen. Bij memorie van grieven tevens houdende wijziging van eis ^[4] van 18 juni 2019 heeft [eiser] , onder aanvoering van drie grieven en zakelijk weergegeven, gevorderd het eindvonnis te vernietigen en opnieuw rechtdoende bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad:

- 1. te verklaren voor recht dat [verweerders] met hun handelwijze als in de memorie van grieven omschreven onrechtmatig hebben gehandeld jegens [eiser] ;

- 2. [verweerders] hoofdelijk, althans (subsidiair) alleen [verweerder 3] , te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 185.039,42 (€ 180.000,-- aan toegewezen contractuele boete en € 5.039,42 aan toegewezen proceskosten), te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 180.000,-- vanaf 6 augustus 2017 tot aan de dag van betaling, alsmede tot betaling van de wettelijke rente over een bedrag van € 5.039,42 vanaf 18 juni 2019 tot aan de dag der algehele voldoening;

- met hoofdelijke veroordeling van [verweerders] in, kort gezegd, de proceskosten van beide instanties, de beslagkosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten.

2.6

[verweerders] hebben, kort gezegd, bij memorie van antwoord het hof verzocht bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het eindvonnis te bekrachtigen en [eiser] te veroordelen in de kosten van het hoger beroep.

2.7

Op 10 november 2020 hebben partijen de zaak door hun advocaten doen bepleiten via een Skype-verbinding met het hof, aan de hand van voorafgaand aan de zitting per e-mail toegezonden pleitnota’s. Ten slotte is arrest gevraagd.

2.8

Bij arrest van 22 december 2020 ^[5] (hierna: het
arrest ) bekrachtigt het hof het eindvonnis, veroordeelt het hof [eiser] in de kosten van het geding in hoger beroep en verklaart het hof het arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

2.9

Hieraan legt het hof in het arrest het volgende ten grondslag.

“
De beoordeling van het hoger beroep

9 Grief I is gericht tegen de rechtsoverwegingen 4.13 tot en met 4.19 van het vonnis. Volgens [eiser] heeft de rechtbank, kort samengevat, ten onrechte overwogen en geoordeeld dat zijn beroep op aansprakelijkheid van [verweerder 3] als bestuurder van CAI faalt.

10. Indien een vennootschap tekortschiet in de nakoming van een verbintenis of een onrechtmatige daad pleegt, is uitgangspunt dat alleen de vennootschap aansprakelijk is voor daaruit voortvloeiende schade. Onder bijzondere omstandigheden is evenwel, naast aansprakelijkheid van die vennootschap, ook ruimte voor aansprakelijkheid van een bestuurder van de vennootschap. Voor het aannemen van zodanige aansprakelijkheid is vereist dat die bestuurder ter zake van de benadeling persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Aldus gelden voor het aannemen van aansprakelijkheid van een bestuurder naast de vennootschap hogere eisen dan in het algemeen het geval is. Een hoge drempel voor aansprakelijkheid van een bestuurder tegenover een derde wordt gerechtvaardigd door de omstandigheid dat ten opzichte van de wederpartij primair sprake is van handelingen van de vennootschap en door het maatschappelijk belang dat wordt voorkomen dat bestuurders hun handelen in onwenselijke mate door defensieve overwegingen laten bepalen (vgl. HR 20 juni 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC4959, NJ 2009/21).

De zogeheten “Beklamel” maatstaf

11. Het antwoord op de vraag of de bestuurder persoonlijk een ernstig verwijt als zojuist bedoeld kan worden gemaakt, is afhankelijk van de aard en ernst van de normschending en de overige omstandigheden van het geval. Indien de bestuurder namens de vennootschap een verbintenis is aangegaan en de vordering van de schuldeiser onbetaald blijft en onverhaalbaar blijkt, kan persoonlijke aansprakelijkheid van de bestuurder worden aangenomen indien deze bij het aangaan van die verbintenis wist of redelijkerwijze behoorde te begrijpen dat de vennootschap niet aan haar verplichtingen zou kunnen voldoen en geen verhaal zou bieden, behoudens door de bestuurder aan te voeren omstandigheden op grond waarvan de conclusie gerechtvaardigd is dat hem persoonlijk ter zake van de benadeling geen ernstig verwijt kan worden gemaakt (zie onder meer HR 6 oktober 1989, ECLI:NL:HR:1989:AB9521, NJ 1990/286 (Beklamel) en HR 8 december 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ0758, NJ 2006/659 (Ontvanger/Roelofsen). In de kern houdt dit zogenoemde “Beklamelcriterium” de eis in dat de bestuurder bij het aangaan van de verbintenis wist of behoorde te begrijpen dat de schuldeiser van de vennootschap als gevolg van zijn handelen schade zou lijden.

12. De kernvraag die op dit punt in deze zaak beantwoord moet worden is of [verweerder 3] als bestuurder van CAI persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt doordat hij op 1 juli 2017 de koopovereenkomst met [eiser] heeft gesloten terwijl hij wist of redelijkerwijs behoorde te begrijpen dat CAI de verplichtingen uit de koopovereenkomst jegens [eiser] niet zou kunnen nakomen en CAI geen verhaal zou bieden. Met andere woorden, het gaat om de vraag of [verweerder 3] met het sluiten van de koopovereenkomst namens CAI een onverantwoord (ondernemers)risico heeft genomen.

13. Volgens [eiser] moet deze vraag bevestigend worden beantwoord. In de toelichting op grief I heeft [eiser] , kort gezegd, aangevoerd dat vast stond dat CAI externe financiering nodig had om te kunnen voldoen aan de betalingsverplichting jegens [eiser] en dat [verweerder 3] , gelet op de opschortende voorwaarden in de (doorverkoop)overeenkomst met [betrokkene 2] het volstrekt onverantwoorde risico heeft genomen dat de doorverkoop van het pand niet door zou gaan en CAI dus niet aan haar betalingsverplichtingen jegens [eiser] zou kunnen voldoen en geen verhaal zou bieden.

14. Het hof volgt [eiser] niet in dit betoog en overweegt daartoe als volgt.

15. In de tussen CAI en [betrokkene 2] op 31 mei 2017 tot stand gekomen (doorverkoop)overeenkomst werd als voorwaarde gesteld dat het BVO van het pand minimaal 380 m2 zou bedragen. Op de tekeningen die op 31 mei 2017 door CAI van [eiser] zijn ontvangen is een totaal BVO vermeld van 402,7 m2.

16. [verweerder 3] kan naar het oordeel van het hof geen persoonlijk ernstig verwijt worden gemaakt dat hij op grond van deze opgave op de tekeningen erop heeft vertrouwd dat het BVO van het pand ten minste 380 m2 zou bedragen. Dat [verweerder 3] aan [eiser] niet heeft medegedeeld dat sprake was van een doorverkoop en dat er in dat kader een opschortende voorwaarde gold die inhield dat het BVO minimaal 380 m2 bedraagt, maakt dit niet anders. Niet als persoonlijk ernstig verwijtbaar valt aan te merken dat [verweerder 3] erop heeft vertrouwd dat het voor [eiser] (als handelaar in vastgoed) duidelijk moet zijn geweest dat het aantal m2 BVO voor CAI van (wezenlijk) belang was. [verweerders] hebben er in de memorie van grieven (randnummer 94) op gewezen dat het een feit van algemene bekendheid is dat het exacte aantal m2 in de (zakelijke) vastgoedwereld in het algemeen, en in de horeca-vastgoedwereld in het bijzonder, een belangrijk gewicht in de schaal legt. Dit is door [eiser] niet betwist. Daar komt bij dat [verweerder 3] in reactie op de e-mail van [eiser] van 31 mei 2017 waarbij de tekening is gestuurd met vermelding van het totaal BVO van 402,7, bij e-mail van diezelfde dag aan [eiser] heeft geantwoord:
“Dank je [eiser] voor de m2 (…)”. Ook dit is een (ook voor [eiser] duidelijke) aanwijzing dat het aantal m2 voor CAI van belang was. Dat uit de e-mail van 31 mei 2017 waarin de makelaar van [betrokkene 2] de doorverkoop van het pand aan [betrokkene 2] heeft bevestigd aan CAI, blijkt dat de makelaar van [betrokkene 2] geen duidelijkheid heeft over de opgegeven maatvoering omdat deze volgens hem niet strookt met BAG en ook niet met de aangeleverde plattegrondtekening, doet aan het voorgaande niet af. Aan [eiser] kan worden toegegeven dat het zorgvuldiger was geweest als [verweerder 3] in verband met het voorbehoud van [betrokkene 2] eerst zekerheid had verkregen over het exacte aantal m2 BVO voordat hij de koopovereenkomst met [eiser] sloot, maar mede gelet op de ruime marge tussen het door [eiser] opgegeven aantal m2 BVO en het met [betrokkene 2] overeengekomen aantal m2 BVO is niet persoonlijk ernstig verwijtbaar dat [verweerder 3] bij het sluiten van de koopovereenkomst met [eiser] erop heeft vertrouwd dat zou kunnen worden voldaan aan het door [betrokkene 2] gestelde minimum vereiste van 380 m2. Dit betekent ook dat, anders dan [eiser] betoogt, [verweerder 3] met het accepteren namens CAI van artikel 6 lid 6 van de koopovereenkomst met [eiser] , waarin is bepaald dat het verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte geen der partijen enig recht verleent, niet welbewust een persoonlijk ernstig verwijtbaar en onverantwoord groot risico heeft genomen. Het hof tekent hierbij tot slot nog aan dat de veronderstelling van [verweerder 3] dat tegenover [betrokkene 2] voldaan zou kunnen worden aan de voorwaarde dat het BVO minimaal 380m2 bedraagt, overeenkomt met de eigen veronderstelling van [eiser] , die er in zijn e-mail van 6 juni 2017 aan [verweerder 3] toen zelf ook nog van uitging dat het BVO van het pand minimaal 384 m2 bedraagt.

17. Dat [verweerder 3] bij het sluiten van de koopovereenkomst met [eiser] erop heeft vertrouwd dat voldaan zou kunnen worden aan de tegenover [betrokkene 2] aanvaarde tweede voorwaarde dat de huurovereenkomst met Bavaria minimaal een vaste huurperiode heeft van vijf jaar acht het hof evenmin persoonlijk ernstig verwijtbaar. [verweerder 3] heeft weliswaar een ondernemersrisico genomen door eerst na het aangaan van de koopovereenkomst met [eiser] hiervan de bevestiging te verkrijgen, maar ook hier geldt dat [eiser] er kennelijk zelf ook van uit ging dat de huurovereenkomst met Bavaria door zou lopen omdat Bavaria ongeveer € 300.000,-- in het pand had geïnvesteerd, zoals aan [verweerder 3] is medegedeeld bij de hiervoor genoemde e-mail van 6 juni 2017.

18. Bij pleidooi heeft [eiser] nog aangevoerd dat hij het pand op 27 juli 2017 aan CAI zou leveren en CAI zich tot (door)levering van het pand aan [betrokkene 2] had verplicht op 29 juni 2017. Dit versterkt volgens [eiser] het roekeloos handelen van [verweerder 3] eens te meer omdat het onmogelijk is (1) het pand aan [betrokkene 2] door te leveren voordat het aan CAI is geleverd en (2) het tevens onmogelijk is de koopsom uit de doorverkoop aan [betrokkene 2] aan te wenden voor de betaling van de koopsom aan [eiser] .

19. Het hof overweegt dat [verweerder 3] bij pleidooi heeft toegelicht dat, kort gezegd, de financiële afwikkeling tussen [eiser] en CAI met [betrokkene 2] was afgestemd. Dat dit anders ligt is niet gebleken. Daarnaast geldt dat het door [eiser] genoemde probleem met betrekking tot de volgorde van de leveringsdata in elk geval niet de oorzaak is geweest van het stranden van de doorverkoop aan [betrokkene 2] (en de daarmee (volgens [verweerder 3] ) te verkrijgen financiering).

20. De slotsom van dit alles is dat niet aangenomen kan worden dat [verweerder 3] bij het sluiten van de koopovereenkomst met [eiser] wist of redelijkerwijs behoorde te begrijpen dat CAI haar verplichtingen uit deze koopovereenkomst niet zou kunnen nakomen. Weliswaar staat vast dat CAI op dit punt een verwijt treft, zoals ook tot uitdrukking komt in het vonnis van de rechtbank van 4 juli 2018 in de procedure tussen [eiser] en CAI, maar [verweerder 3] als bestuurder treft dus op dit punt geen persoonlijk ernstig verwijt.

Persoonlijk ernstig verwijtbaar nalaten van [verweerder 3]

21. [eiser] heeft verder nog aangevoerd dat [verweerder 3] persoonlijk ernstig verwijtbaar heeft gehandeld omdat hij er niet voor heeft gezorgd dat CAI, gelet op de risicovolle doorverkoop aan [betrokkene 2] , een alternatieve financiering (door middel van een hypothecaire geldlening van een bank) beschikbaar had voor de betaling van de koopsom aan [eiser] , voor het geval de doorverkoop aan [betrokkene 2] niet door zou gaan.

22. Dat CAI deze lening al beschikbaar zou moeten hebben gehad bij het sluiten van de koopovereenkomst met [eiser] , omdat CAI er rekening mee moest houden dat haar financiering van de koop van het pand niet uit de doorverkoop aan [betrokkene 2] gerealiseerd kon worden en dat dit voor [verweerder 3] voorzienbaar was, stuit af op hetgeen hiervoor is overwogen en beslist. Daaruit volgt immers dat [verweerder 3] geen persoonlijk ernstig verwijt treft doordat hij als bestuurder erop heeft vertrouwd dat de doorverkoop aan [betrokkene 2] voor CAI de benodigde financiering zou opleveren voor haar koopovereenkomst met [eiser] .

23. Het hof overweegt voorts dat ook na het sluiten van de koopovereenkomst met [eiser] er voor [verweerder 3] niet direct aanleiding was om te veronderstellen dat de doorverkoop niet zou slagen. Zoals gezegd heeft [eiser] bij e-mail van 6 juni 2017 aan CAI medegedeeld dat volgens hem het BVO van het pand minimaal 384 m2 bedraagt en dat hij ervan uitgaat dat de huurovereenkomst met Bavaria doorloopt omdat Bavaria € 300.000,-- in het pand heeft geïnvesteerd. Bij e-mails van 12 en 13 juni 2017 heeft [verweerder 3] aan [eiser] gevraagd het pand op te meten, aan welk verzoek [eiser] niet heeft voldaan. Uiteindelijk is in het op verzoek van CAI tot stand gekomen meetrapport van [A] van 11 juli 2017 vastgesteld dat het BVO 359 m2 bedraagt. Bij e-mail van 15 juli 2017 heeft [betrokkene 1] aan [eiser] medegedeeld dat [betrokkene 2] helaas heeft afgehaakt. In de koopovereenkomst met [eiser] is een opleverdatum overeengekomen van 27 juli 2017. CAI is haar verplichting tot afname van het pand niet nagekomen. Dat [verweerder 3] als bestuurder van CAI heeft nagelaten om na het afhaken van [betrokkene 2] alsnog een hypothecaire geldlening bij een bank te vragen (zoals door [eiser] gesteld), dan wel in de verkrijging daarvan niet is geslaagd (zoals door [verweerder 3] gesteld), acht het hof niet zodanig onzorgvuldig dat [verweerder 3] daarvan persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt, gelet op de (zeer) korte periode die nog resteerde tussen het afhaken van [betrokkene 2] op 15 juli 2017 en de met [eiser] overeengekomen leverdatum van 27 juli 2017.

24. Het hof volgt [eiser] tot slot niet in zijn betoog dat [verweerder 3] een persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt omdat hij de in artikel 13 lid 1 jo 13 lid 2 van de koopovereenkomst vastgelegde inspanningsverplichting cq zorgplicht heeft geschonden. [verweerders] hebben terecht opgemerkt dat de in artikel 13 lid 2 genoemde verplichting van de koper om al het redelijk mogelijke te doen teneinde de in artikel 13 lid 1 bedoelde hypothecaire geldlening van een bank te verkrijgen betrekking heeft op het recht van CAI om een beroep te doen op de in artikel 13 lid 1 van de koopovereenkomst vastgelegde ontbindende voorwaarde ter zake van het financieringsvoorbehoud van CAI. CAI kan geen beroep doen op haar financieringsvoorbehoud als zij niet aan de in artikel 13 lid 2 bedoelde inspanningsverplichting heeft voldaan. Deze situatie doet zich hier niet voor (en deze bepaling heeft niet een ruimere reikwijdte, in de zin zoals door [eiser] wordt betoogd dat op CAI in algemene zin de verplichting rustte om voor een bancaire financiering te zorgen). Dit nog daar gelaten dat niet nakoming van deze contractuele verplichting van CAI niet zonder meer betekent dat [verweerder 3] persoonlijk ernstig verwijtbaar heeft gehandeld.

Het bewerkstelligen of toelaten dat de vennootschap haar verplichtingen niet nakomt (frustratie van verhaal)

25. In het kader van de stelling dat sprake is van frustratie van verhaal verwijt [eiser] [verweerder 3] dat hij de appartementsrechten (aan de [b-straat 1 en 2] in [plaats] ) die CAI van [betrokkenen 5 en 6] bij koopovereenkomst van 18 mei 2017 heeft gekocht uiteindelijk heeft afgenomen in de op 27 juli 2017 nieuw opgerichte vennootschap Bricks. Daartoe was geen noodzaak en dit is volgens [eiser] uitsluitend gedaan om [eiser] te benadelen en in zijn verhaal te frustreren. Indien [verweerder 3] de levering van de appartementsrechten in CAI had laten vallen, zou CAI over activa hebben beschikt waarop [eiser] zich zou kunnen verhalen. De appartementsrechten hadden een aanzienlijke “overwaarde”. Deze overwaarde zou genoeg zijn om de totale vordering van [eiser] op CAI te verhalen, aldus nog steeds [eiser] .

26. De rechtbank heeft in r.o. 4.5 tot en met 4.12 van het vonnis dit betoog verworpen. De rechtbank heeft daartoe, kort gezegd, het volgende overwogen. De koopovereenkomst tussen CAI en [betrokkenen 5 en 6] bevat een ‘nader te noemen meester-clausule’. Deze overeenkomst is eerder gesloten dan de koopovereenkomst tussen CAI en [eiser] . Reeds om die reden valt niet in te zien dat de levering van de appartementsrechten aan Bricks die op 5 december 2017 heeft plaatsgevonden het doel had om [eiser] te benadelen (vonnis r.o. 4.6). De rechtbank heeft in dit verband verder van belang geacht dat [verweerders] hebben toegelicht dat de ‘nader te noemen meester-clausule’ - anders dan [eiser] suggereert - bewust en dus niet toevallig in de koopovereenkomst terecht is gekomen. Ten tijde van het sluiten van die overeenkomst was nog niet duidelijk aan welke partij de appartementsrechten zouden worden geleverd, maar wel dat levering aan CAI niet de bedoeling was. De aankoop van de appartementsrechten betrof een investering: de appartementen zouden worden gerenoveerd en het doel was om die na renovatie met winst te verkopen. [verweerders] hebben aangevoerd dat potentiële investeerders te kennen hadden gegeven dat het oprichten van een separate vennootschap een voorwaarde was voor de financiering van de aankoop van de appartementsrechten. Ter onderbouwing van deze stelling hebben [verweerders] verwezen naar een brief van [betrokkene 7] (hierna: [betrokkene 7] ) van makelaarskantoor MCI Globex van 19 april 2017 (vonnis r.o. 4.7). [verweerders] hebben toegelicht dat de ‘nader te noemen meester-clausule’ daarmee verband hield, Bricks om die reden is opgericht, en de appartementsrechten daarom ook aan Bricks en niet aan CAI zijn geleverd (vonnis r.o. 4.8). De rechtbank heeft tot slot in r.o. 4.10 het betoog van [eiser] verworpen dat CAI moet worden geacht de koop met betrekking tot de appartementsrechten voor zichzelf te hebben gesloten, aangezien CAI de identiteit van de nader te noemen meester niet binnen een redelijke termijn als bedoeld in artikel 3:67 BW kenbaar heeft gemaakt.

27. Het hof verenigt zich met dit oordeel van de rechtbank en de daaraan ten grondslag gelegde motivering en maakt dit tot het zijne. In dit hoger beroep zijn geen (nieuwe) argumenten aangevoerd die tot een ander oordeel leiden. In de memorie van grieven (randnummer 4.67) heeft [eiser] nog aangevoerd dat hij contact heeft gehad met [betrokkene 7] en dat [betrokkene 7] in dat gesprek heeft gesteld dat er geen voorwaarde was dat de koop met een nieuw op te richten vennootschap moest plaatsvinden. In de memorie van antwoord (randnummer 45) wordt betwist dat [betrokkene 7] deze mededeling aan [eiser] heeft gedaan. Als productie 16 is een brief van 5 juli 2019 van [betrokkene 7] overgelegd waarin [betrokkene 7] verklaart dat [eiser] en hij elkaar nooit hebben gesproken, noch telefonisch, noch in persoon en dat hij [eiser] , evenzo zeker, nooit heeft ontmoet. Bij pleidooi heeft [eiser] deze verklaring van [betrokkene 7] niet betwist en zijn stelling dat hij [betrokkene 7] zou hebben gesproken niet (concreet en feitelijk) toegelicht.

28. Uit het voorgaande volgt dat grief I geen doel treft.

29. Grief II (die betrekking heeft op de aansprakelijkheid van Bricks en CAI naast [verweerder 3] ) behoeft verder geen bespreking, daar deze grief is gegrond op het hiervoor verworpen uitgangspunt dat [verweerder 3] onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld. Dat betekent dat ook grief II niet slaagt.

30. Grief III betreft de proceskosten en het dictum en heeft geen zelfstandige betekenis.

Slotsom

31. De grieven treffen geen doel. Het hof zal het vonnis bekrachtigen en [eiser] veroordelen in de kosten van het hoger beroep.”
[vetgedrukt, gecursiveerd en verschrijvingen in origineel, A-G]

In cassatie

2.1

Bij procesinleiding van 22 maart 2021 is [eiser] (tijdig) in cassatie gekomen van het arrest. [verweerders] hebben geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep, kosten rechtens. Partijen hebben hun standpunten vervolgens nog schriftelijk toegelicht (waarbij [verweerders] een ontvankelijkheidsverweer hebben gevoerd, waarover onder 3.66-3.69 hierna), waarna [eiser] heeft gerepliceerd en [verweerders] hebben gedupliceerd.

3. Bespreking van het cassatiemiddel

3.1

Het cassatiemiddel van [eiser] bestaat uit vijf onderdelen (genummerd I t/m V) die uiteenvallen in subonderdelen (in het cassatiemiddel “klachten” genoemd). ^[6]

Onderdeel I

3.2

Onderdeel I, ^[7] dat gericht is tegen rov. 16 arrest “en de rechtsoverwegingen die daarop voortborduren”, beslaat nrs. 1 t/m 44 van het cassatiemiddel. ^[8]

3.3

Subonderdeel Ia stelt voorop, in nr. 19 van het cassatiemiddel, dat “[a]an de klachten” mede de navolgende - in cassatie tot uitgangspunt te nemen - feiten en omstandigheden (en de daarbij vermelde vindplaatsen in feitelijke instanties) ten grondslag worden gelegd: ^[9] , ^[10]

a. CAI, kort voor de aankoop opgericht, was een lege vennootschap, niet in staat om uit eigen middelen (zelfs maar een gedeelte van) de koopsom te voldoen of verhaal te bieden (voor zelfs maar de proceskostenveroordeling, laat staan de boete).

b. CAI wekte bij [eiser] de indruk een bancaire financiering aan te vragen en vroeg hem met het oog hierop de koopovereenkomst te bevestigen.

c. CAI had de kans om van een bank een aankoopfinanciering te verkrijgen, maar brak (naar eigen zeggen) het overleg af toen zij meende het pand aan [betrokkene 2] te zullen kunnen verkopen.

d. [betrokkene 2] had CAI al voor deze partijen met elkaar contracteerden via zijn makelaar, [betrokkene 3] , enkele malen expliciet gevraagd naar informatie over het BVO van het pand alsook over het huurcontract met Bavaria.

e. [betrokkene 2] bracht CAI al voor hij met haar een koopovereenkomst onder opschortende voorwaarden sloot (en ook bij de daadwerkelijke contractsluiting) in kennis van de essentiële betekenis voor hem van een BVO van minimaal 380 m2 en een huurovereenkomst met Bavaria voor het pand voor een vaste periode van ten minste nog eens vijf jaar.

f. CAI nam bewust een gok door met [betrokkene 2] de eerder tussen hen besproken opschortende voorwaarden overeen te komen, hij speculeerde op doorverkoop.

g. CAI liet na om dezelfde voorwaarden op te nemen in de één dag later gesloten overeenkomst met [eiser] .

h. Dergelijke voorwaarden waren überhaupt geen onderwerp van gesprek.

i. CAI onderzocht voor aankoop niet wat het BVO van het pand is, en vroeg hier zelfs niet naar.

j. [betrokkene 2] , die de voorwaarden al aankondigde tijdens de onderhandelingen, stelde al voor CAI met hem een koopovereenkomst sloot: “voor de goede orde het object bevat geen 380 m2 zoals opgegeven”, waarbij hij voorts wees op een discrepantie tussen de BAG en de aangeleverde plattegrondtekeningen.

k. [verweerder 3] was derhalve gewaarschuwd; naar hij wist, bestonden sterke aanwijzingen voor een geringer BVO dan 380 m2. [betrokkene 2] had hem hier immers al voor hij met CAI de koopovereenkomst sloot op geattendeerd. Bovendien wist CAI van de bevoegdheid van Bavaria tot tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst.

l. [verweerder 3] wist door bewust met [betrokkene 2] wel en met [eiser] geen opschortende voorwaarden overeen te komen een aanzienlijk risico te nemen.

m. [verweerder 3] kwam, als bestuurder van CAI, met [eiser] bovendien zelfs een exoneratie overeen voor het BVO, waarmee het risico van een afwijkend oppervlak bij CAI kwam te liggen.

n. Ook ging [verweerder 3] niet voor hij met [eiser] contracteerde na of de huurovereenkomst met Bavaria nog ten minste vijf jaar zou voortduren, zoals [betrokkene 2] bedong.

o. [verweerder 3] nam een gok, zoals hij het zelf stelt, hij speculeerde met een lege vennootschap, zoals [eiser] dit formuleert, op doorverkoop en de verkrijging van middelen daaruit om de met [eiser] afgesproken koopprijs te kunnen voldoen.

p. [eiser] wist niet van de onderhandelingen over een doorverkoop en de totstandkoming van een koopovereenkomst met [betrokkene 2] waarin voormelde opschortende voorwaarden zijn vervat.

q. CAI poogde niet, toen hij na totstandkoming van de koopovereenkomst, alsnog nader onderzoek deed om te achterhalen of het BVO ten minste 380 m2 bedroeg en of voor Bavaria een vaste huurtermijn gold van ten minste vijf jaar, voor de zekerheid - om maar achter de hand te hebben als de verkoop aan [betrokkene 2] geen doorgang zou vinden - een bancaire financiering te verkrijgen.

r. CAI trachtte evenmin alsnog een bancaire financiering te verkrijgen toen [betrokkene 2] op 11 juli 2017 een beroep deed op de opschortende voorwaarden, althans liet weten het pand niet te zullen afnemen, ofschoon hij eerder had laten weten een bancaire financiering te kunnen verkrijgen en terwijl nog ruim twee weken resteerde voordat het pand zou moeten worden afgenomen; de leveringsdatum was 27 juli 2017.

3.4

Het subonderdeel klaagt daarop als volgt, in nr. 20 van het cassatiemiddel: ^[11]

“20. Het oordeel in rov. 16 - “ [verweerder 3] kan naar het oordeel van het hof geen persoonlijk ernstig verwijt worden gemaakt dat hij op grond van deze opgave op de tekeningen erop heeft vertrouwd dat het BVO van het pand ten minste 380 m2 zou bedragen” - is rechtens onjuist, althans onbegrijpelijk, voor zover dit aldus moet worden begrepen dat [verweerder 3] geen persoonlijk ernstig verwijt treft voor zover hij als bestuurder van CAI met [eiser] de bewuste koopovereenkomst aanging zonder opschortende voorwaarde voor het geval het BVO niet ten minste 380 m2 zou bedragen, terwijl CAI voor de betaling van de met [eiser] overeengekomen koopprijs afhankelijk was van doorlevering aan [betrokkene 2] op basis van een contract waarin wél als opschortende voorwaarde het vereiste van een BVO van minimaal 380 m2 was vervat, nu zelfs als hij op een BVO ten minimaal 380 m2 zou hebben mogen vertrouwen, zulks niet wegneemt dat hij nog steeds ernstig rekening moest houden met de mogelijkheid van een geringer BVO en daarmee op een onvervuld blijven van de opschortende voorwaarde ter zake, althans met een beroep van [betrokkene 2] op de opschortende voorwaarde (al was het maar vanwege de kritische opmerkingen van (de makelaar van) [betrokkene 2] ter zake vóór en bij de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen die partijen op 31 mei 2017, waar hij wijst op een geringer BVO dan 380 m2 en op een incongruentie tussen de BAG en de plattegrondtekeningen, waarin van een geringer BV wordt uitgegaan en het hof zulks miskent. Zo schrijft de makelaar van [betrokkene 2] aan [verweerder 3] : “
voor de goede orde het object bevat geen 380 m2 zoals opgegeven. Volgens BAG is de ruimte 273 m2 en op basis van de aangedragen plattegrondtekeningen van het pand 248 m2 ”. De koopovereenkomst zelf luidde in gelijke zin, ook daarin plaatste [betrokkene 2] (bij monde van zijn makelaar) ernstig te nemen kanttekeningen bij het opgegeven BVO van meer dan 380 m2. Het betrof een serieus te nemen voorbehoud. Voor zover althans, naar het oordeel van het hof in rov. 11 tot en met 20, ter beantwoording van de vraag of op [verweerder 3] bestuurdersaansprakelijkheid rust doorslaggevend is of hij op grond van de op 31 mei 2017 van [eiser] ontvangen tekeningen met vermelding van een BVO van 402,7 m2 mocht vertrouwen op vervulling van de met [betrokkene 2] overeengekomen opschortende voorwaarde van (documentatie waaruit blijkt van) een BVO van 380 m2 (en van een voortduring van de huur met Bavaria voor een vaste periode van ten minste vijf jaar), gaat het uit van een onjuiste rechtsopvatting, nu beslissend is of [verweerder 3] ernstig rekening moest houden met de mogelijkheid ondanks de met [betrokkene 2] gesloten koopovereenkomst onder opschortende voorwaarden, uiteindelijk (als de opschortende voorwaarden niet zouden worden vervuld) de koopprijs niet te zullen kunnen voldoen en geen verhaal te zullen kunnen bieden (welk risico nog niet afwezig is als een partij zelf meent goede redenen te hebben om te vertrouwen op de vervulling van de opschortende voorwaarden). Dit geldt te meer nu ingevolge art. 7:17 lid 6 BW de vermelding van het oppervlak slechts geldt als aanduiding, waaraan de zaak niet hoeft te beantwoorden, en nu partijen ook nog eens in art. 6.6 van de koopovereenkomst het risico van een afwijking van het oppervlak (van de opgave) nadrukkelijk bij CAI hebben gelegd, en [betrokkene 1] het pand vóór aankoop inspecteerde (en zijn kennis aan CAI moet worden toegerekend). Mede in het licht hiervan mocht van [verweerder 3] worden verlangd vóór hij namens CAI (met het daaraan inherente risico) voormelde koopovereenkomst sloot met [eiser] , te onderzoeken of het BVO ten minste 380 m2 bedroeg, en kon hij in de gegeven omstandigheden niet afgaan op een van verkoper ontvangen tekening.”
[gecursiveerd en verschrijvingen in origineel, zonder verwijzingen in origineel, A-G]

3.5

Het subonderdeel faalt in zoverre, gelet op het volgende.
Overeenkomstig het door [eiser] aangevoerde, beoordeelt het hof in rov. 14-20 arrest, te lezen in het licht van rov. 9-13 arrest, of [verweerder 3] als bestuurder van CAI persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt doordat hij op 1 juni 2017 de koopovereenkomst met [eiser] heeft gesloten terwijl hij wist of redelijkerwijs behoorde te begrijpen dat CAI de verplichtingen uit de koopovereenkomst jegens [eiser] niet zou kunnen nakomen en CAI geen verhaal zou bieden (zie rov. 12 arrest en de daar bedoelde “kernvraag”), welke vraag het hof daar, anders dan [eiser] (zie ook rov. 13 arrest) en bezien vanuit diverse invalshoeken (zie rov. 15-19 arrest), ontkennend beantwoordt (zie rov. 14 en 20 arrest). Daarmee beziet het hof dus, met inachtneming van het partijdebat, of [verweerder 3] als bestuurder van CAI aansprakelijk is (naast CAI) jegens [eiser] op de voet van art. 6:162 BW en in dat kader meer specifiek de zogeheten ‘Beklamel’-maatstaf, waarover ook rov. (10 en) 11 arrest, daarbij nagenoeg woordelijk puttend uit een Hoge Raad-arrest van 5 september 2014. ^[12] Wat het subonderdeel naar de kern genomen in de eerste plaats betoogt, is dat ‘s hofs bestreden oordeel in rov. 16 arrest rechtens onjuist althans onbegrijpelijk is voor zover het hof daar ^[13] eraan voorbijziet dan wel niet kenbaar betrekt dat, zelfs als [verweerder 3] mocht vertrouwen op een totaal BVO van het pand van minimaal 380 m2, zulks niet wegneemt dat hij nog steeds ernstig rekening moest houden met de mogelijkheid van een geringer BVO en daarmee een onvervuld blijven van de opschortende voorwaarde ter zake (die in de doorverkoopovereenkomst tussen CAI en [betrokkene 2] ), althans met een beroep van [betrokkene 2] op die opschortende voorwaarde. Daarbij bouwt het subonderdeel in het bijzonder voort op nrs. 8, ^[14] 17 ^[15] en 18 ^[16] van het cassatiemiddel, onderdeel van het onder 3.2 hiervoor bedoelde inleidend exposé, met als strekking dat het hof, gelet op een Hoge Raad-arrest van 4 april 2014, ^[17] bij de toepassing van genoemde ‘Beklamel’-maatstaf had moeten verdisconteren, maar dit niet althans niet afdoende kenbaar heeft gedaan, dat van een ‘weten of redelijkerwijze behoren te begrijpen’, etc. als daarin bedoeld (reeds) sprake kan zijn als [verweerder 3] bij het op 1 juni 2017 namens CAI sluiten van de koopovereenkomst met [eiser]
ernstig rekening ermee moest houden dat CAI de verplichtingen uit de koopovereenkomst jegens [eiser] niet zou kunnen nakomen en CAI geen verhaal zou bieden, hetgeen dan ter zake al beslissend, want voldoende, is. ^[18] De vraag of een bestuurder bij het namens de vennootschap aangaan van een verbintenis met een wederpartij ‘wist of redelijkerwijze behoorde te begrijpen’ dat de vennootschap niet aan haar verplichtingen jegens die schuldeiser zou kunnen voldoen en die schuldeiser evenmin verhaal zou bieden, is niet geheel dezelfde als de vraag of een bestuurder bij het namens de vennootschap aangaan van een verbintenis met een wederpartij ‘ernstig rekening ermee moest houden’ dat de vennootschap niet aan haar verplichtingen jegens die schuldeiser zou kunnen voldoen en die schuldeiser evenmin verhaal zou bieden. Van dit eerste - dus: ‘wist of redelijkerwijze behoorde te begrijpen’ dat, etc. - is wat minder snel sprake dan van dit laatste - dus: ‘ernstig rekening ermee moest houden’ dat, etc. - in termen van voorzienbaarheid van schuldeisersbenadeling (met, kort gezegd, die verplichtingen als gegeven voor de bestuurder), of anders gezegd: aan het kunnen aannemen van laatstgenoemde vorm van voorzienbaarheid van schuldeisersbenadeling worden iets minder strenge, iets lichtere eisen gesteld dan aan het kunnen aannemen van eerstgenoemde vorm van voorzienbaarheid van schuldeisersbenadeling. Dat aldus sprake is van een gradueel onderscheid, van verschillende schakeringen in dit voorzienbaarheidsspectrum, laat het betekenisvolle karakter van dat onderscheid, van dat verschil, onverlet; toepassing van de ene of de andere vorm van voorzienbaarheid van schuldeisersbenadeling zoals hier bedoeld, kan in een concreet geval ook uitmaken voor het al dan niet aannemen van externe bestuurdersaansprakelijkheid op de voet van art. 6:162 BW. ^[19] Hoewel niet geheel uit te sluiten valt dat in een bepaald geval, in de gegeven (bijzondere) omstandigheden, bij wege van uitzondering van een aan de aangesproken bestuurder te maken ‘Beklamel’-verwijt ook (reeds) sprake kan zijn als hij bij het namens de vennootschap aangaan van de desbetreffende verbintenis met de betrokken wederpartij in genoemde zin ‘ernstig rekening ermee moest houden’ dat de vennootschap niet aan haar verplichtingen jegens die schuldeiser zou kunnen voldoen en die schuldeiser evenmin verhaal zou bieden (wat dus leidt tot enige verlaging van de drempel voor het kunnen aannemen van zo’n verwijt, zie hiervoor), geldt deze mogelijkheid niet in algemene zin, niet als standaard. Een dergelijke rechtsregel bestaat niet, ^[20] ook niet als daarbij wordt betrokken de passage uit genoemd Hoge Raad-arrest van 4 april 2014 waarop het subonderdeel is geënt, te bezien in het licht ook van de klachten waarop de Hoge Raad daar respondeert: ^[21]

“3.3 De onderdelen 1.1 en 2.1 komen met een rechtsklacht op tegen het oordeel van het hof dat V. c.s. onvoldoende gemotiveerd hebben gesteld dat zij eind 2001/begin 2002 goede grond hadden om met voldoende mate van zekerheid te kunnen aannemen dat de tegenvordering de betalingsverplichting van de vennootschap ten bedrage van € 511.639 zou overtreffen (rov. 4.8) en hen van het (desondanks) bewerkstelligen dan wel toelaten dat de vennootschap haar betalingsverplichtingen jegens Air Holland niet kon nakomen, een ernstig verwijt kan worden gemaakt (rov. 4.9). Onderdeel 1.1 betoogt dat nu niet evident was dat de tegenvordering van elke grond was ontbloot of dat de gestelde tegenvordering niet de vordering van Air Holland zou overtreffen, V. c.s. in redelijkheid hebben kunnen menen dat per saldo geen vordering van Air Holland zou resteren. Onderdeel 2.1 voegt daaraan toe dat wanneer slechts ernstig rekening moet worden gehouden met het bestaan van een vordering, het handelen of nalaten van bestuurders niet zodanig onzorgvuldig kan worden geacht dat hen daarvan een ernstig verwijt kan worden gemaakt.
3.4 De onderdelen falen omdat zij de toepasselijkheid van een andere norm verdedigen dan de Hoge Raad ook voor een geval als het onderhavige heeft aanvaard in zijn arrest van 8 december 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ0758,
NJ 2006/659. Het hof heeft de door de Hoge Raad aanvaarde norm terecht aan zijn oordeel ten grondslag gelegd. Het gaat erom of de aansprakelijk gestelde bestuurder wist of redelijkerwijs had behoren te begrijpen dat de door hem bewerkstelligde of toegelaten handelwijze van de vennootschap tot gevolg zou hebben dat deze haar verplichtingen niet zou nakomen en geen verhaal zou bieden voor de als gevolg daarvan optredende schade. Dit betekent dat, anders dan de onderdelen betogen, voor een ernstig verwijt als in voormeld arrest van de Hoge Raad bedoeld, voldoende is dat de bestuurder ten tijde van het hem verweten handelen of nalaten ernstig rekening had moeten houden met de mogelijkheid dat ondanks de gestelde tegenvordering een vordering op de vennootschap zou resteren.”

Een dergelijke rechtsregel valt (ook) daarin niet te lezen. Dit een en ander heeft immers duidelijk betrekking op een weliswaar gerelateerd, maar niettemin ander, te onderscheiden aspect, kort gezegd: niet zozeer genoemde voorzienbaarheid voor de bestuurder van benadeling van de schuldeiser van de vennootschap als gevolg van zijn handelen (dat van de bestuurder), als wel voorzienbaarheid voor de bestuurder van de desbetreffende verplichtingen van de vennootschap jegens haar schuldeiser, oftewel de problematiek van de onzekere vordering van die wederpartij op de vennootschap. ^[22] , ^[23] In de woorden van A-G Timmerman in zijn conclusie voor dit arrest: ^[24]

“2.7. (…) De vraag met welke verplichtingen van de vennootschap de bestuurder rekening dient te houden, is van een andere orde dan de vraag naar de ten aanzien van deze verplichtingen te betrachten zorgvuldigheid.” ^[25]

Dat aspect, die problematiek, speelt in het onderhavige geval niet. Om welke verplichtingen van CAI jegens [eiser] op grond van de - namens CAI door haar bestuurder [verweerder 3] met [eiser] gesloten - koopovereenkomst het hier gaat, en dat deze verplichtingen voor [verweerder 3] reeds op 1 juni 2017 ten tijde van het sluiten namens CAI van de koopovereenkomst met [eiser] gegeven waren (hij daarmee dus rekening te houden had), stond en staat niet ter discussie. Het subonderdeel betoogt ook niet in andere zin. De voorliggende “kernvraag” waarover het hof zich te buigen had en buigt in rov. 9-20 arrest is een andere, namelijk die welke het hof formuleert in rov. 12 arrest en, met inachtneming van het zo-even opgemerkte omtrent die verplichtingen, in essentie ziet op de voorzienbaarheid voor [verweerder 3] in genoemde hoedanigheid op genoemd moment van
benadeling van [eiser] als schuldeiser van CAI op basis van de koopovereenkomst zoals bedoeld bij de ‘Beklamel’-maatstaf, te weten:

“12. (…) of [verweerder 3] als bestuurder van CAI persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt doordat hij op 1 juli 2017 [bedoeld is: 1 juni 2017, A-G] de koopovereenkomst met [eiser] heeft gesloten terwijl hij wist of redelijkerwijs behoorde te begrijpen dat CAI de verplichtingen uit de koopovereenkomst jegens [eiser] niet zou kunnen nakomen en CAI geen verhaal zou bieden. (…)”

Waarom het hof niettemin in dit geval en gezien het partijdebat - als uitzondering op de hoofdregel - rechtens toch had moeten uitgaan van genoemde mogelijkheid, dus van een aldus verlaagde drempel voor het kunnen aannemen van een ‘Beklamel’-verwijt (‘ernstig rekening ermee moest houden’ dat, etc.) en daarmee externe bestuurdersaansprakelijkheid op de voet van art. 6:162 BW, oftewel van zo’n neerwaartse correctie op de klassieke ‘Beklamel’-maatstaf, valt niet in te zien - ook niet als daarbij wordt betrokken wat het subonderdeel opmerkt. Van (bijzondere) omstandigheden die daartoe aanleiding zouden kunnen geven, wat niet zo snel kan worden aangenomen nu daarmee noemenswaardig zou worden afgeweken van de klassieke ‘Beklamel’-maatstaf, valt in dit geval m.i. niet te spreken.
Reeds gelet op dit een en ander is geen sprake van een rechtens onjuist of onbegrijpelijk oordeel van het hof in rov. 16 arrest, zoals bedoeld in het subonderdeel. Het hof houdt daar voor dit geval niet ten onrechte vast aan de klassieke ‘Beklamel’-maatstaf, conform vaste rechtspraak van de Hoge Raad (zie dus ook rov. 10-11 arrest); het door het subonderdeel ter zake aangevoerde, onder verwijzing naar vindplaatsen in de gedingstukken, maakt niet dat ’s hofs toepassing van die maatstaf daar rechtens onjuist is noch dat ‘s hofs bestreden oordeel daar onbegrijpelijk is. ^[26] Met het voorgaande valt ook de bodem weg onder het vervolgbetoog van het subonderdeel, erop neerkomend dat hier “beslissend is” of [verweerder 3] “ernstig rekening moest houden met de mogelijkheid” dat CAI ondanks de met [betrokkene 2] gesloten doorverkoopovereenkomst onder opschortende voorwaarden uiteindelijk (als de opschortende voorwaarden niet zouden worden vervuld) de koopprijs niet zou kunnen voldoen en geen verhaal zou kunnen bieden (welk risico nog niet afwezig is als een partij zelf meent goede redenen te hebben om te vertrouwen op de vervulling van de opschortende voorwaarden), en dat het hof blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting voor zover het daarvan in rov. 11-20 arrest niet uitgaat. ^[27] De daar door het subonderdeel voorgestane opvatting vindt immers geen steun in het recht. In het verlengde daarvan sneeft ook het vervolg van het subonderdeel vanaf “Dit geldt te meer”, etc., wat voortbouwt op het daaraan voorafgaande en deelt in het lot daarvan, waarover hiervoor. Voor zover de slotzin van het subonderdeel nog een te onderscheiden klacht zou bevatten (die ik daarin niet kan ontwaren), voldoet deze evident niet aan de daaraan te stellen minimumeisen op de voet van art. 407 lid 2 Rv, waarbij ik ook betrek dat cassatieberoep geen derde feitelijke instantie behelst.
Hierop stuit het subonderdeel in zoverre af.

3.6

Het subonderdeel klaagt daarop als volgt, in nr. 21 van het cassatiemiddel: ^[28]

“21.
[1] Zonder nadere motivering, die ontbreekt, is in rov. 16 niet (voldoende) begrijpelijk gemotiveerd, waarom [verweerder 3] geen persoonlijk ernstig verwijt treft door te vertrouwen op een BVO van ten minste 380 m2, ofschoon hij hiernaar vóór 1 juni 2017 geen onderzoek deed, hij vóór totstandkoming van de koopovereenkomst op 1 juni 2017 [eiser] hiernaar nooit heeft gevraagd, dit geen onderwerp was van gesprek voor 1 juni 2017, en [eiser] - onbekend met het belang voor CAI van een BVO van ten minste 380 m2 - ter zake geen enkele garantie verschafte, en enkel een door Bavaria opgestelde tekening verstrekte.
[2] Althans zonder nadere motivering, die ontbreekt, is niet (voldoende) begrijpelijk waarom [verweerder 3] (enkel) op grond van voormelde, hem op 31 mei 2017 toegestuurde tekening met vermelding van een BVO van 402,7 m2 in dit kader geen persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt van zijn vertrouwen op een BVO van ten minste 380 m2, nu hij vóór 1 juni 2017, toen hij met [eiser] voormelde koopovereenkomst sloot, geen enkel onderzoek deed naar het BVO van het pand, [verweerder 3] door ( [betrokkene 3] , de makelaar van) [betrokkene 2] al op 30 mei 2017 was gewezen op een geringer BVO dan 380 m2, hij ook al eerder door (de makelaar van) [betrokkene 2] was geattendeerd op een incongruentie tussen de GBA en de plattegrondtekeningen, waarbij werd uitgegaan van een beduidend geringer oppervlak - zoals [betrokkene 3] schreef: “
voor de goede orde het object bevat geen 380 m2 zoals opgegeven. Volgens BAG is de ruimte 273 m2 en op basis van de aangedragen plattegrondtekeningen van het pand 248 m2 ” - ook in de koopovereenkomst met [betrokkene 2] wordt gewezen op de discrepantie tussen de BAG en de plattegrondtekeningen, en [verweerder 3] ook zelf stelde met de koopovereenkomst met [eiser] een gok te hebben genomen, althans speculeerde op vervulling van de opschortende voorwaarden, partijen het risico van een geringer BVO in de koopovereenkomst nadrukkelijk bij CAI legden, en [verweerder 3] de mogelijkheid voor CAI om haar verbintenis tot betaling van de met [eiser] afgesproken koopprijs afhankelijk maakte van vervulling van de opschortende voorwaarde van (bewijs van) een BVO van 380 m2, en gelet op deze afhankelijkheid van doorlevering aan [betrokkene 2] voor betaling van de koopprijs (in ieder geval in het licht van voormelde aanwijzingen voor een geringer BVO) [verweerder 3] niet louter op basis van voormelde tekeningen had mogen uitgaan van een BVO van ten minste 380 m2, althans hem (in de gegeven omstandigheden) niet reeds met de ontvangst van de bewuste tekeningen geen persoonlijk ernstig verwijt valt te maken van zijn vertrouwen op een BVO van 380 m2.
[3] Als daar zoveel van afhangt, en de bestuurder diverse indicaties heeft voor een geringer BVO (uit voormelde e-mails van de makelaar van [betrokkene 2] ) en de vennootschap geen enkel onderzoek verricht naar het BVO vóór totstandkoming van de koopovereenkomst met [eiser] op 1 juni 2017 behoeft nadere motivering waarom de verstrekking van een enkele tekening voldoende zou zijn om (in weerwil van aanwijzingen voor het tegendeel) uit te gaan van een BVO van ten minste 380 m2.
[4] Door zonder [eiser] hiervan deelgenoot te maken te speculeren op vervulling van de opschortende voorwaarden, waaronder of zou blijken van een BVO van ten minste 380 m2, waarbij CAI als dit niet het geval zou zijn het pand niet zou kunnen afnemen en geen verhaal zou zullen kunnen bieden (terwijl hij [eiser] voorhield een bancaire financiering aan te vragen) en [verweerder 3] het risico voor een afwijking van het BVO in de koopovereenkomst met [eiser] bij CAI legde, en [eiser] er niet op bedacht hoefde te zijn uiteindelijk geen betaling te verkrijgen bij een geringe BVO dan 380 m2) zadelde [verweerder 3] uiteindelijk [eiser] op met het risico van niet-vervulling van hem onbekende opschortende voorwaarden uit een hem niet meegedeelde doorverkoop. Dit geldt te meer nu ingevolge art. 7:17 lid 6 BW de vermelding van het oppervlak slechts geldt als aanduiding, waaraan de zaak niet hoeft te beantwoorden, en nu partijen ook nog eens het risico van een afwijking van het oppervlak (van de opgave) nadrukkelijk bij CAI hebben gelegd. Mede in het licht hiervan mocht van [verweerder 3] worden verlangd vóór hij namens CAI (met het daaraan inherente risico) voormelde koopovereenkomst sloot met [eiser] , te onderzoeken of het BVO ten minste 380 m2 bedroeg, en kon hij in de gegeven omstandigheden niet afgaan op één van verkoper ontvangen tekening.”
[gecursiveerd en verschrijvingen in origineel, zonder verwijzingen in origineel, vetgedrukte nummering tussen blokhaken toegevoegd, A-G]

3.7

Het subonderdeel faalt ook in zoverre, gelet op het volgende.
In rov. 15 arrest stelt het hof voorop, in cassatie onbestreden, dat in de tussen CAI en [betrokkene 2] op 31 mei 2017 tot stand gekomen doorverkoopovereenkomst als voorwaarde werd gesteld dat het totale BVO van het pand minimaal 380 m2 zou bedragen en dat op de tekeningen die op 31 mei 2017 door CAI van [eiser] zijn ontvangen een totaal BVO van 402,7 m2 is vermeld. Met dit laatste doelt het hof op de vaststelling in rov. 2 onder (vii) arrest, in cassatie eveneens onbestreden, dat op 31 mei 2017 [eiser] aanvullende informatie over het bruto vloeroppervlak (BVO), een tekening van het pand en foto’s van de inrichting aan CAI heeft gestuurd, dat op de tekening een totaal BVO van het pand van 402,7 m2 is vermeld en dat bij e-mail van diezelfde dag [verweerder 3] aan [eiser] heeft geantwoord:

“Dank je [eiser] voor de m2 (…).”

Dat “aanvullende” in rov. 2 onder (vii) arrest ziet weer op de vaststelling in rov. 2 onder (vi) arrest, in cassatie eveneens onbestreden, dat op 20 mei 2017 [verweerder 3] aan [eiser] heeft verzocht om hem een conceptovereenkomst met betrekking tot het pand te sturen, dat op verzoek van CAI [eiser] op 26 mei 2017 tekeningen van het pand aan CAI heeft gestuurd en dat [betrokkene 1] het pand in mei 2017 heeft bezichtigd. Hierbij moet nog worden bedacht dat, naar het hof vaststelt in rov. 2 onder (ii) arrest, [eiser] de eigenaar is van het pand, waarin Bavaria als huurder is gevestigd.
De kernvraag die het hof in rov. 9-20 arrest beantwoordt, is of [verweerder 3] als bestuurder van CAI persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt doordat hij op 1 juni 2017 de koopovereenkomst met [eiser] sloot, terwijl hij wist of moest weten dat CAI de verplichtingen uit die overeenkomst niet zou kunnen nakomen en geen verhaal zou bieden (zie rov. 12 arrest, waarover ook onder 3.5 hiervoor). Ter beantwoording van die kernvraag beoordeelt het hof in rov. 16 arrest of [verweerder 3] een persoonlijk ernstig verwijt ervan kan worden gemaakt dat hij bij het namens CAI sluiten van de koopovereenkomst met [eiser] op 1 juni 2017 op grond van de in rov. 15 arrest (in verbinding met rov. 2 onder (vii) arrest) bedoelde opgave ^[29] erop heeft vertrouwd dat het totale BVO van het pand ten minste 380 m2 zou bedragen (en aldus voldaan zou kunnen worden aan het door [betrokkene 2] gestelde minimumvereiste van 380 m2 in de doorverkoopovereenkomst tussen CAI en [betrokkene 2] van 31 mei 2017). ^[30] Deze laatste vraag beantwoordt het hof in rov. 16 arrest ontkennend, waarbij het hof niet alleen genoemde opgave betrekt, maar onder meer en kort gezegd ook:

- dat niet als persoonlijk ernstig verwijtbaar valt aan te merken dat [verweerder 3] erop heeft vertrouwd, dus ten tijde van het sluiten namens CAI van de koopovereenkomst met [eiser] op 1 juni 2017, dat het voor [eiser] (als handelaar in vastgoed) duidelijk moet zijn geweest dat het aantal m2 BVO van het pand voor CAI van (wezenlijk) belang was; ^[31]

- de ruime marge tussen het door [eiser] zelf (dus de eigenaar, en verhuurder, van het pand) op 31 mei 2017 aan CAI opgegeven aantal m2 BVO van het pand (402,7 m2) en het door CAI met [betrokkene 2] in de doorverkoopovereenkomst van 31 mei 2017 overeengekomen aantal m2 BVO van het pand (minimaal 380 m2), neerkomend op ruim 22 m2;

- de, met de veronderstelling van [verweerder 3] (dat door CAI tegenover [betrokkene 2] voldaan zou kunnen worden aan de voorwaarde in die doorverkoopovereenkomst dat het totale BVO van het pand minimaal 380 m2 bedraagt) strokende, eigen veronderstelling van [eiser] , die op 31 mei 2017 dus een totaal BVO van het pand van 402,7 m2 aan CAI opgaf en blijkens zijn e-mail van 6 juni 2017 aan [verweerder 3] er toen zelf ook nog van uitging dat het totale BVO van het pand minimaal 384 m2 bedraagt, dus meer dan 380 m2. ^[32]

Het hof wijst daarbij ook erop dat, anders dan [eiser] betoogt, [verweerder 3] met het accepteren namens CAI op 1 juni 2017 van art. 6 lid 6 van de koopovereenkomst met [eiser] , waarin is bepaald dat het verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte geen der partijen enig recht verleent, niet welbewust een persoonlijk ernstig verwijtbaar en onverantwoord groot risico heeft genomen. Ik wend mij nu tot het subonderdeel.
Het is, gegeven de hier door de steller van het cassatiemiddel gekozen aanvliegroute van het subonderdeel, nog niet zo eenvoudig om te doorgronden welke klachten het subonderdeel bevat. ^[33] Ik kom, mede gelet op de opbouw van het subonderdeel, uit op de onderverdeling in [1] t/m [4] zoals weergegeven onder 3.6 hiervoor. Voor zover de klacht in het subonderdeel onder [1] al voldoet aan de minimumeisen die art. 407 lid 2 Rv daaraan stelt, ^[34] loopt deze reeds erop vast dat, anders dan de klacht kennelijk veronderstelt, het hof met hetgeen het overweegt in rov. 16 arrest en de daaraan inherente waarderingen van sterk feitelijke aard, waarover hiervoor, ^[35] zonder nadere motivering voldoende navolgbaar maakt waarom naar zijn oordeel, met inachtneming van het partijdebat, [verweerder 3] geen persoonlijk ernstig verwijt treft door, ten tijde van het sluiten namens CAI van de koopovereenkomst met [eiser] op 1 juni 2017, erop te vertrouwen dat het totale BVO van het pand ten minste 380 m2 zou bedragen (en dus voldaan zou kunnen worden aan de opschortende voorwaarde ter zake van [betrokkene 2] in de doorverkoopovereenkomst tussen CAI en [betrokkene 2] van 31 mei 2017). Dit geldt ook als daarbij wordt betrokken wat de klacht ter zake aanvoert (zie onder 3.6 hiervoor), hetgeen, wat daarvan verder zij, naar de aard en zonder meer nog niet in de weg staat aan ’s hofs bestreden oordeel en dat oordeel (dus) nog niet onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd maakt. Dit een en ander geldt eveneens voor de klacht in het subonderdeel onder [2], waarbij komt:

- dat, anders dan de klacht veronderstelt (daarmee het arrest onjuist lezend en aldus feitelijke grondslag missend), het hof dus niet ervan uitgaat dat [verweerder 3] “enkel” (“louter”, “reeds”) op grond van voormelde, op 31 mei 2017 door [eiser] aan CAI toegestuurde tekening met vermelding van een totaal BVO van het pand van 402,7 m2 in dit kader geen persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt; ^[36]

- dat waar de klacht beroep erop doet, kort gezegd, dat [betrokkene 2] al op 30 mei 2017 was gewezen op een geringer BVO dan 380 m2, dat hij ook al eerder door (de makelaar van) [betrokkene 2] was geattendeerd op een incongruentie tussen de GBA en de plattegrondtekeningen waarbij werd uitgegaan van een beduidend geringer oppervlak, en dat [verweerder 3] ook zelf stelde met de koopovereenkomst met [eiser] een gok te hebben genomen, blijkens de bij de klacht vermelde voetnoten ^[37] [eiser] bij zijn door het hof in rov. 9-20 arrest behandelde betoog daarop zelf geen beroep heeft gedaan. ^[38]

In het voetspoor daarvan strandt ook de klacht in het subonderdeel onder [3] (voor zover dit al als een zelfstandige, van de klacht in het subonderdeel onder [2] te onderscheiden klacht moet worden gezien), die naar de kern genomen slechts in herhalende zin voortbouwt op het daaraan voorafgaande in het subonderdeel, ^[39] wederom ten onrechte veronderstellend dat het hof ervan uitgaat dat [verweerder 3] “reeds” op grond van voormelde, op 31 mei 2017 door [eiser] aan CAI toegestuurde tekening met vermelding van een totaal BVO van het pand van 402,7 m2 in dit kader geen persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt. De passage in het subonderdeel onder [4] deelt in het lot van de passages daarin onder [1] t/m [3]. Voor zover deze passage al een te onderscheiden klacht zou bevatten (die ik daarin niet kan ontwaren), voldoet deze evident niet aan de daaraan te stellen minimumeisen op de voet van art. 407 lid 2 Rv, waarbij ik ook betrek dat cassatieberoep geen derde feitelijke instantie behelst.
Hierop stuit het subonderdeel ook in zoverre af.

3.8

Subonderdeel Ib ^[40] is, blijkens nr. 23 van het cassatiemiddel, gericht tegen de volgende passage uit rov. 16 arrest:

“16. (…) Niet als persoonlijk ernstig verwijtbaar valt aan te merken dat [verweerder 3] erop heeft vertrouwd dat het voor [eiser] (als handelaar in vastgoed) duidelijk moet zijn geweest dat het aantal m2 BVO voor CAI van (wezenlijk) belang was. [verweerders] hebben er in de memorie van grieven (randnummer 94) op gewezen dat het een feit van algemene bekendheid is dat het exacte aantal m2 in de (zakelijke) vastgoedwereld in het algemeen, en in de horeca-vastgoedwereld in het bijzonder, een belangrijk gewicht in de schaal legt. Dit is door [eiser] niet betwist. Daar komt bij dat [verweerder 3] in reactie op de e-mail van [eiser] van 31 mei 2017 waarbij de tekening is gestuurd met vermelding van het totaal BVO van 402,7, bij e-mail van diezelfde dag aan [eiser] heeft geantwoord:
“Dank je [eiser] voor de m2 (…)”. Ook dit is een (ook voor [eiser] duidelijke) aanwijzing dat het aantal m2 voor CAI van belang was. (…)”
[gecursiveerd en verschrijving in origineel, A-G]

3.9

Het subonderdeel klaagt daarop als volgt, in nrs. 24-25 van het cassatiemiddel: ^[41]

“24. Naar het oordeel van het hof in rov. 16 valt [verweerder 3] geen persoonlijk ernstig verwijt te maken van zijn vertrouwen op bekendheid bij [eiser] van het (wezenlijk) belang voor CAI van het ‘aantal m2 BVO”, nu in de (zakelijke) vastgoedwereld ^[42] in het algemeen het exacte aantal vierkante meters een "
belangrijk gewicht in de schaal legt " en [verweerder 3] in reactie op de e-mail van [eiser] d.d. 31 mei 2017, waarbij hem de tekening werd gestuurd met vermelding van het totaal BVO van 402,7 m2, bij e-mail van dezelfde dag antwoordde “
dankje [eiser] voor de m2 (...) ". Dit oordeel is, zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet (voldoende) begrijpelijk gemotiveerd, nu weliswaar, zoals het hof overweegt, “het exacte aantal m2 in de (zakelijke) vastgoedwereld in het algemeen, en in de horeca-vastgoedwereld in het bijzonder, een belangrijk gewicht in de schaal legt, maar partijen in dit concrete geval het risico van een afwijking van het BVO, althans een verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte, in de koopovereenkomst nadrukkelijk bij CAI hebben gelegd, ingevolge art. 7:17 lid 6 BW (op welke bepaling [eiser] eveneens een beroep heeft gedaan) de vermelding van de oppervlakte van het onroerend goed slechts wordt vermoed een aanduiding te zijn, waaraan de zaak niet hoeft te beantwoorden, CAI ook heeft verklaard het pand van binnen en van buiten te hebben bezichtigd (hetgeen zij, althans de vader van [verweerder 3] ) ook vóór 1 juni 2017 heeft gedaan) en op basis waarvan CAI het pand heeft gekocht, [verweerder 3] naar het BVO vóór 1 juni 2017 geen onderzoek deed, hij vóór totstandkoming van de koopovereenkomst op 1 juni 2017 [eiser] nooit naar het BVO heeft gevraagd, het BVO tussen CAI en [eiser] vóór 1 juni 2017 geen onderwerp was van gesprek, hij dacht zonder enig onderzoek wel van de opgave van het BVO te kunnen uitgaan, dit dus niet besprak, om welke redenen [eiser] ook niet wist en ook niet hoefde te weten van het belang van een BVO van ten minste 380 m2 voor [verweerder 3] , [eiser] niet wist van de koopovereenkomst van CAI met [betrokkene 2] met de daarin opgenomen opschortende voorwaarde ter zake het (door [betrokkene 2] verlangde) BVO van ten minste 380 m2, maar - in lijn met berichten van vóór 1 juni 2017 waarin hem werd gevraagd het koopcontract toe te sturen - uitging van een door CAI te verkrijgen bancaire financiering (waarvoor een BVO van ten minste 380 m2 niet van doorslaggevend belang hoefde te zijn).
25. Om dezelfde reden behoeft nadere motivering om begrijpelijk te zijn waarom, aldus het hof in rov. 16, voormeld antwoord bij e-mail van 31 mei 2017 op de verstrekking van de tekening met vermelding van het BVO “
dank je [eiser] voor de m2 ” op zich al een aanwijzing zou opleveren dat [verweerder 3] geen persoonlijk ernstig verwijt te maken van zijn vertrouwen op bekendheid bij [eiser] van het (wezenlijk) belang voor CAI van het ‘aantal m2 BVO voor CAI’. Ingevolge art. 7:17 lid 6 BW vormt de vermelding van de oppervlakte slechts een aanduiding waaraan de zaak niet hoeft te beantwoorden. Ook in het licht van dit wettelijk uitgangspunt, vervat in art. 7:17 lid 6 BW, behoeft nu [verweerder 3] (althans zijn vader) het pand vóór de aankoop heeft bezichtigd, geen navraag heeft gedaan naar de grootte, geen voorbehoud heeft gemaakt ter zake het verlangde BVO, en ook nog eens in de koopovereenkomst het risico van een geringer BVO op zich heeft genomen, nadere motovering waarom hij mocht vertrouwen op een BVO van ten minste 380 m2.”
[gecursiveerd en verschrijvingen in origineel, zonder verwijzingen in origineel, A-G]

3.1

Dit een en ander leent zich voor gezamenlijke behandeling. Het subonderdeel faalt, gelet op het volgende.
Met de in nr. 23 van het cassatiemiddel geciteerde passage uit rov. 16 arrest overweegt het hof dat niet als persoonlijk ernstig verwijtbaar valt aan te merken dat [verweerder 3] erop heeft vertrouwd dat het voor [eiser] (als handelaar in vastgoed) duidelijk moet zijn geweest dat het aantal m2 BVO voor CAI van (wezenlijk) belang was, ^[43] waarbij het hof blijkens rov. 16 arrest (niet beperkt tot die weergave) betrekt:

a. dat [verweerders] erop hebben gewezen (in nr. 94 van de memorie van antwoord) ^[44] dat het een feit van algemene bekendheid is dat het exacte aantal m2 in de (zakelijke) vastgoedwereld in het algemeen, en in de horeca-vastgoedwereld in het bijzonder, een belangrijk gewicht in de schaal legt, wat door [eiser] niet is betwist;

b. dat daarbij komt dat [verweerder 3] in reactie op de e-mail van [eiser] van 31 mei 2017 waarbij de tekening is gestuurd met vermelding van het totaal BVO van 402,7 m2, bij e-mail van diezelfde dag [eiser] heeft geantwoord: “Dank je [eiser] voor de m2 (…)”, wat ook een (voor [eiser] duidelijke) aanwijzing is dat het aantal m2 voor CAI van belang was;

c. dat hieraan (“aan het voorgaande”) niet afdoet dat uit de e-mail van 31 mei 2017, waarin de makelaar van [betrokkene 2] de doorverkoop van het pand aan [betrokkene 2] heeft bevestigd aan CAI, blijkt dat de makelaar van [betrokkene 2] geen duidelijkheid heeft over de opgegeven maatvoering omdat deze volgens hem niet strookt met BAG en ook niet met de aangeleverde plattegrondtekening.

Ik wend mij nu tot het subonderdeel.
In nr. 23 van het cassatiemiddel wordt het onder sub c. hiervoor uiteengezette buiten beschouwing gelaten. Voor zover het subonderdeel het arrest anders leest dan hiervoor weergegeven, is deze lezing (dus) onjuist en mist het daarmee feitelijke grondslag. Dit laatste geldt ook voor zover het subonderdeel in nr. 25 van het cassatiemiddel veronderstelt dat het hof in rov. 16 arrest oordeelt dat genoemd antwoord van [verweerder 3] bij e-mail van 31 mei 2017 aan [eiser] “op zich al een aanwijzing” oplevert dat niet als persoonlijk ernstig verwijtbaar valt aan te merken dat [verweerder 3] erop heeft vertrouwd dat het voor [eiser] (als handelaar in vastgoed) duidelijk moet zijn geweest dat het aantal m2 BVO voor CAI van (wezenlijk) belang was. Dat overweegt het hof immers niet in rov. 16 arrest, zoals ook hiervoor uiteengezet. Voor zover met het subonderdeel wordt betoogd - met feitelijke grondslag ^[45] - dat gelet op het daarin aangevoerde ’s hofs bestreden oordeel in rov. 16 arrest zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet (voldoende) begrijpelijk gemotiveerd zou zijn, loopt het subonderdeel reeds erop vast dat het hof met hetgeen het ter zake overweegt in rov. 16 arrest en de daaraan inherente waarderingen van sterk feitelijke aard, waarover hiervoor, ^[46] zonder nadere motivering voldoende navolgbaar maakt waarom naar zijn oordeel, met inachtneming van het partijdebat, niet als persoonlijk ernstig verwijtbaar valt aan te merken dat [verweerder 3] erop heeft vertrouwd dat het voor [eiser] (als handelaar in vastgoed) duidelijk moet zijn geweest dat het aantal m2 BVO voor CAI van (wezenlijk) belang was. Dit geldt ook als daarbij wordt betrokken wat het subonderdeel ter zake aanvoert (zie onder 3.9 en dit 3.10 hiervoor), hetgeen, wat daarvan verder zij, naar de aard en zonder meer nog niet in de weg staat aan ’s hofs bestreden oordeel in rov. 16 arrest en dat oordeel (dus) nog niet onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd maakt. ^[47] Voor zover het subonderdeel in nr. 25 van het cassatiemiddel ^[48] nog voortbouwt op subonderdeel Ia, dat faalt (zie onder 3.3-3.7 hiervoor), deelt het subonderdeel in het lot daarvan.
Hierop stuit het subonderdeel af.

3.11

Subonderdeel Ic ^[49] klaagt daarop als volgt, in nrs. 27-29 van het cassatiemiddel: ^[50]

“27. Het oordeel van het hof in rov. 16 geeft bovendien blijk van een onjuiste rechtsopvatting over de betekenis van de exoneratie voor een geringer BVO dan opgegeven in art. 6.6 van de koopovereenkomst waarop [eiser] zich heeft beroepen, althans de bepaling waarmee het risico van een geringer BVO door partijen nadrukkelijk bij CAI is gelegd, voor zover, naar het oordeel van het hof, [eiser] , nu in de zakelijke vastgoedwereld in het algemeen, en in de horeca in het bijzonder, het aantal vierkante meters een belangrijk gewicht in de schaal legt, en [verweerder 3] op de toezending van een tekening met oppervlakte vermelding, antwoordde “
dank je [eiser] voor de m2 ”, had moeten weten van het (wezenlijke) belang van “
het aantal m2 BVO voor CAI ”. Deze exoneratie verliest haar gelding nog niet als [verweerder 3] er nog
geen persoonlijk ernstig verwijtbaar van valt te maken dat hij desalniettemin erop heeft vertrouwd dat het voor [eiser] duidelijk moet zijn geweest dat het aantal m2 BVO voor CAI van (wezenlijk) belang was, zoals het hof overweegt. CAI heeft dit risico in de persoon van [verweerder 3] nadrukkelijk aanvaard. Bovendien verdraagt zich dit niet met het vonnis van 4 juli 2018 op dit punt, ter zake waarvan [eiser] zich beriep op gezag van gewijsde. Hiervoor verwijst [eiser] ook naar de algemene klacht over het passeren van het beroep op gezag van gewijsde.

28. Bovendien gaat het hof uit van een onjuiste rechtsopvatting voor zover vanwege het belang van het m2 in de (zakelijke) vastgoedwereld in het algemeen, en in de horecavastgoedwereld in het bijzonder, CAI, althans [verweerder 3] , mocht vertrouwen op een BVO van ten minste 380 m2, nu de oppervlakte aanduiding ingevolge art. 7:17 lid 6 BW slechts een indicatie oplevert van het oppervlak van het onroerend goed, waaraan de verkoper, [eiser] , niet kan worden gehouden. Als met het door het hof aangenomen belang van “het exacte aantal m2 in de (zakelijke) vastgoedwereld in het algemeen, en in de horeca-vastgoedwereld in het bijzonder”, het bepaalde in art. 7:17 lid 6 BW niet meer zou gelden, of als het zou afdoen aan art. 6.6 van de koopovereenkomst dan gaat het hof uit van een onjuiste rechtsopvatting. Met het aangenomen belang van het aantal m2 vormt de vermelding van de oppervlakte van het pand nog steeds niet meer dan een aanduiding waaraan de zaak niet behoeft te beantwoorden. Bovendien kan CAI ingevolge de door [verweerder 3] namens haar met [eiser] gesloten koopovereenkomst aan een afwijking geen rechten ontlenen. Als het hof zulks niet miskent behoeft nadere motivering waarom [verweerder 3] op grond van de verstrekte tekening wel mocht vertrouwen op een BVO van minimaal 380 m2.
29. Daarbij is ’s hofs oordeel bovendien niet voldoende begrijpelijk gemotiveerd, voor zover [eiser] - nu in de zakelijke vastgoedwereld in het algemeen, en in de horeca in het bijzonder, het aantal vierkante meters een belangrijk gewicht in de schaal legt, en [verweerder 3] op de toezending van een tekening met oppervlakte vermelding, antwoordde
“dank je [eiser] voor de m2” , - had moeten weten van de precieze ondergrens van een BVO van ten minste 380 M2, nu [verweerder 3] hem hiervan niet vóór 1 juni 2017 in kennis had gesteld. Als [eiser] zich bewust had moeten zijn van het belang van het BVO voor de koper dan is dit nog geen reden waarom hij ook had moeten weten dat essentieel was dat het BVO ten minste 380 m2 bedroeg.”
[cursiveringen en verschrijvingen in origineel, zonder verwijzingen in origineel, A-G]

3.12

Dit een en ander leent zich voor gezamenlijke behandeling. Het subonderdeel faalt, gelet op het volgende.
Het subonderdeel veronderstelt in nr. 27 van het cassatiemiddel dat het hof in rov. 16 arrest ervan uitgaat dat de daar in het subonderdeel bedoelde “exoneratie” (art. 6 lid 6 van de koopovereenkomst) “haar gelding [verliest]”. Aldus gaat het subonderdeel daar uit van een onjuiste lezing van het arrest, waarmee het ter zake feitelijke grondslag mist. Daarvan gaat het hof immers niet uit in rov. 16 arrest, ook niet waar het overweegt dat, anders dan [eiser] betoogt, [verweerder 3] met het accepteren namens CAI van art. 6 lid 6 van de koopovereenkomst met [eiser] , waarin is bepaald dat het verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte geen der partijen enig recht verleent, dus niet welbewust een persoonlijk ernstig verwijtbaar en onverantwoord groot risico heeft genomen. Reeds daarop loopt het subonderdeel in zoverre vast. Het subonderdeel veronderstelt in nr. 28 van het cassatiemiddel dat het hof in rov. 16 arrest oordeelt dat “vanwege het belang van het m2 in de (zakelijke) vastgoedwereld in het algemeen, en in de horecavastgoedwereld in het bijzonder, CAI, althans [verweerder 3] , mocht vertrouwen op een BVO van ten minste 380 m2” en ervan uitgaat dat “het bepaalde in art. 7:17 lid 6 BW niet meer zou gelden”, althans wordt afgedaan “aan art. 6.6 van de koopovereenkomst”. Aldus gaat het subonderdeel daar uit van een onjuiste lezing van het arrest, waarmee het ter zake feitelijke grondslag mist. Daarvan gaat het hof immers niet uit in rov. 16 arrest, ook niet met de onder 3.10 hiervoor sub a. bedoelde overweging en/of genoemde overweging waarin het hof art. 6 lid 6 van de koopovereenkomst betrekt. Waarom, “[a]ls het hof zulks niet miskent”, nadere motivering zou behoeven “waarom [verweerder 3] op grond van de verstrekte tekening wel mocht vertrouwen op een BVO van minimaal 380 m2”, legt het subonderdeel in nr. 28 van het cassatiemiddel niet uit en valt zonder meer ook niet in te zien, mede gelet op de behandeling van subonderdelen Ia en Ib onder 3.3-3.10 hiervoor. Reeds daarop loopt het subonderdeel in zoverre vast. Het subonderdeel veronderstelt in nr. 29 van het cassatiemiddel dat het hof in rov. 16 arrest ervan uitgaat dat [eiser] (“nu in de zakelijke vastgoedwereld in het algemeen, en in de horeca in het bijzonder, het aantal vierkante meters een belangrijk gewicht in de schaal legt, en [verweerder 3] op de toezending van een tekening met oppervlakte vermelding, antwoordde
“dank je [eiser] voor de m2” ”) “had moeten weten” van “de precieze ondergrens van een BVO van ten minste 380 M2”, dat “essentieel was dat het BVO ten minste 380 m2 bedroeg”. Aldus gaat het subonderdeel ook daar uit van een onjuiste lezing van het arrest, waarmee het ter zake feitelijke grondslag mist. Daarvan gaat het hof immers niet uit in rov. 16 arrest, ook niet met de onder 3.10 sub a. en b. hiervoor bedoelde overwegingen.
Hierop stuit het subonderdeel af.

3.13

Subonderdeel Id ^[51] maakt in nr. 31 van het cassatiemiddel eerst duidelijk tegen welke passage uit rov. 16 arrest het is gericht:

“31. Het hof overweegt vervolgens in rov. 16, onder hetgeen is weergegeven in de bovenstaande klachten (in aansluiting op zijn oordeel [verweerder 3] geen persoonlijk ernstig verwijt te kunnen maken van zijn vertrouwen op een BVO van tenminste 308 m2 en op zijn vertrouwen “
dat het voor [eiser] (...) duidelijk moet zijn geweest dat het aantal m2 BVO voor CAI van (wezenlijk) belang was ”:

“dat uit de e-mail van 31 mei 2017 waarin de makelaar van [betrokkene 2] de doorverkoop van het pand aan [betrokkene 2] heeft bevestigd aan CAI, blijkt dat de makelaar van [betrokkene 2] geen duidelijkheid heeft over de opgegeven maatvoering omdat deze volgens hem niet strookt met BAG en ook niet met de aangeleverde plattegrondtekening, doet aan het voorgaande niet af’ .”

[gecursiveerd en verschrijvingen in origineel, A-G]

3.14

Het subonderdeel klaagt daarop als volgt, in nrs. 32-35 van het cassatiemiddel: ^[52]

“32. Zonder nadere motivering, die ontbreekt, is niet (voldoende) begrijpelijk waarom de opmerkingen van de makelaar van [betrokkene 2] , waaraan het hof hier refereert, aan het oordeel van het hof ( [verweerder 3] geen persoonlijk ernstig verwijt te kunnen maken) niet afdoet, nu de door de makelaar geuite twijfel of het BVO wel 380 m2 bedraagt, [betrokkene 2] [bedoeld zal zijn: [verweerder 3] , A-G] vertrouwen toch op zijn minst aan het wankelen zou hebben moeten brengen, althans als de makelaar van de koper wijst op een incongruentie van BAG met aangeleverde plattegrondtekeningen een vol vertrouwen in een BVO van ten minste 380 M2 toch niet meer past, en bovendien de makelaar van [betrokkene 2] zich in de communicatie met [verweerder 3] veel stelliger uitdrukte, namelijk schreef: “
voor de goede orde het object bevat geen 380 m2 zoals opgegeven ”, en nu hij niet voor niets een voorbehoud maakte ter zake het BVO van het pand, het betrof een serieus voorbehoud. Waar de koper, [betrokkene 2] , serieuze redenen heeft om te betwijfelen of het pand wel een BVO heeft van ten minste 380 m2, zoals door hem verlangd, hij [verweerder 3] (via zijn makelaar) van zijn aarzelingen deelgenoot maakt, zelfs (bij monde van zijn makelaar) schrijft: “
voor de goede orde het object bevat geen 380 m2 zoals opgegeven ”, en om die reden een opschortende voorwaarde opneemt ter zake het BVO, behoeft nadere motivering waarom [verweerder 3] vol mocht blijven vertrouwen op een BVO van 380 m2, en ter zake geen opschortede voorwaarde hoefde af te spreken met [eiser] (en uiteindelijk het risico van de tekortkoming en het gebrek aan verhaal op [eiser] mocht afwentelen), althans waarom dit niet zou afdoen aan de overweging van het hof [verweerder 3] geen persoonlijk ernstig verwijt te kunnen maken van zijn vertrouwen op aankoop van een pand met een BVO van ten minste 380 m2.

33. Deze rechtsoverweging in rov. 16 -
“dat uit de e-mail van 31 mei 2017 waarin de makelaar van [betrokkene 2] de doorverkoop van het pand aan [betrokkene 2] heeft bevestigd aan CAI, blijkt dat de makelaar van [betrokkene 2] geen duidelijkheid heeft over de opgegeven maatvoering omdat deze volgens hem niet strookt met BAG en ook niet met de aangeleverde plattegrondtekening, doet aan het voorgaande niet af” - is bovendien onbegrijpelijk, nu die aansluit op de e-mail van de bewuste makelaar aan [verweerder 3] van één dag eerder waarin die onomwonden een geringer BVO van het pand dan 380 m2 vaststelt en wijst op een BAG en oppervlak conform plattegrond van respectievelijk 273 m2 en 248 m2, bij welke e-mail (ook los van die waaraan het hof refereert, maar in ieder geval samen met die e-mail) niet goed valt te begrijpen waarom - terwijl [betrokkene 2] hierin aanleiding ziet voor een serieus (naar achteraf blijkt terecht voorgestelde) opschortende voorwaarde - het vertrouwen van [verweerder 3] , in een BVO van ten minste 380 m2, naar het oordeel van het hof, geen enkele deuk heef opgelopen, althans [verweerder 3] onverkort mocht blijven vertrouwen op een BVO van 380 m2, althans hem van dit vertrouwen geen persoonlijk ernstig verwijt valt te maken, terwijl hij speculeerde, in zijn eigen woorden “gokte”, op doorverkoop, waarvan CAI als lege vennootschap voor de nakoming van haar verbintenis tot betaling van de koopsom volledig afhankelijk was.

34. De e-mail van 30 mei 2017 luidt voor zover hier van belang:

“Voor de goede orde het object [waarmee wordt gedoeld op het pand, toevoeging [betrokkene 8] ] [“ [betrokkene 8] ” is de steller van het cassatiemiddel, A-G]
bevat geen 380 m2, zoals opgegeven. Volgens BAG is de ruimte 273 m2 en op basis van de aangedragen plattegrondtekeningen van het pand 248 m2” .

35. Eén dag eerder had de bewuste makelaar derhalve al kenbaar gemaakt dat het pand geen BVO van 380 m2 heeft.”

[gecursiveerd en verschrijvingen in origineel, zonder verwijzingen in origineel, A-G]

3.15

Dit een en ander leent zich voor gezamenlijke behandeling. Het subonderdeel faalt in zoverre, gelet op het volgende.
Wat het hof in rov. 16 arrest oordeelt met zijn in nr. 31 van het cassatiemiddel geciteerde overweging, is dat de daar bedoelde e-mail van 31 mei 2017 van de makelaar van [betrokkene 2] en hetgeen het hof daarover overweegt niet afdoen aan ’s hofs oordeel in rov. 16 arrest dat niet als persoonlijk ernstig verwijtbaar valt aan te merken dat [verweerder 3] erop heeft vertrouwd dat het voor [eiser] (als handelaar in vastgoed) duidelijk moet zijn geweest dat het aantal m2 BVO voor CAI van (wezenlijk) belang was (zie onder 3.10 (waaronder sub a. t/m c.) hiervoor), wat weer onderdeel is van ’s hofs overkoepelende oordeel in rov. 16 arrest dat [verweerder 3] geen persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt dat hij op grond van de opgave op de (in rov. 15 arrest bedoelde) tekeningen erop heeft vertrouwd dat het totale BVO van het pand ten minste 380 m2 zou bedragen (en dus voldaan zou kunnen worden aan de opschortende voorwaarde ter zake van [betrokkene 2] in de doorverkoopovereenkomst tussen CAI en [betrokkene 2] van 31 mei 2017) (zie onder 3.7 hiervoor). Voor zover het subonderdeel uitgaat van een andere lezing van het arrest is deze onjuist en mist het daarmee feitelijke grondslag. Voor zover met het subonderdeel wordt betoogd - met feitelijke grondslag - dat gelet op het daarin aangevoerde ’s hofs bestreden oordeel in rov. 16 arrest zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet (voldoende) begrijpelijk gemotiveerd zou zijn, loopt het subonderdeel reeds erop vast dat het hof met hetgeen het ter zake overweegt in rov. 16 arrest en de daaraan inherente waarderingen van sterk feitelijke aard, waarover onder 3.10 (waaronder sub a. t/m c.) hiervoor, ^[53] zonder nadere motivering voldoende navolgbaar maakt waarom naar zijn oordeel, met inachtneming van het partijdebat, de e-mail van 31 mei 2017 van de makelaar van [betrokkene 2] en hetgeen het hof daarover overweegt niet afdoen aan ’s hofs oordeel in rov. 16 arrest dat niet als persoonlijk ernstig verwijtbaar valt aan te merken dat [verweerder 3] erop heeft vertrouwd dat het voor [eiser] (als handelaar in vastgoed) duidelijk moet zijn geweest dat het aantal m2 BVO voor CAI van (wezenlijk) belang was. Dit geldt ook als daarbij wordt betrokken wat het subonderdeel ter zake aanvoert (zie onder 3.14 hiervoor), hetgeen, wat daarvan verder zij, naar de aard en zonder meer nog niet in de weg staat aan ’s hofs bestreden oordeel in rov. 16 arrest en dat oordeel (dus) nog niet onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd maakt. Voor zover het subonderdeel in nr. 33 van het cassatiemiddel ^[54] nog voortbouwt op subonderdeel Ia, dat faalt (zie onder 3.3-3.7 hiervoor), deelt het subonderdeel in het lot daarvan. Het subonderdeel bevat in nrs. 34-35 van het cassatiemiddel geen klacht(en).
Hierop stuit het subonderdeel in zoverre af.

3.16

Het subonderdeel vervolgt daarop als volgt, in nrs. 36-37 van het cassatiemiddel: ^[55]

“36. Het hof vervolgt rov. 16 met de overweging:

“Dit betekent ook dat, anders dan [eiser] betoogt, [verweerder 3] met het accepteren namens CAI van artikel 6 lid 6 van de koopovereenkomst met [eiser] , waarin is bepaald dat het verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte geen der partijen enig recht verleend, niet welbewust een persoonlijk ernstig verwijt en onverantwoord groot risico heeft genomen” (onderstreping [betrokkene 8] ).

37. Bij gegrondbevinding van (één van) van de hiervoor aangevoerde klacht(en) kan ook deze overweging, die daarop voortbouwt, niet in stand blijven. Deze rechtsoverweging gaat daarenboven uit van een onjuiste rechtsopvatting, voor zover naar het oordeel van het hof, voor bestuurdersaansprakelijkheid een persoonlijk ernstig verwijt niet voldoende is, maar [verweerder 3] “welbewust” persoonlijk ernstig verwijtbaar moet hebben gehandeld. Voor bestuurdersaansprakelijkheid hoeft de bestuurder niet welbewust persoonlijk ernstig verwijtbaar te hebben gehandeld. Zijn subjectieve kennis is niet maatgevend. Het hof legt hier een te strenge maatstaf aan. Dit oordeel getuigt van een onjuiste rechtsopvatting nu voor bestuurdersaansprakelijkheid een persoonlijk ernstig verwijt voldoende is. Van een persoonlijk ernstig verwijt als hier bedoeld kan evengoed sprake zijn als de desbetreffende bestuurder zelf meende geen persoonlijk ernstig verwijt op zich te laden, althans in de veronderstelling verkeerde toelaatbaar, althans tegenover de desbetreffende contractspartij van de vennootschap, niet onrechtmatig te handelen. Het komt bij de beoordeling van de bestuurdersaansprakelijkheid niet aan op de subjectieve beleving van de desbetreffende bestuurder. De Beklamel norm houdt een zogeheten objectivering in: centraal staat of de bestuurder wist of behoorde te begrijpen dat de vennootschap tekort zou schieten en geen verhaal zou bieden; hierin schuilt een objectivering. Het hof miskent dit waar het een “welbewust” persoonlijk ernstig verwijtbaar handelen eist.”
[gecursiveerd, onderstreept en verschrijvingen in origineel, zonder verwijzingen in origineel, A-G]

3.17

Het subonderdeel faalt ook in zoverre, gelet op het volgende.
Voor zover het subonderdeel aanvoert dat “[b]ij gegrondbevinding van (één van) van de hiervoor aangevoerde klacht(en)” ook ’s hofs overweging in rov. 16 arrest zoals bedoeld in nr. 36 van het cassatiemiddel, “die daarop voortbouwt”, niet in stand kan blijven, strandt het subonderdeel erop dat de voorafgaande klachten in subonderdelen Ia t/m Ic en dit subonderdeel Id alle falen (zie onder 3.3-3.15 hiervoor), zodat aan de voorwaarde van de onderhavige klacht niet is voldaan. Voor zover het subonderdeel aanvoert dat ’s hofs overweging in rov. 16 arrest zoals bedoeld in nr. 36 van het cassatiemiddel “daarenboven” uitgaat van een onjuiste rechtsopvatting “voor zover naar het oordeel van het hof, voor bestuurdersaansprakelijkheid een persoonlijk ernstig verwijt niet voldoende is, maar [verweerder 3] “welbewust” persoonlijk ernstig verwijtbaar moet hebben gehandeld”, strandt het erop dat, anders dan het subonderdeel hier veronderstelt, het hof niet zelf uitgaat van een dergelijke rechtsregel (wat inderdaad blijk zou geven van een onjuiste rechtsopvatting), ^[56] maar slechts respondeert op een betoog van [eiser] dat ertoe strekt dat [verweerder 3] , met het accepteren namens CAI van art. 6 lid 6 van de koopovereenkomst, welbewust een persoonlijk ernstig verwijtbaar en onverantwoord groot risico heeft genomen. ^[57] Dit blijkt bijvoorbeeld niet alleen:

- uit rov. 10-11 arrest, waarin het hof zich moeite getroost het in algemene zin geldende juridische toetsingskader uiteen te zetten en waarbij het benadrukt dat voor het aannemen van externe bestuurdersaansprakelijkheid op de voet van art. 6:162 BW is vereist dat de bestuurder van de vennootschap ter zake van de benadeling van de betrokken derde persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt, zoals op basis van de ‘Beklamel’-maatstaf,

- uit rov. 12 arrest, waarin het hof in het verlengde daarvan ingaat op “[d]e kernvraag die op dit punt in deze zaak beantwoord moet worden” (dus het punt van de ‘Beklamel’-maatstaf), te weten “of [verweerder 3] als bestuurder van CAI persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt doordat hij op 1 juli 2017 [bedoeld is: 1 juni 2017, A-G] de koopovereenkomst met [eiser] heeft gesloten terwijl hij wist of redelijkerwijze behoorde te begrijpen dat CAI de verplichtingen uit de koopovereenkomst jegens [eiser] niet zou kunnen nakomen en CAI geen verhaal zou bieden”, ^[58]

- uit rov. 20 arrest, waarin het hof, geven ook rov. 13-19 arrest, komt tot ontkennende beantwoording van die kernvraag, en

- uit rov. 21-24 en 25-27 arrest, waarin het hof ingaat op de vragen naar andere door [eiser] aan [verweerder 3] gemaakte verwijten in het kader van externe bestuurdersaansprakelijkheid op de voet van art. 6:162 BW, neerkomend op persoonlijk ernstig verwijtbaar nalaten van [verweerder 3] respectievelijk het bewerkstelligen of toelaten dat de vennootschap haar verplichtingen niet nakomt (frustratie van verhaal), maar ook uit rov. 16 arrest, waarin het hof benadrukt dat “anders dan [eiser] betoogt”, gegeven het daar overwogene (“Dit betekent ook dat”, etc.) [verweerder 3] , met het accepteren namens CAI van art. 6 lid 6 van de koopovereenkomst,
niet welbewust een persoonlijk ernstig verwijtbaar en onverantwoord groot risico heeft genomen. Het subonderdeel gaat ter zake dus uit van een onjuiste lezing van het arrest en mist daarmee feitelijke grondslag.
Hierop stuit het subonderdeel ook in zoverre af.

3.18

Subonderdeel Ie ^[59] klaagt daarop als volgt, in nrs. 39-40 van het cassatiemiddel: ^[60]

“39. Het hof gaat bovendien in rov. 12 en 16 uit van een onjuiste rechtsomvatting, voor zover naar zijn oordeel, de vraag naar de bestuurdersaansprakelijkheid kan worden gereduceerd tot de beoordeling of CAI een onverantwoord (groot) (ondernemers)risico heeft genomen, aangezien bij de beoordeling of bestuurdersaansprakelijkheid bestaat alle omstandigheden van het concrete geval moeten worden betrokken, en (bepaald) niet uitgesloten is ook een persoonlijk ernstig verwijt te kunnen aannemen, terwijl de bestuurder geen onverantwoord (groot) (ondernemers)risico nam, nu desalniettemin tegenover de contractuele wederpartij van de vennootschap zeer onzorgvuldig kan zijn gehandeld. Voor bestuurdersaansprakelijkheid is niet (zonder meer) een door de bestuurder genomen onverantwoord (groot) (ondernemers)risico vereist. Van bestuurdersaansprakelijkheid zou afhankelijk van de omstandigheden bijvoorbeeld ook sprake kunnen als niet is gehandeld met het inzicht en de zorgvuldigheid die mogen worden verwacht van een bestuurder die voor zijn taak berekend is en deze nauwgezet vervult, waartoe de onder klacht la achter a tot en r met opgesomde feiten en omstandigheden kunnen meewegen, op welke feiten en omstandigheden [eiser] zich ter onderbouwing van deze klacht beroept (evenals op de daarbij genoemde vindplaatsen in feitelijke instanties)

40. Het hof miskent dit waar het de vraag naar de bestuurdersaansprakelijkheid terugbrengt tot die of [verweerder 3] een onverantwoord (groot) (ondernemers)risico heeft genomen. Het hof miskent dat ook als geen onverantwoord (groot) (ondernemers)risico is genomen, toch sprake kan zijn van een situatie waarin de bestuurder ten tijde van het verweten handelen of nalaten ernstig rekening had moeten houden met een tekortkoming in de nakoming van de (door hem bestuurde) de vennootschap op zich genomen verbintenis, en de onmogelijkheid om verhaal te bieden. [eiser] heeft consequent gewezen op de onzorgvuldigheid van de handelwijze van [verweerder 3] ten opzichte van hem. Overigens is niet voldoende begrijpelijk gemotiveerd waarom gezien de hier genoemde omstandigheden aldus het hof van een onverantwoord (groot) (ondernemers)risico geen sprake zou zijn.”
[verschrijvingen in origineel, zonder verwijzingen in origineel, A-G]

3.19

Dit een en ander leent zich voor gezamenlijke behandeling. Het subonderdeel faalt, gelet op het volgende.
Met de slotzin van rov. 12 arrest ^[61] zoekt het hof slechts aansluiting bij de slotzin van rov. 11 arrest (weer aansluitend op rov. 10 arrest), waarin het hof, onder verwijzing naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad, memoreert dat het daar bedoelde “Beklamelcriterium”, waarop rov. 12, eerste zin arrest (toegesneden op het onderhavige geval) ^[62] ook is gebaseerd, in algemene zin:

“[i]n de kern (…) de eis in[houdt] dat de bestuurder bij het aangaan van de verbintenis wist of behoorde te begrijpen dat de schuldeiser van de vennootschap als gevolg van zijn handelen schade zou lijden.”

Iets anders dan dit laatste brengt het hof met rov. 12, slotzin arrest niet tot uitdrukking (zij het dus toegesneden op het onderhavige geval). Zie ook onder 3.5 en 3.7 hiervoor. Op dit een en ander bouwt het hof (ook) voort in rov. 16 arrest als onderdeel van de overwegingen die het hof wijdt aan de (blijkens rov. 20 arrest: uiteindelijk ontkennende) beantwoording van de in rov. 12, eerste zin arrest bedoelde “kernvraag”, dus in het kader van de toetsing voor het onderhavige geval aan genoemd “Beklamelcriterium”, ^[63] in rov. 16 arrest specifiek ten aanzien van de vraag of [verweerder 3] een persoonlijk ernstig verwijt ervan kan worden gemaakt dat hij op grond van de (in rov. 15 arrest bedoelde) opgave op de tekeningen erop heeft vertrouwd dat het totaal BVO van het pand ten minste 380 m2 zou bedragen (welke vraag het hof daar ontkennend beantwoordt). Voor zover het subonderdeel uitgaat van een andere lezing van het arrest is deze lezing onjuist en mist het subonderdeel daarmee feitelijke grondslag. Voor zover het subonderdeel wel feitelijke grondslag heeft, ziet het eraan voorbij dat het hof daarmee, anders dan het subonderdeel voor dat geval aanvoert, in rov. 12 en 16 arrest (dus) geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, zoals ook volgt uit de behandeling van subonderdeel Ia onder 3.5 hiervoor. ^[64] Waarom overigens sprake zou zijn van een onvoldoende begrijpelijke motivering door het hof in rov. 12 en 16 arrest, zoals bedoeld in de slotzin van nr. 40 van het cassatiemiddel (“Overigens”, etc.) en “gezien de hier genoemde omstandigheden”, legt het subonderdeel niet uit en valt zonder meer ook niet in te zien, mede gelet op het voorgaande en de behandeling van subonderdelen Ia t/m Id onder 3.3-3.17 hiervoor.
Hierop stuit het subonderdeel af.

3.2

Subonderdeel If ^[65] maakt in nr. 42 van het cassatiemiddel eerst duidelijk tegen welke passage uit rov. 16 arrest het is gericht:

“42. Het hof overweegt vervolgens in rov. 16 (in aansluiting op hetgeen bij de bovenstaande klachten is weergegeven):

“Het hof tekent hierbij tot slot nog aan dat de veronderstelling van [verweerder 3] dat tegenover [betrokkene 2] voldaan zou kunnen worden aan de voorwaarde dat het BVO minimaal 380 m2 bedraagt, overeenkomt met de eigen veronderstelling van [eiser] , die er in zijn e-mail van 6 juni 2017 aan [verweerder 3] toen zelf ook nog vanuit ging dat het BVO van het pand minimaal 384 m2 bedraagt” .”

[gecursiveerd in origineel, A-G]

3.21

Het subonderdeel klaagt daarop als volgt, in nr. 43 van het cassatiemiddel: ^[66]

“43. Voor zover, naar het oordeel van het hof in rov. 16, [verweerder 3] geen persoonlijk ernstig verwijt treft (mede) nu ook [eiser] , zoals volgt uit zijn e-mail van 6 juni 2017 aan [verweerder 3] , uitging van een BVO van tenminste 380 m2 (althans 384 m2) is dit oordeel, zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet (voldoende) gemotiveerd, niet alleen nu het bericht waaraan het hof refereert, dateert van ver na de totstandkoming van de twee koopovereenkomsten (die van CAI met [betrokkene 2] en vervolgens die van CAI met [eiser] op 31 mei 2017 respectievelijk 1 juni 2017), zodat [verweerder 3] hierin voorafgaand aan en ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst met [eiser] geen vertrouwen heeft kunnen ontlenen op een BVO van ten minste 380 m2. , , maar bovendien nu [betrokkene 3] , de makelaar van [betrokkene 2] , al op 30 mei 2017 wees op een geringe BVO dan 380 m2 en op een discrepantie tussen de opgegeven maatvoering en de plattegrond tekeningen, [betrokkene 2] zich genoodzaakt zag hiervoor een opschortende voorwaarde te formuleren, en zulks eerder al naar voren had gebracht, en niet relevant is of [eiser] eveneens uitging van aan BVO van meer dan 380 m2, nu hij niet wist van het belang van een BVO van ten minste 380 m2 voor [verweerder 3] , nu hij ten tijde van de verkoop niet op de hoogte was van de doorverkoop en CAI [eiser] ter zake had geëxonereerd.”
[verschrijvingen in origineel, zonder verwijzingen in origineel, A-G]

3.22

Het subonderdeel faalt, gelet op het volgende.
In de slotzin van rov. 16 arrest tekent het hof tot slot nog aan (“Het hof tekent hierbij tot slot nog aan”, etc.) dat de daar bedoelde veronderstelling van [verweerder 3] (dus: dat tegenover [betrokkene 2] voldaan zou kunnen worden aan de voorwaarde dat het totale BVO minimaal 380 m2 bedraagt) overeenkomt met de eigen veronderstelling van [eiser] , die in zijn e-mail van 6 juni 2017 aan [verweerder 3] “toen zelf ook nog” ervan uitging dat het totale BVO van het pand minimaal 384 m2 bedraagt. Met de woorden “toen zelf ook nog” brengt het hof tot uitdrukking dat [eiser] niet alleen op 6 juni 2017 in die veronderstelling verkeerde, maar ook daarvoor al, in het bijzonder op 31 mei 2017, de dag waarop CAI van [eiser] de in rov. 15 arrest bedoelde tekeningen ontving waarop een totaal BVO van het pand van 402,7 m2 is vermeld, wat het hof dus betrekt bij de ontkennende beantwoording in rov. 16 arrest van de in rov. 16, eerste zin arrest bedoelde vraag, oftewel ’s hofs oordeel in rov. 16 arrest dat niet aangenomen kan worden dat [verweerder 3] (als bestuurder van CAI) tegenover [eiser] (als wederpartij van CAI onder de koopovereenkomst) persoonlijk ernstig verwijtbaar zou hebben gehandeld door ten tijde van het sluiten namens CAI van de koopovereenkomst met [eiser] op 1 juni 2017 erop te vertrouwen dat het totale BVO van het pand ten minste 380 m2 zou bedragen (en dus voldaan zou kunnen worden aan de opschortende voorwaarde ter zake van [betrokkene 2] in de doorverkoopovereenkomst tussen CAI en [betrokkene 2] van 31 mei 2017). Zie onder 3.7 hiervoor. Ik wend mij nu tot het subonderdeel.
Voor zover het subonderdeel ervan uitgaat dat het hof met rov. 16, slotzin arrest overweegt dat [verweerder 3] aan die e-mail van [eiser] aan [verweerder 3] van 6 juni 2017 “voorafgaand aan en ten tijde van” de totstandkoming van de koopovereenkomst met [eiser] op 1 juni 2017 “vertrouwen heeft kunnen ontlenen op een BVO van ten minste 380 m2” (ook al dateert deze e-mail “van ver na de totstandkoming van de twee koopovereenkomsten (die van CAI met [betrokkene 2] en vervolgens die van CAI met [eiser] op 31 mei 2017 respectievelijk 1 juni 2017)”), gaat het subonderdeel uit van een onjuiste lezing van het arrest en mist het daarmee feitelijke grondslag. Dat is immers niet wat het hof daar oordeelt. Voor zover met het subonderdeel wordt betoogd - met feitelijke grondslag - dat gelet op het daarin aangevoerde ’s hofs ontkennende beantwoording van genoemde vraag in rov. 16 arrest met inachtneming ook van rov. 16, slotzin arrest zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet (voldoende) begrijpelijk gemotiveerd zou zijn, loopt het subonderdeel reeds erop vast dat het hof met hetgeen het ter zake overweegt in rov. 16 arrest en de daaraan inherente waarderingen van sterk feitelijke aard, waarover mede onder 3.7 en 3.10 (waaronder sub a. t/m c.) hiervoor, ^[67] zonder nadere motivering voldoende navolgbaar maakt waarom naar zijn oordeel, met inachtneming van het partijdebat, genoemde vraag ontkennend beantwoord dient te worden. Dit geldt ook als daarbij wordt betrokken wat het subonderdeel ter zake aanvoert (zie onder 3.21 hiervoor), hetgeen, wat daarvan verder zij, naar de aard en zonder meer nog niet in de weg staat aan dat oordeel van het hof in rov. 16 arrest en dat oordeel (dus) nog niet onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd maakt, in lijn met het voorgaande en de behandeling van subonderdelen Ia t/m Ie onder 3.3-3.19 hiervoor.
Hierop stuit het subonderdeel af.

3.23

Subonderdeel Ig klaagt daarop als volgt, in nr. 44 van het cassatiemiddel: ^[68]

“44. Het hof gaat in het arrest voorbij aan het beroep op gezag van gewijsde van het tussen [eiser] en CAI gewezen vonnis voor wat betreft de onbekendheid van [eiser] met de koopovereenkomst van CAI met [betrokkene 2] en de daarin opgenomen opschortende voorwaarden, de onbekendheid van [eiser] met het belang voor CAI bij kennis van het exacte aantal m2 van de oppervlakte van het pand, het gebrek aan onderzoek door CAI vóór totstandkoming van de koopovereenkomst naar de exacte oppervlakte van het pand, de toerekening van de bezichtiging van het pand vóór aankoop door de vader van [verweerder 3] aan CAI, het oordeel dat CAI wist wat zij kocht, het oordeel van de rechtbank dat CAI ingevolge art. 6.6 van de koopovereenkomst (en art. 7:17 lid 6 BW) geen recht kan ontlenen aan een verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte, dus het BVO, van het pand, CAI pas na totstandkoming van de koopovereenkomst voor het eerst onderzoek deed naar het BVO, de afwijking slechts 10% bedraagt ten opzicht van hetgeen [eiser] opgaf, als al van een afwijking kan worden uitgegaan nu inclusief de (niet in de meeting meegenomen) vliering het pand nagenoeg het opgegeven BVO heeft en CAI wist (althans uit haar vóór 1 juni 2017 verstrekte document) geacht moet worde te hebben geweten van het recht van Bavaria als huurder tot tussentijdse opzegging. In het licht van het ingeroepen gezag van gewijsde van deze uitspraak behoeft althans nadere motivering waarop het hof die niet tevens laat gelden voor [verweerder 3] , de enig bestuurder en enig aandeelhouder van de vennootschap zonder (verdere) werknemers, CAI, althans waarom het hof het beroep op gezag van gewijsde kennelijk passeert; het gaat hier niet op in, terwijl het arrest op voormelde punten niet strookt met het vonnis waarvan gezag van gewijsde is ingeroepen.”
[verschrijvingen in origineel, zonder verwijzingen in origineel, A-G]

3.24

Het subonderdeel faalt, gelet op het volgende.
Het subonderdeel veronderstelt onder meer dat door [eiser] een beroep op gezag van gewijsde in de zin van art. 236 Rv is gedaan ten aanzien van het daarin bedoelde, tussen [eiser] en CAI ^[69] in een ander geding gewezen vonnis van 4 juli 2018 waarover ook rov. 2 onder (xviii) arrest en rov. 20, slotzin arrest, op welk beroep het hof volgens het subonderdeel, kennelijk in rov. 16 arrest, (nader) had moeten responderen. Wat er verder zij van art. 236 Rv-gerelateerde aspecten, het subonderdeel loopt reeds erop vast dat het hof blijkens het arrest, waarin het los van rov. 2 onder (xviii) arrest en rov. 20, slotzin arrest niet ingaat op genoemd vonnis:

- in de memorie van grieven, waarin door [eiser] dat beroep in beginsel uiterlijk gedaan had moeten worden gelet op de tweeconclusieregel (art. 347 lid 1 Rv), ^[70] een dergelijk beroep op art. 236 Rv inzake genoemd vonnis niet leest, welke in beginsel aan het hof voorbehouden uitleg van de gedingstukken niet onbegrijpelijk is, ^[71] en

- het beroep door [eiser] op art. 236 Rv inzake genoemd vonnis in de pleitnota in hoger beroep ^[72] passeert, nu, wat daarvan verder zij, er in dit geval duidelijk hoe dan ook geen aanleiding bestaat niet vast te houden aan genoemde tweeconclusieregel ter zake, wat geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting en geen nadere motivering behoefde. ^[73]

Daarmee valt reeds de bodem weg onder het subonderdeel.
Hierop stuit het subonderdeel af.

3.25

Met het voorgaande is gegeven dat onderdeel I faalt.

Onderdeel II

3.26

Onderdeel II heeft als onderschrift:

“
Tweede opschortende voorwaarde, huurovereenkomst met Bavaria met een vaste contractsduur van tenminste 5 jaar ”.
[gecursiveerd en verschrijving in origineel, A-G]

3.27

Het onderdeel stelt voorop, in nr. 45 van het cassatiemiddel, dat het voor de klachten van dit onderdeel mede beroep doet op de in subonderdeel Ia onder a t/m r opgesomde feiten en omstandigheden, evenals op de daarbij genoemde vindplaatsen in feitelijke instanties.

3.28

Het onderdeel laat daarop volgen, in nr. 46 van het cassatiemiddel:

“46. Ook wat betreft de tweede opschortende voorwaarde - de eis van een huurcontract met Bavaria voor een vaste periode van tenminste 5 jaar - treft [verweerder 3] , aldus het oordeel van het Hof in rov. 17, geen persoonlijk ernstig verwijt. Het Hof overweegt dienaangaande het navolgende:

“Dat [verweerder 3] bij het sluiten van de koopovereenkomst met [eiser] erop heeft vertrouwd dat voldaan zou kunnen worden aan de tegenover [betrokkene 2] aanvaarde tweede voorwaarde dat de huurovereenkomst met Bavaria minimaal een vaste huurperiode heeft van vijf jaar acht het hof evenmin persoonlijk ernstig verwijtbaar. [verweerder 3] heeft weliswaar een ondernemersrisico genomen door eerst na het aangaan van de koopovereenkomst met [eiser] hiervan de bevestiging te verkrijgen, maar ook hier geldt dat [eiser] er kennelijk zelf ook van uit ging dat de huurovereenkomst met Bavaria door zou lopen omdat Bavaria ongeveer € 300.000,- in het pand had geïnvesteerd, zoals aan [verweerder 3] is medegedeeld bij de hiervoor genoemde e-mail van 6 juni 2017.” ”

[gecursiveerd en verschrijving in origineel, A-G]

3.29

Subonderdelen IIa.1 en IIa.2 klagen daarop als volgt, in nrs. 47-48 van het cassatiemiddel: ^[74]

“47. Voor zover, naar het oordeel van het Hof in rov. 17, het vertrouwen van [verweerder 3] in vervulling de tweede opschortende voorwaarde (welke zag op de voortduring van de huurovereenkomst gedurende ten minste nog een vaste periode van vijf jaar) geen persoonlijk ernstig verwijt oplevert, nu [eiser] in een e-mail van 6 juni 2017 - dus van na de totstandkoming van hun koopovereenkomst op 1 juni 2017 - zelf ook uitging van een voortduring van een huurovereenkomst daar Bavaria circa EUR 300.000 in het pand had geïnvesteerd, is dit oordeel, zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet (voldoende) begrijpelijk gemotiveerd, om te beginnen nu het bericht waaraan het Hof refereert dateert van ruimschoots na de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen CAI en [betrokkene 2] op 31 mei 2017 en tussen CIA en [eiser] op 1 juni 2017, zodat [verweerder 3] toen hij namens CAI de koopovereenkomst aanging met [eiser] op 1 juni 2017 (evenmin als toen hij één dag eerder namens CAI met [betrokkene 2] contracteerde) aan dit bericht vertrouwen [bedoeld zal zijn: geen vertrouwen, A-G] op vervulling van de opschortende voorwaarde van een huuroverkomst van Bavaria met een vaste contractduur van tenminste nog vijf jaar, heeft kunnen ontlenen. Dit oordeel is te meer onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd, nu CAI voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst met [betrokkene 2] en een dag later met [eiser] niet heeft geïnformeerd naar de huurovereenkomst met Bavaria, maar CAI (dus [verweerder 3] , de enig bestuurder en enig aandeelhouder van deze vennootschap zonder verdere werknemers) daarentegen vóór totstandkoming van de koopovereenkomst met [eiser] al wist van de opschortende voorwaarde, zoals de rechtbank al overwoog in het vonnis ter zake waarvan [eiser] zich op gezag van gewijsde beriep. Naar de rechtbank overwoog in haar vonnis van 4 juli 2018 wist CAI wat zij tekende. De rechtbank overwoog aangaande het recht van Bavaria tot tussentijdse opzegging ook nog eens:

“Tussentijdse opzegging

4.9 (...)

Bij het aangaan van de overeenkomst beschikte CAI over de documentatie zodat zij hiervan op de hoogte was, althans had behoren te zijn.”

(…)

48. Het vonnis van 4 juli 2018 is weliswaar gewezen tussen enkel CAI en [eiser] , maar nu CAI slechts één aandeelhouder en bestuurder heeft, en geen werknemers, dus vertegenwoordigt wordt door en handelt door één persoon, [verweerder 3] geldt het gezag van gewijsde ook tegenover hem, althans behoeft, als het ingeroepen gezag van gewijsde niet rechtstreeks ook jegens hem werkt, in rov. 17 op zijn minst nadere motivering waarom het hof terwijl de vennootschap bestaat uit slechts één persoon, [verweerder 3] , meende zich aan het beroep op gezag van gewijsde van voormelde beslissing (zoals het kennelijk van oordeel is) niets gelegen hoeft te laten liggen, althans waarom het zonder nadere motivering aan dit beroep op art. 236 Rv. voorbij meende te kunnen gaan. Het hof gaat hierop niet in.”

[gecursiveerd en verschrijvingen in origineel, zonder verwijzingen in origineel, A-G]

3.3

De subonderdelen IIa.1 en IIa.2 lenen zich voor gezamenlijke behandeling en falen, gelet op het volgende.
In rov. 17 arrest overweegt het hof dat het evenmin persoonlijk ernstig verwijtbaar acht dat [verweerder 3] bij het sluiten namens CAI van de koopovereenkomst met [eiser] op 1 juni 2017 erop heeft vertrouwd dat voldaan zou kunnen worden aan de (door CAI in de doorverkoopovereenkomst van 31 mei 2017) tegenover [betrokkene 2] aanvaarde tweede voorwaarde, te weten dat de huurovereenkomst met Bavaria minimaal een vaste huurperiode heeft van vijf jaar. Daarbij betrekt het hof dat [verweerder 3] weliswaar een ondernemersrisico heeft genomen door eerst na het aangaan van de koopovereenkomst met [eiser] op 1 juni 2017 hiervan de bevestiging te verkrijgen, ^[75] maar “ook hier geldt” (het hof bouwt hier mede voort op rov. 16 arrest) dat [eiser] kennelijk “zelf ook” ervan uitging - niet alleen op 6 juni 2017, maar ook reeds ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst met CAI vertegenwoordigd door [verweerder 3] op 1 juni 2017, gelijk [verweerder 3] dus - dat de huurovereenkomst met Bavaria voor die periode “door zou lopen” nu Bavaria ongeveer € 300.000,-- in het pand had geïnvesteerd, zoals aan [verweerder 3] is medegedeeld bij de mede in rov. 16, slotzin arrest bedoelde e-mail van [eiser] aan [verweerder 3] van 6 juni 2017 (zie ook rov. 2 onder (xi) arrest). Met dit laatste brengt het hof tot uitdrukking mede belang eraan te hechten dat het hier, gezien het voorliggende verwijt inzake externe bestuurdersaansprakelijkheid op de voet van art. 6:162 BW en de vraag of [verweerder 3] ter zake persoonlijk ernstig verwijtbaar heeft gehandeld jegens [eiser] , gaat om de verhouding tussen enerzijds [verweerder 3] (als bestuurder van CAI) en anderzijds [eiser] (als schuldeiser van CAI) van welke verhouding deel uitmaakt dat dus niet alleen [verweerder 3] , maar tevens [eiser] zelf, de eigenaar van het pand en verhuurder daarvan aan Bavaria (zie rov. 2 onder (ii) arrest), ^[76] ook reeds ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst met CAI vertegenwoordigd door [verweerder 3] op 1 juni 2017 ervan uitging dat de huurovereenkomst met Bavaria door zou lopen (in de woorden van [eiser] : “dat de huurovereenkomst gewoon (…) door zal lopen volgens de huurovereenkomst!”), ^[77] hetgeen in dit verband een betekenisvol mitigerend effect heeft wat betreft de aanwezigheid bij [verweerder 3] van door de ‘Beklamel’-maatstaf vereiste voorzienbaarheid van schuldeisersbenadeling zijdens [eiser] . Zie ook onder 3.5 en 3.7 hiervoor. Ik wend mij nu tot het subonderdeel.
Voor zover subonderdeel IIa.1 ervan uitgaat dat het hof met rov. 17 arrest overweegt dat [verweerder 3] “toen hij namens CAI de koopovereenkomst aanging met [eiser] op 1 juni 2017” (en “toen hij één dag eerder namens CAI met [betrokkene 2] contracteerde”) aan die e-mail van [eiser] aan [verweerder 3] van 6 juni 2017 “vertrouwen op vervulling van de opschortende voorwaarde van een huuroverkomst van Bavaria met een vaste contractduur van tenminste nog vijf jaar, heeft kunnen ontlenen” (ook al dateert deze e-mail “van ruimschoots na de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen CAI en [betrokkene 2] op 31 mei 2017 en tussen CAI en [eiser] op 1 juni 2017” ), gaat het subonderdeel uit van een onjuiste lezing van het arrest en mist het daarmee feitelijke grondslag. Dat is immers niet wat het hof daar oordeelt. Voor zover subonderdeel IIa.1 - met feitelijke grondslag - klaagt dat rov. 17 arrest “te meer onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd” is “nu CAI voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst met [betrokkene 2] en een dag later met [eiser] niet heeft geïnformeerd naar de huurovereenkomst met Bavaria, maar CAI (dus [verweerder 3] , de enig bestuurder en enig aandeelhouder van deze vennootschap zonder verdere werknemers) daarentegen vóór totstandkoming van de koopovereenkomst met [eiser] al wist van de opschortende voorwaarde”, ziet het subonderdeel eraan voorbij dat het hof deze omstandigheden in rov. 17 arrest kenbaar niet negeert, maar gezien het voorgaande ontoereikend acht om ter zake tot een ander oordeel te komen, wat zonder meer niet als onbegrijpelijk of anderszins ontoereikend gemotiveerd voorkomt (zie hiervoor), en waarbij nog moet worden bedacht dat ’s hofs analyse in rov. 17 arrest logischerwijs insluit dat als [verweerder 3] voorafgaand aan het sluiten namens CAI van de koopovereenkomst met [eiser] op 1 juni 2017 had geïnformeerd bij [eiser] naar (het doorlopen van) de huurovereenkomst met Bavaria (vanwege de door CAI in de doorverkoopovereenkomst jegens [betrokkene 2] aanvaarde tweede voorwaarde dat de huurovereenkomst met Bavaria minimaal een vaste huurperiode heeft van vijf jaar), [eiser] hem ter zake langs dezelfde lijn had geïnformeerd als in zijn e-mail van aan [verweerder 3] van 6 juni 2017, zoals uitgelegd door het hof in rov. 17 arrest. Voor zover subonderdeel IIa.1 overigens nog een beroep doet op het vonnis van 4 juli 2018 en gezag van gewijsde (art. 236 Rv) daarvan in het onderhavige geding, waaronder de slotzin van het subonderdeel, strandt het in het voetspoor van subonderdeel Ig, waarover onder 3.23-3.24 hiervoor. Dit laatste geldt ook voor subonderdeel IIa.2, wat geen verdere toelichting behoeft.
Hierop stuiten de subonderdelen af.

3.31

Subonderdeel IIb klaagt daarop als volgt, in nrs. 49-51 van het cassatiemiddel: ^[78]

“49. Voor zover, naar het oordeel van het hof in rov. 17, [verweerder 3] geen persoonlijk ernstig verwijt treft van het vertrouwen op vervulling van de met [betrokkene 2] overeengekomen tweede opschortende voorwaarde (van (bewijs van) een huurovereenkomst met Bavaria met een contractduur van tenminste vijf jaar), nu [eiser] in een e-mail van ruimschoots na de totstandkoming van de koopovereenkomst(en) ook uitging van een voortduring van de huurovereenkomst met Bavaria vanwege een investering door deze partij van circa € 300.000,- in het pand, getuigt ’s hofs oordeel van een onjuiste rechtsopvatting, althans is dit onbegrijpelijk, aangezien voor de vraag of CAI, althans [verweerder 3] , bij aangaan van de koopovereenkomst mocht vertrouwen op vervulling van de opschortende voorwaarde beslissend is of [verweerder 3] toen hij (voor CAI) op 1 juni 2017 met [eiser] een koopovereenkomst aanging, wist dan wel behoorde te weten van de onmogelijkheid voor de vennootschap om die koopovereenkomst na te zullen kunnen komen en verhaal te bieden, waarvoor CAI afhankelijk was geworden van vervulling van de genoemde opschortende voorwaarde van een duur van het huurcontract van tenminste nog vijf jaar (nu zij zelf niet over de benodigde middelen beschikte en geen bancaire financiering had aangevraagd), en niet of [verweerder 3] later een e-mail ontving waaraan hij dit vertrouwen kon ontlenen. Daarbij is dit oordeel niet voldoende begrijpelijk gemotiveerd, nu [eiser] in de bewuste e-mail enkel te kennen geeft zich, gelet op voormelde investering, een tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst niet goed te kunnen voorstellen. Hij geeft hiervoor geen garantie. Hij schrijft niet dat voor Bavaria een huurovereenkomst geldt met een vaste contrastperiode van vijf jaar. Hij schrijft ook niet dat Bavaria afstand heeft gedaan van het recht op tussentijdse opzegging. Hij verwijst zelfs naar het recht op tussentijdse opzegging, waar hij op 6 juni 2017 schrijft.

“
Ik heb geen ondertekende overeenkomst voor de mogelijkheid om tussentijds op te zeggen per 23 juli 2020 (dan moet er opgezegd worden voor 23 juni 2019) (…)” , onderstreping [betrokkene 8] .

50. [verweerder 3] moest op 1 juni 2017 ernstig rekening houden met een tekortkoming in de nakoming van de door CAI op zich genomen verbintenis tot betaling van de koopsom.
51. Als een van de hiervoor geformuleerde klachten opgaat, dan kunnen ook de hierop voortbouwende rechtsoverwegingen 22 tot en met 24 niet in stand blijven.”
[gecursiveerd, onderstreept en verschrijvingen in origineel, zonder verwijzingen in origineel, A-G]

3.32

Dit een en ander leent zich voor gezamenlijke behandeling. Het subonderdeel faalt, gelet op het volgende.
Het subonderdeel start in nr. 49 van het cassatiemiddel vanuit de veronderstelling dat het hof in rov. 17 arrest niet uitgaat van het juiste peilmoment, want eraan voorbijziet dat ter zake:

“beslissend is of [verweerder 3] toen hij (voor CAI) op 1 juni 2017 met [eiser] een koopovereenkomst aanging, wist dan wel behoorde te weten van de onmogelijkheid voor de vennootschap om die koopovereenkomst na te zullen kunnen komen en verhaal te bieden, waarvoor CAI afhankelijk was geworden van vervulling van de genoemde opschortende voorwaarde van een duur van het huurcontract van tenminste nog vijf jaar (nu zij zelf niet over de benodigde middelen beschikte en geen bancaire financiering had aangevraagd), en niet of [verweerder 3] of later een e-mail ontving waaraan hij dit vertrouwen kon ontlenen.”
[verschrijving in origineel, A-G]

Zoals volgt uit o.a. rov. 2 onder (ix) arrest (“Op 1 juni 2017 hebben CAI en [eiser] een koopovereenkomst gesloten”, etc.), rov. 12 arrest (“(…) doordat hij op 1 juli 2017 [bedoeld is: 1 juni 2017, A-G] de koopovereenkomst met [eiser] heeft gesloten”, etc.) en rov. 17 arrest (“Dat [verweerder 3] bij het sluiten van de koopovereenkomst met [eiser] erop heeft vertrouwd”, etc.), alsmede uit 3.30 hiervoor, gaat het subonderdeel aldus uit van een onjuiste lezing van het arrest en mist het daarmee feitelijke grondslag. Daarop stranden de rechts- en motiveringsklachten van het subonderdeel in de eerste zin van nr. 49 van het cassatiemiddel. De motiveringsklacht in het vervolg van het subonderdeel in nr. 49 van het cassatiemiddel (“Daarbij is dit oordeel niet voldoende begrijpelijk gemotiveerd”, etc.) loopt erop stuk dat het hof in rov. 17 arrest vaststelt dat [eiser] kennelijk zelf ook ervan uitging “dat de huurovereenkomst met Bavaria door zou lopen omdat Bavaria ongeveer € 300.000,-- in het pand had geïnvesteerd, zoals aan [verweerder 3] is medegedeeld bij de hiervoor genoemde e-mail van 6 juni 2017”, wat geen onbegrijpelijke uitleg is van de desbetreffende e-mail ^[79] en in het licht waarvan rov. 17 arrest geen nadere motivering behoefde, anders dan het subonderdeel ter zake aanvoert. Daarbij betrek ik:

- dat [eiser] in deze e-mail niet “enkel te kennen geeft zich, gelet op voormelde investering, een tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst niet goed te kunnen voorstellen”;

- dat [eiser] in deze e-mail niet zozeer “[zelfs] verwijst naar het recht op tussentijdse opzegging”, als wel schrijft dat hij “geen ondertekende overeenkomst” heeft “voor de mogelijkheid om tussentijds op te zeggen per 23 juli 2020 (dan moet er opgezegd worden voor 23 juni 2019)” (en ervan uitgaat “dat de huurovereenkomst gewoon zal door zal lopen volgens de huurovereenkomst!”, na onder meer opgemerkt te hebben: “Bavaria heeft circa € 300.000,00 in het pand geïnvesteerd”);

- dat aan het voorgaande naar de aard niet afdoet dat [eiser] in deze e-mail geen garantie ter zake geeft en niet schrijft dat voor Bavaria een huurovereenkomst geldt met een vaste huurperiode (“contrastperiode”) van vijf jaar of dat Bavaria afstand heeft gedaan van het recht op tussentijdse opzegging.

Voor zover het subonderdeel in nr. 50 van het cassatiemiddel al een klacht formuleert die voldoet aan de minimumeisen van art. 407 lid 2 Rv, wat m.i. niet het geval is, loopt deze vast in het voetspoor van subonderdeel Ia, waarover onder 3.5 en 3.7 hiervoor. Voor zover het subonderdeel in nr. 51 van het cassatiemiddel een voortbouwende klacht bevat, strandt deze erop dat, gezien de behandeling van de voorgaande subonderdelen en dit subonderdeel onder 3.3-3.30 en dit 3.32 hiervoor, niet is voldaan aan de daarin geformuleerde voorwaarde (“Als een van de hiervoor geformuleerde klachten opgaat”, etc.).
Hierop stuit het subonderdeel af.

3.33

Met het voorgaande is gegeven dat onderdeel II faalt.

Onderdeel III

3.34

Onderdeel III heeft als onderschrift:

“
Persoonlijk ernstig verwijtbaar nalaten ”.
[gecursiveerd in origineel, A-G]

3.35

Het onderdeel stelt voorop, in nr. 52 van het cassatiemiddel, dat het voor de klachten van dit onderdeel mede beroep doet op de in subonderdeel Ia onder a t/m r opgesomde feiten en omstandigheden, evenals op de daarbij genoemde vindplaatsen in feitelijke instanties.

3.36

Vervolgens citeert het onderdeel, in nr. 53 van het cassatiemiddel, rov. 23, eerste zin arrest, die luidt als volgt:

“23. Het hof overweegt voorts dat ook na het sluiten van de koopovereenkomst met [eiser] er voor [verweerder 3] niet direct aanleiding was om te veronderstellen dat de doorverkoop niet zou slagen.”

3.37

Subonderdeel IIIa klaagt daarop als volgt, in nr. 54 van het cassatiemiddel: ^[80]

“54. Het hof gaat in rov. 23 uit van een onjuiste rechtsopvatting voor zover, naar zijn oordeel, voor bestuursaansprakelijkheid (in casu) enkel plaats is indien voor [verweerder 3] na totstandkoming van de koopovereenkomst met [eiser] direct al aanleiding bestond om “
te veronderstellen dat de doorverkoop niet zou slagen ”, nu voldoende is dat [verweerder 3] er ernstig rekening mee moest houden dat de doorverkoop niet zou slagen. Van een persoonlijk ernstig verwijt is niet pas sprake is als [verweerder 3] ook echt aanleiding had om “
te veronderstellen dat de doorverkoop niet zou slagen ”. Voldoende is het als hij ernstig rekening had moeten houden met een beroep van [betrokkene 2] op de met hem overeengekomen opschortende voorwaarden, waarmee de koopovereenkomst niet in werking zou treden, dus geen ‘doorgang’ zou vinden. Het hof legt hier een te streng criterium aan; niet pas als de bestuurder een niet doorgaan van de doorverkoop moest veronderstellen, maar als hij hiermee ernstig rekening moest houden, ontstaat bestuurdersaansprakelijkheid. Het oordeel van het hof getuigt voorts van een onjuiste rechtsopvatting voort zover voor bestuurdersaansprakelijkheid slechts plaats is als voormelde aanleiding direct na totstandkoming van de koopovereenkomst zou ontstaan, en niet als die zich pas later zou voordoen.”
[gecursiveerd en verschrijvingen in origineel, zonder verwijzingen in origineel, A-G]

3.38

Het subonderdeel faalt, gelet op het volgende.
Na in rov. 20 arrest mede op grond van rov. 9-19 arrest tot de slotsom te zijn gekomen dat het door [eiser] aan [verweerder 3] gemaakte ‘Beklamel’-verwijt geen doel treft, beoordeelt het hof in rov. 21-24 arrest, aldus rov. 21 arrest, het betoog van [eiser] :

“21. (…) dat [verweerder 3] persoonlijk ernstig verwijtbaar heeft gehandeld omdat hij er niet voor heeft gezorgd dat CAI, gelet op de risicovolle doorverkoop aan [betrokkene 2] , een alternatieve financiering (door middel van een hypothecaire geldlening van een bank) beschikbaar had voor de betaling van de koopsom aan [eiser] , voor het geval de doorverkoop aan [verweerder 3] [bedoeld is: [betrokkene 2] , A-G] niet zou doorgaan.”
[verschrijving in origineel, A-G]

Na, kort gezegd, in rov. 22 arrest verworpen te hebben dat CAI deze lening al beschikbaar zou moeten hebben gehad bij het sluiten van de koopovereenkomst met [eiser] op 1 juni 2017, omdat CAI rekening ermee moest houden dat haar financiering van de koop van het pand niet uit de doorverkoop aan [betrokkene 2] gerealiseerd kon worden en dat dit voor [verweerder 3] voorzienbaar was, ^[81] overweegt het hof in rov. 23 arrest:

“23. Het hof overweegt voorts dat ook na het sluiten van de koopovereenkomst met [eiser] er voor [verweerder 3] niet direct aanleiding was om te veronderstellen dat de doorverkoop niet zou slagen. Zoals gezegd heeft [eiser] bij e-mail van 6 juni 2017 aan CAI medegedeeld dat volgens hem het BVO van het pand minimaal 384 m2 bedraagt en dat hij ervan uitgaat dat de huurovereenkomst met Bavaria doorloopt omdat Bavaria € 300.000,-- in het pand heeft geïnvesteerd. Bij e-mails van 12 en 13 juni 2017 heeft [verweerder 3] aan [eiser] gevraagd het pand op te meten, aan welk verzoek [eiser] niet heeft voldaan. Uiteindelijk is in het op verzoek van CAI tot stand gekomen meetrapport van [A] van 11 juli 2017 vastgesteld dat het BVO 359 m2 bedraagt. Bij e-mail van 15 juli 2017 heeft [betrokkene 1] aan [eiser] medegedeeld dat [betrokkene 2] helaas heeft afgehaakt. In de koopovereenkomst met [eiser] is een opleverdatum overeengekomen van 27 juli 2017. CAI is haar verplichting tot afname van het pand niet nagekomen. Dat [verweerder 3] als bestuurder van CAI heeft nagelaten om na het afhaken van [betrokkene 2] alsnog een hypothecaire geldlening bij een bank te vragen (zoals door [eiser] gesteld), dan wel in de verkrijging daarvan niet is geslaagd (zoals door [verweerder 3] gesteld), acht het hof niet zodanig onzorgvuldig dat [verweerder 3] daarvan persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt, gelet op de (zeer) korte periode die nog resteerde tussen het afhaken van [betrokkene 2] op 15 juli 2017 en de met [eiser] overeengekomen leverdatum van 27 juli 2017.”
[verschrijving in origineel, A-G]

Ik wend mij nu tot het subonderdeel.
Het subonderdeel betoogt vooreerst dat het hof in rov. 23, eerste zin arrest uitgaat van een onjuiste rechtsopvatting, voor zover het hof daar eraan voorbijziet dat voor het aannemen van externe bestuurdersaansprakelijkheid op de voet van art. 6:162 BW van [verweerder 3] (als bestuurder van CAI) jegens [eiser] (als schuldeiser van CAI) hier “voldoende is” dat [verweerder 3] “er ernstig rekening mee moest houden dat de doorverkoop niet zou slagen”, oftewel als “hij ernstig rekening had moeten houden met een beroep van [betrokkene 2] op de met hem overeengekomen opschortende voorwaarden, waarmee de koopovereenkomst niet in werking zou treden, dus geen ‘doorgang’ zou vinden”, oftewel:

“Het hof legt hier een te streng criterium aan; niet pas als de bestuurder een niet doorgaan van de doorverkoop moest veronderstellen, maar als hij hiermee ernstig rekening moest houden, ontstaat bestuurdersaansprakelijkheid.”

Het subonderdeel loopt erop vast dat deze opvatting geen steun vindt in het recht, in het verlengde van subonderdeel Ia, waarover onder 3.5 en 3.7 hiervoor. Daarmee is niet gezegd dat zich geen enkele situatie laat voorstellen waarin een dergelijk ‘ernstig rekening moeten houden met’, etc. - wat, in termen van voorzienbaarheid van schuldeisersbenadeling, dus een iets lagere drempel oplevert dan ‘weten of redelijkerwijs behoren te begrijpen dat’, etc. waarbij het hof (ook) in rov. 23, eerste zin arrest aansluiting zoekt; zie onder 3.5 hiervoor - rechtens wel toereikend kan zijn voor het aannemen van een persoonlijk ernstig verwijt in het kader van externe bestuurdersaansprakelijkheid op de voet van art. 6:162 BW, maar dit is telkens afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het concrete geval, niet het normaaltype van de voor externe bestuurdersaansprakelijkheid op de voet van art. 6:162 BW toereikende voorzienbaarheid van schuldeisersbenadeling (zie ook onder 3.5 hiervoor), en, naar het hof (dus) niet ten onrechte aanneemt in rov. 23 arrest, in het onderhavige geval, met de daarin gegeven feiten en omstandigheden, nog niet aan de orde. Kortom: van een hier door het hof aanleggen van “een te streng criterium”, zoals bedoeld in het subonderdeel, is geen sprake. Daaraan doet niet af de verwijzing in noot 164 bij het subonderdeel:

“naar (analogische toepassing van) het arrest Air Holland, HR 4 april 2014, NJ 2014/195, en naar Nimox/Van den End, HR 8 november 1991, NJ 1992/174.”

Ten aanzien van eerstgenoemd arrest verwijs ik naar 3.5 hiervoor, waaruit reeds volgt dat voor zo’n toepassing (naar analogie) van dat arrest, zoals voorgestaan door het subonderdeel, geen grond bestaat. Laatstgenoemd arrest - dat, kort gezegd, mede draait om externe aandeelhoudersaansprakelijkheid op de voet van art. 6:162 BW van de enig aandeelhouder van een (gefailleerde) B.V. jegens de (overige) schuldeisers van die B.V. in verband met een ontoelaatbaar geachte dividenduitkering door die B.V. aan die aandeelhouder, waaraan die aandeelhouder de vereiste medewerking had verleend en waardoor genoemde schuldeisers achter het net visten in termen van betaling/verhaal, dus een wezenlijk andere situatie dan het onderhavige geval ^[82] - levert, gelet op hetgeen daar voorlag en daarin is beslist (een wezenlijk ander geval dan het onderhavige), evenmin zo’n grond op als voorgestaan door het subonderdeel. Dit wordt niet anders door de enkele verwijzing in noten 162 en 163 bij het subonderdeel naar nrs. 4.14-4.16 van de memorie van de grieven noch de daarin genoemde rechtspraak ^[83] en literatuur, nu ook daaruit zo’n grond niet af te leiden valt, wat het subonderdeel verder ook op geen enkele wijze uitwerkt. ^[84] Het subonderdeel strandt ook waar het nog aanvoert dat ’s hofs oordeel in rov. 23, eerste zin arrest voorts van een onjuiste rechtsopvatting getuigt, voor zover het hof oordeelt dat:

“voor bestuurdersaansprakelijkheid slechts plaats is als voormelde aanleiding [“om “
te veronderstellen dat de doorverkoop niet zou slagen ””, gecursiveerd in origineel, A-G] direct na totstandkoming van de koopovereenkomst zou ontstaan, en niet als die zich pas later zou voordoen.”

Als rov. 23 arrest (hiervoor geciteerd) in totaliteit wordt bezien, en niet slechts wordt gekeken naar rov. 23, eerste zin arrest geïsoleerd van het vervolg van rov. 23 arrest, zoals het subonderdeel ter zake doet, wordt aanstonds duidelijk dat het hof in werkelijkheid deze door het subonderdeel veronderstelde opvatting niet huldigt, zodat het subonderdeel ter zake uitgaat van een onjuiste lezing van het arrest en daarmee feitelijke grondslag mist.
Hierop stuit het subonderdeel af.

3.39

Subonderdeel IIIb klaagt daarop als volgt, in nrs. 55-56 van het cassatiemiddel: ^[85]

“55. Zonder nadere motivering, die ontbreekt, is niet voldoende begrijpelijk gemotiveerd waarom, aldus het hof in rov. 23, [verweerder 3] na totstandkoming van de koopovereenkomst met [eiser] niet direct aanleiding had om ‘te veronderstellen dat de doorverkoop niet zou slagen’, aangezien [betrokkene 3] reeds op 30 mei 2017 schreef: ‘
Voor de goede orde het object [waarmee wordt bedoeld het pand, toevoeging [betrokkene 8] ]
bevat geen 380 m2 zoals opgegeven ”, waaraan hij toevoegde: “
volgens BAG is de ruimte 273 m2 en op basis van de aangedragen plattegrondtekeningen van het pand 248 m2 ”, waarna op 31 mei 2017 - dus vóór de totstandkoming van de koopovereenkomst met [eiser] - in de e-mail van 31 mei 2017, waarmee de overeenkomst tussen CAI en [betrokkene 2] werd vastgelegd, werd gerefereerd aan voormelde incongruentie tussen de toelichting op de opgegeven maatvoering en de BAG alsook de aangeleverde plattegrondtekening, en CAI vóór totstandkoming van de koopovereenkomst met [eiser] geen onderzoek en geen navraag had gedaan naar het BVO alsook naar de vraag of de huurovereenkomst met Bavaria voor het pand nog tenminste een vaste contractsduur van vijf jaar zou hebben.

56. Onbegrijpelijk is verder waarom, aldus het hof, in rov. 23, de e-mail van [eiser] aan CAI d.d. 6 juni 2017 waaraan het hof refereert, een reden zou zijn waarom voor [verweerder 3] ‘niet direct aanleiding bestond om te veronderstellen dat de doorverkoop niet zou slagen’. Dit is niet (voldoende) begrijpelijk gemotiveerd, nu om te beginnen deze e-mail nog eens ingaat op de mogelijkheid van tussentijdse opzegging met een jaar, waarmee - aldus het vonnis van de rechtbank van 4 juli 2018, waarvan [eiser] het gezag van gewijsde inriep - CAI bekend was, en waarmee CAI zich ook bij art. 7 van de koopovereenkomst bekend verklaarde. De rechtbank overwoog:

“4.9 Ter comparitie is gebleken dat de kwestie over de mogelijkheid van tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst door Bavaria tussen partijen niet langer in geschil is. Bij het aangaan van de overeenkomst beschikte CAI over de documentatie zodat zij hiervan op de hoogte was , althans had behoren te zijn”,

onderstreping [betrokkene 8] .”

[gecursiveerd, onderstreept en verschrijving in origineel, zonder verwijzingen in origineel, A-G]

3.4

Dit een en ander leent zich voor gezamenlijke behandeling. Het subonderdeel faalt in zoverre, gelet op het volgende.
Het betoog van het subonderdeel in nr. 55 van het cassatiemiddel, onder verwijzing naar wat voorafgaand aan het sluiten door [verweerder 3] namens CAI met [eiser] van de koopovereenkomst op 1 juni 2017 al dan niet zou zijn gebeurd, ziet onder meer eraan voorbij dat het hof in rov. 20 arrest (mede op basis van rov. 9-19 arrest), in cassatie zonder vrucht bestreden, ^[86] reeds tot de slotsom komt “dat niet aangenomen kan worden dat [verweerder 3] bij het sluiten van de koopovereenkomst met [eiser] wist of redelijkerwijs behoorde te begrijpen dat CAI haar verplichtingen uit deze koopovereenkomst niet zou kunnen nakomen” (naar het hof ook memoreert in rov. 22 arrest). Reeds gelet daarop kan hetgeen het subonderdeel in nr. 55 van het cassatiemiddel daartoe aanvoert niet meebrengen, anders dan het subonderdeel daar klaagt, dat zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet voldoende begrijpelijk gemotiveerd zou zijn waarom, aldus het hof in rov. 23, eerste zin arrest, “ [verweerder 3] na totstandkoming van de koopovereenkomst met [eiser] niet direct aanleiding had om ‘te veronderstellen dat de doorverkoop niet zou slagen’.” Het betoog van het subonderdeel in nr. 56 van het cassatiemiddel loopt reeds erop stuk:

- dat het neerkomt op een herhaling van zetten die ook hier geen soelaas bieden (’s hofs uitleg (ook) in rov. 23 arrest van de e-mail van [eiser] aan CAI ( [verweerder 3] ) van 6 juni 2017 is niet onbegrijpelijk, zoals reeds uiteengezet onder 3.30 en 3.32 hiervoor inzake rov. 17 arrest, ^[87] en [eiser] heeft niet op correcte wijze in het onderhavige geding het gezag van gewijsde (art. 236 Rv) ingeroepen van het vonnis van 4 juli 2018, zoals reeds uiteengezet onder 3.24 en 3.30 hiervoor),

- terwijl de enkele verwijzing daarin naar art. 7 van de koopovereenkomst tussen [eiser] en CAI, waarmee kennelijk ^[88] gedoeld wordt op art. 7 lid 1 ^[89] en 7 lid 4 ^[90] van de koopovereenkomst, hier evenmin soelaas biedt, nu, wat daarvan verder zij, dit naar de aard nog niet meebrengt dat ’s hofs uitleg (ook) in rov. 23 arrest van de e-mail van [eiser] aan CAI ( [verweerder 3] ) van 6 juni 2017, ^[91] die (dus) een ruimere strekking heeft, ‘dus’ wel onbegrijpelijk zou zijn, of dat het hof in rov. 23 arrest, zonder nadere motivering, die (aldus uitgelegde) e-mail niet in aanmerking kon nemen zoals het daar doet of overigens niet kon oordelen zoals het daar doet,

- waarbij ik ook betrek dat, naar het hof vaststelt in rov. 2 onder (xiii) arrest, [eiser] eerst op 13 juni 2017 aan CAI “een allonge bij de huurovereenkomst met Bavaria [heeft] gestuurd, waaruit blijkt dat Bavaria de mogelijkheid van tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst heeft.”

Hierop stuit het subonderdeel in zoverre af.

3.41

Het subonderdeel klaagt daarop als volgt, in nrs. 57-58 van het cassatiemiddel: ^[92]

“57. De e-mail van 6 juni 2017 van [eiser] aan [verweerder 3] waaraan het hof refereert, houdt voor zover van belang in:

“Ik heb geen ondertekende overeenkomst voor de mogelijkheid om tussentijds op te zeggen per 23 juli 2020 (dan moet er opgezegd worden voor 23 juli 2019), onderstreping [betrokkene 8] ”

58. [eiser] refereerde hier aan het recht op tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst, met welk recht CAI, een vennootschap zonder werknemers met één aandeelhouder en één bestuurder, bekend was. Dit oordeel is temeer onbegrijpelijk nu CAI in artikel 7 van de koopovereenkomst zich bekend verklaart met de inhoud van de huurovereenkomst met Bavaria, dus ook (in lijn met wat tussen partijen vóór totstandkoming van de koopovereenkomst is besproken, met de mogelijkheid van tussentijdse opzegging). Gelet op het beroep op gezag van gewijsde van het vonnis waarin de rechtbank bekendheid bij CAI vaststelde van het recht Bavaria op tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst vóór zij met [eiser] de bewuste koopovereenkomst sloot alsook de erkenning (in lijn hiermee) van de bekendheid bij CAI van de inhoud van de huurovereenkomst in art. 7 van de koopovereenkomst, behoeft nadere motivering in ieder geval voor zover het de lege vennootschap CAI betreft - en ook wat betreft haar bestuurder, [verweerder 3] , nu de lege vennootschap CAI (zonder werknemers) enkel via hem, als enig aandeelhouder en bestuurder, deelneemt aan het rechtsverkeer - waarom [verweerder 3] , aldus het hof, op grond van (onder meer) de e-mail van [eiser] aan [verweerder 3] van 6 juni 2017 waarin hij wijst op het recht op tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst (maar desalniettemin, gelet op de gepleegde investering, zijn vertrouwen in een voortduring van de huurovereenkomst uitspreekt) mocht menen [betrokkene 2] een document te kunnen tonen waaruit blijkt van een vaste huurperiode voor Bavaria van ten minste nog vijf jaar, terwijl [eiser] hierin nog eens refereert aan het [verweerder 3] reeds bekende recht op tussentijdse opzegging, waarvan geen afstand is gedaan, en waarmee per definitie de voorwaarde van verstrekking van documentatie waaruit blijkt van een huurovereenkomst voor een vaste periode van ten minste vijf jaar, niet kan worden vervuld.”
[gecursiveerd, onderstreept en verschrijving in origineel, zonder verwijzingen in origineel, A-G]

3.42

Het subonderdeel faalt ook in zoverre, gelet op het volgende.
Het subonderdeel bevat in nr. 57 van het cassatiemiddel geen klacht. Voor zover het subonderdeel in nr. 58 van het cassatiemiddel veronderstelt dat het hof in rov. 23 arrest oordeelt dat [verweerder 3] “mocht menen [betrokkene 2] een document te kunnen tonen waaruit blijkt van een vaste huurperiode voor Bavaria van ten minste nog vijf jaar” (zonder de mogelijkheid van tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst), ^[93] en klaagt dat dit oordeel vanwege het in het subonderdeel aangevoerde “nadere motivering [behoeft]”, gaat het uit van een onjuiste lezing van het arrest en mist het daarmee feitelijke grondslag. Het hof oordeelt niet in die zin, noch in rov. 17 arrest noch (voortbouwend daarop) in rov. 23 arrest. Het hof oordeelt wel, voor zover hier relevant:

- in rov. 17 arrest dat het hof niet persoonlijk ernstig verwijtbaar acht dat [verweerder 3] bij het sluiten namens CAI van de koopovereenkomst met [eiser] op 1 juni 2017 erop heeft mogen vertrouwen dat voldaan zou kunnen worden aan de (door CAI in de doorverkoopovereenkomst van 31 mei 2017) tegenover [betrokkene 2] aanvaarde tweede voorwaarde “dat de huurovereenkomst met Bavaria minimaal een vaste huurperiode heeft van vijf jaar”, aldus, in de daar door het hof weergegeven woorden van [eiser] , dat de huurovereenkomst met Bavaria voor die duur “door zou lopen”, waarvan CAI ( [verweerder 3] ) bij e-mail van [eiser] van 6 juni 2017 ^[94] “de bevestiging” verkreeg; ^[95]

- in rov. 17 arrest dat, gelet op die e-mail van [eiser] van 6 juni 2017, [eiser] (gelijk [verweerder 3] ) ook ten tijde van het sluiten door [verweerder 3] namens CAI van de koopovereenkomst met [eiser] op 1 juni 2017 al ervan uitging dat de huurovereenkomst met Bavaria voor die duur “door zou lopen”, omdat Bavaria ongeveer € 300.000,-- in het pand had geïnvesteerd;

- in rov. 23 arrest dat ook na het sluiten van de koopovereenkomst met [eiser] er voor [verweerder 3] niet direct aanleiding was om te veronderstellen dat de doorverkoop niet zou slagen;

- in rov. 17 en 23 arrest dat [eiser] bij die e-mail van 6 juni 2017 aan CAI ( [verweerder 3] ) onder meer heeft medegedeeld dat hij ervan uitgaat dat de huurovereenkomst met Bavaria doorloopt, omdat Bavaria ongeveer € 300.000,-- in het pand heeft geïnvesteerd, wat aansluit op ’s hofs feitenvaststelling ter zake in rov. 2 onder (xi) arrest. ^[96]

Dit is evenwel iets anders, want betreft niet (ook) zo’n oordeel dat [verweerder 3] “mocht menen [betrokkene 2] een document te kunnen tonen waaruit blijkt van een vaste huurperiode voor Bavaria van ten minste nog vijf jaar”. Voor zover het subonderdeel in nr. 58 van het cassatiemiddel al wel zou klagen over wat het hof in werkelijkheid oordeelt in rov. 23 arrest, ^[97] loopt het, gelet op hetgeen het - repeterend, want ook hier - aanvoert, reeds vast in het voetspoor van de klachten in nrs. 55-56 van het cassatiemiddel, waarover onder 3.40 hiervoor. Daarbij betrek ik dat zonder meer niet valt in te zien, en door het subonderdeel verder ook niet wordt uitgewerkt, ^[98] waarom de uitkomst hier toch anders zou moeten zijn enkel omdat CAI “een lege vennootschap” zou zijn (zonder werknemers) die via [verweerder 3] “als enig aandeelhouder en bestuurder (…) deelneemt aan het rechtsverkeer”, wat daarvan verder zij.
Hierop stuit het subonderdeel ook in zoverre af.

3.43

Subonderdeel IIIc klaagt daarop als volgt, in nr. 59 van het cassatiemiddel: ^[99]

“59. Voorts is het oordeel van het hof, voor zover [verweerder 3] na totstandkoming van de koopovereenkomst met [eiser] niet direct aanleiding zou hebben gehad om een mislukking van de doorverkoop aan [betrokkene 2] te veronderstellen, niet (voldoende) begrijpelijk gemotiveerd, nu - het hof weliswaar verwijst naar e-mails van 12 en 13 juni 2017 met het verzoek aan [eiser] om het pand op te (laten) meten - maar niet (kenbaar) in zijn beoordeling betrekt de door [eiser] , ter onderbouwing van zijn standpunt aangedragen, e-mail van 13 juni 2017 waarmee hij aan CAI een allonge bij de huurovereenkomst stuurde, waarin het recht op tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst nog eens was vastgelegd, waarmee hij nog eens werd doordrongen van de onmogelijkheid van vervulling van de opschortende voorwaarde van (verstrekking van documentatie waaruit blijkt van) een vaste huurperiode van ten minste vijf jaar voor Bavaria, en het hof vervolgens voorbijgaat aan, althans niet kenbaar in zijn beoordeling betrekt, de e-mail van 22 juni 2017 van de makelaar van [betrokkene 2] , welke e-mail [verweerders] zelf in het geding hebben gebracht, waarin de makelaar van [betrokkene 2] laat weten als hij geen e-mail ontvangt waarin wordt bevestigd geen gebruik te zullen maken van de ‘break’ (waarmee wordt gedoeld op het recht op tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst), zich op de opschortende voorwaarden te zullen beroepen, althans zijn cliënt de aankoop te zullen ontraden. Voor zover [verweerder 3] eerder nog geen reden had om ernstig rekening te houden met een beroep op de opschortende voorwaarde(n), of een mislukking van de koopovereenkomst met [betrokkene 2] nog niet hoefde te veronderstellen, was zulks wel het geval bij ontvangst van de e-mail van 22 juni 2017. Mede in het licht van deze twee berichten, van 13 en 22 juni 2017, waaraan het hof geen kenbare aandacht schenkt, is niet voldoende begrijpelijk gemotiveerd waarom voor [verweerder 3] (direct) na totstandkoming van de koopovereenkomst met [eiser] geen aanleiding bestond om een mislukking van de doorverkoop aan [betrokkene 2] te veronderstellen, nu - gelet op het in de toegestuurde allonge vervatte recht op tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst en de mededeling van de makelaar van [betrokkene 2] , in lijn met de koopovereenkomst, als niet wordt verklaard geen gebruik te zullen maken van het recht op tussentijdse opzegging, niet met deze koopovereenkomst door te gaan - [verweerder 3] ernstig rekening had moeten houden met een beroep op de opschortende voorwaarden, althans niet begrijpelijk is waarom hij (ook) direct na de totstandkoming van de koopovereenkomst (op 12 en 13 juni 2017) nog geen aanleiding zou hebben gehad te veronderstellen “dat de doorverkoop niet zou slagen.”
[verschrijving in origineel, zonder verwijzingen in origineel, A-G]

3.44

Het subonderdeel faalt, gelet op het volgende.
Het subonderdeel, dat nogal ingewikkeld is geformuleerd en (ook) daarbinnen een repeterend karakter heeft, komt erop neer dat het oordeel van het hof in rov. 23 arrest dat [verweerder 3] na totstandkoming van de koopovereenkomst met [eiser] niet direct aanleiding zou hebben gehad om “een mislukking van de doorverkoop aan [betrokkene 2] ” te veronderstellen (te veronderstellen “dat de doorverkoop niet zou slagen”) niet (voldoende) begrijpelijk is gemotiveerd, omdat het hof daar niet (kenbaar) in zijn beoordeling betrekt de in het subonderdeel bedoelde e-mails van [eiser] aan CAI van 13 juni 2017 en van [betrokkene 3] (de makelaar van [betrokkene 2] ) aan [betrokkene 1] van 22 juni 2017, en voor zover [verweerder 3] eerder nog geen reden had om ernstig rekening te houden met een beroep door [betrokkene 2] op de opschortende voorwaarde(n), of een mislukking van de doorverkoopovereenkomst met [betrokkene 2] nog niet hoefde te veronderstellen, dit laatste wel het geval was bij ontvangst van die e-mail van 13 juni 2017 althans die e-mail van 22 juni 2017. Voor zover het subonderdeel al uitgaat van een juiste lezing van het arrest, ^[100] en dus feitelijke grondslag heeft, ziet het vooreerst eraan voorbij dat er voor het hof geen aanleiding bestond die e-mails van 13 juni 2017 en 22 juni 2017 (welke e-mails het hof beziet in rov. 2 onder (xiii) arrest ^[101] en rov. 2 onder (xiv) arrest) ^[102] nog weer nader te betrekken in rov. 23 arrest, nu deze e-mails, naar ’s hofs niet onbegrijpelijke oordeel aldaar, naar de aard niet afdoen aan de door [eiser] in zijn e-mail aan CAI ( [verweerder 3] ) van 6 juni 2017 gedane mededeling (die op 13 juni 2017 en 22 juni 2017 nog steeds stond) dat, zoals verwoord door het hof in rov. 23 arrest (aansluitend op rov. 17 arrest en rov. 2 onder (xi) arrest), hij - dus [eiser] - ervan uitgaat dat de huurovereenkomst met Bavaria “door zou lopen” (dus minimaal beslaand zo’n huurperiode van vijf jaar) omdat Bavaria ongeveer € 300.000,-- in het pand heeft geïnvesteerd, waarover onder 3.30 en 3.32 hiervoor. Dit is reeds fataal voor het subonderdeel, omdat daarmee ook de bodem wegvalt onder het vervolg van de motiveringsklacht: deze e-mails van 13 juni 2017 en 22 juni 2017 brengen (dus) nog niet mee dat het hof in rov. 23 arrest niet (voldoende) begrijpelijk motiveert waarom voor [verweerder 3] (direct) na totstandkoming van de koopovereenkomst met [eiser] geen aanleiding bestond om een mislukking van de doorverkoop aan [betrokkene 2] te veronderstellen, waaraan nog zij toegevoegd dat voor zover het subonderdeel daarbij veronderstelt dat voor het aannemen van externe bestuurdersaansprakelijkheid op de voet van art. 6:162 BW van [verweerder 3] (als bestuurder van CAI) jegens [eiser] (als schuldeiser van CAI) hier voldoende is dat [verweerder 3] “ernstig rekening had moeten houden met een beroep op de opschortende voorwaarden” (“opschortende voorwaarde(n))” zijdens [betrokkene 2] , dit ten onrechte is, zoals volgt uit 3.38 hiervoor (en in het verlengde daarvan uit 3.5 hiervoor).
Hierop stuit het subonderdeel af.

3.45

Subonderdeel IIId klaagt daarop als volgt, in nrs. 60-61 van het cassatiemiddel: ^[103]

“60. Het hof overweegt vervolgens in rov. 23;

“Dat [verweerder 3] als bestuurder van CAI heeft nagelaten om na het afhaken van [betrokkene 2] [alsnog, A-G]
een hypothecaire geldlening bij een bank te vragen (zoals door [eiser] gesteld), dan wel in de verkrijging daarvan niet is geslaagd (zoals door [verweerder 3] gesteld), achter het hof niet zodanig onzorgvuldig dat [verweerder 3] daarvan persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt, gelet op de (zeer) korte periode die nog resteerde tussen het afhaken van [betrokkene 2] op 15 juli 2017 en de met [eiser] overeengekomen leverdatum [van, A-G]
27 juli 2017”.

61. Dit oordeel is, zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet (voldoende) begrijpelijk gemotiveerd, nu [betrokkene 2] niet op 15 juli 2017, maar reeds op 11 juli 2017 ‘afhaakte’, en die paar dagen extra bij de aanvraag van een financiering net het verschil kunnen uitmaken - het betreft dan een termijn van 16 dagen - en nu hij eerder te kennen had gegeven zeker een financiering te zullen kunnen verkrijgen, en [verweerders] niet aanvoerden in de verkrijging van de financiering niet te hebben kunnen slagen, maar stelden daarvoor niet meer voldoende tijd te hebben, en daarom geen poging meer te hebben ondernomen om die alsnog te verkrijgen.”
[gecursiveerd en verschrijvingen in origineel, zonder verwijzingen in origineel, A-G]

3.46

Het subonderdeel faalt, gelet op het volgende.
Het subonderdeel wijst onder meer op nr. 53 van de memorie van antwoord, ^[104] dat luidt als volgt:

“53. De koper via [betrokkene 3] is afgehaakt op 11 juli 2017 (zie hiervoor) en per brief van 18 augustus 2017 laat [eiser] weten dat hij de overeenkomst ontbindt en aanspraak maakt op de contractuele boete van 10%.”

Met “zie hiervoor” wordt daar kennelijk (mede) verwezen naar nr. 42 van de memorie van antwoord, dat luidt als volgt:

“42. Zoals bekend (en niet in geschil) heeft [betrokkene 3] in zijn e-mail van 11 juli 2017 vervolgens aangegeven dat de koop geen doorgang zal vinden, omdat zijn koper was afgehaakt. De reden daarvan lijkt in de onderhavige procedure niet in geschil, maar wordt hierbij toch nogmaals vermeld: het bleek dat de (door [eiser] opgegeven) vierkante meters niet overeenstemden met de daadwerkelijke BVO, waardoor [betrokkene 2] al voorzag dat het pand hem geen winst kon opleveren (zie
productie 15 ).” ^[105] [vetgedrukt in origineel, A-G].

Zie in dit verband ook nr. 76 van de memorie van antwoord, dat opent met de volgende zin:

“76. Tot het moment dat er vanuit [betrokkene 3] op 11 juli 2017 werd aangegeven dat haar koper afhaakt was er immers geen (spreekwoordelijk) vuiltje aan de lucht. (…)”

Zie in dit verband verder nrs. 79-80 van de memorie van antwoord, die luiden als volgt:

“79. Tot 11 juli 2017 had CAI haar spreekwoordelijke schaapjes derhalve op het droge; haar aanschaf zou betaald worden vanuit de doorverkoop via [betrokkene 3] en CAI zou een winst overhouden aan de verkoop. Op dat moment was nog helemaal voor CAI niet voorzienbaar dat zij haar financiering van de koop wellicht niet rond had, want CAI ging ervan uit dat het pand doorverkocht zou worden.

80. Van belang is verder in dat kader dat al enkele dagen na het afhaken van koper [betrokkene 2] op 11 juli 2017, om precies te zijn zes weken na 1 juni 2017 dus op 13 juli 2017, het financieringsvoorbehoud zou verstrijken. Op dat moment was het voor CAI derhalve (ook) niet meer mogelijk om elders financiering te bewerkstelligen, ondanks dat [eiser] van mening is dat dit wel van haar verlangd mocht worden. Het laat zich immers lastig voorstellen dat CAI binnen twee dagen nog een financierder bereid had kunnen vinden financiering te verstrekken.”

Die datum, 11 juli 2017, sluit aan op diverse passages in de memorie van grieven, waaronder nrs. 4.26-4.28, die luiden als volgt:

“4.26 In deze periode tot aan 11 juli 2017 [de dag waarop [A] het meetrapport uitbracht waarin het totale BVO van het pand is vastgesteld op 359 m2, zie ook rov. 2 onder (xv) arrest, A-G] was aldus onzeker of aan de eisen van [betrokkene 2] tegemoet kon worden gekomen. Op 11 juli 2017 bleek zeker van niet. De inspanningsverplichting van CAI om een bancaire financiering te verkrijgen liep 6 weken vanaf 1 juni 2017 (tot 13 juli 2017).
4.27 Nergens blijkt uit dat [verweerder 3] tijdens het
due diligence onderzoek (ten behoeve) van [betrokkene 2] pogingen heeft ondernomen een alternatieve bancaire financiering te verkrijgen teneinde een zekere financiering achter de hand te hebben voor het geval de onzekere financiering in de vorm van de transactie met [betrokkene 2] geen doorgang zou vinden.
4.28 Ook blijkt nergens uit dat [verweerder 3] toen op 11 juli 2017 duidelijk was dat niet aan de voorwaarden van de koop met [betrokkene 2] kon worden voldaan alsnog moeite heeft gedaan voor het einde van de zes weken termijn (als bedoeld in artikel 13 van de Koopovereenkomst) een (bancaire) financiering te verkrijgen. Dit alles kan [verweerder 3] worden verweten en hiervan kan hem een ernstig verwijt te worden gemaakt. Hij had in deze onzekere situatie moeten, en eenvoudig kunnen, anticiperen door een alternatieve (zekere) bancaire financiering te regelen voor het geval de koop met [betrokkene 2] onverhoopt geen doorgang zou vinden.”
[gecursiveerd en verschrijving in origineel, A-G]

Zijdens [eiser] is hierop nadrukkelijk, en in bevestigende zin, voortgebouwd bij het pleidooi in hoger beroep, mede gelet op nrs. 4 en 5 van de pleitnota in hoger beroep zijdens [eiser] , waaronder:

“4. (…)

(…)

 Los hiervan heeft [verweerder 3] [bedoeld zal zijn: [betrokkene 1] , A-G] op 15 juli 2017 aan CAI [bedoeld zal zijn: [eiser] , A-G] bericht dat zijn koper ( [betrokkene 2] ) had afgehaakt - wat [verweerder 3] volgens eigen zeggen al wist op 11 juli 2017 [daarbij wordt, in noot 10 aldaar, verwezen naar nr. 76 van de memorie van antwoord, hiervoor geciteerd, A-G] - en dat “
Cai zal [het pand] zien te verkopen voor 1.8 mio. ” ^[106] Dit is om twee redenen een relevante mail. In de eerste plaats, omdat [verweerder 3] in de zekerheid dat [betrokkene 2] als koper was afgehaakt als de wiedeweerga de gesprekken over een bancaire financiering had moeten hervatten. [verweerder 3] had vanaf dat moment nog twee weken tot aan de leveringsdatum die met [eiser] was afgesproken (27 juli 2017) en had binnen dit tijdsbestek alsnog een financiering kunnen regelen, zodat CAI aan haar afname- en betalingsverplichting jegens [eiser] had kunnen voldoen. (…) Deze verplichting [“[e]en dergelijke inspanningsverplichting”, dus om binnen dat tijdsbestek alsnog zo’n financiering te regelen, A-G] is geschonden. Sterker, [verweerder 3] heeft verklaard dat hij de gesprekken met de bank heeft afgekapt toen [betrokkene 2] in beeld kwam. Daarmee heeft [verweerder 3] ervoor gezorgd dat CAI haar (inspannings)verplichting niet nakwam. Dat is aan [verweerder 3] toe te rekenen en ernstig (persoonlijk) verwijtbaar. Het lag in de rede dat [verweerder 3] meerdere financieringsaanvragen zou hebben gedaan, zodat hij (ten minste) een bancaire financiering achter de hand had om de koopsom te betalen.
(…)

5. Dit alles toont aan dat toen [verweerder 3] 11 juli 2017 wist dat [betrokkene 2] was afgehaakt er alles aan heeft gedaan om zonder kleerscheuren uit CAI te stappen. In plaats van als een speer (alsnog) een financiering voor de koop met [eiser] te regelen, is (1) door [verweerder 3] geen enkele financieringspoging gedaan (…). (…)”
[gecursiveerd in origineel, zonder verwijzingen in origineel, A-G]

Ik wijs ook op nrs. 11 en 15-17 van de pleitnota in hoger beroep zijdens [verweerders] , die luiden als volgt:

“11. Pas toen op 11 juli 2017 bleek dat de door [eiser] opgegeven vierkante meters onjuist waren en het pand dus niet doorverkocht zou worden, begonnen de problemen voor CAI. Daarvoor was er niets aan de hand en had CAI een winst van € 100.000,- vanwege de doorverkoop in het verschiet liggen.
(…)
15. Achteraf bezien had CAI wellicht kritischer kunnen (maar niet moeten!) zijn en meer moeten aandringen op het zelf kunnen laten opmeten van het pand. Een opmeting die overigens telkenmale afgehouden werd door [eiser] en die uiteindelijk ‘heimelijk’ heeft plaatsgevonden. En toen, op 11 juli 2017, kwam de spreekwoordelijke aap ook pas uit de mouw: de meters weken flink af van de opgegeven metrage. Dus niet, zoals [eiser] uw Hof wenst te doen geloven, al op 31 mei 2017 toen (door)koper [betrokkene 2] een voorbehoud maakte. Toen was er nog geen reden tot twijfel. Die kwam pas op 11 juli 2017.
16. Pas op dit moment, dus pas op het moment dat duidelijk kwam vast te staan dat de metrage niet klopte, was het dat de puzzelstukjes voor CAI niet meer op hun plaats vielen: die vierkante meters bleken niet overeen te komen, [eiser] had een ondermaatclausule opgenomen in de overeenkomst met CAI en de kopers van CAI hadden op hun beurt een opschortende voorwaarde opgenomen in het contract met CAI.
17. Op dat moment had CAI nog twee dagen om elders financiering te regelen voordat het financieringsbehoud (op 13 juli 2017) zou verstrijken en helaas is het niet gelukt elders financiering te regelen. Daar was, voordat de meting was verricht, ook geen enkele aanleiding (of verplichting!) toe vanwege de omstandigheid dat [betrokkene 2] en CAI wilsovereenstemming hadden bereikt.”
[zonder verwijzing in origineel, A-G]

Tot slot noem ik de door [verweerder 3] tijdens het pleidooi in hoger beroep ten overstaan van het hof afgelegde verklaring, zoals opgenomen op p. 3-4 van het proces-verbaal van de pleidooizitting d.d. 10 november 2020:

“ [verweerder 3] verklaart in aanvulling op hetgeen door zijn advocaat is bepleit, al dan niet in antwoord op de door het hof gestelde vragen, zakelijk en puntsgewijs weergegeven, voorts het volgende:

- Mijn vader had een vriendschappelijke band met [eiser] . Hij heeft uitgelegd dat er een doorverkoop was die niet doorging. Wij zijn daarvoor beboet bij CAI. Wij gaan ons best doen om de boete te betalen. Ik heb een hypotheek aangevraagd, zodat de boete kan worden voldaan.
Toen het duidelijk werd dat [betrokkene 2] zich terugtrok, heb ik in de daaropvolgende twee dagen allerlei banken gebeld met de vraag of financiering mogelijk was. Ik heb hier getuigen van: mijn vader en vriendin [betrokkene 9] . Ik heb allerlei banken gebeld omtrent een financiering, maar als men een vastgoed-/ verhuurhypotheek wil regelen, moet daarvoor 15/20% eigen inbreng geregeld worden. Wij waren daarom blij met de voorfinanciering door [betrokkene 2] en ik had het idee dat we daarmee goed gedekt waren.
De banken die ik gebeld heb, vertelden mij dat de financiering binnen twee dagen onrealistisch was. Ook de 15/20% inbreng maakte het moeilijk. Dit is de reden waarom CAI is beboet. Ook de afgelopen weken heb ik hypotheekaanvragen gedaan, o.a. bij Hypotheek Unie, opdat [eiser] betaald wordt.”

[cursivering toegevoegd, A-G]

Gezien ook het voorgaande, doelt [verweerder 3] met “Toen het duidelijk werd dat [betrokkene 2] zich terugtrok”, etc. in de gecursiveerde passage uit dat proces-verbaal evident op 11 juli 2017 (niet op 15 juli 2017), en met “in de daaropvolgende twee dagen” (en “financiering binnen twee dagen”) aldaar dus op 12 en 13 juli 2017 (niet op 16 en 17 juli 2017), wat ook daarin bevestiging vindt dat 15 en 16 juli 2017 op een zaterdag en zondag vallen (dus in het weekend), op welke niet-werkdagen banken niet open plegen te zijn en het dus niet mogelijk is met allerlei banken te bellen met de vraag of financiering mogelijk is. Ik wend mij nu tot het subonderdeel.
Bezien tegen deze achtergrond, waaruit blijkt dat voor het hof onmiskenbaar gegeven was dat tussen partijen ( [eiser] en [verweerders] ) niet ter discussie stond dat op
11 juli 2017 zijdens CAI ( [verweerder 3] ) duidelijk werd dat [betrokkene 2] afhaakte (welk afhaken van [betrokkene 2] vervolgens door [betrokkene 1] bij e-mail van 15 juli 2017 aan [eiser] is medegedeeld), in lijn waarmee [verweerder 3] ook verklaarde ten overstaan van het hof, ^[107] staat m.i. buiten redelijke twijfel dat ’s hofs verwijzing in rov. 23, slotzin arrest naar 15 juli 2017 (“het afhaken van [betrokkene 2] op 15 juli 2017”) een kennelijke verschrijving betreft, ^[108] aldus dat waar daar “15” juli 2017 staat het hof
11 juli 2017 voor ogen heeft en dit dus zo (het afhaken van [betrokkene 2] op 11 juli 2017) gelezen dient te worden. Daarbij betrek ik ook ’s hofs daaraan voorafgaande verwijzing in rov. 23, slotzin arrest naar de stelling van [eiser] (“(zoals door [eiser] gesteld)”) “[d]at [verweerder 3] als bestuurder van CAI heeft nagelaten om na het afhaken van [betrokkene 2] alsnog een hypothecaire geldlening bij een bank te vragen” en de stelling van [verweerder 3] (“(zoals door [verweerder 3] gesteld)”) dat hij “in de verkrijging daarvan niet is geslaagd” (waarop het hof vervolgens respondeert in het vervolg van rov. 23, slotzin arrest), wat aansluit op het partijdebat zoals hiervoor weergegeven, waarin [eiser] en [verweerder 3] (c.s.) dus onder meer zijn uitgegaan van
11 juli 2017 (niet 15 juli 2017) als de dag waarop het afhaken van [betrokkene 2] aan onder anderen [verweerder 3] duidelijk werd. Dit is bovendien ook niet de enige kennelijke verschrijving door het hof wat betreft data: op p. 1 van het arrest verwijst het hof naar een tussen partijen gewezen vonnis van 14 februari 2018, waar 14 november 2018 door het hof is bedoeld (dit zo gelezen dient te worden), en in rov. 12 arrest verwijst het hof naar het sluiten door [verweerder 3] namens CAI van de koopovereenkomst met [eiser] op 1 juli 2017, waar 1 juni 2017 door het hof is bedoeld (dit zo gelezen dient te worden). Ook hier is duidelijk dat het gaat om vergissingen van het hof (hetzelfde geldt voor ‘s hofs verwijzing naar “de memorie van grieven” van [verweerders] in rov. 16 arrest en “de doorverkoop aan [verweerder 3] ” van het pand in rov. 21 arrest). Gelet op dit een en ander (gaat het subonderdeel ter zake uit van een onjuiste lezing van het arrest en mist het daarmee feitelijke grondslag en) rechtvaardigt het hier door het subonderdeel aangevoerde nog niet de conclusie dat ’s hofs oordeel in rov. 23, slotzin arrest zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet (voldoende) begrijpelijk is gemotiveerd. Dat, zoals het subonderdeel nog aanvoert, [verweerder 3] “eerder te kennen had gegeven zeker een financiering te zullen kunnen verkrijgen”, en [verweerders] “niet aanvoerden in de verkrijging van de financiering niet te hebben kunnen slagen, maar stelden daarvoor niet meer voldoende tijd te hebben, en daarom geen poging meer te hebben ondernomen om die alsnog te verkrijgen”, laat reeds naar de aard ’s hofs redenering in rov. 23, slotzin arrest onverlet en gaf het hof (dus) geen aanleiding dat oordeel nog weer nader te motiveren, zodat dit genoemde conclusie evenmin rechtvaardigt - ook niet als dit wordt gevoegd bij het daaraan voorafgaande in het subonderdeel, waarover hiervoor. ^[109] Overigens valt zonder meer ook niet in te zien, en het subonderdeel legt verder ook niet uit, ^[110] , ^[111] waarom ’s hofs redenering in rov. 23, slotzin arrest ^[112] zonder nadere motivering, die ontbreekt, opeens niet (voldoende) begrijpelijk zou zijn bij een paar extra werkdagen in de periode tussen het afhaken van [betrokkene 2] (op 11 juli 2017) en de met [eiser] overeengekomen leverdatum (van 27 juli 2017). Ook dan valt nog te spreken van zo’n “(zeer) korte periode”, zoals bedoeld door het hof.
Hierop stuit het subonderdeel af.

3.47

Met het voorgaande is gegeven dat onderdeel III faalt.

Onderdeel IV

3.48

Onderdeel IV heeft als onderschrift:

“
Van [verweerder 3] te verlangen zorgplicht c.q. inspanningsverplichting ”.
[gecursiveerd in origineel, A-G]

3.49

Het onderdeel stelt voorop, in nr. 62 van het cassatiemiddel, dat het voor de klachten van dit onderdeel mede beroep doet op de in subonderdeel Ia onder a t/m r opgesomde feiten en omstandigheden, evenals op de daarbij genoemde vindplaatsen in feitelijke instanties.

3.5

Vervolgens citeert het onderdeel, in nr. 63 van het cassatiemiddel, rov. 24 arrest, dat luidt als volgt:

“24. Het hof volgt [eiser] tot slot niet in zijn betoog dat [verweerder 3] een persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt omdat hij de in artikel 13 lid 1 jo 13 lid 2 van de koopovereenkomst vastgelegde inspanningsverplichting cq zorgplicht heeft geschonden. [verweerders] hebben terecht opgemerkt dat de in artikel 13 lid 2 genoemde verplichting van de koper om al het redelijk mogelijke te doen teneinde de in artikel 13 lid 1 bedoelde hypothecaire geldlening van een bank te verkrijgen betrekking heeft op het recht van CAI om een beroep te doen op de in artikel 13 lid 1 van de koopovereenkomst vastgelegde ontbindende voorwaarde ter zake van het financieringsvoorbehoud van CAI. CAI kan geen beroep doen op haar financieringsvoorbehoud als zij niet aan de in artikel 13 lid 2 bedoelde inspanningsverplichting heeft voldaan. Deze situatie doet zich hier niet voor (en deze bepaling heeft niet een ruimere reikwijdte, in de zin zoals door [eiser] wordt betoogd dat op CAI in algemene zin de verplichting rustte om voor een bancaire financiering te zorgen). Dit nog daar gelaten dat niet nakoming van deze contractuele verplichting van CAI niet zonder meer betekent dat [verweerder 3] persoonlijk ernstig verwijtbaar heeft gehandeld.”

3.51

Subonderdeel IVa klaagt daarop als volgt, in nr. 64 van het cassatiemiddel: ^[113]

“64. Voor zover het hof in rov. 24 uitgaat van een enkel op artikel 13 lid 1 jo 13 lid 2 van de koopovereenkomst gestoeld verwijt aan [verweerder 3] zich onvoldoende te hebben ingespannen voor de verkrijging van een hypothecaire geldlening van een bank om daarmee de koopsom te kunnen voldoen, is dit oordeel, zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet (voldoende) begrijpelijk gemotiveerd, aangezien [eiser] - ook los van de in voormelde contractsbepalingen vervatte verplichtingen - [verweerder 3] meer algemeen als bestuurder van CAI verweet (terwijl hij het pand aankocht met een lege vennootschap, niet in staat om de koopsom te voldoen, en terwijl hij ernstig rekening moest houden met een beroep van [betrokkene 2] op de overeengekomen opschortende voorwaarden, althans een mislukking van de beoogde doorverkoop) niet - zekerheidshalve - te hebben getracht bancaire financiering te verkrijgen, maar in plaats hiervan het overleg met de bank over een (hypothecaire) geldlening te hebben afgebroken, en ook niet meer te hebben hervat toen vervulling van de opschortende voorwaarden (in de overeenkomst met [betrokkene 2] ) onmogelijk bleek, althans toen [betrokkene 2] op 11 juli 2017 kenbaar maakte het pand niet te zullen afnemen, terwijl CAI naar [verweerder 3] liet weten, eenvoudig bancaire financiering had kunnen verkrijgen.”
[zonder verwijzingen in origineel, A-G]

3.52

Het subonderdeel faalt, gelet op het volgende.
Het subonderdeel veronderstelt dat het hof in rov. 24 arrest uitgaat:

“van een enkel op artikel 13 lid 1 jo 13 lid 2 van de koopovereenkomst gestoeld verwijt aan [verweerder 3] zich onvoldoende te hebben ingespannen voor de verkrijging van een hypothecaire geldlening van een bank om daarmee de koopsom te kunnen voldoen.”

Dit oordeel van het hof zou zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet (voldoende) toereikend gemotiveerd zijn, aangezien [eiser] , ook los van de in voormelde contractsbepalingen vervatte verplichtingen en kort gezegd, [verweerder 3] “meer algemeen als bestuurder van CAI” verweet zich onvoldoende te hebben ingespannen voor de verkrijging van een hypothecaire geldlening van een bank om daarmee de koopsom te kunnen voldoen, waarbij het subonderdeel wijst op verspreide stellingen van [eiser] in dat verband. Gezien rov. 21-23 arrest, waarmee het hof dat verwijt van [eiser] (als schuldeiser van CAI) aan het adres van [verweerder 3] (als bestuurder van CAI) voor zover niet bestreken door rov. 24 arrest afdekt (met inbegrip van het daartoe door [eiser] aangevoerde voor zover niet bestreken door rov. 24 arrest), welke rov. 21-23 arrest overigens in cassatie (dus) niet althans niet met vrucht zijn bestreden ^[114] en m.i. ook geen blijk geven van een onjuiste rechtsopvatting of een ontoereikende motivering, gaat het subonderdeel aldus uit van een onjuiste lezing van het arrest en mist het daarmee feitelijke grondslag.
Hierop stuit het subonderdeel af.

3.53

Subonderdeel IVb klaagt daarop als volgt, in nrs. 65-66 van het cassatiemiddel: ^[115]

“65. In de literatuur wordt, mede onder verwijzing naar het arrest van Uw Raad in de zaak Waning/Van Vliet, ^[116] niet uitgesloten geacht in voorkomend geval bestuurdersaansprakelijkheid aan te nemen als geen gebruik wordt gemaakt van een mogelijkheid om krediet te verkrijgen. CAI had - naar zij zelf stelde - gemakkelijk bancair krediet kunnen verkrijgen.
66. Als het hof in de hierboven geciteerde rov. 24 bedoelt dat bestuurdersaansprakelijkheid nooit kan voortvloeien uit een nalaten van een bestuurder om zich (naar behoren) in te spannen ter verkrijging van financiering om de vennootschap in staat te stellen te voldoen aan een verbintenis tot betaling van een koopsom uit een (door de bestuurder namens haar gesloten) koopovereenkomst, althans geen verplichting bestond voor CAI dan wel [verweerder 3] om zich in te spannen ter verkrijging van financiering, ook al was bancaire financiering gemakkelijk te verkrijgen, en ook al zou de vennootschap, CAI, zonder bancaire financiering als [betrokkene 2] zich op een opschortende voorwaarde zou beroepen de koopprijs niet kunnen betalen, en geen verhaal kunnen bieden, en ook al was vóór totstandkoming van de koopovereenkomst een kredietaanvraag bij een zakenbank toegezegd, althans op zijn minst gesuggereerd, en is bancair krediet bij de handel in (zakelijk) vastgoed niet ongebruikelijk, is ’s hofs oordeel in zijn absoluutheid, zijn stelligheid, rechtens onjuist, nu zich wel degelijk situaties laten denken - zoals de onderhavige - waarin bestuurdersaansprakelijkheid kan ontstaan als een bestuurder, tevens enig aandeelhouder, nalaat zich (naar behoren) in te spannen om bancair (hypothecair) krediet te verkrijgen waarmee de vennootschap, waarvoor dit anders onmogelijk zou zijn, in staat wordt gesteld te voldoen aan verbintenis tot betaling uit een door de bewuste bestuurder voor zijn vennootschap gesloten koopovereenkomst. Dit oordeel is in zijn algemeenheid, zijn ongenuanceerdheid, onjuist. Het hof had dan ook moeten nagaan of op [verweerder 3] bestuursaansprakelijkheid rust door zich niet (voldoende) in te spannen ter verkrijging van bancaire financiering.”
[verschrijvingen in origineel, zonder verwijzingen in origineel, A-G]

3.54

Het subonderdeel faalt, gelet op het volgende.
In het door het subonderdeel in nr. 65 van het cassatiemiddel bedoelde Hoge Raad-arrest is onder meer het volgende overwogen: ^[117]

“3.3 (…)
(…)

In de onderdelen 12-15 ligt tenslotte nog een klacht besloten die erop neerkomt dat
het hof heeft miskend dat de vraag of voor een schuld van de vennootschap door middel van executiemaatregelen verhaal op haar kan worden genomen, niet samenvalt met die of de vennootschap tot betaling van die schuld in staat is. Het uitgangspunt van deze klacht is juist: de betaling van een schuld behoeft immers niet noodzakelijk te geschieden uit voor verhaal vatbare vermogensbestanddelen, maar kan ook plaatsvinden uit gelden die de vennootschap ter beschikking staan krachtens een bestaande of nog te verkrijgen kredietfaciliteit; niet uitgesloten is dat degene die de volledige zeggenschap over de vennootschap heeft, jegens de betreffende schuldeiser onrechtmatig handelt door na te laten ervoor te zorgen dat van deze mogelijkheden gebruik wordt gemaakt. In hoeverre het hof zulks heeft miskend kan in het midden blijven, nu vernietiging reeds wegens de gegrondheid van eerstvermelde klacht moet volgen en het onderhavige aspect na verwijzing nog aan de orde kan komen.”
[cursivering toegevoegd, A-G]

Het subonderdeel doelt daarbij op de gecursiveerde passage in dit citaat, waaruit niet blijkt van een harde regel, maar van een door de Hoge Raad onderkende, met terughoudendheid geformuleerde mogelijkheid voor een toch wel specifieke situatie (“niet uitgesloten is dat degene die de volledige zeggenschap over de vennootschap heeft, jegens de betreffende schuldeiser onrechtmatig handelt door na te laten ervoor te zorgen dat van deze mogelijkheden [betaling van een schuld “uit gelden die de vennootschap ter beschikking staan krachtens een bestaande of nog te verkrijgen kredietfaciliteit”, A-G] gebruik wordt gemaakt”). ^[118] Ik lees geen klacht in nr. 65 van het cassatiemiddel.
Het subonderdeel bevat in nr. 66 van het cassatiemiddel wel een klacht, erop neerkomend dat ’s hofs oordeel in rov. 24 arrest “in zijn absoluutheid, zijn stelligheid, rechtens onjuist [is]”, “in zijn algemeenheid, zijn ongenuanceerdheid, onjuist [is]”, als het hof daar oordeelt, kort gezegd, dat bestuurdersaansprakelijkheid nooit kan voortvloeien uit een nalaten van een bestuurder om zich (naar behoren) in te spannen ter verkrijging van financiering om de vennootschap in staat te stellen te voldoen aan een verbintenis tot betaling van een koopsom uit een (door de bestuurder namens haar gesloten) koopovereenkomst, althans geen verplichting bestond voor CAI dan wel [verweerder 3] om zich in te spannen ter verkrijging van financiering, ondanks het daarbij door [eiser] aangevoerde zoals bedoeld in het subonderdeel. Het hof “had dan ook moeten nagaan of op [verweerder 3] bestuursaansprakelijkheid rust door zich niet (voldoende) in te spannen ter verkrijging van bancaire financiering”, aldus de slotzin van het subonderdeel aldaar. Het subonderdeel gaat daarmee in de eerste plaats uit van een onjuiste lezing van het arrest, en mist daarmee feitelijke grondslag. In rov. 24 arrest doet het hof niet meer dan responderen op het daar voorliggende betoog van [eiser] “dat [verweerder 3] een persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt omdat hij de in artikel 13 lid 1 jo 13 lid 2 van de koopovereenkomst vastgelegde inspanningsverplichting cq zorgplicht heeft geschonden”, welk betoog het hof verwerpt omdat de in art. 13 leden 1-2 van de koopovereenkomst bedoelde situatie ^[119] zich hier niet voordoet ^[120] (en deze bepaling niet een ruimere reikwijdte heeft, in de zin zoals door [eiser] wordt betoogd dat op CAI in algemene zin de verplichting rustte om voor een bancaire financiering te zorgen), waarbij het hof nog aantekent:

“24. (…) Dit nog daargelaten dat niet nakoming van deze contractuele verplichting van CAI niet zonder meer betekent dat [verweerder 3] persoonlijk ernstig verwijtbaar heeft gehandeld.”

Kortom: het hier door het subonderdeel veronderstelde oordeel van het hof in rov. 24 arrest huldigt het hof in werkelijkheid niet in rov. 24 arrest. Genoemde slotzin van het subonderdeel biedt evenmin soelaas, nu het hof in rov. 24 arrest afdoende respondeert op dat daar voorliggende betoog van [eiser] (met inachtneming van het partijdebat) en het hof in rov. 22-23 arrest (dus) al, en eveneens afdoende, ingaat op hetgeen [eiser] heeft aangevoerd in het kader van het in rov. 21 arrest vooropgestelde verwijt van [eiser] aan het adres van [verweerder 3] voor zover niet gedekt door rov. 24 arrest (eveneens met inachtneming van het partijdebat), waarover ook onder 3.52 hiervoor (en in het verlengde daarvan onder 3.34-3.47 hiervoor), waaruit volgt dat er voor het hof geen aanleiding bestond in rov. 24 arrest (of elders) nog weer nader in te gaan op de vraag “of op [verweerder 3] bestuursaansprakelijkheid rust door zich niet (voldoende) in te spannen ter verkrijging van bancaire financiering”.
Hierop stuit het subonderdeel af.

3.55

Met het voorgaande is gegeven dat onderdeel IV faalt.

Onderdeel V

3.56

Onderdeel V heeft als onderschrift:

“
Bewerken of toelaten dat CAI haar verplichtingen niet nakomt, frustratie van verhaal ”.
[gecursiveerd in origineel, A-G]

3.57

Het onderdeel stelt voorop, in nr. 67 van het cassatiemiddel, dat het voor de klachten van dit onderdeel mede beroep doet op de in subonderdeel Ia onder a t/m r opgesomde feiten en omstandigheden, evenals op de daarbij genoemde vindplaatsen in feitelijke instanties.

3.58

Het onderdeel laat daarop volgen, in nr. 68 van het cassatiemiddel: ^[121]

“68. Naar [eiser] - voor het eerst in appèl - aan haar vordering uit onrechtmatige daad ten grondslag legde, hebben [verweerders] misbruik gemaakt van de “nader te noemen meester-clausule” door de, eerder genoemde appartementsrechten af te nemen in Bricks in plaats van in CAI, met geen ander doel dan [eiser] te schaden en zijn verhaal op CAI te frustreren. Zij verwijten CAI niet de koopovereenkomst voor de appartementen te hebben gesloten voor CAI dan wel een nader te noemen meester, maar wel dat zij van deze clausule gebruik heeft gemaakt toen de koopovereenkomst met [eiser] geen doorgang bleek te kunnen vinden, nu zij de koopsom niet kon opbrengen, en dus voorzag tegenover [eiser] te zullen tekortschieten. De tussen CAI en [betrokkene 5] respectievelijk [betrokkene 6] ter zake voormelde appartementsrechten gesloten koopovereenkomst vermeldt bij de koper, voor zover thans van belang:

“ CAI B.V. (...) of nader te noemen meester” (onderstreping [betrokkene 8] ) .”

[gecursiveerd, onderstreept en verschrijvingen in origineel, zonder verwijzingen in origineel, A-G]

3.59

Het onderdeel verwijst daarop, in nr. 69 van het cassatiemiddel, ^[122] achter acht gedachtestreepjes naar door [eiser] aangevoerde stellingen in feitelijke instanties, dit:

“[t]er onderbouwing van de stelling dat [verweerders] misbruik maakten van deze clausule door de appartementen te laten afnemen door Bricks, terwijl de koopovereenkomst was gesloten met CAI”.

3.6

Het onderdeel voegt daaraan toe, in nr. 70 van het cassatiemiddel, dat de rechtbank de vordering uit onrechtmatige daad vanwege - kort aangeduid - verhaalsfrustratie heeft afgewezen, dat het hof dit oordeel van de rechtbank samenvat in rov. 26 arrest en dat het hof in rov. 27 arrest overweegt dit tot het zijne te maken, gevolgd door een citaat aldaar van rov. 26 arrest. ^[123]

3.61

Subonderdeel Va klaagt daarop als volgt, in nr. 71 van het cassatiemiddel: ^[124]

“71. Voor zover naar het - van de rechtbank in rov. 26 overgenomen - oordeel van het hof reeds nu de koopovereenkomst voor de appartementsrechten vooraf ging aan het contract tussen CAI en [eiser] niet valt in te zien waarom de levering van de appartementsrechten aan Bricks per 5 december 2017 zou hebben plaatsgevonden met het doel om [eiser] te benadelen, is dit oordeel, zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet (voldoende) begrijpelijk gemotiveerd. De appartementsrechten werden gekocht door CAI of een nader te noemen meester. Deze clausule hield de mogelijkheid (en niet de verplichting) in om een nader te noemen meester aan te wijzen. De enkele omstandigheid dat de koopovereenkomst voor de appartementsrechten reeds op 12 mei 2017 was gesloten, dus eerder dan CAI contracteerde met [eiser] , brengt niet met zich dat [verweerders] geen misbruik kunnen hebben gemaakt van het recht om een nader te noemen meester aan te wijzen om het pand af te nemen. [eiser] heeft diverse omstandigheden aangedragen die wijzen op misbruik van dit recht, waarvoor hier wordt verwezen naar de hierboven achter gedachtestreepjes onder 66 [bedoeld zal zijn: onder 69, A-G] weergegeven omstandigheden, en naar de aldaar genoemde vindplaatsen in feitelijke instanties.”
[verschrijving in origineel, zonder verwijzing in origineel, A-G]

3.62

Het subonderdeel faalt, gelet op het volgende.
Ik begin met het citeren van rov. 25-27 arrest:

“
Het bewerkstelligen of toelaten dat de vennootschap haar verplichtingen niet nakomt (frustratie van verhaal)

25. In het kader van de stelling dat sprake is van frustratie van verhaal verwijt [eiser] [verweerder 3] dat hij de appartementsrechten (aan de [b-straat 1 en 2] in [plaats] ) die CAI van [betrokkenen 5 en 6] bij koopovereenkomst van 18 mei 2017 heeft gekocht uiteindelijk heeft afgenomen in de op 27 juli 2017 nieuw opgerichte vennootschap Bricks. Daartoe was geen noodzaak en dit is volgens [eiser] uitsluitend gedaan om [eiser] te benadelen en in zijn verhaal te frustreren. Indien [verweerder 3] de levering van de appartementsrechten in CAI had laten vallen, zou CAI over activa hebben beschikt waarop [eiser] zich zou kunnen verhalen. De appartementsrechten hadden een aanzienlijke “overwaarde”. Deze overwaarde zou genoeg zijn om de totale vordering van [eiser] op CAI te verhalen, aldus nog steeds [eiser] .

26. De rechtbank heeft in r.o. 4.5 tot en met 4.12 van het vonnis dit betoog verworpen. De rechtbank heeft daartoe, kort gezegd, het volgende overwogen. De koopovereenkomst tussen CAI en [betrokkenen 5 en 6] bevat een ‘nader te noemen meester-clausule’. Deze overeenkomst is eerder gesloten dan de koopovereenkomst tussen CAI en [eiser] . Reeds om die reden valt niet in te zien dat de levering van de appartementsrechten aan Bricks die op 5 december 2017 heeft plaatsgevonden het doel had om [eiser] te benadelen (vonnis r.o. 4.6). De rechtbank heeft in dit verband verder van belang geacht dat [verweerders] hebben toegelicht dat de ‘nader te noemen meester-clausule’ - anders dan [eiser] suggereert - bewust en dus niet toevallig in de koopovereenkomst terecht is gekomen. Ten tijde van het sluiten van die overeenkomst was nog niet duidelijk aan welke partij de appartementsrechten zouden worden geleverd, maar wel dat levering aan CAI niet de bedoeling was. De aankoop van de appartementsrechten betrof een investering: de appartementen zouden worden gerenoveerd en het doel was om die na renovatie met winst te verkopen. [verweerders] hebben aangevoerd dat potentiële investeerders te kennen hadden gegeven dat het oprichten van een separate vennootschap een voorwaarde was voor de financiering van de aankoop van de appartementsrechten. Ter onderbouwing van deze stelling hebben [verweerders] verwezen naar een brief van [betrokkene 7] (hierna: [betrokkene 7] ) van makelaarskantoor MCI Globex van 19 april 2017 (vonnis r.o. 4.7). [verweerders] hebben toegelicht dat de ‘nader te noemen meester-clausule’ daarmee verband hield, Bricks om die reden is opgericht, en de appartementsrechten daarom ook aan Bricks en niet aan CAI zijn geleverd (vonnis r.o. 4.8). De rechtbank heeft tot slot in r.o. 4.10 het betoog van [eiser] verworpen dat CAI moet worden geacht de koop met betrekking tot de appartementsrechten voor zichzelf te hebben gesloten, aangezien CAI de identiteit van de nader te noemen meester niet binnen een redelijke termijn als bedoeld in artikel 3:67 BW kenbaar heeft gemaakt.

27. Het hof verenigt zich met dit oordeel van de rechtbank en de daaraan ten grondslag gelegde motivering en maakt dit tot het zijne. In dit hoger beroep zijn geen (nieuwe) argumenten aangevoerd die tot een ander oordeel leiden. In de memorie van grieven (randnummer 4.67) heeft [eiser] nog aangevoerd dat hij contact heeft gehad met [betrokkene 7] en dat [betrokkene 7] in dat gesprek heeft gesteld dat er geen voorwaarde was dat de koop met een nieuw op te richten vennootschap moest plaatsvinden. In de memorie van antwoord (randnummer 45) wordt betwist dat [betrokkene 7] deze mededeling aan [eiser] heeft gedaan. Als productie 16 is een brief van 5 juli 2019 van [betrokkene 7] overgelegd waarin [betrokkene 7] verklaart dat [eiser] en hij elkaar nooit hebben gesproken, noch telefonisch, noch in persoon en dat hij [eiser] , evenzo zeker, nooit heeft ontmoet. Bij pleidooi heeft [eiser] deze verklaring van [betrokkene 7] niet betwist en zijn stelling dat hij [betrokkene 7] zou hebben gesproken niet (concreet en feitelijk) toegelicht.”
[gecursiveerd in origineel, A-G]

Ik wend mij nu tot het subonderdeel.
Het subonderdeel komt erop neer dat voor zover het hof - in lijn met de rechtbank in rov. 4.6 eindvonnis - oordeelt (kennelijk in rov. 26-27 arrest) dat, reeds nu de koopovereenkomst voor de appartementsrechten tussen CAI en [betrokkenen 5 en 6] vooraf ging aan de koopovereenkomst tussen CAI en [eiser] , niet valt in te zien waarom de levering van de appartementsrechten aan Bricks per 5 december 2017 zou hebben plaatsgevonden met het doel om [eiser] te benadelen, dit oordeel, zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet (voldoende) zou zijn gemotiveerd. Het subonderdeel loopt reeds erop vast dat, zoals volgt uit rov. 26-27 arrest, naar ’s hofs oordeel hoe dan ook gelet op al het daarin overwogene in onderling(e) verband en samenhang bezien ^[125] het door [eiser] aangevoerde zoals samengevat weergegeven in rov. 25 arrest verworpen dient te worden, welk oordeel van het hof - dat die conclusie overigens kan dragen - door het subonderdeel niet wordt bestreden (terwijl ook subonderdeel Vb faalt, waarover onder 3.63-3.64 hierna). Daarbij zij nog aangetekend dat de rechtbank in rov. 4.6 eindvonnis ^[126] niet overweegt, en het hof dit dus evenmin overneemt in rov. 26-27 arrest, dat reeds nu de koopovereenkomst voor de appartementsrechten tussen CAI en [betrokkenen 5 en 6] vooraf ging aan de koopovereenkomst tussen CAI en [eiser] (dus vanwege die enkele omstandigheid) niet valt in te zien waarom de levering van de appartementsrechten aan Bricks per 5 december 2017 zou hebben plaatsgevonden met het doel om [eiser] te benadelen. De rechtbank betrekt daarbij immers tevens in rov. 4.6 eindvonnis, zoals het hof ook signaleert in rov. 26 arrest, dat er reeds toen (dus in de koopovereenkomst voor de appartementsrechten tussen CAI en [betrokkenen 5 en 6] ) was voorzien in de mogelijkheid dat de appartementsrechten te zijner tijd aan een ander dan aan CAI zouden worden geleverd, of in de woorden van het hof in rov. 26 arrest:

“26. (…) De koopovereenkomst bevat een ‘nader te noemen meester-clausule’. Deze overeenkomst is eerder gesloten dan de koopovereenkomst tussen CAI en [eiser] . Reeds om die reden valt niet in te zien dat de levering van de appartementsrechten aan Bricks die op 5 december 2017 heeft plaatsgevonden het doel had om [eiser] te benadelen (vonnis r.o. 4.6).”

Voor zover het subonderdeel daaraan voorbijziet, ^[127] gaat het uit van een onjuiste lezing van het arrest en mist het daarmee feitelijke grondslag. Hetgeen het subonderdeel verder opmerkt, maakt het voorgaande niet anders en kan ik daarlaten.
Hierop stuit het subonderdeel af.

3.63

Subonderdeel Vb klaagt daarop als volgt, in nr. 72 van het cassatiemiddel: ^[128]

“72. Naar het - van de rechtbank in rov. 26 overgenomen - oordeel van het hof was het toen CAI de koopovereenkomst voor de appartementsrechten sloot al de bedoeling om niet aan CAI te leveren, maar wel aan een andere partij, al was nog niet duidelijk welke. Dit oordeel is niet (voldoende) begrijpelijk gemotiveerd, in het licht van de door [eiser] aangehaalde whatsapp-bericht van 22 juni 2017, waarin hem het voorstel wordt gedaan om te participeren in CAI, gelet op de door die partij met een daarvoor door haar verkregen financiering verrichte aankoop van de bedoelde appartementsrechten met een vooruitzicht op een aanzienlijke winst, gelet op het feit dat de koopovereenkomst is ingeschreven nadat CAI zelf voor deze aankoop financiering had verkregen, CAI zelf de waarborgsom had betaald, Bricks toentertijd nog in het geheel niet was opgericht, en CAI zelf enkel stelt met de bedoelde clausule de mogelijkheid van een aankoop voor een nader te noemen meester open te hebben gehouden, en niet tevens stelt nooit de intentie te hebben gehad om de appartementsrechten te laten leveren aan CAI.”
[verschrijving in origineel, zonder verwijzingen in origineel, A-G]

3.64

Het subonderdeel faalt, gelet op het volgende.
De overweging in rov. 26 arrest die het subonderdeel bestrijdt als niet (voldoende) begrijpelijk gemotiveerd, luidt als volgt:

“26. (…) Ten tijde van het sluiten van die overeenkomst was nog niet duidelijk aan welke partij de appartementsrechten zouden worden geleverd, maar wel dat levering aan CAI niet de bedoeling was.”

Anders dan het subonderdeel doet, dient deze overweging van het hof in rov. 26 arrest niet geïsoleerd te worden bezien, maar (in ieder geval ook) in de context van rov. 26 arrest, die ik daarom nogmaals citeer en waarbij ik die context cursiveer: ^[129]

“26. De rechtbank heeft in r.o. 4.5 tot en met 4.12 van het vonnis dit betoog verworpen. De rechtbank heeft daartoe, kort gezegd, het volgende overwogen. De koopovereenkomst tussen CAI en [betrokkenen 5 en 6] bevat een ‘nader te noemen meester-clausule’. Deze overeenkomst is eerder gesloten dan de koopovereenkomst tussen CAI en [eiser] . Reeds om die reden valt niet in te zien dat de levering van de appartementsrechten aan Bricks die op 5 december 2017 heeft plaatsgevonden het doel had om [eiser] te benadelen (vonnis r.o. 4.6).
De rechtbank heeft in dit verband verder van belang geacht dat [verweerders] hebben toegelicht dat de ‘nader te noemen meester-clausule’ - anders dan [eiser] suggereert - bewust en dus niet toevallig in de koopovereenkomst terecht is gekomen. Ten tijde van het sluiten van die overeenkomst was nog niet duidelijk aan welke partij de appartementsrechten zouden worden geleverd, maar wel dat levering aan CAI niet de bedoeling was. De aankoop van de appartementsrechten betrof een investering: de appartementen zouden worden gerenoveerd en het doel was om die na renovatie met winst te verkopen. [verweerders] hebben aangevoerd dat potentiële investeerders te kennen hadden gegeven dat het oprichten van een separate vennootschap een voorwaarde was voor de financiering van de aankoop van de appartementsrechten. Ter onderbouwing van deze stelling hebben [verweerders] verwezen naar een brief van [betrokkene 7] (hierna: [betrokkene 7] ) van makelaarskantoor MCI Globex van 19 april 2017 (vonnis r.o. 4.7). [verweerders] hebben toegelicht dat de ‘nader te noemen meester-clausule’ daarmee verband hield, Bricks om die reden is opgericht, en de appartementsrechten daarom ook aan Bricks en niet aan CAI zijn geleverd (vonnis r.o. 4.8). De rechtbank heeft tot slot in r.o. 4.10 het betoog van [eiser] verworpen dat CAI moet worden geacht de koop met betrekking tot de appartementsrechten voor zichzelf te hebben gesloten, aangezien CAI de identiteit van de nader te noemen meester niet binnen een redelijke termijn als bedoeld in artikel 3:67 BW kenbaar heeft gemaakt.”
[cursivering toegevoegd, A-G]

Ik wend mij nu tot het subonderdeel.
Het subonderdeel doet beroep op een aantal stellingen van partijen in feitelijke instanties, die ik langsloop.

a. Het subonderdeel doet in de eerste plaats een beroep op het “door [eiser] aangehaalde whatsapp-bericht van 22 juni 2017, waarin hem het voorstel wordt gedaan om te participeren in CAI” [zonder verwijzing in origineel, A-G]. In de daarbij genoemde vindplaatsen in de gedingstukken in feitelijke instanties valt evenwel een betoog van een dergelijke strekking, wat daarvan verder zij, niet te lezen. ^[130] Dit kan niet eerst in cassatie worden gedaan, de Hoge Raad is geen derde feitelijke instantie. Daarop loopt dit beroep reeds stuk.

b. Het subonderdeel doet vervolgens beroep erop dat CAI de appartementsrechten heeft gekocht met een daarvoor door haar verkregen financiering, met een vooruitzicht op een aanzienlijke winst. Zonder meer, en iedere uitwerking daarvan ontbreekt, ^[131] valt, gelet ook op die door mij gecursiveerde passage in rov. 26 arrest (waarvan het subonderdeel dus abstraheert, ten onrechte), niet in te zien waarom deze stelling van [eiser] , wat daarvan verder zij, eraan in de weg zou staan dat het hof zich verenigt met het in rov. 26 arrest samengevatte oordeel van de rechtbank en de daaraan ten grondslag gelegde motivering (waaronder dus de door het subonderdeel bestreden overweging in rov. 26 arrest), dit tot het zijne maakt en vaststelt, kort gezegd, dat in dit hoger beroep geen (nieuwe) argumenten zijn aangevoerd die tot een ander oordeel leiden, zoals het hof doet blijkens rov. 27 arrest. Daarop loopt dit beroep stuk.

c. Het subonderdeel doet vervolgens beroep erop dat “de koopovereenkomst is ingeschreven nadat CAI zelf voor deze aankoop financiering had verkregen” [zonder verwijzing in origineel, A-G]. Iedere uitwerking daarvan ontbreekt. ^[132] In de daarbij genoemde vindplaatsen in de gedingstukken in feitelijke instanties heeft [eiser] , onder verwijzing naar een uittreksel van het Kadaster en kort gezegd, aangevoerd dat uit het Kadaster blijkt dat op 7 juni 2017 is ingeschreven de koopovereenkomst tussen CAI en [betrokkenen 5 en 6] , krachtens welke koopovereenkomst CAI van [betrokkenen 5 en 6] de appartementsrechten heeft gekocht. ^[133] Dit beroep, voor zover aansluitend op die daarbij genoemde vindplaatsen, loopt stuk in het voetspoor van sub b. hiervoor, wat in dit verband evenzeer opgaat.

d. Dit laatste geldt, naar de aard, ook voor het beroep dat het subonderdeel erop doet dat “CAI zelf de waarborgsom had betaald” ^[134] en dat “Bricks toentertijd [dus toen CAI die koopovereenkomst met [betrokkenen 5 en 6] sloot, A-G] nog in het geheel niet was opgericht” [zonder verwijzingen in origineel], waarvan iedere uitwerking ontbreekt. ^[135]

e. Tot slot: waar het subonderdeel een beroep erop doet dat “CAI zelf enkel stelt met de bedoelde clausule de mogelijkheid van een aankoop voor een nader te noemen meester open te hebben gehouden, en niet tevens stelt nooit de intentie te hebben gehad om de appartementsrechten te laten leveren aan CAI” [zonder verwijzing in origineel, A-G], geldt dat dit het subonderdeel evenmin kan baten nu [verweerders] , onder wie dus CAI, dat wel degelijk hebben aangevoerd. ^[136] Daarop loopt dit beroep stuk.

Gelet op sub a. t/m e. hiervoor, ook in onderling(e) verband en samenhang bezien, moet de conclusie zijn dat wat het subonderdeel aanvoert, niet maakt dat ’s hofs bestreden oordeel niet (voldoende) begrijpelijk is gemotiveerd.
Hierop stuit het subonderdeel af.

3.65

Met het voorgaande is gegeven dat ook onderdeel V faalt, wat betekent dat het cassatieberoep van [eiser] niet tot cassatie kan leiden.
Ontvankelijkheidsverweer van [verweerders]

3.66

Tot slot nog dit.

3.67

[verweerders] voeren in cassatie nauwelijks tot geen inhoudelijk verweer tegen het cassatiemiddel van [eiser] . Hun “Verweerschrift tot verwerping” beslaat een pagina en bevat de gebruikelijke tekst, “
met slotsom tot verwerping van het cassatieberoep, kosten rechtens” als afronding [vetgedrukt in origineel, A-G]. Zij brengen bij schriftelijke toelichting (die vier pagina’s beslaat) primair een ontvankelijkheidsverweer naar voren in relatie tot het cassatiemiddel van [eiser] , ^[137] waarna zij in hun repliek (die eveneens een pagina beslaat) “in aanvulling op de opmerkingen in hun schriftelijke toelichting over het cassatiemiddel tevens” bezwaar maken tegen hetgeen [eiser] bij schriftelijke toelichting nog heeft aangevoerd. Ik besteed aan dit ontvankelijkheidsverweer nog kort aandacht.

3.68

Naar de kern genomen betogen [verweerders] in het kader van dit ontvankelijkheidsverweer dat het cassatiemiddel van [eiser] zo ontoegankelijk is dat voor hen niet valt te overzien waartegen zij verweer zouden moeten voeren (het voor hen ondoenlijk is om met goed fatsoen de rechtsstrijd in cassatie te aanvaarden), in welk verband zij mede aanvoeren dat het cassatiemiddel getuigt van disproportionaliteit gelet op het aantal pagina’s en noten, ^[138] dat onduidelijk is hoe verschillende gedeelten van de procesinleiding zich ten opzichte van elkaar verhouden, ^[139] dat de klachten als zodanig omvangrijk zijn, ^[140] en dat de noten als zodanig omvangrijk en onjuist zijn zodat zij de klachten niet onderbouwen, ^[141] waarbij zij verwijzen naar een conclusie van A-G Wesseling-van Gent ^[142] en enige literatuur. ^[143] , ^[144] De slotsom van dit ontvankelijkheidsverweer luidt als volgt: ^[145]

“
Ill Slotsom: het cassatiemiddel voldoet niet

18. Hiervóór is een aantal betrekkelijk willekeurige voorbeelden gegeven van aanwijsbare gebreken en onduidelijkheden in het cassatiemiddel. Nog meer voorbeelden daarvan zijn ongetwijfeld mogelijk, maar ook overbodig. Ook zo is voldoende duidelijk dat het middel zo ontoegankelijk is dat verweerders in cassatie niet kunnen overzien waartegen zij zich zouden moeten verweren.

Vgl. conclusie A-G Wesseling-Van Gent PHR:2000:AA7202; A.E.B. ter Heide TCR 2001/4 p. 77 e.v. (i.h.b. p. 79 -81 ad 1 t/m 10,13, 14)

19. Dat maakt het dan ook voor hen ondoenlijk om met goed fatsoen de rechtsstrijd in cassatie te aanvaarden. Eiser tot cassatie dient daarom in zijn beroep niet-ontvankelijk te worden verklaard.”
[onderstreept en verschrijving in origineel, A-G]

3.69

Dit ontvankelijkheidsverweer van [verweerders] komt, naar ik begrijp, erop neer dat het cassatiemiddel van [eiser] als geheel niet aan de minimumeisen van art. 407 lid 2 Rv voldoet. Indien een cassatiemiddel als geheel niet aan de minimumeisen van art. 407 lid 2 Rv (respectievelijk art. 426a lid 2 Rv) voldoet, leidt dit tot niet-ontvankelijkheid van het cassatieberoep. ^[146] Dat is evenwel geen lage drempel. Gezien 3.1-3.65 hiervoor meen ik dat het cassatiemiddel van [eiser] , anders dan [verweerders] betogen, niet zodanig ontoegankelijk is dat voor [verweerders] niet viel te overzien waartegen zij verweer zouden moeten voeren (het voor hen ondoenlijk was om met goed fatsoen de rechtsstrijd in cassatie te aanvaarden), ook niet als daarbij wordt betrokken hetgeen zij daartoe hebben aangevoerd, waarover onder 3.67-3.68 hiervoor. Anders gezegd: genoemde drempel wordt niet gehaald in dit geval, waaraan niet afdoet dat enkele (eventuele) klachten in het cassatiemiddel van [eiser] m.i. (dus) niet aan de minimumeisen van art. 407 lid 2 Rv voldoen. Voor honorering van genoemd ontvankelijkheidsverweer van [verweerders] bestaat reeds daarom onvoldoende grond, wat er verder van dat verweer zij.

Slotsom

3.7

Daarmee is het pleit beslecht. Het ontvankelijkheidsverweer van [verweerders] treft geen doel en het cassatieberoep van [eiser] kan niet tot cassatie leiden, zodat het arrest in stand kan blijven. Gegeven het voorgaande leent deze zaak zich m.i. voor toepassing van art. 81 lid 1 RO, wat ik dan ook in overweging geef. Dit leidt tot het volgende.

4. Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Voetnoten

1. Hof Den Haag 22 december 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:2415. Daarbij tekent het hof aan, in rov. 1: “De door de rechtbank in het vonnis vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal van die feiten uitgaan (voor zover relevant aangevuld met feiten die evenmin ter discussie staan).”

2. Rb. Den Haag 18 juli 2018, C09/553490/ HA ZA 18-585 (niet gepubliceerd op rechtspraak.nl).

3. Rb. Den Haag 14 november 2018, C09/553490/ HA ZA 18-585 (niet gepubliceerd op rechtspraak.nl).

4. De eiswijziging houdt in dat [eiser] zijn vordering onder I, zoals weergegeven onder 2.1 hiervoor, intrekt.

5. Zie noot 1 hiervoor.

6. Duidelijkheidshalve citeer ik telkens de (niet zelden omvangrijke) subonderdelen.

7. Onderdeel I start op p. 10 van de procesinleiding. Daaraan voorafgaand wordt in de procesinleiding onder meer ingegaan op de kern van de zaak (p. 2-3) en een chronologisch overzicht (p. 3-9).

8. Nrs. 1 t/m 18 daarvan bevatten een inleidend exposé als opmaat naar de subonderdelen Ia t/m Ig. Ik lees daarin geen zelfstandige klacht, te onderscheiden van de subonderdelen Ia t/m Ig.

9. Zie voor die vindplaatsen noten 68 t/m 92 bij nr. 19 van het cassatiemiddel.

10. Ik lees daarin geen zelfstandige klacht, te onderscheiden van de subonderdelen Ia t/m Ig.

11. Ik laat de hierin opgenomen verwijzingen naar vindplaatsen in de gedingstukken achterwege. Zie noten 93 t/m 101 bij nr. 20 van het cassatiemiddel.

12. Zie HR 5 september 2014, ECLI:NL:HR:2014:2677,

13. In de door het subonderdeel daaraan gegeven uitleg, dus: “20. (…) voor zover dit aldus moet worden begrepen dat [verweerder 3] geen persoonlijk ernstig verwijt treft voor zover hij als bestuurder van CAI met [eiser] de bewuste koopovereenkomst aanging zonder opschortende voorwaarde voor het geval het BVO niet ten minste 380 m2 zou bedragen, terwijl CAI voor de betaling van de met [eiser] overeengekomen koopprijs afhankelijk was van doorlevering aan [betrokkene 2] op basis van een contract waarin wél als opschortende voorwaarde het vereiste van een BVO van minimaal 380 m2 was vervat (…)”.

14. Dat luidt als volgt: “8. Van een weten of behoren te weten als bedoeld in de Beklamel-norm kan (reeds) sprake zijn als de bestuurder ernstig rekening moet worden houden met een onmogelijkheid voor de vennootschap om aan haar verplichtingen te voldoen en verhaal te bieden. Absolute zekerheid over de benadeling van de schuldeiser van de vennootschap is daarvoor niet vereist” [verschrijvingen in origineel, zonder verwijzing in origineel, A-G]. Daarbij wordt verwezen, in noot 45 aldaar, naar: “HR 4 april 2014, NJ 2014/195”.

15. Dat luidt als volgt: “17. Voor de beantwoording van de vraag naar bestuurdersaansprakelijkheid is niet beslissend of [verweerder 3] meende te mogen vertrouwen op doorlevering van het pand aan [verweerder 3] , althans op vervulling van de met hem overeengekomen opschortende voorwaarden van (documentatie waaruit blijkt van) een BVO van 380 m2 (en van een voortduring van de huur met Bavaria voor een vaste periode van ten minste vijf jaar). In dit verband verwijst [eiser] naar het arrest Air Holland. Hier meende de bestuurder van de contractspartij van Air Holland de vordering van laatstgenoemde te kunnen voldoen door verrekening. De vennootschap had de door Air Holland in haar opdracht verzorgde vliegreizen onbetaald gelaten. De bestuurder meende zich ter zake op verrekening te (zullen) kunnen beroepen met een beweerde tegenvordering, welke de schuld aan Air Holland zou overtreffen. Deze tegenvordering kwam in rechte echter slechts ten dele vast te staan. Naar de bestuurder in cassatie als klacht aandroeg, was de ongegrondheid van de tegenvordering niet evident en had hij “

16. Dat luidt als volgt: “18. De kwestie van Air Holland vertoont gelijkenis met de onderhavige. Niet van (beslissend) belang is of [verweerder 3] - ondanks sterke aanwijzingen voor het tegendeel - toch kon menen het pand te zullen kunnen doorleveren aan [betrokkene 2] (tegen betaling door hem van de, vervolgens voor de nakoming van de koopovereenkomst met [eiser] aan te wenden, koopprijs). Voor een persoonlijk ernstig verwijt als hier bedoeld is het voldoende als, althans kan reeds sprake zijn indien, [verweerder 3] ten tijde van het hem verweten handelen ernstig rekening had moeten houden met de mogelijkheid de koopprijs niet te zullen kunnen betalen, welke situatie zich zou voordoen als [betrokkene 2] zich met succes op een van de opschortende voorwaarden zou kunnen beroepen, of op andere gronden niet zou hoeven afnemen, althans de koopprijs niet (tijdig) zou betalen, en niet ondertussen (zekerheidshalve) een bancaire financiering was verkregen” [zonder verwijzingen in origineel, A-G].

17. Specifiek: HR 4 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:829,

18. Zie bijv. ook de schriftelijke toelichting zijdens [eiser] , nrs. 2.4-2.6, waaronder: “2.6. De kwestie van Air Holland vertoont gelijkenis met de onderhavige. Niet van (beslissend) belang is of [verweerder 3] - overigens ondanks sterke aanwijzingen voor het tegendeel - toch kon menen het pand te zullen kunnen doorleveren aan [betrokkene 2] (tegen betaling door hem van de, vervolgens voor de nakoming van de koopovereenkomst met [eiser] aan te wenden, koopprijs). Voor een persoonlijk ernstig verwijt als hier bedoeld is het voldoende als [verweerder 3] ten tijde van het hem verweten handelen ernstig rekening had moeten houden met de mogelijkheid de koopprijs niet te zullen kunnen betalen, welke situatie zich zou voordoen als [betrokkene 2] zich met succes op één van de opschortende voorwaarden zou kunnen beroepen, en niet ondertussen (zekerheidshalve) een bancaire financiering was verkregen” [verschrijving in origineel, zonder verwijzingen in origineel, A-G].

19. Zie bijv. A-G Timmerman in zijn conclusie (ECLI:NL:PHR:2013:2389) voor HR 4 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:829,

20. Zie ook de vorige noot.

21. HR 4 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:829,

22. Zie bijv. ook Timmerman 2016, p. 325: “Ik merk nog op dat het criterium ernstig rekening houden met, in het geval zoals berecht door de Hoge Raad [te weten “HR 4 april 2014, NJ 2014, 195”, zoals direct daaraan voorafgaand genoemd, A-G] betrekking heeft op het voorzienbaar zijn dat de vordering van de benadeelde schuldeiser t.z.t. nog bestaat”; Y. Borrius in nr. 10 van haar

23. Dit nog daargelaten dat die passage niet is toegesneden op de ‘Beklamel’-maatstaf, maar op de in HR 8 december 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ0758,

24. A-G Timmerman in zijn conclusie (ECLI:NL:PHR:2013:2389) voor HR 4 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:829,

25. Zie daarover bijv. ook A-G Wissink in zijn conclusie (ECLI:NL:PHR:2016:1237) voor HR 24 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:484,

26. Dit nog daargelaten of het conceptueel wel met elkaar te rijmen valt dat, naar het subonderdeel poneert, ook als [verweerder 3]

27. In de door het subonderdeel daaraan gegeven uitleg, dus: “20. (…) Voor zover althans, naar het oordeel van het hof in rov. 11 tot en met 20, ter beantwoording van de vraag of op [verweerder 3] bestuurdersaansprakelijkheid rust doorslaggevend is of hij op grond van de op 31 mei 2017 van [eiser] ontvangen tekeningen met vermelding van een BVO van 402,7 m2 mocht vertrouwen op vervulling van de met [betrokkene 2] overeengekomen opschortende voorwaarde van (documentatie waaruit blijkt van) een BVO van 380 m2 (en van een voortduring van de huur met Bavaria voor een vaste periode van ten minste vijf jaar), (…).”

28. Ik laat de hierin opgenomen verwijzingen naar vindplaatsen in de gedingstukken achterwege. Zie noten 102 t/m 118 bij nr. 21 van het cassatiemiddel.

29. Dus de vermelding op de tekeningen die op 31 mei 2017 door CAI van [eiser] zijn ontvangen van een totaal BVO van 402,7 m2.

30. Ter beantwoording van die kernvraag beoordeelt het hof in rov. 17 arrest, kort gezegd, of [verweerder 3] een persoonlijk ernstig verwijt ervan kan worden gemaakt dat hij bij het sluiten namens CAI van de koopovereenkomst met [eiser] op 1 juni 2017 erop heeft vertrouwd dat voldaan zou kunnen worden aan de door CAI op 31 mei 2017 in de doorverkoopovereenkomst tegenover [betrokkene 2] aanvaarde tweede voorwaarde, te weten dat de huurovereenkomst met Bavaria minimaal een vaste huurperiode heeft van vijf jaar. Deze vraag beantwoordt het hof in rov. 17 arrest ontkennend. Ter beantwoording van die kernvraag gaat het hof in rov. 19 arrest nog in op het in rov. 18 arrest bedoelde, bij pleidooi door [eiser] nog aangevoerde. Dat betoog van [eiser] verwerpt het hof in rov. 19 arrest. In rov. 20 arrest komt het hof dan tot ontkennende beantwoording van genoemde kernvraag. Daarbij verliest het hof niet uit het oog dat, zoals gesteld door [eiser] en weergegeven in rov. 13 arrest, CAI externe financiering nodig had om te kunnen voldoen aan de betalingsverplichting jegens [eiser] onder de koopovereenkomst, welke financiering diende te komen uit de doorverkoop door CAI van het pand aan [betrokkene 2] (de door [betrokkene 2] aan CAI te betalen koopsom voor het pand). Zie daarover dus ook rov. 18-19 arrest.

31. [verweerders] hebben er in de memorie van antwoord (nr. 94) op gewezen dat het een feit van algemene bekendheid is dat het exacte aantal m2 in de (zakelijke) vastgoedwereld in het algemeen, en in de horeca-vastgoedwereld in het bijzonder, een belangrijk gewicht in de schaal legt, wat door [eiser] niet is betwist. Daarbij komt dat [verweerder 3] in reactie op de e-mail van [eiser] van 31 mei 2017 waarbij de tekening is gestuurd met vermelding van het totale BVO van het pand van 402,7 m2, bij e-mail van diezelfde dag aan [eiser] heeft geantwoord: “Dank je [eiser] voor de m2 (…)”, wat eveneens een (ook voor [eiser] duidelijke) aanwijzing is dat het aantal m2 voor CAI van belang was, aldus nog steeds het hof in rov. 16 arrest. Daarbij zij opgemerkt dat [eiser] volgend op dat antwoord van [verweerder 3] dus geen kanttekening heeft geplaatst bij dat antwoord of het door hem opgegeven totale BVO van het pand (407,2 m2), en op 6 juni 2017 bij e-mail [verweerder 3] nog heeft bericht uit te gaan van een totaal BVO van het pand van minimaal 384 m2 (zie rov. 16, slotzin arrest).

32. Daarbij betrekt het hof ook (verliest het hof dus niet uit het oog): dat [verweerder 3] aan [eiser] niet heeft medegedeeld dat sprake was van een doorverkoop van het pand (door CAI aan [betrokkene 2] ) en dat er in dat kader een opschortende voorwaarde gold die inhield dat het totale BVO van het pand minimaal 380 m2 bedraagt; dat uit de e-mail van 31 mei 2017, waarin de makelaar van [betrokkene 2] de doorverkoop van het pand aan [betrokkene 2] heeft bevestigd aan CAI, blijkt dat deze makelaar geen duidelijkheid heeft over de opgegeven maatvoering omdat deze volgens hem niet strookt met BAG en ook niet met de aangeleverde plattegrondtekening; en dat aan [eiser] kan worden toegegeven dat het zorgvuldiger was geweest als [verweerder 3] in verband met het voorbehoud van [betrokkene 2] eerst zekerheid had verkregen over het exacte aantal m2 BVO van het pand voordat hij namens CAI de koopovereenkomst met [eiser] sloot.

33. Daarbij merk ik ook op dat de schriftelijke toelichting zijdens [eiser] en de repliek zijdens [eiser] hierop geen noemenswaardig licht laten schijnen en dat zijdens [verweerders] (ook) hierop geen gericht inhoudelijk verweer is gevoerd.

34. De klacht relateert hetgeen het daar aanvoert, voor zover al voorzien van verwijzingen naar vindplaatsen in de gedingstukken, niet op traceerbare wijze aan wat het hof allemaal overweegt in rov. 16 arrest, zodat niet echt duidelijk is waarom volgens de klacht sprake zou zijn van een niet (voldoende) begrijpelijke motivering door het hof in rov. 16 arrest.

35. Te bezien ook tegen de achtergrond van de hier voorliggende, door het hof in rov. 10-11 arrest genoemde, verhoogde drempel voor het aannemen van externe bestuurdersaansprakelijkheid op de voet van art. 6:162 BW. Zie ook noot 19 hiervoor.

36. De klacht rept van “(enkel) op grond van voormelde, hem op 31 mei 2017 toegestuurde tekening met vermelding van een BVO van 402,7 m2”, etc., “niet louter op basis van voormelde tekening”, etc., “niet reeds met de ontvangst van de bewuste tekeningen”, etc.

37. Wat betreft het bericht van de makelaar van 30 mei 2017 en het eerdere bericht verwijst het subonderdeel (noten 107-108 aldaar) alleen naar de memorie van antwoord, nrs. 31-36. Wat betreft die stelling van [verweerder 3] verwijst het subonderdeel daar (in noot 110 aldaar) alleen naar de pleitnota in hoger beroep zijdens [verweerders] , nr. 37 en de memorie van antwoord, nr. 83. Wat betreft dit laatste wijs ik ook erop dat [verweerders] zich daarbij wel genuanceerder hebben uitgelaten dan het subonderdeel het daar doet voorkomen. De pleitnota in hoger beroep zijdens [verweerders] , nrs. 34-38, met als opschrift “Geen sprake van ‘lichtvaardig contracteren’ c.q. strijd met Beklamel-norm”, luidt:

38. Althans, de klacht verwijst niet naar vindplaatsen in de gedingstukken ter zake. Ik betrek daarbij dat het de rechter niet vrijstaat de grondslag van een vordering, verzoek of verweer (of combinaties daarvan) aan te vullen met feiten en omstandigheden die de andere partij heeft gesteld, tenzij deze feiten en omstandigheden alsnog aan de vordering, het verzoek of het verweer ten grondslag zijn gelegd; is van het laatste geen sprake en vult de rechter desondanks aan, dan is dit in strijd met rov. 24 Rv en treedt hij buiten de door partijen getrokken grenzen van de rechtsstrijd, aldus o.a. A.I.M. van Mierlo,

39. Deze ‘klacht’ bevat geen verwijzingen naar vindplaatsen in de gedingstukken.

40. Het subonderdeel vangt aan, in nr. 22 van het cassatiemiddel, met de opmerking dat het mede beroep doet op de in subonderdeel Ia onder a t/m r opgesomde feiten en omstandigheden, evenals op de daarbij genoemde vindplaatsen in feitelijke instanties.

41. Ik laat de hierin opgenomen verwijzingen naar vindplaatsen in de gedingstukken achterwege. Zie noten 119 t/m 129 bij nr. 24 van het cassatiemiddel en noot 130 bij nr. 25 van het cassatiemiddel.

42. Het subonderdeel merkt daarbij op, in noot 119 aldaar: “ [eiser] is geen vastgoedhandelaar”. Dit blijft verder van iedere toelichting verstoken. Ik laat deze opmerking daarom verder daar, maar wijs wel erop dat door [verweerders] het tegendeel is aangevoerd. Zie o.a. de memorie van antwoord, nr. 22, waaronder:

43. Het hof heeft dan in het bijzonder het oog op de in rov. 15 arrest bedoelde opgave door [eiser] aan CAI op 31 mei 2017 van het totaal BVO van het pand van 402,7 m2, waarop het voortbouwt in rov. 16 arrest, waarbij het aan het slot ook betrekt, kort gezegd, dat [eiser] in zijn e-mail van 6 juni 2017 aan [verweerder 3] ook zelf nog ervan uitging dat het totale BVO van het pand minimaal 384 m2 bedraagt. Daarbij moet dit een en ander ook worden geplaatst in het licht van de gang van zaken in die periode, zoals door het hof vastgesteld in rov. 2 onder (vi), (vii) en (ix) arrest, waarbij in de periode voor 1 juni 2017, op 26 en 31 mei 2017, mede sprake was van (aanvullende) verschaffing van informatie en documenten door [eiser] aan CAI ( [verweerder 3] ) inzake (de beoogde verkoop door [eiser] aan CAI van) het pand. Ik wijs ook op de vaststelling van het hof in rov. 2 onder (ii) arrest dat [eiser] de eigenaar is van het pand, waarin Bavaria als huurder is gevestigd. Zie voorts de vorige noot.

44. Het hof noemt nr. 94 van de memorie van grieven, maar dit laatste is een verschrijving, nu [verweerders] in hoger beroep geïntimeerden waren en [eiser] appellant. Zie ook ’s hofs weergave van het verloop van de procedure in hoger beroep op p. 1 van het arrest, waar onder meer staat dat [eiser] bij memorie van grieven (tevens houdende wijziging van eis, met producties) drie grieven heeft aangevoerd tegen het eindvonnis, welke grieven [verweerders] hebben bestreden bij memorie van antwoord.

45. Ik laat dan nog daar dat in de eerste zin van nr. 24 van het cassatiemiddel de in nr. 23 van het cassatiemiddel geciteerde passage uit rov. 16 arrest niet correct wordt weergegeven.

46. Te bezien ook tegen de achtergrond van de hier voorliggende, door het hof in rov. 10-11 arrest genoemde, verhoogde drempel voor het aannemen van externe bestuurdersaansprakelijkheid op de voet van art. 6:162 BW. Zie ook noot 19 hiervoor.

47. Zie ook noot 43 hiervoor.

48. Zie in het bijzonder de slotzin daarvan, uitmondend in “nadere motovering waarom hij mocht vertrouwen op een BVO van ten minste 380 m2” [verschrijving in origineel, A-G].

49. Het subonderdeel vangt aan, in nr. 26 van het cassatiemiddel, met de opmerking dat het mede beroep doet op de in subonderdeel Ia onder a t/m r opgesomde feiten en omstandigheden, evenals op de daarbij genoemde vindplaatsen in feitelijke instanties.

50. Ik laat de hierin opgenomen verwijzingen naar vindplaatsen in de gedingstukken achterwege. Zie noten 131 t/m 134 bij nr. 27 van het cassatiemiddel, noten 135 en 136 bij nr. 28 van het cassatiemiddel en noot 137 bij nr. 29 van het cassatiemiddel.

51. Het subonderdeel vangt aan, in nr. 30 van het cassatiemiddel, met de opmerking dat het mede beroep doet op de in subonderdeel Ia onder a t/m r opgesomde feiten en omstandigheden, evenals op de daarbij genoemde vindplaatsen in feitelijke instanties.

52. Ik laat de hierin opgenomen verwijzingen naar vindplaatsen in de gedingstukken achterwege. Zie noten 138 t/m 142 bij nr. 32 van het cassatiemiddel, noten 143 t/m 147 bij nr. 33 van het cassatiemiddel en noot 148 bij nr. 35 van het cassatiemiddel.

53. Te bezien ook tegen de achtergrond van de hier voorliggende, door het hof in rov. 10-11 arrest genoemde, verhoogde drempel voor het aannemen van externe bestuurdersaansprakelijkheid op de voet van art. 6:162 BW. Zie ook noot 19 hiervoor.

54. Zie in het bijzonder de slotzin daarvan, uitmondend in “terwijl hij speculeerde, in zijn eigen woorden “gokte”, op doorverkoop, waarvan CAI als lege vennootschap voor de nakoming van haar verbintenis tot betaling van de koopsom volledig afhankelijk was” [zonder verwijzingen in origineel, A-G].

55. Ik laat de hierin opgenomen verwijzing naar rechtspraak en literatuur achterwege. Zie noot 149 bij nr. 37 van het cassatiemiddel.

56. Zie ook onder 3.5 hiervoor.

57. Deze uitleg door het hof van het desbetreffende betoog van [eiser] wordt door het subonderdeel niet bestreden.

58. Welke vraag blijkens rov. 13 arrest volgens [eiser] bevestigend beantwoord moet worden.

59. Het subonderdeel vangt aan, in nr. 38 van het cassatiemiddel, met de opmerking dat het mede beroep doet op de in subonderdeel Ia onder a t/m r opgesomde feiten en omstandigheden, evenals op de daarbij genoemde vindplaatsen in feitelijke instanties.

60. Ik laat de hierin opgenomen verwijzingen naar rechtspraak en vindplaatsen in de gedingstukken achterwege. Zie noten 150 en 151 bij nr. 39 van het cassatiemiddel en noten 152 t/m 154 bij nr. 40 van het cassatiemiddel.

61. Dus: “Met andere woorden, het gaat om de vraag of [verweerder 3] met het sluiten van de koopovereenkomst namens CAI een onverantwoord (ondernemers)risico genomen heeft.”

62. Net als rov. 12, slotzin arrest.

63. De andere door [eiser] aan [verweerder 3] gemaakte verwijten in het kader van externe bestuurdersaansprakelijkheid op de voet van art. 6:162 BW beoordeelt het hof in rov. 21-27 arrest. Zie ook onder 3.17 hiervoor.

64. Ten overvloede merk ik daarbij op dat de in noten 150, 151 en 153 bij nrs. 39-40 van het cassatiemiddel genoemde rechtspraak - zie respectievelijk “HR 29 november 2002, NJ 2003/455 (Berghuizer Papierfabriek)” (noot 150), “HR 10 januari 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2243 (Staleman/Van de Ven)” (noot 151) en “HR 8 november 1991, NJ 1992/174 (Nimox/Van den End)” (noot 153) - geen betrekking heeft op externe bestuurdersaansprakelijkheid op de voet van art. 6:162 BW, maar op interne bestuurdersaansprakelijkheid op de voet van art. 2:9 BW (noten 150 en 151) respectievelijk externe aandeelhoudersaansprakelijkheid op de voet van art. 6:162 BW (noot 153), en dat de verder in noot 153 bij nr. 40 van het cassatiemiddel genoemde rechtspraak - zie “HR 4 april 2014, NJ 2014/195 (Air Holland)” - weliswaar betrekking heeft op externe bestuurdersaansprakelijkheid op de voet van art. 6:162 BW, maar niet ziet op “een situatie waarin de bestuurder ten tijde van het verweten handelen of nalaten ernstig rekening had moeten houden met een tekortkoming in de nakoming van de (door hem bestuurde) de vennootschap op zich genomen verbintenis, en de onmogelijkheid om verhaal te bieden” [verschrijvingen in origineel, zonder verwijzingen in origineel, A-G], waarover ook onder 3.5 hiervoor. Overigens bevat nr. 9 van het cassatiemiddel een tussen aanhalingstekens geplaatste passage die in noot 46 aldaar wordt toegeschreven aan “HR 10 januari 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2243 (Staleman/Van de Ven)”, maar in werkelijkheid niet in dit Hoge Raad-arrest voorkomt.

65. Het subonderdeel vangt aan, in nr. 41 van het cassatiemiddel, met de opmerking dat het mede beroep doet op de in subonderdeel Ia onder a t/m r opgesomde feiten en omstandigheden, evenals op de daarbij genoemde vindplaatsen in feitelijke instanties.

66. Ik laat de hierin opgenomen verwijzingen naar vindplaatsen in de gedingstukken achterwege. Zie noten 155 en 156 bij nr. 43 van het cassatiemiddel.

67. Te bezien ook tegen de achtergrond van de hier voorliggende, door het hof in rov. 10-11 arrest genoemde, verhoogde drempel voor het aannemen van externe bestuurdersaansprakelijkheid op de voet van art. 6:162 BW. Zie ook noot 19 hiervoor.

68. Ik laat de hierin opgenomen verwijzingen naar vindplaatsen in de gedingstukken achterwege. Zie noot 157 bij nr. 44 van het cassatiemiddel.

69. [verweerder 3] en Bricks zijn daarbij niet als partij aangemerkt.

70. Zie over die regel o.a. Asser Procesrecht/F.B. Bakels, A. Hammerstein & E.M. Wesseling-van Gent,

71. Het subonderdeel verwijst in noot 157 aldaar naar nrs. 4.45-4.47 van de memorie van grieven. Dat nr. 4.45 bevat een sterk samenvattende weergave van rov. 4.4-4.7 van genoemd vonnis. Dat nr. 4.46 citeert uit rov. 4.6 van genoemd vonnis. Dat nr. 4.47 luidt als volgt:

72. Ik doel op nr. 2 van de pleitnota in hoger beroep zijdens [eiser] . Dat is ook de enige vindplaats in dit gedingstuk die wordt genoemd in noot 157 bij het subonderdeel. Ik wijs erop dat dit nr. 2 van de pleitnota in hoger beroep zijdens [eiser] niet enige verwijzing bevat naar de memorie van grieven waarop dit beroep zou voortbouwen. M.i. verrast ook dat dus geenszins. Zie ook de vorige twee noten.

73. Zie voor mogelijke gronden voor zulk-niet vasthouden aan genoemde tweeconclusieregel o.a. Asser Procesrecht/Bakels, Hammerstein & Wesseling-van Gent 2018, nrs. 107-116. Ook ik zie niet dat een daarvan hier toepassing zou vinden. Daarbij betrek ik mede de datum van genoemd vonnis (4 juli 2018), dat [eiser] daarbij partij was (hij kende dit vonnis dus), dat het hoger beroep in de onderhavige zaak eerst is ingeleid bij dagvaarding van 13 februari 2019 (dus ruim na genoemd vonnis), de aard van de onderhavige procedure (een reguliere aansprakelijkheidsprocedure) en dat uit het proces-verbaal van de pleidooizitting in hoger beroep d.d. 10 november 2020 niet blijkt dat zijdens [verweerders] is gerespondeerd op dat nr. 2 van de pleitnota in hoger beroep zijdens [eiser] (zie ook de vorige drie noten).

74. Ik laat de hierin opgenomen verwijzingen naar vindplaatsen in de gedingstukken achterwege. Zie noten 158 en 159 bij nr. 47 van het cassatiemiddel.

75. Het hof neemt dus aan in rov. 17 arrest dát CAI ( [verweerder 3] ) met die e-mail van [eiser] van 6 juni 2017 “de bevestiging” heeft verkregen dat de huurovereenkomst met Bavaria minimaal een vaste huurperiode heeft van vijf jaar, aldus dat deze voor die periode door zal lopen.

76. Zie bijv. ook de memorie van grieven, nr. 3.3: “ [eiser] is eigenaar van het Pand. (…). [eiser] heeft het Pand sinds 15 december 2012 aan de naamloze vennootschap Bavaria N.V. verhuurd.”

77. Zie de memorie van grieven, nr. 3.36 voor een letterlijke weergave van deze e-mail:

78. Ik laat de hierin opgenomen verwijzingen naar vindplaatsen in de gedingstukken achterwege. Zie noot 160 bij nr. 49 van het cassatiemiddel en noot 161 bij nr. 50 van het cassatiemiddel.

79. Ik citeerde deze e-mail in noot 77 hiervoor. Het hier relevante deel daarvan luidt:

80. Ik laat de hierin opgenomen verwijzingen naar rechtspraak en vindplaatsen in de gedingstukken achterwege. Zie noten 162 t/m 164 bij nr. 54 van het cassatiemiddel.

81. Dit “stuit af op hetgeen hiervoor is overwogen en beslist. Daaruit volgt immers dat [verweerder 3] geen persoonlijk ernstig verwijt treft doordat hij als bestuurder erop heeft vertrouwd dat de doorverkoop aan [betrokkene 2] voor CAI de benodigde financiering zou opleveren voor haar koopovereenkomst met [eiser] ”, aldus het hof in het vervolg van rov. 22 arrest.

82. Zie daarover bijv. J.M.M. Maeijer in nr. 2 van zijn

83. Het gaat om: “nr. 2.10 Conclusie A-G Timmerman bij HR 4 april 2014, JOR 2015/1 (Air Holland), m.nt. U.B. Verboom” (noot 27 bij nr. 4.15 van de memorie van grieven); “HR 26 juni 2009, NJ 2009, 418, Ondernemingsrecht 2009, 150 (Eurocommerce/ […] )”, Timmerman 2016, nrs. 14-15 en “A.J.P. Schild, ‘Ontwikkelingen bestuurdersaansprakelijkheid: een overzicht’, WPNR 2015/7087 onder 3.2” (noot 28 bij nr. 4.15 van de memorie van grieven); en “HR 24 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:484, m.nt. mr. M.J. Faber & mr. P.D. Olden (Ondernemingsrecht 2017/108)” (noot 29 bij nr. 4.16 van de memorie van grieven).

84. Ik lees dat evenmin in de schriftelijke toelichting zijdens [eiser] of de repliek zijdens [eiser] .

85. Ik laat de hierin opgenomen verwijzingen naar rechtspraak en vindplaatsen in de gedingstukken achterwege. Zie noten 165 t/m 167 bij nr. 55 van het cassatiemiddel en noten 168 en 169 bij nr. 56 van het cassatiemiddel.

86. Zie onder 3.3-3.33 hiervoor.

87. Daaruit volgt ook al dat, anders dan het subonderdeel suggereert, [eiser] in deze e-mail niet zozeer “nog eens ingaat op de mogelijkheid van tussentijdse opzegging met een jaar”, als wel schrijft dat hij “geen ondertekende overeenkomst” heeft “voor de mogelijkheid om tussentijds op te zeggen per 23 juli 2020 (dan moet er opgezegd worden voor 23 juni 2019)” (en ervan uitgaat “dat de huurovereenkomst gewoon zal door zal lopen volgens de huurovereenkomst!”, na onder meer opgemerkt te hebben: “Bavaria heeft circa € 300.000,00 in het pand geïnvesteerd”).

88. Het subonderdeel bevat ter zake geen verwijzing naar enige vindplaats in de gedingstukken.

89. Dat vermeldt dat “de onroerende zaak wordt geleverd in verhuurde staat. Deze huurovereenkomst is koper ter hand gesteld en onder meer onder de volgende voorwaarde gesloten: (...) een mogelijkheid tot tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst, inhoudende dat voor 23 juli 2019 kan worden opgezegd tegen 23 juli 2020 (...).”

90. Dat vermeldt dat “Koper” (CAI) “verklaart bekend te zijn met de inhoud van de over te nemen huurovereenkomst”, wat kennelijk ziet op de huurovereenkomst tussen [eiser] en Bavaria. Zie ook de memorie van grieven, nrs. 3.31-3.32 (overigens niet ook met betrekking tot art. 7 lid 1 van de koopovereenkomst), genoemd door het subonderdeel in nr. 58 van het cassatiemiddel (noot 174 aldaar).

91. Geciteerd in noot 77 hiervoor, waarvan het hier relevante deel als volgt luidt:

92. Ik laat de hierin opgenomen verwijzingen naar vindplaatsen in de gedingstukken achterwege. Zie noot 170 bij nr. 57 van het cassatiemiddel en noten 171 t/m 174 bij nr. 58 van het cassatiemiddel.

93. Dat het subonderdeel daarop doelt in nr. 58 van het cassatiemiddel blijkt ook uit de slotzin ervan, waar staat dat die voorwaarde (“de voorwaarde van verstrekking van documentatie waaruit blijkt van een huurovereenkomst voor een vaste periode van ten minste vijf jaar”) “per definitie (…) niet kan worden vervuld”, omdat de huurovereenkomst Bavaria de mogelijkheid van tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst gaf (het “recht op tussentijdse opzegging, waarvan geen afstand is gedaan”).

94. Waaruit het hof (ook) daar, en dus niet onbegrijpelijk, afleidt dat [eiser] daarbij onder meer aan CAI ( [verweerder 3] ) heeft medegedeeld ervan uit te gaan “dat de huurovereenkomst met Bavaria door zou lopen omdat Bavaria ongeveer € 300.000,-- in het pand had geïnvesteerd.”

95. Dat het daarom draaide, en niet zozeer om de vraag of de huurovereenkomst Bavaria de mogelijkheid (het recht) van tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst gaf, strookt ook met de in rov. 2 onder (xiv) arrest geciteerde e-mail van [betrokkene 3] (de makelaar van [betrokkene 2] ) aan [betrokkene 1] van 22 juni 2017, waar [betrokkene 3] schrijft: “

96. Zie ook onder 3.30 en 3.32 hiervoor.

97. Waarbij zij aangetekend dat het subonderdeel daar slechts verwijst naar “Dit oordeel” (en nr. 57 van het cassatiemiddel geen verwijzing naar het arrest bevat).

98. Ik lees dat evenmin in de schriftelijke toelichting zijdens [eiser] of de repliek zijdens [eiser] .

99. Ik laat de hierin opgenomen verwijzingen naar vindplaatsen in de gedingstukken achterwege. Zie noten 175 t/m 180 bij nr. 59 van het cassatiemiddel.

100. Zie bijv. “waarmee hij [ [verweerder 3] , A-G] nog eens werd doordrongen van de onmogelijkheid van vervulling van de opschortende voorwaarde van (verstrekking van documentatie waaruit blijkt van) een vaste huurperiode van ten minste vijf jaar voor Bavaria” [zonder verwijzing in origineel, A-G], waarover onder 3.42 hiervoor.

101. Ik citeer:

102. Ik citeer:

103. Ik laat de hierin opgenomen verwijzingen naar vindplaatsen in de gedingstukken achterwege. Zie noten 181 t/m 183 bij nr. 61 van het cassatiemiddel.

104. Dit is onderdeel van de door [verweerders] weergegeven feiten in de memorie van antwoord, startend bij nr. 16 (en lopend t/m nr. 60), dat als volgt luidt: “16. Alhoewel de rechtbank in haar vonnis van de juiste feiten is uitgegaan, hechten Bricks c.s. er waarde aan het Hof een nadere uiteenzetting te geven van de feiten. Bricks c.s. zijn namelijk van mening dat de feitenweergave in de memorie van grieven een onvolledig (en deels onjuist) beeld schetsen.”

105. Zie voor die e-mail van [betrokkene 3] van 11 juli 2017 (aan [betrokkene 1] ) waarop hier wordt gedoeld, naar ik begrijp, productie 9 bij de conclusie van antwoord (“(…) Vooralsnog haakt mijn klant af”), waarover ook nr. 40 van de conclusie van antwoord: “40. Die verkoop door CAI is uiteindelijk niet doorgegaan, omdat die koper is afgehaakt in verband met onduidelijkheid over het exacte vloeroppervlak en het huurcontract met Bavaria (zie

106. Zie bijv. ook de memorie van grieven, nr. 3.41, waar zijdens [eiser] wordt geciteerd uit de e-mail aan hem van [betrokkene 1] van 15 juli 2017, en nr. 54, waar zijdens [eiser] mede erop wordt gewezen, in lijn met het voorgaande, dat “ [verweerder 3] per e-mail van 15 juli 2017 aan [eiser] heeft bericht dat zijn koper was afgehaakt”. Dat stelt het hof dus ook vast in rov. 2 onder (xvi) arrest.

107. Dat het hof het procesdossier in hoger beroep scherp voor ogen heeft in het arrest wordt geïllustreerd door rov. 27 arrest, waar het hof ook specifiek verwijst naar de memorie van grieven (nr. 4.67), de memorie van antwoord (nr. 45) en hetgeen bij pleidooi door partijen is aangevoerd.

108. Die zal zijn veroorzaakt doordat [betrokkene 1] op 15 juli 2017 aan [eiser] heeft medegedeeld dat [betrokkene 2] helaas heeft afgehaakt (hetgeen dus op 11 juli 2017 was geschied), wat het hof vaststelt in rov. 2 onder (xvi) arrest en herhaalt in rov. 23 arrest, daar als onderdeel van een samenvattende weergave van de gang van zaken t/m het niet nakomen door CAI van haar verplichting tot afname van het pand.

109. Ik kan daarlaten in hoeverre deze door het subonderdeel voorgestane stellingname van [verweerders] ( [verweerders] ) aansluit op de daarbij in het subonderdeel genoemde vindplaatsen in de gedingstukken.

110. Het blijft daar bij speculatie (“die paar dagen extra bij de aanvraag van een financiering net het verschil kunnen maken”) en het betrekken van een aantal dagen (“een termijn van 16 dagen”) dat aanzienlijk ruimer is dan het dan beschikbare aantal werkdagen, terwijl de verder in het subonderdeel genoemde stellingen van [verweerders] ( [verweerders] ) daartoe naar de aard niet dwingen.

111. Ik lees dat evenmin in de schriftelijke toelichting zijdens [eiser] of de repliek zijdens [eiser] .

112. Erop neerkomend dat of [verweerder 3] nu als bestuurder van CAI heeft nagelaten om na het afhaken van [betrokkene 2] alsnog een hypothecaire geldlening bij een bank te vragen (zoals door [eiser] is gesteld) dan wel in de verkrijging daarvan niet is geslaagd (zoals door [verweerder 3] is gesteld), dit niet zodanig onzorgvuldig is dat [verweerder 3] daarvan persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt gelet op de (zeer) korte termijn die nog resteerde tussen het afhaken van [betrokkene 2] en de met [eiser] overeengekomen leverdatum (van 27 juli 2017).

113. Ik laat de hierin opgenomen verwijzingen naar vindplaatsen in de gedingstukken achterwege. Zie noten 184 t/m 187 bij nr. 64 van het cassatiemiddel.

114. [eiser] heeft in cassatie rov. 21-22 arrest van het arrest niet bestreden, met inbegrip dus van ’s hofs uitleg van, kort gezegd, het kernverwijt van [eiser] jegens [verweerder 3] ter zake in rov. 21 arrest. Zoals uiteengezet onder 3.34-3.47 hiervoor faalt onderdeel III, dat gericht is tegen rov. 23 arrest.

115. Ik laat de hierin opgenomen verwijzingen naar rechtspraak, literatuur en vindplaatsen in de gedingstukken achterwege. Zie noten 188 t/m 190 bij nr. 65 van het cassatiemiddel en noten 191 t/m 196 bij nr. 66 van het cassatiemiddel.

116. Het subonderdeel doelt op het Hoge Raad-arrest dat bekend staat als Van Waning/Van der Vliet: HR 3 april 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0564,

117. HR 3 april 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0564,

118. Zie daarover verhelderend reeds L. Timmerman, ‘Bewijslastverdeling bij doorbraak van aansprakelijkheid’,

119. Dat CAI geen beroep kan doen op haar financieringsvoorbehoud in art. 13 lid 1 van de koopovereenkomst (de daar “vastgelegde ontbindende voorwaarde ter zake van het financieringsvoorbehoud van CAI”) als zij niet heeft voldaan aan de in art. 13 lid 2 van de koopovereenkomst bedoelde inspanningsverplichting (de “verplichting van de koper om al het redelijk mogelijke te doen teneinde de in artikel 13 lid 1 bedoelde hypothecaire geldlening van een bank te verkrijgen”).

120. Zie bijv. ook rov. 23 arrest, waar het hof vaststelt dat “CAI haar verplichting tot afname van het pand niet [is] nagekomen.”

121. Ik laat de hierin opgenomen verwijzingen naar vindplaatsen in de gedingstukken achterwege. Zie noten 197 t/m 199 bij nr. 68 van het cassatiemiddel.

122. Zie voor de genoemde vindplaatsen in de gedingstukken noten 200 t/m 208 daarbij.

123. Daarbij achter “dit betoog” in dat citaat met noot 209 aldaar aantekenend, kort gezegd, dat het hof daarmee verwijst naar rov. 25 arrest.

124. Ik laat de hierin opgenomen verwijzing naar vindplaatsen in de gedingstukken achterwege. Zie noot 210 bij nr. 71 van het cassatiemiddel.

125. Dus niet beperkt tot het gegeven, zoals het hof het formuleert in rov. 26 arrest, dat die koopovereenkomst tussen CAI en [betrokkenen 5 en 6] “eerder [is] gesloten dan de koopovereenkomst tussen CAI en [eiser] .”

126. Rov. 4.6 eindvonnis luidt als volgt:

127. Zie ook het vervolg: “

128. Ik laat de hierin opgenomen verwijzing naar vindplaatsen in de gedingstukken achterwege. Zie noten 211 t/m 216 bij nr. 72 van het cassatiemiddel.

129. Het hof put daarbij uit rov. 4.7-4.8 eindvonnis, die als volgt luiden:

130. In de memorie van grieven, nrs. 3.50-3.51 heeft [eiser] aangevoerd dat het opmerkelijk is dat de appartementsrechten op 5 december 2017 aan Bricks zijn geleverd in plaats van aan CAI, omdat [verweerder 3] per WhatsApp-bericht van 22 juni 2017 aan [eiser] heeft medegedeeld dat CAI de financiering voor deze transactie wel had gekregen, en er dus geen enkele reden was om CAI niet als koper de appartementsrechten te laten afnemen anders dan [eiser] hiermee te benadelen, en dat Bricks in het bericht niet wordt genoemd. Bij akte overlegging producties van 2 oktober 2018, nr. 7 heeft [eiser] aangevoerd dat CAI de overeenkomst aangaande de appartementsrechten aantoonbaar voor zichzelf had gesloten, nu ten tijde van het verstrijken van het financieringsvoorbehoud van de koopovereenkomst tussen CAI en [eiser] , en op het moment dat de bankgarantie moest worden gesteld of de waarborgsom diende te worden gestort, Bricks nog niet bestond en CAI volgens het WhatsApp-bericht wel al de financiering van de aankoop rond had. In nr. 9 van deze akte heeft [eiser] nog aangevoerd dat de brief van [betrokkene 7] van 19 april 2019, waarin wordt aangegeven dat investeerders de oprichting van een separate vennootschap vergen, volledig haaks staat op het WhatsApp-bericht waarin staat dat CAI de financiering al heeft verkregen, inclusief details over die financiering.

131. Ik lees dat evenmin in de schriftelijke toelichting zijdens [eiser] of de repliek zijdens [eiser] .

132. Zie ook de vorige noot.

133. Zie de inleidende dagvaarding, nr. 6, waarin verwezen wordt naar productie 6. Zie verder de memorie van grieven, nr. 4.53 en de pleitnota in hoger beroep zijdens [eiser] , nr. 4.

134. Daarbij wijs ik er nog op dat [verweerders] die stelling van [eiser] (in de memorie van grieven, nr. 4.58) bij memorie van antwoord hebben betwist, door aan te voeren dat de waarborgsom is overgemaakt ten faveure van Bricks en derhalve niet CAI, in welk verband zij een e-mail hebben overgelegd van de bij de aanschaf van de appartementsrechten betrokken notaris waarin zulks bevestigd wordt (zie de memorie van antwoord, nr.104, met verwijzing naar productie 18), en [eiser] zijn stelling in reactie hierop niet nader heeft toegelicht. Het subonderdeel bevat hier (dan) ook geen verwijzing naar de pleitnota in hoger beroep zijdens [eiser] .

135. Zie ook noot 131 hiervoor.

136. Zie o.a. de memorie van antwoord, nrs. 97-99:

137. Ik ontwaar alleen een (beknopt) inhoudelijk verweer in nr. 17 van de schriftelijke toelichting zijdens [verweerders]

138. Zie de schriftelijke toelichting zijdens [verweerders] , nrs. 1-5, 13.

139. Zie de schriftelijke toelichting zijdens [verweerders] , nrs. 5-9.

140. Zie de schriftelijke toelichting zijdens [verweerders] , nrs. 10-12.

141. Zie de schriftelijke toelichting zijdens [verweerders] , nrs. 13-16.

142. De conclusie van A-G Wesseling-van Gent (ECLI:NL:PHR:2000:AA7202) voor HR 22 september 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7202,

143. A.E.B. ter Heide, ‘Middelmaat: aan een cassatiemiddel te stellen eisen’,

144. Zie ook de reactie daarop in de repliek zijdens [eiser] , alsmede de dupliek zijdens [verweerders] in reactie op de schriftelijke toelichting zijdens [eiser] , waarover ook onder 3.67 hiervoor.

145. Zie de schriftelijke toelichting zijdens [verweerders] , nrs. 18-19.

146. Zie o.a. W.D.H. Asser,