ECLI:NL:PHR:2020:1175

• Datum uitspraak: 11 december 2020
• Publicatiedatum: 10 december 2020
• Zaaknummer: 19/05576
• Instantie: Parket bij de Hoge Raad
• Type: Conclusie
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 48 uitgaand · 3 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beëindiging huurovereenkomst bedrijfsruimte wegens dringend eigen gebruik ondanks franchiseovereenkomst

De zaak betreft een geschil tussen Ladage Exploitatie B.V. als verhuurder en Misty B.V. als huurder/franchisenemer over de beëindiging van een huurovereenkomst voor een snackbar aan het Binnenwegplein 24 te Rotterdam.

Ladage Exploitatie vorderde beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik, waarbij zij de bedrijfsruimte zelf wil exploiteren. De huurder verweerde zich onder meer met het argument dat de huurovereenkomst onlosmakelijk verbonden is met de franchiseovereenkomst, die een exclusief gebruiksrecht en rayonbescherming bevat, en dat beëindiging van de huur de franchiseovereenkomst zou frustreren. Tevens werd betwist dat contractsoverneming van de huurovereenkomst aan Misty had plaatsgevonden.

De rechtbank en het hof wezen de vorderingen van de verhuurder toe. Het hof oordeelde dat de verhuurder voldoende aannemelijk had gemaakt dat zij de bedrijfsruimte dringend nodig had voor eigen exploitatie en dat het bestaan van andere rendementsmogelijkheden niet aan het beroep op dringend eigen gebruik in de weg stond, tenzij de huurder aannemelijk maakt dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt. De door de huurder gestelde lotsverbondenheid tussen huurovereenkomst en franchiseovereenkomst werd door het hof verworpen, waarbij werd geoordeeld dat de franchiseovereenkomst en huurovereenkomst bewust los van elkaar zijn gesloten en afzonderlijk kunnen worden beëindigd.

In cassatie werden meerdere klachten ingediend, onder meer over de uitleg van de contracten, het bestaan van contractsoverneming, de betekenis van de franchiseovereenkomst en de toekenning van een tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten. De Hoge Raad verwierp deze klachten en bevestigde het oordeel van het hof dat de huurovereenkomst terecht is beëindigd wegens dringend eigen gebruik, dat de franchiseovereenkomst geen juridisch beletsel vormt voor deze beëindiging, en dat de gevorderde vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten niet in hoger beroep kan worden ingesteld als nieuwe eis.

Uitkomst: De Hoge Raad verwierp het cassatieberoep en bevestigde dat de huurovereenkomst terecht is beëindigd wegens dringend eigen gebruik.

Conclusie

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer 19/05576

Zitting 11 december 2020

CONCLUSIE

G.R.B. van Peursem

In de zaak

1. [eiser 1]

2. Misty B.V.

(hierna: [eiser 1] respectievelijk Misty en gezamenlijk: [eisers])

eisers tot cassatie

adv. mr. J.H.M van Swaaij

tegen

Bram Ladage Exploitatie B.V.

(hierna: Ladage Exploitatie)

verweerster in cassatie

adv. mr. R.T. Wiegerink

In deze zaak vordert Ladage Exploitatie beëindiging van een huurovereenkomst bedrijfsruimte (snackbar) wegens dringend eigen gebruik. Complicatie hierbij is de verhouding tussen deze huurovereenkomst en de franchiseovereenkomst tussen (materieel) dezelfde althans nauw verwante partijen met een rayonbeschermingsbepaling ten gunste van de franchisenemer en de omstandigheid dat over de opzegging van die franchiseovereenkomst separaat is geprocedeerd met als uitkomst in eerste aanleg dat de franchisenemer rechten kan blijven ontlenen aan de (rayonbeschermingsbepaling uit de) franchiseovereenkomst. Levert dat een beletsel op in de vorm van praktische en/of juridische exploitatieuitsluiting volgens het arrest
Tokkie/Michael ^[1] ? Nee volgens het Haagse hof.

Rechtbank en hof wijzen de vorderingen in de onderhavige huurzaak toe ^[2] .

In cassatie worden in hoofdzaak vier beslissingen van het hof aangevallen. Onderdeel 1 richt zich tegen de beslissing dat aan het voorgenomen eigen gebruik niet in de weg staat dat Ladage Exploitatie ook nog andere mogelijkheden had om rendement te behalen. Onderdeel 2 wil doorgang doen vinden dat sprake is van “lotsverbondenheid” van de huurovereenkomst met de franchiseovereenkomst en dat
Tokkie/Michael hier aan een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik in de weg staat. Onderdeel 3 bestrijdt dat geen contractsoverneming van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden en onderdeel 4 dat er geen vergoeding wordt toegewezen voor verhuis- en inrichtingskosten. Ik zie de cassatiepoging niet slagen.

1. Feiten en procesverloop ^[3]

1.1 Bram Ladage Verse Patat B.V. heeft op 1 december 1997 een huurovereenkomst gesloten met [eiser 1] (hierna te noemen: de huurovereenkomst) voor de duur van tien jaar, ingaande op 1 januari 1998 en lopende tot en met 31 december 2007, inzake de bedrijfsruimte aan het Binnenwegplein 24 te Rotterdam (hierna te noemen: de bedrijfsruimte) met als bestemming de exploitatie van een snackbar. Art. 3.1 van de huurovereenkomst bepaalt dat deze na het verstrijken van de eerste periode van tien jaar wordt voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar.

1.2 Tussen Bram Ladage Verse Patat B.V. en [eiser 1] is op 1 januari 1998 een huurkoopovereenkomst gesloten, waarbij [eiser 1] van Bram Ladage Verse Patat B.V. de inventaris en goodwill van de hiervoor bedoelde snackbar heeft gekocht voor een bedrag van fl. 2.600.000,- exclusief btw.

1.3 Op 1 december 1997 heeft A. Ladage Verse Patat B.V. (kennelijk is bedoeld: Bram Ladage Verse Patat B.V.) als franchisegever met [eiser 1] als franchisenemer een franchiseovereenkomst gesloten (hierna te noemen: de franchiseovereenkomst), waarbij aan [eiser 1] het uitsluitend recht is verleend om als zelfstandig ondernemer het in de overeenkomst omschreven “Bram Ladage-systeem” te gebruiken in de bedrijfsruimte.

1.4 Art. 5 van de franchiseovereenkomst luidt als volgt:

“1. Franchisegever verleent aan franchisenemer het uitsluitend recht om als zelfstandig ondernemer het in considerans omschreven systeem te gebruiken in de bedrijfsruimte met het adres: Binnenwegplein 24 te Rotterdam.

2. Zonder toestemming van de franchisenemer zal franchisegever aan derden het gebruik van het systeem, zoals in deze overeenkomst geregeld, niet toestaan, noch zelf volgens het systeem geëxploiteerde bedrijven stichten in een rayon binnen een straal van een (1) kilometer, te rekenen vanaf in lid 1 beschreven bedrijfsruimte.”

1.5 De statutaire naam Bram Ladage Verse Patat B.V. is op 30 december 1998 gewijzigd in Bram Ladage Holding B.V. en op 29 november 2016 in Bram Ladage Exploitatie B.V. (Ladage Exploitatie). Enig aandeelhouder van Ladage Exploitatie is [betrokkene 1].

1.6 Op 20 november 2007 is een (nieuwe) vennootschap Bram Ladage Verse Patat B.V. opgericht (hierna te noemen: Bram Ladage Verse Patat B.V. (nieuw), ter onderscheiding van Bram Ladage Verse Patat B.V. (oud), thans: Ladage Exploitatie). [betrokkene 1] houdt (indirect) 1/3e van de aandelen in Bram Ladage Verse Patat B.V. (nieuw).

1.7 Op 2 december 2010 is tussen (een vennootschap aangeduid als) Bram Ladage Verse Patat B.V. en [eiser 1] een allonge bij de franchiseovereenkomst gesloten, waarmee voor [eiser 1] de mogelijkheid werd gecreëerd dat, indien hij zijn bedrijf zou willen onderbrengen in een door hem op te richten besloten vennootschap, die vennootschap na goedkeuring van haar conceptstatuten door Bram Ladage Verse Patat B.V., in de rechten en plichten van [eiser 1] uit de franchiseovereenkomst treedt. Dit laatste is gebeurd na de oprichting door [eiser 1] van Misty.

1.8 Ladage Exploitatie heeft bij brief van haar gemachtigde van 9 december 2016, gericht aan zowel [eiser 1] als Misty, de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 januari 2018. In deze brief staat onder meer het volgende:

“(...) U huurt krachtens huurovereenkomst van 1997 van cliënte bedrijfsruimte aan het Binnenwegplein 24 in Rotterdam. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 januari 1998 en loopt inmiddels voor onbepaalde tijd. In het pand wordt door u een snackbar geëxploiteerd conform de Bram Ladage formule.

Cliënte is voornemens om in het gehuurde zelf een snackbar te exploiteren. Cliënte heeft daarbij een dringend (financieel) belang. De huurovereenkomst dient daartoe te eindigen. Hierbij zeg ik namens cliënte de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan het Binnenwegplein 24 in Rotterdam op tegen de rechtens eerst mogelijke datum, te weten
1 januari 2018 . De wettelijke grond waarop de huurovereenkomst wordt opgezegd, is in de eerste plaats dringend eigen gebruik en in de tweede plaats de algemene belangenafweging (artikel 7:300 lid 3 BW j° 296 lid 1 sub b j° 296 lid 3 BW).

De huurovereenkomst is aangegaan met u in privé. Op uw verzoek worden de huurfacturen al enige tijd verzonden aan Misty B.V. Deze vennootschap voldoet, ten behoeve van u, de huur. U bent echter in privé huurder gebleven. Cliënte heeft nimmer ingestemd met een contractoverdracht aan Misty B.V. Uitsluitend voor het geval zou moeten worden geoordeeld dat Misty B.V op enig moment (in plaats van u) huurder is geworden, wordt deze huuropzegging mede aan Misty B.V. gericht.

Namens cliënte verzoek ik u mij binnen twee weken na dagtekening van deze brief schriftelijk te berichten of u instemt met de huuropzegging. Bij gebreke van ontvangst van deze mededeling, zal ik namens cliënte de rechter verzoeken een datum te bepalen waarop de huurovereenkomst eindigt. (...)”

1.9 (Een vennootschap aangeduid als) Bram Ladage Verse Patat B.V. heeft bij brief van 29 november 2016 aan [eiser 1] en Misty de franchiseovereenkomst opgezegd tegen 31 december 2017. Bij vonnis van 6 september 2017 ^[4] gewezen tussen Misty als eiseres en Ladage Exploitatie en Bram Ladage Verse Patat B.V. (nieuw) heeft de rechtbank Rotterdam voor recht verklaard dat de opzegging van de franchiseovereenkomst zonder rechtsgevolg blijft. De rechtbank heeft in dit vonnis in het midden gelaten of Ladage Exploitatie dan wel Bram Ladage Verse Patat B.V. (nieuw) franchisegever is. Volgens de rechtbank zijn de door Ladage Exploitatie dan wel Bram Ladage Verse Patat B.V. (nieuw) aangevoerde gronden voor opzegging van de franchiseovereenkomst, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang beschouwd, onvoldoende om te kunnen concluderen dat van de franchisegever in redelijkheid niet kan worden verlangd de overeenkomst te laten voortduren.

1.10 Bij dagvaarding van 23 januari 2017 heeft Ladage Exploitatie gevorderd dat de rechtbank de huurovereenkomst per 31 december 2017 beëindigt en [eisers] veroordeelt de bedrijfsruimte te ontruimen met nevenvorderingen. Daartegen is door [eisers] verweer gevoerd.

1.11 Bij eindvonnis van 29 december 2017 heeft de kantonrechter (i) Ladage Exploitatie niet ontvankelijk verklaard in haar vordering jegens Misty, en (ii) het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt, alsmede het tijdstip van ontruiming, vastgesteld op 1 juli 2018, met veroordeling van Ladage Exploitatie in de proceskosten ten aanzien van Misty en van [eiser 1] in de proceskosten ten aanzien van Ladage Exploitatie.

1.12 [eisers] zijn in hoger beroep gekomen. In hoger beroep vorderen [eisers]
primair vernietiging van het eindvonnis en afwijzing van de vorderingen van Ladage Exploitatie en
subsidiair om een bekrachtigend arrest niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, te bepalen dat de huurovereenkomst pas zal eindigen achttien maanden na de in een bodemprocedure onherroepelijk uitgesproken datum waarop de franchiseovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd, te verklaren voor recht dat Ladage Exploitatie is gehouden tot betaling van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten en Ladage Exploitatie te veroordelen tot vergoeding van de als gevolg daarvan door [eisers] geleden schade ^[5] , op te maken bij staat, een en ander met veroordeling van Ladage Exploitatie in de proceskosten in beide instanties. Ladage Exploitatie heeft verweer gevoerd.

1.13 In het bestreden arrest van 10 september 2019 heeft het Haagse hof (i) het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd, met dien verstande dat het de einddatum van de huurovereenkomst en het tijdstip van ontruiming van de bedrijfsruimte opnieuw heeft vastgesteld op 1 maart 2020, (ii) de vorderingen van [eisers] in hoger beroep afgewezen en [eisers] veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Voor zover in cassatie van belang is daartoe het volgende overwogen:

“7. Met
grieven 2 tot en met 5 komt [eisers] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat Misty niet de hoedanigheid van huurder of onderhuurder heeft verkregen. [eisers] stelt primair dat Misty met instemming van Ladage Exploitatie in de plaats is gesteld van [eiser 1] toen [eiser 1] zijn onderneming heeft ingebracht in Misty. Subsidiair stelt [eisers] dat een contractsoverneming heeft plaatsgevonden, waarbij Misty de huurovereenkomst met instemming van Ladage Exploitatie van [eiser 1] heeft overgenomen.

8. Indeplaatsstelling op grond van een rechterlijke machtiging ingevolge artikel 7:307 BW heeft niet plaatsgevonden. Indeplaatsstelling zonder rechterlijke machtiging is mogelijk met instemming van de verhuurder, en is feitelijk hetzelfde als contractsoverneming. In feite komen de primaire en de subsidiaire stelling van [eisers] dus op hetzelfde neer.

9. Voor contractsoverneming is op grond van artikel 6:159 BW een drie- partijenovereenkomst nodig tussen de partij die haar rechtsverhouding tot de wederpartij wil overdragen aan een derde, de wederpartij en de derde. Voor de overeenkomst tussen de overdragende partij en de derde is een akte vereist. De wederpartij kan haar instemming in elke vorm verlenen, hetzij vooraf, hetzij achteraf. Voor de door [eisers] gestelde contractsoverneming is dus nodig een akte tussen [eiser 1] en Misty, waarbij de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst door [eiser 1] aan Misty worden overgedragen, en instemming van Ladage Exploitatie. De akte is volgens [eisers] de akte van inbreng en bekrachtiging van 1 april 2011, waarbij onder meer de huurovereenkomst aan Misty is overgedragen. Voor de instemming van Ladage Exploitatie heeft [eisers] verwezen naar de allonge bij de franchiseovereenkomst en naar het feit dat Ladage Exploitatie op een gegeven moment facturen voor de huur aan Misty is gaan sturen en huurbetalingen van Misty heeft geaccepteerd.

10. In de allonge stemt (een vennootschap aangeduid als) Bram Ladage Verse Patat B.V. in met de overdracht door [eiser 1] aan Misty van de rechten en verplichtingen uit de franchiseovereenkomst. Daaruit volgt niet dat Ladage Exploitatie heeft ingestemd met de overdracht door [eiser 1] aan Misty van de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het hof gaat ervan uit dat Bram Ladage Verse Patat B.V. (nieuw) de allonge heeft gesloten nu de allonge als contractspartij vermeldt: Bram Ladage Verse Patat B.V. en Bram Ladage Verse Patat B.V. (oud) (thans: Ladage Exploitatie) ten tijde van het sluiten van de allonge haar naam had gewijzigd in Bram Ladage Holding B.V. Maar ook als de Bram Ladage Verse Patat B.V. die de allonge heeft gesloten Bram Ladage Verse Patat B.V. (oud) is (en dus dezelfde vennootschap is als Ladage Exploitatie), impliceert instemming met contractsoverneming van de ene overeenkomst (de franchiseovereenkomst) niet ook de instemming met contractsoverneming van een andere overeenkomst (de huurovereenkomst). Dat wordt niet anders doordat Ladage Exploitatie op een gegeven moment facturen voor de huur aan Misty is gaan sturen en huurbetalingen van Misty heeft geaccepteerd. Ladage Exploitatie voert aan dat zij de tenaamstelling van de facturen op verzoek van [eiser 1] heeft aangepast, maar dat zij ervan uitging dat het uitsluitend een verzoek om wijziging van de tenaamstelling betrof en dat Misty de huurpenningen daarna ten behoeve van [eiser 1] zou voldoen. Tegenover dit verweer heeft [eisers] zijn stelling dat instemming met wijziging van de tenaamstelling van de facturen en acceptatie van huurbetalingen van Misty instemming met contractsoverneming door Misty impliceert, onvoldoende onderbouwd. Afgezien van de allonge en de wijziging in de tenaamstelling en betaling van facturen heeft [eisers] geen feiten of omstandigheden gesteld of te bewijzen aangeboden waaruit de instemming van Ladage Exploitatie met contractsoverneming van de huurovereenkomst kan worden afgeleid, zodat het hof ervan uitgaat dat geen contractsoverneming heeft plaatsgevonden en [eiser 1] huurder is gebleven. Daarmee zijn grieven 2 tot en met 5 tevergeefs voorgesteld.

11.
Grieven 6 tot en met 9 zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat Ladage Exploitatie de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor persoonlijk gebruik, zoals bedoeld in artikel 7:296, eerste lid onder b BW. Volgens [eisers] staat de rayonbescherming die hem toekomt op grond van de franchiseovereenkomst eraan in de weg dat Ladage Exploitatie in de bedrijfsruimte een snackbar volgens de Bram Ladage franchiseformule gaat exploiteren. Ter onderbouwing van deze stelling verwijst [eisers] naar rechtspraak van de Hoge Raad, waaronder het arrest van 24 januari 1997 (ECLI:NL:HR:1997:ZC2255). Daarnaast betoogt [eisers] onder meer dat Ladage Exploitatie niet zal kunnen voldoen aan de contractuele bepaling in de standaardfranchiseovereenkomst dat de franchisenemer dagelijks gedurende piektijden in de vestiging aanwezig moet zijn, gelet op de leeftijd van [betrokkene 1] (geboren op 10 april 1949). De exploitatieberekening van Ladage Exploitatie houdt volgens [eisers] geen rekening met de huur van de bedrijfsruimte en de overdracht van de onderneming, waarvoor [eiser 1] destijds fl. 2.600.000,- heeft betaald. Daarnaast heeft Ladage Exploitatie volgens [eisers] andere mogelijkheden om rendement te behalen, zoals een uitbreiding van de franchiseketen. [eisers] stelt ten slotte dat ook een belangenafweging op grond van artikel 7:296, derde lid BW niet in het voordeel van Ladage Exploitatie zou kunnen uitvallen.

12. Bij de beoordeling van deze grieven stelt het hof voorop dat voor een beroep op de beëindigingsgrond van artikel 7:296, vierde lid in samenhang met artikel 7:296, eerste lid onder b BW, nodig is dat de verhuurder aannemelijk maakt dat hij de bedrijfsruimte dringend nodig heeft met het oog op voorgenomen duurzaam persoonlijk gebruik door hemzelf of een van de in deze bepaling genoemde naasten. De dringende noodzaak hoeft niet met objectieve gegevens te worden aangetoond. Algemene bedrijfseconomische motieven kunnen voldoende zijn. Zo kan het volstaan dat de verhuurder plannen heeft voor persoonlijk gebruik die uitvoerbaar en levensvatbaar zijn. Het feit dat de verhuurder andere mogelijkheden heeft om te voorzien in de situatie waarin hij behoefte heeft de bedrijfsruimte zelf in gebruik te nemen, hoeft op zichzelf aan een beroep op deze beëindigingsgrond niet in de weg te staan. Dat is pas het geval als de huurder stelt en aannemelijk maakt dat het voldoende in de rede ligt dat de verhuurder die andere mogelijkheden benut (HR 10 oktober 1980, ECLI:NL:HR:1980:AC1633).

13. Ladage Exploitatie heeft aan het beroep op de beëindigingsgrond van artikel 7:296, vierde lid, in samenhang met artikel 7:296, eerste lid onder b BW, onder meer ten grondslag gelegd dat zij de bedrijfsruimte weer zelf als snackbar wil gaan exploiteren en dat zij uit die exploitatie een beter rendement kan halen dan uit de verhuur aan [eiser 1]. Ter onderbouwing van deze stelling heeft Ladage Exploitatie een exploitatiebegroting overgelegd, waarin een nettowinst wordt begroot die (aanzienlijk) hoger is dan de huidige huuropbrengst. Het doel is volgens Ladage Exploitatie om het bedrijf op termijn door middel van een overdracht van de aandelen in Ladage Exploitatie aan één van de zonen van [betrokkene 1] over te dragen.

14. Het hof acht het mede in het licht van de overgelegde begroting voldoende aannemelijk dat Ladage Exploitatie met eigen exploitatie van de bedrijfsruimte een hoger rendement zal kunnen behalen dan met de verhuur van de bedrijfsruimte aan [eiser 1]. Daaraan doet niet af dat in die begroting geen rekening is gehouden met de huur van de bedrijfsruimte. Zoals Ladage Exploitatie terecht heeft gesteld, draagt zij als eigenaar van de bedrijfsruimte uitsluitend de eigenaarslasten. Die lasten draagt zij ook in geval van verhuur van de bedrijfsruimte, zodat deze lasten bij een vergelijking van het te behalen rendement buiten beschouwing kunnen blijven. Met overname van de onderneming van [eisers] hoeft evenmin rekening te worden gehouden. Het hof begrijpt dat Ladage Exploitatie niet van plan is om de onderneming van [eisers] over te nemen. Daartoe is zij ook niet verplicht. Voor het geval [eisers] bedoeld heeft dat de exploitatiebegroting geen rekening houdt met de goodwillvergoeding waarop hij ingevolge artikel 7:308 BW aanspraak kan maken, overweegt het hof dat ook als een dergelijke goodwillvergoeding verschuldigd zou zijn, het verschil tussen de nettowinst bij eigen exploitatie en de huuropbrengst zo groot is dat het nog steeds aannemelijk is dat met eigen exploitatie een hoger rendement kan worden behaald. Voor het overige heeft [eisers] de exploitatiebegroting niet bestreden. Verder verwerpt het hof het verweer van [eisers] dat Ladage Exploitatie niet zal kunnen voldoen aan de eis in de standaard franchiseovereenkomst dat de franchisenemer gedurende piektijden in de bedrijfsruimte aanwezig moet zijn. Het enkele feit dat [betrokkene 1] thans 70 jaar is staat daar niet aan in de weg. Daarbij acht het hof aannemelijk dat op termijn een van de zonen van [betrokkene 1] zijn rol kan overnemen, zodat ook duurzaam aan deze eis kan worden voldaan. Naar het oordeel van het hof is dus voldoende aannemelijk geworden dat Ladage Exploitatie een dringend bedrijfseconomisch belang heeft bij persoonlijk gebruik. Dat Ladage Exploitatie ook nog andere mogelijkheden ten dienste staan om rendement te behalen doet hier niet aan af. Het is in beginsel aan Ladage Exploitatie om te bepalen hoe zij haar onderneming wenst uit te oefenen.

15. Het hof volgt evenmin het betoog van [eisers] dat de rayonbescherming waarop Misty aanspraak kan maken ingevolge de franchiseovereenkomst, aan de voorgenomen exploitatie van de bedrijfsruimte door Ladage Exploitatie in de weg staat. In artikel 5, eerste lid van de franchiseovereenkomst verleent de franchisegever aan de franchisenemer het exclusieve recht het “Bram Ladage-systeem” te gebruiken in de bedrijfsruimte op het adres Binnenwegplein 24 Rotterdam. Artikel 5, tweede lid biedt de franchisenemer bescherming tegen concurrentie van andere franchisenemers en de franchisegever in een rayon binnen een straal van één kilometer vanaf de in het eerste lid aangewezen bedrijfsruimte. De rayonbescherming van het tweede lid is dus gekoppeld aan de uitoefening van het “Bram Ladage-systeem” in de bedrijfsruimte aan het Binnenwegplein 24. Als de huurovereenkomst ter zake van die bedrijfsruimte wordt beëindigd, kan Misty het “Bram Ladage-systeem” niet langer gebruiken in die bedrijfsruimte. De logische consequentie daarvan is dat Misty dan in het in artikel 5, tweede lid, bedoelde rayon ook niet langer aanspraak kan maken op de bescherming tegen concurrentie van andere franchisenemers en de franchisegever. In hoeverre beëindiging van de huurovereenkomst ten aanzien van de bedrijfsruimte aan het Binnenwegplein 24 aan Misty aanspraken geeft uit hoofde van de franchiseovereenkomst, moet in het kader van de franchiseovereenkomst worden bezien. Dat gaat het bestek van het aan het hof voorgelegde geschil te buiten, mede gelet op hetgeen het hof hierna in 19 zal overwegen ten aanzien van de gevorderde verklaring voor recht en veroordeling tot vergoeding van schade. Het hof dient in het kader van dit geschil uitsluitend te oordelen over de vraag of de huurovereenkomst wegens dringend persoonlijk gebruik kan worden beëindigd en, in dat kader, of de rayonbescherming van artikel 5, tweede lid van de franchiseovereenkomst zich tegen het voorgenomen persoonlijk gebruik verzet. Om de hiervoor genoemde redenen is dat niet het geval. De door [eiser 1] aangehaalde rechtspraak van de Hoge Raad, waaronder het arrest van 24 januari 1997 (ECLI:NL:HR:1997:ZC2255), leidt niet tot een ander oordeel. Uit die rechtspraak volgt dat voor beëindiging wegens dringend persoonlijk gebruik geen grond is indien vast komt te staan dat het voorgenomen persoonlijk gebruik op praktische en/of juridische gronden uitgesloten is. In het onderhavige geval kan niet worden gezegd dat het voorgenomen persoonlijk gebruik vanwege de rayonbescherming op grond van de franchiseovereenkomst uitgesloten is.

16. Naar het oordeel van het hof kan Ladage Exploitatie zich dus beroepen op de beëindigingsgrond van artikel 7:296, vierde lid in samenhang met artikel 7:296, eerste lid onder b. BW. Daarmee falen ook grieven 6 tot en met 9. Aan de vraag of een belangenafweging op grond van artikel 7:296, derde lid BW in het voordeel van [eiser 1] zou kunnen uitvallen komt het hof bij deze stand van zaken niet toe. Voor bewijslevering bestaat evenmin aanleiding, aangezien [eisers] geen feiten of omstandigheden te bewijzen heeft aangeboden die tot een ander oordeel over deze grieven zouden kunnen leiden.

17.
Grief 10 is gericht tegen de vaststelling van de einddatum van de huurovereenkomst door de kantonrechter. Volgens [eisers] had de kantonrechter bij de vaststelling van de einddatum niet moeten laten meewegen dat Ladage Exploitatie de huurovereenkomst op 9 december 2016 heeft opgezegd, aangezien Ladage Exploitatie zich bij haar opzegging op enkele dagen na aan de opzegtermijn heeft gehouden. Verder heeft [eisers] aangevoerd dat de kantonrechter er bij de vaststelling van de einddatum rekening mee had moeten houden dat de franchiseovereenkomst nog loopt tot 1 januari 2023, dat geen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten is aangeboden en dat [eisers] eind 2015 nog € 90.000,- heeft geïnvesteerd in een
restyling van de bedrijfsruimte.

18. De door de kantonrechter vastgestelde einddatum (1 juli 2018) is inmiddels verstreken. Het hof zal een nieuwe einddatum vaststellen. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien wat in dat verband de relevantie is van de opzegtermijn die Ladage Exploitatie in haar brief van 9 december 2016 heeft aangehouden. Evenmin valt in te zien waarom de duur van de franchiseovereenkomst relevant is in dat verband, nu de franchiseovereenkomst geen recht geeft op voortzetting van de huur van de bedrijfsruimte. Het hof zal er bij de vaststelling van de einddatum ook geen rekening mee houden dat Ladage Exploitatie [eisers] geen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten heeft aangeboden, en dat [eisers] eind 2015 nog € 90.000,- heeft geïnvesteerd in de
restyling van de bedrijfsruimte, reeds omdat [eisers] tegenover de betwisting door Ladage Exploitatie op geen enkele wijze heeft onderbouwd dat deze kosten zijn gemaakt of (voor zover het betreft de verhuis- en inrichtingskosten) nog gemaakt zullen worden. Ladage Exploitatie heeft het hof verzocht de einddatum vast te stellen op een datum die maximaal vijf maanden na de datum van dit arrest is gelegen. Mede in aanmerking genomen dat sinds de opzegging van de huurovereenkomst door Ladage Exploitatie inmiddels meer dan 2,5 jaar is verstreken, acht het hof het redelijk om [eisers] nog een termijn van vijf maanden te geven om zich op het eindigen van de huurovereenkomst voor te bereiden, en zal het hof de einddatum van de huurovereenkomst vaststellen op 1 maart 2020.

19. De gevorderde verklaring voor recht en veroordeling tot vergoeding van schade, op te maken bij staat, zal het hof afwijzen. Deze vorderingen zijn in eerste aanleg niet door [eisers] ingesteld en kunnen niet voor het eerst in hoger beroep worden ingesteld.”

1.14 [eisers] hebben tijdig cassatieberoep ingesteld, Ladage Exploitatie heeft geconcludeerd tot verwerping, waarna partijen hun standpunt schriftelijk hebben laten toelichten en vervolgens hebben gerepliceerd en gedupliceerd.

2. Bespreking van het cassatieberoep

Inleiding

2.1

Het cassatiemiddel begint met een weergave van de kern van de zaak die geen klachten bevat (p. 2-3) gevolgd door vijf onderdelen (nrs. 1-5), die meestal uiteenvallen in subonderdelen.

Onderdelen 1 en 2 bestrijden het oordeel in rov. 14-16 dat Ladage Exploitatie zich kan beroepen op de beëindigingsgrond dringend eigen gebruik.

Onderdeel 3 komt op tegen het oordeel in rov. 10 dat er ten aanzien van de huurovereenkomst geen contractsoverneming heeft plaatsgevonden en [eiser 1] huurder is gebleven.

Onderdeel 4 keert zich tegen de afwijzing in rov. 19 van de gevorderde verklaring voor recht (dat Ladage Exploitatie gehouden is tot betaling van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten) en veroordeling tot vergoeding van schade, op te maken bij staat.

Onderdeel 5 bevat een voortbouwende klacht.

2.2

Hierbij moet het volgende voorop worden gesteld ^[6] . Art. 7:296 BW bepaalt op welke gronden de rechter een beëindigingsvordering van de verhuurder kan toewijzen, nadat deze de huur heeft opgezegd tegen het einde van de eerste respectievelijk tweede termijn. Op grond van art. 7:296 lid 1 sub b BW (jo. art. 7:296 lid 4 BW) moet de rechter de beëindigingsvordering toewijzen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij of iemand anders die in nauwe relatie tot hem staat het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. De verhuurder hoeft het dringend eigen gebruik slechts aannemelijk te maken en hij hoeft dit niet aan te tonen met objectieve gegevens ^[7] . Voor een beroep op dringend eigen gebruik is niet vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij het verhuurde nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden ^[8] . Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn om dringend eigen gebruik aannemelijk te achten ^[9] . De vraag of de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, moet worden beantwoord aan de hand van alle – in de loop van de procedure wellicht gewijzigde – omstandigheden van het geval ^[10] . Het dringend nodig hebben voor eigen gebruik is niet beperkt tot de gevallen dat de verhuurder door van zijn wil onafhankelijke omstandigheden in de situatie is geraakt, waarin hij behoefte heeft zelf het verhuurde in gebruik te nemen en buiten machte is in die situatie op andere wijze te voorzien. Hoe bedoelde situatie is ontstaan, doet in beginsel niet ter zake ^[11] . Ook als de verhuurder andere mogelijkheden heeft, hoeft dat niet aan een beroep op de beëindigingsgrond dringend eigen gebruik in de weg te staan. Dat laatste zal anders zijn wanneer het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij dat ook doet ^[12] . Het ligt op de weg van de huurder om te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt ^[13] . We zagen al dat de beëindigingsvordering niet toewijsbaar is, indien komt vast te staan dat het voorgenomen gebruik op praktische en/of juridische gronden uitgesloten is ^[14] . Niet is vereist dat de verhuurder aantoont dat alle benodigde vergunningen voor een voorgenomen verbouwing ook daadwerkelijk zullen worden verleend. Enige onzekerheid op dit punt mag nog bestaan ^[15] . Als de verhuurder aannemelijk maakt het verhuurde dringend nodig te hebben voor eigen gebruik, is er geen plaats voor een afweging van de belangen van de huurder tegen die van de verhuurder en moet de rechter de beëindigingsvordering van de verhuurder toewijzen ^[16] .

De klachten

2.3

Onderdeel 1 richt zich tegen de passage uit rov. 14 dat de omstandigheid dat Ladage Exploitatie ook nog andere mogelijkheden ten dienste staan om rendement te behalen, niet af doet aan het oordeel dat voldoende aannemelijk is geworden dat Ladage Exploitatie een dringend bedrijfseconomisch belang heeft bij persoonlijk gebruik van de bedrijfsruimte. Het onderdeel richt hier in twee subonderdelen klachten tegen.

Subonderdeel 1.1 klaagt dat het hof heeft miskend dat het bestaan van deze andere mogelijkheden
wel af kan doen aan het door Ladage Exploitatie voorgenomen eigen gebruik. Dat is volgens rechtspraak van Uw Raad ^[17] immers het geval wanneer het benutten van de andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt om van Ladage Exploitatie te vergen dat zij deze benut (en niet de met [eisers] gesloten franchiseovereenkomst frustreert). Het hof heeft ten onrechte niet beoordeeld of het voldoende in de rede ligt om van Ladage Exploitatie te vergen dat zij deze andere mogelijkheden om rendement te halen benut. Aangekaart wordt dat het hof in rov. 14 uitgaat van de juistheid van de stelling van [eisers] ^[18] dat Ladage Exploitatie andere mogelijkheden heeft om rendement te behalen, zoals een uitbreiding van de franchiseketen. Althans is de juistheid van die stelling in het midden gelaten ^[19] .

Subonderdeel 1.2 klaagt dat zonder nadere toelichting niet valt in te zien waarom het bestaan van de andere mogelijkheden in onze zaak niet kan afdoen aan het door Ladage Exploitatie voorgenomen eigen gebruik, dat volgens de klacht strijdig is met art. 5 lid 2 van de franchiseovereenkomst. Dit valt volgens de klacht nog minder in te zien, nu het hof in de laatste volzin van rov. 14 enerzijds oordeelt dat het in beginsel aan Ladage Exploitatie is om te bepalen hoe zij haar onderneming wenst uit te oefenen, maar anderzijds nalaat om conform
ZSN/Telec ^[20] over te gaan tot een beoordeling of het in onze zaak voldoende in de rede ligt om van Ladage Exploitatie te vergen dat zij de andere mogelijkheden om rendement te behalen benut. Dit laatste klemt volgens deze motiveringsklacht temeer, omdat bij deze beoordeling bovendien (mede) gewicht toekomt aan de onlosmakelijk met de huurovereenkomst verbonden franchiseovereenkomst, die in art. 5 aan de franchisenemer het uitsluitend recht toekent om het Bram Ladage-systeem te gebruiken (lid 1) en deze rayonbescherming biedt tegen zowel derden, als de franchisegever (lid 2). De klacht verwijst hiervoor naar onderdeel 2. Uit het arrest volgt volgens de klacht niet of en zo ja in hoeverre het hof bij bedoelde beoordeling gewicht heeft toegekend aan het (vrijwel) onmogelijk maken van het gebruik van dit systeem door [eisers]

2.4

Ik zie deze klachten niet opgaan.

De klachten bestrijden niet de voorafgaande delen van rov. 14, waarin het hof vaststelt dat voldoende aannemelijk is geworden dat Ladage Exploitatie een dringend bedrijfseconomisch belang heeft bij persoonlijk gebruik van het verhuurde, omdat zij een hoger rendement zal kunnen behalen met eigen exploitatie dan met verhuur van de bedrijfsruimte aan [eiser 1]. ^[21] .

Wij zagen hiervoor in 2.2 dat het feit dat de verhuurder ook andere mogelijkheden heeft op zichzelf niet aan een beroep op de beëindigingsgrond dringend eigen gebruik in de weg hoeft te staan. Dat zal pas het geval zijn als het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij zulks doet. De huurder moet stellen en aannemelijk maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt, zo hebben we geconstateerd. Uit de in cassatie niet bestreden vooropstelling van deze rechtsregels in rov. 12, laatste twee volzinnen volgt dat het hof dit bij zijn beoordeling expliciet onder ogen heeft gezien. Het hof past deze regels vervolgens toe in de door de klachten aangevallen passage uit het einde van rov. 14. De kennelijke redenering van het hof lijkt mij deze: het (door [eisers] gestelde) feit dat de verhuurder ook andere mogelijkheden heeft, zoals een uitbreiding van de franchiseketen ^[22] , staat in onze zaak niet aan een beroep op dringend eigen gebruik in de weg, omdat [eisers] niet aannemelijk hebben gemaakt dat het benutten hiervan voldoende in de rede ligt om van Ladage Exploitatie te vergen dat zij dat ook doet. Dit aan de feitenrechter voorbehouden oordeel is, ook zonder nadere motivering, volgens mij voldoende begrijpelijk. De stellingname van [eisers] in de door het middel aangehaalde vindplaats is in mijn ogen onvoldoende dwingend om in onze zaak aannemelijk te achten dat het benutten van de gestelde andere mogelijkheden, zoals uitbreiding van de franchiseketen, voldoende in de rede ligt om van Ladage Exploitatie te vergen, zeker in het licht van het op zich niet bestreden oordeel dat het in beginsel aan Ladage Exploitatie is om te bepalen hoe zij haar onderneming wenst uit te oefenen. De subonderdelen 1.1 en 1.2 zijn daarmee in mijn ogen tevergeefs voorgesteld.

2.5

Subonderdeel 1.3 bevat alleen de voortbouwende klacht dat bij het slagen van één van de klachten uit de onderdelen 1.1-1.2 ook het oordeel in rov. 16, dat Ladage Exploitatie zich op de ingeroepen beëindigingsgrond dringend eigen gebruik kan beroepen, niet in stand kan blijven. Dat behoeft geen afzonderlijke bespreking en deelt het lot van subonderdelen 1.1 en 1.2.

2.6

Onderdeel 2 richt zich tegen de passage uit rov. 15 dat de rayonbescherming voor Misty uit de franchiseovereenkomst niet aan de voorgenomen exploitatie van de bedrijfsruimte door Ladage Exploitatie in de weg staat en hetgeen het hof daartoe heeft overwogen. De klachten zijn uitgewerkt in de subonderdelen 2.1-2.9. Grofmazig beschouwd komen deze klachten er op neer dat het hof miskent dat met name de huurovereenkomst en de franchiseovereenkomst in wezen onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden, door [eisers] wordt dit “lostverbondenheid” genoemd. En dan staat
Tokkie/Michael in de weg aan dringend eigen gebruik, omdat daarmee de (nog doorlopende) franchiseovereenkomst zou worden gefrustreerd, zodat de (rayonbescherming uit de) franchiseovereenkomst een juridisch beletsel vormt in de zin van bedoeld arrest.

2.7

Nauwkeurige lezing van rov. 14 en 15 leert volgens mij dat het hof deze kwestie van door [eisers] bepleite verregaande samenhang of “lotsverbondenheid” tussen de huurovereenkomst en franchiseovereenkomst feitelijk anders heeft beoordeeld. Huur- en franchiseovereenkomst zijn op dezelfde dag tussen toen nog dezelfde partijen gesloten en kennelijk bewust niet gekoppeld, omdat de beëindigingswijzen verschillen en ook anderszins elke vorm van onderlinge koppeling of afstemming in de regelingen ontbreekt. Daarom oordeelt het hof (toegegeven, in enigszins geserreerde bewoordingen) op het hier in cassatie aangevallen punt dat het in de sleutel van de huuropzegging wegens dringend eigen gebruik gedane beroep op
Tokkie/Michael met het argument van rayonbescherming uit de franchiseovereenkomst niet opgaat. Als de huurovereenkomst voor de uitoefening van die franchiseformule wegvalt, is het einde oefening rayonbescherming omdat die is gekoppeld aan de uitoefening van die franchiseformule in het gehuurde, aldus het hof in rov. 15. Vanwege deze kennelijk bewust door partijen gescheiden gehouden wegen kan dan in het huurbeëindigingstraject niet via
Tokkie/Michael de rayonbescherming uit het franchiseovereenkomsttraject daar een stokje voor steken. De kennelijke gedachte die dan voorzit lijkt mij hier deze: je hebt het zelf als partijen niet gekoppeld geregeld en niet onderling op elkaar afgestemd en dan staat het ook echt los van elkaar. En wat de gevolgen dan zijn voor Misty van beëindiging van de huurovereenkomst in het kader van de franchiseovereenkomst, zo vervolgt het hof nog steeds in rov. 15, dat gaat het bestek van deze procedure te buiten; lees (tussen de regels door): dat lost zich mogelijk op in schadevergoeding in een procedure gebaseerd op de franchiseovereenkomst (in gelijke zin Verdurmen en Boosma in hun annotatie onder het bestreden arrest in TvHB 2019/23, p. 482, rk).

2.8

Dit zo begrepen oordeel, waarbij huur- en franchiseovereenkomst strikt gescheiden worden opgevat (het hofoordeel wordt ook in deze zin begrepen door evengenoemde annotatoren, TvHB 2019/23, p. 481, lk), wordt dan in onderdeel 2 volgens mij tevergeefs bestreden. In subonderdelen 2.1-2.4 wordt allereerst gepoogd een contractsuitleg doorgang te doen vinden dat juist wel sprake is van onderling verregaand samenhangende overeenkomsten, of van “lotsverbondenheid” tussen in ieder geval de huurovereenkomst en de franchiseovereenkomst. In de subonderdelen 2.5-2.7 wordt dan nader ingezoomd op de rayonbescherming en wordt bepleit dat
Tokkie/Michael wel aan opzegging wegens dringend eigen gebruik in de weg staat in dit geval. Subonderdelen 2.8 en 2.9 zijn toegiften.

2.9

Subonderdeel 2.1 is inleidend zonder uitgewerkte klachten en voert aan dat [eisers] hebben gesteld ^[23] dat de huurovereenkomst onlosmakelijk is verbonden met zowel de franchiseovereenkomst, als de huurkoopovereenkomst en dat sprake is van “lotsverbondenheid” ^[24] in die zin dat de drie overeenkomsten voor dit geschil gekwalificeerd moeten worden als één (samengestelde) overeenkomst, een
“package deal” ^[25] , althans dat als uitgangspunt heeft te gelden dat de huurovereenkomst onlosmakelijk is verbonden met de franchiseovereenkomst ^[26] . Het subonderdeel geeft vervolgens weer wat [eisers] daartoe in feitelijke aanleg hebben gesteld, hetgeen hierna wordt weergegeven in 2.10 ^[27] .

2.1

Subonderdeel 2.2 klaagt dat het hof heeft miskend dat de in subonderdeel 2.1 bedoelde
lotsverbondenheid ^[28] in beginsel meebrengt dat het voorgenomen eigen gebruik op praktische en/of juridische gronden ontoelaatbaar is in de zin van het arrest
Tokkie/Michael ^[29] . Hierbij is volgens de klacht van belang dat de franchiseovereenkomst doorloopt tot ten minste 1 januari 2023 ^[30] en dat de opzeggingspoging van de franchiseovereenkomst is gestrand bij vonnis van de Rotterdamse rechtbank (vgl. hiervoor in 1.9) ^[31] . Deze doorlopende franchiseovereenkomst maakt het voorgenomen eigen gebruik op praktische en/of juridische gronden ontoelaatbaar in de zin van
Tokkie/Michael, omdat art. 5 lid 1 van de franchiseovereenkomst het “uitsluitend recht” verleent aan franchisenemer om in de bedrijfsruimte een snackbar te exploiteren conform het Bram Ladage-systeem, terwijl nakoming van dit uitsluitend recht blijvend onmogelijk zou worden indien de huurovereenkomst met betrekking tot deze bedrijfsruimte wordt beëindigd ^[32] . Een andere uitkomst leidt volgens de klacht tot een onaanvaardbare of onwenselijke verstoring van het evenwicht dat gevormd wordt door de contractuele samenhang en wederkerigheid uit de
package van de drie overeenkomsten ^[33] . Het honoreren van opzegging wegens dringend eigen gebruik heeft bovendien tot gevolg dat het hof het in kracht van gewijsde vonnis van 6 september 2017 ^[34] “frustreert en illusoir maakt”.

Subonderdeel 2.3 klaagt voorwaardelijk dat voor het geval het hof in rov. 15 heeft geoordeeld dat de drie overeenkomsten
niet lotsverbonden zijn, dat dat dan onjuist is en/of ontoereikend is gemotiveerd. In dat kader verwijst de klacht alleen naar de subonderdelen 2.1 en 2.2.

Subonderdeel 2.4 is geformuleerd voor het geval het hof in rov. 15, mede gezien rov. 6-10, heeft geoordeeld dat de drie overeenkomsten niet lotsverbonden zijn of dat de lotsverbondenheid doorbroken is, omdat sinds de totstandkoming van deze overeenkomsten enkele contractspartijwisselingen hebben plaatsgevonden. De klacht is dat dit aldus begrepen oordeel dan onjuist is en/of ontoereikend is gemotiveerd. Het hof heeft dan immers miskend dat voor lotsverbondenheid tussen overeenkomsten niet is vereist dat deze gesloten zijn tussen dezelfde partijen ^[35] . Bovendien zijn de contractspartijwisselingen in onze zaak alleen maar
“van administratieve aard” en hebben deze er niet toe geleid dat de uiteindelijke belangen in andere handen zijn gekomen dan die van [betrokkene 1] (resp. het Bram Ladage ‘concern’) en [eiser 1] ^[36] , zodat deze wisselingen er niet toe hebben geleid dat bedoelde lotsverbondenheid wordt doorbroken.

2.11

Deze klachten die staan gegroepeerd onder het kopje “Aan lotsverbondenheid gerelateerde klachten”, lenen zich voor gezamenlijke bespreking.

Ik stel voorop dat contractsuitleg in hoge mate is voorbehouden aan de rechter die over de feiten oordeelt ^[37] .

Volgens mij kon het hof zonder schending van rechtsregels oordelen dat van de hier bepleite onderlinge afhankelijkheid of verbondenheid geen sprake is en is dit oordeel ook niet onbegrijpelijk. Het hof heeft klaarblijkelijk de hiervoor in 2.7 geschetste uitleg gevolgd. De overeenkomsten staan naar het oordeel van het hof in die zin los van elkaar, dat deze verschillende aspecten regelen: 1) huur van de bedrijfsruimte waar de snackbar wordt geëxploiteerd volgens 2) een franchiseformule in een franchiseverhouding, waarbij 3) ook sprake is van huurkoop van inventaris en goodwill. Dat deze aspecten verband houden met (materieel) dezelfde partijen en de bedrijfsvoering van de snackbar, wil nog niet zeggen dat juridisch dwingend sprake zou moeten zijn van aan elkaar verbonden overeenkomsten in de door het middel bepleite zin. Weliswaar kunnen overeenkomsten op elkaar van invloed zijn als sprake is van nauwe economische samenhang, ook als daarover geen expliciete afspraken zijn gemaakt, maar dat ziet vooral op situaties waarin een tekortkoming in de ene overeenkomst naar redelijkheid en billijkheid doorwerkt in de andere ^[38] .

2.12

Het middel beroept zich ter onderbouwing van de aangevoerde “lotsverbondenheid” in subonderdeel 2.1 op de volgende stellingen van [eisers]:

- de huurovereenkomst en de franchiseovereenkomst zijn gesloten tussen
dezelfde partijen ([eiser 1] en Ladage Exploitatie);

- dit is gebeurd op
dezelfde dag (1 december 1997);

- de overeenkomsten zien op
dezelfde bedrijfsruimte ;

-
“slechts” één maand daarna is de huurkoopovereenkomst gesloten met als inhoud dat [eiser 1] van Ladage Exploitatie voor een bedrag van ƒ2.600.000 ex btw, de inventaris en goodwill van de in de bedrijfsruimte gevestigde snackbar heeft gekocht;

- de verhuurder/franchisegever/huurverkoper profiteert op drie verschillende wijzen financieel van het aan de huurder/franchisenemer/huurkoper met betrekking tot de bedrijfsruimte verleende ‘gebruiksrecht’, namelijk door:

 de maandelijkse huurprijs (voor het gebruik van de bedrijfsruimte);

 de franchisefee (voor het gebruik van de franchiseformule in de bedrijfsruimte); en

 de huurkoopprijs (voor het ‘gebruik’ van de inventaris in de bedrijfsruimte en de goodwill die verbonden is aan de bedrijfsruimte).

2.13

Ladage Exploitatie heeft daar evenwel in feitelijke instanties het volgende tegen ingebracht ^[39] :

- de huurovereenkomst staat los van de franchiseovereenkomst;

- in 1997 zijn door (op dat moment: dezelfde) partijen separate overeenkomsten gesloten;

- in de ene overeenkomst is de huur van het gehuurde geregeld en in de andere de franchiserelatie;

- in de overeenkomsten is op geen enkele wijze een koppeling aangebracht;

- de overeenkomsten hebben ieder een eigen – afwijkende – regeling voor beëindiging;

- de beëindiging van de ene overeenkomst is op geen enkele wijze afhankelijk gemaakt van de beëindiging van de andere overeenkomst;

- partijen hebben beoogd dat de overeenkomsten naast en los van elkaar zouden bestaan en afzonderlijk zouden kunnen worden opgezegd;

- de rayonbescherming in de franchiseovereenkomst houdt alleen in dat de franchisegever zijn franchisenemer binnen een straal rondom zijn vestiging geen concurrentie mag aandoen en zegt niets over de huurrechten van [eiser 1] met betrekking tot die vestiging;

- van de gestelde lotsverbondenheid is dus geen sprake;

- uit de tekst van de huurkoopovereenkomst, die ook pas is gesloten op 1 januari 1998, dus nadat de huurovereenkomst en de franchiseovereenkomst al in 1997 tot stand waren gekomen, volgt niet dat deze op enige wijze gekoppeld is aan de huurovereenkomst of de franchiseovereenkomst.

2.14

In het licht van deze gemotiveerde betwisting door Ladage Exploitatie is een uitleg van de contractuele verhoudingen in de zin dat de drie overeenkomsten niet dienen te worden begrepen als één (samengestelde) overeenkomst, of dat althans niet als uitgangspunt zou moeten gelden dat de huurovereenkomst onlosmakelijk is verbonden met de franchiseovereenkomst, niet onjuist of onbegrijpelijk. Subonderdeel 2.4 mist bovendien nog feitelijke grondslag. Dat (impliciet) zou zijn geoordeeld dat van de bepleite verbondenheid geen sprake is omdat zich na totstandkoming van de contracten partijwisselingen hebben voorgedaan, valt in het arrest volgens mij niet te lezen.

2.15

De “aan lotsverbondenheid gerelateerde klachten” van subonderdelen 2.2-2.4 ^[40] zijn daarmee volgens mij tevergeefs voorgesteld ^[41] .

2.16

De subonderdelen 2.5-2.7 bouwen voort op deze gedachte van onderlinge verbondenheid van huur- en franchiseovereenkomst die het hof volgens mij feitelijk en niet onbegrijpelijk juist anders kon uitleggen, zoals hiervoor uiteengezet in 2.7. Zij concentreren zich als gezegd op het aspect van de rayonbescherming uit de franchiseovereenkomst, waarvan de voorbode al in subonderdeel 2.2. werd gezien.

Subonderdeel 2.5 formuleert eerst de rechtsklacht dat de rayonbescherming uit de franchiseovereenkomst hier (althans in beginsel) wel meebrengt dat het voorgenomen eigen gebruik uitgesloten is op praktische en/of juridische gronden in de zin van
Tokkie/Michael.

Subonderdeel 2.6 voegt daar een motiveringsklacht over de laatste volzin van rov. 15 aan toe, dat niet toereikend is gemotiveerd waarom de rayonbescherming uit de franchiseovereenkomst niet aan dringend eigen gebruik in de weg zou staan. Dat oordeel wordt volgens de klacht niet gedragen door de vierde t/m zesde volzin van rov. 15:

- dat de rayonbescherming van het tweede lid gekoppeld is aan de uitoefening van het “Bram Ladage-systeem” in de bedrijfsruimte op het overeengekomen adres;

- dat – als de huurovereenkomst ter zake van die bedrijfsruimte wordt beëindigd – Misty het “Bram Ladage-systeem” niet langer kan gebruiken in die bedrijfsruimte;

- dat de logische consequentie daarvan is dat Misty dan in het in art. 5 lid 2 bedoelde rayon ook niet langer aanspraak kan maken op de bescherming tegen concurrentie van andere franchisenemers en de franchisegever.

De omstandigheid dat een franchisegever
zelf nakoming van een op hem rustende rayonbeschermingsverplichting onmogelijk maakt, door beëindiging van de huurovereenkomst van de bedrijfsruimte waarin de franchisenemer zijn onderneming conform de franchiseformule exploiteert, heeft volgens de klacht
niet , laat staan zonder meer, als logische consequentie dat de franchisenemer
“dus” niet langer aanspraak kan maken op nakoming van de overeengekomen rayonbescherming. In onze zaak heeft de franchisenemer jegens de franchisegever volgens de klacht in beginsel nog steeds recht op nakoming van art. 5 lid 1 (exclusief recht) en lid 2 (rayonbescherming) van de franchiseovereenkomst. Dit brengt mee dat het voorgenomen persoonlijk gebruik wel op praktische en/of juridische gronden uitgesloten is. De klacht merkt daarbij nog op dat de franchisenemer in het kader van de huurkoopovereenkomst een bedrag van ƒ 2.600.000,- aan goodwill en inventaris heeft betaald.

Subonderdeel 2.7 bouwt voort op de subonderdelen 2.2-2.6 met de klacht dat rechtens onjuist, althans ontoereikend gemotiveerd is de passages uit rov. 15 dat de vraag in hoeverre beëindiging van de huurovereenkomst ten aanzien van de bedrijfsruimte aan Misty aanspraken geeft uit hoofde van de franchiseovereenkomst in het kader van de franchiseovereenkomst moet worden bezien en dat dit het bestek van het aan het hof voorgelegde geschil te buiten gaat, mede gelet op de oordelen in rov. 19. Ook hier moet volgens de klacht worden bezien in hoeverre beëindiging van de huurovereenkomst aan de franchisenemer aanspraken geeft uit hoofde van de franchiseovereenkomst, zodat dit dus niet het bestek van het aan het hof voorgelegde geschil te buiten gaat.

2.17

De subonderdelen 2.5-2.7 lenen zich voor gezamenlijke bespreking.

2.18

De rechtsklacht uit subonderdeel 2.5 gaat niet op om de hiervoor in 2.7 uiteengezette redenen. De klacht is in wezen terug te voeren op de bepleite strikte koppeling tussen huur- en franchiseovereenkomst, die het hof nu juist niet heeft willen en hoeven maken, het heeft deze trajecten juist als kennelijk bewust gescheiden opgevat, zoals ik in 2.7 heb getracht te verwoorden. Daar ketst deze klacht op af.

2.19

De motiveringsklacht uit subonderdeel 2.6 richt zich tegen de niet zelfstandig dragende, maar concluderende laatste volzin uit rov. 15 dat in deze zaak niet geldt dat dringend eigen gebruik afketst op rayonbescherming uit de franchiseovereenkomst. Dit is volgens mij toereikend gemotiveerd door het hof als hiervoor geparafraseerd en besproken in 2.7. De door het subonderdeel bepleite andere uitleg is niet door het hof gevolgd en dat hoefde volgens mij ook niet. De tweespalt is ook hier terug te voeren op de kwestie of je de huur- en franchiseovereenkomst als het ware als een geheel moet zien, zoals [eisers] bepleiten, of als kennelijk bewust als gescheiden trajecten, hetgeen in mijn optiek de uitleg is die het hof heeft gevolgd. Daar strandt deze klacht op.

2.2

Ook de klachten uit subonderdeel 2.7 lopen stuk op de kwestie of het hof kon menen dat je de huur- en franchiseovereenkomst als niet samenhangend in de door [eiser 1] bepleite zin mocht zien. Ik besprak in 2.7 dat en waarom ik denk dat dat kon en waarom de hier bestreden oordelen van het hof in dat stramien passen. De door het subonderdeel bepleite samenhang is door het hof op niet onjuiste en begrijpelijke wijze verworpen. Daarin past het oordeel dat de vraag of de franchisenemer nog aanspraken heeft jegens de franchisegever het bestek van dit geschil te buiten gaat. Dat zou in een separate procedure met als inzet de franchiseovereenkomst kunnen uitmonden in een vordering tot schadevergoeding bijvoorbeeld.

2.21

Subonderdeel 2.8 bouwt nog op de in subonderdeel 2.7 aangekaarte kwestie voort met de klacht dat het bestreden arrest wanprestatie mogelijk maakt met het oordeel dat alleen in het kader van de franchiseovereenkomst bekeken zou mogen worden in hoeverre beëindiging van de huurovereenkomst aan de franchisenemer aanspraken geeft uit hoofde van de franchiseovereenkomst, en wanprestatie faciliteren mag een rechter niet volgens de klacht. Ook hierbij is volgens de klacht van belang dat de huurovereenkomst en de franchiseovereenkomst onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden (lotsverbondenheid).

2.22

Deze klacht ketst al af op de hiervoor besproken kwestie dat het hof de contractsverhouding tussen partijen kon en mocht uitleggen als uiteengezet in 2.7. Van de gestelde lotsverbondenheid is geen sprake.

De klacht mist verder feitelijke grondslag door er ten onrechte vanuit te gaan dat het arrest, kennelijk met het oordeel dat Ladage Exploitatie zich op de beëindigingsgrond dringend eigen gebruik kan beroepen, wanprestatie mogelijk maakt onder de nog voortdurende franchiseovereenkomst. De klacht miskent echter dat het hof, in de in cassatie niet bestreden vierde volzin van rov. 18, heeft geoordeeld dat de franchiseovereenkomst
geen recht geeft op voortzetting van de huur van de bedrijfsruimte. Beëindiging van de huurovereenkomst is op zichzelf dus niet strijdig met de nog voortdurende franchiseovereenkomst. Het oordeel dat de vraag in hoeverre beëindiging van de huurovereenkomst ten aanzien van de bedrijfsruimte aan Misty aanspraken geeft uit hoofde van de franchiseovereenkomst in het kader van de franchiseovereenkomst moet worden bezien, leidt – zonder nader toelichting, die ontbreekt – evenmin tot de conclusie dat het arrest wanprestatie mogelijk maakt. Subonderdeel 2.8 is zodoende tevergeefs voorgesteld.

2.23

Subonderdeel 2.9 bevat alleen een voortbouwende klacht dat bij het slagen van één van de klachten uit de onderdelen 2.1-2.8 ook het oordeel in rov. 16, dat Ladage Exploitatie zich op de beëindigingsgrond dringend eigen gebruik kan beroepen, en deelt het lot van de hiervoor besproken klachten.

2.24

Onderdeel 3 richt hoofdzakelijk motiveringsklachten tegen de afwijzende uitleg van het hof dat sprake is geweest van contractsoverneming in de huurovereenkomst aan huurderskant door Misty van [eiser 1]. De klachten richten zich tegen de oordelen in rov. 10:

a. dat er ten aanzien van de huurovereenkomst geen contractsoverneming heeft plaatsgevonden en [eiser 1] huurder is gebleven;

b. dat in de allonge bij de franchiseovereenkomst (een vennootschap aangeduid als) Bram Ladage Verse Patat B.V. heeft ingestemd met de overdracht door [eiser 1] aan Misty van de rechten en verplichtingen uit de franchiseovereenkomst, maar daaruit niet volgt dat Ladage Exploitatie heeft ingestemd met de overdracht door [eiser 1] aan Misty van de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst ^[42] ;

c. dat tegenover het verweer van Ladage Exploitatie – dat zij de tenaamstelling van de huurfacturen op verzoek [eiser 1] heeft aangepast, maar dat zij ervan uitging dat het uitsluitend een verzoek om wijziging van de tenaamstelling betrof en dat Misty de huurpenningen daarna ten behoeve van [eiser 1] zou voldoen – [eisers] hun stelling dat instemming met wijziging van de tenaamstelling van de facturen en acceptatie van huurbetalingen van Misty instemming met contractsoverneming door Misty impliceert, onvoldoende hebben onderbouwd.

Het onderdeel wijst vervolgens op de volgende omstandigheden:

i. Het hof heeft in rov. 10 vastgesteld dat Ladage Exploitatie op een gegeven moment facturen voor de huur aan Misty is gaan sturen en dat Ladage Exploitatie huurbetalingen van Misty heeft geaccepteerd.

ii. Het hof heeft in rov. 10 vastgesteld dat in de allonge bij de franchiseovereenkomst een als Bram Ladage Verse Patat B.V. aangeduide vennootschap heeft ingestemd met de overdracht van de rechten en verplichtingen uit de franchiseovereenkomst door [eiser 1] aan Misty, welke franchiseovereenkomst volgens de klacht nu juist
onlosmakelijk verbonden is met de huurovereenkomst en de huurkoopoverkomst (
lotsverbondenheid ).

iii. Het hof heeft er in rov. 10 expliciet rekening mee gehouden, althans niet uitgesloten, dat Ladage Exploitatie partij is bij de allonge bij de franchiseovereenkomst.

iv. Uit de opzeggingsbrief van Ladage Exploitatie van 9 december 2016 ^[43] volgt
“ dat Ladage Exploitatie begrepen heeft dat, althans naar de bedoeling van [eiser 1] en Ladage Exploitatie, de huurovereenkomst overgegaan is op Misty en dat de facturen al geruime tijd op naam van Misty staan en door deze betaald worden
.”

De klacht geef ik voor de volledigheid integraal weer:

“Mede daarom kan uit het (enkele) gegeven dat, zoals het hof in deze rov. 10 vermeldt, Ladage Exploitatie (thans, in dit geding)
„aanvoert” dat zij de tenaamstelling van de facturen op verzoek van [eiser 1] aangepast heeft en er echter van uitgegaan zou zijn dat het
„uitsluitend” een verzoek om wijziging van de tenaamstelling zou hebben betroffen en dat Misty de huurpenningen daarna ten behoeve van [eiser 1] zou voldoen, niet volgen dat Ladage Exploitatie ‘dus’ niet ingestemd zou hebben met contractsoverneming ook wat betreft de huurovereenkomst (
‘non sequitur’ ). Dit ook niet om de reden dat [eisers] naar ’s hofs oordeel tegenover dat verweer van Ladage Exploitatie hun stelling dat instemming met wijziging van de tenaamstelling van de facturen en acceptatie van huurbetalingen van Misty instemming met contractsoverneming door Misty impliceert, onvoldoende onderbouwd zouden hebben. Weliswaar onderkent het hof in rov. 9 de regel dat de wederpartij (Ladage Exploitatie)
in elke vorm haar instemming kan verlenen aan het overdragen van de in deze rov. 9 genoemde rechtsverhouding tot deze wederpartij, maar in rov. 10 miskent het hof deze regel, die (mede) inhoudt dat deze instemming ook
stilzwijgend verleend kan worden, of past het deze regel verkeerd toe.

Althans is zonder nadere motivering, die ontbreekt, ontoereikend gemotiveerd of onbegrijpelijk waarom het hof, ondanks hetgeen in de vorige alinea’s van dit onderdeel naar voren gebracht is, tot de door dit onderdeel bestreden beslissing en oordelen gekomen is.”

2.25

Dit kan volgens mij niet tot cassatie leiden.

In de eerste plaats wegens gebrek aan belang. Het hof heeft bij zijn oordelen, waaronder het (impliciete) oordeel dat van lotsverbondenheid of een onlosmakelijke band tussen de huurovereenkomst en de franchiseovereenkomst geen sprake is, niet van belang geacht of [eiser 1] of Misty huurder is. In cassatie doet niet (meer) ter zake wie partij is bij de huurovereenkomst ^[44] .

2.26

Ook overigens faalt het onderdeel. Het is bij uitstek feitelijke materie. Dat het hof in rov. 10 heeft miskend dat de wederpartij haar instemming aan contractsovername ook
stilzwijgend kan verlenen, mist feitelijke grondslag. Het hofoordeel houdt in mijn optiek in dat
geen sprake is van instemming door Ladage Exploitatie, ook niet stilzwijgend.

2.27

De motiveringsklachten zijn een vergeefse poging om van cassatie een derde feitelijke instantie te maken. Voor de instemming van Ladage Exploitatie met contractsoverneming van de huurovereenkomst door Misty heeft [eisers] verwezen naar (i) de allonge bij de franchiseovereenkomst en (ii) het feit dat Ladage Exploitatie op een gegeven moment facturen voor de huur aan Misty is gaan sturen en huurbetalingen van Misty heeft geaccepteerd ^[45] . Het hof heeft dit betoog verworpen in rov. 10. Volgens het hof leiden deze omstandigheden niet tot de conclusie dat er sprake is van (stilzwijgende) instemming door Ladage Exploitatie en daartoe is overwogen als hiervoor weergegeven in 2.24 onder b en c. Deze oordelen zijn verweven met waarderingen van feitelijke aard en kunnen in cassatie maar beperkt worden getoetst. In mijn ogen zijn de oordelen van het hof in het licht van het partijdebat niet onbegrijpelijk.

2.28

De hiervoor in 2.24 onder iv weergegeven stelling mist feitelijke grondslag. Het middel noemt ook geen vindplaatsen in feitelijke instanties waar [eisers] hebben betoogd dat voor de beoordeling of sprake is van contractsovername van de huurovereenkomst door Misty betekenis toekomt aan de door hen voorgestane interpretatie van de opzeggingsbrief.

2.29

Voor zover de klacht voortbouwt op de niet tot cassatie leidende klacht van subonderdelen 2.2-2.4 dat de huurovereenkomst onlosmakelijk is verbonden met de franchiseovereenkomst, kan dat om de bij de bespreking van die klachten aangegeven redenen niet tot cassatie leiden.

2.3

Onderdeel 4 richt zich in de eerste plaats tegen het oordeel in rov. 19 dat de gevorderde verklaring voor recht dat Ladage Exploitatie gehouden is tot betaling van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, zie hiervoor in 1.12 en veroordeling tot vergoeding van schade op te maken bij staat, zal worden afgewezen, omdat deze vorderingen in eerste aanleg niet door [eisers] zijn ingesteld en niet voor het eerst in hoger beroep kunnen worden ingesteld. Het onderdeel richt hier in twee subonderdelen klachten tegen.

2.31

Daarbij moet het volgende voorop worden gesteld. Ingevolge art. 7:297 BW kan de rechter in zijn beslissing tot toewijzing van de beëindigingsvordering een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder (of aan degene aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd) moet betalen als tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten ^[46] . De huurder hoeft geen vordering in reconventie in te stellen om te bewerkstelligen dat de rechter bij toewijzing van de beëindigingsvordering bepaalt dat de verhuurder een bedrag voor tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten moet betalen ^[47] ; een informeel verzoek in de procedure in conventie (eventueel pas in hoger beroep) volstaat ^[48] . De huurder moet aannemelijk maken dat hij na beëindiging van de huur deze kosten daadwerkelijk zal maken ^[49] . Als ten tijde van de uitspraak nog niet voldoende zeker is dat de huurder het in het gehuurde bedrijf in een andere bedrijfsruimte zal voortzetten, kan de tegemoetkoming voorwaardelijk worden toegekend ^[50] .

2.32

Subonderdeel 4.1 klaagt dat het hof heeft miskend
“(…) dat het überhaupt niet nodig is om bij wege van eis in reconventie de in art. 7:297 BW bedoelde tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te eisen ^[51] en dat hetzelfde geldt voor een eis die strekt tot een declaratoir dat een huurder recht heeft op deze tegemoetkoming.”

Subonderdeel 4.2 vervolgt met de motiveringsklacht dat zonder nadere maar ontbrekende toelichting onbegrijpelijk is dat
“dit” – kennelijk: de verklaring voor recht dat [eisers] recht hebben op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten volgens art. 7:297 BW – niet voor het eerst in hoger beroep geëist zou kunnen worden. In dat verband voert de klacht aan dat [eisers] deze eis al meteen bij grieven hebben ingesteld. Gezien het stadium van het geding in hoger beroep valt volgens de klacht niet in te zien waarom sprake zou zijn van strijd met de eisen van een goede procesorde.

2.33

Deze klachten zijn tevergeefs voorgesteld. Zij berusten op de volgens mij onjuiste rechtsopvatting dat de door [eisers] gewenste verklaring voor recht dat Ladage Exploitatie gehouden is tot betaling van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten voor het eerst in hoger beroep kan worden gevorderd. Zij miskennen daarmee dat zo’n declaratoir wel degelijk een eis in reconventie is die meteen al bij antwoord in conventie ingesteld had moeten worden (art. 137 Rv). Een dergelijke eis in reconventie kan niet pas voor het eerst in hoger beroep worden ingesteld. Dat [eisers] – in plaats van deze eis in reconventie – hadden kunnen volstaan met een (informele) verzoek in de procedure in
conventie (eventueel in hoger beroep) om te bewerkstelligen dat de rechter bij toewijzing van de beëindigingsvordering bepaalt dat de verhuurder een (concreet) bedrag ter tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten moet betalen, zoals hiervoor in 2.31 is uiteengezet, doet daar volgens mij niet aan af. Kennelijk heeft het hof de stellingen van [eisers] over een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten ook niet opgevat als een dergelijk verzoek in conventie en daartegen richt het middel geen voldoende kenbare klacht ^[52] .

2.34

Onderdeel 4 richt zich verder tegen het oordeel in rov. 18 dat het hof er bij de vaststelling van de einddatum van de huurovereenkomst geen rekening mee zal houden dat Ladage Exploitatie [eisers] geen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten heeft aangeboden, omdat [eisers] tegenover de betwisting door Ladage Exploitatie op geen enkele wijze hebben onderbouwd dat deze kosten nog gemaakt zullen worden. Voor het geval het hof met dit oordeel – bij wijze van
obiter dictum – tot uitdrukking heeft gebracht dat de door [eisers] geëiste tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten sowieso al afgewezen moet worden, omdat onvoldoende is onderbouwd dat nog verhuis- en inrichtingskosten gemaakt zullen worden, klaagt het onderdeel dat dit onjuist of onbegrijpelijk is. Dit wordt uitgewerkt in de subonderdelen 4.3 en 4.4.

Subonderdeel 4.3 klaagt dat het hof in dat geval heeft miskend dat een gedwongen beëindiging van de huurovereenkomst en daarmee een gedwongen verhuizing van het in het gehuurde geëxploiteerde bedrijf in het algemeen gepaard gaat met verhuis- en inrichtingskosten. Daarmee is volgens de klacht voldaan aan de – bij de vaststelling van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten naar analogie toepasselijke – rechtsregel dat voor verwijzing naar de schadestaatprocedure de
mogelijkheid van schade aannemelijk moet zijn ^[53] . De klacht voegt daar nog aan toe dat het hof in ieder geval niet heeft geoordeeld dat de
mogelijkheid van verhuis- en inrichtingskosten niet aannemelijk zou zijn ^[54] . De klacht betoogt dat het hof partijen in de gelegenheid had moeten stellen om zich nader uit te laten over de hoogte van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, althans de uitspraak hierover had moeten aanhouden ^[55] .

Subonderdeel 4.4 berust kennelijk op de lezing dat het hof heeft geoordeeld dat de
mogelijkheid van verhuis- en inrichtingskosten in onze zaak niet aannemelijk is. Het klaagt dat dit oordeel onbegrijpelijk is, omdat een gedwongen beëindiging van de huurovereenkomst en daarmee een gedwongen verhuizing van het in het gehuurde geëxploiteerde bedrijf in zijn algemeenheid gepaard gaat met verhuis- en inrichtingskosten. Zonder nadere maar ontbrekende motivering valt volgens de klacht niet in te zien waarom dat in onze zaak anders is.

2.35

De voorwaarde waaronder de subonderdelen 4.3 en 4.4 zijn geformuleerd doet zich volgens mij niet voor. Het hof heeft in de vijfde volzin van rov. 18 immers niet, ook niet bij wijze van
obiter dictum , tot uitdrukking gebracht dat de door [eisers] geëiste tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten alleen al afgewezen moet worden omdat onvoldoende is onderbouwd dat nog verhuis- en inrichtingskosten gemaakt zullen worden. Het hof heeft het gevorderde declaratoir dat [eisers] recht hebben op een degelijke tegemoetkoming alleen al afgewezen, omdat een dergelijke eis in reconventie niet voor het eerst in hoger beroep kan worden ingesteld. Het hof heeft
niet materieel geoordeeld over een door [eisers] gevorderde (of verzochte) tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, zoals we hebben gezien hiervoor in 2.33 slot. Het bestreden oordeel in rov. 18 ziet alleen op de vraag of – bij de vaststelling van de einddatum van de huurovereenkomst – rekening gehouden moet worden met het gestelde feit dat Ladage Exploitatie [eisers] geen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten heeft aangeboden (en het gestelde feit dat [eisers] eind 2015 nog € 90.000,- heeft geïnvesteerd in de restyling van de bedrijfsruimte). Het hof beantwoord die vraag ontkennend. Het hof heeft alleen in dat verband overwogen dat [eisers] – tegenover de betwisting door Ladage Exploitatie – op geen enkele wijze hebben onderbouwd dat deze verhuis- en inrichtingskosten nog gemaakt zullen worden.

2.36

De subonderdelen 4.1-4.4 zijn zodoende tevergeefs voorgesteld.

2.37

. 37
Subonderdeel 4.5 bevat de voortbouwende klacht dat bij het slagen van één van de klachten uit de onderdelen 4.1-4.4 ook de zevende en achtste volzin van rov. 15 niet in stand kunnen blijven. Dat behoeft geen afzonderlijke bespreking, nu geen van deze klachten volgens mij tot cassatie kunnen leiden.

2.38

Ook het louter voortbouwende
onderdeel 5 mist zelfstandige betekenis en deelt het lot van de hiervoor besproken klachten.

3. Conclusie

Ik concludeer tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Voetnoten

1. HR 24 januari 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC225, NJ 1997/558 m.nt. P.A. Stein.

2. Jegens [eiser 1]; Ladage Exploitatie is niet ontvankelijk verklaard in haar vorderingen jegens Misty.

3. De feiten zijn ontleend aan rov. 2 sub a-i van het bestreden arrest: Hof Den Haag 10 september 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:2341, TvHB 2019/23, m.nt. K.M. Verdurmen en M.H. Boomsma. Zie voor de feitenvaststelling in eerste aanleg rov. 2.1-2.8 van het vonnis van de Rb. Rotterdam 29 december 2017, zaaknummer: 5686469 CV EXPL 17-4008 (niet gepubliceerd). Het procesverloop is gebaseerd op rov. 3-5 van het arrest.

4. Rb. Rotterdam 6 september 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:6975, in onze zaak als comparitieproductie overlegd bij brief van 7 september 2017, tab 6 in het A-dossier (ontbreekt in het B-dossier).

5. Het hof begrijpt dit als volgt: Ladage Exploitatie te veroordelen tot vergoeding van de als gevolg van

6. Vgl. de in cassatie terecht niet bestreden rov. 12. Zie verder o.m. Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/13.6; H.E.M. Vrolijk, GS Huurrecht, art. 7:296 BW; M.F.A. Evers, Huurrecht bedrijfsruimten, 2011, par. 6.3 en H.J. Rossel, T&C BW, art. 7:296 BW.

7. HR 2 februari 1979, ECLI:NL:HR:1979:AB7303, NJ 1979/508, m.nt. P.A. Stein (

8. HR 14 november 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2493, NJ 1998/148 (

9. HR 25 oktober 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0386, NJ 1992/148, m.nt. P.A. Stein (

10. HR 27 april 1979, ECLI:NL:HR:1979:AC6569, NJ 1979/493, m.nt. P.A. Stein

11. HR 10 oktober 1980, ECLI:NL:HR:1980:AC1633, NJ 1981/150, m.nt. P.A. Stein (

12. HR 10 oktober 1980, ECLI:NL:HR:1980:AC1633, NJ 1981/150, m.nt. P.A. Stein (

13. HR 25 oktober 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0386, NJ 1992/148, m.nt. P.A. Stein (

14. HR 24 januari 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2255, NJ 1997/558, m.nt. P.A. Stein (

15. HR 27 april 1979, ECLI:NL:HR:1979:AC6569, NJ 1979/493, m.nt. P.A. Stein (

16. HR 27 april 1979, ECLI:NL:HR:1979:AC6569, NJ 1979/493, m.nt. P.A. Stein (

17. Verwezen wordt naar HR 10 oktober 1980, ECLI:NL:HR:1980:AC1633, NJ 1981/150, m.nt. P.A. Stein (

18. Verwezen wordt naar mvg 79.

19. Verwezen wordt naar rov. 11 (voorlaatste volzin) van het bestreden arrest, waar wordt gerefereerd aan die stelling.

20. HR 10 oktober 1980, ECLI:NL:HR:1980:AC1633, NJ 1981/150, m.nt. P.A. Stein (

21. Vgl. in dezelfde zin s.t. Ladage Exploitatie 28.

22. Zie de door het middel aangehaalde vindplaats, mvg 79:

23. Verwezen wordt naar mvg 14-23; pltna HB 46-53.

24. Verwezen wordt naar mvg 22.

25. Verwezen wordt naar mvg 16.

26. Verwezen wordt (procesinleiding vtn 26) naar T.F.E. Tjong Tjin Tai, Meerpartijenovereenkomst en samenhangende overeenkomsten (Mon. BW nr. A29), 2019, nr. 25, met verwijzing naar S. van Dongen, Groepen van contracten (diss.), 2016, p. 41. Verder wordt verwezen naar HR 22 november 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE8185, NJ 2003/34.

27. Verwezen wordt naar mvg 14-23; pltna HB 46-53 en rov. 2 sub a-c van het bestreden arrest, hiervoor weergegeven in 1.1-1.3.

28. Over de omstandigheden waaruit lotsverbondenheid zou blijken wordt verwezen naar HR 23 januari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2555, NJ 1999/97, m.nt. J.B.M. Vranken (

29. HR 24 januari 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2255, NJ 1997/558, m.nt. P.A. Stein (

30. Verwezen wordt naar mvg 62.

31. Verwezen wordt naar rov. 2 sub i van het betreden arrest en naar mvg 26 (onder verwijzing naar prod. F bij grieven), waarin [eisers] hebben gesteld dat het vonnis van 6 september 2017 in kracht van gewijsde is gegaan, omdat de franchisegever weliswaar in hoger beroep is gegaan tegen dit vonnis, maar dit hoger beroep later is ingetrokken. Uit het betreffende H-formulier in het dossier blijkt dat de zaak op verzoek van een partij is doorgehaald, hetgeen niet zonder twijfel maakt dat hier sprake is van kracht van gewijsde, omdat een op deze manier doorgehaalde zaak door een belanghebbende partij weer kan worden opgebracht.

32. Dat nakoming van de franchiseovereenkomst onmogelijk wordt door beëindiging van de huurovereenkomst, is volgens de klacht onderkend door Ladage Exploitatie, waartoe wordt verwezen naar mvg 57 en P-V 12 september 2017, p. 2.

33. Verwezen wordt naar T.F.E. Tjong Tjin Tai, Meerpartijenovereenkomst en samenhangende overeenkomsten (Mon. BW nr. A29), 2019, nrs. 11 en 27.

34. Verwezen wordt naar rov. 2 sub i van het betreden arrest. Verder wordt verwezen naar mvg 26 (met verwijzing naar productie F bij deze memorie), waarin [eisers] hebben gesteld hebben dat het vonnis van 6 september 2017 in kracht van gewijsde is gegaan, omdat de franchisegever weliswaar in hoger beroep gegaan is tegen dit vonnis, maar dit hoger beroep later is ingetrokken.

35. Verwezen wordt naar HR 23 januari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2555, NJ 1999/97, m.nt. J.B.M. Vranken (

36. Verwezen wordt naar mvg 3-13 en 31-48 (i.h.b. 33 en 36).

37. Vgl. HR 3 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM6085, NJ 2011/5, m.nt. L.C.A. Verstappen, FJR 2011/34, m.nt. I.J. Pieters, HR 17 februari 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU9717, NJ 2006/378, m.nt. M.M. Mendel, AV&S 2006/21, m.nt. N. van Tiggele-van der Velde, AA20070358, m.nt. T. Hartlief (

38. Vgl. annotatie onder het bestreden arrest in TvHB 2019/23, p. 481-482 onder verwijzing naar HR 20 januari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU3162, JOR 2012/98, m.nt. S. van Dongen, (

39. Mva 34-40. Zie ook pltna HB Ladage Exploitatie 8-16 (ontbreekt in het B-dossier).

40. Zie ook het kopje boven de subonderdelen 2.2-2.4 (

41. Volledigheidshalve: ook in het geval dat in onze zaak

42. Het hof gaat ervan uit dat Bram Ladage Verse Patat B.V. (nieuw) de allonge heeft gesloten nu de allonge als contractspartij vermeldt: Bram Ladage Verse Patat B.V. en Bram Ladage Verse Patat B.V. (oud) (thans: Ladage Exploitatie) ten tijde van het sluiten van de allonge haar naam had gewijzigd in Bram Ladage Holding B.V. Maar ook als de Bram Ladage Verse Patat B.V. die de allonge heeft gesloten Bram Ladage Verse Patat B.V. (oud) is (en dus dezelfde vennootschap is als Ladage Exploitatie), impliceert instemming met contractsoverneming van de ene overeenkomst (de franchiseovereenkomst) volgens het hof niet ook de instemming met contractsoverneming van een andere overeenkomst (de huurovereenkomst), zie de derde en vierde volzin van rov. 10.

43. Verwezen wordt naar rov. 2 sub h van het bestreden arrest, zie ook hiervoor in 1.9.

44. Vgl. s.t. [eisers] 11 en s.t. Ladage Exploitatie 43.

45. Rov. 9 laatste volzin van het bestreden arrest.

46. De rechter is niet verplicht om een door de verhuurder te betalen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van de huurder vast te stellen (

47. HR 19 oktober 2001, ECLI:NL:HR:2001:ZC3684, NJ 2002/144 (

48. A-G Huydecoper in nr. 9 (tweede alinea) van zijn conclusie (ECLI:NL:PHR:2007:BB7197) voor HR 14 december 2007, ECLI:NL:HR:2007:BB7197, NJ 2008/11, WR 2008/50, m.nt. M.F.A. Evers (

49. HR 19 oktober 2001, ECLI:NL:HR:2001:ZC3684, NJ 2002/144 (

50. Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/655 en H.J. Rossel, T&C BW, art. 7:297 BW, aant. 2 sub d, met verdere verwijzingen. Zie ook H.E.M. Vrolijk, GS Huurrecht, art. 7:297 BW, aant. 2.3.

51. Verwezen wordt naar de jurisprudentie vermeld in vtn 48 en verder naar H.E.M. Vrolijk, GS Huurrecht, art. 7:297 BW, aant. 2.1.2.

52. De subonderdelen 4.1 en 4.2 betogen volgens mij alleen dat onjuist en onbegrijpelijk is dat het hof het gevorderde declaratoir heeft afgewezen. De klachten houden niet (mede) in dat onjuist en onbegrijpelijk is dat het hof in zijn beslissing tot toewijzing van de beëindigingsvordering, ondanks een daartoe strekkend verzoek in conventie, geen concreet bedrag heeft vastgesteld dat Ladage Exploitatie aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. Vgl. s.t. Ladage Exploitatie 49 en 52.

53. Voor de maatstaf voor verwijzing naar de schadestaatprocedure wordt verwezen naar T.F.E. Tjong Tjin Tai, De schadestaatprocedure (BPP nr. 14), 2012, nr. 401.

54. Procesinleiding 4.3, vtn 38, bevat de volgende voorwaardelijke klacht:

55. Verwezen wordt naar Hof ’s-Hertogenbosch 5 november 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:4066, JHV 2019/34, m.nt. R. Goeman, rov. 6.4.2, met verwijzing naar HR 7 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1435, NJ 2018/378, JIN 2018/187, m.nt. R.A.G. de Vaan, rov. 4.1.2. Verder wordt verwezen naar HR 14 december 2007, ECLI:NL:HR:2007:BB7197, NJ 2008/11, WR 2008/50, m.nt. M.F.A. Evers (