Uitspraak
24 januari 1997
Eerste Kamer
Nr. 16.138 (C95/290)
AS
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
[eiseres] ,
wonende te [woonplaats] ,
wonende te [woonplaats] ,
EISERES tot cassatie, incidenteel verweerster,
advocaat: mr L.C. Blok,
t e g e n
1. [verweerder 1] ,
2. [verweerder 2] ,
tezamen de vennootschap onder firma [de bistro] ,
tezamen de vennootschap onder firma [de bistro] ,
beide wonende te [woonplaats] ,
VERWEERDERS in cassatie
incidentele eisers
advocaat mr H.A. Groen.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweerders in cassatie - verder te noemen: [verweerders] - hebben bij exploit van 22 mei 1992 eiseres tot cassatie - verder te noemen: [eiseres] - gedagvaard voor de Kantonrechter te 's-Gravenhage en gevorderd het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [a-straat 1] /hoek [b-straat] te [plaats] zal eindigen, alsmede die van ontruiming, met veroordeling van [eiseres] de bedoelde bedrijfsruimte vóór of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip te ontruimen.
[eiseres] heeft primair de vorderingen bestreden, en subsidiair gevorderd, indien de Kantonrechter mocht menen dat de vordering tot het vaststellen van een beëindigingstijdstip dient te worden toegewezen, dit te doen onder toekenning van een vergoeding aan haar van ƒ 400.000,--.
Bij tussenvonnis van 2 december 1992 heeft de Kantonrechter een comparitie van partijen gelast.
Tegen dit tussenvonnis heeft [eiseres] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te 's-Gravenhage .
Bij tussenvonnis van 22 december 1993 heeft de Rechtbank [verweerders] in de gelegenheid gesteld aannemelijk te maken dat de voor de uitbreiding van hun restaurant benodigde vergunning(en) verkregen zullen worden. Nadat partijen zich daaromtrent hadden uitgelaten, heeft de Rechtbank bij eindvonnis van 22 maart 1995 het bestreden tussenvonnis van de Kantonrechter bekrachtigd en de zaak ter verdere behandeling en beslissing naar die Kantonrechter verwezen.
Het tussenvonnis van 22 december 1993 en het eindvonnis van de Rechtbank zijn aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het eindvonnis van de Rechtbank heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. [verweerders] hebben incidenteel beroep ingesteld tegen het tussenvonnis van de Rechtbank van
22 december 1993. De cassatiedagvaarding en de conclusie van antwoord tevens houdende het incidenteel beroep zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.
Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal Hartkamp strekt tot verwerping van zowel het principale als het incidentele cassatieberoep.
3. Beoordeling van de middelen in het principaal beroep en in het incidenteel beroep
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [eiseres] huurt van [verweerders] een winkelruimte en de daarboven gelegen eerste en tweede verdieping op de hoek van de [b-straat] en de [a-straat] te [plaats] ; in de winkelruimte exploiteert zij een koffie- en sandwichbar, terwijl de eerste en tweede verdieping door haar worden bewoond.
(ii) De huurovereenkomst met betrekking tot het pand is in 1980 gesloten tussen de rechtsvoorganger van [verweerders] en de toenmalige echtgenoot van [eiseres] . In 1985 zijn [verweerders] eigenaar van het pand geworden; in 1989 is [eiseres] als huurster in de plaats van haar echtgenoot getreden.
(iii) Ingevolge art. 3b van de huurovereenkomst kon de verhuurder deze voor het eerst opzeggen tegen 1 april 1993. Op 20 december 1991 hebben [verweerders] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 april 1993. Zij hebben daarbij aangegeven dat zij de verhuurde bedrijfsruimte dringend nodig hadden voor de uitbreiding van het restaurant, dat zij onder de naam [de bistro] in het aangrenzende, hun eveneens in eigendom toebehorende pand exploiteren.
[eiseres] heeft [verweerders] bij brief van 13 februari 1992 laten weten niet met deze opzegging in te stemmen.
[eiseres] heeft [verweerders] bij brief van 13 februari 1992 laten weten niet met deze opzegging in te stemmen.
3.2.1 [verweerders] hebben [eiseres] gedagvaard voor de Kantonrechter en hebben gevorderd vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en het gehuurde zal worden ontruimd.
[eiseres] heeft tot haar verweer in de eerste plaats aangevoerd dat de woonruimte boven de winkel als een zelfstandige woning moet worden aangemerkt en dat de vordering van [verweerders] derhalve in zoverre niet-ontvankelijk is.
Voorts heeft zij betwist dat [verweerders] het gehuurde werkelijk dringend nodig hebben voor eigen gebruik.
De Kantonrechter heeft deze verweren verworpen en heeft, mede gelet op het subsidiaire verzoek van [eiseres] tot vaststelling van een beëindigingsvergoeding, een inlichtingenen schikkingscomparitie gelast.
3.2.2 Tegen dit vonnis heeft [eiseres] hoger beroep ingesteld.
De Rechtbank heeft in een tussenvonnis - anders dan de Kantonrechter - geoordeeld dat de boven de winkel gelegen woonruimte niet als een onzelfstandige woning in de zin van art. 7A:1624 lid 2 BW kan worden aangemerkt. Naar aanleiding van de twee overige appelgrieven van [eiseres] heeft zij overwogen dat [verweerders] aannemelijk dienden te maken dat zij de voor de uitbreiding van hun restaurant benodigde vergunning(en) kunnen verkrijgen, aangezien een beroep op dringend eigen gebruik zal falen als reeds bij voorbaat onaannemelijk is dat de benodigde vergunningen zullen worden verkregen, omdat in dat geval niet kan worden gesproken van een serieuze wil om het verhuurde in eigen gebruik te nemen.
Vervolgens hebben [verweerders] bij akte overgelegd een bouwvergunning en een vergunning krachtens de A.P.V., die hun inmiddels door de Gemeente waren verleend. [eiseres] heeft daartegen bij antwoordakte onder meer - samengevat - aangevoerd dat de bouwvergunning was verleend op basis van onjuiste gegevens van de zijde van [verweerders] , omdat op de bij de vergunningaanvraag behorende bouwtekening de tussen het restaurant van [verweerders] en de winkelruimte van [eiseres] gelegen hal en trap naar de woning boven die winkel niet nauwkeurig waren aangegeven; anders dan die tekening suggereert is - aldus [eiseres] - de door [verweerders] beoogde doorbraak tussen het restaurant en de winkelruimte onmogelijk zonder schending van haar rechten met betrekking tot de tussengelegen hal en trap. Tegen de bouwvergunningaanvraag had zij geen bezwaar kunnen maken, omdat zij van deze aanvraag onkundig was. Dit brengt mee dat - naar volgens [eiseres] de Gemeente haar had medegedeeld - [verweerders] van de hun verleende bouwvergunning geen gebruik kunnen maken.
Bij eindvonnis heeft de Rechtbank met verwerping van de tweede en derde appelgrief van [eiseres] geoordeeld dat [verweerders] voldoende aannemelijk hadden gemaakt dat zij de serieuze wil hebben om hun restaurant uit te breiden met de aan [eiseres] verhuurde winkelruimte, dat zij die ruimte daartoe dringend nodig hebben, en dat aan die serieuze wil, die in dit geval, mede in het licht van de verkregen vergunningen, aannemelijk is geworden, niet kan afdoen dat - voor zover in cassatie van belang - "op een bouwtekening bij de vergunningaanvraag een ingang ten behoeve van een belanghebbende niet geheel juist zou zijn aangegeven, terwijl die belanghebbende niet (tijdig) bezwaar heeft gemaakt tegen de vergunning."
3.2.3 Het middel in het principale beroep richt zich tegen voormelde beslissingen in het eindvonnis van de Rechtbank.
Het middel in het incidentele beroep richt zich tegen het in het tussenvonnis van de Rechtbank vervatte oordeel dat de boven de winkel gelegen woonruimte niet als een onzelfstandige woning kan worden aangemerkt.
3.3 Het middel in het principale beroep is gegrond, voor zover het erover klaagt dat de hiervoor aan het slot van 3.2.2 geciteerde overweging van de Rechtbank niet een voldoende motivering oplevert van de verwerping door de Rechtbank van het verweer van [eiseres] dat [verweerders] de door hen beoogde doorbraak tussen hun restaurant en de aan [eiseres] verhuurde winkelruimte - teneinde deze ruimte op de door hen omschreven wijze in eigen gebruik te kunnen nemen - niet tot stand kunnen brengen zonder schending van haar rechten ter zake van de bij de bovenwoning behorende, tussen het restaurant en de voormelde winkelruimte gelegen hal en trap, die naar haar stellingen over de gehele diepte van het pand doorlopen, en dat [verweerders] aldus van de hun verleende bouwvergunning geen gebruik zullen kunnen maken. Die overweging miskent immers dat de vordering van [verweerders] niet voor toewijzing vatbaar is, indien komt vast te staan dat het gebruik waarvoor zij stellen het verhuurde dringend nodig te hebben, op praktische en/of juridische gronden uitgesloten is. Nu het middel in zoverre gegrond is, behoeven de overige klachten geen bespreking.
3.4.1 Het door het middel in het incidentele beroep bestreden oordeel van de Rechtbank steunt - samengevat - op de volgende overwegingen. In het onderhavige geval is weliswaar in één huurovereenkomst één huurprijs overeengekomen - hetgeen een aanwijzing kan zijn dat de woonruimte een onzelfstandige woning is - maar zulks behoeft niet het geval te zijn, als de woning zelfstandig verhuurd had kunnen worden, zonder een onverbrekelijk verband met de bedrijfsruimte. Naar de verhuurders niet, althans niet voldoende, hebben betwist, vergt de aard van het bedrijf van [eiseres] niet een voortdurende en onmiddellijke aanwezigheid van de huurder, is de exploitatie van het bedrijf geheel zelfstandig en wordt daaraan niet bijgedragen door de bewoning van de woning. Voorts is er een aparte rechtstreekse opgang naar de woning. In het licht hiervan is de Rechtbank van oordeel dat er niet een zodanige samenhang en economisch verband tussen de bedrijfsruimte en de daarboven gelegen woonruimte aanwezig zijn dat gesproken kan worden van onzelfstandige woonruimte in de zin van art. 1624 lid 2.
3.4.2 Dit oordeel en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen - die neerkomen op een sterk met feitelijke waarderingen verweven beoordeling van de bestemming die in het kader van de huurovereenkomst geacht moet worden aan de woning te zijn gegeven - geven geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting, zodat onderdeel 2 van het middel faalt. Anders dan onderdeel 1 van het middel aanvoert, behoefden de twee in dat onderdeel genoemde argumenten van [verweerders] ten betoge dat te dezen sprake is van een onzelfstandige woning, de Rechtbank niet tot een ander oordeel te leiden. De enkele omstandigheid dat de huurder ingevolge de huurovereenkomst verplicht is het gehuurde zelf te gebruiken, kan niet een zodanige omstandigheid opleveren. Voorts heeft de Rechtbank de omstandigheid dat er een inwendige verbinding is tussen de winkelruimte en de opgang naar de bovengelegen woning, bij voormelde beoordeling kennelijk van minder gewicht geacht dan de omstandigheid dat deze een eigen opgang heeft en zelfstandig zonder verband met de bedrijfsruimte verhuurd had kunnen worden. Zulks viel binnen de aan de Rechtbank als feitenrechter toekomende beoordelingsvrijheid. Ook onderdeel 3 kan niet tot cassatie leiden, nu het miskent dat de in dit onderdeel vermelde en door de Rechtbank aan haar oordeel ten grondslag gelegde omstandigheden relevant kunnen zijn voor de beantwoording van de vraag of een woning al dan niet zelfstandig is.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
in het principaal beroep:
vernietigt het vonnis van de Rechtbank te 's-Gravenhage van 22 maart 1995;
verwijst het geding ter verdere behandeling en beslissing naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage ;
veroordeelt [verweerders] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op ƒ 697,01 aan verschotten en ƒ 3.500,-- voor salaris;
in het incidenteel beroep:
verwerpt het beroep;
veroordeelt [verweerders] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op ƒ 150,-- aan verschotten en ƒ 3.000,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president Snijders als voorzitter en de raadsheren Korthals Altes, Neleman, Herrmann en De Savornin Lohman, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op
24 januari 1997.
24 januari 1997.