Uitspraak
10 oktober 1980
Req. Nr. 5431
AH.
De Hoge Raad der Nederlanden,
Gezien het verzoekschrift van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Zonwering Service Nederland B.V., gevestigd te Aerdenhout, gemeente Bloemendaal, hierna te noemen Z.S.N., vertegenwoordigd door Mr M. Thoolen, advocaat bij de Hoge Raad, welk verzoekschrift strekt tot vernietiging van een beschikking van de Arrondissementsrechtbank te Groningen van 12 maart 1980, gegeven tussen Z.S.N. en de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Telec B.V., gevestigd te Groningen, hierna te noemen Telec;
Gezien het verweerschrift van Telec, vertegenwoordigd door Mr J.B.M. Vranken, mede advocaat bij de Hoge Raad;
Gelet op de conclusie van de Advocaat-Generaal Biegman-Hartogh, strekkende tot verwerping van het beroep;
Gezien de bestreden beschikking en de overige stukken, waaruit blijkt:
Z.S.N. heeft met ingang van 1 februari 1976 gehuurd de winkel aan de Steentilstraat nummer 36 te Groningen, bestaande uit de bedrijfsruimte op de begane grond met trap naar boven en voor- en achterkamer op de eerste verdieping, bestemd om uitsluitend te worden gebruikt als winkel en/of opslagruimte in de uitgebreidste zin des woords, voor onbepaalde tijd, maar opzegbaar tegen 1 februari 1981 en daarna telkens na verloop van vijf jaar per 1 februari;
Z.S.N. gebruikt het gehuurde als bedrijfsruimte in de zin van artikel 1624 van het Burgerlijk Wetboek;
Telec heeft per 1 januari 1979 door middel van koop de eigendom van het pand verkregen, en bij brief van 20 februari 1979 aan Z.S.N. de huur opgezegd tegen 1 februari 1981, onder mededeling van de reden, dat zij het pand zo spoedig mogelijk zelf als bedrijfsruimte in gebruik wil nemen.
Bij verzoekschrift van 27 maart 1979 heeft Z.S.N. aan de Kantonrechter te Groningen verzocht om deze huuropzegging nietig te verklaren. Daarop heeft de Kantonrechter bij beschikking van 15 oktober 1979 de huuropzegging tegen 1 februari 1981 nietig verklaard, op grond van het bepaalde in artikel 1628, lid 2, van het Burgerlijk Wetboek, nu Telec op 1 februari 1981 pas twee jaar eigenares zal zijn; vervolgens heeft de Kantonrechter de huurovereenkomst op grond van het bepaalde in artikel 1628, lid 3, van het Burgerlijk Wetboek tot 1 februari 1982 verlengd, op welk tijdstip deze van rechtswege eindigt.
Z.S.N. is van deze beschikking in hoger beroep gekomen bij de Arrondissementsrechtbank te Groningen, die, na door Telec gevoerd verweer in de bestreden beschikking de beschikking van de Kantonrechter heeft bevestigd, met aanvulling van gronden, daartoe overwegende:
“Z.S.N. heeft als primaire grief aangevoerd, dat de Kantonrechter niet uitdrukkelijk overweegt en beschikt, dat Telec het onderhavige pand dringend nodig heeft voor duurzaam eigen gebruik, en derhalve niet, althans onvoldoende, heeft onderzocht in hoeverre deze dringende behoefte in werkelijkheid aan de zijde van Telec bestaat en als subsidiaire grief, dat de Kantonrechter niet heeft kunnen oordelen, dat die dringende behoefte aanwezig is.
Volgens artikel 1628 lid 1, aanhef en onder a, van het Burgerlijk Wetboek verklaart de rechter de opzegging gedaan door de verhuurder nietig, tenzij de verhuurder aannemelijk maakt, dat hij of een der andere in die bepaling genoemde personen het goed persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen als bedrijfsruimte in de zin van artikel 1624 en hij het goed daartoe dringend nodig heeft.
Uit de bestreden beschikking blijkt, dat de Kantonrechter op grond van de navolgende overwegingen tot het oordeel is gekomen, dat het geval, bedoeld in artikel 1628, lid 1, onder a, zich hier voordoet:
““Telec exploiteert thans haar zaak in het pand Steentilstraat 40 te Groningen, welk pand zij in huur heeft.
Telec heeft aanmerkingen op de onderhoudstoestand van voormeld pand. Deze zou van dien aard zijn, dat gedeelten van het pand feitelijk al niet meer te gebruiken zijn, doordat de daar opgeslagen goederen bloot staan aan weersinvloeden. Bovendien zou haar verhuurder het pand willen verkopen in ontruimde staat.
Telec exploiteert een zaak als bedoeld in artikel 1624. Het is duidelijk, dat zij het pand Steentilstraat 36 in gebruik wil nemen als bedrijfsruimte in de zin van artikel 1624. Zij heeft ook voldoende aannemelijk gemaakt, dat zij het goed in duurzaam eigen gebruik wil nemen. Met haar huidige pand is zij niet gelukkig;
daarom heeft zij het pand Steentilstraat 36 gekocht.””
De Kantonrechter laat zich er inderdaad niet over uit, of Telec het goed voor het door haar gewenste gebruik dringend nodig heeft, zodat de primaire grief gegrond is.
De Rechtbank is echter van mening, dat op grond van hetgeen door Telec onweersproken is gesteld omtrent de onderhoudstoestand van haar huidige pand aan de Steentilstraat 40 te Groningen en de wens van de verhuurder van dat pand om het in ontruimde staat te verkopen, omtrent welke situatie door de Kantonrechter is overwogen, zoals hiervoor is vermeld, moet worden geconcludeerd, dat Telec voldoende aannemelijk heeft gemaakt, dat zij het goed dringend nodig heeft voor het door haar gewenste duurzame eigen gebruik.
Z.S.N. voert nog wel aan, dat Telec in de slechte onderhoudstoestand van haar huidige bedrijfspand verbetering kan brengen door de haar bij de wet gegeven mogelijkheden te benutten en de verhuurster daarvan te dwingen tot het verrichten van achterstallig onderhoud, terwijl Telec voorts niet kan worden gedwongen om haar huidige bedrijfsruimte te verlaten door de enkele verkoop daarvan.
Van Telec kan naar het oordeel van de Rechtbank evenwel in dit geval niet worden gevergd, dat zij eerst bedoelde mogelijkheden beproeft, alvorens Z.S.N. de huur op te zeggen, nu niet is gesteld of gebleken, dat daardoor op redelijke termijn de dringende behoefte van Telec aan het litigieuze perceel voor eigen duurzaam gebruik vervalt, hetgeen temeer klemt nu onbetwist is gesteld, dat de eigenaresse van haar huidige bedrijfspand niet bereid is tot enige investering in dat pand en dat pand bovendien wil verkopen.
Voorts laat het bepaalde bij artikel 1628 geen ruimte voor afweging van de belangen van partijen.
Hieruit volgt dat de door Z.S.N. aangevoerde grieven geen hout snijden en die beroepen beschikking met aanvulling van de gronden dient te worden bevestigd.”;
Overwegende dat Z.S.N. tegen die beschikking als middel van cassatie heeft doen aanvoeren:
“Schending van het recht, in het bijzonder de artikelen 1277, 1624, 1634 en 1628 van het Burgerlijk Wetboek en/of verzuim van op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen omdat de Rechtbank heeft overwogen als in voormelde uitspraak, waarnaar te dezen wordt verwezen, is omschreven, zulks ten onrechte om de navolgende redenen:
1. De dringende behoefte, bedoeld in artikel 1628 van het Burgerlijk Wetboek mag haar ontstaan naar de mening van Z.S.N. niet vinden in een oorzaak of in oorzaken, die degeen die haar bestaan inroept, zelf in het leven heeft geroepen, door bij de Wet uitdrukkelijk gegeven handelen - het op kosten van de verhuurder laten verrichten van onderhoudswerkzaamheden - na te laten, indien de mogelijkheid om die dringende behoefte weg te nemen nog altijd aanwezig is.
2. De Rechtbank geeft niet aan om welke redenen het instellen van de hierboven genoemde actie, de dringende behoefte aan de zijde van Telec in een periode van ruim twee jaar, niet wegneemt, op grond waarvan Z.S.N. van oordeel is, dat de Rechtbank haar beslissing onvoldoende met redenen heeft omkleed en dat haar beschikking ook op die grond niet in stand kan blijven.
3. Ten onrechte heeft de Rechtbank geoordeeld, dat het bestaan van de dringende behoefte als opgenomen in artikel 1628, eerste lid sub a, mede haar grondslag mag vinden in een oorzaak, die in één der overige bepalingen betrekkelijk op de huur van bedrijfsruimten - artikel 1624 lid 3 juncto artikel 1612 - uitdrukkelijk als zodanig ter zijde wordt gesteld.”;
Overwegende omtrent dit middel:
Onderdeel 1 berust, blijkens de toelichting, op de opvatting dat slechts dan sprake is van dringend nodig hebben voor eigen gebruik in de zin van artikel 1628, eerste lid, onder a, van het Burgerlijk Wetboek indien de verhuurder in de situatie, waarin hij behoefte heeft zelf het verhuurde als bedrijfsruimte in gebruik te nemen, is geraakt door van zijn wil onafhankelijke omstandigheden en hij buiten machte is in die situatie op andere wijze te voorzien.
Die opvatting kan echter niet als juist worden aanvaard.
Hoe bedoelde situatie is ontstaan, doet in beginsel niet ter zake, terwijl ook als de verhuurder andere mogelijkheden heeft om in die situatie te voorzien, van dringend nodig hebben in voormelde zin sprake kan zijn. Dat laatste zal anders zijn wanneer het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij zulks doet.
Dat de Rechtbank heeft onderzocht of in dit geval van de verhuurder kon worden gevergd dat hij de mogelijkheid zou benutten om door tussenkomst van de rechter de verhuurder van de door hem gehuurde bedrijfsruimte te dwingen daaraan de nodige verbeteringen te verrichten, is derhalve onbegrijpelijk noch onjuist. Het eerste onderdeel kan mitsdien niet tot cassatie leiden.
De motiveringsklacht van onderdeel 2 faalt eveneens. De Rechtbank heeft vastgesteld dat niet is gesteld of gebleken dat door het benutten van voormelde mogelijkheid op redelijke termijn de dringende behoefte van Telec aan het litigieuze perceel voor eigen duurzaam gebruik vervalt, van welke feitelijke vaststelling, die geen andere motivering behoefde, de Rechtbank de aannemelijkheid nog heeft versterkt door er op te wijzen, dat de eigenaresse van het huidige bedrijfspand van Telec niet bereid was tot enige investering in dat pand en dat pand bovendien wilde verkopen.
Onderdeel 3 faalt eveneens. Dat verkoop van het door Telec gehuurde bedrijfspand niet de huur van dat pand verbreekt, belette de Rechtbank niet te oordelen, dat reeds het plan van de verhuurster tot die verkoop, en, zoals de Rechtbank er aan toevoegt, haar gebrek aan bereidheid tot enige investering in dat pand, de behoefte van Telec aan de door haar verhuurde ruimte versterken.
Aangezien derhalve het middel in geen zijner onderdelen tot cassatie kan leiden, zal het beroep moeten worden verworpen;
Verwerpt het beroep;
Veroordeelt verzoekster tot cassatie in de kosten op de voorziening gevallen, aan de zijde van gerequestreerde begroot op ƒ 137,50 aan verschotten en ƒ 1.000,-- voor salaris.
Gedaan en gewezen te ’s-Gravenhage de tiende oktober 1900 tachtig door Mrs. Ras, Vice-President, Drion, Haardt, Martens en de Groot, Raden, in tegenwoordigheid van de Griffier.