Uitspraak
gewezen op het beroep in cassatie van de coöperatieve vereniging X B.A., gevestigd te Z, tegen de uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden van 9 oktober 1992 betreffende na te melden aan haar voor het jaar 1989 opgelegde aanslagen in de onroerend-goedbelastingen van de gemeente Franekeradeel.
1. Aanslagen, bezwaar en geding voor het Hof Aan belanghebbende zijn voor het jaar 1989 wegens het genot krachtens zakelijk recht en het feitelijk gebruik van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Q, op één aanslagbiljet verenigde aanslagen in de onroerendgoedbelastingen van de gemeente Franekeradeel opgelegd naar een heffingsgrondslag van ƒ 2.415.000,-- welke aanslagen, na daartegen gemaakt bezwaar, bij uitspraak van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Franekeradeel zijn gehandhaafd. Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij het Hof. Het Hof heeft de uitspraak bevestigd. De uitspraak van het Hof is aan dit arrest gehecht.
2. Geding in cassatie Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van het Hof beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
3. Verordening In de gemeente Franekeradeel gold in 1989 een Verordening onroerendgoedbelastingen 1989 waarvan de voor dit geding van belang zijnde bepalingen luiden als volgt:
"Artikel 1 Belastingplicht Pro. 1. Onder de naam "onroerendgoedbelastingen" worden ter zake van binnen de gemeente gelegen onroerend goed - met uitzondering van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond - twee directe belastingen geheven: a. een gebruikersbelasting van degene die - naar de omstandigheden beoordeeld - bij het begin van het belastingjaar een onroerend goed al dan niet krachtens een zakelijk of persoonlijk recht feitelijk gebruikt; b. een zakelijk-gerechtigdenbelasting van degene die bij het begin van het belastingjaar van een onroerend goed het genot heeft krachtens een zakelijk recht. 2. Enzovoorts. Artikel 3 Grondslag Pro en maatstaf van heffing. 1. De grondslag van de belastingen is de waarde in het economische verkeer van het onroerend goed. 2. De waarde in het economische verkeer wordt bepaald op de waarde die aan het onroerend goed dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het goed in de staat waarin het zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in feitelijk gebruik zou kunnen nemen.
3. In afwijking van het bepaalde in het tweede lid wordt de waarde in het economische verkeer van een onroerend goed waarvoor redelijkerwijs geen verkrijger kan worden gevonden die het goed zou willen verwerven tegen een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot de vervangingswaarde, en die het goed overeenkomstig het tweede lid in gebruik zou willen nemen met inachtneming van de aard en de bestemming daarvan, gesteld op de vervangingswaarde. 4. Bij de bepaling van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de technische en de functionele veroudering die is opgetreden sedert de stichting van het goed, waarbij de invloed van latere wijzigingen mede in aanmerking wordt genomen".
4. Beoordeling van het middel 4.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. Belanghebbende is in de onroerendgoedbelastingen betrokken voor een aan haar in eigendom toebehorend complex van onroerende zaken, dat is gesticht als bewaar- en sorteerplaats cum annexis van (voornamelijk) aardappels en bestaat uit opslaggebouwen, kantoren, kantine en overige gebouwen met terreinen. Het complex is tevens bruikbaar voor algemene doeleinden, aangezien de voor het bewaren en sorteren van aardappels aangebrachte voorzieningen alsdan hun betekenis verliezen maar aan dat algemene gebruik niet in de weg staan. 4.2. Tussen partijen is uitsluitend in geschil op welk bedrag voor de toepassing van de leden 1 en 2 van artikel 3 van Pro de Verordening de waarde in het economische verkeer van het complex op de peildatum 1 januari 1988 moet worden bepaald. 4.3. Het Hof heeft geoordeeld dat op de peildatum gegadigden gevonden hadden kunnen worden die het complex als aardappelbewaar- en sorteerplaats in volle omvang in feitelijk gebruik zouden hebben kunnen nemen. Dit oordeel kan als zijnde van feitelijke aard in cassatie niet op zijn juistheid worden onderzocht. Uitgaande van dit oordeel en van de onder a en b van rechtsoverweging 4.2 van zijn uitspraak vermelde overwegingen, in onderling verband bezien, heeft het Hof voorts geoordeeld dat het complex als aardappelbewaar- en sorteerplaats gewaardeerd dient te worden omdat het als zodanig een hogere waarde heeft dan als gebouw voor algemene gebruiksdoeleinden. Voor zover onderdeel 2 van het middel, waarin dit oordeel wordt bestreden, ervan uitgaat dat bij de veronderstelde verkoop van het complex geen rekening mag worden gehouden met de bijzondere geschiktheid welke het complex heeft voor gebruik als aardappelbewaar- en sorteerplaats, faalt het. De bij de veronderstelde verkoop geboden uitschakeling van de (subjectieve) bestemming welke de eigenaar aan het complex heeft gegeven brengt immers niet mee dat voorbij moet worden gegaan aan de aard en de (objectieve) bestemming ervan. Aan het bestreden oordeel ligt derhalve geen onjuiste rechtsopvatting ten grondslag. Voor het overige berust het op waarderingen van feitelijke aard, zodat de juistheid ervan in cassatie niet kan worden bestreden. Het is ook niet onbegrijpelijk. Middelonderdeel 2 faalt mitsdien ook voor het overige. 4.4. Gelet op het onder 4.3 overwogene moet de waarde in het economische verkeer als bedoeld in het met artikel 273, derde lid, (oud) van de gemeentewet overeenstemmende artikel 3, lid 2, van de Verordening worden gesteld op de prijs die bij de aanbieding van het complex als aardappelbewaar- en sorteerplaats op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde daarvoor zou worden besteed. Die prijs zal, nu het hier gaat om een in de commerciële sfeer gebezigde courante onroerende zaak, naar het Hof met juistheid heeft geoordeeld in beginsel niet afwijken van de zogenaamde gecorrigeerde vervangingswaarde. 4.5. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet van 22 december 1982, Stb. 723, moet worden afgeleid dat de wetgever door voor bepaalde onroerende zaken waardering op de gecorrigeerde vervangingswaarde voor te schrijven heeft willen bereiken dat voor de waardering van die zaken heeft te gelden de waarde welke die zaken in economische zin voor de eigenaar zelf hebben. Naast hetgeen is vermeld in de conclusie van de Advocaat-Generaal bij het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 1992, nr. 27.678, BNB 1992/298, onder 2.3.3 tot en met 2.3.6 is hierbij van belang hetgeen is vermeld in het concept voor de toelichting bij het desbetreffende wetsontwerp, zoals dat is gevoegd bij het aan het wetsontwerp voorafgegane verzoek om advies aan de Hoge Raad, in het bijzonder de volgende passage:
"Naar onze mening dient echter wel degelijk rekening te worden gehouden met de huidige eigenaar als verkoper. Er is sprake van twee partijen die beide economisch en rationeel handelen. Eerst dient te worden bepaald voor welke prijs de verkoper bereid zou zijn de eigendom over te dragen (verkoperswaarde). De verkoper kent slechts een ondergrens, zijnde de waarde die het onroerende goed in economische zin voor hem vertegenwoordigt. Voor dat bedrag en niet voor een lager bedrag is hij bij rationeel handelen bereid zijn rechten over te dragen. .... De waarde wordt allereerst bepaald door de functie die het onroerend goed op het voor de waardering beslissende tijdstip voor de eigenaar of de gebruiker heeft (functionele waarde). De functionele waarde voor de veronderstelde verkoper is afhankelijk van onder meer de investeringen welke noodzakelijk zijn voor de verkrijging van een vervangend onroerend goed waarvan hij een zelfde gebruik kan maken als van het te waarderen onroerende goed..... Bij de bepaling van de heffingsgrondslag van onroerende goederen die niet min of meer regelmatig verkocht worden, zal de vervangingswaarde van het onroerende goed op het voor de waardering beslissende tijdstip, met inachtneming van de technische en functionele veroudering die sedert de stichting daarvan is opgetreden, bepalend zijn. Aan de andere kant kent de veronderstelde koper in zijn economisch handelen een bovengrens, welke bepaald wordt door de mogelijkheid tot het stichten of verkrijgen van een gelijkwaardig onroerend goed en de prijs welke daarvoor moet worden betaald (koperswaarde). Verkoopswaarde en koperswaarde zullen op de peildatum in beginsel dezelfde zijn. De feitelijke omstandigheden moeten zo objectief mogelijk worden benaderd. Dit wordt bereikt door in de tekst op te nemen dat er geen beperkingen worden gesteld aan de groep van de mogelijke gegadigden voor het onroerende goed. Met andere woorden, de tegenwoordige eigenaar kan aan beide zijden van de scheidslijn opereren...".
4.6. Naar deze passage - waarin de omschrijving van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt gegeven waarnaar de Hoge Raad vervolgens in zijn advies heeft verwezen - wordt in de Memorie van Toelichting bij het wetsontwerp (zitting 1982-1983, 17.653, nr. 3, blz. 4) verwezen ter verduidelijking van de aan het waarderingsvoorschrift ten grondslag liggende gedachtengang. Het hier weergegeven betoog komt erop neer dat de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar in economisch opzicht heeft, wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan, en dat dit voor incourante onroerende zaken zou resulteren in een waarde die overeenstemt met de vervangingswaarde met inachtneming van de technische en functionele veroudering die sinds de stichting is opgetreden. In deze gedachtengang is het vanzelfsprekend dat in gevallen waarin het gaat om een in de commerciële sfeer gebezigde courante onroerende zaak, waarvoor dus werkelijk een markt bestaat, indien de beste koper degene is die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan, de gecorrigeerde vervangingswaarde in beginsel niet kan afwijken van de waarde in het economische verkeer. 4.7. Uitgaande van het vorenstaande heeft het Hof vervolgens op grond van een nadere beoordeling van hetgeen tussen partijen vaststond omtrent de door hen op ƒ 2.530.000,-- gestelde gecorrigeerde vervangingswaarde van het onderhavige complex en van de beschouwingen van belanghebbende omtrent de door haar op ƒ 1.545.000,-- gestelde waarde in het economische verkeer van het complex, geoordeeld dat de heffingsgrondslag ten bedrage van ƒ 2.415.000,-- niet op een te hoog bedrag is vastgesteld, welk oordeel inhoudt dat de aan het complex toe te kennen waarde in het economische verkeer als bedoeld in artikel 3, leden 1 en 2, van de Verordening ten minste op laatstvermeld bedrag moet worden gesteld. Dit oordeel kan als berustende op de aan het Hof voorbehouden waardering van de bewijsmiddelen en geen nadere motivering behoevende in cassatie niet met vrucht worden bestreden. 4.8. Uit het vorenoverwogene vloeit voort dat onderdeel 1 van het middel en het daarop voortbouwende onderdeel 3 eveneens falen. Ook onderdeel 4 faalt. Zulks behoeft, gezien artikel 101a van de Wet op de rechterlijke organisatie, geen nadere motivering nu de in dit onderdeel vervatte klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
5. Proceskosten De Hoge Raad acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.
6. Beslissing De Hoge Raad verwerpt het beroep en bepaalt dat door de Griffier van de Hoge Raad aan belanghebbende wordt terugbetaald het ter zake van de vervanging van de mondelinge uitspraak bij het Hof gestorte bedrag van ƒ 150,--.
Dit arrest is gewezen door de vice-president Stoffer als voorzitter, en de raadsheren Wildeboer, Urlings, Zuurmond en Herrmann, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier Van der Vegt, in raadkamer van 31 mei 1995.