Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 17/00380
27 december 2018
uitspraak van derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep - na verwijzing door de Hoge Raad der Nederlanden - van
Stichting [X]te [plaats 1] , belanghebbende,
gemachtigde: A. Oosters, WOZ-consultants Juristen & Taxateurs te Arnhem
tegen de mondelinge uitspraak van 23 februari 2016 in de zaak met kenmerk SGR 15/8131 van de rechtbank Den Haag (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zoetermeer, de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2014 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [object 1] (hierna: de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 3.184.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2015 opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen (hierna: de aanslagen).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld. De rechtbank heeft in haar uitspraak van 23 februari 2016 als volgt beslist:
“De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 2.778.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 2.778.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.484;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 331 aan eiseres te vergoeden.”
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In zijn uitspraak van 19 oktober 2016 heeft het gerechtshof Den Haag als volgt beslist:
“Het Gerechtshof
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank voor zover deze de veroordeling in de proceskosten betreft;
- bevestigt de uitspraak van de rechtbank voor het overige;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 2.717,36;
- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 503 aan griffierecht te vergoeden.”
1.5.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van het gerechtshof Den Haag beroep in cassatie ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Bij arrest van 14 april 2017, nr. 16/05738, ECLI:NL:HR:2017:672, BNB 2017/125 (hierna: het verwijzingsarrest), heeft de Hoge Raad het beroep in cassatie gegrond verklaard, de uitspraak van het gerechtshof Den Haag vernietigd behoudens de beslissingen omtrent de proceskosten en het griffierecht, en het geding naar het Hof verwezen ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van het verwijzingsarrest.
1.6.
Partijen zijn door de griffier van het Hof in de gelegenheid gesteld een schriftelijke reactie op het verwijzingsarrest in te dienen. Belanghebbende heeft van deze gelegenheid gebruik gemaakt bij brief van 14 augustus 2017 en de heffingsambtenaar bij brieven van 17 en van 22 augustus 2017. Afschriften van deze brieven zijn aan de wederpartij gezonden.
1.7.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 oktober 2018. Namens belanghebbende is verschenen, de gemachtigde voornoemd. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. R.P.M.M. Mols. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.2. Feiten
2.1.
Het gerechtshof Den Haag heeft de volgende na verwijzing nog relevante en in cassatie niet betwiste feiten, vastgesteld:
“ 3.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een kantoorpand gebouwd in 1980 en bestaat uit zes bouwlagen:
Bouwlaag
In gebruik als
Oppervlakte (circa)
Kelder
Kantine
1.377 m2
Begane grond
Kantoor
991 m2
1e verdieping
Kantoor
1.342 m2
2e verdieping
Kantoor
1.200 m2
3e verdieping
Kantoor
1.183 m2
4e verdieping
Kantoor
783 m2
Daarnaast beschikt het kantoorpand over een eigen parkeerterrein van 94 m2 met 179 parkeerplaatsen.
3.2.
De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [naam taxateur] op 22 december 2015. In het taxatierapport is het volgende, voor zover in hoger beroep van belang, opgenomen.
"D. WAARDERING
Het object is per 01-01-2014 getaxeerd op:
WOZ waarde [object 1] € 2.778.000
(…)
G. PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN
(…)
- De publiekrechtelijke bestemming is : Bedrijvigheid/kantoren
H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING
1. Object
A. Ligging en omschrijving Het getaxeerde object betreft een
kantoorgebouw gelegen in het Kantorencomplex aan [straatnaam 1] nabij de op/afrit van de [snelweg] . Tevens op korte afstand gelegen van het Station en [ov-voorziening] .
(…)
C. Gerealiseerde renovaties, verbouwingen : Onderhoudstoestand voldoende/goed
(…)
E. Huidig gebruik : Kantoor verhuurd, deels leegstand
(…)
K. HUURSITUATIE
1. huidige situatie
a. Volgens opgave van : Gemeente
wordt het object thans verhuurd : Nee, leegstand
(…)
Taxatiewaarde op basis van Huurwaarde kapitalisatiemethode
6876 m2 kantoorruimte x € 50,-- m2 = € 343.800,-- x Kap. Factor 6,49 = € 2.231.262,--
179 parkeerplaatsen . a € 450,-- = € 80.550,-- x Kap. Factor 6,49 = € 522.770,--
Waarde na = € 2.754.000,-- (afgerond)
Voor berekening zie bijlage
De hierboven genoemde taxatiewaarde is mede gebaseerd op de verkoop en verhuurcijfer van de huurcijfers in het complex zelf en van soortgelijke kantoorpanden in [plaats 3] .
Belanghebbende vertegenwoordigd door [taxateursplatform] gebruikt buurpand [object 2]
als referentie. Dit kantoorpand heeft de laatste jaren leeg gestaan en is recent verkocht,
Met als doel transformatie tot appartement.
[object 1] is door de jaren heen wel (deels) verhuurd geweest in tegenstelling tot [object 2] , daarnaast heeft het een modernere uitstraling, derhalve is bij de taxatie middels de HWK methode de Kap factor op 6,5 (o.a. lager leegstandsrisico) gesteld.
[object 2]
Verkooptransactie € 1.315.000,-- 18-12-2015, indexatie, 8 % naar p.p. 1-1-2014 = € 1.429.000,-- (afgerond)
Analyse (Kap. Fact afgerond)
Kantoor 5567 m2 x € 50,-- x Kap. Factor 4.3 = € 1.196.905--
Parkeerplaatsen 110 x 450,-- x Kap. Factor 4.3 = € 212.850,--
Opmerking Kap. Factor berekening op basis van indexatie naar p.p. 1-1-2014. Betreft buurpand met jarenlange complete leegstand en aangekocht via de curator(zie akte). Pand wordt nu omgebouwd tot appartementencomplex.
[object 3]
Verkooptransactie € 500.000,-- 18-11-2013 1008 m2 kantoor (1008 m2 x € 65 ,-- x KP factor 7.65)
Opmerking: Pand is verkocht in grotendeels leegstaat, kleiner qua kantooroppervlakte.
[object 4]
Verkooptransactie € 1.000.000,-- 26-06-2014 1680 m2 kantoor / showroom (1680 m2 x € 75,-- x KP factor 8.00)
Mindere locatie, betreft kantoor met showroom
[object 5]
Verkooptransactie € 3.750.000,-- 24-12-2014 4100 m2 kantoor (4100m2 x €105 ,-- x KP factor 8.70)
Recenter bouwjaar, minder parkeergelegenheid, deels casco, hogere m2 prijs en factor
Taxatiewaarde op basis van gecorrigeerde vervangingswaarde
Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde is de restwaarde(cascowaarde) van het kantoorgebouw toegevoegd bij de grondwaarde van het grondperceel.
Bij de waardering van het grondperceel is aansluiting gezocht bij de gronduitgifteprijzen voor kantoorpanden in de gemeente [plaats 3] , waarbij rekening wordt gehouden met de kavel grootte ivm de m2 prijs.
Ingesloten zijn 2 koopakten van uitgifte van grondprijzen gelegen aan [straatnaam 2] , in de gemeente [plaats 3] . Mede op basis van deze transacties is de m2 prijs geanalyseerd en gebruikt bij de berekening van het grondperceel van [object 1] .”
Het taxatierapport bevat bijlagen waaronder een matrix, waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstal is berekend op € 636.948 en de waarde van de grond is gesteld op € 2.142.000 (in totaal € 2.778.000).”
2.2.
Ook het Hof zal van deze feiten uitgaan. In aanvulling hierop voegt het Hof nog de volgende feiten toe.
2.3.
Tot de gedingstukken behoort een door belanghebbende overgelegd taxatierapport opgemaakt door [naam] op 7 juli 2015 namens ‘ [taxateursplatform] ’. In het taxatierapport is het volgende, voor zover na verwijzing van belang, opgenomen:
“D. WAARDERING
a. Het object ( [object 1] ) is getaxeerd op:
WOZ-waarde € 2.020.000,-
(…)
G. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING
1. Omgeving
a. (…)
b. Bereikbaarheid De bereikbaarheid van onderhavig
kantoorgebouw is optimaal door de ligging direct nabij de [snelweg] , welke aansluit op het verkeersknooppunt [naam verkeersknooppunt] . Tevens bevindt zich op loopafstand van het kantoorgebouw het NS intercity station [plaats 3] , alsmede [ov-voorziening] met een direct[i]e [verbinding] naar [plaats 2] completeren de goede bereikbaarheid.
(…)
I. ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL
1. Toegepaste methodiek
a. De onderhavige waardering is gebaseerd op De vergelijkings methode.
b. Waardebegrip conform Artikel 17, lid 2 Wet De waarde wordt bepaald op de waarde
waardering onroerende zaken die aan de onroerende zaak dient te
worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
c. Gehanteerde waardepeildatum 01-01-2014
(…)
O. BIJLAGEN
1. Berekening WOZ-waarde
(…)
Taxatiekaart WOZ Courante niet-woningen: Bedrijfsruimten / Kantoren / Winkels
(…)
Objectkenmerken:
Deel omschrijving
Toelichting
Bouwlaag
Bouwjaar
Oppervlakte
Huurprijs /m2
Huurwaarde
(…)
Totalen: 100% € 424.350
(…)
Analyse exploitatielasten: § 3.3 taxatiewijzer VNG
(…)
Leegstandsrisico 30,00 % bruto jaarhuur € 127.305 (…)
(…)
Totaal exploitatiekosten: 45,4% € 192.592
Netto huuropbrengst: 54,6% € 231.758
Yield:
Basis rendement 2,23 % (…) Netto huurwaarde € 231.758
Opslag risico 8,57 % (…) Netto waarde (netto huur x netto factor) € 2.145.906
Netto Yield 10,80 %
Netto factor (1/ yield) 9,26
(…)
Kapitalisatiefactor:
Netto waarde: € 2.145.906
Correctie kosten: € 125.507
Bruto waarde: € 2.020.398 Kapitalisatiefactor (bruto waarde / bruto huur) 4,76
WOZ-waarde per 1-1-2014 € 2.020.398
(…)”
2.4.
Tijdens de zitting na verwijzing heeft de heffingsambtenaar onder meer het volgende aangevoerd:
“U wijst mij op de overwegingen van de Hoge Raad in het verwijzingsarrest: uitgangspunt voor de waardering voor de Wet WOZ is dat de WEV van de onroerende zaak niet afwijkt van de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: de GVW), tenzij sprake is van een voor de eigenaar geldende subjectieve omstandigheid die er toe leidt dat de GVW hoger uitvalt dan de waarde in het economische verkeer. Ik erken dat er in het onderhavige geval geen subjectieve omstandigheid is in de vorenbedoelde zin. U vraagt mij of ik afstand neem van de GVW. Neen, ik neem niet geheel afstand daarvan. De GVW is hier een soort extra check voor de WEV. Als wij alleen kijken naar de waarde van de grond dan kom je al uit op € 2.000.000. (…) Belanghebbende heeft zich verder uitgelaten over de waarde van de opstal. Ik verwijs hiervoor naar bijlage 10 van het verweerschrift in eerste aanleg. Belanghebbende stelt dat de waarde van de opstal ca. € 1.500.000 bedraagt. Als ik die bedragen optel dan blijkt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.”
3.3. Geding na cassatie
De Hoge Raad heeft in zijn verwijzingsarrest van 14 april 2017 - voor zover voor het geding na verwijzing van belang - het volgende overwogen:
“2.2. Voor het Hof was in geschil of de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld.
2.3.1. Het Hof heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar met een in het geding gebracht taxatierapport erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. De in het taxatierapport bepaalde waarde van de onroerende zaak is naar het oordeel van het Hof de gecorrigeerde vervangingswaarde.
2.3.2. Het Hof heeft de door belanghebbende bepleite toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode afgewezen, omdat hetgeen belanghebbende hieromtrent heeft aangevoerd naar ’s Hofs oordeel slechts leidt tot de bevestiging dat de waarde van de onroerende zaak in het economische verkeer lager is dan de gecorrigeerde vervangingswaarde. In dat geval dient de waarde van de onroerende zaak te worden vastgesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde, aldus het Hof.
2.4.1. De klacht houdt in dat het Hof ten onrechte heeft geoordeeld dat de gecorrigeerde vervangingswaarde in dit geval hoger is dan de waarde in het economische verkeer, berekend volgens de huurwaardekapitalisatiemethode.
2.4.2. Bij de beoordeling van de klacht wordt het volgende vooropgesteld.
Tussen partijen is klaarblijkelijk niet in geschil dat sprake is van een courante, commercieel geëxploiteerde onroerende zaak. Uitgangspunt voor de waardering voor de Wet WOZ is dan dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak niet afwijkt van de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde (zie HR 31 mei 1995, nr. 29224, ECLI:NL:HR:1995:AA1634, BNB 1995/228), tenzij sprake is van een voor de eigenaar geldende subjectieve omstandigheid die er toe leidt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger uitvalt dan de waarde in het economische verkeer waarbij met subjectieve omstandigheden geen rekening wordt gehouden (zie HR 9 februari 2007, nr. 41264, ECLI:NL:HR:2007:AW3876, BNB 2007/155).
2.4.3. Het bestaan van een subjectieve omstandigheid als bedoeld in het zojuist genoemde arrest van 9 februari 2007 is door het Hof niet vastgesteld. ’s Hofs oordeel dat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is dan de waarde in het economische verkeer geeft derhalve ofwel blijk van miskenning van hetgeen hiervoor in onderdeel 2.4.2 is overwogen, ofwel behoefde nadere motivering, die echter ontbreekt.
2.4.4. ’s Hofs uitspraak kan niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen.”
4.Geschil na verwijzing
Na verwijzing is in geschil of de waarde van de onroerende zaak door de rechtbank op een te hoog bedrag is vastgesteld. In dat verband is tevens in geschil of de waarde van de onroerende zaak mag worden bepaald met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde indien deze leidt tot een waarde die hoger is dan de marktwaarde.
5.Beoordeling van het geschil
5.1.
Ten aanzien van deze geschilpunten nemen partijen na verwijzing, samengevat weergegeven, de volgende standpunten in.
Standpunt belanghebbende
5.2.
Belanghebbende heeft zich in het geding na verwijzing ten aanzien van de door haar bepleite waarde van de onroerende zaak op het standpunt gesteld dat zij nieuw bewijs kan inbrengen. Zij wijst daartoe op HR 27 oktober 2017, ECLI:NL:HR:2017:2757, een WOZ-procedure waarbij na terugwijzing sprake is van volle toetsing. Het door belanghebbende ingebrachte bewijs bestaat uit zogenoemde ‘rentrolls’, zijnde jaaroverzichten van huurders van de onroerende zaak en de door hen betaalde huren voor de jaren 2010 tot en met 2017. Die nieuwe bewijsstukken zijn voor belanghebbende aanleiding om de eerder door haar bij de rechtbank ingebrachte taxatie aangepast in geding te brengen. Met deze aangepaste taxatie komt belanghebbende uit op een door haar bepleite nieuwe waarde van € 1.313.000. Subsidiair wenst belanghebbende vast te houden aan de waarde van € 2.020.000 die zij aanvankelijk bij de rechtbank en bij gerechtshof Den Haag heeft bepleit. Voor de berekening van die waardes heeft belanghebbende nieuwe taxatiematrices ingebracht.
Standpunt heffingsambtenaar
5.3
De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de na verwijzing door belanghebbende in het geding gebrachte stukken tardief zijn. De procedure na verwijzing leent zich niet om dergelijke stukken alsnog in te dienen; belanghebbende had deze stukken reeds moeten indienen bij het gerechtshof Den Haag, aldus de heffingsambtenaar. In zijn schriftelijke reactie na verwijzing heeft de heffingsambtenaar, ter onderbouwing van de door hem na verwijzing verdedigde waarde in het economisch verkeer van € 2.754.000, gewezen op het door hem bij de rechtbank ingebrachte taxatierapport (zie het in 2.1. opgenomen onderdeel 3.2 van de uitspraak van gerechtshof Den Haag) en heeft hij geconcludeerd dat de vastgestelde waarde moet worden verminderd tot € 2.754.000. Tijdens de zitting na verwijzing heeft de heffingsambtenaar zijn standpunt nader toegelicht, zoals weergegeven onder 2.4.
Omvang geding na verwijzing
5.4.
Het Hof is van oordeel dat de door belanghebbende bij haar schriftelijke reactie na verwijzing ingebrachte nieuwe bewijsstukken (bijlage 1 bij haar schriftelijke reactie van 14 augustus 2017), en haar daarop gebaseerde nieuwe feitelijke stellingen, als tardief buiten aanmerking moeten blijven. Het geding na verwijzing wordt beperkt door de grenzen van het oorspronkelijke geschil voordat cassatieberoep werd ingesteld, alsmede door de verwijzingsopdracht zoals die door de Hoge Raad is gegeven in zijn verwijzingsarrest. Dit houdt in het onderhavige geval in dat de procedure na verwijzing dient te worden gevoerd naar de stand zoals die zich bevond nadat hoger beroep was aangetekend tegen de uitspraak van de rechtbank en met inachtneming van de bij gerechtshof Den Haag door beide partijen ingebrachte stukken (vgl HR 22 oktober 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR4364, BNB 2015/25). Dat wil overigens niet zeggen dat er dan geen ruimte zou zijn voor partijen om een lagere dan de aanvankelijk voorgestelde waarde te bepleiten, maar daartoe kunnen dan in het onderhavige geval niet de door belanghebbende overgelegde nieuwe bewijsstukken worden ingebracht. Het arrest van 27 oktober 2017, waarnaar belanghebbende verwijst, acht het Hof op het onderhavige geval niet van toepassing. Immers in dat arrest werd geoordeeld dat het beroep door de rechtbank ten onrechte niet-ontvankelijk was verklaard wegens het ontbreken van een toereikende volmacht voor indiening van het beroep. Een inhoudelijke behandeling van de zaak door de rechtbank had nog niet plaatsgevonden. De zaak werd daartoe dan ook teruggewezen naar de rechtbank. In de onderhavige zaak is geen sprake van een terugwijzing maar van een verwijzing. Het Hof wijst er in dit verband nog op dat in de onderhavige zaak beide partijen, zowel bij de rechtbank als in hoger beroep, de door hen bepleite waarden hebben kunnen onderbouwen met bewijsstukken. Belanghebbende heeft er in cassatie ook niet over geklaagd dat door de rechtbank of het gerechtshof Den Haag haar onvoldoende gelegenheid is geboden om bewijs bij te kunnen brengen. Belanghebbendes grief dat het gerechtshof Den Haag niet naar haar bewijsmiddel zou hebben gekeken, is in dit verband niet van belang; het desbetreffende bewijsmiddel was immers wel al in geding gebracht.
Waardering van de onroerende zaak
5.5.
Gegeven het verwijzingsarrest ziet het Hof zich allereerst gesteld voor de vraag of sprake is van een voor de eigenaar van de onroerende zaak geldende subjectieve omstandigheid als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 9 februari 2007, nr. 41264, ECLI:NL:HR:2007:AW3876, BNB 2007/155, die ertoe leidt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger uitvalt dan de waarde in het economische verkeer. De heffingsambtenaar draagt hiervan de bewijslast. Ter zitting is desgevraagd door de heffingsambtenaar verklaard dat er geen sprake is van een subjectieve omstandigheid als bedoeld in voormeld arrest. Daarbij heeft de heffingsambtenaar nog opgemerkt dat hij niet geheel afstand wil nemen van de gecorrigeerde vervangingswaarde, maar deze nog beschouwt als een controle voor de door hem vastgestelde marktwaarde. Dit leidt het Hof tot het oordeel dat voor de onderhavige onroerende zaak er geen reden is om af te wijken van het in BNB 1995/228 geformuleerde uitgangspunt dat voor een onroerende zaak als de onderhavige, de waarde in het economisch verkeer niet afwijkt van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
5.6.1.
Vervolgens ziet het Hof zich gesteld voor de vraag of de door de heffingsambtenaar in zijn schriftelijke reactie na verwijzing verdedigde waarde in het economisch verkeer van € 2.754.000 niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft de waarde van € 2.754.000 berekend met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode, een waarderingsmethode waaraan ook belanghebbende zich conformeert ter vaststelling van de waarde van de onderhavige onroerende zaak. Hetgeen partijen bij de toepassing van deze methode verdeeld houdt is de omvang van het leegstandsrisico en de opslag op dat risico. De huurwaarde als zodanig, die voor de verschillende onderdelen van de onroerende zaak is vastgesteld, is als zodanig niet in geschil; beide partijen gaan uit van een huurwaarde van € 50 per m2. Wel heeft belanghebbende na verwijzing gesteld dat zij een hogere huurwaarde van € 72,50/m2 passend vindt bij een hoger leegstandsrisico dat zij inmiddels voorstaat, te weten een leegstand van 65%. Belanghebbende is uitgegaan van een leegstand van 36 maanden.
5.6.2.
Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per de waardepeildatum van 1 januari 2014 niet hoger is dan de gekapitaliseerde huurwaarde op die datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde kapitalisatiefactor van 6,5 wijst de heffingsambtenaar op het door hem bij de rechtbank ingebrachte taxatierapport en de aldaar door hem ingebrachte berekening van die factor. Aan die factor ligt onder meer ten grondslag een leegstand van 28 maanden en een opslagrisico van 6,66%. In dat verband wijst de heffingsambtenaar tevens op de door hem beschreven verkooptransacties inzake de onroerende zaken [object 3] , [object 4] , en [object 5] (zie onder 2.1.). Hoewel de heffingsambtenaar heeft aangegeven dat hij de onroerende zaak [object 2] niet geschikt acht als referentie, heeft hij ook van dat pand een kapitalisatiefactor afgeleid om een meer compleet beeld te geven. Wat betreft het percentage voor het opslagrisico is door de heffingsambtenaar verklaard dat dit is gebaseerd op een gemiddelde waarbij gebruik is gemaakt van de Tabel risico-opslag uit de taxatiewijzer, die een bandbreedte kent voor overige locaties van 4,75% tot 8,57%. Daarbij heeft hij opgemerkt dat hij de feitelijke leegstand die in eerste aanleg door belanghebbende is gesteld erkent, maar dat het pand ondanks de crisis steeds deels is verhuurd; er is dus geen sprake van een onverhuurbaar pand.
5.7.
Het Hof acht de heffingsambtenaar geslaagd in de op hem rustende bewijslast en acht de door hem in zijn schriftelijke conclusie na verwijzing verdedigde waarde van € 2.754.000 aannemelijk gemaakt. Deze waarde is door de heffingsambtenaar vastgesteld met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode en daartoe is een kapitalisatiefactor van 6,5 en een huurwaarde per m2 van € 50 tot uitgangspunt genomen. Het bij deze kapitalisatiefactor door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen leegstandsrisico acht het Hof voldoende onderbouwd, uitgaande van een gemiddelde op basis van de taxatiewijzer. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat, ondanks dat in het onderhavige jaar nog sprake was van een crisis in de onroerendgoedmarkt, nog steeds sprake was van een verhuurbaar pand en een pand waarvan vaststaat dat het ook deels werd verhuurd. Het Hof acht de referenties ook voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak; gegeven de crisis in de onroerendgoedmarkt werden er betrekkelijk weinig kantoren verkocht en kon de heffingsambtenaar volstaan met het in de beschouwing betrekken van referenties die op enkele kilometers zijn gelegen van de onroerende zaak. Ook overigens acht het Hof voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referenties en de onroerende zaak; in het taxatierapport is ook per referentie aangegeven waaruit die verschillen bestaan.
Voor zover de heffingsambtenaar met zijn betoog ter zitting (zie onder 2.4) heeft willen aanvoeren dat, mede gelet op de door hem gestelde grondwaarde, de WOZ-waarde van de onroerende zaak om die reden moet worden gehandhaafd op de door de rechtbank nader vastgestelde waarde van € 2.778.000, acht het Hof de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast geslaagd. Met de enkele verwijzing naar een door hem gestelde grondwaarde, die door belanghebbende is betwist, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak op de waardepeildatum (in afwijking van het door hem overgelegde taxatierapport) € 2.778.000 heeft bedragen.
5.8.
Al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. Belanghebbende heeft na verwijzing primair een waarde bepleit van € 1.313.000. Het Hof stelt vast dat deze waarde niet is onderbouwd met hetgeen belanghebbende bij de rechtbank en bij gerechtshof Den Haag heeft ingebracht en aangevoerd. Zoals hiervoor onder 5.4. overwogen, kan belanghebbende aan de in 5.4 vermelde stukken die na verwijzing zijn ingebracht, voor de onderbouwing van die waarde geen bewijs ontlenen. Het Hof is met de rechtbank en de heffingsambtenaar van oordeel dat het buurpand [object 2] niet bruikbaar is als referentie aangezien de verkoopprijs van die onroerende zaak onder bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen. Het betreft immers een verkoop door een bewindvoerder in verband met een surséance. Verder staat vast dat, anders dan de onroerende zaak van belanghebbende, [object 2] al langere tijd geheel leeg stond. Dat de heffingsambtenaar van een te laag leegstandsrisico is uitgegaan, omdat het pand op een minder goede locatie gelegen zou zijn, acht het Hof niet aannemelijk geworden. Integendeel: in het taxatierapport van ‘ [taxateursplatform] ’, dat belanghebbende bij de rechtbank heeft ingebracht, is de bereikbaarheid van het kantoorgebouw omschreven als optimaal en goed (zie het in 2.3 opgenomen citaat uit het taxatierapport onder “b. Bereikbaarheid”). Het Hof stelt verder vast dat ook belanghebbendes taxateur bij het vaststellen van het opslagrisico is uitgegaan van de taxatiewijzer. Op de vraag waarom belanghebbendes taxateur – aanvankelijk – de bovenkant van de bandbreedte uit de taxatiewijzer heeft genomen waardoor hij hoog uitkomt voor het opslagrisico, is geantwoord dat dit berust op het ‘fingerspitzengefühl’ van de taxateur. Naar oordeel van het Hof gaat het daarbij echter om een indicatie voor de mate waarin frictieleegstand optreedt. Nu dit verder niet is geconcretiseerd door de belanghebbende, kan er geen bewijs aan worden ontleend ter vaststelling van de door belanghebbende gestelde kapitalisatiefactor. Ditzelfde heeft te gelden voor het na verwijzing door belanghebbende gestelde verlaagde opslagrisico, dat kennelijk berust op de tardief verklaarde bewijsmiddelen.
Slotsom
5.9.
Omdat de rechtbank de waarde had vastgesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde van € 2.778.000 en uit hetgeen is overwogen onder 5.5. tot en met 5.8. volgt dat de waarde moet worden gesteld op de door de heffingsambtenaar na verwijzing verdedigde waarde in het economisch verkeer van € 2.754.000, is het hoger beroep gegrond en dient te worden beslist als hierna onder 7 vermeld.
6.Kosten
Het Hof vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende in de procedure na verwijzing. Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het geding na cassatie heeft moeten maken overeenkomstig artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 751,50 (0,5 punt voor de schriftelijke zienswijze (conclusie na verwijzing) en 1 punt voor het verschijnen ter zitting) x (bedrag per punt) € 501 en wegingsfactor 1.
7.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissing omtrent het griffierecht;
– vernietigt de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar;
– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 2.754.000;
– vermindert de aanslagen tot aanslagen die zijn berekend overeenkomstig deze waarde; en
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende in de procedure na verwijzing tot een bedrag van € 751,50.
De uitspraak is gedaan door mrs. R.C.H.M. Lips, voorzitter, H.E. Kostense en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M. Jansen als griffier. De beslissing is op 27 december 2018 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.