Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 18/00645
28 januari 2020
uitspraak van vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te [woonplaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Oosters)
tegen de uitspraak van 4 oktober 2018 in de zaak met kenmerk AMS 18/1018 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 31 januari 2017 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (hierna: de Woning) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 291.000.
1.2.
Na daartegen gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 4 januari 2018, de hiervoor genoemde WOZ-beschikking gehandhaafd en het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
In haar uitspraak van 4 oktober 2018 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 16 november 2018. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Van de zijde van de heffingsambtenaar zijn nadere stukken binnengekomen, gedagtekend 15 mei 2019, 20 december 2019 en 23 december 2019. Van de stukken is een kopie aan de wederpartij gezonden.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 januari 2020. Aldaar is belanghebbendes gemachtigde, voornoemd. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. P.E.H.A. Ingenhou, mr. M.A. Boerhorst, ir. L. Baggerman (taxateur) en T.R. Sint (taxateur). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
Het Hof stelt de feiten als volgt vast.
2.1.
Belanghebbende heeft krachtens het recht van erfpacht het genot van de Woning. Het gaat om een hoekwoning met parkeerplaats. De oppervlakte van de woning is 102 m² en de oppervlakte van het perceel is 50 m². Tot de woning behoort een berging en een parkeerplaats.
3.Geschil in hoger beroep3.1. Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2016 door de heffingsambtenaar niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 240.000, de heffingsambtenaar bepleit ook in hoger beroep een waarde van € 291.000.
3.2.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting van het Hof hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
De rechtbank heeft het volgende overwogen (in de rechtbankuitspraak wordt belanghebbende als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’ aangeduid):
“
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. Dit is bepaald in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. De rechtbank moet beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank moet daarvoor de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de woning?
2. Zo ja, heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
7. Indien verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf in goede justitie tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar?
8. De rechtbank oordeelt dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Volgens vaste rechtspraak staat het verweerder vrij om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen en eerder aangedragen vergelijkingsobjecten te laten vallen. [1] De rechtbank stelt verder vast dat de vergelijkingsobjecten alle zijn gelegen in dezelfde buurt als de woning van eiser. De vergelijkingsobjecten zijn ook hoekwoningen uit hetzelfde bouwjaar met een parkeerplek en een tuin. Daarnaast zijn alle vergelijkingsobjecten binnen één jaar voor of één jaar na de waardepeildatum verkocht. De vloeroppervlakten van de vergelijkingsobjecten [object 1] en [object 2] zijn even groot als de vloeroppervlakte van eiser. De vloeroppervlakte van [object 3] is 93 m2. De oppervlakte van het perceel van de woning van eiser is wel een stuk kleiner, 50 m2 tegenover 70 m2, 76 m2 en 70 m2. Met dat verschil kan echter rekening worden gehouden bij de waardering. Eiser betwist ook niet dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn.
Heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen?
9. De rechtbank oordeelt dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten.
10. Eiser heeft er in dit kader op gewezen dat [object 1] zeer fraai gelegen is aan de rand van de wijk, tegenover water met – op waardepeildatum – vrij uitzicht. Ook heeft eiser gewezen op de erfpachtcorrectie die verweerder toepast voor [object 1] . De erfpacht is tot 2057 afgekocht, dus zou er nihil gecorrigeerd hoeven te worden, aldus eiser. Hierdoor en door de kleinere tuin van de woning van eiser zou de waarde van de woning bijgesteld moeten worden.
11. De rechtbank constateert op basis van de door partijen ingebrachte plattegronden dat [object 1] weinig of geen zicht heeft op water. De rechtbank vindt het daarom terecht dat verweerder geen correctie heeft toegepast voor de ligging. Ook [object 3] is qua ligging gelijkwaardig aan de woning van eiser. [object 2] heeft daarentegen wel zicht op het water. Uit de door verweerder overlegde taxatiekaart blijkt dat de waarde van dit object bijna € 100,- per vierkante meter woning hoger ligt dan de voor eisers woning vastgestelde waarde. Eiser heeft niet onderbouwd dat de ligging van zijn woning een nog groter verschil in waarde rechtvaardigt.
12. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat de erfpachtcorrectie is berekend door vijftig jaar vooruit te kijken. De erfpacht is bij alle drie de vergelijkingsobjecten afgekocht tot 2057. Verweerder heeft daarom voor de resterende tien jaar (2057 tot 2067) een erfpachtcorrectie toegepast. De rechtbank is – onder verwijzing naar de uitspraak van 28 juni 2018 van deze rechtbank [2] – van oordeel dat verweerder dat terecht heeft gedaan.
13. De rechtbank constateert dat verweerder op logische en consequente wijze rekening heeft gehouden met de verschillen in perceelgrootte. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat hij in een computersysteem van alle verkochte woningen, naast andere kenmerken, de woonoppervlakte en de perceeloppervlakte bijhoudt. Op basis daarvan stelt verweerder vast welk deel van de koopprijs, na correctie voor andere kenmerken, gemiddeld kan worden toegerekend aan de woonoppervlakte en aan de perceeloppervlakte. Dit verhoudingsgetal heeft verweerder toegepast op de woning van eiser en op de vergelijkingsobjecten. Daaruit blijkt dat van de gerealiseerde verkoopprijs tussen de € 411,- en de € 454,- kan worden toegerekend aan een vierkante meter perceeloppervlakte. Die bedragen heeft verweerder gebruikt om rekening te houden met de verschillen in perceelgrootte. De rechtbank vindt deze methode deugdelijk.
14. De rechtbank verwerpt het argument van eiser dat € 450,- geen realistische prijs is voor een vierkante meter grond in [plaats] . Eiser kan gelijk hebben dat onbebouwde grond in [plaats] voor veel hogere bedragen wordt verkocht, maar de rechtbank vindt dit niet beslissend. Het doel van de berekening is immers niet om de waarde van onbebouwde grond vast te stellen, maar om rekening te houden met de verschillen in perceelgrootte tussen de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten. Het door de heffingsambtenaar gevolgde systeem beantwoordt aan dat doel.
15. De conclusie is dat verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. Aan de door eiser genoemde referentieobjecten komt de rechtbank daarom niet toe.
Conclusie
16. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk.
17. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
5.5. Beoordeling van het geschil
Vooraf
5.1.
Ter zitting heeft belanghebbende het standpunt ingenomen dat de door de heffingsambtenaar op 20 en 23 december 2019 toegezonden stukken buiten beschouwing dienen te worden gelaten. Zij zijn - volgens belanghebbendes gemachtigde - te laat ingediend en vanwege zijn vakantie heeft hij ze niet in voldoende mate kunnen bestuderen.
5.2.
De heffingsambtenaar betwist dat hij de stukken te laat heeft ingediend en wenst dat het Hof de stukken tot de gedingstukken rekent.
5.3.
Het Hof verwerpt belanghebbendes standpunt. De stukken zijn meer dan 10 dagen voor de zitting ingediend en dus met inachtneming van de termijn van artikel 8:58, eerste lid, Awb. In deze stukken licht de heffingsambtenaar zijn standpunt nader toe en gaat verder in op standpunten die belanghebbende in een eerdere fase van het geding heeft ingenomen. Het Hof ziet geen reden die stukken niet aan te merken als nadere stukken in de zin van artikel 8:58, eerste lid van de Awb, en die stukken niet tot de gedingstukken te rekenen.
Daar komt bij dat de gemachtigde ter zitting uitgebreid is ingegaan op de inhoud van die stukken.
Waardering van de woning
5.4.
Belanghebbende heeft gelijk voor zover hij betoogt dat uit de uitspraak van de rechtbank ten onrechte niet kenbaar is dat zij bij haar beoordeling aandacht heeft besteed aan het door belanghebbende in beroep reeds naar voren gebrachte bewijs; namelijk de hierna onder 5.6 genoemde Matrix (met door belanghebbende voorgestane vergelijkingsobjecten) ter onderbouwing van de door belanghebbende voorgestane waardering van de Woning. Uit rechtsoverweging 3.3 van het Oostflakkee-arrest (HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300) volgt dat bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, conform de hoofdregel in het fiscale bewijsrecht, gelet moet worden op wat belanghebbende aanvoert, en dus ook op de door belanghebbende overgelegde Matrix.
Het Hof vindt dan ook geen aanleiding deze Matrix niet mede in aanmerking te nemen. Anders dan belanghebbende betoogt, betekent de kennelijk onjuiste benadering van de bewijslast(verdeling) door de rechtbank niet dat belanghebbendes hoger beroep reeds om die reden gegrond is en/of dat hij reeds op die grond recht heeft op vergoeding van proceskosten en griffierecht.
5.5.
In hoger beroep onderbouwt de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde WOZ-waarde van € 291.000 met behulp van drie vergelijkingsobjecten, te weten [object 2] , [object 1] en [object 3] , alle gelegen te [plaats] . Het laatste object is op 16 maart 2015 verkocht. Het tijdsverloop tussen de verkoop en de waardepeildatum is niet zo groot dat het object reeds daarom niet als referentieobject kan dienen. De andere twee objecten zijn dicht bij de waardepeildatum verkocht.
5.6.
Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de Woning niet meer waard is dan € 240.000. Daartoe heeft hij een document, door hem aangeduid als “bijlage 3. Matrix hoger beroepfase” (hierna: de Matrix) ingebracht. Hierin hanteert hij als vergelijkingsobjecten [object 5] , [object 1] en [object 6] , alle gelegen te [plaats] . Alle objecten zijn binnen een half jaar voor de peildatum verkocht.
5.7.
Alle vergelijkingsobjecten die door partijen zijn gebruikt staan op in erfpacht uitgegeven grond.
5.8.
Uit rechtsoverweging 5.5 en 5.6 volgt dat beide partijen de woning aan de [object 1] als vergelijkingsobject hanteren. Op basis van de door partijen ingebrachte informatie is naar het oordeel van het Hof dit vergelijkingsobject qua type woning, bouwjaar, ligging, woningoppervlakte, alsmede voor wat betreft de aanwezigheid van een berging en garage in hoge mate gelijk aan de Woning. Uitsluitend met betrekking tot de ligging en de kaveloppervlakte is er een verschil (de grond bij de Woning is 50 m² groot en de grond bij het vergelijkingsobject [object 1] is 70 m² groot).
De woning [object 1] is dicht bij de peildatum verkocht voor € 285.600. De erfpachtcanon is tot 2057 afgekocht.
5.9.
Voor de beoordeling van de WOZ-waarde volgt het Hof hetgeen de rechtbank onder 5 heeft overwogen. Dit betekent dat, indien de verkoopgegevens van een of meer vergelijkingsobjecten betrekking hebben op verkopen van objecten op in erfpacht uitgegeven grond, de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs geëlimineerd moet worden (de zogenoemde erfpachtcorrectie) en wel in die zin dat de transactieprijs van het vergelijkingsobject moet worden verhoogd met de erfpachtcorrectie. Belanghebbende meent dat vanwege de afkoop tot 2057 de erfpachtcorrectie voor [object 1] op nihil moet worden gesteld. De heffingsambtenaar verdedigt met betrekking tot de woning [object 1] in hoger beroep een erfpachtcorrectie van € 12.474.
5.10.
Het verschil tussen de door de heffingsambtenaar bepleitte WOZ-waarde van € 291.000 en de feitelijke transactieprijs van [object 1] (€ 285.600) bedraagt niet meer dan € 5.400. In aanmerking genomen dat bij de transactieprijs van het vergelijkingsobject [object 1] - conform voorgaande rechtsoverweging - nog een erfpachtcorrectie moet worden opgeteld, waarbij het Hof - vanwege de geringe verschillen tussen de WOZ-waarde van de Woning en de transactieprijs van [object 1] de exacte hoogte in het midden kan laten - komt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem bepleite WOZ-waarde heeft aannemelijk gemaakt, ook indien rekening wordt gehouden met de omstandigheid dat de kavel van [object 1] 20 m² groter is.
De transactieprijs van [object 2] ondersteunt dit oordeel. Nu voldoende objectgegevens van die woning door de heffingsambtenaar ingebracht zijn, verwerpt het Hof belanghebbendes stelling dat die woning niet als vergelijkingsobject kan dienen omdat ‘geen verkoopdocumentatie’ bekend is.
5.11.1.
Met betrekking tot hetgeen belanghebbende ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde heeft ingebracht oordeelt het Hof als volgt. Mede gelet op de opvatting van partijen dat de woning [object 1] - als enige van belanghebbendes vergelijkingsobjecten - nagenoeg gelijk is aan de Woning, acht het Hof hoe dan ook de overige vergelijkingsobjecten van belanghebbende minder geschikt om de juistheid van de WOZ-waarde te beoordelen.
5.11.2.
Meer in het bijzonder geldt daarnaast voor belanghebbendes vergelijkingsobject aan de [object 5] - zoals volgt uit de Matrix en de heffingsambtenaar ook heeft gesteld - (1) dat de kavel meer dan twee keer zo groot is dan die van de Woning, en (2) dat dit object - anders dan de Woning - naast een parkeerplaats tevens beschikt over een garage.
Voor belanghebbendes vergelijkingsobject [object 6] geldt tevens dat deze een veel grotere kavel heeft dan de Woning.
Voor belanghebbendes vergelijkingsobject [object 6] geldt tevens dat deze een veel grotere kavel heeft dan de Woning.
5.11.3.
Partijen onderbouwen de door hun bepleite WOZ-waarde met overzichten waarin de transactieprijzen van de ter vergelijking opgevoerde objecten als het ware worden opgedeeld over de diverse onderdelen waaruit die objecten bestaan (zoals de opstal, de grond bij de woning, de parkeerplaats, de berging/schuur en de garage). Deze methode leidt er veelal toe dat over de waarden van de verschillende onderdelen van een object tussen partijen in de gedingstukken een uitvoerige discussie losbarst.
Echter, naar het oordeel van het Hof gaat het bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-waarde niet over de vraag of de samenstellende onderdelen van een vergelijkingsobject op de juiste bedragen zijn vastgesteld. Relevant is slechts de WOZ-waarde van het object als geheel. Om die reden voelt het Hof zich niet gehouden om op de onderdelen van de berekening, zoals die in belanghebbendes Matrix voorkomen, in te gaan.
Echter, naar het oordeel van het Hof gaat het bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-waarde niet over de vraag of de samenstellende onderdelen van een vergelijkingsobject op de juiste bedragen zijn vastgesteld. Relevant is slechts de WOZ-waarde van het object als geheel. Om die reden voelt het Hof zich niet gehouden om op de onderdelen van de berekening, zoals die in belanghebbendes Matrix voorkomen, in te gaan.
5.11.4.
Op basis van het een en ander concludeert het Hof dat de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde ook in het licht van de van de zijde van belanghebbende overgelegde Matrix aannemelijk heeft gemaakt ten dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Slotsom
Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. P.F. Goes, voorzitter, F.J.P.M. Haas, en N. Djebali, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. P.L. Cheung als griffier. De beslissing is op 28 januari 2020 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.