ECLI:NL:GHAMS:2022:3009

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 21/00454

22 september 2022

uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] B.V.,gevestigd te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)

tegen de uitspraak van 12 mei 2021 in de zaak met kenmerk AMS 19/6068 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 april 2019 de WOZ-waarde van de woning [straatnaam A] [huisnummer 1] te Amsterdam (hierna: de woning) vastgesteld (hierna: de WOZ-beschikking) alsmede de aanslagen onroerendezaakbelasting en rioolheffing bekendgemaakt (hierna: de aanslagen).

1.2.

Op 4 juni 2019 heeft de heffingsambtenaar belanghebbendes bezwaar tegen de WOZ-beschikking en de aanslagen (gedateerd 29 mei 2019) ontvangen.

1.3.

Met de uitspraak van 21 oktober 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de WOZ-beschikking en aanslagen gehandhaafd.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. In haar uitspraak van 12 mei 2021 heeft de rechtbank het volgende beslist:

“
Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.”

1.5.

Het door belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep heeft het Hof ontvangen op 23 juni 2021 en is nader gemotiveerd op 2 augustus 2021. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.6.

Een door belanghebbende ingediend nader stuk is op 9 juni 2022 ingekomen bij het Hof. Een afschrift van dit stuk is aan de heffingsambtenaar verstrekt.

1.7.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 juni 2022. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een karakteristieke historische bovenwoning uit 1899 met een oppervlakte van 66 m2, met zolder en berging.

2.2.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voor de woning op € 422.000 vastgestelde waarde in beroep onder meer een matrix overgelegd (‘Overzicht taxatiewaarden’), met daarin opgenomen (verkoop)gegevens van een drietal objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten) te weten [straatnaam A] [huisnummer 2] (verkoop 1) en [huisnummer 3] (verkoop 2) en [straatnaam B] [huisnummer 4] (verkoop 3). Hieronder staat het overzicht.

De (herleide) gemiddelde prijs per m2 van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten bedraagt volgens het overzicht € 6.523.

2.3.

Ter zitting van het Hof heeft gemachtigde van belanghebbende voor zover van belang het volgende verklaard:

“Ik procedeer namens [X] B.V. Ook in bezwaar en beroep heb ik namens deze vennootschap opgetreden. (…) Ik beschouw de tenaamstelling van de uitspraak van de rechtbank op naam van [A] als een kennelijke fout, dit had [X] B.V. moeten zijn. Ik heb er geen bezwaar tegen als het Hof aan deze fout voorbij gaat en voor “ [A] ” “ [X] B.V.” leest.”

En heeft de heffingsambtenaar voor zover van belang het volgende verklaard:

“Ook ik beschouw [X] B.V. en niet [A] als procespartij in dit geschil en sluit me wat dit betreft aan bij het standpunt van de gemachtigde van belanghebbende.

(…)

Voor de vaststelling van de waarde sluiten wij aan bij de latere datum van transport, dat is niet nadelig voor belanghebbende. Het werkt juist in het nadeel van de gemeente, want de indexatie vanaf de transactiedatum zou tot een hogere gecorrigeerde koopprijs van het vergelijkingsobject leiden.”

3.Geschil in hoger beroep

3.1.

In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar het taxatieverslag in de bezwaarfase aan belanghebbende heeft toegezonden en in eerste aanleg bij de rechtbank heeft ingebracht en of hij terecht geen grondstaffels heeft ingebracht. Voorts is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en of belanghebbende recht heeft op vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn voor de berechting van het geschil.

3.2.

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.

4.Overwegingen van de rechtbank

De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen.

“3. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft zijn standpunt over de waarde van de woning met een taxatierapport onderbouwd. Hierin heeft hij verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen (de vergelijkingsobjecten) binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. De rechtbank oordeelt dat deze woningen goed vergelijkbaar zijn met de woning van [belanghebbende]. Het gaat om karakteristieke historische bovenwoningen, namelijk [straatnaam A] [huisnummer 2] , [straatnaam A] [huisnummer 3] en [straatnaam B] [huisnummer 4] met ongeveer dezelfde oppervlakte. De door de heffingsambtenaar getoonde cijfers onderbouwen de aan de woning van [belanghebbende] toegekende WOZ-waarde.

4. [Belanghebbende] heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, eveneens algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van [belanghebbende] desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn en heeft hij de overige gronden laten varen. Hoewel dit pas op de zitting duidelijk is geworden, zal de rechtbank het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.

5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met behulp van de overgelegde taxatiematrix inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woningen van [belanghebbende] voor onder meer gebruiksoppervlakte, bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud voldoende rekening is gehouden. Uit die matrix blijkt immers dat de woningwaarde per m2 van de woning van [belanghebbende] € 366,- lager is dan dat van de vergelijkingsobjecten. Dit levert een marge op van ruim € 24.000,-. Hiermee zijn de gestelde verschillen, die volgens de gemachtigde van [belanghebbende] een waardedruk opleveren, naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate gecompenseerd.

Verder is in het taxatierapport en in de taxatiematrix opgenomen dat de reserves die de verenigingen van eigenaars van de objecten aanhoudt uit de vergelijking zijn gehaald. De heffingsambtenaar heeft ter zitting uitgelegd dat die niet worden meegerekend, omdat ze geen onderdeel van de onroerende zaak zijn. De rechtbank maakt verder uit de taxatiematrix en de bijlagen daarbij op dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het tijdsverloop tussen de verkoop van de objecten en de waardepeildatum door het toepassen van en correctie op de gerealiseerde verkoopprijzen. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee voldoende inzichtelijk heeft gemaakt wat de verhouding is tussen de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten en de vastgestelde waarde van de woning.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar dan ook aan de op hem rustende bewijslast voldaan.

6. Aan dit oordeel doet niet af wat [belanghebbende] overigens ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Hierbij overweegt de rechtbank het volgende.

7. [Belanghebbende] heeft aangevoerd dat de grondstaffel niet is overgelegd door de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de bovenwoning niet over grond beschikt, zodat het hanteren van een grondstaffel volgens de heffingsambtenaar niet aan de orde is. [Belanghebbende] heeft dit niet betwist. De beroepsgrond slaagt dus niet.

8. [Belanghebbende] betoogt dat de heffingsambtenaar het dakterras van vergelijkingsobject [straatnaam B] [huisnummer 4] in vergelijking met de vastgestelde waarde van de zolder en de berging van zijn woning (2 x € 8.000,-) veel te laag heeft gewaardeerd. Volgens [belanghebbende] dient de waarde van het dakterras op tenminste € 50.000,- te worden vastgesteld.

9. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht hoe de m2-prijs van het dakterras tot stand gekomen is. De heffingsambtenaar heeft vergeleken hoeveel kopers betalen voor woningen met een dakterras en voor welk bedrag woningen zonder dakterras verkocht worden. Uit dit verschil volgt hoeveel een dakterras per m2 waard is. [Belanghebbende] heeft deze berekening niet gemotiveerd betwist. De rechtbank vindt daarom dat [belanghebbende] niet aannemelijk heeft gemaakt dat de in aanmerking genomen m2-prijs van het dakterras te laag is.

Verder is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar in redelijkheid kan uitgaan van een vaste waarde voor woningonderdelen als (dak)terrassen, zolders, tuinen en bergingen als hulpmiddel bij de waardering van de woning als geheel. Bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-waarde gaat het immers niet over de vraag of de samenstellende onderdelen van een vergelijkingsobject op de juiste bedragen zijn vastgesteld. Relevant is slechts de waarde van het object als geheel. Om die reden is de rechtbank, ook volgens het gerechtshof Amsterdam [voetnoot: Uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 28 januari 2020, op
www.rechtspraak.nlte vinden onder nummer ECLI:NL:GHAMS:2020:147, overweging 5.11.3.], niet gehouden om op de onderdelen van de berekening, zoals die in de matrix voorkomen, in te gaan.

10. De gemachtigde van [belanghebbende] heeft verder slechts algemene op de onroerende zaken betrekking hebbende stellingen aangevoerd, zoals de bodemdaling en de palenpest in Amsterdam, overlast van hoogspanningsmasten en andere hinder, zonder aan te geven of deze omstandigheden van toepassing zijn op de woning en zo ja, welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de woning. De rechtbank zal bij gebreke van een duidelijke specificering van de gestelde omstandigheden naar (de waarde van) de woning in geding, deze stellingen als onvoldoende onderbouwd verwerpen.

11. De heffingsambtenaar heeft gelet op het voorgaande voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

12. [Belanghebbende] heeft verzocht om immateriële schadevergoeding indien de redelijke termijn wordt overschreden. Omdat de redelijke termijn niet is overschreden, wijst de rechtbank het verzoek af.

13. Dit betekent dat het beroep ongegrond is. Omdat het beroep ongegrond is en het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen, is er geen reden voor een vergoeding van proceskosten of van het griffierecht.”

5.Beoordeling van het geschil

Vooraf

5.1.

De rechtbank heeft in haar uitspraak niet de vennootschap [X] B.V. maar [A] genoemd als belanghebbende. Niet in geschil is echter dat [X] B.V. de eigenaar is van de woning, dat de WOZ-beschikking en de aanslagen aan haar gericht zijn en dat zij daartegen bezwaar heeft gemaakt en tegen de afwijzing daarvan beroep heeft ingesteld. Partijen hebben zich ter zitting van het Hof (zie 2.3) eenparig op het standpunt gesteld dat de vermelding van [A] als belanghebbende in de uitspraak van de rechtbank een kennelijke fout betreft en het Hof verzocht hiervoor belanghebbende ( [X] B.V.) te lezen en belanghebbende te beschouwen als degene die tegen die uitspraak hoger beroep heeft ingesteld. Het Hof ziet geen aanleiding partijen daarin niet te volgen.

Grondstaffels – op de zaak betrekking hebbende stukken

5.2.

Belanghebbende heeft zijn klacht dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen grondstaffel(s) heeft overgelegd (zie 7 van de uitspraak van de rechtbank) in hoger beroep herhaald. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat hij bij het bepalen van de waarde van een bovenwoning, zoals de woning en elk der vergelijkingsobjecten, nimmer een grondstaffel gebruikt. Hierop heeft belanghebbende de relevantie van de door hem benoemde grondstaffels niet nader onderbouwd. Gelet hierop faalt belanghebbendes klacht over het ontbreken van grondstaffels, omdat deze gelet op het overtuigende betoog van de heffingsambtenaar, welk betoog belanghebbende inhoudelijk ook niet heeft betwist, naar het oordeel van het Hof geen invloed kunnen hebben gehad op de bepaling van de WOZ-waarde en ook niet anderszins betrekking hebben op de zaak.

Belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar het taxatieverslag nimmer heeft verstrekt, ontbreekt het aan feitelijke grondslag en faalt derhalve eveneens. Het Hof overweegt hiertoe als volgt. Uit de gedingstukken volgt dat de heffingsambtenaar het taxatieverslag reeds voordat het hoorverslag plaatsvond (op 2 september 2019) in de bezwaarfase aan belanghebbende heeft verzonden en eveneens, als bijlage bij zijn verweerschrift, heeft ingebracht in eerste aanleg bij de rechtbank. Getuige de omstandigheid dat de gemachtigde van belanghebbende tijdens het hoorgesprek in de bezwaarfase inhoudelijk op het taxatieverslag is ingegaan, heeft dit verslag hem in die fase ook bereikt.

WOZ-waarde

5.3.1.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is.

5.3.2.

Met de onder 2.2 vermelde matrix en daarin opgenomen vergelijkingsobjecten (en toelichting daarop in de gedingstukken en ter zitting van het Hof) heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de door hem voor de woning op

€ 422.000 vastgestelde waarde niet te hoog is. Het Hof overweegt daartoe als volgt.

5.3.3.

De heffingsambtenaar heeft uit de verkoopprijzen van de gehanteerde vergelijkingsobjecten (alle, net als de woning, historische bovenwoningen gelegen in het centrum van Amsterdam en die naar het oordeel van het Hof wat betreft uitstraling, omvang, kwaliteit, ligging en bouwjaar goed met de woning vergelijkbaar zijn) waarden per m² (woningdeel) daarvan herleid (zie 2.2). De gemiddelde waarde per m² van de woningdelen van de vergelijkingsobjecten bedraagt € 6.523 per m². De woning van belanghebbende is (lager) gewaardeerd op € 6.157 per m² (woningdeel). Gelet op het totale verschil van € 24.156 (van 66 m2 x € 366 per m2) kan niet gezegd worden dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, ook niet indien – zoals belanghebbende stelt en de heffingsambtenaar betwist – voor de tot de woning behorende zolder en berging te hoge bedragen (van € 8.000 elk) in aanmerking zijn genomen. Immers, de aan de samenstellende onderdelen van de onroerende zaak toegekende waarden vormen (slechts) een hulpmiddel om de waarde van het object als geheel inzichtelijk te maken; het is niet onredelijk als de heffingsambtenaar daarbij voor kleinere elementen zoals een berging of dakterras, praktisch uitgaat van standaardwaarden.

Het Hof overweegt voorts dat in de matrix ook overigens voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de drie objecten en de woning, welke verschillen gering zijn.

5.3.4.

Evenmin kan de conclusie zijn dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, in geval wordt uitgegaan van de stelling van belanghebbende dat de [straatnaam B] [huisnummer 4] niet als vergelijkingsobject in aanmerking komt omdat het een dakterras heeft van 10 m2. Het buiten aanmerking laten van dat vergelijkingsobject zou namelijk niet tot een lagere, maar tot een hogere gemiddelde waarde per m2 (woningdeel) leiden, namelijk € 6.546 gegeven de transactieprijzen van de beide resterende vergelijkingsobjecten. Ook in dat geval kan aldus niet worden gezegd dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

5.4.

Belanghebbende klaagt er ten slotte over dat de heffingsambtenaar de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten ten onrechte niet vanaf de transactiedata (maar vanaf de transportdata) naar de waardepeildatum heeft geïndexeerd. Ook deze klacht leidt niet tot een ander oordeel. De transactiedata gaan immers aan de transportdata vooraf, zodat een indexatie vanaf de eerstgenoemde data, naar de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld (zie 2.3), in dit geval juist tot hogere gecorrigeerde transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten zou leiden.

5.5.

Hetgeen overigens nog door of namens belanghebbende, ter zitting dan wel in de van hem afkomstige stukken, naar voren is gebracht, leidt het Hof niet tot een ander oordeel.

Vergoeding van immateriële schade

5.6.

De rechtbank heeft haar uitspraak gedaan op 12 mei 2021. Dat is binnen twee jaar nadat de heffingsambtenaar het bezwaar had ontvangen (zie 1.2, 4 juni 2019). Het Hof doet uitspraak op 22 september 2022. Dat is binnen twee jaar nadat belanghebbende hoger beroep heeft ingesteld (zie 1.5, 23 juni 2021). Dit betekent dat het onderhavige geschil in beide instanties binnen een redelijke termijn is beslecht (zie HR 19 februari 2016, nr. 14/03907, ECLI:NL:HR:2016:252). Voor de door belanghebbende in beroep en in hoger beroep verzochte vergoeding van immateriële schade ontbreekt het aan de daarvoor vereiste feitelijke grondslag. Hierom zal het Hof belanghebbendes verzoek afwijzen.

Slotsom

5.7.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende geen doel treft en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. Belanghebbendes verzoek om toekenning van een vergoeding van immateriële schade dient te worden afgewezen.

6.Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten in verband me de behandeling van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7.Beslissing

Het Hof:

- bevestigt de uitspraak van de rechtbank, en

- wijst het verzoek tot toekenning van schadevergoeding af.

De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, R.C.H.M. Lips en N. Djebali, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman, als griffier. De beslissing is op 22 september 2022 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op
www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.