Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 17/740
uitspraak van de meervoudige kamer van 28 juni 2018 in de zaak tussen
[de persoon] , te Amsterdam, eiser,
(gemachtigde: mr. A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder,
(mr. H. Oderkerk).
Procesverloop
In een besluit van 29 februari 2016 heeft de heffingsambtenaar op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] in Amsterdam (de woning) voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 590.000. In dit besluit heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2016 bekendgemaakt.
In de uitspraak op bezwaar van 23 januari 2017 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen dit besluit beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op een zitting van 8 december 2017. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door M. Boers en T. van den Born, taxateur.
De rechtbank heeft het onderzoek op de zitting geschorst. De heffingsambtenaar heeft vervolgens nadere stukken ingediend.
De behandeling van de zaak is hervat op een zitting van 15 februari 2018. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door M. Boers en T. van den Born, taxateur.
De rechtbank heeft het onderzoek op de zitting opnieuw geschorst en de zaak verwezen naar een meervoudige kamer. De heffingsambtenaar heeft na de schorsing van het onderzoek nadere stukken ingediend.
De zaak is behandeld op een zitting van de meervoudige kamer van 29 mei 2018. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. H. Oderkerk, bijgestaan H. Balke, R. Gordinou de Gouberville, T.R. Sint en A.T.G. Booij, taxateurs.
Overwegingen
De achtergrond van deze zaak
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een appartement met een dakterras en parkeerplaats. De oppervlakte van het woningdeel van de woning is 216 m². De woning staat op grond waarop een erfpachtrecht rust.
2. De taxateur heeft de WOZ-waarde van de woning in beroep onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De taxateur heeft met zijn reactie van 29 januari 2018 een ‘Overzicht taxatiewaarden’ (de taxatiekaart) ingezonden, waarin de gegevens van drie vergelijkingsobjecten zijn vermeld. Het gaat om de woningen op de [adressen] .
3. Eiser en de heffingsambtenaar zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015. De heffingsambtenaar heeft de waarde vastgesteld op € 590.000,-. In beroep stelt eiser zich op het standpunt dat de waarde € 485.000,- dient te zijn.
Het toetsingskader
4.1.
De WOZ-waarde van de woning is de waarde van de woning in het economische verkeer. Dat is de prijs die de meeste biedende koper zou betalen voor de woning als deze op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden [1] . Bij een woning op erfpachtgrond wordt bij de bepaling van de WOZ-waarde een erfpachtcorrectie toegepast omdat bij de waardebepaling de fictie wordt gehanteerd dat wordt gewaardeerd als ware de grond in volle eigendom. [2] Dat betekent dat bij de waarde van de woning een bedrag opgeteld wordt omdat een woning op eigen grond geacht wordt meer waard te zijn dan een woning op erfpachtgrond.
4.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Als hij daar niet in slaagt dient eiser de waarde die hij voorstaat aannemelijk te maken. Indien ook hij daar niet in slaagt, dient de rechtbank de WOZ-waarde in goede justitie vast te stellen.
4.3.
De vergelijkingsmethode is een methode waarbij de te waarderen woning wordt vergeleken met vergelijkbare woningen waarvan recente verkoopcijfers bekend zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de te waarderen woning, maar er moet wel voldoende rekening worden gehouden met de verschillen.
Heeft de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie te hoog vastgesteld?
5. In geschil is allereerst de hoogte van de erfpachtcorrectie. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar deze te hoog heeft vastgesteld.
6.1.
De heffingsambtenaar heeft ter toelichting van de berekening van de erfpachtcorrectie de volgende stukken overgelegd:
- een ‘Instructie Erfpacht correctie’; dit is een interne gedragslijn;
- ‘ Erfpacht correctie naar een eigen grond situatie voor verkoopprijzen op erfpacht in het kader van de uitvoering van de Wet Onroerende zaken’; dit is een speciaal voor de onderhavige zaak geschreven toelichting;
- ‘ Erfpacht, een onderzoek naar de invloed van erfpacht op verkoopcijfers in het kader van de Wet WOZ van Gemeentebelastingen Amsterdam’ van drs. M.K. Francke en drs. E. Wilders (hierna: het onderzoek).
Uit deze stukken en de ter zitting gegeven toelichting van taxateur H. Balke blijkt het volgende.
6.2.
De heffingsambtenaar bepaalt de erfpachtcorrectie door de contante waarde van alle toekomstige canonverplichtingen gedurende een periode van 50 jaar, gerekend vanaf de datum verkoop, te berekenen. Dat betekent dat wordt berekend welk bedrag er opzij zou moeten worden gezet om voor een periode van 50 jaar na de verkoopdatum de canon te voldoen. Voor de berekening deelt de heffingsambtenaar de periode van 50 jaar in twee periodes. Periode 1 ziet op de periode vanaf de verkoopdatum tot het einddatum van het lopende erfpachtcontract. Periode 2 ziet op de periode vanaf de einddatum van het lopende erfpachtcontract tot 50 jaar na de verkoopdatum. Algemeen uitgangspunt is dat de erfpachtcorrectie voorzichtig wordt ingeschat, omdat het een inschatting over een groot aantal jaren betreft en de ontwikkelingen in de toekomst, zoals de rentestand, niet met zekerheid zijn vast te stellen. Wel is aansluiting gezocht bij objectieve, marktrelevante, gegevens.
6.3.
De verschuldigde canon over de eerste periode is gebaseerd op het lopende erfpachtcontract. Als de erfpacht geheel is afgekocht, wordt op deze periode geen correctie toegepast. De achtergrond daarvan is dat de erfpachtcanon deel uitmaakt van de koopsom, zodat hiermee al rekening is gehouden. Als de erfpacht niet is afgekocht, dan wordt het bedrag contant gemaakt. [3] De rente die de heffingsambtenaar hanteert is de hoogste van de volgende drie rentes, waarbij als peilmoment de datum verkoop geldt:
- de hypotheekrente (gebaseerd op ….);
- het canonpercentage;
- het afkooppercentage zoals vastgesteld door het grondbedrijf.
De keuze voor de hoogste van deze drie rentes betekent dat een lager bedrag opzij hoeft te worden gezet dan als voor één van de lagere percentages zou worden gekozen. Daarmee wordt ook de erfpachtcorrectie lager.
6.4.
Voor periode 2 berekent de heffingsambtenaar eerst de hoogte van de canon na afloop van het erfpachtcontract. Als vertrekpunt neemt de heffingsambtenaar het bedrag van de jaarlijkse canon vermeld in de akte van levering van het object. Dat bedrag wordt opgehoogd met de grondwaardestijging. Hij kijkt daarbij naar de ontwikkelingen op de lange termijn. Volgens de interne gedragslijn rekent de heffingsambtenaar met een percentage van 3,75%. [4] Dat percentage is afgeleid uit de grondprijsstijging per jaar in de afgelopen eeuwen. In de toelichting vermeld in 6.1 staat dat de heffingsambtenaar het standpunt van de Belastingdienst dat het reëel en marktconform is om aan te sluiten bij de actualiteit en de marktprijzen van de afgelopen decennia volgt. Dat doet hij omdat er in de afgelopen decennia enorme prijsschommelingen waren in de ontwikkeling van de woningprijs. De heffingsambtenaar hanteert als voorzichtige veronderstelling dat de toekomstige grondwaardestijging in Amsterdam soortgelijke tred houdt met de CPI [5] indexcijfers van het CBS Stat Line. Volgens de toelichting wordt voor de doorberekening naar een nieuwe aanvangsperiode voor de erfpacht gerekend met het gemiddelde percentage van de afgelopen vijftig jaar, gerekend vanaf de waardepeildatum. Dat levert een indexatie voor de grondwaardestijging op van 3,75%.
6.5.
Vervolgens neemt de heffingsambtenaar bij de berekening als uitgangspunt dat er jaarlijks een inflatie is van 2% (gebaseerd op het inflatiecijfer van de Europese Centrale Bank, hierna: ECB) en dat deze rentestijging wordt afgekocht. Daarbij hanteert de heffingsambtenaar een rentepercentage van 8,23%. Ter zitting heeft taxateur H. Balke toegelicht dat dit rentepercentage wordt gehanteerd omdat in 1993 gestart is met het in 6.1 genoemde onderzoek. In dat onderzoek is gerekend met een rente van 8,23%. De uitkomst van de berekening is dat het hiervoor onder overweging 6.4 berekende bedrag moet worden vermenigvuldigd met 1,25. Het gevolg van deze berekening is dat voor alle jaren met dezelfde canon kan worden gerekend. Ten slotte maakt de heffingsambtenaar ook voor de tweede periode het bedrag contant, op dezelfde manier als vermeld onder overweging 6.3. Daarna telt de heffingsambtenaar de contant gemaakte bedragen voor beide periodes bij elkaar op.
6.6.
Ten slotte bepaalt de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie op 60% van de uitkomst vermeld onder 6.5. Dit doet hij omdat uit het onderzoek van drs. M.K. Francke en drs. E. Wilders blijkt dat kopers bij de aanschaf van hun woning maar deels rekening houden met het feit dat hun woning niet op eigen grond staat, maar op erfpachtgrond. Zij betalen dus eigenlijk te veel. Door de correctiefactor toe te passen, houdt de heffingsambtenaar hier rekening mee.
7.1.
Eiser kan zich niet verenigen met de door de heffingsambtenaar gebruikte methode. Hij is van mening dat de heffingsambtenaar ten onrechte de erfpachtcorrectie berekent over een periode van 50 jaar. Een koper kijkt niet verder vooruit dan de duur van zijn hypotheek, te weten 30 jaar. Volgens eiser interpreteert de heffingsambtenaar verder het onderzoek van drs. M.K. Francke en drs. E. Wilders onjuist en is de correctiefactor van 60% te hoog. De heffingsambtenaar houdt er namelijk ten onrechte geen rekening mee dat slechts 70% van de kopers rekening houdt met de erfpachtsituatie. De factor dient daarom 0,42 (= 0,6 x 0,7) te bedragen. Ten slotte vindt eiser het percentage dat de heffingsambtenaar hanteert voor de grondwaardestijging te hoog. Hij vindt dat een percentage van 2%, overeenkomstig het inflatiecijfer van de ECB, passend is. In ieder geval is een grondwaardestijging van 3,75% te hoog. De heffingsambtenaar rekent namelijk ten onrechte vanaf 1963 en dus met meer dan 50 jaar. Omdat de CPI de laatste jaren laag is en in de periode van 1963 hoog, komt het gemiddelde te hoog uit.
7.2.
De rechtbank stelt voorop dat het Gerechtshof Amsterdam (Hof) heeft geoordeeld dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde berekeningswijze een juiste methode is om een transactiegegeven, waarbij sprake is van de verkoop van een op erfpachtgrond gelegen object, te herleiden tot de volle eigendomswaarde. [6] Blijkens de uitspraak is het Hof er daarbij vanuit gegaan dat de grondwaardestijging het gemiddelde percentage is van de afgelopen 50 jaar, gerekend vanaf de waardepeildatum. In hetgeen eiser heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen grond om wat betreft de methode zoals deze door het Hof is geaccepteerd tot een ander standpunt te komen. Daarvoor is het volgende redengevend.
7.3.
De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt dat de heffingsambtenaar de periode waarover de erfpachtcorrectie wordt berekend op 30 jaar had moeten stellen in plaats van 50 jaar. De looptijd van een erfpachtcontract is 50 jaar. Een berekening van de verschuldigde canon benadert theoretisch de waarde die voor een woning op grond in volle eigendom zal worden betaald. Uit het onderzoek blijkt dat niet elke koper voor de volle omvang de kosten die zijn verbonden aan de erfpacht in beschouwing neemt bij het bepalen van de prijs die hij voor een woning wil betalen. Met die factor heeft de heffingsambtenaar echter rekening gehouden door een correctiefactor van 0,6 toe te passen. De rechtbank is van oordeel dat deze factor niet te hoog is vastgesteld. In het onderzoek van Francke en Wilders staat dat in de
meeste gevalleneen koper slechts 60% van de toekomstige betalingen verdisconteerd. Dat percentage betreft dus, anders dan eiser meent, niet een gemiddelde.
meeste gevalleneen koper slechts 60% van de toekomstige betalingen verdisconteerd. Dat percentage betreft dus, anders dan eiser meent, niet een gemiddelde.
7.4.
Met de heffingsambtenaar is de rechtbank verder van oordeel dat een grondwaardestijging van 2% te laag is. Uit de door de heffingsambtenaar gegeven toelichting blijkt dat de grondwaardestijging aanmerkelijk hoger is dan het inflatiecijfer. Wat betreft het door de heffingsambtenaar voor de grondwaardestijging gehanteerde percentage van 3,75% overweegt de rechtbank als volgt. Volgens de toelichting vermeld onder 6.1 moet echter steeds naar het gemiddelde van de afgelopen 50 jaar worden gekeken, berekend vanaf de waardepeildatum, in dit geval 1 januari 2015. Deze systematiek sluit ook aan bij het uitgangspunt dat naar een periode gekeken moet worden gelijk aan de duur van het erfpachtcontract. Zoals onder 7.2 vermeld, heeft het Hof dit uitgangspunt ook betrokken bij zijn oordeel dat de methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie een juiste methode is. De rechtbank ziet geen aanleiding om een ander standpunt in te nemen. Dat betekent dat voor elk peiljaar opnieuw het percentage moet worden berekend aan de hand van de grondwaardestijging van de afgelopen 50 jaar. Het in de gedragslijn zeer algemeen geformuleerde uitgangspunt dat naar de grondprijsontwikkeling over de eeuwen wordt gekeken kan dus niet worden gevolgd.
7.5.
De rechtbank stelt echter vast dat de heffingsambtenaar steeds een percentage van 3,75% hanteert. Gelet op hetgeen in 7.4 is overwogen, kan het standpunt van de heffingsambtenaar ter zitting dat steeds goed naar de hoogte wordt gekeken en dat 3,75% een reëel gemiddelde is, niet worden gevolgd. Het feit dat in de uitspraak van het Hof een percentage van 3,75% staat vermeld, leidt niet tot een ander oordeel. In die zaak was de waardepeildatum 1 januari 2012. Uit de CPI kan worden afgeleid dat de grondwaardestijging over 50 jaar dan afgerond 3,75% is. In dit geval is de waardepeildatum 1 januari 2015. De gemiddelde CPI over de voorgaande 50 jaar is in deze zaak 3,67%.
7.6.
De conclusie is dat de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie te hoog heeft vastgesteld. Nu de door verweerder gehanteerde grondwaardestijging maar in gering mate afwijkt van de waarde zoals deze had moeten worden vastgesteld, leidt dit op zichzelf nog niet tot het oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Daarvoor is redengevend dat de gemiddelde gerealiseerde prijs per m2 van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten hoger is dan die van de woning. Het verschil bedraagt € 254,-. Een beperkte verlaging van de erfpachtcorrectie heeft dan nog niet tot gevolg dat de gemiddelde prijs per m2 van de vergelijkingsobjecten onder die van de woning van eiser komt te liggen.
Zijn de vergelijkingspanden vergelijkbaar?
8.1.
Eiser stelt dat de [woningen] niet vergelijkbaar zijn. De [woning 1] betreft een penthouse en de [woning 2] heeft een oppervlakte van 135 m2, terwijl de woning van eiser een oppervlakte heeft van 216 m2. De [woning 3] is wel vergelijkbaar.
8.2.
Ter zitting heeft taxateur H. Balke gezegd dat hij de [woningen] ook niet goed vergelijkbaar vindt. De waarde van de woning is echter niet alleen gebaseerd op de in de taxatiekaart genoemde woningen, maar is volgens de taxateur een resultaat van een computeranalyse van de gegevens van een veel groter aantal woningen. Het feit dat de twee woningen niet vergelijkbaar zijn, maakt niet dat de waarde van de woning onjuist is vastgesteld.
8.3.
De rechtbank volgt dit standpunt van de taxateur niet. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de vergelijkingsmethode dient hij daadwerkelijk vergelijkbare woningen te noemen en duidelijk te maken dat hij rekening heeft gehouden met de eventuele verschillen. Een verwijzing naar een databestand en een computeranalyse is daartoe onvoldoende omdat dit niet inzichtelijk en controleerbaar is. Dat betekent dat er nog maar één object is dat vergelijkbaar is, namelijk [woning 3] . Nog daargelaten of één vergelijkingsobject voldoende is, blijkt uit de taxatiekaart dat de gerealiseerde prijs per m2 van het woningdeel van dit object € 2.535,- bedraagt terwijl de getaxeerde prijs per m² van het woningdeel van eiser is vastgesteld op € 2.571,-. Dat betekent dat de waarde al om die reden (€ 2.571,- - € 2.535,- =) € 36,- te hoog is vastgesteld. Daar komt bij dat de heffingsambtenaar bij het berekenen van de erfpachtcorrectie voor de [woning 3] heeft gerekend met een grondwaardestijging van 3,75% per jaar in plaats van 3,67% (zie onder 7.4). Daardoor is de erfpachtcorrectie van de [woning 3] te hoog vastgesteld. De prijs per m2 dient daarom lager te zijn dan € 2.535,-. De conclusie is daarom dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
Heeft eiser de waarde van de woning aannemelijk gemaakt?
9.1.
Eiser meent dat de waarde € 485.000,- dient te zijn. Hij neemt daarbij als uitgangspunt dat de [woning 3] vergelijkbaar is met zijn woning. Deze woning is verkocht voor € 500.000,-. Een erfpachtcorrectie is niet nodig omdat de erfpacht voor 35 jaar is afgekocht. Verder heeft de woning een kleiner dakterras.
9.2.
De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem gewenste waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Uit 7.3 volgt dat ook indien de erfpacht 35 jaar is afgekocht, wel een correctie voor de erfpacht dient plaats te vinden. Nu eiser daarmee geen rekening heeft gehouden, heeft hij al om die reden de door hem gewenste waarde niet aannemelijk gemaakt.
Conclusie
10. Geen van de partijen heeft de door hem voorgestane waarde aannemelijk gemaakt. De stukken van het geding bieden overigens niet voldoende basis voor een exacte(re) waardebepaling. Daarom stelt de rechtbank de waarde van de woning als bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, met weging van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, schattenderwijs vast op € 575.000,-.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het woning en de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is daarom gegrond en de rechtbank vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar. De rechtbank ziet aanleiding zelf in de zaak te voorzien en zelf in goede justitie de waarde te bepalen, waarbij zij rekening houdt met alle door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden. De rechtbank stelt aldus de waarde van de woning vast op € 575.000,-. De aanslag onroerende zaakbelasting dient overeenkomstig deze waarde te worden verminderd. Deze uitspraak treedt in de plaats van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar.
12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
13. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.001,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 249,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 2 x 0,5 punt in verband met het bijwonen van twee nadere zittingen met een waarde per punt van € 501,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de WOZ-waarde van de onroerende zaak vast op € 575.000,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting overeenkomstig deze waarde dient te worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.001,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H.B. van Gijn, voorzitter, en mr. A.M. van der Linden-Kaajan en mr. C.F. de Lemos Benvindo, leden, in aanwezigheid van J.J.M. Tol, griffier
.
.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 juni 2018.
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Amsterdam.