Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 19/1836
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
Procesverloop
Op 31 augustus 2018 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de woning op het adres [adres 1] in [woonplaats] voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 1.067.000.
Op 12 februari 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van [naam] ongegrond verklaard.
[naam] heeft daartegen beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft de zaak behandeld op de zitting van 29 juni 2020. [naam] heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [naam] , vergezeld door de taxateur [naam] .
Overwegingen
De woning van [naam] is een dubbele bovenwoning met een oppervlakte van 158 m². Zij vindt dat deze op waardepeildatum 1 januari 2017 niet meer dan € 896.000 waard was. Beide partijen hebben hun standpunt met een taxatierapport onderbouwd.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. De rechtbank oordeelt dat deze vergelijkingsobjecten op zichzelf bruikbaar zijn om de waardering van de woning van [naam] op te baseren. Het gaat om bovenwoningen in dezelfde straat of een parallelstraat, met ongeveer hetzelfde bouwjaar. De door de heffingsambtenaar getoonde cijfers onderbouwen de aan de woning van [naam] toegekende woz-waarde.
[naam] vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen. Op het punt van onderhoud en kwaliteit scoort de woning van [naam] volgens haar een zesje, terwijl de vergelijkingsobjecten veel mooier zijn. Ook hebben zij in tegenstelling tot de woning van [naam] een dakterras. Het vergelijkingsobject in de [adres 2] heeft een betere, rustigere ligging. Bovendien is de heffingsambtenaar bij het vergelijkingsobject [adres 3] uitgegaan van een verkeerde oppervlakte, namelijk 143 m² in plaats van 152 m².
De heffingsambtenaar heeft dat laatste op de zitting erkend, maar heeft gezegd dat dit geen wezenlijk verschil maakt. Met de andere punten is volgens hem rekening gehouden in de door hem opgestelde matrix.
De rechtbank oordeelt als volgt. Bij het beoordelen van de juistheid van de woz-waarde gaat het niet over de vraag of de samenstellende onderdelen van een vergelijkingsobject op de juiste bedragen zijn vastgesteld. Relevant is slechts de woz-waarde van het object als geheel. Om die reden is de rechtbank volgens het gerechtshof Amsterdam niet gehouden om op de onderdelen van de berekening, zoals die in de matrix voorkomen, in te gaan. [1]
6. De rechtbank ziet geen wezenlijke verschillen tussen de woning van [naam] en de vergelijkingsobjecten. Wel ligt haar woning aan een doorgaande weg, maar dat is wel een mooie doorgaande weg en het geldt ook voor twee van de drie vergelijkingsobjecten. Ook is de rechtbank er niet van overtuigd dat een dakterras voor een woning zonder verdere buitenruimte in dit marktsegment slechts een meerwaarde van € 400 per m² vertegenwoordigt, maar daar staat tegenover dat de woning van [naam] duidelijk groter is. Over de staat van onderhoud en de kwaliteit heeft [naam] slechts aangevoerd dat deze een zesje verdienen. De rechtbank vindt dat te algemeen om de woz-waarde in twijfel te trekken.
7. Dit betekent dat het beroep ongegrond is. Er is geen reden voor een vergoeding van proceskosten of van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.L. Bolkestein, rechter, in aanwezigheid van mr. L.C. Trommel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op: