Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/230
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 mei 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente](de heffingsambtenaar), verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 31 maart 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 325.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het kalenderjaar 2022. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Met de uitspraak op bezwaar van 30 november 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres tegen de beschikking van 31 maart 2022 ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 4 april 2023 op een online zitting behandeld. Namens eiseres was haar gemachtigde aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur [A] .
Het geschil
1. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een in 1956 gebouwd appartement met een berging. De woning heeft een oppervlakte van 93 m² en een tuin van 107 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Volgens eiseres is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 287.000,-. Daarnaast heeft eiseres gesteld dat de heffingsambtenaar in strijd met de wet niet alle stukken aan haar heeft gestuurd en dat niet inzichtelijk is gemaakt hoe de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 325.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank zal eerst de formele punten bespreken.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
4. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar geweigerd heeft om de matrix met grondstaffel te verstrekken, terwijl om deze stukken wel is verzocht in bezwaar. Volgens eiseres had de heffingsambtenaar die stukken op grond van het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (Black Box-arrest) moeten verstrekken. [1] Eiseres vindt dat zij hierdoor is benadeeld, omdat zij pas nadere standpunten kan innemen nadat die stukken zijn overgelegd. Zij verwijst hiervoor ook naar een kamerstuk [2] , artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 2 april 2013 [3] , artikel 7:4 van de Awb, artikel 40 van de Wet WOZ en de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 1 maart 2022. [4]
5. In het Black Box-arrest is geoordeeld dat als een belanghebbende de juistheid van gebruikte gegevens en aannames wil controleren en zo nodig gemotiveerd wil betwisten, het bestuursorgaan zorg moet dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van deze gegevens.
6. De heffingsambtenaar stelt dat geen sprake is van een weigering om stukken te verstrekken, omdat alle gevraagde stukken in bezwaar zijn overgelegd aan de vorige gemachtigde van eiseres van het bureau Eerlijke WOZ B.V. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin. Uit het bezwaarschrift blijkt dat de vorige gemachtigde onder meer heeft gevraagd om een taxatiematrix met de gehanteerde grondstaffels en de VOLK/KOUDV-factoren. De heffingsambtenaar heeft aan dit verzoek voldaan. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt dat voorafgaand aan de hoorzitting aan de vorige gemachtigde een matrix is toegezonden met de onderbouwende referentiewoningen, de grondstaffel van de woning en van de referentiewoningen, de objectkenmerken met onderdeel waarde en de KOUDV-factoren met correctiepercentages
.Ook is een verantwoordingsdocument toegezonden met daarin uitleg over de indexering, grondstaffel, KOUDVL-factoren, correctie grootte en reserves. Dit document is door de heffingsambtenaar ook in beroep overgelegd. [5] Op de zitting heeft de huidige gemachtigde van eiseres ook bevestigd dat de vorige gemachtigde deze stukken aan hem heeft doorgestuurd. Van een weigering om stukken te verstrekken is naar het oordeel van de rechtbank dus geen sprake.
.Ook is een verantwoordingsdocument toegezonden met daarin uitleg over de indexering, grondstaffel, KOUDVL-factoren, correctie grootte en reserves. Dit document is door de heffingsambtenaar ook in beroep overgelegd. [5] Op de zitting heeft de huidige gemachtigde van eiseres ook bevestigd dat de vorige gemachtigde deze stukken aan hem heeft doorgestuurd. Van een weigering om stukken te verstrekken is naar het oordeel van de rechtbank dus geen sprake.
7. Daarnaast blijkt uit het verslag van de hoorzitting dat de (vorige) gemachtigde op die zitting niet heeft aangevoerd dat hij nog informatie miste door het niet toesturen van gevraagde stukken of andere stukken. De rechtbank gaat er dus vanuit dat eiseres kennelijk geen behoefte meer had aan deze stukken. De rechtbank vindt dan ook dat eiseres hiermee haar grond heeft prijsgegeven. Het opnieuw aanvoeren van deze grond in beroep is in strijd met een goede procesorde. De rechtbank verwijst verder naar de uitspraak van de meervoudige kamer van deze rechtbank op dit punt. [6]
8. Eiseres voert verder aan dat de heffingsambtenaar de bouwtekeningen en de volledige iWOZ-kaarten van de referentiewoningen ten onrechte niet heeft overgelegd. Volgens eiseres had de heffingsambtenaar dat op grond van artikel 8:42 van de Awb moeten doen. Eiseres verwijst hiervoor naar het arrest van de Hoge Raad van 4 mei 2018. [7] Op basis van de iWOZ-kaarten hadden volgens eiseres ook de KOUDV-factoren en de objectkenmerken van de referentiewoningen kunnen worden onderbouwd. In de uitspraak op bezwaar zijn deze gegevens volgens eiseres op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt. Daarom bestrijdt eiseres bij gebrek aan wetenschap dat de inhoud en objectkenmerken van de referentiewoningen juist zijn.
9. De rechtbank stelt allereerst vast dat eiseres in de bezwaarfase niet heeft gevraagd om toezending van de bouwtekeningen. Verder heeft de heffingsambtenaar op de zitting toegelicht dat op de gemeentelijke website voor alle woningen in de gemeente digitale bouwtekeningen zijn te raadplegen. Daarmee zijn deze gegevens openbaar. Hieruit blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat er voldoende inzicht wordt gegeven in de bouwtekeningen. De rechtbank gaat er daarom van uit dat de gemachtigde van eiseres over de bouwtekeningen beschikt dan wel had kunnen beschikken. De heffingsambtenaar heeft verder toegelicht dat wanneer de gemachtigde van eiseres vindt dat de gegevens van de (in bezwaar) gehanteerde referentiewoningen onvoldoende inzichtelijk zijn, dit in bezwaar dan wel tijdens de hoorzitting kenbaar moet worden gemaakt. Dit is niet gebeurd. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin De beroepsgrond slaagt niet.
10. Wat betreft de iWOZ-kaarten, overweegt de rechtbank dat iWOZ een door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) samengestelde verzameling is van objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Die gegevens van de VNG behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden. [8] Dat is alleen anders als de heffingsambtenaar in deze zaak gebruik heeft gemaakt van deze informatie. In die situatie behoren de stukken tot de stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb. De heffingsambtenaar heeft op de zitting aangegeven dat hij dat niet heeft gedaan. Volgens de heffingsambtenaar is de inhoud en de oppervlakte van alle woningen in de gemeente de afgelopen drie jaar opgemeten met digitale metingen, bouwtekeningen of opname ter plaatse. Gelet hierop ziet de rechtbank niet in waarom getwijfeld moet worden over de door de heffingsambtenaar gehanteerde oppervlakte van de referentiewoningen. Eiseres heeft haar stelling verder ook niet onderbouwd.
De indexering
11. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt hoe de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. Eiseres verwijst hiervoor naar de uitspraak van deze rechtbank van 4 januari 2022 [9] en naar het Black Box-arrest.
12. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Zoals hiervoor ook is overwogen heeft de heffingsambtenaar voorafgaand aan de hoorzitting aan de vorige gemachtigde van eiseres het verantwoordingsdocument overgelegd waarin de indexeringspercentages per type woning in de gemeente [gemeente] zijn opgenomen. Deze analyse is gebaseerd op woningen die voor en na de waardepeildatum zijn verkocht. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarmee voldoende inzicht geboden in de door hem gebruikte indexeringspercentages. De rechtbank ziet geen reden om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar gehanteerde indexeringspercentages van de referentiewoningen. Daarbij betrekt de rechtbank dat eiseres niet heeft gesteld wat er onjuist zou zijn aan de gehanteerde indexeringspercentages die in de taxatiematrix in beroep zijn opgenomen.
13. De rechtbank zal nu de inhoudelijke beroepsgronden tegen de voor de woning vastgestelde WOZ-waarde bespreken.
De WOZ-waarde van de woning
14. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.
15. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank ook meewegen wat eiseres over de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
16. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met de volgende vijf referentiewoningen in [woonplaats] :
- [adres 2] , verkocht op 11 mei 2020 voor € 255.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 7 juni 2021 voor € 264.311,-;
- [adres 3] , verkocht op 7 januari 2020 voor € 275.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 19 juni 2021 voor € 291.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 24 juli 2020 voor € 250.000.-.
17. Eiseres voert in het beroepschrift aan dat als de heffingsambtenaar in beroep alsnog een taxatiematrix zou inbrengen die meer gegevens bevat dan het taxatieverslag, daaruit al blijkt dat het taxatieverslag te kort schiet. Eiseres verwijst hiervoor naar het Black Box-arrest [10] en de uitspraak van het gerechtshof Arnhem- Leeuwarden van 27 juli 2021. [11]
18. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. De heffingsambtenaar mag de waarde van een onroerende zaak in iedere fase van het geding opnieuw onderbouwen en motiveren met nadere of andere gegevens. [12] Ook staat het de heffingsambtenaar vrij om in de beroepsfase nog een taxatiematrix in te brengen. De taxatiematrix in beroep komt in de plaats van het eerder bij het vaststellen van de WOZ-beschikking opgemaakte taxatieverslag. Daardoor kan een taxatiematrix/verslag in de beroepsfase op onderdelen afwijken van een taxatieverslag in bezwaar. Dit is toegestaan, als de getaxeerde eindwaarde overeenkomt met de vastgestelde WOZ-waarde. De rechtbank gaat daarom voorbij aan de grond van eiseres dat het taxatieverslag in bezwaar te kort zou schieten en zal hierna beoordelen of met de in de taxatiematrix opgenomen referentiewoningen de WOZ-waarde van de woning voldoende is onderbouwd.
19. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Op de zitting heeft eiseres gesteld dat het voorzieningenniveau van de woning met een cijfer 2 had moeten worden gekwalificeerd net zoals de referentiewoning [adres 2] die verder kleiner is dan de woning. Eiseres vindt dat de voor deze referentiewoning gehanteerde prijs per m² van € 2.851,- ook voor de woning had moeten worden toegepast.
20. De rechtbank is van oordeel dat de gebruikte referentiewoningen goed bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde van de woning, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken zoals ligging, type, bouwjaar en oppervlakte goed vergelijkbaar zijn met de woning. Alle referentiewoningen zijn soortgelijke appartementen in complexen die naast elkaar aan dezelfde weg liggen met nagenoeg een gelijk bouwjaar en een vergelijkbaar woonoppervlak. Verder heeft de heffingsambtenaar in de taxatiematrix voldoende inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning rekening is gehouden. Het voorzieningenniveau van de woning is met een cijfer 2 gekwalificeerd, waarvoor een aftrek van 7% is toegepast. Voor de woning is uitgegaan van een lagere prijs per m² dan de gemiddelde prijs per m² voor de referentiewoningen. Voor de referentiewoning [adres 2] is een lagere woningwaarde per m² gehanteerd, maar die woning heeft ook een slechtere staat van onderhoud dan de woning. Eiseres heeft dit niet gemotiveerd weersproken.
21. Tot slot voert eiseres aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de afnemende meerwaarde. Dat daarmee rekening is gehouden blijkt op geen enkele wijze uit de matrix, terwijl het evident is dat met de afnemende meerwaarde per m² rekening moet worden gehouden. Eiser verwijst hiervoor naar verschillende uitspraken. [13]
22. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat en hoe er wel degelijk rekening is gehouden met de afnemende meerwaarde en daarvoor verwezen naar de taxatiematrix. De rechtbank kan dit volgen en acht dit voldoende. In de taxatiematrix is een kolom ‘correctie grootte’ opgenomen, waarin de waarde van de referentiewoningen is gecorrigeerd met 3% tot 15% naarmate de oppervlakte afwijkt van de woning. Eiseres heeft op de zitting de juistheid hiervan weersproken en heeft gesteld dat de formule achter de toegepaste correcties niet inzichtelijk is gemaakt. Gezien het late moment waarop en het gebrek aan motivering waarmee eiseres dit punt naar voren heeft gebracht laat de rechtbank dit verder, met inachtneming van de beginselen van een goede procesorde, buiten beschouwing. Niet valt in te zien waarom eiseres dit standpunt niet al eerder op papier had kunnen zetten en aan de rechtbank en de wederpartij had kunnen sturen. De rechtbank heeft het verweerschrift met de taxatiematrix, waarin de correcties voor de grootte van de referentiewoningen zijn opgenomen, al op 15 maart 2023 aan de gemachtigde van eiseres gestuurd. Van een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij binnen de nog resterende termijn desgewenst een schriftelijke reactie op dit punt had gestuurd. De beroepsgronden slagen niet.
Conclusie en gevolgen
23. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M. Spelt, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 mei 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.