Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 19/2183
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2017 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 200.500,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2017 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 16 april 2019 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde verlaagd naar € 190.000,-.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Partijen zijn uitgenodigd voor een zitting op 7 april 2020. Vanwege het coronavirus is de zitting verdaagd. Partijen hebben op 2 juni 2020 telefonisch toestemming gegeven de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft daarop het onderzoek gesloten op 3 juni 2020.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een flatwoning. De oppervlakte van de woning is ongeveer 63 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2016. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 190.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adressen] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Als uitgangspunt voor de waardering van een woning geldt, op grond van de Wet WOZ en vaste rechtspraak dat de waarde van een woning het best kan worden vastgesteld aan de hand van het eigen verkoopcijfer dat rond de waardepeildatum is overeengekomen. Dat kan anders zijn indien de verkoop onder bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen en daarmee niet marktconform is. In een dergelijk geval geeft het eigen verkoopcijfer niet de waarde in het economisch verkeer weer.
7. In beroep heeft eiser aangevoerd dat hij de woning heeft gekocht op [datum] 2015 voor een bedrag van € 141.300,-. [3] In reactie daarop heeft de heffingsambtenaar zich op het standpunt gesteld dat de woning door eiser is gekocht via een koop-aanneemovereenkomst en dat het verkoopcijfer niet marktconform is. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft de heffingsambtenaar de akte van levering overgelegd. Eiser heeft dit standpunt niet betwist.
8. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat het eigen verkoopcijfer niet marktconform is geweest. De heffingsambtenaar is daarom terecht overgegaan tot waardebepaling van de woning aan de hand van de vergelijkingsmethode.
9. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
10. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
11. De rechtbank vindt de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser. Net als de woning van eiser zijn de vergelijkingsobjecten flatwoningen. Zij zijn gelegen in dezelfde wijk en (vrijwel) dezelfde buurt als de woning van eiser. Verder zijn zij allemaal rond dezelfde periode gebouwd en binnen een jaar vóór of na de peildatum verkocht.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
12. Uit het overzicht taxatiewaarden, opgesteld door de taxateur van de heffingsambtenaar, volgt dat de getaxeerde m²-prijs van het woningdeel van eiser lager is (€ 3.020,-) dan de gerealiseerde m²-prijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten (€ 3.075,-). Aangezien de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten [adressen] verschillen wat betreft onderhoud en ligging, heeft de taxateur daar rekening mee gehouden in de taxatiewaarde van het woningdeel van deze vergelijkingsobjecten (woningdeel neutraal K&O). De gemiddelde m²-prijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten komt daarmee lager uit (€ 3.018,-) dan de getaxeerde m²-prijs van het woningdeel van eiser (€ 3.020,-). Dat betekent naar het oordeel van de rechtbank echter niet dat de heffingsambtenaar de waarde onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Het woningdeel van de woning van eiser is met een oppervlakte van 63 m² namelijk een stuk kleiner dan de woningdelen van de vergelijkingsobjecten (80 m², 84 m² en 97 m²). Gelet op de wet van de afnemende meeropbrengst, oftewel het gegeven dat de waarde per m² afneemt naarmate het oppervlakte groter is, komt het de rechtbank niet onjuist voor dat de getaxeerde waarde per m² van de woning van eiser iets hoger ligt dan bij de vergelijkingsobjecten. Eiser heeft verder niet aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen.
13. Gelet op het voorgaande vindt de rechtbank dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie
14. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk.
15. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M. van der Linden-Kaajan, rechter, in aanwezigheid van mr. L.C. Trommel, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.