ECLI:NL:RBLIM:2022:4268

Uitspraak

RECHTBANK limburg

Zittingsplaats Roermond

Bestuursrecht

zaaknummer: ROE 20/1106

uitspraak van de meervoudige kamer van 2 juni 2022 in de zaak tussen

Stichting Regionale Instelling voor Beschermende Woonvormen Heuvelland en Maasvallei, te Sittard, eiseres

(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, verweerder

(gemachtigden: R.M.A.L. Heijman en J.P.M. Cox).

Procesverloop

Bij beschikking van 16 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 517.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als gebruiker van de onroerende zaak ook een aanslag onroerendezaakbelasting (ozb) gebruik opgelegd naar het tarief van niet-woningen. Bij deze aanslag is deze waarde als heffingsgrondslag gehanteerd.

Bij de uitspraak op bezwaar van 13 maart 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres (deels) gegrond verklaard, de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd en de heffingsgrondslag voor de gebruikersaanslag onroerendezaakbelasting verlaagd op basis van 80% woondelenvrijsteling.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft (gezamenlijk met 4 vergelijkbare zaken) plaatsgevonden op 14 juni 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door D. Ruijten, kantoorgenoot van haar gemachtigde, en [naam taxateur 1] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.

Met mededeling aan partijen is de uitspraak op de zaak aangehouden tot na de behandeling van 42 vergelijkbare zaken op de zitting van 10 en 11 februari 2022.

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een algemeen opvangcentrum. De onroerende zaak bestaat uit twee gescheiden woonunits met in totaal elf zit/slaapkamers en een aantal voorzieningen voor gemeenschappelijk gebruik. De onroerende zaak omvat een hoofdgebouw uit 1963 van drie bouwlagen en een aangebouwd gedeelte met plat dak uit 1989. Daarnaast zijn een berging en overkapping uit 2011 aanwezig. Het bebouwde perceeloppervlakte is 739 m².

Het geschil

2. Eiseres heeft in haar beroepschrift bestreden dat aan haar over het belastingjaar 2019 een aanslag onroerendezaakbelasting gebruiker kan worden opgelegd. Gelet op de aard en inrichting van het object, is het object volledig geschikt om als woonruimte te dienen en voldoet het aan het geschiktheidscriterium zoals verwoord in de uitspraak van de Hoge Raad van 5 januari 2018.^[1]

3. In geschil is verder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De toepasselijkheid van de landelijke “Taxatiewijzer en kengetallen, deel 9, Verzorging, waardepeildatum 1 januari 2018” van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (de Taxatiewijzer) is evenmin in geschil, behoudens de daarin genoemde restwaarden. Partijen verschillen wel van mening over het toepasselijke archetype.

De standpunten van eiseres

4. Eiseres heeft zich in haar beroepschrift op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak € 231.000,- bedraagt. Zij heeft hiertoe verwezen naar een op 19 april 2020 opgemaakt taxatierapport van [naam taxateur 1] en [naam taxateur 2] van Phydias B.V. De standpunten van eiseres zijn op basis van dit taxatierapport gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

4.1.

In het taxatierapport is volgens de taxateurs aangesloten bij de grondwaarde van € 73,- inclusief BTW per m² die verweerder in het taxatieverslag heeft gehanteerd (totaal inclusief BTW: 964 m² x € 73,- = € 70.372,-). Daarnaast zijn de taxateurs uitgegaan van een waarde van € 9.921,- voor de bijgebouwen.

4.2.

Voor het bepalen van de bouwkosten zijn de taxateurs uitgegaan van de kengetallen van het archetype N3740000 (‘Gezinsvervangend tehuis, 1966 t/m 1985’) uit de Taxatiewijzer. Voor het oude gedeelte uit 1963 is een correctie van minus 10% aangehouden en voor het minder oude gedeelte uit 1988 een correctie van plus 10%. Voor de grootte van het pand is in zijn algemeenheid een correctie van plus 10% toegepast. De totale bouwkosten (bruto vervangingswaarde) hebben zij ingeschat op € 1.115.219,- (inclusief BTW).

4.3.

Over de correctie voor technische veroudering heeft eiseres het standpunt ingenomen dat verweerder de door hem gestelde restwaarden niet aannemelijk heeft gemaakt, nu aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2018^[2]en van het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017.^[3]In de taxatie van eiseres is gekozen voor een restwaarde voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties van respectievelijk 15%, 10% en 5%. Eiseres wil met deze (lage) percentages tot uitdrukking brengen dat in de zorg veel objecten aan het einde van hun levensduur geen restwaarde hebben en worden gesloopt. Eiseres is uitgegaan van een levensduur van de onderdelen van de onroerende zaak van respectievelijk 55 (ruwbouw), 30 (afbouw) en 15 jaar (installaties). Omdat de opvanghuizen dateren uit 1963 en 1989 en dus op de waardepeildatum 55 en 29 jaar oud waren, is voor het opvanghuis uit 1989 de levensduur van de installaties verstreken en daarom moet dit onderdeel, omdat er geen sprake is van een recente renovatie of andersoortig recent ingrijpen, op de restwaarde worden gewaardeerd. Voor het opvanghuis uit 1963 is de levensduur van alle onderdelen verstreken. Ter ondersteuning van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Amsterdam van 5 januari 2001 en 26 november 2015^[4], een arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020^[5]en een uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020.^[6]

4.4.

Eiseres heeft een correctie voor functionele veroudering toegepast van € 50.000,-.

De standpunten van verweerder

5. Verweerder heeft weersproken dat de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient en dat daarom op grond van artikel 220a van de Gemeentewet geen gebruikersbelasting hoeft te worden betaald. Ter onderbouwing hiervan heeft hij in beroep een taxatierapport, opgemaakt op 28 mei 2020 door [naam taxateur 3] overgelegd.

6. Ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak heeft verweerder eveneens verwezen naar het taxatierapport van Heijman. Dit taxatierapport is gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

6.1.

De taxateur is uitgegaan van een grondwaarde van € 95,- exclusief en € 115,- inclusief BTW (totaal inclusief BTW: 771 m² grond bij woning en 193 m² grond bij niet woning x € 115,- = € 110.860,-).

6.2.

De taxateur heeft de kengetallen van het archetype N3770000 uit de Taxatiewijzer tot uitgangspunt genomen. Verweerder heeft in de stukken ook nog verwezen naar archetype N3730000 doch ter zitting is aangegeven dat het hier een schrijffout betreft en dat archetype N3770000 is bedoeld De taxateur heeft geconcludeerd dat de bruto vervangingswaarde van alle onderdelen in totaal € 1.499.275,- (inclusief BTW) bedraagt.

6.3.

Verweerders taxateur heeft voor het bepalen van de restwaarden van de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties de Taxatiewijzer gevolgd (respectievelijk 30, 25 en 17%). Ter onderbouwing heeft de taxateur verwezen naar de in de Taxatiewijzer opgenomen transactiecijfers van (geanonimiseerde) zorgobjecten in Utrecht, Echt-Susteren, Simpelveld, Beverwijk en Rotterdam en de daaruit berekende restwaarden.

6.4.

Bij het hoofdgebouw uit 1963 is voor de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties uitgegaan van een levensduur van 65, 60 en 60 jaar. Voor het onderdeel ruwbouw heeft verweerder de maximale levensduur gehanteerd die volgt uit de Taxatiewijzer (archetype N3730000). Voor de onderdelen afbouw en installaties is volgens de Taxatiewijzer de maximale levensduur respectievelijk 35 en 20 jaar. Omdat het hoofdgebouw op de waardepeildatum 55 jaar oud was, zijn de onderdelen afbouw en installaties verlengd. Voor het aangebouwd gedeelte uit 1989 is de taxateur uitgegaan van een levensduur van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van 55, 34 en 34 jaar. Voor het onderdeel installaties is volgens de Taxatiewijzer (archetype N3770000) de maximale levensduur 20 jaar. Omdat het aangebouwd gedeelte op de waardepeildatum 29 jaar oud was, is het onderdeel installaties verlengd. Aan voormelde inschatting van de levensduur ligt een inpandige opname van de onroerende zaak van 11 juli 2019 ten grondslag. Op grond hiervan heeft hij geconcludeerd dat het onderhoudsniveau en de kwaliteit van de onroerende zaak ‘voldoende’ zijn.

6.5.

Verweerder heeft een correctie van 3,5% toegepast vanwege excessieve gebruikskosten (vanwege de aanwezigheid van deels enkele beglazing).

6.6.

In de bij het taxatierapport gevoegde taxatiekaart wordt de waarde van de onroerende zaak becijferd op € 684.000,-. Die waarde is hoger dan de beschikte waarde
(€ 517.000,-) van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018.

Bewijslastverdeling (algemeen)

7. De rechtbank stelt voorop dat het in eerste instantie aan verweerder is om aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.^[7]Verweerder zal in zijn beoordeling moeten letten op hetgeen eiseres aanvoert ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde.^[8]Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechtbank als regel de waarde zelf vaststellen. Deze in goede justitie vastgestelde waarde behoeft niet te worden gemotiveerd.^[9]

Wettelijk kader

8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

9. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet woz wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

de aard en de bestemming van de zaak;

de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

10. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Wet woz wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet woz berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

Grondwaarde

11. De rechtbank overweegt dat bij de vast te stellen vervangingswaarde van de grond beoordeeld moet worden welke prijs de eigenaar van de grond zou moeten betalen om de grond in eigendom te verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de onderhavige grond. Deze vervangingswaarde van de grond wordt bepaald door rekening te houden met de locatie, de grootte en de bestemming van de grond. De uitgifteprijs van de gemeente kan hierbij een goede indicatie zijn, mits het gronduitgiftebeleid een realistische afspiegeling is van de waarde in het economische verkeer van die gronden en van qua grootte, bestemming en locatie vergelijkbare grondtransacties, indien althans dergelijke marktgegevens van vergelijkbare transacties (in de gemeente of de regio) voorhanden zijn.

12. De rechtbank overweegt dat het verweerder in beginsel vrij staat om in beroep ter ondersteuning van de bij het bestreden besluit vastgestelde (of gehandhaafde) waarde, een ander standpunt in te nemen dan hij in de bezwaarfase heeft ingenomen. Dit is slechts anders indien dit nieuwe standpunt eerder ondubbelzinnig is prijsgegeven, dan wel wordt aangevoerd onder zodanige omstandigheden, dat behandeling ervan zou leiden tot een inbreuk op een goede procesorde.^[10]De rechtbank is niet gebleken dat verweerder zijn huidige standpunt over de grondwaarde eerder heeft prijsgegeven of dat het in beroep gewijzigde standpunt strijd met een goede procesorde oplevert. Dit betekent dat verweerder niet gehouden is om een in bezwaar gehanteerde (onjuiste) grondprijs in beroep te handhaven.

13. De rechtbank ziet, mede gelet op de onderbouwing van de grondprijzen in andere gezamenlijke behandelde zaken van deze gemeente, geen aanleiding om niet aannemelijk te achten dat de door verweerder in beroep voor dit opvangcentrum verdedigde grondprijs van € 95,- exclusief en € 115,- inclusief BTW niet te hoog is. Bovendien volgt de grondprijs uit de door de gemeente Maastricht bepaalde gronduitgifteprijzen voor Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk en non-profit voorzieningen. Een inhoudelijk gemotiveerde betwisting van de genoemde uitgifteprijs, de gebruikte grondprijs en de oppervlakte is achterwege gebleven.

Archetype

14. De rechtbank stelt vast dat over de toepasselijkheid van de Taxatiewijzer geen discussie bestaat. Partijen verschillen wel van mening over het toe te passen archetype. Waar verweerder het archetype N3730000 (‘Gezinsvervangend tehuis, 1945 t/m 1965’) heeft toegepast voor het gebouw uit 1963 en archetype N3770000 (‘Gezinsvervangend tehuis, 1986 en nieuwer’) voor het gebouw uit 1989, vindt eiseres dat archetype N374000 (‘Gezinsvervangend tehuis, 1966 t/m 1985) beter bij de onroerende zaak past. De keuze van het archetype kan van belang zijn voor de hoogte van de bruto vervangingswaarde. De bandbreedtes van de levensduur en de restwaarde verschillen niet tussen de beide archetypes (met uitzondering van de maximale levensduur van de installaties).

15. De rechtbank stelt voorop dat, zoals in de Taxatiewijzer Algemeen vanaf pagina 11 wordt beschreven, vooral de bouwtechnische kenmerken bepalend zijn voor het te gebruiken archetype. Dit criterium biedt hier, gelet op de beschrijving van de kenmerken in de Taxatiewijzer, geen houvast. Partijen hebben ook niet gemotiveerd waarom op grond van de bouwtechnische kenmerken het door hen gekozen archetype juist is. Eiseres heeft zich enkel op het standpunt gesteld dat vanwege de toegepaste bouwmaterialen en de vorm van het gebouw uitgegaan had moeten worden van archetype N3740000. Het nieuwere archetype N3770000 heeft betrekking op objecten van hetzelfde type maar dan met bouwjaar 1986 en nieuwer. De bruto vervangingswaarde dient af te nemen naarmate een object ouder is. De rechtbank zal zich daarom richten op het gebruik van de onroerende zaak. Gelet op de beschrijving van het gebruik door verweerder en de toelichting dat middels de gestelde restwaarde rekening is gehouden met de oudere bouw, is de rechtbank van oordeel dat het door verweerder gekozen archetype N3770000 (en N3730000) voor de onroerende zaak juist is en eiseres niet kan worden gevolgd in haar keuze van archetype N3740000. Daarnaast heeft eiseres de toelichting van verweerder over het gebruik van de onroerende zaak niet weersproken en de betere aansluiting daarvan bij toepassing van archetype N3740000.

Bruto vervangingswaarde

16. De rechtbank stelt vast dat verweerder bij het vaststellen van de bouwkosten op alle onderdelen binnen de bandbreedte van de vervangingswaarde (per m²) van de archetypen N3730000 en N3770000 is gebleven. De gekozen vervangingswaarde (per m²) ligt voor ieder onderdeel rond het midden van de bandbreedte. Rekening houdend met het in beroep onderbouwde bruto vloeroppervlak van 739 m² in relatie tot de (fors) grotere standaardgrootte van deze archetypen (1275 en 1500 m²), alsmede de voldoende staat van de onroerende zaak, acht de rechtbank verweerders inschatting van de vervangingswaarde aannemelijk. Hetgeen eiseres op dit punt heeft aangevoerd, doet daar niet aan af. Zij kan immers niet worden gevolgd in de keuze van archetype N374000 en inschatting van bouwkosten.

Correctie technische veroudering – verlenging van de technische levensduur

17.
De rechtbank stelt voorop dat partijen over de levensduur van de ruwbouw (gebouw uit 1963 en gebouw uit 1989) en de afbouw (gebouw uit 1989) niet van mening verschillen. Verweerder heeft voor het hoofdgebouw uit 1963 de levensduur van de afbouw en de installaties verlengd en voor het aangebouwde deel uit 1989 de installaties verlengd. De levensduren van de afbouw en de installaties (gebouw 1963) zijn ten opzichte van de maximale levensduur van archetype N3730000 respectievelijk 25 en 40 jaar verlengd tot 60 jaar. De levensduur van de installaties (gebouw 1989) is ten opzichte van de maximale levensduur van archetype N3770000 14 jaar verlengd tot 34 jaar. Verweerder heeft gesteld dat, nu zijn taxateur niet is gebleken dat de onroerende zaak op de waardepeildatum niet gebruikt kon worden in overeenstemming met de aard en bestemming die de eigenaar / gebruiker daaraan heeft gegeven, de gehanteerde gebruiksperiode aannemelijk is. De taxateur heeft de onroerende zaak inpandig opgenomen en geconstateerd dat de staat van gebouwgebonden installaties in overeenstemming is met de ouderdom van het object.

18.
Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020^[11]volgt dat als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk maken. Omdat volgens verweerder de levensduur van de afbouw en installaties van de onroerende zaak op een langere periode moet worden gesteld dan de periode die volgt uit de Taxatiewijzer en de restwaarde op een later tijdstip wordt bereikt, rust de bewijslast daarvan op verweerder, omdat eiseres dit betwist.

19.
De rechtbank moet dan ook beoordelen of verweerder met hetgeen hij heeft aangevoerd, aannemelijk maakt dat een verlenging van de levensduur van de installaties gerechtvaardigd is.

20. In eerdergenoemd arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 is op dit punt als volgt geoordeeld.

“2.3.3 Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 273, lid 4, Gemeentewet, de voorganger van het huidige artikel 17, lid 3, Wet WOZ, blijkt dat voor de correctie wegens technische veroudering gekeken wordt naar de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van die levensduur zal hebben. Deze elementen vormen in feite de basis voor de technische afschrijving. Indien de eigenaar van een incourante onroerende zaak een juiste basis voor de afschrijving heeft gehanteerd, zou de afschrijving dan ook overeen moeten komen met de correctie wegens technische veroudering.In die parlementaire geschiedenis is geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Die uitleg ligt ook niet voor de hand. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt er toe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Dat sluit een waardering op restwaarde niet uit.

2.3.4

Hetgeen in 2.3.3 is overwogen neemt niet weg dat er aanleiding kan zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn.

2.3.5

Het Hof heeft zijn oordeel dat niet van de restwaarde van (onderdelen van) het complex kan worden uitgegaan, kennelijk gebaseerd op het uitgangspunt dat die restwaarde niet kan zijn bereikt omdat het complex nog als voetbalcomplex in gebruik is. Zoals volgt uit hetgeen in 2.3.3 is overwogen berust dat uitgangspunt op een onjuiste rechtsopvatting.”

21. Bij uitspraak van 2 april 2020 heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch met toepassing van voormeld arrest van de Hoge Raad het volgende geoordeeld.^[12]

“
4.2.2 De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de technische levensduur van een onroerende zaak bij elke (jaarlijkse) herwaardering opnieuw moet worden beoordeeld. De (onderhouds)toestand van de onroerende zaak op de waardepeildatum rechtvaardigt volgens de heffingsambtenaar een verlenging van de levensduur van de installaties en de afbouw met 5 jaar en van de ruwbouw met 10 jaar. Hierbij heeft de heffingsambtenaar in aanmerking genomen:

dat de onroerende zaak normaal wordt onderhouden en in gebruik is;

dat de gebruiker heeft aangegeven dat er geen plannen zijn om de installaties te slopen;

dat uit het meerjarige onderhoudsplan is gebleken dat de installaties niet op korte termijn moeten worden vervangen en dat enkel sprake is van de normale en te verwachten onderhoudswerkzaamheden;

dat de installaties normaal functioneren; en

dat de huidige gebruiker/eigenaar het gebruik niet op (korte) termijn zal beëindigen.

(…)

4.2.6 (…)

De uitgangspunten op basis waarvan de heffingsambtenaar heeft geconcludeerd tot verlenging van de technische levensduur (zie 4.2.2), kunnen naar het oordeel van het hof, gelet op het in 4.2.5 vermelde arrest, geen aanleiding zijn voor verlenging van de technische levensduur.”

22. In de door eiseres aangehaalde uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020 staat het volgende.

“
4.11 (…) Het voortdurende gebruik van de onroerende zaak door belanghebbende in dezelfde functie sluit niet uit dat de restwaarde van de onroerende zaak wordt bereikt, maar kan ook aanleiding vormen om bij het bepalen van de technische afschrijving en/of restwaarde af te wijken van de uitgangspunten in de Taxatiewijzer. De heffingsambtenaar dient dan wel aannemelijk te maken dat een afwijking gerechtvaardigd is. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar daar niet in is geslaagd. De technische levensduur van de kantine met volgnummer 4 is voor de ruwbouw verlengd van 40 naar 45 jaar, voor de afbouw van 25 naar 40 jaar en voor de installaties van 17 naar 40 jaar. De door de heffingsambtenaar genoemde aanpassingen (zie 4.10) acht het hof van onvoldoende gewicht voor de verlenging van de technische levensduur die de heffingsambtenaar hanteert. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de vernieuwing van het keukenblok en de toiletten niet behoort tot het normale onderhoud en een bouwkundige verbetering of vernieuwing vormt.”

23. De rechtbank overweegt dat uit de onder 20 tot en met 22 genoemde jurisprudentie volgt dat de omstandigheden dat de onderdelen afbouw (1963) en installaties (1963 en 1989) van de onroerende zaak nog in gebruik zijn en normaal worden onderhouden, niet volstaan voor een verlenging van de levensduur van deze onderdelen. De enkele inschatting van de taxateur dat de staat van deze onderdelen in overeenstemming is met de ouderdom van het object, is daarom op zichzelf onvoldoende voor een verlenging van de levensduur. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat er geen aanleiding om voor het gebouw uit 1963 de levensduur van de afbouw en installaties op de waardepeildatum te verlengen tot 60 jaar. Ook bestaat er geen aanleiding om voor het gebouw uit 1989 de levensuur van de installaties te verlengen tot 34 jaar.

Correctie technische veroudering – restwaarde

24. Verweerder heeft de gehanteerde restwaarden ontleend aan de Taxatiewijzer. De restwaarden vallen binnen de in de taxatiewijzer genoemde bandbreedtes van de gehanteerde archetypen, namelijk ongeveer op het gemiddelde van die bandbreedtes. Ter onderbouwing van de in het taxatierapport gehanteerde restwaardes heeft verweerder een aantal marktgegevens van vergelijkbare, geanonimiseerde objecten toegevoegd die nog substantiële restwaarden aantonen, namelijk TRN1 te Utrecht, TRN18 te Echt-Susteren, TRN 20 te Simpelveld, TRN21 te Beverwijk, TRN24 te Beverwijk TRN43 te Rotterdam, TRN44 te Rotterdam.

25. Eiseres heeft het standpunt ingenomen dat verweerder op alle onderdelen van de onroerende zaak is uitgegaan van te hoge restwaarden. Volgens eiseres kan niet zonder meer van de restwaarden uit de Taxatiewijzer worden uitgegaan en zijn de door verweerder genoemde transacties niet te gebruiken ter onderbouwing van de restwaarden.

26. Zoals hiervoor is overwogen volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020^[13]dat degene die afwijking voorstaat van een aan de hand van een taxatiewijzer bepaalde restwaarde, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Eiseres stelt zich op het standpunt dat in dit geval moet worden afgeweken van de Taxatiewijzer en moet, nu dat standpunt afwijkt van dat van verweerder, dat aannemelijk maken.

27. Taxatiewijzers zijn hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd. De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat de onderhavige Taxatiewijzer, waarvan voor de rechtbank en eiseres alleen de publieksversie beschikbaar is, geen op de markt gerealiseerde transactiegegevens bevat van onroerende zaken die met de onroerende zaak van eiseres vergelijkbaar zijn. Ook zijn in deze Taxatiewijzer geen andere objectieve en toetsbare onderbouwende gegevens vermeld, waaraan bewijs van de juistheid van de aan het betreffende archetype toegekende kengetallen kan worden ontleend. De rechtbank is ook ambtshalve bekend met de diverse hofuitspraken^[14]en literatuur waarin kritiek wordt geuit op de in de Taxatiewijzers opgenomen kengetallen (met name ten aanzien van de restwaarden) en wordt gesteld dat deze kengetallen “op drijfzand zijn gebaseerd”.

28. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, en dus van latere datum dan voornoemde hofuitspraken, volgt echter dat de Taxatiewijzers richtsnoeren zijn, voor onder meer de restwaarde, die als uitgangspunt kunnen dienen bij de vaststelling van de vervangingswaarde. Ook volgt hieruit dat er aanleiding kan zijn om af te wijken van de Taxatiewijzer bij het bepalen van de restwaarde, waarbij degene die aanspraak maakt op die afwijking, de gronden daarvoor moet stellen en (bij betwisting) aannemelijk moet maken. Hoewel de Hoge Raad dit niet met zoveel woorden zegt, kan de rechtbank niet anders dan hieruit afleiden dat de Hoge Raad kennelijk de “drijfzand”- kritiek niet zonder meer volgt en de Taxatiewijzers (ook wat betreft de daarin opgenomen restwaarden) als uitgangspunt voor de waardebepaling accepteert. In dit verband merkt de rechtbank op dat de Taxatiewijzer is opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten^[15]en inhoudelijk is opgebouwd aan de hand van een analyse van marktgegevens van vergelijkbare objecten. Dat betekent enerzijds dat sprake is van een eenzijdige totstandkoming van de Taxatiewijzers omdat daarbij belanghebbenden of belangenbehartigers van belanghebbenden niet zijn betrokken, maar anderzijds dat deze wel, zij het niet kenbaar, op een deskundige analyse zijn gebaseerd. Het is in dit geval aan eiseres om aannemelijk te maken dat een ander uitgangspunt moet worden gehanteerd. Eiseres heeft daartoe gesteld dat aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Die stelling komt neer op een (enkele) verwijzing naar de “drijfzand”-kritiek, die de Hoge Raad in zijn algemeenheid heeft verworpen in het arrest van 23 oktober 2020. Daarnaast heeft eiseres gesteld dat de restwaarde 15%, 10% en 5% moet zijn (nog onder de laagste percentages in de Taxatiewijzer), zonder dit met concrete marktcijfers nader te onderbouwen. Het voorgaande is naar het oordeel van de rechtbank niet meer dan een kale betwisting zonder dat deze onderbouwd en dus aannemelijk gemaakt is. Dat betekent dat eiseres niet aan de in het arrest van 23 oktober 2020 geformuleerde bewijsvoeringslast heeft voldaan.^[16]

29. Verweerder heeft de restwaarden in zijn taxatierapport tevens onderbouwd met zeven verkoopgegevens. De rechtbank stelt over deze onderbouwing vast dat de verkochte objecten zijn geanonimiseerd waardoor het niet mogelijk is om de juistheid van de gebruikte gegevens te controleren. Bovendien geeft de genoemde informatie geen inzicht in de bestemming van het perceel, eventueel aanwezige bijzondere omstandigheden rond de verkoop en de invloed van de sterk afwijkende ligging van die objecten (buiten de regio, op grote afstand van de onroerende zaak). Daarnaast zijn een aantal objecten, gelet op hun bouwjaren, verkocht voordat de gebruikelijke levensduur van het onderdeel ruwbouw is verstreken en ontbreekt een (inzichtelijke) correctie hiervoor op de verkoopprijs van die objecten.

30. De door verweerder overgelegde verkoopgegevens kunnen gelet op het voorgaande niet als nadere onderbouwing van de restwaarden volgens de Taxatiewijzer dienen. Dat neemt niet weg dat, nu eiseres in het geheel geen inhoudelijke onderbouwing van de door haar voorgestane restwaarden heeft gegeven, dit niet afdoet aan voormeld uitgangspunt dat de Taxatiewijzer in beginsel gevolgd kan worden.

31. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij bij de bepaling van de correctie wegens technische veroudering is uitgegaan van niet te hoge restwaarden.

Correctie functionele veroudering

32. De rechtbank stelt vast dat de correctie voor functionele veroudering niet meer in geschil is.

Woningtarief/geschiktheidscriterium

33. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat de gebruikersaanslag onroerendezaakbelasting ten onrechte is opgelegd. Ten minste 70% van de waarde van de onroerende zaak kan volgens eiseres worden toegerekend aan gedeelten die tot woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Gelet op de aard en inrichting van het object stelt eiseres met verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 5 januari 2018^[17]dat het object volledig geschikt is om als woonruimte te dienen en aldus voldoet aan het geschiktheidscriterium. Omdat aan de hand van het geschiktheidscriterium de onroerende zaak reeds getypeerd is als een woning in de zin van artikel 220a van de Gemeentewet hoeft er volgens eiseres niet meer naar het bestemmingscriterium van artikel 220e van de Gemeentewet te worden gekeken.

34. De rechtbank overweegt hierover als volgt.

34.1.

In artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet is bepaald dat een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

34.2.

Bij de toepassing van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet gaat het om de vraag of onzelfstandige gedeelten van een onroerende zaak ‘tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden’. Het komt er daarbij op aan of ten minste 70 % van de waarde van de onroerende zaak kan worden toegerekend aan gedeelten daarvan die tot woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Is aan die eis voldaan, dan wordt de gehele onroerende zaak als woning aangemerkt met alle daaraan verbonden gevolgen, zoals het niet heffen van onroerendezaakbelasting ten aanzien van het gebruik. De rechtbank wijst in dit verband op onder meer de arresten van de Hoge Raad van 15 november 2013.^[18]Verder volgt uit de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 25 juni 2019^[19]dat het begrip “volledig” in dit geval wil zeggen dat deze delen niet meer dan incidenteel gebruikt worden voor andere doeleinden dan woondoeleinden.

34.3.

Een onroerende zaak is aan te merken als woning in de zin van voormelde wettelijke bepaling, indien zij naar aard en inrichting zowel bestemd als geschikt is om enigszins duurzaam voor menselijke bewoning te dienen. Bij de vraag of een onroerende zaak naar aard en inrichting zowel bestemd als geschikt is om enigszins duurzaam voor menselijke bewoning te dienen zijn niet de duur en de frequentie van het feitelijke verblijf van belang, maar gaat het erom of uit de aard en inrichting, en daarmee de bestemming, van de onroerende zaak voortvloeit dat deze zowel bestemd als geschikt is om enigszins duurzaam voor menselijke bewoning te dienen. De rechtbank wijst in dit verband op de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 29 april 2020.^[20]

34.4.

Het voorgaande betekent dat aan de hand van het geschiktheidscriterium beoordeeld moet worden of de onroerende zaak als woning is aan te merken, waarbij nog steeds moet worden getoetst of ten minste 70% van de waarde van de onroerende zaak kan worden toegerekend aan gedeelten van een onroerende zaak die tot woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

34.5.

De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de bij het taxatierapport gevoegde plattegronden voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat maximaal 33,13% van de oppervlakte van de onroerende zaak tot woning dient. Dit betreffen de slaapkamers met bijbehorende douches/wc’s.

In deze plattegronden is eveneens aangegeven welke delen van de onroerende zaak aangemerkt moeten worden als niet volledig dienstbaar aan woondoeleinden, omdat deze delen meer dan incidenteel door anderen dan de bewoners worden gebruikt.

34.6.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder terecht ten aanzien van iedere (verkeers)ruimte getoetst of sprake is van het dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Zo heeft verweerder meerdere werk-/spreekkamers, teamposten, medische bergingen en technische ruimten, die binnen een woongroep zijn gelegen en door eiseres als woondelen zijn aangemerkt, terecht niet als woondelen gekwalificeerd. Deze ruimten dienen immers niet tot woning en zijn ook niet volledig dienstbaar aan woondoeleinden. Hetzelfde heeft te gelden voor de verkeersruimten, zoals de gangen, trappenhuizen en liften, omdat ook door verzorgend en verplegend personeel meer dan incidenteel van deze verkeersruimten gebruik wordt gemaakt.

34.7.

De rechtbank komt tot de conclusie dat de onroerende zaak niet in hoofdzaak tot woning dient dan wel volledig dienstbaar is aan woondoeleinden. Verweerder heeft de OZB-aanslag gebruiker niet-woning dus terecht opgelegd.

Conclusie

35. Gelet op hetgeen onder 23 is overwogen volgt de rechtbank verweerder niet in de levensduurverlenging voor de afbouw (hoofdgebouw 1963) en de installaties (hoofdgebouw 1963 en aangebouwd gedeelte 1989).

36. De rechtbank overweegt dat in deze procedure enkel de beschikte waarde van € 517.000,- ter beoordeling staat. Uitgaande van de waardecorrectie vanwege de niet aannemelijk gemaakte levensduurverlenging komt de rechtbank, wanneer zij de waarde in goede justitie zou bepalen, tot een hogere waarde dan de beschikte waarde van € 517.000,-. Dit betekent dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en dat het beroep van eiseres ongegrond is.

Griffierecht en proceskosten

37. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

38. De rechtbank merkt op dat eiseres in deze zaak geen verzoek om immateriële schadevergoeding heeft gedaan.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond;

Deze uitspraak is gedaan door mr. L.A. Gruiters (voorzitter), en mr. E.P.J. Rutten en
mr. A. Snijders, leden, in aanwezigheid van mr. S. Haddoumi, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 juni 2022 .

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op: 2 juni 2022

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan door een belanghebbende die bevoegd was beroep bij de rechtbank in te stellen, en het bestuursorgaan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.