Uitspraak
Nr. 41.265
9 februari 2007
HdJ
gewezen op het beroep in cassatie van de Staat der Nederlanden (hierna: belanghebbende), alsmede het beroep in cassatie van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente 's-Gravenhage te 's-Gravenhage (hierna: het College) tegen de uitspraak van het Gerechtshof te 's-Gravenhage van 31 augustus 2004, nr. BK-02/03820, betreffende na te melden beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ).
1. Beschikkingen, bezwaar en geding voor het Hof
Ten aanzien van belanghebbende zijn bij beschikkingen de waarden van de onroerende zaken b-straat 1, en b-straat 1, parkeergarage, te Z voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 vastgesteld op ƒ 368.500.000 respectievelijk ƒ 23.900.000.
Na door belanghebbende daartegen gemaakt bezwaar heeft de directeur der Gemeentebelastingen van de gemeente 's-Gravenhage (hierna: de Directeur) bij uitspraak de beschikkingen gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij het Hof.
Het Hof heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak van de Directeur vernietigd, de waarde van de onroerende zaak b-straat 1 nader vastgesteld op ƒ 343.037.500 (€ 155.663.630) en de waarde van de onroerende zaak b-straat 1, parkeergarage nader vastgesteld op ƒ 21.000.000 (€ 9.529.384). De uitspraak van het Hof is aan dit arrest gehecht.
2. Geding in cassatie
Zowel belanghebbende als het College heeft tegen 's Hofs uitspraak beroep in cassatie ingesteld. De beroepen zijn slechts gericht tegen 's Hofs uitspraak voor zover deze betreft de onroerende zaak b-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak). De beroepschriften in cassatie zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.
Belanghebbende en het College hebben over en weer een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende en het College hebben beiden een conclusie van repliek en een conclusie van dupliek ingediend.
De Advocaat-Generaal R.E.C.M. Niessen heeft op 9 maart 2006 geconcludeerd tot gegrondverklaring van beide beroepen in cassatie, tot vernietiging van de uitspraak van het Hof en tot verwijzing van het geding naar een ander gerechtshof.
3. Beoordeling van de middelen
3.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak.
(ii) Op de geldende waardepeildatum 1 januari 1995 was de onroerende zaak reeds meer dan twee jaar in gebruik.
(iii) Belanghebbende is niet ondernemer in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: Wet OB).
(iv) Voor het Hof was in geschil of de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, lid 3, Wet WOZ van de onroerende zaak op een hoger bedrag is te stellen dan de waarde in het economische verkeer als bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ van de onroerende zaak en, zo het voorgaande ontkennend moet worden beantwoord, op welk bedrag de waarde in het economische verkeer (volgens de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode) moet worden vastgesteld. Voorts was in geschil of de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald inclusief of exclusief de invloed van omzetbelasting.
(v) Met betrekking tot de waarde van de onroerende zaak op de geldende waardepeildatum hebben partijen, bij de telkens vermelde uitgangspunten, het navolgende standpunt ingenomen (waarbij omzetbelasting is afgekort tot ob en vervangingswaarde tot vvw):
Belanghebbende Directeur
Waarde in het economische
verkeer (inclusief ob) ƒ 339.575.000 ƒ 346.500.000
Waarde in het economische
verkeer (exclusief ob) ƒ 289.000.000 ƒ 317.370.000
Gecorrigeerde vvw
(inclusief ob) ƒ 339.575.000 ƒ 368.500.000
Gecorrigeerde vvw
(exclusief ob) ƒ 289.000.000 ƒ 319.000.000.
3.2. Bij de beoordeling van de middelen moet worden vooropgesteld dat, zoals volgt uit het heden in de zaak met nummer 41264 tussen dezelfde partijen uitgesproken arrest van de Hoge Raad, bij de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak in het onderhavige geval moet worden uitgegaan van de vervangingskosten inclusief de daarover te berekenen omzetbelasting, die immers drukt op belanghebbende nu deze geen ondernemer is in de zin van de Wet OB.
3.3. De Directeur heeft voor het Hof de opvatting verdedigd dat de waarde van de onroerende zaak moet worden gesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien deze hoger is dan de waarde in het economische verkeer. Voorzover het Hof die opvatting in onderdeel 6.6 van zijn uitspraak als onjuist heeft verworpen, komt middel 1 van het College daartegen terecht op aangezien die opvatting juist is. Artikel 17, lid 3, Wet WOZ bepaalt immers dat de waarde van een in dat artikellid nader omschreven onroerende zaak moet worden gesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde in alle gevallen waarin deze hoger is dan de waarde in het economische verkeer. Dit geldt dus ongeacht of die zaak courant dan wel incourant is, en ongeacht of die zaak al dan niet bruikbaar is voor commerciële doeleinden, zoals mede volgt uit de wetsgeschiedenis, weergegeven in de onderdelen 2.2-2.8 van de bijlage bij de conclusie van de Advocaat-Generaal.
3.4. Het Hof heeft in onderdeel 6.4 van zijn uitspraak overwogen dat de onroerende zaak een courant object is dat evengoed in de commerciële sfeer zou kunnen worden gebruikt, en dat dan aannemelijk is dat de beste koper de zaak zou hebben willen verwerven, eventueel met handhaving van aard en bestemming ervan. Het Hof heeft vervolgens geoordeeld dat in zo'n geval "de gecorrigeerde vervangingswaarde in beginsel niet kan afwijken van de waarde in het economische verkeer"; laatstvermeld oordeel heeft het Hof kennelijk ontleend aan onderdeel 4.4 en 4.6 (slot) van het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 1995, nr. 29224, BNB 1995/228.
Het Hof heeft daaruit evenwel ten onrechte de conclusie getrokken (onderdeel 6.5 van zijn uitspraak) dat de gecorrigeerde vervangingswaarde in het onderhavige geval niet hoger kan zijn dan de waarde in het economische verkeer. Het in zojuist genoemd arrest overwogene geldt immers slechts "in beginsel"; daarop zijn dus uitzonderingen mogelijk, bijvoorbeeld in verband met subjectieve omstandigheden die de eigenaar van de onroerende zaak betreffen. De wetgever heeft immers in de maatstaf van de gecorrigeerde vervangingswaarde tevens welbewust een subjectief element opgenomen, hetgeen tot gevolg heeft dat voor onroerende zaken, niet zijnde een woning of monument, de waarde heeft te gelden welke die zaken in economische zin voor de eigenaar zelf hebben (vgl. HR 8 juli 1992, nr. 27678, BNB 1992/298); in het licht daarvan is dan ook geenszins uitgesloten dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van een courante onroerende zaak ten gevolge van een subjectieve omstandigheid (zoals bijvoorbeeld de omstandigheid dat de omzetbelasting die over de vervangingskosten wordt berekend op de eigenaar van die zaak drukt, zoals ook in dit geval aan de orde is) hoger uitvalt dan de waarde in het economische verkeer waarbij met subjectieve omstandigheden geen rekening wordt gehouden.
Middel 2 van het College, dat hierop gerichte klachten bevat, is derhalve eveneens gegrond.
3.5. Het middel van belanghebbende klaagt terecht dat het Hof in de onderdelen 6.10 en 6.11 van zijn uitspraak heeft miskend dat bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak die, zoals de onderhavige, meer dan twee jaren in gebruik is, moet worden uitgegaan van de prijs die daarvoor zal worden besteed indien die zaak zonder heffing van omzetbelasting zal worden geleverd (vgl. HR 30 oktober 1991, nr. 26544, BNB 1992/3, onderdeel 4.3).
Het middel kan evenwel niet tot cassatie leiden. De standpunten die partijen voor het Hof hebben ingenomen met betrekking tot enerzijds de waarde in het economische verkeer en anderzijds de gecorrigeerde vervangingswaarde (als hiervoor in 3.1 onder (v) weergegeven), laten geen andere gevolgtrekking toe dan dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak (waarbij in dit geval rekening moet worden gehouden met de invloed van omzetbelasting) hoger is dan de waarde in het economische verkeer (exclusief de invloed van omzetbelasting).
Daaruit volgt dat de waarde van de onroerende zaak gesteld dient te worden op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Belanghebbende heeft dan ook geen belang bij zijn klacht tegen de wijze waarop het Hof de maatstaf van de waarde in het economische verkeer heeft ingevuld.
3.6. Nu de middelen van het College slagen, kan 's Hofs uitspraak niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen voor onderzoek naar de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak. Gelet op de voor het Hof daaromtrent ingenomen standpunten van partijen (als hiervoor in 3.1 onder (v) weergegeven) zal deze na verwijzing niet lager kunnen worden gesteld dan op ƒ 339.575.000 en niet hoger dan op ƒ 368.500.000.
4. Proceskosten
Zowel voor wat betreft het cassatieberoep van belanghebbende als dat van het College acht de Hoge Raad geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
5. Beslissing
De Hoge Raad:
verklaart het beroep van belanghebbende ongegrond,
verklaart het beroep van het College gegrond,
vernietigt de uitspraak van het Hof voor zover daarbij de uitspraak op bezwaar betreffende de hiervoor in 2 bedoelde onroerende zaak is vernietigd en de waarde van die onroerende zaak nader is vastgesteld op ƒ 343.037.500 (€ 155.663.630).
verwijst het geding naar het Gerechtshof te Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van dit arrest.
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.W. van den Berge als voorzitter, en de raadsheren L. Monné, C.J.J. van Maanen, C.A. Streefkerk en J.W.M. Tijnagel, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier A.I. Boussak-Leeksma, en in het openbaar uitgesproken op 9 februari 2007.