Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
registratienummer: AWB 11/5490
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 3 juli 2012
inzake
De erven van [X], wonende te [Z], eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Q] (hierna: het kantoorpand), per waardepeildatum 1 januari 2010, vastgesteld voor het kalenderjaar 2011 op € 4.084.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 16 november 2011 de waarde en de daarop gebaseerde aanslag onroerende-zaakbelasting gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij faxbericht van 27 december 2011, ontvangen door de rechtbank op dezelfde dag, beroep ingesteld.
Verweerder heeft op 2 februari 2012 op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd. Op 8 juni 2012 heeft verweerder een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 juni 2012 te Arnhem. Eiser heeft zich daar laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde [gemachtigde]. Namens verweerder is verschenen [gemachtigde], bijgestaan door [A], taxateur.
2. Feiten
[X] is tot zijn overlijden op 10 april 2012 eigenaar geweest van het kantoorpand. Het kantoorpand is deels gebouwd in 1980 en deels in 2009/2010. Het totale verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) van het kantoorpand is 2.805 m².
Het kantoorpand wordt verhuurd aan Politie Gelderland-Midden, een niet BTW-plichtige organisatie.
De huurovereenkomst is afgesloten in 2009, met als ingangsdatum 1 november 2009. De looptijd is zes jaar en negen maanden, te verlengen met periodes van telkens vijf jaar. De in 2009 overeengekomen aanvangshuurprijs bedroeg
€ 330.278 per jaar, uitgaande van een vierkante meterprijs op basis van VVO van 130/m². Bij allonge van 28 januari 2010 is de aanvangshuurprijs nader vastgesteld op € 364.650 (2.805 m² x € 130) in verband met een uitbreiding van het VVO. Over de huurprijs wordt geen omzetbelasting in rekening gebracht.
Bij beschikking van 30 juni 2011 heeft verweerder de waarde van het kantoorpand voor het jaar 2011 vastgesteld op
€ 4.084.000. De waarde is vastgesteld met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode (hierna: HWK-methode). Hierbij is verweerder uitgegaan van een huurwaarde op basis van VVO van € 130/m² en een kapitalisatiefactor van 11,2.
In de beroepsfase heeft verweerder een taxatierapport overgelegd dat begin juni 2012 is opgemaakt door taxateur [A]. In dit taxatierapport is de waarde van het kantoorpand met gebruikmaking van de HWK-methode getaxeerd op € 4.211.000. Taxateur [A] heeft het gedeelte van het kantoorpand dat in 1980 is gebouwd gewaardeerd exclusief omzetbelasting en het gedeelte dat in 2009/2010 is gebouwd inclusief omzetbelasting. Hierbij heeft taxateur [A] een primaire huurwaarde gehanteerd van € 130/m² en een kapitalisatiefactor van 11. De waarde is als volgt opgebouwd:
Onderdeel VVO Huurwaarde/m² Correctie Huurwaarde Factor Waarde
Kantoor 1980 1.001 € 130 0,94 € 122.322 11 € 1.345.544
Kantoor 2010 1.804 € 130 0,94 € 220.449 11 € 2.424.937
BTW 19% kantoor 2010 € 441.132
Parkeerplaatsen -
Totaal € 4.211.613
3. Geschil
In geschil is de waarde van het kantoorpand op de waardepeildatum 1 januari 2010.
Eiser bepleit een waarde van ten hoogste € 3.431.000. Verweerder heeft ter onderbouwing van de bij beschikking vastgestelde waarde onder meer verwezen naar het bovengenoemde taxatierapport van taxateur [A] en is van mening dat de bij beschikking vastgestelde waarde van € 4.084.000 niet te hoog is.
4. Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het kantoorpand toegekende waarde ligt bij verweerder.
Ten aanzien van de BTW-compensatie
Eiser wijst erop dat het kantoorpand vrij van omzetbelasting wordt verhuurd en dat eiser de omzetbelasting die hem ter zake van het nieuw gebouwde gedeelte van het kantoorpand in rekening is gebracht niet als voorbelasting in aftrek heeft kunnen brengen. Een deel van de overeengekomen huurprijs heeft daarom betrekking op de compensatie van de BTW voor eiser. Dit deel dient volgens eiser volledig uit de huurprijs te worden geëlimineerd zodat moet worden uitgegaan van een huurprijs van € 109/m² (100/119 x € 130). Volgens eiser sluit deze huurwaarde ook aan bij de gerealiseerde markthuren van andere kantoorruimten op hetzelfde adres.
Verweerder hanteert als uitgangspunt de in de huurovereenkomst opgenomen huurprijs van € 130/m². Vervolgens heeft verweerder bij de waardeberekening rekening gehouden met een compensatie voor het BTW-nadeel van verhuurder van 6%. Dit leidt tot een huurprijs van € 122/m².
Als uitgangspunt bij de HWK-methode geldt een marktconforme huur. Hierbij geldt in beginsel dat een door partijen overeengekomen huursom als marktconform dient te worden aangemerkt tenzij de huurovereenkomst niet op zakelijke gronden is overeengekomen of te ver van de peildatum tot stand is gekomen.
Eiser heeft met hetgeen is aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat het eigen huurcijfer op de peildatum niet marktconform is. De blote stelling dat is uitgegaan van een huurprijs van circa € 110/m² en dat deze is verhoogd met de door eiser af te dragen omzetbelasting is daartoe onvoldoende.
Voorts is in de huurovereenkomst geen bepaling is opgenomen omtrent eventuele BTW-compensatie. Ook anderszins heeft eiser geen feiten en omstandigheden aangedragen waaruit kan worden opgemaakt dan wel afgeleid dat sprake dient te zijn van een te elimineren BTW-compensatie.
Door uit te gaan van een huurprijs van € 130/m² en vervolgens – zonder dat daartoe een verplichting bestond – rekening te houden met een vermindering van 6% voor het BTW-nadeel van eiser heeft verweerder juist gehandeld. Nu de kapitalisatiefactor tussen partijen niet in geschil is, is de huurwaarde van het kantoorpand niet te hoog vastgesteld.
Ten aanzien van de “BTW 19% kantoor 2010”
Uit de jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat onroerende zaken die op de waardepeildatum nog niet twee jaren in gebruik zijn altijd inclusief omzetbelasting moeten worden gewaardeerd.
De omzetbelasting maakt dan dus deel uit van de waarde in het economische verkeer. Onroerende zaken die meer dan twee jaren in gebruik zijn worden exclusief omzetbelasting gewaardeerd (vergelijk HR 9 februari 2007, nr. 41.265, LJN: AW3887). Eén en ander is een gevolg van het feit dat vanaf twee jaar na ingebruikname sprake is van een vrijgestelde levering in de zin van artikel 11, eerste lid, onderdeel a1, van de Wet OB. Daarvóór is de levering belast.
Verweerder heeft derhalve terecht en op juiste gronden een bedrag van € 441.132 (BTW 19% kantoor 2010) bij de waardering van de onroerende zaak in aanmerking genomen.
Toepassing van deze bepaling leidt weliswaar tot een waardeval van de onroerende zaak twee jaar na ingebruikname maar gelet op voornoemd arrest van de Hoge Raad heeft dat geen gevolgen voor de waarde van het kantoorpand op de waardepeildatum.
Slotoverwegingen
Verweerder heeft bij beschikking vastgestelde waarde van € 4.084.000 voor het kantoorpand niet te hoog vastgesteld. Het beroep dient derhalve ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M.F. Geerling, voorzitter, mr. M.C.G.J. van Well en mr. A.I. van Amsterdam, rechters, in tegenwoordigheid van drs. R.P.M. Lemmen, griffier.
De griffier, De voorzitter,
Uitgesproken in het openbaar op: 3 juli 2012
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.