Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 11/1633
Uitspraakdatum: 6 juli 2011
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende] B.V., gevestigd te [woonplaats],
eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg,
verweerder.
Eiseres wordt hierna belanghebbende genoemd.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De uitspraken van verweerder van 11 februari 2011 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [het object] (hierna: het object), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) en tegen twee met die beschikking in een geschrift bekendgemaakte aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2010.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 juni 2011 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, namens belanghebbende, haar gemachtigden [gemachtigden], verbonden aan Ernst & Young Belastingadviseurs te Groningen, alsmede namens verweerder, [gemachtigde] en [makelaar/taxateur].
1.Beslissing
De rechtbank:
-verklaart het beroep gegrond;
-vernietigt de uitspraken op bezwaar, behoudens de daarbij genomen beslissing inzake de proceskosten;
-vermindert de waarde van de onroerende zaak tot € 8.000.000 en vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;
-veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.748;
-gelast dat verweerder het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 302 aan deze vergoedt.
2.Gronden
2.1.Verweerder heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet WOZ de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld voor het kalenderjaar 2010op € 17.206.000. Met het desbetreffende geschrift zijn ook twee aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2010 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft verweerder die waarde verminderd tot € 15.760.000 en de aanslagen onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd.
2.2.Het object is kadastraal bekend als [het object], nummers [nummers]. De oppervlakte van deze percelen samen is 72.219 m2. Het object bestaat uit zes vrijstaande hoofdonderdelen: [hoofdonderdeel 1], [hoofdonderdeel 2], [hoofdonderdeel 3], [hoofdonderdeel 4], [hoofdonderdeel 5] en [hoofdonderdeel 6]. Verder komen op het perceel nog diverse kleinere opstallen en gebouwde eigendommen voor, zoals een gasverdeelstation en tanks.
2.3.Belanghebbende heeft op 20 april 2010 een koopovereenkomst gesloten met [de koper] B.V. (hierna: de koper). Deze overeenkomst houdt in dat belanghebbende het object aan de koper verkoopt voor een prijs van € 7.900.000 (hierna: de verkoop). Daarbij is overeengekomen dat de levering gefaseerd plaats zal vinden. De koopovereenkomst is op schrift gesteld en ondertekend op 4 juni 2010. De eerste levering en betaling hebben plaatsgevonden bij notariële akte van 22 december 2010.
2.4.In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit primair een waarde van € 7.900.000 en subsidiair een waarde van € 8.083.428, waarbij zij zich baseert op de in 2.3. genoemde verkoopprijs. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
2.5.Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 6 mei 2011 door [makelaar/taxateur], makelaar en taxateur te [woonplaats]. In dit taxatierapport zijn de waarde in het economische verkeer en de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object bepaald op respectievelijk € 15.760.000 en € 15.750.000. De taxateur heeft de waarde in het economische verkeer bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij gebruik is gemaakt van een aantal vergelijkingsobjecten. Aangezien de taxateur heeft geconcludeerd dat de waarde in het economische verkeer hoger is dan de gecorrigeerde vervangingswaarde heeft verweerder de waarde van het object uiteindelijk bepaald op € 15.760.000.
2.6.Verweerder stelt dat bij het bepalen van de waarde van het object geen rekening mag worden gehouden met de in de koopovereenkomst van 20 april 2010 overeengekomen verkoopprijs van het object omdat ten tijde van de koopovereenkomst, onderscheidenlijk van de levering (van onderdelen van het object) op 22 december 2010, teveel tijd is verstreken sedert de waardepeildatum. Verweerder stelt daarbij dat de overeengekomen verkoopprijs destijds niet de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigde en dat zulks blijkt uit het feit dat een deel van het object op 22 december 2010 meteen door de koper met veel winst is doorverkocht en geleverd.
2.7.De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder gebezigde argumenten niet meebrengen dat bij het bepalen van de waarde in het economische verkeer van het object op de waardepeildatum de gerealiseerde verkoopprijs buiten beschouwing moet worden gelaten. Het door verweerder bedoelde tijdsverloop, noch enige andere gestelde of uit de stukken blijkende omstandigheid brengen zulks mee.
2.8.Wat betreft het hiervoor bedoelde tijdsverloop neemt de rechtbank in aanmerking dat de verkoop van het object ruim vijftien maanden na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Partijen hebben geen feiten of omstandigheden gesteld, en deze zijn de rechtbank ook niet bekend, op grond waarvan geoordeeld zou moeten worden dat het object, zuiver op grond van ontwikkelingen in de markt na de waardepeildatum, op de waardepeildatum voor een aanzienlijk hogere of een lagere prijs zou kunnen zijn verkocht.
2.9.Hoewel door belanghebbende niet is bestreden dat de koper (delen van) het object met winst heeft doorverkocht, is de desbetreffende stelling van verweerder te vaag om in het oordeel van de rechtbank omtrent de waarde van het object te worden betrokken. Tussen partijen staat vast dat de koper en de verkoper onafhankelijk van elkaar zijn. De rechtbank acht dan ook aannemelijk dat de verkoper en de koper ieder voor zichzelf streven naar een maximale opbrengst. De omstandigheid dat de verkoper, zijnde een [X]fabrikant, ervoor kiest het object in zijn geheel te verkopen, terwijl de koper, een beheerder of handelaar in onroerende zaken, besluit het object achtereenvolgens in gedeelten te verkopen, betekent niet dat, vanwege de door de koper bij opvolgende transacties met (delen van) het object behaalde winst, de op 20 april 2010 tussen belanghebbende en de koper overeengekomen prijs lager was dan de waarde in het economische verkeer.
2.10.Nu de koopovereenkomst ziet op het object als geheel neemt de rechtbank de in de koopovereenkomst overeengekomen prijs van € 7.900.000 tot uitgangspunt bij het beoordelen van de vraag of verweerder de waarde in het economische verkeer van het object op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld. Nu verweerder dit niet heeft gedaan, heeft hij de waarde van het object niet aannemelijk gemaakt.
2.11.Niet in geschil is dat het object een in de commerciële sfeer gebezigde courante onroerende zaak is. De gecorrigeerde vervangingswaarde zal dan in de regel niet afwijken van de waarde in het economisch verkeer (vergelijk Hoge Raad 31 mei 1995, nr. 29 224, BNB 1995/228 en 9 februari 2007 nr. 41 265, BNB 2007/156). Verweerder heeft tegenover de betwisting door belanghebbende geen feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan geoordeeld kan worden dat in het onderhavige geval van zodanige afwijking sprake is. De gecorrigeerde vervangingswaarde zoals vermeld in het taxatierapport van verweerder is daartoe gezien de betwisting daarvan door belanghebbende, onvoldoende. Het taxatierapport gaat ten aanzien hiervan namelijk uit van algemene uitgangspunten en is te weinig toegespitst op het object.
2.12.Belanghebbende heeft zich (primair) op het standpunt gesteld dat de waarde gelijk is aan de verkoopprijs van het object. De rechtbank volgt dit standpunt niet nu een aantal tanks, die onderdeel uitmaken van het object, afzonderlijk zijn verkocht en dus ten onrechte niet in die waardering zijn meegenomen. Gelet hierop en de omstandigheid dat belanghebbende geen rekening houdt met het tijdsverloop, heeft ook belanghebbende de waarde niet aannemelijk gemaakt.
2.13.Nu geen der partijen de door hen bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt stelt de rechtbank de waarde op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 8.000.000. Het beroep is daarom gegrond verklaard.
2.14.De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.748 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 2).
Aldus gedaan door mr. C.A.F.M. Stassen, voorzitter, mr. drs. M.M. de Werd en mr. R.W. Otto, rechters, en door de voorzitter ondertekend. De griffier, mr. A.J.C. Perdaems is verhinderd dit proces-verbaal mede te ondertekenen.
De griffier, De voorzitter,
Uitgesproken in het openbaar op 6 juli 2011.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 14 juli 2011.
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.