Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-24/865 en BK-24/866
Uitspraak van 28 mei 2026
in het geding tussen:
[X] B.V. te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rijswijk, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 13 augustus 2024 met nummers SGR 23/1397 en SGR 23/1398.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (SGR 23/1397 en BK-24/865) en [adres 2] te [woonplaats] (SGR 23/1398 en BK-24/866) – tezamen ook de onroerende zaken – voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op respectievelijk € 381.000 en € 1.085.000 (de beschikkingen). Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 voor die onroerende zaken opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Rijswijk (de aanslagen).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikkingen en de aanslagen bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft de bezwaren afgewezen.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 365. De Rechtbank heeft als volgt beslist:
“De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 500; en
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten tot een bedrag van € 437,50.”
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 559. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 25 november 2024 een nader stuk ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 11 december 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken. Beide onroerende zaken fungeren als crematorium.
Onroerende zaak [adres 1] (BK-24/865)
2.2.
De onroerende zaak [adres 1] bestaat uit een aula, een mortuarium en een opslagruimte/magazijn, welke gedeelten van de onroerende zaak zijn gebouwd in 1921, een andere ruimte, welk gedeelte van de onroerende zaak is gebouwd in 1954 (in hun totaliteit: het gebouw), de ondergrond van het gebouw en grond behorende bij het gebouw. De oppervlakte van het gebouw bedraagt 504 m2. De totale oppervlakte van de onroerende zaak bedraagt 27.665 m2. Hiervan is in totaal een perceelgrootte van 1.657 m2 in de waardering betrokken, waarvan 357 m2 de ondergrond van het gebouw (gebouwgebonden grond) en 1.300 m2 de grond behorende bij het gebouw (niet gebouwgebonden grond) betreft.
2.3.1.
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [adres 1] heeft de Heffingsambtenaar een “taxatieverslag niet-woningen” overgelegd, inhoudende een matrix met berekeningen (het taxatieverslag). Uit het taxatieverslag is de volgende opbouw van de waarde op de waardepeildatum van [adres 1] te herleiden:
Volgnummer
Archetype
Omschrijving
(Deel)Waarde
6
Gebouwgebonden grond 375 m2
€ 53.550
9
Niet gebouwgebonden grond 1.300 m2
€ 65.000
10
Crematorium 1966 t/m 1985 (57 m2)
Bezoekersruimte
€ 29.939
11
Crematorium 1966 t/m 1985 (300 m2)
Mortuarium
€ 157.573
12
Bijgebouw – opslag/magazijn (23 m2)
€ 6.743
13
Crematorium 1966 t/m 1985 (124 m2)
€ 68.690
Totaal
€ 381.495
BTW
€ 0
Correctie verrekening BTW
€ 0
€ 381.495
Vastgestelde waarde
€ 381.000
2.3.2.
Het taxatieverslag bevat berekeningen van de in de rechterkolom vermelde deelwaarden, waarin:
- wat betreft de grond: de rekenprijzen van € 150 en € 50 per m2, exclusief omzetbelasting, zijn vermenigvuldigd met het aantal m2, waarbij deze rekenprijzen zijn afgeleid uit de Grondprijzenbrief 2019 van de gemeente Den Haag;
- wat betreft de gebouwen: de rekenprijs per m2 is vermenigvuldigd met het aantal m2, een op basis van de levensduur, de resterende levensduur en de restwaarde berekende factor voor technische veroudering en een factor voor functionele veroudering. De berekening is uitgevoerd voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties. De in het schema in 2.3.1 opgenomen deelwaarde is de som van de berekende deelwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties.
2.3.3.
De berekeningen in het taxatieverslag van het gebouw zijn uitgevoerd met gebruikmaking van de Taxatiewijzers Deel 6 Crematoria en Deel 26 Algemene kengetallen (de Taxatiewijzers).
2.3.4.
Ter onderbouwing van de gecorrigeerde vervangingswaarde is per deelobject de vervangingswaarde vóór toepassing van de correcties voor technische en functionele veroudering (de bruto vervangingswaarde) bepaald door de herbouwkosten per m2 van het deelobject te verdelen over de ruwbouw, de afbouw/vaste inrichting (de afbouw) en installaties van dat deelobject conform de verdeling in percentages voor de desbetreffende archetypen in de Taxatiewijzer Crematoria. Ook voor de restwaarden sluit de Heffingsambtenaar aan bij de in de Taxatiewijzer Crematoria genoemde percentages (voor de gebouwen respectievelijk 25%, 10%, 7%). De herbouwkosten per m2 en de genoemde percentages zijn bepaald aan de hand van het in het taxatieverslag voor het deelobject gekozen archetype. Daarna is voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties van het gebouw een correctie voor technische veroudering toegepast, die is berekend op basis van de in het taxatieverslag vermelde technische levensduren en restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties. De Taxatiewijzer Crematoria noemt als standaard een levensduur van de ruwbouw tussen de 45 en 65 jaar, een levensduur van de afbouw tussen de 15 en 25 jaar en een levensduur van de installaties tussen 15 en 25 jaar. De Heffingsambtenaar heeft – hiervan afwijkend – de resterende levensduur van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van het gebouw, door toepassing van een levensduurverlenging, bepaald op respectievelijk 10 jaar, 5 jaar en 5 jaar. De Heffingsambtenaar heeft geen correctie voor functionele veroudering toegepast op de ruwbouw, afbouw en installaties van het gebouw.
2.4.1.
Belanghebbende heeft in beroep voor de onroerende zaak [adres 1] een taxatierapport overgelegd dat is opgesteld naar aanleiding van een bureautaxatie van [naam taxateur] van 31 augustus 2022, met twee taxatiekaarten. De berekeningen in het taxatierapport en de taxatiekaarten zijn uitgevoerd met gebruikmaking van de Taxatiewijzers.
2.4.2.
In het taxatierapport is onder “Nadere mededelingen” het volgende vermeld:
“Het object is gewaardeerd middels archetype L780000N, met een standaardgrootte van 200 m2 en middels archetype L782000N, met een standaardgrootte van 300 m2.
Onderhavig object is in totaal 481 m2. Bij archetype L780000N is er derhalve een correctie op grootte toegepast met factor (1196,92/1393=) 0,859 en bij archetype L782000N is er een correctie op grootte toegepast met factor (1196,92/1306,5=) 0,916.
Mede gelet op de recente jurisprudentie, onder meer ECLI:NL:GHARL:2015:6339, ECLI:NL:GHDHA:2017.3378 en ECLI:NL:GHARL:2018:3824, dient te worden uitgegaan van restwaarden die lager liggen dan zoals gesteld in de taxatiewijzers. Deze percentages achten de betrokken Gerechtshoven immers niet bewezen. Er is derhalve uitgegaan van een restwaarde van 5%, aangezien aan het einde van de werkelijke levensduur een gebouw
amper restwaarde meer heeft.
Automatisch verlengde levensduren vinden geen steun in het recente Hoge Raadarrest (ECLI:NL:HR:2020:169). De Hoge Raad heeft geoordeeld dat uit de wetsgeschiedenis blijkt dat geen steun is te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Derhalve is onderhavig object gewaardeerd op de restwaarde.”
2.4.3.1. Belanghebbende beroept zich in hoger beroep alleen nog op de tweede taxatiekaart. De waarde per waardepeildatum 1 januari 2021 van [adres 1] is daarin als volgt opgebouwd:
(Deel)waarde tweede taxatiekaart
Grond
1.657 m2
- gebouw gebonden grond à € 150
357 m2
€ 53.550
- niet gebouw gebonden grond à € 50
1.300 m2
€ 65.000
Totaal grond
€ 118.550
Opstallen
504 m2
Vervangingswaarde opstallen
€ 1.211.404
Gecorrigeerde vervangingswaarde opstallen
€ 168.624
Gecorrigeerde vervangingswaarde complex
€ 287.174
Afgerond
€ 287.000
In de tweede taxatiekaart is voor de bepaling van de technische correctie rekening gehouden met de percentages voor de restwaarden, zoals deze zijn gehanteerd door de Heffingsambtenaar (ruwbouw 25%, afbouw 10% en installaties 7%). Ook is een correctie toegepast voor functionele veroudering. Voor de grondprijzen is aangesloten bij de door de Heffingsambtenaar toegepaste grondprijzen.
2.4.3.2. Als toelichting op deze tweede taxatiekaart heeft belanghebbende in het beroepschrift onder meer weergegeven:
“Tevens is door de heer [naam taxateur] , taxateur bij [naam] , een extra taxatiekaart (bijlage 5) opgemaakt in het kader van de Wet WOZ. Deze taxatiekaart toont de waarde aan waarbij rekening gehouden wordt met het genoemde arrest van de Hoge Raad en bij de restwaardes zoals genoemd in de taxatiewijzer crematoria. Deze taxatiekaart toont aan dat verweerder onderhavig object te hoog heeft gewaardeerd, zelfs als er uit gegaan wordt van de, niet
onderbouwde, restwaardes zoals vermeld in de taxatiewijzer crematoria. De taxatiekaart concludeert tot een waarde van € 287.000,00 voor de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2021. (…).”
De onroerende zaak [adres 2] (BK-24/866)
2.5.
De onroerende zaak [adres 2] bestaat uit een crematorium, welk gedeelte van de onroerende zaak is gebouwd in 1972 en een bijgebouw (opslag), gebouwd in 1970/2011. De totale oppervlakte van de onroerende zaak bedraagt 69.240 m2. Hiervan is in totaal een perceelgrootte van 67.435 m2 in de waardering betrokken, waarvan 1.524 m2 de ondergrond van het gebouw betreft en 65.911 m2 de grond behorende bij het gebouw betreft.
2.6.1.
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [adres 2] heeft de Heffingsambtenaar een “taxatieverslag niet-woningen” overgelegd, inhoudende een matrix met berekeningen (het taxatieverslag). Uit het taxatieverslag is de volgende opbouw van de waarde op de waardepeildatum van [adres 2] te herleiden:
Volgnummer
Archetype
Omschrijving
(Deel)Waarde
22
Gebouwgebonden grond 1.524 m2
€ 228.600
23
Niet gebouwgebonden grond 65.911 m2
€ 329.555
24
Crematorium 1966 t/m 1985 (1.524 m2)
€ 509.802
25
Bijgebouw – opslag/magazijn (80 m2)
€ 17.510
Totaal
€ 1.085.467
BTW
+ € 227.948
Correctie verrekening BTW
- € 227.948
€ 1.085.467
Vastgestelde waarde
€ 1.085.000
2.6.2.
Het taxatieverslag bevat berekeningen van de in de rechterkolom vermelde deelwaarden, waarin:
- wat betreft de grond: de rekenprijzen van € 150 en € 5 per m2, exclusief omzetbelasting, zijn vermenigvuldigd met het aantal m2, waarbij deze rekenprijzen zijn afgeleid uit de Grondprijzenbrief 2019 van de gemeente Den Haag, waarbij geldt dat voor het laatste bedrag wordt afgeweken van de daarin genoemde hogere prijs;
- wat betreft de gebouwen: de rekenprijs per m2 is vermenigvuldigd met het aantal m2, een op basis van de levensduur, de resterende levensduur en de restwaarde berekende factor voor technische veroudering en een factor voor functionele veroudering. De berekening is uitgevoerd voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties. De in het schema in 2.6.1 opgenomen deelwaarde is de som van de berekende deelwaarde van de ruwbouw, de afbouw en de installaties.
2.6.3.
De berekeningen in het taxatieverslag van het gebouw zijn uitgevoerd met gebruikmaking van de Taxatiewijzers.
2.6.4.
Ter onderbouwing van de gecorrigeerde vervangingswaarde is per deelobject de vervangingswaarde vóór toepassing van de correcties voor technische en functionele veroudering (de bruto vervangingswaarde) bepaald door de herbouwkosten per m2 van het deelobject te verdelen over de ruwbouw, de afbouw/vaste inrichting (de afbouw) en installaties van dat deelobject conform de verdeling in percentages voor het desbetreffende archetype in de Taxatiewijzer Crematoria. Ook voor de restwaarden van deze onderdelen sluit de Heffingsambtenaar aan bij de percentages in de Taxatiewijzer Crematoria (voor het crematorium respectievelijk 25%, 10%, 7% en voor het kantoor respectievelijk 25%, 20% en 10%). De herbouwkosten per m2 en de genoemde percentages zijn bepaald aan de hand van het in het taxatieverslag voor het deelobject gekozen archetype. Daarna is voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties van het gebouw een correctie voor technische veroudering toegepast, die is berekend op basis van de in het taxatieverslag vermelde technische levensduren en restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties. De Taxatiewijzer Crematoria noemt als standaard een levensduur van de ruwbouw tussen de 45 en 65 jaar, een levensduur van de afbouw tussen de 15 en 25 jaar en een levensduur van de installaties tussen 15 en 25 jaar. De Heffingsambtenaar heeft – in afwijking hiervan – de resterende levensduur van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van het gebouw, door toepassing van een levensduurverlenging, bepaald op respectievelijk 10 jaar, 5 jaar en 5 jaar. De Heffingsambtenaar heeft voorts een correctie voor functionele veroudering toegepast op de ruwbouw, afbouw en installaties van het gebouw van steeds 38,63%.
2.7.1.
Belanghebbende heeft in beroep voor de onroerende zaak [adres 2] een taxatierapport overgelegd dat is opgesteld na een bureautaxatie van [naam taxateur] van 31 augustus 2022, met twee taxatiekaarten. De berekeningen in het taxatierapport en de taxatiekaarten zijn uitgevoerd met gebruikmaking van de Taxatiewijzers.
2.7.2.
In het taxatierapport is onder “Nadere mededelingen” het volgende vermeld:
“Het object is gewaardeerd middels archetype U793000N, met een standaardgrootte van 1.000 m2. Onderhavig object is 1.524 m2. Er is derhalve een correctie op grootte toegepast met factor (1058,12/1095,33=) 0,966.
Mede gelet op de recente jurisprudentie, onder meer ECLI:NL:GHARL:2015:6339, ECLI:NL:GHDHA:2017:3378 en ECLI:NL:GHARL:2018:3824, dient te worden uitgegaan van restwaarden die lager liggen dan zoals gesteld in de taxatiewijzers. Deze percentages achten de betrokken Gerechtshoven immers niet bewezen. Er is derhalve uitgegaan van een restwaarde van 5%, aangezien aan het einde van de werkelijke levensduur een gebouw
amper restwaarde meer heeft.
Automatisch verlengde levensduren vinden geen steun in het recente Hoge Raadarrest (ECLI:NL:HR:2020:169). De Hoge Raad heeft geoordeeld dat uit de wetsgeschiedenis blijkt dat geen steun is te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Derhalve zijn de afbouw en installaties van de aula en de ruwbouw van opslag/magazijn gewaardeerd op de restwaarde.
In de waardering is uitgegaan van de functionele veroudering zoals aangegeven op het taxatieverslag van de gemeente.”
2.7.3.1. Belanghebbende beroept zich in hoger beroep alleen nog op de tweede taxatiekaart. De waarde per waardepeildatum 1 januari 2021 van [adres 2] is daarin als volgt opgebouwd:
(Deel)waarde tweede taxatiekaart
Grond
67.435 m2
- gebouwgebonden grond à € 125
1.524 m2
€ 190.500
- niet gebouwgebonden grond à € 5
65.911 m2
€ 329.555
Totaal grond
€ 520.055
Opstallen
1.604 m2
Vervangingswaarde opstallen
€ 2.951.874
Gecorrigeerde vervangingswaarde opstallen
€ 426.234
Gecorrigeerde vervangingswaarde complex
€ 946.289
Afgerond
€ 946.000
In de tweede taxatiekaart is voor de bepaling van de technische correctie rekening gehouden met de percentages voor de restwaarden, zoals deze zijn gehanteerd door de Heffingsambtenaar (voor de aula voor ruwbouw 25%, voor afbouw 10% en voor installaties 7% en voor de opslag/magazijn voor ruwbouw 25%, voor afbouw 20% en voor installaties 10%). Ook is een correctie toegepast voor functionele veroudering, te weten 5% voor economische veroudering, 20% voor verandering van de bouwwijze, 5% voor doelmatigheid en 15% voor excessieve gebruikskosten. Voor de grondprijzen is ten aanzien van de gebouw gebonden grond afgeweken van de door de Heffingsambtenaar toegepaste grondprijzen en voor de niet-gebouw gebonden grond aangesloten bij de door de Heffingsambtenaar toegepaste grondprijzen.
2.7.3.2. Als toelichting op deze tweede taxatiekaart heeft belanghebbende in het beroepschrift onder meer weergegeven:
“Tevens is door de heer [naam taxateur] , taxateur bij [naam] , een extra taxatiekaart (…) opgemaakt in het kader van de Wet WOZ. Deze taxatiekaart toont de waarde aan waarbij rekening gehouden wordt met het genoemde arrest van de Hoge Raad en bij de restwaardes zoals genoemd in de taxatiewijzer crematoria. Deze taxatiekaart toont aan dat verweerder onderhavig object te hoog heeft gewaardeerd, zelfs als er uit gegaan wordt van de, niet
onderbouwde, restwaardes zoals vermeld in de taxatiewijzer crematoria. De taxatiekaart concludeert tot een waarde van € 946.000,00 voor de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2021. (…).”
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld:
“
Beoordeling van de waardes (het geschil)
Beoordeling van de waardes (het geschil)
4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
5. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Uit dit artikellid volgt verder dat bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening wordt gehouden met de aard van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
6. Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ dient de gecorrigeerde vervangingswaarde te worden berekend als de som van de waarde van de grond, vermeerderd met de waarde van de opstallen. Voor de grond dient daarbij te worden uitgegaan van de marktwaarde van vrij te aanvaarden en onbezwaarde grond. Voor de waarde van de opstallen moet worden uitgegaan van de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
7. De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de waardes van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. Daartoe heeft de heffingsambtenaar taxatieverslagen overgelegd. Bij het vaststellen van de waardes van de onroerende zaken is gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer Crematoria. Daarbij heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van de archetypen L7820000N (onroerende zaak 1) en U793000N (onroerende zaak 2), waarbij hij restwaardes tot uitgangspunt heeft genomen die liggen binnen de bandbreedten van de restwaardes voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties voor de voormelde archetypen (25% voor ruwbouw, 10% voor afbouw en 7% voor installaties). De heffingsambtenaar is dus aldus gebleven binnen de bandbreedtes van de Taxatiewijzer.
8. Belanghebbende heeft eveneens gebruik gemaakt van de voormelde archetypen in de door belanghebbende overgelegde taxatierapporten, waaruit blijkt dat beide partijen voor de bepaling van de deelwaardes de Taxatiewijzer Crematoria als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard, in het bijzonder de daarin opgenomen archetypes. Dit brengt mee dat als een van de partijen in (één van) haar standpunten van één of meer kengetallen afwijkt, zij de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken.[1]
9. Belanghebbende heeft in dit kader gesteld dat de restwaardes dienen te worden vastgesteld op 5% voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties van het gebouw. Belanghebbende wenst aldus af te wijken van de kengetallen uit de Taxatiewijzer, waardoor het aan belanghebbende is om gronden voor deze afwijking te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken. Aangezien belanghebbende, ondanks de betwisting van de heffingsambtenaar, enkel in algemene termen heeft gesteld dat een gebouw aan het einde van de levensduur amper meer restwaarde heeft en deze stelling niet met marktgegevens of andere relevante, voor de rechtbank toetsbare gegevens heeft onderbouwd, heeft belanghebbende niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
10. Met betrekking tot de levensduur van de onroerende zaken heeft de heffingsambtenaar gesteld dat de levensduur verlengt dient te worden. De heffingsambtenaar wenst aldus af te wijken van de kengetallen uit de Taxatiewijzer, waardoor het, gelet op wat onder 8 is overwogen, aan de heffingsambtenaar is om gronden voor deze afwijking te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken. De heffingsambtenaar heeft in het licht hiervan verklaard dat er in het onderliggende geval sprake is van een investeerder – namelijk [A N.V.] –, dat er geen sprake is van regulier basis onderhoud, maar van goed onderhoud van de onroerende zaken, én dat het in de onderliggende branche ook niet gebruikelijk is om de onroerende zaken te ‘verslonzen’. Nu belanghebbende dit niet heeft betwist, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldaan aan de onder 8 overwogene stelplicht.
11. Gelet op wat onder 9 en 10 is overwogen, en met hetgeen ter zitting is verklaard en overigens is aangevoerd, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij niet is uitgegaan van te hoge restwaardes en dat hij terecht een verlenging van de levensduur heeft toegepast. Dit brengt, gelet op de door belanghebbende ingenomen stellingname, mee dat de heffingsambtenaar reeds om deze reden aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes niet te hoog zijn vastgesteld.[2] Tot dusver zijn de beroepen ongegrond.
12. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. (…)
Te late indiening van het verweerschrift
(…)
Motiveringsgebrek uitspraak op bezwaar
(…)
Immateriële schadevergoeding
(…)
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
Tussen partijen is in geschil of de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarden van de onroerende zaken te hoog zijn, en meer in het bijzonder wie de bewijslast draagt ten aanzien van de restwaarden en levensduurverlenging en of de desbetreffende partij aan die bewijslast voldaan heeft.
4.2.
Belanghebbende concludeert, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank behoudens de beslissing omtrent de vergoeding van immateriële schade, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarde van de onroerende zaak [adres 1] wordt verminderd tot € 287.000, en dat de waarde van de onroerende zaak [adres 2] wordt verminderd tot € 946.000, onder dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. Verder heeft belanghebbende verzocht om een proceskostenvergoeding voor de bezwaar-, de beroeps- en de hogerberoepsfase.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
Belanghebbende brengt naar voren dat zij de uitgangspunten van de Taxatiewijzers niet onderschrijft in die zin dat belanghebbende deze ten aanzien van de bepaling van de restwaarden niet aanvaardt. Belanghebbende accepteert de restwaarden uit de Taxatiewijzers niet, omdat voor haar niet is na te gaan hoe de in de Taxatiewijzers vermelde percentages tot stand zijn gekomen. Dit brengt volgens haar mee dat de regels over de bewijslastverdeling die de Hoge Raad heeft geformuleerd in HR 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, r.o. 2.4.3. en 2.4.4 in haar geval niet gelden. Belanghebbende verwijst hiertoe naar de conclusie van A-G Koopman van 10 november 2023, ECLI:NL:PHR:2023:1012. Volgens belanghebbende rust de bewijslast daarom ook voor de restwaarden op de Heffingsambtenaar en kan de Heffingsambtenaar niet volstaan met een verwijzing naar de Taxatiewijzers. Verder stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de Heffingsambtenaar ten onrechte is uitgegaan van een fors verlengde levensduur. De omstandigheid dat sprake is van een investeerder en dat het onderhoud naar verluid goed zou zijn, is in dit verband, zo meent belanghebbende, niet relevant. Dit is onvoldoende om af te wijken van de initieel ingeschatte levensduur. Zo al reden zou bestaan voor levensduurverlenging, geldt dat dit ook tot een aanpassing ten aanzien van de restwaarden moet leiden en dit heeft de Heffingsambtenaar nagelaten. Belanghebbende verwijst in dit kader naar een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 26 november 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:5017.
5.2.
De Heffingsambtenaar voert aan dat tussen partijen in principe niet in geschil is dat de Taxatiewijzers kunnen worden gebruikt bij de bepaling van de waarden van de onroerende zaken, nu belanghebbende bij haar waardering in de taxatiekaarten aansluit bij de Taxatiewijzers. Voor dat geval geldt wel degelijk de bewijslastverdeling zoals deze door de Hoge Raad is voorgeschreven in het arrest van 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, aldus de Heffingsambtenaar, en dus rust, nu belanghebbende ten aanzien van de restwaarde en de levensduur wil afwijken van de Taxatiewijzers, op belanghebbende de bewijslast. Verder voert de Heffingsambtenaar aan dat herbestemmingsmogelijkheden een rol spelen bij het bepalen van de restwaarde en de levensduur. De enkele stelling dat aan het eind van de levensduur amper nog een restwaarde voor het gebouw resteert is door belanghebbende niet onderbouwd. Er is, aldus de Heffingsambtenaar, sprake van een investeerder, waardoor niet kan worden uitgegaan van regulier basisonderhoud, maar sprake moet zijn van goed onderhoud van de onroerende zaken, waarbij ook geldt dat het in deze branche niet gebruikelijk is de onroerende zaken te laten “verslonzen”. In de uitvaartbranche geldt volgens de Heffingsambtenaar immers dat alles “state of the art” moet zijn, dat wil zeggen volledig gerenoveerd. De website van [A N.V.] illustreert, aldus nog steeds de Heffingsambtenaar, dat zonder meer sprake is van naar de eisen van de tijd ingerichte commerciële objecten. De Heffingsambtenaar verwijst in het kader van de levensduurverlenging naar een uitspraak van het Hof van 7 april 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:863 en stelt dat hier hetzelfde geldt.
5.3.
Partijen zijn eenparig van mening dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het Hof sluit zich aan bij deze, naar zijn oordeel rechtens juiste, gezamenlijke opvatting van partijen.
5.4.
In artikel 17, lid 3, Wet WOZ is bepaald dat bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, lid 2, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken – dat (niet meer dan) een hulpmiddel bij de bepaling van de WOZ-waarde is (zie HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610) – is de wijze van berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde nader ingevuld.
Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak de waarde welke de zaak in economische zin voor haar eigenaar heeft (zie HR 8 juli 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5032 en HR 5 juni 1996, ECLI:NL:HR:1996:AA1799).
5.5.
Bij de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde geldt als regel dat de stelplicht en bewijslast met betrekking tot deze waarde in eerste instantie op de heffingsambtenaar rusten, ook indien hij bij het vaststellen van die waarde heeft aangesloten bij een taxatiewijzer. Indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt, mag de rechter de waarde op een door hem gekozen grondslag vaststellen. Bij de beoordeling van de standpunten moet de rechter acht slaan op al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd. Ten slotte brengt een redelijke verdeling van de stelplicht en bewijslast mee dat een partij die een beroep doet op een afwijking van een taxatiewijzer wegens de omstandigheden van het geval, terwijl zij die taxatiewijzer als uitgangspunt voor het desbetreffende aspect van de waardering heeft aanvaard, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Het Hof verwijst in dit verband naar de arresten van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, van 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, van 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, van 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571 en van 13 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:234.
5.6.
Nu het geschil ten aanzien van de waarden van de onroerende zaken uitsluitend is beperkt tot de hoogte van de restwaarden en de vraag of de Heffingsambtenaar de levensduur terecht heeft verlengd, zal het Hof zich hierna beperken tot de vraag of de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de correctie wegens technische veroudering van het gebouw is uitgegaan van de juiste, althans niet te hoge restwaarden en of hij de levensduur terecht heeft verlengd.
5.7.
De Heffingsambtenaar voert aan dat hij restwaarden (25% voor ruwbouw, 10% voor afbouw en 7% voor installaties) tot uitgangspunt heeft genomen die liggen binnen de bandbreedten van de restwaarden voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties voor de door hem gehanteerde archetypes uit de Taxatiewijzer Crematoria. Deze taxatiewijzer is algemeen toegankelijk op de website van het WOZ-datacenter en behoort in afschrift tot de gedingstukken. Belanghebbende heeft daarop dus effectief commentaar kunnen leveren zoals bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 13 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:234.
5.8.1.
Nu belanghebbende de juistheid van de in de Taxatiewijzers opgenomen restwaarden ten principale betwist, rust de bewijslast te dezen in eerste instantie op de Heffingsambtenaar. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de ingenomen standpunten echter geen marktgegevens of andere relevante, voor het Hof toetsbare gegevens aangevoerd. Uit de Taxatiewijzer Crematoria kan niet worden opgemaakt waarop de daarin opgenomen restwaarden zijn gebaseerd. In de Taxatiewijzer Algemeen wordt niet meer vermeld dan dat de kengetallen voor de restwaarde inschattingen zijn die berusten op ervaringscijfers. Dit is naar het oordeel van het Hof onvoldoende ter onderbouwing van de voorgestane restwaardepercentages. Het gevolg is dat de Heffingsambtenaar de hoogte van het toegepaste restwaardepercentage en de in de thans gebruikte taxatiemethode mede daaruit voortvloeiende waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
5.8.2.
Nu de Heffingsambtenaar de restwaardepercentages niet aannemelijk heeft gemaakt komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar bepleite restwaardepercentages aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de restwaarden dienen te worden vastgesteld op 5% voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties van het gebouw. Net als de Heffingsambtenaar heeft ook belanghebbende geen marktgegevens of andere relevante, voor het Hof toetsbare gegevens aangevoerd, zodat ook belanghebbende niet aan haar bewijslast heeft voldaan.
5.9.
Ten overvloede overweegt het Hof dat de Heffingsambtenaar evenmin de door hem toegepaste levensduurverlenging aannemelijk heeft gemaakt. De enkele stellingname dat [belanghebbende] is overgenomen door [A N.V.] , een investeringsmaatschappij, waardoor geen sprake zou zijn van regulier basisonderhoud, maar van goed onderhoud van de onroerende zaken, dat het in de branche niet gebruikelijk is de onroerende zaken te laten “verslonzen”, dat alles in de uitvaartbranche “state of the art” is en dat de website van [A N.V.] illustreert dat zonder meer sprake is van een naar de eisen van de tijd ingericht commercieel object, is daartoe onvoldoende. Allereerst mag gezien de diversiteit aan taxatiewijzers worden aangenomen dat elke taxatiewijzer, en dus ook de Taxatiewijzer Crematoria, is toegespitst op de specifieke branche, waardoor gebruikelijke omstandigheden binnen de branche zijn meegenomen bij het vaststellen van de kengetallen. Verder geldt dat, anders dan het geval is in de door de Heffingsambtenaar genoemde uitspraak van het Hof van 23 april 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:863, tegenover de betwisting daarvan door belanghebbende, behoudens zijn louter algemene opmerkingen ten aanzien van de staat van de onroerende zaken, de Heffingsambtenaar geen specifiek inzicht heeft gegeven in de investeringen die volgens hem zouden hebben plaatsgevonden in de onroerende zaken. De Heffingsambtenaar heeft dan ook ten onrechte een levensduurverlenging toegepast.
Slotsom
5.10.
Naar volgt uit hetgeen hiervoor is overwogen is de Heffingsambtenaar niet erin geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarden niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, en is belanghebbende evenmin erin geslaagd de door haar bepleite waarden aannemelijk te maken. Het Hof zal daarom, rekening houdend met alle ter zake doende feiten en omstandigheden, de waarden van de onroerende zaken in goede justitie vaststellen op € 330.000 voor [adres 1] en € 1.000.000 voor [adres 2] .
5.11.
Het hoger beroep is gegrond.
Proceskosten en griffierecht
6.1.
Het Hof ziet aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken.
6.2.1.
Het Hof stelt de voormelde kosten, op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.332 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) à € 666 x 1 (gewicht van de zaak)).
6.2.2.
Het Hof stelt de kosten voor de beroepsfase vast op € 1.868 (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting) x € 934 x 1 (gewicht van de zaak)).
6.2.3.
Het Hof stelt de kosten voor de hogerberoepsfase vast op € 467 (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting) x € 934 x 1 (gewicht van de zaak) x factor 0,25 ingevolge artikel 30a, lid 2, onderdeel b, Wet WOZ). De gemachtigde heeft niet gesteld dat sprake is van een bijzonder geval als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2025, ECLI:NL:HR:2025:670.
6.2.4.
De totaal te vergoeden proceskosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand bedragen derhalve € 3.667.
6.3.
Belanghebbende heeft verder in de beroepsfase verzocht om een vergoeding voor de door haar in de beroepsfase ingediende door haar taxateur opgemaakte taxatiekaarten. Het Hof stelt de te vergoeden kosten, nu het door belanghebbende gevraagde bedrag per uur lager is dan het maximum uurtarief volgens het Bpb in verbinding met het Besluit tarieven in strafzaken 2003, vast op het door belanghebbende gevraagde bedrag van € 140 per uur en voor elk van de onroerende zaken houdt het Hof conform belanghebbendes verzoek rekening met een tijdsbesteding van twee uren. Dit is gelet op de aard van de getaxeerde objecten en de toegepaste taxatiemethode alleszins redelijk. Nu het Hof geen aanwijzingen heeft dat belanghebbende de haar in rekening gebrachte omzetbelasting niet als voorbelasting in aftrek kan brengen, is voor de verzochte vermeerdering van de tarieven met omzetbelasting geen plaats. De te vergoeden kosten voor de taxatiekaarten bedragen derhalve € 560 (2 maal 2 uren x € 140).
6.4.
In totaal heeft belanghebbende dus recht op een vergoeding van proceskosten tot een bedrag van € 4.227.
6.5.
Omdat het hoger beroep gegrond is, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende de door haar in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten van in totaal € 924 (€ 365 + € 559) te vergoeden.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissing omtrent de vergoeding van immateriële schade;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- wijzigt de beschikkingen aldus dat de waarde van de onroerende zaak [adres 1] nader wordt vastgesteld op € 330.000 en de waarde van de onroerende zaak [adres 2] nader wordt vastgesteld op € 1.000.000;
- vermindert de aanslagen dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten voor bezwaar, beroep en hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van in totaal € 4.227, en
- draagt de Heffingsambtenaar op aan belanghebbende de in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten van in totaal € 924 te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door C. Maas, M.J.M. van der Weijden, en A.P. Bliek-Monsma, in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen.
De griffier, de voorzitter,
E.J. Nederveen C. Maas
De beslissing is op 28 mei 2026 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.