ECLI:NL:GHARL:2015:6339

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 14/01107

uitspraakdatum:
25 augustus 2015

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] BV, gevestigd te
[Z](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 9 september 2014, nummer AWB 14/2439, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem(hierna: de heffingsambtenaar),

betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 7 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2013, naar waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld op € 1.224.000.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 25 februari 2014 de vastgestelde waarde gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank
Gelderland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 9 september 2014 het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft bij faxbericht van 20 oktober 2014 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.6.

Beide partijen hebben nadere stukken ingediend.

1.7.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 juli 2015 te Arnhem. Belanghebbende is vertegenwoordigd door [A] , werkzaam bij [B] te [Z] , bijgestaan door taxateur [C] . De heffingsambtenaar is vertegenwoordigd door [D] , bijgestaan door taxateur [E] .

1.8.

Beide partijen hebben met wederzijdse instemming stukken ter zitting ingebracht.

1.9.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2.Feiten

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een sportcentrum met vier zalen. Het sportcentrum is gebouwd in 1997 en is in 2003 na een verbouwing bijna twee keer zo groot geworden. Het sportcentrum heeft een oppervlakte van 2.214 m², waaronder een fitnessruimte van 800 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 2.830 m², waarvan 1.300 m² is bestraat.

3.Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012.

3.2.

Belanghebbende staat een waarde voor van € 1.053.000. Ter onderbouwing daarvan wijst belanghebbende op een taxatiekaart van [F] van 3 april 2014, waarin de waarde is getaxeerd op € 1.053.000.

3.3.

De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 1.224.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van [E] van 19 mei 2014, waarin de waarde is getaxeerd op € 1.285.000.

3.4.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 1.053.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.Beoordeling van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

4.2.

Ingevolge artikel 17, lid 3, Wet WOZ wordt – in afwijking van artikel 17, lid 2 Wet WOZ – de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ.

4.3.

Tussen partijen is niet geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald naar de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het Hof sluit zich daarbij aan.

4.4.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.5.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van [E] van 19 mei 2014, waarin de waarde is getaxeerd op
€ 1.285.000. Daarvoor is aansluiting gezocht bij de landelijke taxatiewijzer Sport, archetype S1100301 sporthal (eenvoudig). In de taxatiewijzer zijn de volgende kengetallen (per waardepeildatum 1 januari 2012) vermeld:

Onder-verdeling

%-verdeling

Vervangingswaarde per m2

Levensduur

Restwaarde

minimum

gemiddeld

maximum

min

max

min

max

Ruwbouw

50%

€ 315

€ 370

€ 426

15%

30%

Afbouw

26%

€ 164

€ 192

€ 221

25%

30%

Installaties

24%

€ 151

€ 178

€ 204

20%

30%

Totaal

100%

€ 629

€ 740

€ 851

4.6.

In het taxatierapport van [E] is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak als volgt berekend:

Opstallen

%-verdeling

BVO

VVW per m2

Herbouw-waarde

Technische afschrijving

Functio-nele afschr.

Gecorr. verv. waarde

lv.d

rest.w

techn. afschr.

Sportzaal 1997

Ruwbouw

50%

1164 m²

€ 313

€ 364.332

35 jr

23%

33,0%

23,5%

€ 186.738

Afbouw

26%

1164 m²

€ 163

€ 189.732

25 jr

28%

43,2%

23,5%

82.442

Installaties

24%

1164 m²

€ 150

€ 174.600

23 jr

25%

48,9%

23,5%

68.236

Totaal

100%

1164 m²

€ 626

€ 728.664

337.417

Sportzaal 2003

Ruwbouw

50%

1050 m²

€ 313

€ 328.650

35 jr

23%

19,8%

19,0%

€ 213.498

Afbouw

26%

1050 m²

€ 163

€ 171.150

25 jr

28%

25,9%

19,0%

102.698

Installaties

24%

1050 m²

€ 150

€ 157.500

18 jr

25%

37,5%

19,0%

79.734

Totaal

100%

1050 m²

€ 626

€ 657.300

395.93

Bestrating

1300 m²

€ 67

€ 87.100

30 jr

30%

35,0%

56.615

Grond

2830 m²

€ 175

495.25

Totaalwaarde

1.285.212

4.7.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting desgevraagd opgemerkt dat de technische levensduur van de installaties van de sportzaal uit 1997 niet op 23 jaar, maar op 18 jaar dient te worden gesteld. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard de waarde van de grond
(€ 495.250) en de bestrating (€ 56.615) niet langer te betwisten.

4.8.

Belanghebbende betoogt i) dat voor de waardebepaling niet uitgegaan moet worden van een vervangingswaarde van € 626 per m² maar van € 572 per m², ii) dat de technische levensduur van de ruwbouw niet op 35 jaar maar op 30 jaar dient te worden gesteld, iii) dat de functionele afschrijving van de sportzaal uit 1997 niet 23,5% maar 32% bedraagt, iv) dat voor de berekening van de technische afschrijving rekening moet worden gehouden met een restwaarde van de ruwbouw en afbouw van nihil, en v) dat de restwaarde van de installaties niet op 25% maar op 15% moet worden gesteld.

Vervangingswaarde

4.9.

Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de vervangingswaarde van
€ 626 per m² niet te hoog heeft vastgesteld. Gelet op de aard en de bouwwijze van de onroerende zaak heeft de heffingsambtenaar terecht aansluiting gezocht bij de landelijke taxatiewijzer Sport, archetype S1100301 sporthal (eenvoudig). Volgens de daarbij behorende kengetallen bedraagt de vervangingswaarde minimaal € 629 per m² en maximaal € 851 per m² (zie 4.5). In bijlage 4 bij de taxatiewijzer zijn deze kengetallen onderbouwd met marktgegevens. In het onderhavige geval is de heffingsambtenaar uitgegaan van een vervangingswaarde van
€ 626 per m². Nu deze waarde is gelegen onder de in de taxatiewijzer genoemde bandbreedte, acht het Hof aannemelijk dat deze waarde niet te hoog is vastgesteld.

Technische levensduur ruwbouw

4.10.

Verder heeft belanghebbende aangevoerd dat de technische levensduur van de ruwbouw niet op 35 jaar maar op 30 jaar dient te worden gesteld. Ook voor de technische levensduur heeft de heffingsambtenaar aansluiting gezocht bij de landelijke taxatiewijzer Sport. Volgens de kengetallen bedraagt de technische levensduur van ruwbouw minimaal 30 jaar (zie 4.5). Het Hof acht zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, niet aannemelijk dat de technische levensduur van de onroerende zaak op 35 jaar kan worden gesteld. Gelet daarop gaat het Hof uit van de door belanghebbende bepleite technische levensduur van 30 jaar, welke levensduur het Hof aannemelijk acht.

Functionele afschrijving

4.11.

Belanghebbende heeft verder gesteld dat de functionele afschrijving van de sportzaal uit 1997, gelet op onder meer de bouwwijze en de gevelbekleding, niet 23,5% maar 32% moet bedragen. Redengevend daarvoor is dat deze sportzaal volgens een modulair systeem is gebouwd en dat de onderhoudskosten excessief zijn door met name de schimmelvorming bij de gevelbekleding. Gelet op deze gemotiveerde stelling acht het Hof aannemelijk dat sprake is van een modulair bouwsysteem en van excessieve onderhoudskosten. Vervolgens is de vraag aan de orde of de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling in voldoende mate rekening heeft gehouden met het waardeverminderende effect dat daarvan uitgaat (vgl. HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4). Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar onvoldoende aangevoerd om aannemelijk te achten dat de functionele afschrijving slechts 23,5% dient te bedragen. Gelet op de door belanghebbende aangevoerde stellingen met betrekking tot de functionele afschrijving van de sportzaal uit 1997, welke stellingen het Hof aannemelijk acht, gaat het Hof uit van een afschrijving van 32%. Ook in zoverre is het gelijk aan belanghebbende.

Restwaarde ruwbouw en afbouw

4.12.

Voorts heeft belanghebbende betoogd dat de restwaarde van ruwbouw en afbouw nihil bedraagt, zodat rekening moet worden gehouden met een hoger percentage aan technische afschrijving. Belanghebbende voert in dat verband aan dat een incourant pand zoals het onderhavige met de bestemming “maatschappelijk” aan het einde van de technische levensduur niet langer gebruikt kan worden, zodat de restwaarde van de opstal – waaronder is te verstaan de ruw- en afbouw - dan per definitie nihil bedraagt.

4.13.

De heffingsambtenaar heeft ook voor de restwaarde aansluiting gezocht bij de landelijke taxatiewijzer Sport. Ter toelichting is in de taxatiewijzer Algemeen Deel, p. 30, daarover het volgende opgemerkt:

3.6.3

Correctie technische veroudering

De correctie wegens technische veroudering wordt bepaald, rekening houdende met:

- verwachte levensduur, uitgaande van normaal onderhoud;

- de restwaarde;

- verschillende gebouwen en gebouwonderdelen;

- laatst uitgevoerde renovatie.

De correctie voor de technische veroudering vindt plaats met behulp van een afschrijvingsmethode. Hierbij wordt steeds uitgegaan van een lineaire afschrijving over een bepaalde periode. De afschrijving geeft uitdrukking aan het gebruiksgenot van een object gedurende een aantal gebruiksjaren. Deze afschrijving is daarmee niet alleen gericht op de technische kwaliteit van het object, maar ook op het gebruiksgenot voor de gebruiker. De gebruiksjaren vormen de verwachte levensduur, ook wel beoogde gebruiksperiode genoemd, die aangeeft hoe lang beoogd wordt gebruik te maken van het object.

De met het gebruiksgenot geassocieerde waarde is (lineair) toegerekend aan de gebruiksjaren. Dit betekent dat de afname van het gebruiksgenot en de reguliere gebruiksongemakken reeds zijn verdisconteerd in de technische afschrijving. Na de beoogde gebruiksperiode is het object voor het beoogde gebruik afgeschreven. Dit betekent niet dat het object dan een waarde nihil heeft, maar het object is afgeschreven tot een restwaarde, zijnde de waarde van het object op het moment waarop het beoogde gebruik volgens de huidige verwachting beëindigd wordt.

Deze restwaarde geeft aan dat ook na beëindiging van de beoogde gebruiksperiode men wellicht nog iets kan met het object (bijvoorbeeld investeren in vernieuwing of herbestemming). Tevens geeft de restwaarde weer dat er een mate van onzekerheid is over de inschatting van de gebruiksperiode. (…)”

4.14.

Blijkens voornoemde toelichting wordt in de taxatiewijzer onder restwaarde verstaan de waarde van het object op het moment waarop het beoogde gebruik volgens de huidige verwachting beëindigd wordt. Uitgaande van deze definitie zal de waarde na de beoogde gebruiksperiode, anders dan belanghebbende betoogt, niet per definitie nihil bedragen. Denkbaar is immers dat na beëindiging van de beoogde gebruiksperiode een object hergebruikt kan worden, in welk geval een inschatting moet worden gemaakt van de restwaarde op dat moment. Belanghebbende verdedigt een andere betekenis van het begrip ‘restwaarde’. In dit verband gaat het echter erom hoe de heffingsambtenaar de waarde heeft bepaald en dus welke inhoud hij aan dat begrip ‘restwaarde’ geeft.

4.15.

In het onderhavige geval hanteert de heffingsambtenaar restwaarden voor de ruwbouw en afbouw van respectievelijk 23% en 28%. Met de enkele verwijzing naar de kengetallen in de taxatiewijzer, welke kengetallen in de taxatiewijzer onvoldoende zijn onderbouwd, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem in aanmerking genomen restwaarden niet te hoog zijn. Gelet op de door belanghebbende aangevoerde stellingen ten aanzien van de gebruiksmogelijkheden van de gebruikte materialen, welke stellingen het Hof aannemelijk acht, gaat het Hof uit van restwaarden van nihil.

Restwaarde installaties

4.16.

Verder heeft belanghebbende aangevoerd dat de restwaarde van de installaties niet op 25% maar op 15% moet worden gesteld. Met de enkele verwijzing naar de kengetallen in de taxatiewijzer, welke kengetallen in de taxatiewijzer onvoldoende zijn onderbouwd, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem in aanmerking genomen restwaarde van 25% niet te hoog is. Gelet daarop gaat het Hof uit van de door belanghebbende bepleite restwaarde van de installaties van 15%, welke restwaarde het Hof aannemelijk voorkomt.

Slotsom

4.17.

Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende gegrond. Het vorenoverwogene brengt mee dat de vastgestelde waarde dient te worden verminderd tot (afgerond) € 1.110.000. In onderstaande matrix is de waardeberekening weergegeven (cursief zijn de wijzigingen aangegeven ten opzichte van de in 4.6 vermelde matrix van de heffingsambtenaar):

Opstallen

%-verdeling

BVO

VVW per m2

Herbouw-waarde

Technische afschrijving

Functio-nele afschr.

Gecorr. verv. waarde

lv.d

rest.w

techn. afschr.

Sportzaal 1997

Ruwbouw

50%

1164 m²

€ 313

€ 364.332

30 jr

50,0%

32%

€ 123.873

Afbouw

26%

1164 m²

€ 163

€ 189.732

25 jr

60,0%

32%

51.607

Installaties

24%

1164 m²

€ 150

€ 174.600

18 jr

15%

70,8%

32%

34.669

Totaal

100%

1164 m²

€ 626

€ 728.664

210.149

Sportzaal 2003

Ruwbouw

50%

1050 m²

€ 313

€ 328.650

30 jr

30,0%

19%

€ 186.345

Afbouw

26%

1050 m²

€ 163

€ 171.150

25 jr

36,0%

19%

88.724

Installaties

24%

1050 m²

€ 150

€ 157.500

18 jr

15%

42,5%

19%

73.356

Totaal

100%

1050 m²

€ 626

€ 657.300

348.425

Bestrating

1300 m²

€ 67

€ 87.100

30 jr

30%

35,0%

56.615

Grond

2830 m²

€ 175

495.25

Totaalwaarde

1.110.439

5.Proceskosten

5.1.

Het Hof vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, beroep en hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op
€ 244 voor de bezwaarfase (1 punt voor bezwaarschrift, waarde per punt € 244), € 980 voor de beroepsfase (1 punt voor beroepschrift, 1 punt voor zitting, waarde per punt € 490), en op € 980 voor de hogerberoepsfase (1 punt voor hogerberoepschrift, 1 punt voor zitting, waarde per punt € 490).

5.2.

Verder komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van de kosten van
€ 345 die zij heeft gemaakt voor het door haar ingebrachte taxatierapport. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard te kunnen instemmen met de hoogte van deze vergoeding.

6.Beslissing

Het Hof:

– verklaart het hoger beroep gegrond;

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;

– vermindert de vastgestelde waarde tot € 1.110.000;

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 2.549;

– gelast dat de heffingsambtenaar de door belanghebbende betaalde griffierechten van in totaal € 821 (€ 328 in beroep en € 493 in hoger beroep) aan haar vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. J. van de Merwe, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
25 augustus 2015.

De griffier, De voorzitter,

(A. Vellema) (A.J.H. van Suilen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 28 augustus 2015

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Waarde vaststelling sportcentrum door gemeente; bewijslast niet gehaald

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

1.Ontstaan en loop van het geding

2.Feiten

3.Geschil

4.Beoordeling van het geschil

5.Proceskosten

6.Beslissing