Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/6
Uitspraak van 5 december 2024
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 21 november 2023, nummer SGR 23/1267.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 639.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde ambtshalve verminderd tot € 633.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de ambtshalve verminderde beschikking en de aanslag. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 24 oktober 2024. Partijen zijn verschenen. Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd en voorgedragen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een rijwoning met een gebruiksoppervlakte van 120 m2 en een perceel van 235 m2. De woning beschikt over twee dakkapellen, een inpandige garage en een dakterras/balkon. Het bouwjaar van de woning is 1983. De woning is aan het water gelegen. Van het perceeloppervlak heeft de Heffingsambtenaar 37 m² onder de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken gebracht. Bij het besluit tot ambtshalve vermindering is nog 7 m2 extra buiten de waardering gelaten omdat dit water betreft in plaats van grond.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde verwezen naar de in de beroepsfase bij de Rechtbank als bijlage bij het verweerschrift overgelegde matrix en de daarop gegeven toelichting en naar de in de hoger beroepsfase als bijlage bij het verweerschrift overgelegde matrix en de daarop gegeven toelichting. In laatstbedoelde matrix zijn de volgende gegevens opgenomen:
De woning
[adres 2]
[adres 3]
Soort object
Rijwoning
Rijwoning
Rijwoning
Bouwjaar
1983
1982
1983
Gebruiksoppervlak
120 m²
146 m²
120 m²
Grondoppervlak
235 m²
229 m²
202 m²
Bijgebouwen
Inpandige garage
Dakkapel
Dakkapel
Dakterras/balkon
Water
Uitgezonderde grond
Inpandige garage
Dakkapel
Dakterras/balkon
Aanbouw woonruimte
Inpandige garage
Dakkapel
Dakterras/balkon
Aanbouw woonruimte
Souterrain/woonkelder
Transactiedatum
16-11-2020
2-11-2021
Transactieprijs
€ 670.000
€ 722.000
Index naar wpd
1,270 %
-8,853 %
Corr. naar wpd
€ 678.508
€ 658.081
VLOKS
Ligging
Onderhoudstoestand Kwaliteit/luxe
Uitstraling
Voorzieningen
4
3
3
3
3
4
3
3
3
2
4
3
2
3
3
1-1-2021
€ 625.000
De waardeberekening is in onderdeel 5 van de waardematrix als volgt weergegeven:
De woning
eenheid
eenheidsprijs
waarde
Woning m²
120
3.044
365.276
Grond m²
175
864
151.25
Inpandige garage
45
2.283
102.734
Dakkapel
2
2
Dakkapel
2
2
Dakterras/balkon
9
300
2.7
Water
7
Uitgezonderde grond
53
Totale waarde 1-1-2-21
625.96
[adres 2]
eenheid
eenheidsprijs
waarde
Woning m²
146
2.98
435.129
Grond m²
229
757
173.415
Inpandige garage
26
2.235
58.117
Dakkapel
2
2
Dakterras/balkon
6
300
1.8
Aanbouw woonruimte
3
2.682
8.047
Totale waarde 1-1-2021
678.508
[adres 3]
eenheid
eenheidsprijs
waarde
Woning m²
120
2.772
332.684
Grond m²
202
807
163.02
Inpandige garage
15
2.079
31.189
Dakkapel
2
2
Soutterain/woonkelder
58
2.079
120.598
Aanbouw woonruimte
2
2.495
4.99
Dakterras/balkon
12
300
3.6
Totale waarde 1-1-2021
658.081
In de toelichting op de matrix is vermeld dat de correctie per punt voorzieningen € 85 per m2 bedraagt en de correctie per punt kwaliteit/luxe € 175 per m2.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. Eiser bepleit een waarde van € 545.000 en voert daartoe – samengevat – aan dat de kernzone van het waterverdedigingsnetwerk 57 m² bedraagt, zodat verweerder ten onrecht te weinig grond heeft vrijgesteld. Ook stelt eiser dat niet inzichtelijk is of bij de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden met de waterverdedigingsnetwerkvrijstelling. Volgens eiser is de aanlegplaats ook gelegen in vrijgestelde zone, zodat ook de waarde hiervan in mindering gebracht dient te worden op de WOZ-waarde.
6. Verweerder heeft de stellingen van eiser gemotiveerd weersproken.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). Het waarderingsvoorschrift bevat een overdrachts- en verkrijgingsfictie. De overdrachtsfictie veronderstelt overdracht van de volle en onbezwaarde eigendom en de verkrijgingsfictie vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk maken, wordt door deze ficties geen rekening gehouden. Met de ficties heeft de wetgever beoogd de vast te stellen waarde in sterke mate te objectiveren.
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Daartoe heeft verweerder een matrix en iWOZ-gegevens overgelegd. Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan het [adres 2] (verkocht op 15 mei 2020 voor € 670.000) en [adres 3] (verkocht op 19 augustus 2021 voor € 722.000). De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten goed bruikbaar zijn, omdat ze van hetzelfde soort zijn, uit dezelfde bouwperiode komen, in dezelfde straat zijn gelegen, eenzelfde onderhoudstoestand hebben, een zelfde mate van kwaliteit/luxe hebben en een zelfde uitstraling hebben als de onderhavige woning. Met verschillen in oppervlakte en voorzieningen heeft verweerder voldoende rekening gehouden. De prijs per vierkante meter van € 3.044 is – mede gelet op de gemiddelde prijs per vierkante meter van € 3.197 – niet te hoog vastgesteld.
9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, maakt het voorgaande niet anders. Nu verweerder de waarde volgens de rechtbank aannemelijk heeft gemaakt, ligt de bewijslast op eiser om de waardevermindering aannemelijk te maken. Daarbij is de rechtbank van oordeel dat eiser met hetgeen hij heeft gesteld en overgelegd, hierin niet is geslaagd. De WOZ-waarde wordt bepaald door een waarde toe te kennen aan de woning en een waarde toe te kennen aan de grond. Voor de bepaling van de waarde van de woning wordt vergeleken met verkoopcijfers van woningen van maximaal 1 jaar vóór en na de waardepeildatum en dus niet met WOZ-waarden van andere woningen. Voor de bepaling van de waarde van de grond wordt gebruik gemaakt van een zogenoemde grondstaffel. In de grondstaffel is een waarde van de grond per vierkante meter bepaald welke vermenigvuldigd dient te worden met het oppervlakte van het perceel. Doordat een deel van de grond van eiser is vrijgesteld, wordt een minder groot oppervlakte vermenigvuldigd met de prijs van de grondstaffel wat resulteert in een lagere WOZ-waarde. Bij de verkoop van een woning wordt met een dergelijke vrijstelling geen rekening gehouden. De prijs die de kopers van de vergelijkingsobjecten voor de woningen hebben betaald, is dan ook de prijs voor het gehele object. Voor het systeem van de bepaling van de WOZ-waarde geldt dan ook niet dat op deze verkoopprijzen nog een vrijstelling dient te worden toegepast.
10. Overigens is de vrijstelling van de kernzone, zoals uitgelegd in voorgaande overweging, geen vrijstelling van een deel van de WOZ-waarde maar van een deel van het perceel van eiser. In het geval verweerder een deel van de grond van de percelen van de vergelijkingsobjecten zou vrijstellen, doet dit ook niets af aan de verkoopprijzen. Zoals ter zitting ook aan eiser is uitgelegd zou een vrijstelling van een deel van de percelen juist leiden tot een hogere prijs per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten en dus tot een hogere WOZ-waarde voor de woning van eiser. Immers, voor een kleiner object is alsnog hetzelfde bedrag betaald.
11. Ook heeft eiser niet met voor de rechtbank inzichtelijke gegevens aannemelijk gemaakt dat verweerder van onjuiste gegevens is uitgegaan en een groter deel van het perceel had moeten vrijstellen. Van een vrijstelling van de aanlegplaats is de rechtbank ook niet gebleken.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Heffingsambtenaar de informatieplicht en artikel 8:42, lid 1 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft geschonden en of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar beantwoordt deze vragen ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt verminderd tot € 537.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Verder heeft belanghebbende verzocht om toekenning van een vergoeding van immateriële schade wegens het schenden van de informatieplicht door de Heffingsambtenaar. Ook verzoekt belanghebbende de door hem betaalde griffierechten voor het beroep en het hoger beroep te vergoeden.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot vermindering van de waarde van de woning naar € 625.000 en voor het overige tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Wettelijk kader
5.1.
Artikel 18, lid 4, Wet WOZ luidt als volgt:
“Bij ministeriële regeling kunnen regels worden gesteld ingevolge welke bij de waardebepaling buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van onroerende zaken of onderdelen daarvan, indien die waarde geen onderdeel uitmaakt van de grondslag van de belastingen.”
Artikel 2, aanhef en lid 1, onder f, Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ luidt als volgt:
“Bij de bepaling van de waarde wordt buiten aanmerking gelaten de waarde van: waterverdedigings- en waterbeheersingswerken die worden beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen, met uitzondering van de delen van zodanige werken die dienen als woning;”
Informatieplicht en artikel 8:42 Awb
5.2.1.
Belanghebbende stelt in het hogerberoepschrift dat de Heffingsambtenaar geen of onvoldoende inzicht heeft gegeven in de opbouw van de nader vastgestelde waarde van € 633.000. Hij stelt dat de Heffingsambtenaar niet duidelijk heeft gemaakt hoe de verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum en dat onduidelijk is of de Heffingsambtenaar bij het opstellen van de prijsindex is uitgegaan van de data waarop de leveringen bij de notaris hebben plaatsgevonden of van de data waarop de (voorlopige) koopovereenkomsten zijn gesloten. Ook stelt belanghebbende dat de Heffingsambtenaar in de (hoger)beroepsfase niet heeft uitgelegd hoe de vastgestelde waarde tot stand is gekomen, maar de (nader) vastgestelde waarde heeft verdedigd en daartoe met nieuwe of andere gegevens is gekomen. In het nader stuk stelt belanghebbende dat de Heffingsambtenaar in strijd met artikel 8:42 Awb ‘de daadwerkelijk gehanteerde VLOK-waarden van de referentieobjecten etc.’ niet heeft overgelegd. Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar door de handmatige aanpassing van de onderbouwing het proces bewust heeft gefrustreerd en hem en de rechter in eerste aanleg heeft misleid, hetgeen heeft geleid tot immateriële schade die op basis van artikel 6 van het Europees Verdrag voor de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) aan hem vergoed dient te worden. Ter zitting heeft belanghebbende nader gepreciseerd dat hij weliswaar het taxatieverslag heeft ontvangen, maar geen inzicht heeft gekregen in de achterliggende of onderbouwende gegevens. Ook stelt hij dat de factor voor voorzieningen voor [adres 2] (referentiewoning 1) in beroep ten onrechte naar beneden toe is aangepast en dat de voorzieningenfactor voor zijn woning op dezelfde factor zou moeten worden vastgesteld. Tenslotte stelt belanghebbende dat de factor voor kwaliteit/luxe voor [adres 3] , (referentiewoning 2) ten onrechte op een 2 is gesteld.
5.2.2.
Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient de heffingsambtenaar aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift te verstrekken van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Behalve het taxatieverslag moeten ook andere gegevens die ten grondslag liggen aan de waarde worden verstrekt, indien daartoe een voldoende specifiek verzoek is gedaan (Hoge Raad 18 augustus 2023, nr. 22/01219, ECLI:NL:HR:2023:1052). De Heffingsambtenaar heeft inzicht gegeven in de totstandkoming van de vastgestelde waarde door het verstrekken van het taxatieverslag en de bijbehorende toelichting. Belanghebbende heeft naar aanleiding hiervan niet, althans niet specifiek genoeg, gevraagd om meer of andere gegevens of om een extra uitleg, zodat ervan moet worden uitgegaan dat hij geen extra gegevens nodig had om de vastgestelde WOZ-waarde te controleren (Hoge Raad 15 maart 2024, nr. 23/01551, ECLI:NL:HR:2024:290). Van een schending van artikel 40, lid 2, Wet WOZ is daarom geen sprake.
5.2.3.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de rechtsregel die de Hoge Raad heeft geformuleerd in r.o. 2.3.3 van het arrest van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182, dat het bestuursorgaan moet zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de keuzes, aannames en gegevens indien het genomen besluit geheel of ten dele het resultaat is van een geautomatiseerd proces en de belanghebbende de juistheid van de bij dat geautomatiseerde proces gemaakte keuzes en van de daarbij gebruikte gegevens en aannames wil controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar daarentegen in beroep (handmatig) aangepaste gegevens heeft overgelegd. Het Hof kan het standpunt van belanghebbende niet volgen. Belanghebbende beschikte in de bezwaarfase over het taxatieverslag. Niet gesteld of gebleken is dat belanghebbende in die fase om meer inzicht in de keuzes, aannames en gegevens heeft gevraagd als bedoeld in het hiervoor genoemde arrest. Dat de Heffingsambtenaar in beroep en hoger beroep matrices heeft overgelegd met meer en soms andere gegevens is slechts het gevolg van een nadere onderbouwing van de waarde in reactie op hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd. De Heffingsambtenaar heeft zijn matrices ook uitgebreid toegelicht en belanghebbende heeft niet gesteld welk inzicht dan nog ontbreekt. Dat belanghebbende het met die keuzes, aannames en gegevens niet eens is zal het Hof beoordelen, maar dat levert geen strijd op met voornoemde rechtsregel.
5.2.4.
Op grond van artikel 8:42, lid 1, Awb moet de Heffingsambtenaar binnen vier weken na het indienen van de gronden de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de bestuursrechter zenden. Dit betreft de stukken die de Heffingsambtenaar ter beschikking hebben gestaan en die relevant kunnen zijn voor de beoordeling van het geschil. In beroep en hoger beroep heeft belanghebbende vragen gesteld over de (wijze van berekening van de) indexering, over de berekening van de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken en de toegepaste VLOK-waarden voor zijn woning en de referentiewoningen. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met bijlagen ingediend en daarop tijdens de zitting een toelichting gegeven. Belanghebbende heeft niet gesteld welke stukken naar zijn mening dan nog ontbreken. Naar het oordeel van het Hof zijn alle voor het geding relevante stukken door de Heffingsambtenaar overgelegd, zodat is voldaan aan de verplichting van artikel 8:42, lid 1, Awb.
Waarde van de woning
5.3.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.3.2.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsobjecten). De Heffingsambtenaar heeft daarop ter zitting een uitgebreide toelichting gegeven. De in het taxatierapport en de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is in de matrix in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige aard en omvang dat de vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn. Ten aanzien van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd overweegt het Hof het volgende.
Indexering van de verkoopcijfers van de referentiewoningen
5.4.1.
In de beroepsfase heeft de Heffingsambtenaar een matrix overgelegd waarin de verkoopcijfers van de daarin genoemde referentiewoningen zijn geïndexeerd vanaf de datum van het sluiten van de (voorlopige) koopovereenkomst naar de waardepeildatum. De Heffingsambtenaar heeft tevens een weergave overgelegd van de gehanteerde indexering in een zogenoemde bolletjesgrafiek. Uit de toelichting door de Heffingsambtenaar in het verweerschrift in hoger beroep blijkt dat bij het maken van deze bolletjesgrafiek is uitgegaan van de leveringsdata van de verkochte woningen bij de notaris. Belanghebbende stelt in het nader stuk dat deze wijze van indexeren leidt tot ongelijke waarderingen. Immers, de referentiewoningen worden geïndexeerd vanaf de datum van de (voorlopige) koopovereenkomst, maar de indexcijfers gaan uit van de leveringsdata. Bovendien is de indexering pas later handmatig toegepast vanaf de datum van de (voorlopige) koopovereenkomst, terwijl bij de initiële waardering alleen wordt gekeken naar de leveringsdata van de referentiewoningen. Deze werkwijze is volgens belanghebbende in strijd met het gelijkheidsbeginsel.
5.4.2.
In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar een nieuwe matrix overgelegd, waarbij de verkoopcijfers van de referentiewoningen niet langer zijn geïndexeerd vanaf de datum van de (voorlopige) koopovereenkomst, maar vanaf de leveringsdata, zoals dat ook in de initiële waardering gebeurt. De bolletjesgrafiek, waaruit de index wordt afgeleid, gaat eveneens uit van leveringsdata van de gebruikte verkopen. Hoewel uit het arrest van de Hoge Raad van 29 januari 2016 (nr. 14/04882, ECLI:NL:HR:2016:113) kan worden afgeleid dat de verkoopprijs ten tijde van het sluiten van de (voorlopige) koopovereenkomst de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt en indexering vanaf die datum is aangewezen indien de leveringsdatum meer dan drie maanden daarna is gelegen, is de Heffingsambtenaar voor zowel de initiële waardering van alle woningen binnen de gemeente als in de matrix in hoger beroep uitgegaan van de leveringsdata en heeft de Heffingsambtenaar de verkoopprijzen geïndexeerd vanaf deze leveringsdata. In dit geval is dit niet in het nadeel van belanghebbende, nu rond de waardepeildatum sprake was van een stijgende markt. Gelet hierop heeft de wijze van indexeren in dit geval niet tot een te hoge waarde geleid. Ook is aldus een consistente lijn gevolgd voor de indexering. Nu zowel voor de indexeringscijfers als voor de waardering van de vergelijkingsobjecten wordt uitgegaan van de leveringsdata is evenmin sprake van ongelijke waarderingen.
De waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken
5.5.1.
Belanghebbende stelt dat te weinig grond is uitgezonderd van de waardering. De Heffingsambtenaar heeft 37m2 van de grond buiten de waardering gelaten als gevolg van de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken. Daarnaast is nog 7m2 van het perceeloppervlak buiten de waardering gelaten, omdat dit water betreft en geen grond. Deze uitzondering van 7m2 is tussen partijen niet in geschil. Volgens belanghebbende valt er echter 53m2 onder de uitzondering voor waterverdedigingswerken in plaats van 37m2. Belanghebbende heeft als bijlage bij het hogerberoepschrift een e-mail van het Hoogheemraadschap van Rijnland van 28 november 2023 overgelegd, waar deze oppervlakte uit blijkt. In het verweerschrift heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat het Hoogheemraadschap van Rijnland na de waardepeildatum, maar vóór de toestandsdatum, de legger heeft gewijzigd. Hieruit blijkt dat de oppervlakte van de kernzone van het waterverdedigingswerk inderdaad 53m2 bedraagt. Er moet dus 16m2 grond extra worden uitgezonderd. De grief van belanghebbende slaagt dus.
5.5.2.
Volgens de Heffingsambtenaar leidt de extra uitzondering tot een waardevermindering van € 8.000. Belanghebbende stelt echter dat de Heffingsambtenaar bij de berekening van de verlaging uitgaat van een te lage vierkante meterprijs voor de grond, als gevolg van het toepassen van de grondstaffel over de overgebleven vierkante meters grond. Belanghebbende stelt dat de aftrek voor de waarderingsuitzondering naar de gemiddelde grondwaarde zou moeten plaatsvinden. Het Hof oordeelt, onder verwijzing naar haar uitspraak van 18 oktober 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:2787, dat de wijze van berekening van de Heffingsambtenaar, waarbij het aantal vierkante meters uit te zonderen grond van de totale perceeloppervlakte wordt afgetrokken en de grondstaffel wordt toegepast op de overgebleven vierkante meters, juist is.
5.5.3.
Belanghebbende heeft gesteld dat niet alleen de waarde van de vierkante meters grond, die tot het waterverdedigingswerk behoort, moet worden uitgezonderd, maar dat tevens de waarde van de ligplaats van de WOZ-waarde moet worden afgetrokken. Daartoe stelt hij – zo begrijpt het Hof – dat de ligplaats in de kernzone van het waterverdedigingswerk ligt. Bij het uitzonderen van de waarde van het waterverdedigingswerk moet volgens belanghebbende daarom ook de waarde van de ligplaats worden uitgezonderd.
5.5.4.
De waarderingsuitzondering in artikel 2, aanhef en lid 1 onder f van de Uitvoeringsregeling Uitgezonderde objecten Wet WOZ geldt ten aanzien van waterverdedigings- en waterbeheersingswerken. Het vereiste van ‘beheer’ brengt mee, dat slechts het deel van het waterverdedigingswerk waaraan de publiekrechtelijke rechtspersoon zorg besteedt in de zin van regelgeving, handhaving, onderhoud en verbetering voor de uitzondering in aanmerking komt (Hoge Raad 4 maart 2016, ECLI:NL:HR:2016:364). Alleen het dijklichaam zelf, dat wil zeggen de kernzone van het waterverdedigingswerk, valt onder de waarderingsuitzondering (Hoge Raad 10 november 2017, ECLI:NL:HR:2017:2828).
Belanghebbende doet een beroep op een waardeverminderende omstandigheid, zodat hij hiervan de bewijslast draagt (Hoge Raad 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571). Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de ligplaats tot (de kernzone van) het waterverdedigingswerk behoort. Voorts is gesteld noch gebleken dat het Hoogheemraadschap het beheer over de ligplaats voert. Voor een verdere uitzondering dan de oppervlakte van de grond die tot de kernzone van het waterverdedigingswerk behoort (te weten 53 m², zie rechtsoverweging 5.5.1) is gelet op het voorgaande geen plaats.
Verschillen in VLOK-factoren
5.6.1.
Belanghebbende stelt dat in beroep de factor voor voorzieningen van referentiewoning 1 ten onrechte is verlaagd naar 2. Ter zitting heeft belanghebbende hieraan toegevoegd dat als factor 2 juist is, dit ook ten aanzien van de woning zou moeten gelden, omdat de badkamer en keuken vergelijkbaar zijn qua leeftijd.
5.6.2.
De Heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift en ter zitting toegelicht dat de voorzieningen van referentiewoning 1 in beroep als onder gemiddeld zijn beoordeeld, omdat uit het inlichtingenformulier dat bij de verkoop is ingevuld is gebleken dat de keuken weliswaar minder dan vijftien jaar oud is, maar dat de badkamer ouder is dan vijftien jaar. Gelet op de bij het verweerschrift bijgevoegde inlichtingenformulier van referentiewoning 1 komt het Hof dit niet onjuist voor. Belanghebbende heeft voorts geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht op grond waarvan dit niet als juist kan worden aangenomen.
5.6.3.
Ter zitting heeft belanghebbende gesteld, dat de voorzieningen van zijn woning qua leeftijd vergelijkbaar zijn met de voorzieningen van referentiewoning 1. Daaraan verbindt belanghebbende de conclusie dat de voorzieningenfactor voor zijn woning ook 2 zou moeten zijn. Van het gestelde feit heeft belanghebbende echter geen enkel bewijs bijgevoegd. De Heffingsambtenaar heeft aangegeven hier ter zitting niet op te kunnen reageren, omdat deze stelling niet eerder naar voren is gebracht. Met de Heffingsambtenaar acht het Hof deze stelling te laat naar voren gebracht, zodat het Hof eraan voorbij gaat.
5.6.4.
Belanghebbende heeft in het nader stuk gesteld dat de factor voor kwaliteit/luxe voor referentiewoning 2 ten onrechte op een 2 is gesteld. Uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde iWOZ-gegevens met foto’s blijkt immers, dat de kwaliteit/luxe van deze woning niet onder gemiddeld is. Belanghebbende verbindt hieraan de conclusie dat zijn woning te hoog is gewaardeerd, omdat voor zijn woning factor 3 is gehanteerd voor kwaliteit en luxe.
5.6.5.
De Heffingsambtenaar heeft op deze stelling niet gereageerd. Het tot de stukken behorende iWOZ rapport met uitgebreide beschrijving en fotoreportage geeft echter aanleiding te oordelen dat de kwaliteit/luxe van de woning en de referentiewoning 2 vergelijkbaar zijn, zodat het hanteren van eenzelfde factor voor de hand had gelegen. Nu iedere toelichting van de Heffingsambtenaar hierop ontbreekt leidt dat het Hof tot de conclusie dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
Waardering bijgebouwen
5.7.1.
Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar de waarde ook overigens niet aannemelijk heeft gemaakt, omdat de inpandige garages van de woning en de referentiewoningen blijkens de waardematrix verschillende eenheidsprijzen per vierkante meter kennen. De Heffingsambtenaar heeft bij de waardematrix en ter zitting toegelicht dat bij de herrekening van de verkopen naar eenheidsprijzen allereerst de grondwaarde wordt afgetrokken, waarbij voor de berekening van de grondwaarde gebruik wordt gemaakt van de grondstaffel. Voor de berekening van de waarde van het hoofdgebouw wordt vervolgens uitgegaan van een standaardgrootte van de woning van 120m2, zodat de vierkante meterprijs van een hoofdgebouw met een afwijkende grootte wordt gecorrigeerd. De waarde per vierkante meter van de inpandige garage wordt vervolgens op 75% van de waarde van het hoofdgebouw gesteld. Dakkapellen hebben een eenheidsprijs van € 1.000 en dakterrassen/balkons een eenheidsprijs van € 300 per m2. Het resterende bedrag wordt verdeeld over de overige bijgebouwen, hetgeen verschillende eenheidsprijzen voor de overige bijgebouwen tot gevolg kan hebben. Naar het Hof begrijpt zijn de verschillende vierkante meterprijzen voor inpandige garages het gevolg van de verschillende vierkante meterprijzen voor het hoofdgebouw, die op hun beurt verklaard kunnen worden door (afwijking van) de standaardgrootte.
5.7.2.
Met hetgeen de Heffingsambtenaar heeft aangevoerd heeft hij een afdoende verklaring gegeven voor de wijze waarop de waarde consequent en evenwichtig over de m2 van de (deel)objecten wordt verdeeld. De verschillen die daardoor ontstaan voor de deelwaarden van de inpandige garages hebben naar het oordeel van het Hof niet tot gevolg dat de waarde verder dient te worden verminderd.
Matrix belanghebbende
5.8.1.
Belanghebbende heeft zelf een waardematrix ingebracht. Deze is voor de referentiewoningen gelijk aan de waardematrix van de Heffingsambtenaar, maar luidt ten aanzien van de eigen woning als volgt:
De woning
eenheid
eenheidsprijs
waarde
Correctie ligplaats
Waarde na correctie ligplaats
Woning m²
120
2.908
348.96
-35.339,02
313.620,98
Grond m²
235
747,77
175.725
175.725
Inpandige garage
45
2.119,97
95,398,64
-9.660,98
85.737,66
Dakkapel
2
2
2
Dakkapel
2
2
2
Dakterras/balkon
9
300
2.7
2.7
Water
7
Uitgezonderde grond
53
Ligplaats
45
45
Totale perceelwaarde
626.783,64
Correctie voor uitgezonderde grond
Ligplaats
-45
Water
-7
747,77
-5.234,36
Uitgezonderde grond
-53
747,77
-39.631,60
WOZ-waarde
536.917,68
5.8.2.
In deze matrix gaat belanghebbende uit van onjuiste uitgangspunten ten aanzien van de waarderingsuitzondering, de toepassing van de grondstaffel en de factor voor kwaliteit/luxe bij referentiewoning 2. Aan de matrix van belanghebbende gaat het Hof reeds daarom voorbij. Tot een verdere vermindering van de waarde leidt de matrix aldus niet.
Slotsom
5.9.
Het Hof stelt al het voorgaande in aanmerking nemende – in het bijzonder r.o. 5.5.2 en 5.6.5 de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum in goede justitie vast op € 610.000. Gelet hierop is het hoger beroep gegrond.
Vergoeding van immateriële schade
5.10.
Voor zover belanghebbende verzoekt om vergoeding van immateriële schade omdat de Heffingsambtenaar in de (hoger)beroepsfase met nieuwe gegevens en onderbouwingen komt in plaats van de initiële waardering toe te lichten heeft het volgende te gelden. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, mede in het licht van hetgeen de wederpartij – in de bezwaarfase of in een rechtelijke procedure – aanvoert. Het staat elke partij vrij om ter voldoening aan haar bewijslast te kiezen wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Het stond de Heffingsambtenaar derhalve vrij om in (hoger) beroep een andere onderbouwing te geven dan in bezwaar of in het taxatieverslag. Met het overleggen van nieuwe of andere gegevens in de (hoger)beroepsfase heeft de Heffingsambtenaar geen rechtsregel geschonden.
Gelet op het voorgaande is geen sprake geweest van het bewust frustreren van het proces of van het misleiden van belanghebbende en de rechter door het overleggen van nieuwe of andere gegevens in de (hoger)beroepsfase. Het verzoek van belanghebbende om vergoeding van immateriële schade als gevolg daarvan wordt daarom afgewezen.
Proceskosten en griffierecht
6.1.
Kosten zijn gesteld noch gebleken. Het Hof ziet daarom geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten voor het hoger beroep.
6.2.
Wel dient aan belanghebbende het griffierecht voor het beroep en het hoger beroep van in totaal € 186 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 610.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af;
- gelast de Heffingsambtenaar belanghebbende een bedrag van € 186 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, voorzitter, M.J.M. van der Weijden en A.P. Bliek-Monsma, leden, in tegenwoordigheid van de griffier J. Azmi Shenouda. De beslissing is op 5 december 2024 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.