ECLI:NL:HR:2016:113

Uitspraak

29 januari 2016

nr. 14/04882

Arrest

gewezen op het beroep in cassatie van
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Nijmegen(hierna: het College) tegen de uitspraak van het
Gerechtshof Arnhem-Leeuwardenvan 19 augustus 2014, nr. 14/00416, op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende) tegen een uitspraak van de Rechtbank Gelderland (nr. AWB 13/5842) betreffende de ten aanzien van belanghebbende gegeven beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken betreffende de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z]. De uitspraak van het Hof is aan dit arrest gehecht.

1.Geding in cassatie

Het College heeft tegen ’s Hofs uitspraak beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

Het College heeft een conclusie van repliek ingediend.

Belanghebbende heeft een conclusie van dupliek ingediend.

2.Beoordeling van het middel

2.1.

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

2.1.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning).

2.1.2.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2012 vastgesteld op € 345.000. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft hij de vastgestelde waarde gehandhaafd.

2.1.3.

De Rechtbank heeft belanghebbendes beroep ongegrond verklaard.

2.1.4.

Voor het Hof was, evenals voor de Rechtbank, in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning juist heeft vastgesteld.

2.1.5.

Niet is in geschil dat het referentieobject [a-straat 2] het best met de woning vergelijkbaar is en dat de waarde van de woning (nagenoeg) gelijk is aan de waarde van dat referentieobject. [a-straat 2] is verkocht voor € 355.000. De koopovereenkomst is gesloten op 6 juli 2011 en de levering heeft plaatsgevonden op 2 maart 2012.

2.1.6.

Het geschil spitste zich toe op de vraag of de koopprijs van een onroerende zaak (in dit geval: het referentieobject) de waarde daarvan weergeeft op het tijdstip waarop de koopovereenkomst is gesloten of op het tijdstip waarop de levering plaatsvindt.

2.2.1.

Het Hof heeft, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, BNB 2001/52, vooropgesteld dat wanneer een belastingplichtige een onroerende zaak koopt, ervan kan worden uitgegaan dat de door hem betaalde prijs de waarde van de onroerende zaak weergeeft, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.

Naar het oordeel van het Hof geeft die prijs de waarde weer op het tijdstip waarop de koopovereenkomst wordt gesloten. Het Hof heeft daartoe overwogen dat aangenomen mag worden dat partijen zich bij het bepalen van de prijs laten leiden door de op dat moment geldende marktomstandigheden. Uiteraard houden zij er rekening mee dat de onroerende zaak op een later tijdstip zal worden geleverd, maar dat brengt niet mee dat de overeengekomen prijs de waarde van de onroerende zaak op het (overeengekomen) tijdstip van levering representeert. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst kunnen partijen immers niet bekend zijn met de marktomstandigheden op dat toekomstige tijdstip, aldus nog steeds het Hof.

2.2.2.

Het Hof heeft de uitspraak van de Rechtbank vernietigd en de vastgestelde waarde van de woning verlaagd tot € 335.000.

2.3.

Het middel betoogt dat het Hof met zijn hiervoor in 2.2.1 weergegeven oordelen voor de toepassing van artikel 17, lid 2, Wet WOZ is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting.

Het middel vraagt met nadruk om duidelijkheid omdat in de jurisprudentie van de feitenrechters geen eenduidigheid blijkt te bestaan omtrent het antwoord op de vraag of te dezen de datum van de koopovereenkomst dan wel de datum van de levering moet worden gevolgd.

2.4.1.

Bij de beoordeling van het middel wordt vooropgesteld dat de waarde van een onroerende zaak op grond van het hier toepasselijke tweede lid van artikel 17 Wet WOZ overeenkomt met de prijs die de meestbiedende koper zou hebben besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Voor de waarde op een bepaald tijdstip is maatgevend de prijs die aldus zou zijn overeengekomen bij een op dat tijdstip gesloten koopovereenkomst.

2.4.2.

Aan het vorenstaande doet niet af dat de waarde ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt bepaald onder de veronderstelling dat de verkrijger de onroerende zaak onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik kan nemen, hetgeen volgens het middel pas op de datum van levering het geval is.

Deze bepaling strekt ertoe dat wordt uitgegaan van vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak en dat geen rekening wordt gehouden met omstandigheden die daarop een inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak. Indien bij de onder 2.4.1 bedoelde prijs is uitgegaan van de levering van de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak in vrij opleverbare staat, voldoet die prijs aan de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ op dit punt voorgeschreven maatstaf.

2.4.3.

Het middel betoogt voorts dat partijen in onderhandelingen over de koopprijs rekening zullen houden met de tijdsduur tussen het sluiten van de koopovereenkomst en het tijdstip van de levering. Is die tijdsduur minder dan zes maanden dan kan volgens het middel – behoudens zeer bijzondere omstandigheden – worden aangenomen dat de overeengekomen koopprijs overeenstemt met de waarde ten tijde van de levering. Als er in die maanden alleen sprake is van gebruikelijke prijsschommelingen is er geen ruimte of noodzaak om die koopprijs te corrigeren, aldus dit betoog.

Die opvatting kan in haar algemeenheid niet als juist worden aanvaard, aangezien zij ten onrechte uitgaat van de veronderstelling dat partijen de ontwikkeling van de markt voor onroerende zaken kunnen voorzien.

2.4.4.

Uit het voorgaande vloeit voort dat niet als algemene regel kan worden aanvaard dat de overeengekomen koopprijs voor een onroerende zaak gelijk is aan de waarde van die zaak op het tijdstip van de levering. Mede uit overwegingen van uitvoerbaarheid is het niettemin toelaatbaar om een dergelijke gelijkstelling als uitgangspunt te hanteren indien (i) de overeengekomen prijs gebaseerd is op de uitgangspunten vermeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ, en (ii) niet meer dan drie maanden zijn verstreken tussen de totstandkoming van de koopovereenkomst en de levering.

Dit uitgangspunt laat onverlet dat zich in gevallen waarin aan deze voorwaarden is voldaan, bijzondere omstandigheden kunnen voordoen tussen het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst en het binnen drie maanden daarna gelegen tijdstip van levering waardoor de verkoopprijs niet de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ bedoelde waarde op het tijdstip van levering representeert. De stelplicht en bewijslast dienaangaande rusten op degene die zich op dergelijke bijzondere omstandigheden beroept.

2.5.

Uit het vorenstaande volgt dat het Hof van een juiste rechtsopvatting is uitgegaan. Het middel faalt derhalve.

3.Proceskosten

De Hoge Raad acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

4.Beslissing

De Hoge Raad verklaart het beroep in cassatie ongegrond.

Dit arrest is gewezen door de president M.W.C. Feteris als voorzitter, de vice-president R.J. Koopman en de raadsheren C. Schaap, M.A. Fierstra en Th. Groeneveld, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier F. Treuren, en in het openbaar uitgesproken op 29 januari 2016.

Van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Nijmegen wordt een griffierecht geheven van € 493.