ECLI:NL:GHDHA:2019:2787

• Datum uitspraak: 18 oktober 2019
• Publicatiedatum: 25 oktober 2019
• Zaaknummer: 19/00255
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: U.E. Tromp; J.T. Sanders; W.M.G. Visser
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Waardering onroerende zaak en WOZ-waarde bij dijkwoning

In deze zaak gaat het om de WOZ-waarde van een woning die zich op een kavel bevindt die onderdeel is van een dijk. De belanghebbende, eigenaar van de woning, betwist de vastgestelde waarde van € 501.000 door de Heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland. De belanghebbende stelt dat de waarde van de woning € 423.000 moet zijn, gebaseerd op een taxatierapport van taxateur [A]. De rechtbank heeft het beroep van de belanghebbende ongegrond verklaard, waarbij de rechtbank oordeelde dat de Heffingsambtenaar de waarde niet te hoog had vastgesteld en dat de gehanteerde meetmethode en vergelijkingsobjecten adequaat waren.

In hoger beroep bevestigt het Gerechtshof Den Haag de uitspraak van de rechtbank. Het Hof oordeelt dat de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een juiste manier heeft vastgesteld, zonder de grond die onderdeel is van de dijk in de waardering mee te nemen. Het Hof wijst erop dat de Heffingsambtenaar niet verplicht is om de BAG-oppervlakte te gebruiken en dat de waarde moet worden bepaald op basis van de meest geschikte wijze van aanbieding ten verkoop. De belanghebbende heeft onvoldoende bewijs geleverd om de vastgestelde waarde te betwisten.

De uitspraak van het Hof is openbaar uitgesproken op 18 oktober 2019 en bevestigt de eerdere uitspraak van de rechtbank. De belanghebbende kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-19/00255

Uitspraak van 18 oktober 2019

in het geding tussen:

[X] te [Z] , belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland , de Heffingsambtenaar,

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 13 februari 2019, nr. SGR 18/5522.

Overwegingen

1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [Y] te [Z] naar het prijspeil per 1 januari 2017 op € 501.000 vastgesteld en belanghebbende voor de onroerende zaak een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [Z] voor het jaar 2018 naar een heffingsmaatstaf van € 501.000 opgelegd. Bij gezamenlijke uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

2. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Een griffierecht van € 46 is geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

3. Belanghebbende is van de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht van € 128 is geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

4. De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden in Den Haag ter zitting van het Hof van 11 oktober 2019. Partijen zijn verschenen.

5. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [Y] te [Z] , een omstreeks 1976 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een aangebouwde garage en berging en met grond. De woning staat op een kavel van 297 m² die onderdeel is van een dijk. Het gedeelte van de kavel dat als waterverdedigingswerk is aan te merken is 105 m².

6. De Rechtbank heeft overwogen:

"(…)

3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. [Belanghebbende] bepleit een waarde van € 423.000. Daartoe wijst [belanghebbende] op een taxatierapport van taxateur [A] , die de woning op 18 september 2018 heeft getaxeerd op € 423.000.

4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever 'de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding' (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44)

5. [ De Heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de Heffingsambtenaar], gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij [de Heffingsambtenaar], voor zowel de woning als de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten, van een uniforme meting - het bruto vloeroppervlakte - is uitgegaan. Naar het oordeel van de rechtbank leidt de door [de Heffingsambtenaar] gehanteerde meetmethode niet tot een onjuiste uitkomst en bestaat er geen verplichting voor [de Heffingsambtenaar] om, anders dan [belanghebbende] betoogt, de zogenoemde BAG-oppervlakte te gebruiken bij de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning. De instructies van de Waarderingskamer, waarnaar [belanghebbende] verwijst, zijn namelijk slechts hulpmiddelen om de WOZ-waarde vast te stellen. Deze instructies zijn echter niet-bindend. De toetssteen om de WOZ-waarde te bepalen blijft de waarde zoals omschreven in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ en die waarde kan ook op andere manieren worden bepaald (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en gerechtshof Den Haag 26 september 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:2600). De rechtbank ziet geen aanleiding om aan de juistheid van het door [de Heffingsambtenaar] voor de woning gehanteerde bruto vloeroppervlak van 206 m² te twijfelen. De rechtbank gaat bij haar beoordeling daar ook van uit. De rechtbank acht voorts de door [de Heffingsambtenaar] gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daarnaast heeft [de Heffingsambtenaar], gelet op de omstandigheid dat de woning, anders dan de vergelijkingsobjecten, aan een directe vaarverbinding naar het centrum van [Z] en de [B] is gelegen en over een eigen ligplaats beschikt, aannemelijk gemaakt dat de woning, anders dan [belanghebbende] betoogt, een veel gunstigere ligging heeft ten opzichte van de vergelijkingsobjecten en dat [de Heffingsambtenaar] terecht bij de waardering van een bovengemiddelde ligging (vlok 4) van de woning is uitgegaan. De omstandigheid dat op 130 meter afstand van de woning een hoogspanningsmast staat, maakt dit niet anders. De verwijzing door [belanghebbende] naar een uitspraak van de rechtbank Middelburg (ECLI:NL:RBMID:2006:AY9555) kan aan voormeld oordeel niet afdoen, aangezien het in die zaak ging om op een woning waarbij de hoogspanningsmast op 10 meter afstand stond. [De Heffingsambtenaar] heeft met de matrix aannemelijk gemaakt dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer bruto vloeroppervlakte, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen. Daarom kan niet worden gezegd dat de voor de woning vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten.

6. Hetgeen [belanghebbende] overigens heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Aan het door [belanghebbende] overgelegde taxatierapport kent de rechtbank niet het gewicht toe dat [belanghebbende] eraan toegekend wil zien. Uit het taxatierapport kan niet worden opgemaakt in hoeverre de woning met de vergelijkingsobjecten verschilt en in hoeverre met deze verschillen rekening is gehouden. Bovendien wordt in dit rapport ter zake van de woning uitgegaan van de zogenoemde BAG-oppervlakte.

7. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.

8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding."

7. In hoger beroep houdt partijen, net als voor de Rechtbank, het antwoord op de vraag verdeeld of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak met € 501.000 te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende bepleit dat de waarde van de onroerende zaak € 423.000 is, terwijl de Heffingsambtenaar bij het standpunt blijft dat de waarde wordt gehandhaafd op € 501.000. Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.

8. Uitgaande van de beschikbare gegevens heeft de Rechtbank met betrekking tot de stellingen van belanghebbende op goede gronden, begrijpelijk en juist, beslist dat het beroep ongegrond is. De Rechtbank heeft aan de hand van een zorgvuldige analyse van de informatie over de onroerende zaak, te weten de voorhanden zijnde taxatiegegevens, waaronder in het bijzonder de matrix, met juistheid geoordeeld, ook in het licht van het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport, dat de waarde van de onroerende zaak, met inachtneming van de uitgangspunten in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, met € 501.000 niet te hoog is vastgesteld.

9. Belanghebbende heeft in beroep en hoger beroep niets, althans te weinig, aangevoerd of ingebracht, tegenover de gemotiveerde betwisting door de Heffingsambtenaar - het Hof wijst vooral op de niet afdoende weersproken en aannemelijk te achten inhoudelijke uiteenzetting in het verweerschrift in hoger beroep -, dat een beletsel is voor het bevestigen van de uitspraak van de Rechtbank, meer in het bijzonder voor het handhaven van de waarde van de onroerende zaak op € 501.000. Opmerking verdient dat die waarde niet wordt aangetast door het wijzen op enkele waarderingsaspecten, en dan ook nog zonder een afdoende onderbouwing, omdat belanghebbende zo voorbijgaat aan het gegeven dat het hier om een waardering als geheel van de onroerende zaak gaat en niet alleen om de bij de waardering gebezigde afzonderlijke bestanddelen en elementen. Belanghebbende heeft het van hem te verlangen tegenbewijs niet geleverd.

10. Naar 's Hofs oordeel faalt ook de door belanghebbende pas op de zitting naar voren gebrachte stelling dat in het kader van de waardering eerst de gehele kavel van 297 m² had moeten worden gewaardeerd en dat vervolgens van die waarde de waarde van het bij de waardering buiten beschouwing te laten gedeelte van de kavel, te weten de grond van 105 m² die onderdeel is van een waterkering (dijk), in aftrek wordt gebracht. Door in het kader van het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak in het geheel niet het bij de waardering buiten beschouwing te laten gedeelte van de kavel te betrekken, heeft de Heffingsambtenaar rechtens juist gehandeld. Daargelaten de juistheid van de door belanghebbende aan de hand van de in de matrix gebruikte grondstaffel gemaakte becijfering, moet worden bedacht dat de regeling van artikel 18, vierde lid, Wet WOZ, gelet ook op het uit de parlementaire behandeling naar voren komende doel, juist ziet op (delen van) onroerende zaken waarvoor geen waarde hoeft te worden vastgesteld, meer in het bijzonder: "De bepaling beoogt slechts vast te kunnen leggen voor welke objecten het proces van waardebepaling achterwege kan blijven, omdat de waarde voor geen enkele heffing relevant is". (MvA Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 6, p. 38)

11. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

12. Het Hof ziet geen reden een partij te veroordelen in de proceskosten.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

De uitspraak is vastgesteld door U.E. Tromp, J.T. Sanders en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier H. van Lingen. De beslissing is op 18 oktober 2019 in het openbaar uitgesproken.

wegens verhindering van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door raadsheer Visser

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

-
- de naam en het adres van de indiener;

-
- de dagtekening;

-
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

-
- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.