ECLI:NL:GHARL:2024:4079

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.331.766/01

zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 131893

arrest van 18 juni 2024

in de zaak van

1.[appellante] ,

2. [appellant],

die beiden wonen in [woonplaats1] ,

die hoger beroep hebben ingesteld,

en bij de rechtbank optraden als eisers,

hierna samen:
[appellanten]en ieder afzonderlijk
[appellante]en
[appellant],

advocaat: mr. F.J. Laagland te Eindhoven,

tegen

1.Notariaat [geïntimeerde1] B.V.,

die is gevestigd in Emmen,

2. [geïntimeerde2],

die woont in [woonplaats2] ,

en bij de rechtbank optraden als gedaagden,

hierna samen:
[geïntimeerden]en ieder afzonderlijk
het notariskantooren
[geïntimeerde2],

advocaat: mr. W.F. Hendriksen te Amsterdam.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

Na het arrest van 9 januari 2024 heeft op 25 april 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. Op verzoek van het hof hebben [geïntimeerden] na de mondelinge behandeling nog een beter leesbaar exemplaar van productie 38 bij de conclusie van dupliek toegezonden.

2.De kern van de zaak

[geïntimeerden] hebben akten gepasseerd voor speculatieve grondtransacties. [appellanten] menen dat [geïntimeerde2] als notaris zijn zorgplicht tegenover hen heeft geschonden en dat [geïntimeerden] daarom de door hen geleden schade moet vergoeden. De rechtbank^[1]heeft de vordering van [appellanten] afgewezen. Het hof oordeelt over de vordering, zoals hierna zal blijken, deels anders. Dat zal hierna worden uitgelegd, nadat eerst de feiten en de vorderingen zijn beschreven.

3.De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten.

3.1

[appellante] is op huwelijkse voorwaarden gehuwd met [appellant] . Zij drijven via een besloten vennootschap een tuinbouwbedrijf / kwekerij (hierna: de BV).

3.2

[geïntimeerde2] , destijds notaris, is op 29 januari 2016 algemeen directeur geworden van het notariskantoor.

3.3

Groza B.V. (hierna: Groza) is een onderneming die zich bezig heeft gehouden met de speculatieve verkoop van landbouwgronden. Haar werkwijze bestond daaruit dat zij percelen landbouwgrond van een tussenpersoon kocht die de gronden op zijn beurt van agrarische

ondernemers had gekocht, om die percelen vervolgens in meerdere kavels te splitsen. Die kavels werden vervolgens aan particulieren te koop aangeboden. Groza heeft daarvoor Aktua Vastgoed B.V. (hierna: Aktua) als bemiddelaar ingeschakeld. Groza is in dit verband verkoper van de gronden en de opdrachtgever van Aktua geweest.

3.4

Begin 2016 is [appellante] door Aktua benaderd om percelen landbouwgronden te kopen. In een gesprek van 16 februari 2016 heeft [appellante] tegen Aktua uitgesproken ‘vrij nieuw in grond te zijn en het allemaal een beetje spannend te vinden’. Tussen [appellante] en Groza hebben in de periode van februari 2016 tot november 2017 in totaal 67 transporten plaatsgevonden waarbij 91 percelen (hoofdzakelijk) onbebouwde landbouwgrond is geleverd. Bij zes transporten ging het om de terug levering van percelen aan Groza.

3.5

Zes percelen zijn (oktober 2016, maart 2017 (2x), juni 2017, november 2017, januari 2018) door Groza teruggekocht en vervolgens aan Groza terug geleverd. Een zevende perceel is in januari 2021 aan een derde verkocht en geleverd.

3.6

De koopprijs voor de door [appellante] aangekochte percelen is telkens voldaan

van de “en/of”-rekening ten name van [appellant] en/of [appellante] . De gelden op die rekening waren (deels) afkomstig van de BV die [appellanten] exploiteren.

3.7

Bij de koop van een perceel moest [appellante] steeds een vragenlijst en een verificatieformulier invullen. Bovenaan de door [appellante] op verzoek van Groza ingevulde vragenformulieren staat onder andere:

Middels dit vragenformulier trachten zij voor zichzelf maar
vooral voor uzelfen indirect ten behoeve van de transporterende notaris, inzicht te krijgen of u weloverwogen investeert. Door het invullen van deze vragenlijst ontslaat u uzelf niet van uw eigen verantwoordelijkheid. (...)

(…) U gaat investeren in onroerend goed. Eigendomsoverdracht van onroerend goed kan alleen via een notaris lopen. (...) Een notaris moet zowel de belangen van de koper als de verkoper dienen. Een notaris moet vanuit zijn zorgplicht weten of u als koper (en GROZA als verkoper) weet wat u doet en of u doet wat u wilt. Het invullen van deze vragenlijst kan de notaris helpen om aan zijn zorgplicht te voldoen. Ondanks het beantwoorden van deze vragenlijst kan de notaris extra vragen stellen. Mocht u deze vragenlijst in zijn geheel niet willen beantwoorden dan zal de notaris minimaal van u eisen dat u bij het transport van de akte aanwezig moet zijn.

3.8

Ten behoeve van de koopovereenkomsten zijn vragenformulieren ingevuld en door [appellante] ondertekend. Eén van de vragen was een multiple choice-vraag, inhoudende op welke termijn [appellante] inschatte dat een eventuele bestemmingswijziging ontstaat. Daarop heeft zij steeds van de geboden mogelijkheden de kortst mogelijke termijn van "binnen 5 jaar na aankoop" aangekruist. In de door [appellante] ondertekende vragenlijst voor de eerste aankoop is steeds “ja” aangekruist bij vragen als: of het [appellante] bekend was en zij begrepen heeft dat de investering speculatief is, dat er een mogelijkheid bestaat dat er misschien nooit een bestemmingswijziging zal plaatsvinden, dat Groza en Aktua geen invloed hebben op een bestemmingswijziging, dat de in de grond geïnvesteerde gelden niet direct terug kunnen worden omgezet naar contant geld en dat een aantal gemeenten verliezen hebben op hun grondpositie.

3.8.1

In het “Vragenformulier bij eerste aankoop”, door [appellante] ondertekend op 1 februari 2016, heeft zij op de vraag of zij eerder grond heeft aangekocht bevestigend geantwoord, onder toevoeging dat het gaat om één perceel met een investeringsbedrag van € 150.000,-. In dat formulier heeft [appellante] verder geschreven dat zij ‘deze investering’ heeft besproken met haar partner. Op de vraag van hoeveel procent zij van haar totale vermogen nodig heeft voor de aankoop heeft [appellante] “G.A.” geschreven, wat staat voor ‘geen antwoord’.

3.8.2

[appellante] heeft bij latere aankopen telkens een “Vragenformulier bij vervolg aankoop” ingevuld. Daarin heeft zij steeds vermeld dat zij de investering niet met haar partner, kinderen en/of (zakelijke) adviseurs heeft besproken en dat zij zelf beslist.

3.9

In de koopovereenkomsten die [appellante] met Groza sloot, staat onder meer dat Groza haar uiterste best heeft gedaan om de vereiste informatie te geven zodat [appellante] op basis daarvan tot een weloverwogen koopbeslissing kon komen, dat het [appellante] bekend is dat de grond geen jaarlijks rendement oplevert en dat er geen garantie is op een waardestijging, al dan niet door bestemmingswijziging.

3.1

In de daaropvolgende verificatieformulieren van Groza die [appellante] allen

ingevuld heeft, beantwoordde [appellante] onder meer bevestigend dat zij weet en begrijpt dat de overdracht van de grond zal plaatsvinden bij een door een Groza aangewezen notaris, dat zij zich ervan bewust is dat door Groza geen garanties worden gegeven op een waardestijging en/of bestemmingswijziging, dat zij de brochure, de koopovereenkomst en het verificatieformulier goed heeft gelezen en heeft begrepen, dat zij ermee bekend is dat zij het perceel in eigendom en beheer krijgt en dat zij beseft dat zij zelf verantwoordelijk is voor de aankoop van de speculatieve investering.

3.11

Nadat de koopovereenkomsten tussen Groza en [appellante] werden gesloten, heeft Groza dan wel Aktua in totaal 34 verificatiegesprekken met [appellante] gevoerd.

3.12

Een groot deel van de leveringsakten voor levering van de percelen die door [appellante] van Groza zijn aangekocht, zijn door [geïntimeerde2] gepasseerd. Enkele leveringsakten zijn gepasseerd door een ander notariskantoor. [geïntimeerde2] kreeg telkens van Groza de door [appellante] ingevulde vragen- en verificatieformulieren, alsmede de koopovereenkomsten tussen [appellante] en Groza. Van de verificatiegesprekken zijn geen verslagen aan [geïntimeerden] ter beschikking gesteld.

3.13

In totaal zijn er in verband met de tussen [appellante] en Groza gesloten transacties (inclusief de terugleveringen aan Groza) 67 aktes gepasseerd door het notariskantoor van [geïntimeerde2] , waarvan 18 door een waarnemer van [geïntimeerde2] . Chronologisch gaat het om:

- twee leveringen in februari 2016 koopsom € 577.000

- twee leveringen in maart 2016 koopsom € 176.950

- zes leveringen in mei 2016 koopsom € 423.762

- drie leveringen in augustus 2016 koopsom € 1.209.812

- één levering in september 2016 koopsom € 197.625

- drie leveringen in oktober 2016 koopsom € 302.925 opbrengst € 209.520

- twee leveringen in januari 2017 koopsom € 650.000

- vier leveringen in maart 2017 koopsom € 1.343.253 opbrengst € 90.000

- zes leveringen in april 2017 koopsom € 2.068.692

- zes leveringen in mei 2017 koopsom € 1.520.610

- zes leveringen in juni 2017 koopsom € 1.040.314 opbrengst € 140.000

- tien leveringen in juli 2017 koopsom € 1.336.211

- zes leveringen in augustus 2017 koopsom € 209.683

- drie leveringen in oktober 2017 koopsom € 50.125

- vijf leveringen in november 2017 koopsom € 2.139.815 opbrengst € 450.000

- één levering in december 2017 koopsom € 390.550

- één levering in januari 2018 opbrengst
€ 330.000

totaal € 13.637.327 € 1.219.520

De koopsom voor [appellante] was steeds een veelvoud van de aankoopprijs voor Groza.

3.14

[geïntimeerde2] zond [appellante] voorafgaand aan de leveringen conceptakten toe. In de begeleidende brieven bij de conceptakten was telkens de volgende passage opgenomen:

In een eerder stadium hebt u reeds te kennen gegeven dat u zich bewust bent van het volgende:

a. het speculatieve karakter van uw aankoop en de prijsstijging tussen het moment van levering en aan de verkoper en vervolgens aan u;

b. het feit dat u "slechts" landbouwgrond koopt waarbij uw aankoopsom aanzienlijk hoger ligt dan de gemiddelde prijs van de omliggende landbouwgrond;

c. het feit dat de Autoriteit Financiële Markten waarschuwt voor riskante beleggingen in grond;

d. het feit dat wanneer er ter zake van de aangekochte grond geen bestemmingsplanwijziging

plaatsvindt, de kans op verlies bij doorverkoop door u van deze grond bijzonder groot is en dat dit risico op verlies volledig voor uw eigen rekening komt en dat u noch de verkoper noch de behandelend notaris hiervoor kunt aanspreken.

3.15

In de (concept en definitieve) leveringsakten tussen Groza en [appellante] , gepasseerd door [geïntimeerde2] , is telkens opgenomen:

vrijwaring beoogd gebruik

Artikel 10

1. Verkoper verklaarde dat het verkochte thans een agrarische bestemming heeft en verklaarde geen enkele garantie te (kunnen) geven aan koper dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging casu quo verklaarde geen enkele garantie te (kunnen) geven dat de bestemming van het verkochte ooit wordt gewijzigd in een andere dan een agrarische bestemming.

2. Koper verklaarde met deze aankoop een investering te beogen en vrijwaart verkoper bij deze voor alle eventuele gevolgen en aanspraken, in de ruimste zin des woords, ter zake van het uitblijven van een waardevermeerdering van het verkochte, op welke gronden dit ook zij.

3. Koper verklaarde zich ervan bewust te zijn dat hij met betrekking tot het op het verkochte van toepassing zijnde bestemmingsplan een zelfstandige onderzoeksplicht heeft.

(...)

Notariële Belehrung

Artikel 16

1. Koper verklaarde bekend te zijn met het feit (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat de onderhavige levering een B-C transactie betreft, opvolgend aan een A-B transactie.

2. Koper verklaarde bekend te zijn (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat tussen voormelde transacties een waardestijging ten gunste van verkoper zit.

3. Koper verklaarde bekend te zijn (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat de onderhavige koop en levering niet vallen onder de toezichtregeling van de Stichting Autoriteit Financiële Markten (AFM), welke regeling, zoals aan koper bekend, raadpleegbaar is via www.afm.nl.

4. Koper verklaarde er mee bekend te zijn - op basis van eigen onderzoek - en koper is door de notaris voldoende geïnformeerd over de gevolgen van de rechtshandelingen gelegen in en voortvloeiende uit deze akte van levering en de daaraan ten grondslag liggende koopovereenkomst met bijbehorende stukken, ondanks dat koper zichzelf niet onmiddellijk kwalificeert als een professionele belegger met de nodige kennis en ervaring in vastgoed en koper verklaarde - voor zover van belang - tijdig de relevante, correcte en duidelijke informatie te hebben ontvangen om zich een oordeel te (kunnen) vormen over het verkochte en de daaraan verbonden kosten en risico's.

5. Koper verklaarde zich er mee bekend (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat er geen garanties zijn of kunnen worden gegeven ten aanzien van het verkochte zodat er ook geen termijn valt vast te stellen waarbinnen een bestemmingswijziging plaats zou kunnen vinden.

6. Koper is er mee bekend (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat bestemmingswijzigingen op andere - vergelijkbare - locaties gelegaliseerd in het verleden geen garanties (kunnen) geven voor de onderhavige locatie waarvan het verkochte deel uitmaakt.

7. Koper is er mee bekend (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat het verkochte thans jaarlijks geen opbrengsten oplevert anders dan eventueel uit pacht.

Slotverklaringen

De comparanten verklaarden verder:

Zij zijn door mij, notaris, gewezen op de gevolgen die uit de onderhavige akte voortvloeien of kunnen voortvloeien;

Zij hebben tijdig vóór de ondertekening van de onderhavige akte een ontwerp daarvan ontvangen.

(…)

3.16

Alle leveringsakten zijn gepasseerd bij schriftelijke volmacht van [appellante] .

3.17

Nadat de leveringsakten waren gepasseerd, kreeg [appellante] van het notariskantoor telkens een brief toegestuurd waarbij de bewijzen van eigendom waren gevoegd. In deze brieven zijn daarbij steeds in dezelfde bewoordingen gevoerde telefoongesprekken met (een kantoorgenoot van) [geïntimeerde2] bevestigd waarin [appellante] gewezen is op de risico's van de transacties. In deze brieven worden als data van met [appellante] gevoerde telefoongesprekken genoemd 8 mei 2016, 17 augustus 2016, 4, 13 en

21 april 2017 en 22 november 2017. De kantoorgenoot van [geïntimeerde2] heeft in verband met geplande aktepasseringen in brieven van 12 en 22 april 2016 een soortgelijk telefoongesprek bevestigd, gevoerd begin april 2016.

3.18

De notaris heeft [appellanten] met een brief van 14 april 2017 uitgenodigd voor een gesprek op kantoor. [appellante] heeft telefonisch op 21 april 2017 laten weten dit niet nodig te vinden. [geïntimeerde2] of zijn kantoorgenoten hebben [appellante] en/of [appellant] nooit persoonlijk ontmoet.

3.19

[appellanten] hebben [geïntimeerde2] per brief van 20 augustus 2018 aansprakelijk gesteld voor de schade die zij lijden.

3.2

[appellanten] hebben met een brief van 28 mei 2019 een klacht tegen [geïntimeerde2] bij de Kamer voor het Notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de notariskamer) ingediend. In deze klachtprocedure verwijten [appellanten] [geïntimeerde2] dat hij nalatig is geweest bij het passeren van de leveringsakten van percelen waarbij [appellante] kopende partij was. De klacht ziet er onder meer op dat [geïntimeerde2] :

- [appellanten] (nader) had moeten informeren en waarschuwen;

- nader onderzoek had moeten doen naar de transactie en

- zijn diensten had moeten weigeren dan wel zijn dienstverlening had moeten opschorten.

3.21

De notariskamer heeft in haar beslissing van 15 november 2019 de klacht van [appellanten] gegrond verklaard en [geïntimeerde2] de maatregel van ontzetting uit het ambt opgelegd.

3.22

De notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van het gerechtshof Amsterdam heeft in een beslissing van 2 februari 2021 de beslissing van de notariskamer bevestigd, waartoe concluderend onder meer is overwogen:

Uit het voorgaande volgt dat de klacht op alle onderdelen gegrond is.

De notaris had bij deze vorm van beleggen, waarbij een particulier een groot deel van zijn vermogen opmaakt in een serie van 41 transacties, veel meer moeten doen dan alleen het opnemen van standaardwaarschuwingen in akten en het voeren van een enkel telefoongesprek. Het nalaten van een zorgvuldig onderzoek, het niet opschorten dan wel weigeren van zijn dienstverlening en het onvoldoende invulling geven aan de op hem rustende zorgplicht op grond van art. 43 Wna en de (bijzondere) waarschuwingsplicht jegens klagers, leveren een zeer ernstige tekortkoming op van de notaris en zijn tuchtrechtelijk verwijtbaar. Daarbij is in het bijzonder ook de positie van klager in aanmerking genomen. Anders dan bij klaagster, was bij klager immers geen eigen schuld aanwezig. De schade die klaagster en klager kunnen ondervinden van de transacties is meer dan aanzienlijk en kan bestaan in het verlies van de resultaten van hun onderneming tot een bedrag van € 11.000.000.

De klacht ziet niet op één, maar op 41 akten die over een periode van twee jaar zijn gepasseerd. Daarom kan vastgesteld worden dat sprake is van structureel laakbaar handelen gedurende een langere periode, in elk geval de periode waarin de notaris wist dat klaagster het niet bij een of een paar aankopen zou laten én de periode waarin de notaris wist dat het vermogen van klager door de transacties ook geraakt werd.

(…)

4.De vordering

4.1

[appellanten] hebben bij de rechtbank gevorderd dat:

- voor recht wordt verklaard dat [geïntimeerden] op grond van een onrechtmatige daad

aansprakelijk zijn voor de door [appellanten] als gevolg daarvan geleden en nog te lijden schade;

[geïntimeerden] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling aan [appellanten] van een schadevergoeding van primair € 13.024.516,05 en subsidiair € 8.171.066,31 en meer subsidiair een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente;
[geïntimeerden] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van € 6.775,- aan

buitengerechtelijke incassokosten;

met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten, nakosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.2

De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen omdat naar haar oordeel voldoende aannemelijk is dat [appellante] niet anders zou hebben gehandeld dan zij heeft gedaan als [geïntimeerden] haar nogmaals had gewezen op de risico’s en de gevolgen van de transacties.

4.3

De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen.

5.Het oordeel van het hof

Inleiding

5.1

Het hof zal oordelen dat [geïntimeerde2] zijn zorgplicht tegenover [appellanten] heeft geschonden en dat [geïntimeerden] tegenover hen deels aansprakelijk zijn voor de gevolgen daarvan. Dat wordt hierna uitgelegd. De door [appellanten] opgeworpen bezwaren (grieven) tegen het vonnis van de rechtbank zullen daarbij thematisch worden behandeld.

Toetsingskader

5.2

Bij de beoordeling van de bezwaren en de vordering van [appellanten] stelt het hof het volgende voorop.

5.3

Een notaris dient als beroepsbeoefenaar de zorgvuldigheid te betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht (zorgplicht).^[2]Afhankelijk van de omstandigheden van het geval kan deze zorgvuldigheidsplicht meebrengen dat de notaris bij het passeren van een akte niet slechts de zakelijke inhoud daarvan meedeelt en toelicht, maar ook wijst op de gevolgen die uit die inhoud voortvloeien (informatieplicht).^[3]

5.4

Wat betreft de van de notaris te verwachten zorgvuldigheid geldt dat artikel

21 lid 1 van de Wet op het notarisambt (Wna) de notaris verplicht de hem bij of krachtens de wet opgedragen of de door een partij verlangde werkzaamheden te verrichten. De notaris moet zijn dienst echter weigeren wanneer naar zijn redelijke overtuiging of vermoeden de werkzaamheid die van hem wordt verlangd leidt tot strijd met het recht of de openbare orde, wanneer zijn medewerking wordt verlangd bij handelingen die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hebben of wanneer hij andere gegronde redenen voor weigering heeft.^[4]Bij gerede twijfel aan de goede bedoelingen van zijn cliënt, moet de notaris zijn dienst weigeren of zich door nader onderzoek overtuigen van het geoorloofde karakter ervan.^[5]

5.5

De functie van de notaris in het rechtsverkeer verplicht hem onder bijzondere omstandigheden ook tot een zekere zorg voor de belangen van derden welke mogelijkerwijs zijn betrokken bij de door zijn cliënten van hem verlangde ambtsverrichtingen.^[6]Deze zorgplicht kan ertoe leiden dat de notaris gegronde redenen heeft als hiervoor bedoeld om de van hem gevraagde dienstverlening te weigeren of op te schorten. Verleent hij de gevraagde dienst toch, dan kan dit zijn civielrechtelijke aansprakelijkheid jegens de betrokken derde(n) meebrengen.^[7]

5.6

Op degene die stelt dat de notaris als beroepsbeoefenaar in de nakoming van zijn hiervoor genoemde zorgvuldigheidsplicht is tekortgeschoten, rust de stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden die dit oordeel kunnen dragen. Van de notaris kan echter worden verlangd dat hij voldoende feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de desbetreffende stellingen, teneinde degene die hem aanspreekt aanknopingspunten voor eventuele bewijslevering te verschaffen.^[8]

5.7

Voor zover de notaris geen aantekeningen bijhoudt en bewaart van wat hij in het kader van zijn voorlichtingsplicht met de betrokkene heeft besproken, kan dat ertoe leiden dat hij niet aan de zojuist genoemde motiveringsplicht kan voldoen, wat dan voor zijn risico komt.^[9]

Betekenis oordeel van de tuchtrechter

5.8

Vaste rechtspraak is verder dat aan het oordeel van de tuchtrechter dat is gehandeld in strijd met de voor het notarisberoep geldende normen en regels niet zonder meer de conclusie kan worden verbonden dat de betrokkene ook civielrechtelijk aansprakelijk is wegens schending van een zorgvuldigheidsnorm. Wel moet de (civiele) rechter, indien hij van dit oordeel afwijkt, zijn oordeel zodanig motiveren dat het ook in het licht van de beoordeling door de tuchtrechter voldoende begrijpelijk is.^[10]

5.9

Het hof moet daarom zelfstandig oordelen over de door [appellanten] bij de rechtbank en in hoger beroep aangevoerde feiten en argumenten en het daartegen door [geïntimeerden] gevoerde verweer, een en ander tegen de achtergrond van de hiervoor uiteengezette aansprakelijkheidsnorm, die niet zonder meer samenvalt met de tuchtrechtelijke norm in de tuchtprocedure.

Schending zorgplicht en waarschuwingsplicht

5.1

Het hof is op grond van de omstandigheden van het geval, anders dan de rechtbank, van oordeel dat de notaris niet heeft voldaan aan zijn zwaarwegende zorgplicht en zijn bijzondere waarschuwingsplicht. Hieronder zal het hof de doorslaggevende omstandigheden en overwegingen die tot dat oordeel leiden, weergeven.

5.11

Het notariskantoor heeft al vóór 2016 – in de persoon van toenmalig notaris

mr. P.C. Planting – grondtransacties verzorgd voor Groza als verkopende partij. Begin 2016 heeft [geïntimeerde2] Groza als cliënte van zijn toenmalig kantoorgenoot overgenomen. Het notariskantoor was daarmee al enige tijd bekend met het bedrijfsmodel van Groza, zijnde het opkopen van grond met een agrarische bestemming, het splitsen daarvan en vervolgens verkopen van die percelen als een investering waarop wellicht door een bestemmingswijziging een waardestijging kon worden gerealiseerd. Groza verkocht de percelen door voor een veelvoud van de prijs waarvoor zij de percelen had aangekocht. In het geval van [appellante] was de prijs bij doorverkoop meer dan drie keer de aankoopprijs, en in een enkel geval bedroeg de prijs bij doorverkoop zelfs een tienvoud van de aankoopprijs. Doorgaans leverde Groza de door haar verkochte percelen via een ABC-transactie.

5.12

Uit de overgelegde aantekeningen van de behandeling bij de notariskamer (zie 3.21) blijkt dat [geïntimeerde2] dit soort transacties ook vergeleek met “een casinospel”. In dit verband is verder van belang dat [geïntimeerden] niet gemotiveerd hebben bestreden dat [geïntimeerde2] toentertijd wist dat voor geen van de door Groza verkochte percelen landbouwgrond een wijziging van het bestemmingsplan en daarmee een daaraan gerelateerde waardestijging had plaatsgevonden. Daarmee kan al niet worden volgehouden, zoals [geïntimeerden] betogen, dat de prijsstijgingen voor kopers als [appellante] verklaarbaar waren. Het eigen onderzoek daarnaar van [geïntimeerden] heeft zich naar hun eigen stelling beperkt tot de door Groza en Aktua verstrekte gegevens. Een en ander doet verder niets af aan het gegeven dat de percelen landbouwgrond zonder bestemmingswijziging en zonder concreet en objectief uitzicht op een dergelijke bestemmingswijziging, vooralsnog alleen een agrarische waarde hadden. De percelen hadden in elk geval niet een waarde die een veelvoud was van de agrarische waarde.

5.13

Ten behoeve van de levering van het eerste door [appellante] van Groza gekochte perceel heeft [appellante] in een vragenformulier van 1 februari 2016 ingevuld dat zij één keer eerder een perceel grond heeft gekocht. [geïntimeerden] kunnen dan ook niet worden gevolgd in hun stelling dat [appellante] , voordat zij speculatieve grond van Groza kocht, daarin al een ruime ervaring had en ‘dus al goed wist wat zij deed en wat de risico’s daarvan waren’. Dat heeft [geïntimeerde2] in 2016 evenmin kunnen baseren op de door hem genoemde buitendienstverslagen van Aktua of de inhoud van gevoerde verificatiegesprekken. Gesteld noch gebleken is immers dat [geïntimeerden] tijdens hun leveringswerkzaamheden tot en met november 2017 kennis hebben gekregen van de inhoud van deze stukken. [geïntimeerden] hadden er dan ook van uit te gaan dat [appellante] als een particulier zonder bijzondere kennis of ervaring de speculatieve aankopen deed.

5.14

Verder geldt dat in het vragenformulier voor de eerste aankoop nog is vermeld dat [appellante] die aankoop besproken heeft met haar partner; in latere vragenformulieren heeft [appellante] steeds geantwoord dat zij zelf heeft beslist en de aankopen niet met anderen dan Groza en Aktua heeft besproken. [geïntimeerden] hadden er dan ook van uit te gaan dat [appellante] bij haar aankopen van Groza niet werd bijgestaan door een onafhankelijke adviseur of deskundige. [geïntimeerden] hebben nog aangevoerd dat [appellante] tijdens daarover gevoerde telefoongesprekken heeft gezegd dat zij de voorgenomen transacties wel met haar partner had besproken, maar dat kan hen – gelet op wat [appellante] daartegen heeft aangevoerd – niet baten. [geïntimeerden] hebben allereerst niet toegelicht wat zij dan met dat (kennelijk steeds) van de vragenformulieren afwijkende gegeven hebben gedaan. Bovendien ontbreekt iedere vastlegging daarover en is gesteld noch gebleken dat er verder onderzoek naar is gedaan.

5.15

Een ander relevant gegeven is dat vaststaat dat [geïntimeerden] (of één van de kantoorgenoten) [appellante] nooit persoonlijk heeft ontmoet. [geïntimeerden] hebben aangevoerd dat wel aantal maal telefonisch met [appellante] is gesproken. [appellante] heeft echter zowel het aantal als de inhoud van die telefoongesprekken betwist.

Voor de data waarop de volgens [geïntimeerden] twaalf gevoerde telefoongesprekken hebben plaatsgevonden, hebben zij verwezen naar productie 21 bij hun conclusie van antwoord. In die uit diverse stukken bestaande productie kan het hof acht data^[11]terugvinden waarop volgens [geïntimeerden] telefonisch contact met [appellante] is geweest, waarvan vier in 2016, te weten begin april 2016, 8 mei 2016, 17 augustus 2016 en 29 september 2016. Wat in die telefoongesprekken met [appellante] is besproken, is niet afzonderlijk door [geïntimeerde2] in het dossier c.s. vastgelegd.

Voor de vastlegging van wat besproken zou zijn, hebben [geïntimeerden] verwezen naar productie 23 bij hun conclusie van antwoord. Het gaat daarbij allereerst om handgeschreven notities op koopovereenkomsten. Al die notities refereren echter aan op 4 of 21 april 2017 dan wel 22 november 2017 gevoerde telefoongesprekken. De afzonderlijke notitie aangaande 29 september 2016 ziet daarbij op een terugkoop door Groza van een eerder door haar aan [appellante] verkocht perceel en houdt niets in over de mogelijke risico’s van een aankoop door [appellante] . De andere stukken die deel uitmaken van productie 23 zijn aan [appellante] gerichte brieven uit de maanden mei en juni 2017 met daarin opgenomen schriftelijke waarschuwingen over het speculatieve karakter van de aankoop waarbij in een brief van 23 juni 2017 – en daarmee twee maanden later en zo’n twaalf leveringen verder – een op 21 april 2017 gevoerd, volgens [geïntimeerden] waarschuwend gesprek is bevestigd. Enige vastlegging van wat op enig moment in 2016 door [geïntimeerden] met [appellante] is besproken over bedoelde kenmerken van de aankopen en de daaraan verbonden risico’s is daarmee niet in de door [geïntimeerden] aangewezen productie 23 terug te vinden.

Van genoemde productie 21 maken deel uit brieven van 12 en 22 april 2016 waarin mr. P.C. Planting verwijst naar een “begin april 2016” met [appellante] gevoerd telefoongesprek. De inhoud van dat gesprek is kennelijk niet afzonderlijk vastgelegd. Productie 21 wordt verder gevormd door brieven van 13 en 20 mei 2016, 8 augustus 2016, 16 september 2016 en 26 oktober 2016 van [geïntimeerde2] waarin hij refereert aan wat zijn (toenmalige) kantoorgenoot Planting op 8 mei 2016 met [appellante] zou hebben besproken over het karakter van de aankoop en de daaraan verbonden risico’s. Zoals overwogen, ontbreekt iedere afzonderlijke vastlegging daarvan. Waarom [geïntimeerden] er toch van uit konden gaan dat met [appellante] besproken is wat is vastgelegd, is door hen niet uitgelegd. Van deze productie maakt verder deel uit een brief van 24 augustus 2016 waarin een medewerkster van het notariskantoor refereert aan op 17 augustus 2016 met [geïntimeerde2] gevoerd gesprek. Ook hiervan ontbreekt iedere vastlegging zodat onduidelijk blijft waarop deze medewerkster zich baseert. Dit alles is van belang omdat alle gestelde waarschuwingen steeds woordelijk (nagenoeg) hetzelfde zijn en daarmee een gestandaardiseerde indruk maakt. Ook is onduidelijk waarom [geïntimeerde2] in zijn eigen brieven van ná 17 augustus 2016 niet teruggrijpt op wat hij – volgens zijn medewerkster – zelf op 17 augustus 2016 met [appellante] zou hebben besproken maar zich daarvoor baseert op wat 8 mei 2016 door een ander zou zijn gezegd.

Tegen de achtergrond van wat van een notaris mag worden verwacht als bedoeld in 5.7 kan daarom niet worden aangenomen dat [geïntimeerden] in 2016 in enig persoonlijk contact [appellante] actief en uitgebreid hebben gewezen op de speculatieve kenmerken van de aankopen en de daaraan verbonden (financiële) risico’s en zich van ervan hebben vergewist dat [appellante] ten volle begreep waaraan zij een zeer grote bedragen uitgaf.

5.16

Dat [geïntimeerden] op relevante wijze de financiële situatie van [appellante] hebben gevolgd en beoordeeld, zoals zij stellen, kan ook niet worden gevolgd. Zij verwijzen daartoe alleen naar gedeponeerde jaarrekeningen van de BV aangaande de boekjaren 2015 tot en met 2017. Uit de overgelegde informatie blijkt echter dat de informatie over 2015 pas op 16 december 2016 is gedeponeerd. Die informatie kan daarmee al niet dragend zijn geweest voor de stelling van [geïntimeerden] dat het in geheel 2016 financieel verantwoord was dat [appellante] de speculatieve aankopen deed. Daarbij valt, zonder toelichting die ontbreekt, niet in te zien dat de informatie over de BV voldoende zeggingskracht had over de financiële (on)mogelijkheden van [appellante] . Uit de vragenformulieren blijkt wel dat [appellante] steeds geen antwoord (“G.A.”) wilde geven op de vraag welk percentage van haar vermogen gemoeid was met de betreffende transactie. Daarmee kan evenmin tot de conclusie worden gekomen dat [geïntimeerden] de financiële situatie van [appellante] in voldoende mate in beeld hadden.

5.17

Onomstreden is dat [appellante] de koopsommen voor de door haar gekochte percelen voldeed vanaf een door haar en haar partner [appellant] aangehouden ‘en/of’-rekening. Op enig moment is [appellante] die ‘en/of’-rekening gaan voeden met gelden afkomstig van de BV, waarmee zij de koopsommen aan Groza kon betalen. Deze handelwijze wijst erop dat [appellante] financieel niet in staat was om de aankopen te financieren met eigen vrij vermogen. Dit levert daarnaast een bevestiging op voor de vaststelling hiervoor dat [geïntimeerden] zich onvoldoende een beeld hadden gevormd van de financiële situatie van [appellante] en de eventuele gevolgen voor haar én [appellant] van het op deze wijze financieren van de aankopen.

5.18

[geïntimeerden] hebben, zo volgt mede uit het voorgaande, [appellante] alleen met de gestandaardiseerde waarschuwingen in de brieven waarmee de concept-akten werden toegezonden en de in deze akten opgenomen, in algemene bewoordingen gestelde ‘Belehrungsclausule’ gewezen op de bijzondere aspecten van de percelen en de daaraan verbonden risico’s. Dat [geïntimeerden] zich in voldoende mate ervan hebben overtuigd dat [appellante] een en ander begreep, blijkt niet. Alle informatie in de stukken was afkomstig van Groza en Aktua en [appellante] heeft zich daarin beperkt tot het aanvinken van antwoorden dan wel het beantwoorden van gestandaardiseerde vragenformulieren. Persoonlijk contact met [appellante] is er niet geweest en de inhoud van de gevoerde telefoongesprekken is onduidelijk gebleven. [geïntimeerden] stellen wel dat [appellante] aan [geïntimeerde2] heeft gezegd dat zij de transacties wel met haar man besprak, maar in de genoemde vragenformulieren gaf [appellante] steeds aan dat zij die transacties niet met een ander besprak. [geïntimeerden] waren zich van dat verschil ook wel bewust, zo blijkt uit hun eigen stellingen (zie 5.14).

5.19

[geïntimeerden] voeren aan dat [appellante] de door hen gegeven waarschuwingen ‘dondersgoed heeft begrepen’, daarmee stellend dat [appellante] voldoende is geïnformeerd en gewaarschuwd. Dat baseren [geïntimeerden] op een op 16 september 2017 door [appellante] verzonden bericht aan een medewerker van Aktua waarin [appellante] schrijft:
“Goede morgen (…). Alles binnen op het oude adres. Alles met vette waarschuwing van uw notaris. Ik hoop echt over een maand uit de kosten te zijn. Dat zal lekker slapen.”Nog daargelaten dat dit bericht dateert van ruim één jaar na wat in de gegeven omstandigheden per augustus 2016 van [geïntimeerde2] mocht worden verwacht, kan uit dit bericht geenszins worden afgeleid dat [appellante] daarmee werkelijk begreep wat de transacties inhielden en welke (financiële) risico’s en gevolgen daaraan waren verbonden. Datzelfde bericht geeft wel het inzicht in wat [appellante] hoopte; namelijk dat zij op korte termijn ‘echt uit de kosten’ zou zijn. Die hoop/verwachting was – gelet ook op de hoogte van de koopsommen en het aanzienlijke aantal percelen dat [appellante] al had aangekocht – niet reëel, zo wist ook [geïntimeerde2] (zie 5.11 en 5.12, eerste alinea), en wijst er ook veeleer op dat [appellante] zich juist niet van het zeer riskante karakter van de transacties bewust was.

5.2

Vanaf februari 2016 is [appellante] in korte tijd diverse percelen van Groza gaan kopen. Uit het in 3.13 weergegeven overzicht volgt dat zij in een tijdbestek van nog geen vier maanden tien percelen heeft gekocht en afgenomen voor bijna € 1,2 miljoen. Tegen augustus 2016 diende zich bij [geïntimeerden] nog een serie leveringen aan die [appellante] eveneens zo’n € 1,2 miljoen zouden kosten.

5.21

Gezien het risicovolle karakter van deze aankopen, de daarmee gemoeide bedragen, de hoedanigheid van en de zeer beperkte en onduidelijke communicatie (zie o.m. 5.14 en 5.18) met [appellante] was er daarmee naar het oordeel van het hof voor [geïntimeerden] op dat moment – dus per augustus 2016 – alle aanleiding om zijn verdere werkzaamheden op te schorten totdat hij persoonlijk in een fysieke ontmoeting met [appellante] had gesproken. Op die wijze had niet alleen gecontroleerd kunnen worden of zij daadwerkelijk begreep wat zij als koper in de leveringsakten verklaarde. In dat verband had ook van [geïntimeerde2] , gezien de in de artikel 17 en 43 Wna neergelegde verplichtingen, verwacht mogen worden dat hij zijn kennis als bedoeld in 5.11 en 5.12, eerste alinea, met [appellante] had gedeeld en daarmee aan haar de specifieke aan de door [appellante] voorgenomen rechtshandelingen verbonden risico’s had voorgehouden. Dit alles is nagelaten. [geïntimeerde2] is daardoor ten opzichte van [appellante] in zijn waarschuwings- en zorgplicht tekortgeschoten.

5.22

Diezelfde conclusie moet naar het oordeel van het hof getrokken worden als het gaat om de positie van [appellant] . Het was [geïntimeerden] duidelijk dat [appellante] de aankopen voldeed vanaf een bankrekening waartoe ook [appellant] gerechtigd was. [geïntimeerden] waren, naar zij stellen, er ook mee bekend dat [appellante] en [appellant] op huwelijkse voorwaarden waren getrouwd en dat tussen hen, behalve de inboedel, iedere gemeenschap van goederen was uitgesloten. [geïntimeerden] hadden zich dan ook dienen te realiseren – zoals zij kennelijk ook later in april 2017 hebben gedaan – dat [appellante] mogelijk onrechtmatig tegenover [appellant] zou kunnen handelen door genoemde, forse bedragen aan die ‘en/of’-rekening te onttrekken. Hierbij is van belang dat [appellante] zich volgens [geïntimeerden] tegenstrijdig uitliet over de vraag of zij nu wel of niet met [appellant] overleg had gevoerd over de speculatieve aankoop van de percelen. In de vragenformulieren over de vervolgaankopen vermeldde zij steeds dat zij daarover géén overleg met [appellant] had gehad terwijl zij in telefoongesprekken met (medewerkers van) [geïntimeerde2] steeds zou hebben verklaard dat zij die aankopen wel met [appellant] had afgestemd. Op deze tegenstrijdige verklaringen kon [geïntimeerde2] daarmee niet afgaan, terwijl het tegen augustus 2016 aan de orde zijnde financieel belang al aanzienlijk was en de door [appellante] voorgenomen investeringen onverminderd riskant waren (in de woorden van [geïntimeerde2] : ‘een casinospel’). Zodoende had [geïntimeerde2] , vanwege de op hem rustende zorgplicht voor [appellant] als een derde waarvan de belangen (mogelijker-wijs) betrokken zijn bij de van hem door [appellante] gevraagde leveringswerkzaamheden (zie 5.5), tegenover [appellante] het standpunt moeten innemen dat hij die werkzaamheden pas zou uitvoeren nadat hij met [appellant] had gesproken op een wijze als de voorgaande overweging is vermeld. De ten opzichte van [appellante] in beginsel in acht te nemen geheimhoudingsplicht staat daaraan, anders dan [geïntimeerden] menen, niet in de weg. Indien [appellante] bedoeld contact van [geïntimeerden] met [appellant] had willen blokkeren, hadden [geïntimeerden] daaraan in de aan de orde zijnde omstandigheden per augustus 2016 de consequentie moeten verbinden dat de gevraagde dienst niet kon worden verricht. Door onverminderd door te gaan met de leveringswerkzaamheden is daardoor de ook in dit geval ten opzichte van [appellant] in acht te nemen zorgplicht geschonden.

5.23

Anders dan [geïntimeerden] menen, kan hun verwijzing naar het in december 2017 uitgevoerde audit-onderzoek door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) hen niet baten. Het daarin verwoorde positieve oordeel over het functioneren van het notariskantoor op de vijf getoetste kwaliteitsaspecten is immers niet gebaseerd op enig getoetst dossier van Groza en [appellante] . Uit dat rapport blijkt wel dat met de auditor van de KNB is gesproken over een ‘omvangrijke en langlopende opdracht inzake speculatieve gronden’, maar niet wat is besproken. De opmerking van de auditor dat zijn inziens de aanpak van het notariskantoor ‘adequaat’ is, komt dan ook niet de betekenis toe die [geïntimeerden] daaraan toekennen, nog daargelaten dat de tuchtrechter het beroepsmatig handelen inzake deze aanpak heeft afgekeurd.

5.24

Het gegeven dat [geïntimeerden] naar eigen zeggen steeds werd geconfronteerd met al gesloten koopovereenkomsten van Groza en [appellante] , doet niets af aan wat van [geïntimeerden] in de geschetste omstandigheden mocht worden verwacht. De zorgplicht van [geïntimeerde2] strekte immers juist ter bescherming (van de belangen) van [appellante] en [appellant] . In ieder geval miskent die stelling ook dat het delen van de kennis die [geïntimeerden] hadden en het persoonlijk meer indringend waarschuwen voor de riskante aspecten van aankopen [appellante] (eerder) tot inkeer had kunnen doen komen en haar had kunnen behoeden voor het opnieuw doen van dergelijke aankopen.

5.25

De omstandigheid dat [geïntimeerde2] uiteindelijk in april 2017 [appellante] en [appellant] voor een persoonlijk gesprek heeft uitgenodigd (zie 5.18), heft de hiervoor vastgestelde tekortkomingen vanaf augustus 2016 evenmin op. Die uitnodiging heeft niet tot een persoonlijk gesprek met [appellante] en/of [appellant] geleid; [geïntimeerde2] heeft genoegen genomen met de reactie van [appellante] dat een gesprek niet nodig was, terwijl het juist haar handelwijze en de daarvan door [geïntimeerde2] gevreesde gevolgen was die tot informatieverschaffing en een meer indringende waarschuwing had moeten leiden. [geïntimeerden] hebben ondanks het uitblijven van een door hen als noodzakelijk beoordeeld gesprek, onverminderd hun dienstverlening voortgezet. Die vanaf april/mei 2017 onverminderd voortgezette dienstverlening verdiept dan ook veeleer het aan [geïntimeerden] te maken verwijt.

5.26

Uit het voorgaande volgt dat het notariskantoor, doordat de voor haar werkzame [geïntimeerde2] zijn zorgplicht tegenover [appellante] en [appellant] niet is nagekomen, als opdrachtnemer tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen tegenover [appellante] en onrechtmatig heeft gehandeld tegenover [appellant] . [geïntimeerde2] heeft als uitvoerend notaris op dezelfde voet onrechtmatig tegenover hen gehandeld. [geïntimeerden] hebben onvoldoende gesteld voor de conclusie dat een en ander niet kan worden toegerekend.

Causaal verband

5.27

In discussie is verder of de door [appellanten] gestelde schade is veroorzaakt door de schending van de zorgplicht van [geïntimeerden] (het causaal verband). Het hof beantwoordt die vraag bevestigend. Het gaat hier om een vergelijking van de hypothetische situatie waarin [appellanten] zouden hebben verkeerd als [appellante] begin augustus 2016 van [geïntimeerden] de hiervoor bedoelde informatie had gekregen en de huidige feitelijke situatie.

5.28

[appellante] heeft steeds door beantwoording van de vragenformulieren tot uiting laten komen dat zij binnen vijf jaar na aankoop een wijziging van de bestemming van de aangekochte gronden verwachtte. Uit de vragenformulieren blijkt verder dat [appellante] vermeldde dat zij de betreffende koop niet met haar partner, kinderen en/of (zakelijke) adviseurs heeft besproken en dat zij zelf beslist. Het was [geïntimeerden] daarmee duidelijk kenbaar dat [appellante] geen onafhankelijk adviseur / deskundige aan haar zijde had. Uit de door Groza aan [geïntimeerden] aangereikte informatie en stukken blijkt verder dat [appellante] (in hoge mate) afging op de informatie die afkomstig was van Groza en Aktua. Het ging daarbij in relatief korte termijn om een groot aantal gekochte percelen met een besteding van forse bedragen. In de vragenformulieren voor de aangekochte percelen heeft [appellante] daarbij de vraag naar welk percentage van haar vermogen met die aankoop was gemoeid, steeds niet willen beantwoorden.

5.29

Of [appellanten] daadwerkelijk de in de stukken opgenomen waarschuwingen over het speculatieve karakter van de aankopen en daarmee de uiterst onzekere verwachting over het (kunnen) terugkrijgen van de betaalde koopsommen, laat staan over het daadwerkelijk (kunnen) realiseren van winst, heeft begrepen, en daarmee de (financiële) gevolgen voor haar, [appellant] en hun beider onderneming als de betaalde koopsommen niet binnen de door [appellante] aangegeven termijn zou zijn terugontvangen, hebben [geïntimeerden] zelf niet in voldoende mate vastgesteld, zoals hiervoor al is overwogen.

5.3

Aannemelijk is dat, als [appellante] begin augustus 2016 daadwerkelijk had begrepen dat de kans op het binnen afzienbare termijn (kunnen) terugkrijgen van betaalde koopsommen en het (kunnen) realiseren van winst bepaald ongunstig was en haar verwachtingen daarover hoogstwaarschijnlijk niet zouden uitkomen, zij tot inkeer was gekomen en was gestopt met kopen en afnemen van dergelijke speculatieve gronden. Er zijn geen aanknopingspunten om aan te nemen dat [appellante] dan toch substantiële bedragen zou zijn blijven beleggen in speculatieve landbouwgronden via Groza en Aktua met alle risico’s van dien. [appellante] is in dit opzicht een particulier met alleen ervaring als tomatenkweker – en geen juridische professional, professioneel belegger of vastgoed- of grondhandelaar – die kennelijk niet alleen het vrije vermogen van haarzelf en [appellant] volledig besteedde maar ook substantiële bedragen van de BV.

5.31

In het verlengde van het voorgaande faalt ook het verweer van [geïntimeerden] dat causaal verband ontbreekt omdat [appellante] in het geval dat door hen ministerie was geweigerd, zich tot een andere notaris had gewend. Het is immers evenmin aannemelijk dat [appellante] op dezelfde weg verder was gegaan nadat [geïntimeerde2] met een weigering zo’n duidelijk signaal in háár belang had afgegeven.

Schade

5.32

Omdat de beroepsfout van [geïntimeerde2] vaststaat en ook het notariskantoor daarvan de gevolgen heeft te dragen, moet nog de vraag beantwoord worden of de tekortkoming van [geïntimeerde2] schade heeft veroorzaakt bij [appellante] onderscheidenlijk [appellant] . [appellanten] vragen een schadevergoeding in de vorm van concreet genoemde bedragen dan wel in de vorm van een door het hof te bepalen bedrag. In de procedure bij de rechtbank hebben [appellanten] over dat laatste geschreven dat de zaak daarvoor zo nodig naar de schadestaat verwezen moet worden. Voor een verwijzing naar een schadestaatprocedure, waartoe de rechter ook ambtshalve kan overgaan, is voldoende dat [appellanten] de mogelijkheid van schade (door het verwijtbaar handelen waarop de gevorderde verklaring voor recht betrekking heeft) aannemelijk maakt.^[12]

5.33

Het hof is van oordeel dat [appellanten] voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij door de beroepsfout van [geïntimeerden] schade hebben geleden. Doordat [appellante] percelen met een landbouwkundige bestemming in eigendom heeft verkregen voor koopsommen die ver uitstijgen boven de waarde van dergelijke percelen op basis van agrarische bestemming en onomstreden is dat bij (nagenoeg) alle percelen een bestemmingswijziging binnen afzienbare termijn niet te verwachten is – en daarmee evenmin een relevante stijging van de waarde van die percelen boven de koopsommen – acht het hof het niet onaannemelijk dat een meer dan substantieel deel van de betaalde koopsommen als voor [appellanten] als verloren moet worden beschouwd. In dit verband is voldoende aannemelijk dat mogelijk ook [appellant] , gezien het gebruik van de ‘en/of’-rekening en tussen hem en [appellante] geldende huwelijksvoorwaarden, een deel van die koopsommen in zijn vermogen heeft gedragen of zal dragen en daardoor schade lijdt of zal lijden. In de schadestaat kan aan de orde komen wat de precieze omvang is van de schade van [appellante] onderscheidenlijk [appellant] en in hoeverre deze door de schending van de zorgplicht van [geïntimeerden] is veroorzaakt. Daarbij kan zo nodig worden betrokken de omstandigheid dat [appellante] de door haar aan Groza betaalde koopsommen heeft geleend van de in 3.1 bedoelde B.V.

5.34

Het hof ziet geen mogelijkheid de schade zelf te begroten, omdat het daarvoor onvoldoende aanknopingspunten heeft. Zo is bijvoorbeeld onvoldoende duidelijk welke – ten behoeve van de grondspeculatie verkavelde/gesplitste – percelen door hun ligging, grootte, vorm, bodemgesteldheid en gebruiks(on)mogelijkheden nu nog in het economisch verkeer een reële waarde hebben en zo ja, welke waarde dat dan betreft. Daarnaast is vooralsnog onduidelijk waartoe de procedure tussen [appellanten] en Groza c.s. en de vaststellingsovereenkomsten van 29 december 2017 tussen [appellante] en [appellant] en tussen [appellante] en de BV leiden en hebben geleid, als gaat om (de omvang van) de door [appellante] en/of [appellant] geleden en te lijden schade. Het hof zal partijen daarom naar de schadestaatprocedure verwijzen (artikel 612 Rv).^[13]

5.35

Voor de duidelijkheid wordt in dit verband herhaald dat het daarbij gaat om de transacties aangaande de percelen die vanaf augustus 2016 aan [appellante] zijn geleverd (dus vanaf de transactie voor het perceel te Den Ham, met koopsom van € 64.625,-). Zoals hiervoor is overwogen, zijn [geïntimeerden] vanaf die maand in hun zorgplicht aangaande [appellanten] tekortgeschoten.

5.36

[appellanten] vorderen verder vergoeding van buitengerechtelijke kosten, door hen gesteld op € 6.775,-. Omdat het toe te wijzen bedrag van deze vordering kan afhangen van de totale omvang van de toe te wijzen schade, zal het hof ervan afzien de buitengerechtelijke kosten op dit moment te begroten en zal het hof voor deze schadepost eveneens verwijzen naar de schadestaatprocedure.

Geen beperking schadevergoedingsplicht door algemene voorwaarden

5.37

[geïntimeerden] hebben, onder verwijzing naar wat artikel 11 van de door hen gebruikte algemene voorwaarden daarover bepaalt, nog aangevoerd dat een aansprakelijkheid voor schade is beperkt tot het bedrag waarvoor hun aansprakelijkheidsverzekering recht op uitkering geeft.

5.38

Deze aansprakelijkheidsbeperking kan [geïntimeerde2] niet baten, al is het maar omdat hij aanvoert dat het notariskantoor en niet hijzelf een contractuele relatie (overeenkomsten van opdracht) met [appellante] is aangegaan. Deze beperking kan evenmin met succes worden ingeroepen tegen [appellant] omdat onomstreden is dat [appellant] met betrekking tot de leveringswerkzaamheden van [geïntimeerden] niet met hen in een contractuele relatie stond.

5.39

De ingeroepen aansprakelijkheidsbeperking is daarmee alleen relevant in de verhouding tussen het notariskantoor en [appellante] . Zij heeft allereerst de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden bestreden. Daartoe heeft zij aangevoerd dat die toepasselijkheid niet met haar is besproken of is overeengekomen en erop gewezen dat de correspondentie waarop het notariskantoor zich in dit verband op baseert, dateert van ná het passeren van de akte. Daarnaast heeft [appellante] de vernietigbaarheid van de algemene voorwaarden ingeroepen omdat volgens haar niet is voldaan aan de voorwaarden van artikel 6:234 BW aangaande het bieden van een redelijke mogelijkheid om kennis te nemen van de inhoud van algemene voorwaarden. [geïntimeerden] zijn in hun conclusie van dupliek niet op dit verweer van [appellante] ingegaan. Uit hun aantekeningen ten behoeve van de mondelinge behandeling bij de rechtbank^[14]kan niet blijken dat zij op dat moment wel op bedoeld van verweer zijn ingegaan. In hun memorie van antwoord hebben [geïntimeerden] dit verweer evenmin behandeld. Het verweer van [appellante] hield naar het oordeel van het hof echter een deugdelijke weerlegging in van wat het notariskantoor aan [appellante] tegenwierp. Het notariskantoor had deze weerlegging dan ook niet onbesproken kunnen laten. Aan de ingeroepen aansprakelijkheidsbeperking gaat het hof dan ook als onvoldoende onderbouwd voorbij.

Eigen schuld

5.4

[geïntimeerde2] hebben nog aangevoerd dat [appellante] eigen schuld heeft. Het hof kan over dit verweer oordelen, voor zover het los staat van de concrete schadeposten en ondanks de verwijzing naar de schadestaat.^[15]Bij de beoordeling van het verweer stelt het hof voorop dat de stelplicht en bewijslast ten aanzien van de feiten en omstandigheden waarop het beroep op eigen schuld gebaseerd is, op [geïntimeerden] rusten.

5.41

Volgens [geïntimeerden] moet de schade geheel voor rekening van [appellanten] blijven vanwege hun eigen schuld. Zij hebben in dat verband gewezen op de keuzes die [appellante] steeds heeft gemaakt, ondanks alle inlichtingen en waarschuwingen van Groza, Aktua en [geïntimeerden] , op het op het buiten spel zetten van [appellant] , op het bij [geïntimeerden] wekken van de indruk alsof zij weldegelijk overleg voerde met [appellant] en op de ruime ervaring die [appellante] volgens hen had met speculatieve grondtransacties.

5.42

In de stelling dat [appellante] voordat zij speculatieve grond van Groza kocht, daarin al een ruime ervaring had en ‘dus al goed wist wat zij deed en wat de risico’s daarvan waren’, kunnen [geïntimeerden] niet worden gevolgd, zoals al in 5.13 is overwogen en waarnaar kortheidshalve wordt verwezen.

5.43

[appellante] moet naar het oordeel van het hof wel worden aangerekend dat zij solistisch is blijven optreden door zonder overleg met of advies van wie dan ook in bijna twee jaar tijd vele tientallen percelen landbouwgrond te kopen tegen een veelvoud van de agrarische waarde. Zij heeft daarbij [geïntimeerde2] en andere medewerkers van het notariskantoor in de spaarzame telefoongesprekken ten onrechte afgehouden, is een persoonlijk gesprek uit de weg gegaan en heeft kennelijk de aan haar gerichte stukken met de (herhaalde) waarschuwingen onvoldoende gelezen en/of onvoldoende begrepen. Wat [appellante] moet worden tegengeworpen, houdt zodoende in de kern in dat zij ondoordacht heeft gehandeld, kennelijk bevangen zijnde door de door Groza en Aktua aan haar veel te rooskleurig geschetste verwachtingen. Die fout heeft daarmee een kleiner gewicht dan de beroepsfout van [geïntimeerde2] .

5.44

De zorgplicht van [geïntimeerde2] bracht nu juist mee dat hij [appellante] er voor hadden moeten proberen te behoeden dat zij nog meer percelen landbouwgrond met een louter speculatief doel voor zeer grote bedragen kocht en in eigendom verkreeg, met alle ingrijpende, zeer moeilijk omkeerbare en nadelige gevolgen van dien, de gevolgen voor [appellant] daaronder begrepen. Dat had [geïntimeerde2] moeten doen door eerder indringend met haar een gesprek daarover aan te gaan alsook over de onverklaarbare verschillen tussen wat [appellante] schreef en wat zij [geïntimeerden] telefonisch vertelde. In de vragenformulieren vermeldde zij steeds dat zij de investering niet met haar partner, kinderen en/of (zakelijke) adviseurs heeft besproken en dat zij zelf beslist, terwijl zij volgens [geïntimeerden] in de telefonische contacten aangaf dit wel met [appellant] besproken te hebben. [geïntimeerde2] is in zijn zorgplicht, zoals hiervoor al uitvoerig is overwogen, tekortgeschoten. Aangenomen moet worden dat hij bij nakoming van zijn zorgplicht de geïsoleerde en kwetsbare positie van [appellante] had herkend en zij eerder tot inkeer was gekomen dan wel tegen zichzelf in bescherming was genomen. De ernst van de fout van [geïntimeerde2] weegt dan ook zwaarder dan die van [appellante] .

5.45

Naar oordeel van het hof moet, gezien de genoemde omstandigheden en gelet op wat de billijkheid eist vanwege de uiteenlopende ernst van de aan [geïntimeerden] en de aan [appellante] toe te rekenen omstandigheden, in dit geval 45% van de schade voor rekening van [appellante] blijven, zodat [geïntimeerden] 55% van de schade moet vergoeden. Daarbij ziet het hof geen reden om een ander percentage te bepalen als het gaat om de schade van [appellant] omdat de eigen schuld opleverende handelwijze van [appellante] , [appellant] op de voet van artikel 6:101 BW moet worden toegerekend, als zijnde in zijn risicosfeer, door het kennelijk onvoldoende volgen van het verloop van de aan hem toebehorende ‘en/of’-rekening. Dat in een enkel geval – [geïntimeerden] wijzen in dit verband alleen op een mail van 15 november 2017 – Groza (en niet [geïntimeerden] ) een mail heeft gezonden naar het mailadres van de B.V. levert geen andere mate van eigen schuld op bij [appellant] . [geïntimeerden] hebben evenmin voldoende uitgelegd dat de tussen [appellante] en [appellant] afgesproken taakverdeling (samengevat: [appellant] richtte zich op de bedrijfsvoering van de kwekerij en [appellante] deed de administratie) zodanig afwijkend is van wat mocht worden verwacht dat [appellant] daardoor zijn schade volledig zou moeten dragen of die schade onvoldoende heeft beperkt, zoals [geïntimeerde2] betogen.

Bewijs

5.46

De bewijsaanbiedingen van [geïntimeerden] worden gepasseerd, omdat voor zover zij stellingen van [appellanten] voldoende gemotiveerd hebben weersproken, bewijs van hun stellingen niet tot een andere conclusie kan leiden.

De conclusie

5.47

Het hoger beroep slaagt (deels). De gevorderde verklaringen zullen worden toegewezen als hierna weer te geven, onder veroordeling van [geïntimeerden] tot vergoeding van de schade die zij hebben te dragen. Omdat [geïntimeerden] in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof hen tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de rechtbank veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[16]

5.48

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

6.De beslissing

Het hof:

6.1

vernietigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, van 24 mei 2023 en beslist opnieuw rechtdoende:

6.2

verklaart voor recht dat [geïntimeerden] op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk zijn voor 55% van de door [appellante] onderscheidenlijk door [appellant] geleden en nog te lijden schade vanwege de schending van de tegenover hen geldende zorgplicht;

6.3

veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot vergoeding van 55% van de door [appellante] en [appellant] geleden en nog te lijden schade vanwege die schending (te vermeerderen met wettelijke rente, en met buitengerechtelijke incassokosten met rente) en bepaalt dat deze schade moet worden opgemaakt bij staat en vereffend volgens de wet;

6.4

veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten] tot aan de uitspraak van de rechtbank:

-€ 1.639,- aan griffierecht

-€ 209,42 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerden]

-€ 12.741,- aan salaris van de advocaat van [appellanten] (3 procespunten × tarief VIII (zoals dat gold tot 1 februari 2024) à € 4.247,-);

en tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten] in hoger beroep:

€ 1.780,- aan griffierecht

€ 133,14 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerden]

€ 12.434,- aan salaris van de advocaat van [appellanten] (2 procespunten × appeltarief VIII à € 6.217,-);

6.5

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na betekening. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

6.6

verklaart de veroordeling onder 6.3 en de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

6.7

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, M.M.A. Wind en A.A.J. Smelt, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

18 juni 2024.