ECLI:NL:HR:2021:1842

Uitspraak

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

CIVIELE KAMER

Nummer20/01363

Datum10 december 2021

ARREST

In de zaak van

[eiseres] ,
wonende te [woonplaats] ,

EISERES tot cassatie,

hierna: [eiseres] ,

advocaat: C.S.G. Janssens,

tegen

[verweerster] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],

VERWEERSTER in cassatie,

hierna: [verweerster],

advocaat: J.P. Heering.

1. Procesverloop

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:

de vonnissen in de zaak 5895919 van de kantonrechter te Utrecht van 28 juni 2017 en 24 januari 2018;

de arresten in de zaak 200.235.462 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 3 september 2019 en 14 januari 2020.

[eiseres] heeft tegen het arrest van het hof van 14 januari 2020 beroep in cassatie ingesteld.

[verweerster] heeft een verweerschrift tot verwerping ingediend.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten, en voor [verweerster] mede door J.L. Luiten.

De conclusie van de Advocaat-Generaal W.L. Valk strekt tot vernietiging van het bestreden arrest, en tot verwijzing.

De advocaten van partijen hebben schriftelijk op die conclusie gereageerd.

2.Uitgangspunten en feiten

2.1

Het gaat in deze zaak om de vraag of de koper van een woning schade heeft geleden doordat de makelaar van de verkoper de woonoppervlakte verkeerd heeft opgegeven.

2.2

In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

(i) [eiseres] (hierna: de koper) heeft in 2011 een appartement gekocht voor een koopprijs van € 312.500,--. [verweerster] (hierna: de makelaar) was daarbij makelaar van de verkoper. De makelaar is aangesloten bij de NVM.

(ii) Volgens de door de makelaar uitgegeven verkoopbrochure en opgave op funda.nl was de woonoppervlakte van het appartement 125m2. De makelaar heeft deze oppervlakte niet gemeten volgens de meetinstructie die de NVM voor haar leden verplicht heeft voorgeschreven.

(iii) In opdracht van de koper heeft een andere makelaar in 2016 vastgesteld dat de woonoppervlakte van het appartement, gemeten volgens de NVM-meetinstructie, 114m2 is.

(iv) Volgens de Raad van Toezicht van de NVM was de woonoppervlakte van het appartement, gemeten volgens de NVM-meetinstructie, ongeveer 117,3 m2.

2.3

De koper vordert in deze procedure veroordeling van de makelaar tot betaling van een schadevergoeding van € 25.000,--. De rechtbank heeft deze vordering afgewezen. Het hof heeft dit vonnis bekrachtigd.^[1]

2.4

Het hof heeft aan zijn oordeel het volgende ten grondslag gelegd.

Er kan worden uitgegaan van de veronderstelling dat de makelaar tegenover de koper onrechtmatig heeft gehandeld door in de verkoopbrochure en op funda in strijd met de NVM-meetinstructie een te omvangrijke woonoppervlakte op te nemen. Dit zou de makelaar dan verplichten tot vergoeding van de schade die de koper daardoor heeft geleden. De omvang van de te vergoeden schade moet worden bepaald door vergelijking van de situatie waarin de koper in feite verkeert met de situatie waarin zij zou hebben verkeerd als de makelaar zich wel aan de NVM-meetinstructie zou hebben gehouden en in de verkoopinformatie een woonoppervlakte van 117,3 m2 zou hebben vermeld. In deze hypothetische situatie zou het appartement evenmin een woonoppervlakte van 125 m2 hebben gehad. De schade kan dan ook niet worden bepaald op waardevermindering als gevolg van het feit dat de woning slechts een woonoppervlakte heeft van 117,3 m2 in plaats van de door de makelaar genoemde 125 m2. (rov. 4.1).

Volgens de koper zou zij het appartement helemaal niet hebben gekocht als haar tevoren de juiste woonoppervlakte volgens de NVM-meetinstructie zou zijn meegedeeld. Toch heeft zij haar schade, ook na de afwijzing van haar berekeningswijze door kantonrechter, in hoger beroep nog steeds berekend door de aankoopprijs te verminderen met € 312.500,-- : 125 m2 x (125 m2 - aanvankelijk 114 m2), gemaximeerd tot € 25.000,--. Die berekeningsmethode past niet in het geval van makelaarsaansprakelijkheid wegens het niet opvolgen van de NVM-meetinstructie en nog eens te minder omdat de koper zich op het standpunt stelt dat zij het appartement bij een juiste opgave helemaal niet zou hebben gekocht. Met die hypothetische situatie moet de feitelijke situatie van de koper worden vergeleken bij het bepalen van de omvang van de door haar geleden schade. (rov. 4.2)

Ook in hoger beroep is de koper haar betoog consequent en uitsluitend blijven baseren op haar eerdere wijze van schadeberekening. Hoewel daartoe alle aanleiding bestond, heeft zij nagelaten om, voor het geval het hof haar opvatting onjuist zou vinden, aan te duiden wat haar schade dan zou zijn, en om zelfs maar een minimum van factoren te stellen waaruit een schadebedrag dan wel de mogelijkheid van schade zou voortvloeien. (rov. 4.4)

Ter comparitie is namens de koper aangevoerd dat zij anders een door haar genoemde andere woning met een woonoppervlakte van 125 m2 zou hebben gekocht. Het hof betwijfelt of de koper naar die woning zou zijn uitgeweken, omdat haar toenmalige relatie die aankoop onoverkomelijk vond omdat haar ex-echtgenoot daar vlakbij in de voormalige echtelijke woning woonde. Maar ook als de koper die woning wel zou hebben gekocht, heeft zij in hoger beroep niet opgegeven voor welke koopprijs zij deze zou hebben gekocht (hoewel met betrekking tot deze woning volgens haar al een koopprijs was overeengekomen), en evenmin welke waarde deze woning had toen zij haar eigen appartementsrecht in 2018 heeft overgedragen. De koper heeft zelfs niet gesteld dat zij bij aankoop van deze woning in financiële zin beter af zou zijn geweest dan nu het geval is. Zo heeft zij nagelaten haar alternatieve scenario met voldoende feiten en/of omstandigheden te onderbouwen, en heeft zij niet voldaan aan haar stelplicht met betrekking tot de door haar geleden schade. Een schadebegroting is daardoor niet mogelijk. (rov. 4.5)

De koper heeft het hof ook niet in staat gesteld om de schadeomvang te schatten. Daarvoor ontbreken allerlei denkbare sleutels, aanwijzingen of aanknopingspunten. Of, en zo ja in welke omvang, de koper schade heeft geleden, valt dus niet te bepalen of ook maar enigermate betrouwbaar te schatten. De koper heeft in hoger beroep nog een deskundigenonderzoek voorgesteld om de schade te bepalen, maar zij heeft, hoewel dat mogelijk was, onvoldoende aangevoerd voor zo’n schadebepaling. Daarom volgt het hof dit voorstel niet. (rov. 4.6)

3.Beoordeling van het middel

3.1

Onderdeel 2 van het middel klaagt onder meer dat het hof te hoge eisen heeft gesteld door te verlangen dat een benadeelde zijn schade uitgebreid onderbouwt. Het betoogt dat een benadeelde voldoet aan zijn stelplicht indien uit zijn stellingen aannemelijk wordt dat hij schade heeft geleden. Indien de stellingen van de benadeelde onvoldoende zijn om de schade aanstonds vast te stellen, moet de rechter of de zaak naar de rol verwijzen voor uitlating door de benadeelde over de omvang van de schade, of partijen verwijzen naar de schadestaatprocedure, of de schade schatten – indien hij van oordeel is dat de omvang daarvan niet nauwkeurig kan worden vastgesteld.

Het onderdeel voert verder aan dat de koper ten aanzien van de schade heeft gesteld dat een netto woonoppervlakte van 125 m2 een uiterst belangrijke eigenschap voor de aan te kopen woning was omdat zij haar kinderen met aanhang daarin moest accommoderen, dat zij specifiek heeft gezocht naar een woning met een netto woonoppervlak van 125 m2 of meer, dat zij het appartement niet zou hebben gekocht indien zij zou hebben geweten dat dat veel kleiner was dan door de makelaar vermeld en dat zij voor een kleinere woning zeker niet de overeengekomen koopprijs zou hebben willen betalen, dat zij anders een woning in dezelfde straat als de voormalige echtelijke woning zou hebben gekocht, dat de prijs, gerelateerd aan de vierkante meters van het appartement voor haar doorslaggevend was bij de aankoop van het appartement, dat de woning te klein bleek en dat zij daarom, na een verbouwing van ruim € 10.000,-- waarbij de vierde kamer is teruggebracht, haar huis heeft verkocht. Het hof heeft met het oordeel dat de koper met deze stellingen niet aan haar stelplicht heeft voldaan, een te zware stelplicht op haar gelegd, aldus het onderdeel.

3.2

Deze klachten zijn gegrond. Het hof heeft bij wijze van veronderstelling tot uitgangspunt genomen dat de makelaar onrechtmatig tegenover de koper heeft gehandeld. Het heeft terecht overwogen dat daaruit volgt dat de makelaar de schade moet vergoeden die de koper als gevolg daarvan heeft geleden. Voor zover de daaropvolgende overwegingen van het hof zouden inhouden dat de koper niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij schade heeft geleden, is dat oordeel in het licht van hetgeen de koper heeft aangevoerd zonder nadere motivering niet begrijpelijk. Voor zover die overwegingen het oordeel zouden inhouden dat wel aannemelijk is dat schade is geleden, maar dat de vordering desondanks moet worden afgewezen omdat het hof onvoldoende gegevens had om de schade te bepalen, kan dat oordeel evenmin in stand blijven. Het hof heeft dan miskend dat het, al dan niet na nadere instructie, de schade op de voet van art. 6:97 BW had moeten schatten indien het van oordeel was dat de omvang van de schade niet nauwkeurig kon worden vastgesteld, dan wel partijen naar de schadestaatprocedure had moeten verwijzen, ook zonder dat dit uitdrukkelijk was gevorderd.^[2]

3.3

De overige klachten van het middel behoeven geen behandeling.

4.Beslissing

De Hoge Raad:

- vernietigt het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 14 januari 2020;

- verwijst het geding naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing;

- veroordeelt [verweerster] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op € 1.013,07 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [verweerster] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan.

Dit arrest is gewezen door de vicepresident M.V. Polak als voorzitter en de raadsheren C.E. du Perron, C.H. Sieburgh, H.M. Wattendorff en F.J.P. Lock, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer H.M. Wattendorff op
10 december 2021.