ECLI:NL:RBNNE:2023:4199

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Assen

Zaaknummer: C/19/131893 / HA ZA 20-135
Vonnis van 24 mei 2023

in de zaak van

1.[eiseres] ,

te [woonplaats] , 2.
[eiser], te [woonplaats] , eisende partijen, advocaat: mr. F.J. Laagland te Eindhoven, tegen

1.NOTARIAAT [xxx] B.V.,

te [woonplaats] , 2.
[gedaagde], te [woonplaats] , gedaagde partijen, advocaat: mr. W.F. Hendriksen en F.J.T.A. Werners te Amsterdam.

Eisers zullen hierna gezamenlijk [eisers] .. worden genoemd en afzonderlijk [eiser] en [eiseres] . Gedaagden zullen afzonderlijk het Notariaat en [gedaagde] worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties van 29 juni 2020;
de incidentele conclusie tot verwijzing met producties van 17 augustus 2020;
de incidentele conclusie van antwoord van 16 september 2020;
het vonnis in het incident van 21 april 2021;
de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring, ontvangen ter griffie op 12 juli 2021;
de incidentele conclusie van antwoord van 28 juli 2021;
het vonnis in het incident van 25 augustus 2021;
de conclusie van antwoord van 6 oktober 2021;
de conclusie van repliek van 15 december 2021;
de conclusie van dupliek van 9 februari 2022;
de akte overlegging producties van 2 juni 2022 van [eiser] ;
de mondelinge behandeling van 15 juni 2022;
de pleitaantekeningen van mr. Werners;- de pleitaantekeningen van mr. Laagland.

1.2.

Vonnis is (nader) bepaald op heden.

2.De feiten

In deze procedure wordt uitgegaan van de volgende feiten.

2.1. [

eiseres] is op huwelijkse voorwaarden gehuwd met de heer [eiser] .

[eisers] . verwerven hun inkomsten uit een tuinbouwbedrijf, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Kwekerij [xxx] B.V. (hierna: de Kwekerij).

2.2. [

gedaagde] is werkzaam bij het Notariaat en sinds 29 januari 2016 algemeen directeur van het notariskantoor.

2.3.

Groza is een onderneming die zich bezig heeft gehouden met de speculatieve verkoop van landbouwgronden. Haar werkwijze bestond daaruit dat zij percelen landbouwgrond van een tussenpersoon kocht die de gronden op zijn beurt van agrarische ondernemers had kocht, om die percelen vervolgens in meerdere kavels te splitsen. Die kavels werden vervolgens aan particulieren te koop aangeboden.

2.4.

Bij de aankopen van alle percelen door [eiseres] van Groza heeft Aktua Vastgoed B.V. (Aktua) als bemiddelaar voor Groza jegens [eiseres] opgetreden. Groza is in dit kader verkoper van de gronden en opdrachtgever van Aktua geweest.

2.5.

Eind 2015/ begin 2016 is [eiseres] door Aktua benaderd om percelen landbouwgronden te kopen. [eiseres] heeft in de periode van februari 2016 tot november 2017 verscheidene percelen voor een totaalbedrag (inclusief kosten koper) van

€ 14.619.036,05 van Groza gekocht. Een aantal percelen is gedurende voornoemde periode door Groza teruggekocht voor een totaalbedrag van € 1.594.520,00. Uit productie 3 bij dagvaarding blijkt welke percelen [eiseres] van Groza heeft gekocht en welke door Groza weer zijn terug gekocht.

2.6.

De koopprijs van de door [eiseres] aangekochte percelen is telkens voldaan van de en/of rekening ten name van [eiser] en/of [eiseres] . De gelden op die rekening waren afkomstig van de B.V. die [eisers] . exploiteren.

2.7.

Bij de koop van de percelen diende [eiseres] een vragenlijst en een verificatieformulier in te vullen.

Bovenaan de door [eiseres] op verzoek van Groza ingevulde vragenformulieren staat onder andere:

“Middels dit vragenformulier trachten zij voor zichzelf maar vooral voor uzelf en indirect ten behoeve van de transporterende notaris, inzicht te krijgen of u weloverwogen investeert. Door het invullen van deze vragenlijst ontslaat u uzelf niet van uw eigen verantwoordelijkheid. (…)

(…) U gaat investeren in onroerend goed. Eigendomsoverdracht van onroerend goed kan alleen via een notaris lopen. (…) Een notaris moet zowel de belangen van de koper als de verkoper dienen. Een notaris moet vanuit zijn zorgplicht weten of u als koper weet wat u doet en of u doet wat u wilt. Het invullen van deze vragenlijst kan de notaris helpen om aan zijn zorgplicht te voldoen. Ondanks het beantwoorden van deze vragenlijst kan de notaris extra vragen stellen. Mocht u deze vragenlijst in zijn geheel niet willen beantwoorden dan zal de notaris minimaal van u eisen dat u bij het transport van de akte aanwezig moet zijn.”

2.8.

In het kader van de koopovereenkomsten zijn vragenlijsten ingevuld en door [eiseres] ondertekend. Eén van de vragen was een multiple choice vraag, inhoudende op welke termijn [eiseres] taxeerde dat een eventuele bestemmingswijziging ontstaat. Daarop heeft zij steeds geantwoord: “
a. binnen 5 jaar na aankoop” (de andere opties waren: “
b. tussen 5 en 15 jaar na aankoop” of “
c. langer dan 15 jaar”). Met betrekking tot de aankoop van het eerste perceel luidde de vragenlijst verder als volgt, waarbij [eiseres] op alle vragen “JA” heeft aangekruist.

22. Was het u bekend of is het u uitgelegd en heeft u begrepen dat.,.. JA NEE (Graag een paraaf zetten onder JA of NEE)a.
a) .... deze investering speculatief is?

.... er een mogelijkheid is dat er misschien wel nooit een bestemmingswijziging zal plaatsvinden?

....Groza en Aktua geen invloed hebben op een bestemmingswijziging?

.... een bestemmingsplan een omschrijving is van het heden en dat een structuurvisie eenbeschrijving is van de toekomstige intenties (DUS GEEN GARANTIE) van een provincie en of gemeente? e) .... een gemeente om politieke en/of financiële redenen slechts inzicht geeft in de huidige bestemming maar zeer gereserveerd is over haar werkelijke intenties en/of plannen naar de toekomst?

.... gelden die u in grond investeert niet direct weer terug kunnen worden omgezet naar contant geld?

.... u naast deze aankoop moet kunnen blijven voorzien in uw dagelijkse levensonderhoud en dat uvoldoende reserves moet aanhouden voor onverwachte dingen? h) .... u dit/deze kavel(s) in volledig bezit en beheer krijgt?

1) .... u jaarlijkse kosten heeft zoals waterschapslasten?

.... de gronden vrij van pacht en/of gebruiksrecht geleverd worden?

… een aantal gemeenten thans verliezen hebben op hun grondpositie?

1) .... Groza het/de betreffende perce(e)l(en) recent (minder dan 3 jaar geleden) heeft aangekocht?

m) .... Groza en Aktua niet onder toezicht staan van de Autoriteit Financiële Markten (AFM)?”

2.9.

In de koopovereenkomsten die [eiseres] met Groza sloot staat onder andere:

“13. Verkoper verklaart zijn uiterste best te hebben gedaan om aan koper met betrekking tot het verkochte, die informatie(bronnen) te hebben gegeven, die naar geldende verkeersopvatting door hem ter kennis van de koper behoort te worden gebracht, zodoende dat koper op basis hiervan en eventueel verder onderzoek van de bronnen tot een weloverwogen koopbeslissing kon komen.

14.
Het is koper bekend dat het registergoed een onderdeel is van (recent) door verkoper verworven (ofnog te verwerven) percelen, waarbij tussen deze transacties waardestijgingen (zullen) zitten. Tevens is het koper bekend dat het registergoed geen jaarlijks rendement oplevert en dat er geen garantie is voor een (autonome) waardestijging al dan niet door een bestemmingsplanwijziging en dat de kavel(s) alleen door koper conform de huidige bestelling mag (mogen) worden gebruikt en beheerd.

14.
Koper verklaart kennisgenomen te hebben van de brochure en informatie welke behoort bij hetverkochte en dat hij zich bij zijn aankoop niet alleen heeft laten leiden door de verkoper.”

2.10.

In de daaropvolgende verificatieformulieren van Groza die [eiseres] allen ingevuld heeft, beantwoordde [eiseres] onder andere de navolgende vragen bevestigend:

“3. U weet en accepteert dat de notariële overdracht in principe zal plaatsvinden bij een notariskantoor welke door Groza is aangewezen?

(…) 6. U bent zich ervan bewust dat er door Groza geen garanties worden gegeven op een (autonome) waardestijging en/of bestemmingswijziging en dat het perceel of percelen alleen door u conform de huidige bestemming mag (mogen) worden gebruikt en beheerd?

8.
U verklaart dat u de brochure, de koop-verkoop-overeenkomst en het verificatieformulier goed hebtgelezen en begrepen?

9.
U beseft dat u zelf verantwoordelijk bent voor de aankoop van deze speculatieve investering en datGroza (en haar bemiddelaar) niet aansprakelijk gesteld kan worden buiten hetgeen in de brochure, de koop-verkoop-overeenkomst en de uiteindelijke leveringsakte gesteld is en dat u enige eigen onderzoeksplicht heeft?”

2.11.

Nadat de koopovereenkomsten tussen Groza en [eiseres] werden gesloten, voerde Groza altijd nog verificatiegesprekken met [eiseres] . Daarbij zijn steeds de bedragen besproken, alsmede de 6% overdrachtskosten. Ook is aan [eiseres] gevraagd of zij voldoende gelegenheid heeft gehad om over de aankoopbeslissing na te denken en of zij nog voldoende geld overhield na de aankopen. [eiseres] antwoordde daarop steeds bevestigend. Ook is besproken dat Groza geen garantie geeft dat een bestemmingswijziging zal plaatsvinden. Tijdens de eerste verificatiegesprekken (in het voorjaar van 2016) is besproken dat [eiseres] hoopt dat snel een bestemmingswijziging zal plaatsvinden, waarop Groza toen heeft geantwoord dat het wel 5, 10, 20 jaar kan duren, of dat deze misschien helemaal niet komt, en dat sprake is van een lange termijn investering met een speculatief karakter.

2.12.

Een groot deel van de percelen die door [eiseres] zijn aangekocht zijn door [gedaagde] gepasseerd. Enkele percelen zijn gepasseerd door notariaat [xxx] . [gedaagde] kreeg telkens van Groza de door [eiseres] ingevulde vragenformulieren en verificatieformulieren, alsmede de koopovereenkomsten tussen [eiseres] en Groza. In totaal heeft [eiseres] 67 transacties gedaan ten overstaan van de [gedaagde] , waarvan 18 zijn gepasseerd door een waarnemer van [gedaagde] .

2.13. [

[gedaagde] zond [eiseres] voorafgaand aan de diverse leveringen conceptakten toe. In de begeleidende brieven bij de conceptakten was telkens de volgende passage opgenomen:
“In een eerder stadium hebt u reeds te kennen gegeven dat u zich bewust bent van het volgende:

het speculatieve karakter van uw aankoop en de prijsstijging tussen het moment van levering enaan de verkoper en vervolgens aan u:

het feit dat u “slechts” landbouwgrond koopt waarbij uw aankoopsom aanzienlijk hoger ligt dan degemiddelde prijs van de omliggende landbouwgrond;

het feit dat de Autoriteit Financiële Markten waarschuwt voor riskante beleggingen in grond;

het feit dat wanneer er ter zake van de aangekochte grond geen bestemmingsplanwijzigingplaatsvindt, de kans op verlies bij doorverkoop door u van deze grond bijzonder groot is en dat dit risico op verlies volledig voor uw eigen rekening komt en dat u noch de verkoper noch de behandelend notaris hiervoor kunt aanspreken.”

2.14.

In de (concept en definitieve) leveringsakten tussen Groza en [eiseres] , gepasseerd door [gedaagde] , is telkens opgenomen:

“vrijwaring beoogd gebruik

Artikel 10

Verkoper verklaarde dat het verkochte thans een agrarische bestemming heeft en verklaarde geenenkele garantie te (kunnen) geven aan koper dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging casu quo verklaarde geen enkele garantie te (kunnen) geven dat de bestemming van het verkochte ooit wordt gewijzigd in een andere dan een agrarische bestemming.

Koper verklaarde met deze aankoop een investering te beogen en vrijwaart verkoper bij deze voor alleeventuele gevolgen en aanspraken, in de ruimste zin des woords, ter zake van het uitblijven van een waardevermeerdering van het verkochte, op welke gronden dit ook zij.

Koper verklaarde zich ervan bewust te zijn dat hij met betrekking tot het op het verkochte vantoepassing zijnde bestemmingsplan een zelfstandige onderzoeksplicht heeft. (…)

Notariële Belehrung Artikel 16

Koper verklaarde bekend te zijn met het feit (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat deonderhavige levering een B-C transactie betreft, opvolgend aan een A-B transactie.

Koper verklaarde bekend te zijn (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat tussenvoormelde transacties een waardestijging ten gunste van verkoper zit.

Koper verklaarde bekend te zijn (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat de onderhavigekoop en levering niet vallen onder de toezichtregeling van de Stichting Autoriteit Financiële Markten (AFM), welke regeling, zoals aan koper bekend, raadpleegbaar is via www.afm.nl.

Koper verklaarde er mee bekend te zijn - op basis van eigen onderzoek – en koper is door de notaris voldoende geïnformeerd over de gevolgen van de rechtshandelingen gelegen in en voortvloeiende uit deze akte van levering en de daaraan ten grondslag liggende koopovereenkomst met bijbehorende stukken, ondanks dat koper zichzelf niet onmiddellijk kwalificeert als een professionele belegger met de nodige kennis en ervaring in vastgoed en koper verklaarde – voor zover van belang – tijdig de relevante, correcte en duidelijke informatie te hebben ontvangen om zich een oordeel te (kunnen) vormen over het verkochte en de daaraan verbonden kosten en risico’s.

Koper verklaarde zich er mee bekend (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat er geengaranties zijn of kunnen worden gegeven ten aanzien van het verkochte zodat er ook geen termijn valt vast te stellen waarbinnen een bestemmingswijziging plaats zou kunnen vinden.

Koper is er mee bekend (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat bestemmingswijzigingen op andere – vergelijkbare – locaties gelegaliseerd in het verleden geen garanties (kunnen) geven voor de onderhavige locatie waarvan het verkochte deel uitmaakt.

Koper is er mee bekend (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat het verkochte thansjaarlijks geen opbrengsten oplevert anders dan eventueel uit pacht.

Slotverklaringen

De comparanten verklaarden verder:

Zij zijn door mij, notaris, gewezen op de gevolgen die uit de onderhavige akte voortvloeien of kunnen voortvloeien;

Zij hebben tijdig vóór de ondertekening van de onderhavige akte een ontwerp daarvan ontvangen.

2.15.

Alle leveringsakten zijn gepasseerd bij schriftelijke volmacht van [eiseres] . De notaris heeft [eiseres] een aantal keren uitgenodigd voor een gesprek op kantoor. [eiseres] heeft dit geweigerd.

2.16.

Nadat de leveringsakten werden gepasseerd kreeg [eiseres] van [gedaagde] telkens een brief toegestuurd waaraan het bewijs van eigendom werd gehecht en waarin ook de diverse door het kantoor van [gedaagde] gevoerde telefoongesprekken werden bevestigd en waarin mevrouw [eiser] nogmaals gewezen werd op de risico’s van de transacties.

2.17. [

eisers] . hebben [gedaagde] per brief van 20 augustus 2018 aansprakelijk gesteld voor de schade die zij lijden.

2.18.

Bij brief van 5 september 2018 heeft [gedaagde] alle aansprakelijkheid van de hand gewezen.

2.19. [

eisers] . hebben bij brief van 28 mei 2019 een klacht tegen [gedaagde] bij de Kamer voor het Notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de Kamer) ingediend. In deze klachtprocedure verwijten [eisers] . [gedaagde] dat hij nalatig is geweest bij het passeren van de leveringsakten van percelen waarbij [eisers] . kopende partij was. De klacht ziet er onder meer op dat [gedaagde] :

[eisers] . (nader) had moeten informeren en waarschuwen;
nader onderzoek had moeten doen naar de transacties;
herhaaldelijk de conceptstukken te laat toestuurde naar mevrouw [eiser] ;
zijn diensten had moeten weigeren dan wel zijn dienstverlening had moeten opschorten;- [eisers] . niet heeft gewezen op de fiscale gevolgen van de akten.

2.20.

De Kamer heeft in haar beslissing van 15 november 2019 de klacht van [eisers] . gegrond verklaarden en [gedaagde] de maatregel van ontzetting uit het ambt opgelegd.

2.21.

Op 18 juli 2019 heeft er een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden waarbij de heer [xxx] , (middelijk) bestuurder en aandeelhouder van Groza, de heer [xxx] , medewerker van Aktua, de heer [xxx] , (midelijk) bestuurder en (middelijk) aandeelhouder van Aktua, de [xxx] , adjunct directeur van Aktua en de heer [xxx] , medewerker van Aktua zijn gehoord.

3.Het geschil

3.1. [

eisers] . vorderen, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Voor recht te verklaren dat [gedaagde] op grond van een onrechtmatige daad aansprakelijk is voor de door [eiseres] als gevolg daarvan geleden en nog te lijden schade;

Voor recht te verklaren dat [gedaagde] op grond van een onrechtmatige daad aansprakelijk is voor de door de heer [eiser] als gevolg daarvan geleden en nog te lijden schade;

[gedaagde] en het Notariaat hoofdelijk te veroordelen, des dat de een betalende de ander daarvoor zal zijn bevrijd, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, tot betaling aan [eisers] . een schadevergoeding ter hoogte van
primair€ 13.024.516,05 en
subsidiair€ 8.171.066,31 en
meer subsidiaireen door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente;

[gedaagde] c.s. hoofdelijk te veroordelen, des dat de een betalende de ander daarvoor zal zijn bevrijd, tot betaling van een bedrag van € 6.775,- aan buitengerechtelijke incassokosten, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag;

[gedaagde] c.s. hoofdelijk te veroordelen, des dat de een betalende de ander daarvoor zal zijn gekweten, tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;

[gedaagde] c.s. hoofdelijk te veroordelen, des dat de een betalende de ander daarvoor zal zijn gekweten, tot betaling van de nakosten en voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2. [

[eisers] . hebben zich in onderhavige procedure op het standpunt gesteld dat [gedaagde] heeft gehandeld in strijd met een wettelijke plicht en met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Door niet te voldoen aan de op hem rustende onderzoeksplicht en waarschuwingsplicht (ex artikel 43 Wna) heeft de [gedaagde] (de reikwijdte van) zijn ambtsopdracht en zijn verplichtingen miskend en daarmee in strijd gehandeld, dan wel nagelaten. Dit geldt te meer, aangezien [gedaagde] op geen enkel moment zijn werkzaamheden heeft opgeschort dan wel geweigerd.

[gedaagde] had op grond van artikel 17 Wna nader onderzoek moeten doen naar de transactie. Het feit dat het een ABC-transactie betrof had [gedaagde] extra oplettend moeten maken. Niet is gebleken dat [gedaagde] nader onderzoek heeft gedaan naar de achtergrond van partijen, hun motieven van de aankopen en leveringen en een verklaring voor de waardestijging. [gedaagde] heeft aldus zijn notariële onderzoeksplicht verzaakt.

De feiten en omstandigheden van het onderhavige geval maken bovendien dat [gedaagde] zijn ministerie had moeten weigeren, op grond van artikel 21 lid 2 Wna, artikel 6 Vbg alsmede de geldende rechtspraak, dan wel zijn werkzaamheden had behoren op te schorten. Het meewerken aan de transacties is in strijd met een wettelijke plicht en/of hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt en daarom onrechtmatig jegens [eiseres] , maar ook jegens [eiser] aangezien de percelen werden gekocht met gelden die tevens van [eiser] waren. [eisers] . hebben door het onrechtmatig handelen van de notaris schade geleden. De door [eisers] . aangekochte gronden zijn veel minder waard dan de prijs die zij ervoor heeft betaald. [eisers] . vorderen de door hen geleden schade, primair een bedrag van € 13.024.516,05 (aankoopbedrag percelen) en subsidiair € 8.171.066,31 (verschil aankoopwaarde van Groza van de percelen en aankoopwaarde [eisers] .)

3.3. [

[gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat de vermeende vorderingen van [eisers] . op grond van recente jurisprudentie van de Hoge Raad (HR 1 oktober 2022 ECLI:NL:HR:2021:1422 (Buitelaar/Aktua;Groza) voor afwijzing gereed liggen. Daar waar de Hoge Raad in dat arrest oordeelt dat Groza/Aktua geen informatieplicht heeft geschonden en dat evenmin sprake is van het onthouden van wezenlijke informatie kan niet volgehouden worden dat de oud-notaris (in een dossier waarin identieke protocollen zijn gevolgd) zijn ministerie nog hadden kunnen opschorten of weigeren. De Hoge Raad oordeelt dat Groza/Aktua niet ten onrechte het beeld schetst dat er op korte termijn een kans op bestemmingswijziging zou bestaan (terwijl dat in werkelijkheid niet het geval was). Precies dezelfde handelswijze is door Groza/Aktua gevolgd inzake [eisers] . De stellingen van [eisers] . inhoudende dat hen percelen zouden zijn aangeboden waarbij binnen enkele maanden al bestemmingswijzigingen zouden plaatsvinden en zij de percelen met winst konden verkopen, moeten dan ook worden verworpen. Dit is hen niet door Groza/Aktua voorgehouden, laat staan dat [gedaagde] in dat verband enig verwijt kan worden gemaakt. [gedaagde] heeft [eiseres] – bovenop de inlichtingen van Groza/Aktua – per telefoon en ook schriftelijk gewaarschuwd voor alle risico’s van de transacties. Het was niet de taak van de [gedaagde] om te beoordelen of de koopovereenkomsten tussen [eiseres] en Groza/Aktua verstandig waren of daarover te waarschuwen. [gedaagde] heeft zich voldoende ingespannen om zich ervan te vergewissen dat [eiseres] de inhoud en de consequenties van de akten begreep.

[gedaagde] heeft aan zijn informatieplicht voldaan. Op [eiseres] rustte ook een eigen onderzoeksplicht. Ook staat vast dat hij [eisers] . niet persoonlijk hoefde te spreken. Daarmee ontvalt elke grond aan de verwijten van [eisers] . richting [gedaagde] .

Met betrekking tot de door [eisers] . gestelde schade merkt [gedaagde] op dat de onzekerheid over de toekomstige waardeontwikkeling meebrengt dat de omvang van de gestelde vermogensschade (die zich nog niet heeft gemanifesteerd) niet begroot kon worden. Daarnaast hebben [eisers] . bepaalde percelen met winst doorverkocht aan Groza/Aktua en derden. De verwachting is dat dit in de toekomst ook zal gelden voor de overige percelen.

Daarnaast betwist [gedaagde] het causaal verband tussen de vermeende fouten van de notaris en de gestelde schade.

3.4.

Op de standpunten van partijen zal hierna – voor zover van belang – nader worden ingegaan.

4.De beoordeling

4.1. [

eisers] . vorderen een verklaring voor recht dat [gedaagde] op grond van een onrechtmatige daad aansprakelijk is voor de door [eisers] . geleden en nog te lijden schade, alsmede een veroordeling van [gedaagde] in de al geleden schade.

4.2.

Voor aansprakelijkheid op grond van onrechtmatige daad geldt een aantal vereisten. Er moet een onrechtmatige daad hebben plaatsgevonden en de onrechtmatige daad moet toerekenbaar zijn aan de dader omdat het zijn schuld is of voor zijn rekening komt. Er moet verder schade zijn ontstaan en er moet een verband bestaan tussen de onrechtmatige daad en de schade. Er moet aan alle vereisten zijn voldaan. De partij die een vordering instelt op grond van onrechtmatige daad, moet dat stellen en bewijzen (artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering).

4.3. [

eisers] . stellen dat [gedaagde] een onrechtmatige daad heeft gepleegd, in die zin dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met een wettelijke plicht en met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Op grond van het volgende oordeelt de rechtbank dat geen sprake is van onrechtmatig handelen door [gedaagde] . De rechtbank acht het op grond van de overgelegde stukken en hetgeen partijen over en weer hebben gesteld voldoende aannemelijk dat [eiseres] ook als zij door [gedaagde] nogmaals was gewezen op de gevolgen die voortvloeien uit de transacties en gewaarschuwd was voor de risico’s, [eiseres] niet anders had gehandeld dan zij thans heeft gedaan. De rechtbank komt tot dit oordeel als volgt.

4.4. [

eiseres] was ten tijde van de levering van de gronden op de hoogte van de financiële risico’s die kleefden aan de door haar gedane investeringen. Zij was zich ervan bewust dat zij percelen grond kocht waarvan een bestemmingswijziging onzeker was en dat een waardestijging van de gronden uit zou kunnen blijven. Het speculatieve karakter is door Aktua en Groza meerdere keren aan de orde gebracht, onder meer in de brochures, de vragenformulieren, de verificatieformulieren, verificatiegesprekken en servicegesprekken. Ook is door Aktua en Groza aan [eiseres] voorgehouden dat het risico bestond dat haar investeringen verlieslatend zijn, wanneer zij binnen enkele jaren wil doorverkopen. Dat is niet alleen gebeurd in de formulieren, maar ook tijdens meerdere gesprekken.

[eiseres] is er door Groza en Aktua meerdere keren op gewezen dat de investeringen in de percelen landbouwgrond speculatief waren. Groza en Aktua hebben aan [eiseres] informatie verstrekt en voerden besprekingen met [eiseres] . [eiseres] heeft steeds verificatieformulieren geparafeerd en ondertekend. In die formulieren is onder meer benadrukt dat geen garanties worden gegeven op een (autonome) waardestijging, dat sprake is van een speculatieve investering en dat [eiseres] een onderzoeksplicht heeft. Groza heeft tevens telefonische verificatiegesprekken met [eiseres] gevoerd. Tijdens die gesprekken is onder meer besproken dat Groza geen garantie geeft dat een bestemmingswijziging zal plaatsvinden. Tijdens het eerste verificatiegsprek is besproken dat [eiseres] hoopt dat snel een bestemmingsplanwijziging zal plaatsvinden, waarop Groza toen heeft geantwoord dat het wel 5, 10, 20 jaar kan duren, of dat deze misschien helemaal niet komt, en dat sprake is van een lange termijn investering met een speculatief karakter. Groza en Aktua hebben telkens benadrukt dat de kans op waardestijging van de grond als gevolg van bestemmingswijzigingen onzeker was. Daarnaast heeft [gedaagde] [eiseres] schriftelijk en mondeling geïnformeerd over de speculatieve transacties.

4.5.

Desalniettemin is [eiseres] blijven investeren in de percelen landbouwgrond. Ook als in deze procedure vast zou komen te staan dat de notaris verplicht zou zijn tot het doen van nader onderzoek en dit zou hebben verzuimd – los van de vraag tot hoever dit onderzoek van de notaris zou moeten gaan - , dan wel niet aan zijn “Belehrungspflicht” zou hebben voldaan, dan zou dit niet tot de conclusie kunnen leiden dat [gedaagde] jegens [eiseres] onrechtmatig heeft gehandeld. [eiseres] was op het moment van het sluiten van de overeenkomst immers op de hoogte van de risico’s die zij liep. Dit heeft haar er niet van weerhouden steeds weer opnieuw percelen grond aan te kopen. De rechtbank acht het onder die omstandigheden niet aannemelijk dat [gedaagde] [eiseres] op andere gedachten had kunnen brengen en zij de koopovereenkomsten met Groza had ontbonden.

4.6.

Voor zover [eiseres] had moeten beoordelen of de rechtshandeling of de daaraan ten grondslag liggende overeenkomst verstandig is, of [eiseres] daarover had moeten adviseren, overweegt de rechtbank dat op grond van de huidige jurisprudentie kan worden gezegd dat dit niet tot de taak van een notaris behoort. Als [eiseres] ondeskundig was op dit gebied, had zij een adviseur in de arm moeten nemen. Een dergelijke waarschuwingsplicht zou zich slecht verhouden tot de onpartijdigheid die van een notaris kan worden verlangd op grond van artikel 17 Wna. Op [gedaagde] rustte in beginsel geen waarschuwingsplicht ten aanzien van de verwachting dat daadwerkelijk een bestemmingswijziging zou plaatsvinden. Daar komt bij dat zoals hiervoor al is overwogen dat [eiseres] zich er reeds voldoende van bewust was van het risico dat een bestemmingswijziging en de daarop volgende waardevermeerdering pas na lange tijd of wellicht zelfs helemaal niet zou plaatsvinden. Ook om die reden was er geen aanleiding voor [gedaagde] om [eiseres] voor dat risico te waarschuwen.

4.7.

Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen van [eisers] . worden afgewezen. Zij zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.

4.8. [

eiseres] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] en het Notariaat als volgt vastgesteld:

griffierecht: € 4.131,00
explootkosten: € 209,42
salaris advocaat:

Totaal € 16.337,42

4.9.

De nakosten zullen ook worden toegewezen, als ook de wettelijke rente over de proceskosten en nakosten, vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis totdat volledig is betaald.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen van [eisers] . af,

5.2.

veroordeelt [eisers] . in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] en het Notariaat tot dit vonnis vastgesteld op € 16.337,42, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.3.

veroordeelt [eisers] . in de na dit vonnis ontstane kosten,

€ 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen onder de voorwaarde dat gedaagde niet binnen14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 62,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
en te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten, met ingang van veertien dagenna betekening van dit vonnis tot aan de voldoening;

5.4.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. L. Groefsema en in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2023. 508/md

Aansprakelijkheid van notaris bij aankoop landbouwgronden en de gevolgen van speculatieve investeringen

Uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Nederland

1.[eiseres] ,

1.NOTARIAAT [xxx] B.V.,

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing