4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het volgende overwogen en beslist:
“
Schending van de hoorplicht?
3. Eiseres heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. Volgens eiseres zijn de bestreden uitspraken in strijd is met artikel 7:9 van de Awb
[voetnoot rechtbank: op grond van artikel 7:9 van de Awb wordt, wanneer na het horen aan het bestuursorgaan feiten of omstandigheden bekend worden die voor de op het bezwaar te nemen beslissing van aanmerkelijk belang kunnen zijn, dit aan de belanghebbenden medegedeeld en worden zij in de gelegenheid gesteld daarover te worden gehoord].De heffingsambtenaar had eiseres namelijk na de bekendmaking van de (voorlopige) taxatietechnische overwegingen nader moeten horen. Door te beslissen voordat dit is gebeurd, is de hoorplicht geschonden.
4. De heffingsambtenaar heeft de gemachtigde van eiseres per brief het verslag gestuurd van de hoorzittingen van 1 en 22 juni 2018. In die brief staat dat zodra de (voorlopige) taxatietechnische heroverweging is uitgeschreven, een kopie naar de gemachtigde wordt gestuurd.
5. De rechtbank is van oordeel dat het beroep op artikel 7:9 van de Awb niet slaagt. Eiseres heeft alleen in algemene zin verwezen naar de (voorlopige) taxatietechnische overwegingen, maar heeft niet duidelijk gemaakt om welke concrete feiten en omstandigheden het in dit geval gaat. De door eiseres genoemde uitspraak geeft geen aanleiding voor een ander oordeel[voetnoot rechtbank: uitspraak van de rechtbank Den Haag van 21 april 2014, ECLI:NL:RBDHA:2014:1834].In die zaak waren er concrete feiten, namelijk de bevindingen van de taxateur van een plaatsopneming, die vereisten dat de betrokkene nader moest worden gehoord. Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld?
6. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde in beide jaren te hoog heeft vastgesteld. Eiseres vindt dat de waarde van de woning in beide jaren lager moet worden vastgesteld.
7. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde voor beide jaren niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde voor kalenderjaar 2015 en 2016 elk een afzonderlijk taxatierapport ingediend.
Voor kalenderjaar 2015 is de waarde van de woning getaxeerd op € 1.087.500,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar voor dat kalenderjaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [referentieobject 7] , [referentieobject 8] en [referentieobject 9] .
Voor kalenderjaar 2016 is de waarde van de woning getaxeerd op € 1.146.000,-. Ten aanzien van dat kalenderjaar bevat het taxatierapport van de heffingsambtenaar gegevens en recente verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten [referentieobject 8] , [referentieobject 9] en [referentieobject 10] .
Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning in beide jaren van eiseres niet te hoog is vastgesteld.
8. De waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen
[voetnoot rechtbank: zie artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ].Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’
[voetnoot rechtbank: Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44].
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
9. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiseres?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
10. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten in beide zaken wat betreft type woning, bouwjaar en buurt voldoende vergelijkbaar met de woning van eiseres. Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de peildatum. Eiseres betwist dat ook niet.
11. Eiseres betwist wel dat het woondeel van de woning een oppervlakte heeft van 197 m² en stelt dat het woondeel de woning een oppervlakte heeft van 153 m². Eiseres baseert zich hierbij op gegevens in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en het WOZ‑waardeloket.
12. De heffingsambtenaar heeft op de zitting verwezen naar de ‘Reactie Gegevensbeheer’ van 22 januari 2019 die als bijlage bij de reactie van de taxateur is gevoegd. Daaruit blijkt dat volgens de Afdeling Basisinformatie BR-WOZ de gebruiksoppervlakte van de woning 197 m2 bedraagt en dat de oppervlakte aan de hand van bouwtekeningen is gemeten conform de norm NEN2580. Daarbij is onder meer opgemerkt:
“Gemachtigde heeft niet gereageerd op twee verzoeken van de gemeente Amsterdam om de woning inpandig op te nemen.”
13. De rechtbank vindt het aannemelijk geworden dat de woning van eiseres 197 m2 bedraagt. De heffingsambtenaar heeft op grond van de bouwtekeningen de oppervlakte van de woning berekend. Uit de correspondentie in het dossier volgt verder dat de heffingsambtenaar de oppervlakte inpandig wilde opnemen, maar dat de gemachtigde van eiseres niet op de verzoeken heeft gereageerd. Gelet hierop oordeelt de rechtbank dat het voor risico van eiseres komt dat geen inpandige meting is verricht ondanks twee uitnodigingen daartoe, zodat de heffingsambtenaar van de bouwtekeningen mocht uitgaan.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
14. Eiseres stelt verder dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
15. Eiseres is het niet eens met de wijze waarop de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie berekent. Eiseres heeft daarbij gewezen op een brief van 5 februari 2019 van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam. In deze brief is vermeld dat is besloten een eenmalige algemene verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Uitspraken van de rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging, aldus de wethouder. Verder wijst eiseres op antwoorden van het college van burgemeester en wethouders in de gemeenteraad
[voetnoot rechtbank: Gemeenteblad van de gemeente Amsterdam van 2019, afdeling 1, nummer 144: Schriftelijke vragen van de gemeenteraad ingediend op 10 december 2018].
16. Onder verwijzing naar de brief van de wethouder, heeft eiseres met een beroep op het vertrouwensbeginsel betoogd dat dit gewijzigde beleid ook moet leiden tot een (verdere) verlaging van de OZB-aanslag met 2% van de WOZ-waarde in een ander belastingjaar dan 2019.
17. De rechtbank overweegt dat in de brief van de wethouder expliciet is gesteld dat de verlaging als praktische maatregel alleen wordt toegepast op WOZ-waardebeschikkingen over het belastingjaar 2019. Naar aanleiding van de uitspraken van de rechtbank Amsterdam uit december 2018 is de heffingsambtenaar in hoger beroep gegaan en is een nader onderzoek gestart naar de berekeningssystematiek van de erfpachtcorrectie. Het hoger beroep en het onderzoek zullen ongeveer zes maanden in beslag nemen. Om toch te voldoen aan de wettelijke plicht om de WOZ-beschikkingen van het belastingjaar 2019 nog tijdig – vóór 28 februari 2019 – te kunnen verzenden, is voor deze tijdelijke en beperkte verlaging gekozen. Uit deze toelichting in de brief van de wethouder kan worden afgeleid dat de heffingsambtenaar de huidige manier van berekening van de erfpacht nader wil onderzoeken, maar niet dat hij erkent dat de huidige manier van berekenen van de erfpacht onjuist is. Dat betekent dat met deze brief niet het vertrouwen wordt gewekt dat de erfpacht in eerdere belastingjaren ook moet worden aangepast, waaronder het belastingjaar waar deze zaak betrekking op heeft. Ook uit de vragen die in de raad zijn gesteld, blijkt dit niet. Het antwoord van de wethouder op vraag 4 – waar eiser op wijst – gaat over de overstapregeling naar eeuwigdurend erfpacht. Daar staat alleen dat de WOZ-waarden uit eerdere belastingjaren waar nog bezwaar of beroep tegen loopt, vooralsnog niet gebruikt zullen worden voor de berekening van het eeuwigdurend erfpacht. Anders dan eiseres stelt, volgt daar niet uit dat de erfpachtcorrectie van de nog niet vaststaande WOZ-waarden uit eerdere belastingjaren een verlaging van 2% krijgen. Het betoog van eiseres slaagt niet.
18. Eiseres is het verder niet eens met de wijze waarop de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie heeft berekend.
19. De rechtbank stelt vast dat de erfpachtcorrecties zowel voor kalenderjaar 2015 als 2016 geen invloed hebben op de vastgestelde waarde van de woning van eiseres.
20. Zo zijn voor 2015 de erfpachtcorrecties bij de vergelijkingsobjecten achtereenvolgens € 57.321,-, € 66.687,-, en € 76.053,-. Omgerekend bedraagt de erfpachtcorrectie voor 2015 hiermee gemiddeld € 357,- per m²-woningdeel. Dat is minder dan het verschil tussen de m²-prijs van het woondeel van de vergelijkingsobjecten (gemiddeld € 5.923,-) en die van de woning van eiseres (€ 4.929,-).
21. Voor 2016 zijn de erfpachtcorrecties bij de vergelijkingsobjecten achtereenvolgens € 58.189,-, € 66.759,-, en € 87.287,-. Omgerekend bedraagt de erfpachtcorrectie voor 2016 hiermee gemiddeld € 395,- per m² woningdeel. Dat is minder dan het verschil tussen de m²-prijs van het woondeel van de vergelijkingsobjecten (gemiddeld € 5.863,-) en die van de woning van eiseres (€ 5.194,-).
22. Het voorgaande betekent dat ook als de erfpachtcorrectie in beide zaken geheel buiten beschouwing zou worden gelaten, de m2‑prijzen van het woondeel van de vergelijkingsobjecten nog steeds boven de waarde van het woondeel van de woning van eiseres liggen. Deze beroepsgrond kan daarom niet slagen, zelfs al zou de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie verkeerd hebben berekend.
- Strategische keuze van vergelijkingsobjecten?
23. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar een strategische keuze maakt ten aanzien van welke vergelijkingsobjecten worden gebruikt in de taxatietechnische onderbouwing.
24. De rechtbank volgt eiseres niet in haar betoog. De heffingsambtenaar dient vergelijkingsobjecten aan te dragen die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres. De keuze van vergelijkingsobjecten ligt in eerste instantie bij de heffingsambtenaar, op wie de bewijslast van de waarde van de woning rust. De heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van het ingestelde beroep een nieuw taxatierapport laten opmaken, waarmee het oorspronkelijke taxatieverslag is achterhaald. Er is geen rechtsregel die de heffingsambtenaar verbiedt om in de fase van beroep bij de rechtbank (met inachtneming van de goede procesorde) de door hem vastgestelde waarde nader te onderbouwen en aannemelijk te maken met nieuw of beter bewijsmateriaal. Het staat de heffingsambtenaar dan ook vrij om in beroep een nieuwe matrix met volgens hem betere vergelijkingsobjecten te overleggen.
- Vergelijkingsobject [referentieobject 7] (kalenderjaar 2015)
25. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar ten aanzien van vergelijkingsobject [referentieobject 7] een onjuiste oppervlakte (183 m2 in plaats van 220 m2) heeft gehanteerd, omdat geen rekening is gehouden met een glazen uitbouw en een souterrain. Verder is volgens eiseres geen rekening gehouden met de aanwezigheid van een balkon of de mogelijkheid om een dakterras aan te leggen.
26. Uit de namens eiseres toegezonden verkoopadvertentie van dit vergelijkingsobject blijkt niet van een glazen uitbouw. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat om die reden geen aanleiding om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar gehanteerde oppervlakte voor dit vergelijkingsobject.
27. Ten aanzien van het souterrain dat in de verkoopadvertentie is vermeld heeft de taxateur ter zitting toegelicht dat deze ruimte in de taxatietechnische ruimte als kelder is aangemeld, omdat die ruimte minder dan 2 meter hoog is. De rechtbank stelt vast dat voor de kelder een stuksprijs is gehanteerd. Gelet op deze toelichting is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met deze ruimte bij dit vergelijkingsobject.
28. Naar het oordeel van de rechtbank is in Amsterdam een buitenruimte in de vorm van een balkon of dakterras van verwaarloosbare invloed op de waarde is als het object ook een tuin heeft, zoals hier het geval is bij dit vergelijkingsobject.
- Vergelijkingsobject [referentieobject 8] (kalenderjaar 2016)
29. Eiseres betwist dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de betere ligging van dit object, nu dit object geen overlast van scholen heeft. Verder heeft dit object een balkon, een berging en een tuin op het zuidoosten. Dit zijn waardeverhogende aspecten.
30. De rechtbank is met de heffingsambtenaar van oordeel dat uit de verkoopcijfers in de taxatietechnische onderbouwing niet blijkt dat de aanwezigheid van een school in de buurt een waardedrukkend effect op de woning heeft. Wat betreft de aanwezigheid van een balkon geldt ook hier dat in [Y] een buitenruimte in de vorm van een balkon of dakterras van verwaarloosbare invloed op de waarde is als het object ook een tuin heeft, zoals ook hier het geval is bij dit vergelijkingsobject. Verder zijn de berging en de tuin bij dit vergelijkingsobject al in de taxatietechnische onderbouwing meegerekend.
- Overige vergelijkingsobjecten
31. Ten aanzien van de overige vergelijkingsobjecten heeft eiseres onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde gegevens in de taxatietechnische onderbouwing onjuist zijn, omdat zij de stellingen niet heeft onderbouwd.
- De matige staat van de eigen woning
32. Verder heeft eiseres gesteld dat haar woning een gedateerde keuken heeft, wat een waardeverlagend aspect moet hebben. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in beide jaren de kwaliteit van de woning op matig heeft beoordeeld, zodat hier mee rekening is gehouden. Zelfs als hier geen rekening mee is gehouden, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar daar in beide jaren voldoende rekening mee heeft gehouden. In beide jaren is de marge tussen de m2-prijs van het woondeel van de woning namelijk lager dan de gemiddelde m2-prijs van het woondeel van de vergelijkingsobjecten.
33. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de aan de woning toegekende waarde niet in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
34. Eiseres voert ten aanzien van kalenderjaar 2015 nog aan dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning naar beneden had moeten afronden op duizendtallen. Zij beroept zich hierbij op een conclusie van de procureur-generaal bij de Hoge Raad van 29 december 2009
[voetnoot rechtbank:
35. Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank stelt voorop dat in de Wet WOZ geen regels zijn opgenomen over de afronding van de vastgestelde waarde. De conclusie van de procureur-generaal bij de Hoge Raad waar eiseres naar verwijst gaat, onder andere, over de gevolgen van het toepassen van de (per 1 oktober 2015 afgeschafte) Fierensmarge. De Fierensmarge was gericht op het opwerpen van een drempel voor bezwaar en beroep om conflicten over relatief kleine belangen te beperken en de Wet WOZ uitvoerbaar te maken. Dit betreft een andere discussie, die geen aanknopingspunten biedt voor de stelling van eiseres. Voor zover de Waarderingskamer heeft bepaald dat de waarde van een woning naar beneden moet worden afgerond op duizendtallen, is dat geen voorschrift waaraan de heffingsambtenaar is gehouden[voetnoot rechtbank: zie het gerechtshof Amsterdam 7 september 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:3643)]. 36. Wat verder nog door eiseres is aangevoerd leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
37. De beroepen zijn ongegrond. Eiseres krijgt dus in geen van beide zaken gelijk.”