Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 21/4507 en 21/4508
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 februari 2024 in de zaken tussen
[belanghebbende] te [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: [naam 1] , verbonden aan [bedrijf] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 9 september 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de navolgende onroerende zaken voor het jaar 2021 bij beschikking van 3 februari 2021 in één geschrift per 1 januari 2020 (waardepeildatum) vastgesteld. Tegelijk met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (eigenaar) van de gemeente Middelburg voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslagen OZB).
Zaaknummer
WOZ-object
WOZ-waarde
BRE 21/4507
[adres 1] te [plaats 2]
€ 4.048.000
BRE 21/4508
[adres 2] te [plaats 2]
€ 991.000
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Bij uitspraak buiten zitting van 22 april 2022 [1] heeft de rechtbank de beroepen niet-ontvankelijk verklaard wegens het ontbreken van de vereiste stukken, ondanks een herhaald geboden mogelijkheid het verzuim te herstellen.
1.5.
Bij uitspraak van 17 maart 2023 [2] heeft de rechtbank het verzet van belanghebbende daartegen gegrond verklaard met de kanttekening dat bij professioneel handelen van de gemachtigde de hiervoor genoemde uitspraak voorkomen had kunnen worden.
1.6.
De rechtbank heeft de beroepen op 3 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van belanghebbende middels een beeldverbinding deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken (hierna: hotels).
2.1.
[adres 2] te [plaats 2] betrof een kantoorpand (bouwjaar 1881) dat op de toestandsdatum 1 januari 2021 werd verbouwd tot hotel.
2.2.
[adres 1] te [plaats 2] betreft een hotel (bouwjaar 1975) dat in 2020 is gerenoveerd. Het hotel beschikt naast 46 hotelkamers en 2 appartementen over onder meer een vergaderruimte, lobby en keuken.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de hotels in de beschikkingen te hoog is vastgesteld. Belanghebbende heeft algemeen geformuleerde beroepschriften en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal de beroepen beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slagen de beroepen van belanghebbende niet en zijn de waarden van de hotels niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
[adres 2] te [plaats 2]
Toetsingskader van de rechtbank
4. Naar vaste rechtspraak moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel vanuit worden gegaan dat de waarde overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs, feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft. [3]
4.1.
De heffingsambtenaar stelt dat het hotel is aangekocht voor € 925.000 kosten koper. De koopovereenkomst is gesloten op 23 januari 2019. De feitelijke levering heeft plaatsgevonden op 1 oktober 2019. Op de waardepeildatum was de verbouw tot hotel nog gaande en had belanghebbende hieraan op 1 januari 2021 naar schatting € 375.000 uitgegeven. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de aankoopsom verhoogd met de uitgaven voor de verbouwing aannemelijk maken dat de waarde van het hotel naar de toestand op 1 januari 2021 niet te hoog is vastgesteld.
Beroepsgronden
4.2.
Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat het aankoopcijfer niet bruikbaar is voor de vaststelling van de waarde, omdat de heffingsambtenaar daarmee voorbijgaat aan het feit dat op het moment van de aankoop nog geen sprake was van de coronapandemie.
Oordeel van de rechtbank
4.3.
De rechtbank overweegt dat, nu het belanghebbende is die stelt dat het geïnvesteerde bedrag afwijkt van de waarde in het economische verkeer, het op haar weg ligt aannemelijk te maken dat er feiten en omstandigheden zijn die een dergelijke afwijking rechtvaardigen. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt belanghebbende hierin niet omdat hij hiervoor geen onderbouwing heeft gegeven aan de hand van marktgegevens. Daarbij acht de rechtbank nog van belang dat belanghebbende juist heeft geïnvesteerd in de coronaperiode en het door belanghebbende geïnvesteerde bedrag aanzienlijk hoger ligt dan de door de heffingsambtenaar op € 991.000 vastgestelde waarde.
[adres 1] te [plaats 2]
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het hotel bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [4]
5.1.
De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van het hotel verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
5.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
6. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 4.048.000. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het verkoopcijfer van de vergelijkingsobjecten [adres 3] te [plaats 3] , [adres 4] te [plaats 4] , [adres 5] te [plaats 5] , [adres 6] te [plaats 6] , [adres 7] te [plaats 4] , [adres 8] te [plaats 2] en [adres 9] te [plaats 2] . Uit deze verkooptransacties is de huurwaarde afgeleid. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar een kapitalisatiefactor gehanteerd van 10. Het hotel is in de bezwaarfase op 3 augustus 2021 inpandig opgenomen.
6.1.
Naast de huurwaardekapitalisatiemethode heeft de heffingsambtenaar ter controle een berekening op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde uitgevoerd. Uit deze berekening volgt een waarde voor het hotel van € 4.772.872,08 exclusief omzetbelasting.
6.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aannemelijk gemaakt dat een waarde van € 4.048.000 niet te hoog is.
Beroepsgronden
7. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling onvoldoende rekening gehouden met de gevolgen van de coronapandemie en de daarmee samenhangende maatregelen. Belanghebbende verwijst hiervoor naar het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021. [5] Verder voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor onvoldoende heeft onderbouwd.
Oordeel van de rechtbank
8. Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten als zodanig niet betwist. De rechtbank ziet geen aanleiding anders te oordelen.
8.1.
Voor de onderbouwing van de kapitalisatiefactor heeft de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor van de vergelijkingsobjecten opgenomen. De factoren van de vergelijkingsobjecten [adres 3] te [plaats 3] , [adres 5] te [plaats 5] , [adres 6] te [plaats 6] , [adres 7] te [plaats 4] zijn ruim hoger dan de kapitalisatiefactor waar de heffingsambtenaar mee heeft gerekend bij de waardering van de waarde van de onroerende zaak van belanghebbende. Nu de vergelijkbaarheid van de vergelijkingsobjecten niet wordt betwist en de kapitalisatiefactoren van deze objecten veel hoger zijn, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar niet een te hoge kapitalisatiefactor heeft gebruikt. De rechtbank merkt daarbij op dat het taxeren van een object geen mathematische exercitie is, [6] maar dat de heffingsambtenaar aannemelijk moet maken dat de waarde niet te hoog is, in dit geval door het toepassen van de huurwaardekapitalisatiemethode.
8.2.
De rechtbank overweegt verder als volgt. Op de waardepeildatum 1 januari 2020 was de coronapandemie nog niet (of nauwelijks) begonnen en was dus ook geen sprake van de gevolgen daarvan. Op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ wordt de toestand aan het begin van het kalenderjaar in aanmerking genomen als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Dit is enkel aan de orde indien in de periode tussen waardepeildatum en toestandsdatum de uiterlijke of fysieke kenmerken van de onroerende zaak zijn veranderd of de toestand van de onroerende zaak structureel is veranderd. Daarvan is in dit geval geen sprake. Er bestond dan ook geen aanleiding om uit te gaan van de toestandsdatum 1 januari 2021. Het door belanghebbende aangehaalde arrest van de Hoge Raad leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Niet in geschil is dat het arrest gewezen is door de civiele kamer van de Hoge Raad met betrekking tot een rechtskader dat geen samenhang heeft met het rechtskader voor de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak.
8.3.
Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
9. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn en de rechtbank constateert dat de periode tussen de ontvangst van het bezwaarschrift (19 maart 2021) en deze uitspraak (14 februari 2024) afgerond 35 maanden heeft belopen waarmee de redelijke termijn met 11 maanden is overschreden.
9.1.
Uit de machtiging van de gemachtigde blijkt dat de gevraagde vergoeding uiteindelijk toe zal komen aan de gemachtigde en niet aan belanghebbende. In deze bijzondere omstandigheid ziet de rechtbank reden niet over te gaan tot het toekennen van een vergoeding van immateriële schade bij belanghebbende. [7] Als bijzondere omstandigheid acht de rechtbank overigens ook van belang dat het handelen van de gemachtigde heeft geleid tot vertraging van de procedure. De gemachtigde heeft een beroep op betalingsonmacht (betalingsonmacht van hem als gemachtigde) gedaan met het oog op vrijstelling van griffierecht [8] ; hij heeft niet professioneel gehandeld bij het toesturen van stukken [9] en geeft van zijn kant veel beperkingen aan in verband met het grote aantal zaken bij meerdere gerechten. De omstandigheid dat zijn organisatie niet aansluit bij het aantal zaken dat hij in behandeling neemt komt voor rekening van de gemachtigde.
Conclusie en gevolgen
10. De beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarden en de aanslagen OZB gehandhaafd blijven.
10.1.
Omdat de beroepen ongegrond zijn en het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen, krijgt belanghebbende haar griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, op 14 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.