ECLI:NL:GHAMS:2023:2359

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 22/00172

20 april 2023

uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats], de heffingsambtenaar,

tegen de uitspraak van 26 januari 2022 in de zaak met kenmerk HAA 20/6116 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

[belanghebbende], wonende te [plaats] , belanghebbende,

(gemachtigde: J.H. Maas)

de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2019 voor het jaar 2020 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 222.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 (hierna: de aanslag) aan belanghebbende bekendgemaakt.

1.2.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

De rechtbank heeft als volgt beslist op het door belanghebbende ingestelde beroep (waarbij belanghebbende wordt aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
wijzigt de beschikking aldus dat de voor de woning vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 215.000;
vermindert de aanslag OZB tot een bedrag berekend naar een waarde van € 215.000;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.620 en
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48 aan eiser te vergoeden.”

1.4.

De inspecteur heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 april 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld:

“1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een hoekwoning met een berging, een dakkapel, een overkapping/luifel en een tuinhuis/blokhut. De inhoud van de woning is ongeveer 330 m³ en de oppervlakte van het perceel is 305 m².”

2.2.

Het Hof gaat uit van dezelfde feiten en voegt hier het volgende aan toe.

2.3.

In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een waardematrix ingebracht. Hierin leidt hij de waarde van de woning af aan de hand van een vergelijking met objecten gelegen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle te [plaats] (hierna: de vergelijkingsobjecten).

3.Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZwaarde van € 222.000 niet te hoog is vastgesteld en, zo ja, of de waarde van € 215.000 die de rechtbank in goede justitie heeft vastgesteld, niet te laag is.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil – voor zover in hoger beroep van belang – het volgende overwogen:

“5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

6. De in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dit geldt niet voor de [adres 5] , aangezien dat object ruim twee jaar na de waardepeildatum is verkocht. De rechtbank laat de ter zitting door verweerder genoemde gerealiseerde verkoopprijs voor dat object dan ook buiten beschouwing bij haar beoordeling van de door verweerder vastgestelde waarde.

7. Het feit dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten die door verweerder zijn opgenomen in de waardematrix kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning, laat onverlet dat voor al die objecten geldt dat voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen in waardebepalende factoren tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank is hiervan geen sprake. De rechtbank acht namelijk aannemelijk dat de ligging van [adres 4] aan doorgaand vaarwater met een mooi vrij uitzicht, hetgeen ook blijkt uit de door eiser overgelegde foto’s, een waardeverhogende invloed heeft en dat de ligging van de woning aan een hofje niet een gelijkwaardige toegevoegde waarde met zich meebrengt. Nu verweerder hiermee geen rekening heeft gehouden in de matrix, heeft verweerder de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt.

(…)

13. Gelet op hetgeen is overwogen onder 7 heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning van € 222.000 niet te hoog is. Eiser heeft echter evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 196.000 bedraagt, nu hij deze waarde op geen enkele wijze heeft onderbouwd en de rechtbank de overige grieven van eiser niet volgt. De rechtbank stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum, gelet op het voorgaande, in goede justitie vast op € 215.000.”

5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep

5.1.

Het in onderdeel 5 van de uitspraak van de rechtbank weergegeven juridische toetsingskader is naar het oordeel van het Hof juist. Van dat toetsingskader zal ook het Hof uitgaan. Daarbij stelt het Hof voorop dat het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de peildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend.

5.2.

Het Hof stelt vast dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde van de woning heeft onderbouwd met marktgegevens van de vergelijkingsobjecten volgens de methode van systematische vergelijking en de daarbij gemaakte keuzes in de waardematrix overzichtelijk heeft weergegeven. Het Hof zal hierna beoordelen of de heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. Indien het Hof tot het oordeel komt dat de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast is geslaagd, is vervolgens de vraag of de door de rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde van € 215.000 niet, zoals de heffingsambtenaar stelt, te laag is. Nu belanghebbende geen (incidenteel) hoger beroep heeft ingesteld kan het Hof de waarde van de woning immers niet lager vaststellen dan de rechtbank heeft gedaan.

5.3.

Naar het oordeel van het Hof zijn de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] qua type (beide zijn hoekwoningen), bouwjaar (1972), locatie (in een woonwijk buiten het centrum van [plaats] ), omvang van de opstal (330-350 m3) en van het perceel (237305 m2) en overige kenmerken, in voldoende mate vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten zijn binnen een jaar van de waardepeildatum tot stand gekomen en zijn daarmee bruikbaar voor de onderbouwing van de WOZ-waarde.

Het vergelijkingsobject [adres 3] is naar het oordeel van het Hof minder goed bruikbaar, omdat het een ander type woning betreft (tussenwoning) gelegen in een andere buurt (ligging nabij het centrum, hetgeen, naar de heffingsambtenaar heeft erkend, waardeverhogend is) en dit object over een aanzienlijk kleiner perceel beschikt (149 m2, dus minder dan de helft van de oppervlakte van het perceel van de woning).

De transactie betreffende het vergelijkingsobject [adres 5] is naar het oordeel van het Hof niet goed bruikbaar aangezien deze, gelet op de verkoopdatum van 30 maart 2021, onvoldoende inzicht kan geven in de waarde van de woning op de waardepeildatum (27 maanden voor die verkoop). Daarenboven heeft belanghebbende de hieruit door de heffingsambtenaar afgeleide waarde per m3 betwist door te wijzen op de veel betere kwaliteit en staat van onderhoud van dit object dan waar de heffingsambtenaar vanuit ging.

5.4.1.

Waar het vervolgens op aankomt, is of de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de relevante verschillen tussen de beide resterende vergelijkingsobjecten en de woning. Met betrekking tot het vergelijkingsobject [adres 2] is de heffingsambtenaar daarin naar het oordeel van het Hof geslaagd.

Met betrekking tot het vergelijkingsobject [adres 4] heeft belanghebbende gewezen op de betere ligging dan die van de woning; [adres 4] is gelegen aan vaarwater, met vrij uitzicht en met de mogelijkheid aldaar een bootje af te meren, hetgeen een meerwaarde heeft in [plaats] , aldus belanghebbende.

5.4.2.

Met hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht over de ligging van [adres 4] acht het Hof aannemelijk gemaakt dat die beter is dan de ligging van de woning; naar het oordeel van het Hof is in de onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar onvoldoende tot uitdrukking gekomen dat met dit verschil afdoende rekening is gehouden. Daartoe acht het Hof het volgende van belang. De herhaalde verklaring van de heffingsambtenaar dat de ligging niet beter is, zonder nadere toelichting, is onvoldoende. Ook onvoldoende is zijn verklaring ter zitting van het Hof dat de juistheid van zijn stelling, dat een ligging aan water niet beter is dan een ligging aan een hofje, blijkt uit andere verkopen uit deze buurt met verschillende liggingen. De gegevens waarnaar de heffingsambtenaar ter onderbouwing van deze stelling verwijst, behoren niet tot het zaaksdossier; hij heeft deze gegevens niet ingebracht noch bewijs daarvan aangeboden. Ten slotte heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de door hem ingebrachte waardematrix. Het Hof begrijpt zijn betoog aldus, dat de door hem afgeleide prijs per m3 van de opstal van [adres 4] ongeveer overeenkomt met de door hem becijferde gemiddelde prijs per m3 van alle vergelijkingsobjecten en dat uit die omstandigheid volgt dat geen meerwaarde aan de ligging van [adres 4] kan worden toegerekend. Het Hof volgt de heffingsambtenaar daarin niet.

Ten eerste niet omdat dit zou leiden tot een cirkelredenering. De waardematrix bevat een objectief marktgegeven (de transactieprijs) waaruit, rekening houdend met daarin vermelde waardebepalende liggings- en andere factoren (welke door de heffingsambtenaar zijn vastgesteld), een waarde van de opstal per m3 is bepaald. Dan is de betrouwbaarheid van die prijs per m3 afhankelijk van de betrouwbaarheid van de daaraan ten grondslag liggende waardebepalende factoren, waaronder de ligging (welke door de heffingsambtenaar is vastgesteld). Daarom kan de betrouwbaarheid van de factor ligging vervolgens niet weer worden afgeleid uit de prijs per m3, zoals de heffingsambtenaar kennelijk meent.

Ten tweede is de verklaring van de heffingsambtenaar onjuist dat de prijs per m3 van [adres 4] ongeveer overeenkomt met de gemiddelde prijs per m3 van alle vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft de prijs per m3 van de [adres 4] berekend op € 359. Van deze prijs kan niet gezegd worden dat deze ongeveer met het gemiddelde overeenkomt nu deze bijna 15% hoger is dan de prijs per m3 (van € 314) die de heffingsambtenaar heeft berekend voor [adres 2] , het enige andere resterende vergelijkingsobject.

5.5.

In het licht van het vorenoverwogene komt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het verschil in ligging tussen de woning en het vergelijkingsobject [adres 4] . De heffingsambtenaar is niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof ziet zich vervolgens gesteld voor de vraag of de door de rechtbank voor de woning vastgestelde waarde van € 215.000 te laag is. Het Hof is van oordeel dat dit niet het geval is en verwijst daartoe naar hetgeen zij hiervoor heeft overwogen.

5.6.

Onder verwijzing naar het in 5.1 vooropgestelde onderschrijft het Hof het betoog van de heffingsambtenaar dat het wezen van een taxatie zich lastig laat rijmen met, zoals de rechtbank heeft gedaan, een minimale vermindering van de WOZ-waarde (in dit geval slechts € 7000 of 3,1%). Dit suggereert immers een mate van precisie die een taxatie in het algemeen ontbeert. De vraag of de door de rechtbank aangebrachte minimale vermindering juist is, ligt echter in hoger beroep niet voor. Het gaat erom te beoordelen of de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde (€ 222.000) te hoog is en, zo ja, of de door de rechtbank vastgestelde waarde (€ 215.000) te laag is. Gelet op het in 5.5 weergegeven oordeel dient de uitspraak van de rechtbank, waarin de waarde op € 215.000 is vastgesteld, te worden bevestigd. In hetgeen partijen overigens hebben ingebracht ziet het Hof geen aanleiding tot een ander oordeel te komen.

Slotsom

5.7.

De slotsom is dat het hoger beroep van de heffingsambtenaar ongegrond is en de uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.

6.Kosten

Het Hof vindt aanleiding voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor het verweer in hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit).

Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op: 2 (verweerschrift + zitting hoger beroep) x € 837 x 1 (wegingsfactor) = € 1.674.

7.Beslissing

Het Hof:

bevestigt de uitspraak van de rechtbank;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor het hoger beroep, vastgesteld op € 1.674;
bepaalt dat van de heffingsambtenaar een griffierecht wordt geheven van € 548.

De uitspraak is gedaan door mrs. JP.R. van den Berg, voorzitter, A.M. van Amsterdam en M.J. Leijdekker leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 20 april 2023 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

(alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.