Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/4751
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 juli 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], eiser
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Geertruidenberg, de heffingsambtenaar.
Als derde-partij neemt aan de zaak deel:
de Staat der Nederlanden, de Minister van Justitie en Veiligheid.
de Staat der Nederlanden, de Minister van Justitie en Veiligheid.
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 januari 2020.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 479.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Geertruidenberg voor het jaar 2019 opgelegd (de aanslag).
Op 9 december 2019 heeft een hoorzitting plaatsgevonden.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd naar € 398.000,-.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
Belanghebbende heeft nader stukken ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 9 juni 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de vader van belanghebbende, [naam], de gemachtigde van belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar, [taxateur] (taxateur).
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met inpandige garage, bouwjaar 2007, met een inhoud van 1.068 m³ met tuinhuis. De oppervlakte van het perceel bedraagt 786 m². Het perceel maakt deel uit van een waterverdedigingswerk. Daarnaast is op een deel van het perceel een recht van overpad gevestigd.
Beoordeling door de rechtbank
De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde WOZ-waarde aannemelijk heeft gemaakt. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op de door hem overgelegde waardematrix van 30 april 2020 van de taxateur. De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 398.000,-. Naast gegevens van de woning bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres], [adres] en [adres], allen gelegen te [plaats]. De waardematrix is voorzien van (summier) beeldmateriaal van zowel de woning als van voornoemde vergelijkingsobjecten. Ook de gehanteerde grondstaffel is bijgevoegd. De heffingsambtenaar heeft bij de waardering van de oppervlakte van het perceel van in totaal 786 m² rekening gehouden met een recht van overpad dat op 202 m² van het perceel is gevestigd en de waterverdedigingsvrijstelling die op 322 m² van het perceel van toepassing is.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?
Belanghebbende betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen woningen geschikt zijn als vergelijkingsobjecten, omdat deze niet binnen de kern dan wel binnen de buitenbeschermingszone van het waterschap Brabantse Delta zijn gelegen en er geen erfdienstbaarheden op zijn gevestigd. De taxateur heeft ter zitting verklaard dat er in de jaren 2017 en 2018 geen vrijstaande woningen zijn verkocht in het gebied waar de woning van belanghebbende is gelegen. Bij de keuze voor de vergelijkingsobjecten is voornamelijk getracht rekening te houden met het type woning, de inhoud en de perceeloppervlakte. Op basis van die criteria zijn de als vergelijkingsobjecten gehanteerde woningen volgens hem het meest vergelijkbaar met de woning. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin. Dat met de door belanghebbende aangevoerde omstandigheden bij de waardering van de woning rekening moet worden gehouden, doet aan de vergelijkbaarheid niet af. Tot slot merkt de rechtbank op dat – anders dan waar belanghebbende vanuit gaat – het de heffingsambtenaar vrijstaat om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen en eerder aangedragen vergelijkingsobjecten te laten vallen. [2] Deze beroepsgrond slaagt niet.
Dient de waterverdedigingsvrijstelling over een groter oppervlakte te worden toegepast?
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar een te klein deel van het perceel in aanmerking heeft genomen bij het bepalen van de waterverdedigingsvrijstelling. De waterverdedigingsvrijstelling strekt zich volgens belanghebbende tevens uit over de beschermingszone en beperkt zich niet tot de kernzone van het waterverdedigingswerk zoals door de heffingsambtenaar wordt bepleit. Verder heeft belanghebbende aangevoerd dat het drainagesysteem (groten)deels binnen de beschermingszones is gelegen en hierop een onderhoudsplicht rust van het waterschap. Ook gelden er binnen de beschermingszones verregaande restricties voor het aanbrengen van werken en het realiseren van bouwweken. Belanghebbende heeft verwezen naar de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 4 mei 2011 (ECLI:NL:GHSGR:2011:BQ5549).
De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en onder f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken in combinatie met artikel 18, vierde lid, van de Wet WOZ bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten worden de waarde van waterverdedigings- en waterbeheersingswerken die worden beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen, met uitzondering van de delen van zodanige werken die dienen als woning (de waterverdedigingsvrijstelling). De rechtbank overweegt dat deze vrijstelling zich volgens vaste rechtspraak beperkt tot het dijklichaam, ofwel de kernzone, van een waterverdedigingswerk. [3] Dat op de naast het dijklichaam zelf gelegen zones op grond van de keur van het Waterschap voorschriften en beperkingen gelden ter bescherming van die dijk doet daar niet aan af. [4] Aangezien de uitspraak waar belanghebbende een beroep op doet dateert van voor de hiervoor aangehaalde rechtspraak van de Hoge Raad, is de rechtbank met de heffingsambtenaar van oordeel dat alleen de kernzone meetelt bij de bepaling van de omvang van de vrijstelling. Belanghebbendes stelling dat er in de voortuin een drainagesysteem is aangelegd dat dient ter optimale functionering van de primaire waterkering, leidt niet tot een ander oordeel. De rechtbank ziet in hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd evenmin aanleiding om bij de toepassing van de waterverdedigingsvrijstelling van een groter oppervlakte uit te gaan dan waar de heffingsambtenaar bij de waardering rekening mee heeft gehouden. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Is bij de waardering voldoende rekening gehouden met de schade die belanghebbende heeft geleden als gevolg van een ondeugdelijk drainagesysteem?
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de grondwaarde per m² van het niet uit te zonderen gedeelte met meer dan 40% moet worden verminderd en verwezen naar de uitspraak van deze rechtbank van 13 januari 2021 (C/02/342565 / HA ZA 18-169) waarin is beslist dat het waterschap Brabantse Delta toerekenbaar tekort is geschoten in het nakomen van haar verplichtingen jegens belanghebbende door geen deugdelijke drainage aan te leggen en dat zij aansprakelijk is voor de schade die belanghebbende hierdoor heeft geleden. Ter zitting heeft de vader van belanghebbende toegelicht dat sprake was van wateroverlast.
De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat bij de waardering rekening is gehouden met de hiervoor door belanghebbende aangehaalde restricties tot bouwmogelijkheden door de grondwaarde per m² van het niet uit te zonderen gedeelte met 40% te verminderen. Ter zitting heeft de taxateur toegelicht dat daarmee is uitgegaan van een grote liggingsproblematiek waar ook de ondeugdelijke drainage toe behoort en de daarbij behorende wateroverlast.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar overtuigend toegelicht dat bij het vaststellen van de waarde van de woning voldoende rekening is gehouden met de hiervoor door belanghebbende aangevoerde omstandigheid. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat belanghebbende ter zitting heeft verklaard dat ook onder meer het vergelijkingsobject [adres] te [plaats] kampt met veel wateroverlast. Door de hantering van dit vergelijkingsobject en de voor de ligging toegepaste neerwaartse correctie (kwalificatie 1 = zeer slecht) is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende met hetgeen hij heeft aangevoerd niet aannemelijk heeft gemaakt dat als gevolg van het ondeugdelijk drainagesysteem van een (nog) sterkere waardedrukkende werking moet worden uitgegaan dan door de heffingsambtenaar reeds in aanmerking is genomen.
Behoren de garage en het tuinhuis in de waardering van het hoofdgebouw te worden meegenomen?
Belanghebbende heeft aangevoerd dat in de waardematrix de inpandige garage en het tuinhuis ten onrechte tot de inhoud van de woning zijn gerekend. De taxateur heeft ter zitting aangevoerd dat sprake is van een inpandige garage die van binnen uit bereikbaar is en eenvoudig kan worden omgevormd tot woning. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn stelling dat garages die op deze manier zijn gebouwd in de waardering van het hoofdgebouw worden meegenomen. Daarentegen is het tuinhuis naar het oordeel van de rechtbank terecht als bijgebouw in de waardering meegenomen. De rechtbank is verder van oordeel dat belanghebbende met de door haar vader ter zitting getoonde foto’s die in april van dit jaar van het tuinhuis zijn genomen, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de aan het tuinhuis op de waardepeildatum toegekende waarde te hoog is. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Heeft belanghebbende recht op vergoeding van immateriële schade?
Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.
Het bezwaarschrift is op 1 april 2019 door de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 6 juli 2022 en dus afgerond 40 maanden na indiening van het bezwaarschrift. De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan zes maanden voor bezwaar en achttien maanden voor beroep. [5] Nu er geen reden is om van dit uitgangspunt af te wijken, bedraagt de overschrijding van de redelijke termijn zestien maanden. Uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar heeft belanghebbende recht op een schadevergoeding van afgerond € 1.500,-.
Voor de verdeling van de te betalen schadevergoeding tussen de heffingsambtenaar (bezwaarfase) en de Staat der Nederlanden (beroepsfase) geldt het volgende. De bezwaarfase heeft afgerond zeventien maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met elf maanden is overschreden. De resterende overschrijding van vijf maanden wordt aan de beroepsfase toegerekend. De veroordeling tot schadevergoeding zal naar evenredigheid daarmee worden uitgesproken ten laste van de heffingsambtenaar (11/16 x € 1.500,- = € 1.031,25) respectievelijk de Staat (5/16 x € 1.500,- = € 468,75). De rechtbank merkt de Staat in zoverre mede aan als partij in het geding.
Conclusie en gevolgen
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
De rechtbank vindt in de omstandigheid dat het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt toegewezen, aanleiding de heffingsambtenaar en de Staat te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 759,-. [6] De gemachtigde heeft (een aanvulling op) het beroepschrift ingediend, waarin tevens is verzocht om een vergoeding van immateriële schade. Daarnaast heeft de gemachtigde aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. Omdat de vergoeding enkel plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht). [7] De vergoeding bedraagt dan in totaal € 759,-.
De vergoeding van de proceskosten en het griffierecht moet deels plaatsvinden door de heffingsambtenaar en deels door de Staat. Om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid wordt uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt. [8]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 1.031,25;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 468,75;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 379,50-;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 379,50-;
- bepaalt dat de Staat der Nederland het griffierecht van € 24,- aan belanghebbende moet vergoeden;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 24,- aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.A.F. van Ginneken, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M. de Leeuw van Weenen, griffier op 6 juli 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.