ECLI:NL:RBOVE:2023:3156

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 3 augustus 2023

in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/08/281513 / HA ZA 22-183 van

1.[eiser 1] ,

2.
[eiser 2],

wonende te [woonplaats 1] ,

eisers, verder te noemen [eisers] (in mannelijk enkelvoud),

advocaat mr. M. Samsen te Deventer,

tegen

1.[partij A] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde, verder te noemen [partij A] ,

advocaat mr. M.W.P. Buers Bakker te Alkmaar,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

GREEN-LINE RIJSSEN B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde, verder te noemen Green-Line ,

advocaat mr. J.I. Jansen te Amsterdam,

en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/08/286294 / HA ZA 22-342 van

[partij A],

wonende te [woonplaats 2] ,

eiser, verder te noemen [partij A]

advocaat mr. M.W.P. Buers Bakker te Alkmaar,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

GREEN-LINE RIJSSEN B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde, verder te noemen Green-Line ,

advocaat mr. J.I. Jansen te Amsterdam.

Samenvatting

[eisers] heeft een woning gekocht van [partij A] . De woning is op 2 januari 2019 overgedragen. In juli 2020 constateert [eisers] huiszwam aan de buitengevel van de woning. [eisers] schakelt Nooitmeerzwam in om de huiszwam te bestrijden. Nooitmeerzwam vermoedt dat gebrekkige isolatie de oorzaak is van de huiszwam.

[eisers] heeft om een voorlopig deskundigenonderzoek verzocht, welke door de rechtbank is toegewezen. Deskundige Cremers van SHR heeft het onderzoek uitgevoerd. Hij heeft geconstateerd dat de kruipruimte is volgestort met zand, terwijl daar een niet-geïsoleerde waterleiding aanwezig is. Bovendien is de kruipruimte afgesloten met een houten plaat. Doordat de condens op de waterleiding als gevolg van de zandstorting niet meer kon verdampen, heeft zich via de houten plaat huiszwam kunnen ontwikkelen. Verder is de gevelisolatie (onder het maaiveld) gebrekkig, maar dit vormt geen oorzaak voor de huiszwam.

[eisers] heeft [partij A] als verkoper en Green-Line als bedrijf die de isolatiewerkzaamheden heeft uitgevoerd aansprakelijk gesteld. Beide gedaagden voeren verweer. [partij A] heeft Green-Line verder in vrijwaring gedagvaard. Green-Line voert ook verweer in vrijwaring.

De rechtbank komt tot het oordeel dat de huiszwam en de oorzaak van de huiszwam maken dat de woning niet als woonhuis kan worden gebruikt, vanwege de aantasting van de mogelijkheid om de woning met enige mate van duurzaamheid veilig te kunnen gebruiken. Zonder sanering en het verhelpen van de oorzaak, kan de huiszwam namelijk doorgroeien. Huiszwam heeft daarbij (in grote hoeveelheden) schadelijke gevolgen voor de gezondheid. Daarom is [partij A] aansprakelijk voor de schade die verband houdt met (de oorzaak van) de huiszwam. Het gebrek in de gevelisolatie maakt de woning echter niet non-conform. Dat gebrek leidt weliswaar tot een koudebrug, maar heeft niet tot gevolg dat de woning niet als woonhuis kan worden gebruikt.

De oorzaak van de huiszwam (zijnde de zandstorting zonder de waterleiding te isoleren) en de gebrekkige isolatie in de gevel leveren een tekortkoming in de nakoming van de werkzaamheden van Green-Line op, zodat Green-Line voor de schade die daaruit voortvloeit aansprakelijk is. Green-Line wordt daarom zowel in de hoofdzaak als in vrijwaring in het ongelijk gesteld.

Het oordeel wordt hieronder toegelicht.

1.De procedure in de hoofdzaak

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 14 juni 2023
de zitting van 17 februari 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn bijgehouden
de pleitaantekeningen van respectievelijk [eisers] , [partij A] en Green-Line
het bericht van partijen dat om vonnis wordt gevraagd, nadat de procedure enige tijd was aangehouden voor schikkingsonderhandelingen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De procedure in de vrijwaringszaak

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 14 juni 2023
de zitting van 17 februari 2023
de pleitaantekeningen van respectievelijk [partij A] en Green-Line
het bericht van partijen dat om vonnis wordt gevraagd, nadat de procedure enige tijd was aangehouden voor schikkingsonderhandelingen.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De feiten

3.1.

[eisers] heeft op 5 oktober 2018 van [partij A] een woning aan de [adres] gekocht. De woning is op 2 januari 2019 geleverd. In artikel 6 van de koopovereenkomst staat onder meer het volgende opgenomen.

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken (…)

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.

(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.(…)

3.2.

In een rapport van [naam 1] (bouwkundige bij Green-Line ) van een onderzoek dat op 11 augustus 2020 met een expert van Nooitmeerzwam is uitgevoerd, staat onder meer het volgende opgenomen:

Door ontbreken van isolatie tot voldoende diepte, een goede waterafvoerende constructie onder peil, en een grote toevoer van water bij regen, is de fundering en vloer meer vochtig dan gewenst. Mede door de gekozen constructie bij de verbouw van de woning, bestaande spouwmuur aan buitenzijde isoleren en afwerken, is de ventilatie in de spouw van de oude bouwmuren afwezig. I.c.m. een koudebrug ter hoogte van de vloer is het zeer waarschijnlijk dat het vochtgehalte onder in de spouw dermate hoog is dat zwamvorming mogelijk is.

Oplossing om probleem zwamvorming te tackelen: als eerste de bestrijding van de zwam om verder schade te voorkomen. Daarna dient er een vorm van ventilatie t.b.v. de spouw te worden gemaakt. Tevens is het opheffen van de koudebrug zeer wenselijk, vanuit oogpunt van isolatie, bouwkundige eisen, en om het 'doorslaan' van fundering te voorkomen. Ook de grindkoffer dient aangepast te worden om de kozijnconstructie te vrijwaren van vocht; een diepere aanleg (volgens detail bouwtekening) en een lagere eindhoogte (onder de waterslagen) dient ook uitgevoerd te worden.

In aanvullende constateringen van 2 september 2020 staat met betrekking tot de huiszwam in de kruipruimte het volgende opgemerkt:

[naam 2] heeft luik geopend en de daar aanwezige zwam beoordeeld. Hij geeft aan dat met grote waarschijnlijkheid dit het vruchtlichaam is vanwaar uit de sporen zich verspreid hebben.

Dit betekent dat de eerdere bestrijding in de spouw bij de voordeur enkele de uitlopers van de zwam heeft geraakt, maar dat hiermee niet de bron is aangepakt.

[naam 2] besluit, in overleg met [naam 3] en [naam 4] , de zwam direct en grondig te bestrijden, zodat verder schade zoveel mogelijk beperkt wordt. Wel geeft hij aan dat het monitoren van de zwam nodig is, en maakt hierover afspraken met [naam 3] .

Op vraag of de zwam verderop, na bestrijding, nieuwe vruchtlichamen kan ontwikkelen, is zijn antwoord dat het niet onmogelijk is, maar dat dan wel de juist condities aanwezig moeten zijn.

Zijn controle van het gat achter het luik leert ook dat er sporen lopen in de aansluiting van zandbed met vloer, dit is ook nodig om te monitoren.

Samengevat kan worden gesteld dat de bron van de zwam met grote zekerheid gevonden is, de donkere en vochtige omstandigheden op deze plek waren hiervoor ideaal.

Bestrijding: 'Nooit meer zwam' zal hiervoor een plan van aanpak maken en aan [naam 3] doen toekomen.

De conclusies van het eerste onderzoek, hierboven als 1e deel van dit rapport, kunnen wat betreft de ventilatie worden overgenomen omdat het hier een, bouwkundig gezien, verbetering voor de vochthuishouding zal kunnen plaatsvinden.

3.3.

Bij beschikkingen van deze rechtbank van 20 april 2021 en 27 mei 2021 is een voorlopig deskundigenonderzoek gelast, waarbij als deskundige is benoemd de heer ir. J.G.M. Creemers, werkzaam voor SHR. Aan deze deskundige zijn de volgende vragen voorgelegd:

treft u bij onderzoek van de woning zwam(vorming) aan? Zo ja, op welke plekken in de woning? Wat is de ernst van de zwamvorming en wat zijn de gevolgen daarvan voor de woning? Kunt u op basis van uw onderzoek vaststellen of de zwamvorming al op 2 januari 2019 aanwezig was?

wat is volgens u de oorzaak van de door u aangetroffen zwamvorming? Is er een relatie tussen die oorzaak en de bouwkundige constructie en staat van de woning?

is er een relatie tussen de wijze waarop de buitenmuren aan de buitenzijde zijn geïsoleerd en afgewerkt en/of de wijze waarop het grindbed is aangelegd en de zwamvorming? Zo ja, welke relatie is er en is er volgens u ter zake sprake van een bouwkundig gebrek wat betreft de isolatie of afwerking?

is er sprake van een te hoog vochtgehalte in de fundering, de vloer en de spouw en/of de kelderwand, zo ja, wat is de oorzaak daarvan en bestaat er een relatie tussen dat vochtgehalte en de zwamvorming?

voor zover u vaststelt dat er sprake is van bouwkundige gebreken, zouden deze dan bij een reguliere bouwtechnische keuring in oktober 2018 zijn ontdekt?

hoe kan de door u aangetroffen zwamvorming worden bestreden? Wat zijn naar schatting de kosten daarvan?

voor zover u vaststelt dat er sprake is van bouwkundige gebreken, hoe kunnen deze dan worden verholpen? Wat zijn naar schatting de kosten daarvan?

bestaat er een verband tussen de door u aangetroffen zwamvorming en eventuele bouwkundige gebreken en de werkzaamheden, die Green-Line in 2013/2014 heeft uitgevoerd? Zo ja, welk verband?

zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?

3.4.

In het rapport van 26 oktober 2021 van de deskundige Cremers van SHR staat in antwoord op de vragen die aan de deskundige zijn voorgelegd, onder meer het volgende opgenomen:

Ten aanzien van vraag 1:

“Zoals in Bijlage 1 is beschreven hebben wij op diverse plaatsen zwamweefsel aangetroffen. Dit zijn dezelfde plaatsen als eerder beschreven in het dossier. De ernst van de zwamvorming is op dit moment in die zin beperkt, dat wij geen jong, actief groeiend zwamweefsel hebben aangetroffen, maar alleen (vrijwel) dood weefsel, dit als gevolg van de herhaaldelijke bestrijdingsinspanningen van de ingeschakelde firma. Als gevolg van die inspanningen zijn ook de gevolgen voor de woning op dit moment relatief beperkt, al zullen wel verdergaande bestrijding en aanvullende bouwkundige werkzaamheden noodzakelijk zijn om het bestaande probleem structureler op te lossen.

Op basis van onze kennis van zwam in combinatie met de in het antwoord op de volgende vraag gegeven oorzaak zijn wij van mening dat de zwamvorming al op 2 januari 2019 aanwezig was.”

Ten aanzien van vraag 2:

“Bij de renovatie rond 2013 is de houten vloer in de westelijke ruimte van de woning verwijderd en de daaronder liggende kruipruimte is vol gestort met zand teneinde daarop een nieuwe, geïsoleerde betonvloer te realiseren. De opening vanuit de kelder naar die (voormalige) kruipruimte is daarbij vanuit de kruipruimte dicht gezet met een houten plaatmateriaal en vanaf de kelderruimte dichtgesmeerd. De oorspronkelijke grootte van

de opening is in de kelder voor het oog nog zichtbaar en komt overeen met wat wij daarvan zouden verwachten. De waterleiding, die van buiten af via de kruipruimte naar de kelder liep, kwam daardoor in het zand te liggen. Waar de op de leiding gevormde condens, nu ook nog zichtbaar in de kelder, eerst via ventilatie nog kon verdampen, was de leiding nu ingesloten in zand. De gevormde condens heeft geleid tot een toenemend vochtgehalte van het houten plaatmateriaal, waarmee de opening naar de kelder vanuit de kruipruimte was dichtgezet. Gezien de snelheid waarmee huiszwam zich naar ons weten kan verspreiden,

moet dit een langzaam proces zijn geweest, omdat er maar weinig vocht was. De "brug" van zwamweefsel in de spouw ligt dan ook nagenoeg op dezelfde plek als waar de waterleiding naar binnen komt en het vruchtlichaam onderin de meterkast is gevormd op dezelfde plaats als waar in de kelder de houten plaat zat. In die ruimte achter de opening in de kelder troffen wij ook de meest intensieve groei van de zwam aan.

De oorzaak van de door ons aangetroffen zwamvorming is naar onze mening gelegen in de combinatie van de condenserende waterleiding, de volgestorte kruipruimte en de aanwezigheid van de houten plaat om het gat naar de kelder vanuit die (voormalige) kruipruimte af te dichten. De vraag in hoeverre men deze plaat als een bouwkundige constructie ziet, verdient nadere beschouwing.Voor wat betreft de staat van de woning: die zag er ten tijde van ons bezoek netjes en verzorgd uit.”

Ten aanzien van vraag 3:

“Er is naar onze mening geen relatie tussen de zwamvorming en de uitvoering van de buitengevelisolatie met grindkoffer. In het dossier is sprake van het volledig ontbreken van de geplande vochtbestendige isolatieplaat, maar dat blijkt toch niet te kloppen: zie Bijlage 1, Figuren 7 en 8. Er is wel degelijk sprake van een dergelijk materiaal, maar het is niet doorgetrokken tot de fundering. In dat opzicht is de buitengevelisolatie inderdaad niet uitgevoerd zoals op de detailtekeningen V1 en V6 van het renovatieplan is aangegeven. Het was wellicht beter geweest om het wel volgens dat plan uit te voeren, maar als dit werkelijk een sleutelfactor zou zijn in het ontstaan van de zwam, dan zou zeker op meer plaatsen rond de woning zwam zijn ontstaan en dat is niet het geval.”

Ten aanzien van vraag 4:

“De materiaalvochtgehalten, die wij hebben gemeten, zijn alleen in de kelderwanden (te) hoog. Voor de muur en de plaatmaterialen op de plaatsen OP1 en OP2 kan het zijn dat de herhaaldelijke opening tijdens de verschillende inspecties tot enige daling van het vochtgehalte heeft geleid. Tijdens ons bezoek werd echter al snel gevraagd of die openingen vanwege de geur niet weer dicht konden, waaruit wij afleiden dat ze niet snel vrijwillig geopend zouden worden teneinde te kunnen drogen. Dat de kelderwanden vochtig zijn is omdat er grond achter zit; juist op de plaatsen waar dat niet zo is, zijn de gemeten waarden lager. De relatie naar de zwamvorming zit o. i. met name in de waterleiding.”

Ten aanzien van vraag 5:

“Indien wij de condenserende waterleiding, de houten plaat achter de dichtgesmeerde keldermuur en de niet-doorlopende vochtbestendige isolatieplaat onder de buitengevel in het kader van deze vraag even als bouwkundig gebrek zien, dan zou het volgende gelden.

De waterleiding is weliswaar voor iedereen zichtbaar, maar de houten plaat niet. Ook de isolatieplaat onderaan de buitengevel is aan het oog onttrokken. Beide laatstgenoemde zaken zouden bij een reguliere bouwtechnische keuring in oktober 2018 dan ook niet zijn opgemerkt.”

Ten aanzien van vraag 6:

Om zwam goed te kunnen bestrijden moet de vochtoorzaak worden opgeheven. Dat kan door de waterleiding te vervangen door een geïsoleerde versie en gelijktijdig de zwambestrijding integraal uit te voeren.

Het vervangen van de bestaande waterleiding vanaf de kelder onder de woonkamervloer naar de voorgevel van de woning, het uitvoeren van zwamsanering in verband met de zwamaantastingen en het herstellen van de schade door de zwamaantastingen begroten wij op ca. € 18.575 incl. BTW.Bijlage 2 bevat de omschrijving van de werkzaamheden en een schatting van de daarmee gemoeide kosten.

Ten aanzien van vraag 7:

“Naar onze mening zijn er geen (andere) bouwkundige gebreken die verband houden met de zwamaantasting. Het ware wellicht beter geweest de vochtbestendige isolatieplaat, die overigens wel ten dele aanwezig is, door te trekken tot de fundering. Zou dat echter een belangrijke factor zijn in het optreden van de zwamaantasting, dan zou ook op andere plaatsen rond de woning zwam zijn ontstaan en die is niet aangetroffen.”

Ten aanzien van vraag 8:

“De belangrijkste punten zijn aan de ene kant dat de condens op de waterleiding sinds die werkzaamheden in de omringende materialen terecht is gekomen in plaats van te kunnen verdampen en aan de andere kant de plaatsing van het houten plaatmateriaal voor de opening naar de kelder. Wie precies deze werkzaamheden heeft uitgevoerd lijkt tussen partijen echter nog niet volledig vast te staan.”

3.5.

Bij e-mails van respectievelijk 23 en 24 februari 2022 heeft [eisers] [partij A] en Green-Line in gebreke gesteld.

4.Het geschil

in de hoofdzaak

4.1.

[eisers] vordert samengevat – om ten aanzien van [partij A] en Green-Line :

met betrekking tot de huiszwam:

I te verklaren voor recht dat [partij A] tekort is gekomen in de nakoming van de koopovereenkomst;

II te verklaren voor recht dat [partij A] verplicht is de schade die [eisers] lijdt door de tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst aan [eisers] te vergoeden, dan wel de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, in die zin dat de door [eisers] verschuldigde koopprijs wordt verminderd met de herstelkosten c.q. het bedrag van de schade die [eisers] lijdt door de tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst en te verklaren voor recht dat [partij A] verplicht is vermindering van de koopprijs, gelijk aan de schade die [eisers] lijdt aan [eisers] te vergoeden;

III te verklaren voor recht dat Green-Line bij de uitvoering van de werkzaamheden een bouwfout heeft gemaakt, dan wel toerekenbaar tekort is gekomen in de nakoming van de overeenkomst van aanneming, dan wel het werk gebrekkig heeft opgeleverd;

IV te verklaren voor recht dat Green-Line verplicht is de schade die [eisers] lijdt door de bouwfout, dan wel toerekenbare tekortkoming, dan wel gebrekkige oplevering aan [eisers] te vergoeden;

V [partij A] en Green-Line hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de door [eisers] met betrekking tot de huiszwam geleden schade/vermindering van de koopprijs, nader op te maken bij schadestaat;

VI [partij A] en Green-Line hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een voorschot op de met betrekking tot de huiszwam geleden schade/vermindering van de koopprijs van € 23.768,--;

met betrekking tot de isolatie van de gevels/fundering:

VII te verklaren voor recht dat [partij A] tekort is gekomen in de nakoming van de koopovereenkomst;

VIII te verklaren voor recht dat [partij A] verplicht is de schade die [eisers] lijdt door de tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst aan [eisers] te vergoeden, dan wel de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, in die zin dat de door [eisers] verschuldigde koopprijs wordt verminderd met de herstelkosten c.q. het bedrag van de schade die [eisers] lijdt door de tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst;

IX te verklaren voor recht dat Green-Line bij de uitvoering van de werkzaamheden een bouwfout heeft gemaakt, dan wel toerekenbaar tekort is gekomen in de nakoming van de overeenkomst van aanneming, dan wel het werk gebrekkig heeft opgeleverd;

X te verklaren voor recht dat Green-Line verplicht is de schade die [eisers] lijdt door de bouwfout, dan wel toerekenbare tekortkoming, dan wel gebrekkige oplevering aan [eisers] te vergoeden;

XI [partij A] en Green-Line hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de door [eisers] met betrekking tot de gebrekkige isolatie van de gevels/fundering geleden schade/vermindering van de koopprijs, nader op te maken bij schadestaat;

Overig:

XII [partij A] en Green-Line hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de door [eisers] gemaakte kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid en de kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte, bestaande uit € 14.538,15 advocaatkosten, € 6.168,75 kosten deskundigenonderzoek en € 1.367,30 kosten ter bestrijding van de zwammen, tezamen € 22.074,20, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het te dezen te wijzen vonnis en - voor het geval voldoening niet binnen deze gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek (BW);

XIII [partij A] en Green-Line ieder afzonderlijk te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het te dezen te wijzen vonnis en - voor het geval voldoening niet binnen deze gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW.

4.2.

[partij A] en Green-Line voeren verweer.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in de vrijwaringszaak

4.4.

[partij A] vordert - samengevat - dat Green-Line wordt veroordeeld om aan [partij A] te betalen al hetgeen waartoe [partij A] in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, inclusief de proceskosten van de hoofdzaak, met veroordeling van Green-Line in de kosten van de vrijwaring, vermeerderd met de wettelijke rente.

4.5.

Green-Line voert verweer.

4.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

in de hoofdzaak

Ten aanzien van de aansprakelijkheid van [partij A]

Levert de huiszwam een non-conformiteit op?

Standpunt [eisers]

5.1.

Volgens [eisers] staat op grond van het deskundigenbericht van SHR vast dat in de woning huiszwam aanwezig is en dat die huiszwam al aanwezig was ten tijde van de levering van de woning op 2 januari 2019. Vast staat ook dat de oorzaak van de huiszwam ligt in de door en/of in opdracht van [partij A] gebrekkig uitgevoerde verbouwing. Ook staat vast dat [eisers] de aanwezige huiszwam c.q. de gebreken bij het laten uitvoeren van een reguliere bouwkundige keuring niet zou hebben ontdekt. Voor het opheffen van de vochtoorzaak (het vervangen van de waterleiding) en het bestrijden van de zwam, is een ingrijpende verbouwing noodzakelijk. De aanwezigheid van de huiszwam, die onder andere in de kelder, de spouw en de meterkast is aangetroffen, maakt, mede gelet op de gezondheidsrisico's voor [eisers] en zijn gezin en de ingrijpende verbouwing die uitgevoerd moet worden om de zwam definitief te bestrijden en gelet op de vermeldingen over de staat van de woning in de verkoopbrochure en de aanprijzingen die tijdens de bezichtiging zijn gedaan, dat de woning niet de eigenschappen bezit die [eisers] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Volgens [eisers] is de woning daarom non-conform. De woning is niet geschikt voor het normaal gebruik als woonhuis.

Standpunt [partij A]

5.2.

[partij A] stelt zich op het standpunt dat in de NVM-koopovereenkomst die partijen hebben gebruikt in artikel 6.1 is opgenomen dat de onroerende zaak aan [eisers] in eigendom wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle zichtbare en onzichtbare gebreken.

Hierop is in artikel 6.3 een uitzondering gemaakt, in die zin dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht wel die feitelijke eigenschappen moet bevatten die voor normaal gebruik als woonhuis noodzakelijk zijn. [partij A] heeft dus als verkoper verklaard dat [eisers] de onroerende zaak "normaal" kan gebruiken als woonhuis. Naar normaal spraakgebruik houdt artikel 6.3 gelezen in samenhang met artikel 6.1 in, dat de koper het pand accepteert met al zijn gebreken, dus ook de gebreken die hij niet kende, behalve hem onbekende en niet kenbare gebreken die het normale gebruik van het pand als woning belemmerden.

5.3.

Op [eisers] als koper rustte een onderzoeksplicht, zeker aangezien [eisers] er niet zonder meer van uit mocht gaan dat de woning bepaalde eigenschappen bezat.

Verondersteld wordt dat [eisers] niet (genoeg) deskundig is om de staat van de woning zelf te onderzoeken. Hij moet daarvoor dan een bouwkundig expert inschakelen. Indien [eisers] wel een bouwkundige keuring had laten uitvoeren zouden de gestelde gebreken deels al voor de aankoop aan het licht zijn gekomen, evenals de gesignaleerde huiszwam. Dat [eisers] de gestelde gebreken pas na aankoop van de woning heeft gesignaleerd komt dan ook voor zijn risico. De zwam is zelf verder niet een gebrek, temeer nu de zwam de woning niet aantast.

5.4.

[partij A] betwist verder dat op het moment van de verkoop de woning niet aan de koopovereenkomst zou beantwoorden. Hij betwist ook dat hij op de hoogte was van omstandigheden met betrekking tot de woning waarover hij [eisers] op grond van artikel 7:17 BW had moeten informeren. Op [partij A] rust in deze geen mededelingsplicht, nu hij met de huiszwam niet bekend was. [partij A] betwist dat de woning niet als woning bruikbaar was, hij woonde er zelf al jaren. [partij A] betwist verder dat de huiszwam de constructie van de woning zou (kunnen) aantasten. Mocht vast komen te staan dat de zwam ten tijde van de aankoop in de woning aanwezig was, dan stelt [partij A] dat hij ten tijde van de onderhandelingen over de aankoop niet van de huiszwam op de hoogte was.

Hij heeft nooit iets gezien of bemerkt. Hij betwist dat de huiszwam op de leveringsdatum al

aanwezig was.

Het oordeel van de rechtbank

Juridisch kader

5.5.

In artikel 6.1 van de koopovereenkomst staat opgenomen dat de woning wordt overgedragen in de staat waarin deze zich ten tijde van de verkoop bevindt met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. In artikel 6.3 staat opgenomen dat ten tijde van de eigendomsoverdracht de woning de eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. In artikel 10.1 staat verder opgenomen dat de woning, na overdracht, voor risico van de koper komt. Aldus heeft als uitgangspunt te gelden dat gebreken in de woning vanaf de overdracht voor risico van [eisers] komen, tenzij de gebreken die ten tijde van de eigendomsoverdracht aanwezig waren het normaal gebruik als woonhuis in de weg staan. Zoals ook in de toelichting op het bepaalde in artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat opgenomen, veronderstelt het normaal gebruik als woonhuis verder een bepaalde mate van duurzaamheid. Ook naar gangbaar spraakgebruik dient onder het normaal gebruik als woonhuis een bepaalde mate van duurzaamheid van dat gebruik te worden verstaan, waarbij de woning op een veilige manier kan worden bewoond.^[1]

Toegepast op de zaak

5.6.

In dit kader is van belang dat [eisers] , onder verwijzing naar een tweetal websites ( [website 1] en [website 2] ) van bedrijven die gespecialiseerd zijn in de bestrijding van huiszwam, voldoende onderbouwd heeft gesteld dat de aanwezigheid van huiszwam (in grote hoeveelheden) gezondheidsrisico’s met zich kan brengen. Voor zover [partij A] aldus betwist dat de aanwezigheid van huiszwam tot gezondheidsklachten kan leiden, is die betwisting, gelet op de onderbouwing door [eisers] , onvoldoende gemotiveerd. De rechtbank is verder van oordeel dat [eisers] voldoende heeft onderbouwd, en door [partij A] onvoldoende gemotiveerd is betwist, dat de huiszwam reeds ten tijde van de eigendomsoverdracht in de woning aanwezig was. [eisers] heeft in dit verband gewezen op het door hem overgelegde deskundigenrapport van SHR, waarin onder meer staat opgenomen dat de deskundige, op basis van zijn bevindingen in het onderzoek en zijn kennis over de huiszwam, van mening is dat de huiszwam al op 2 januari 2019 (de datum van de eigendomsoverdracht) aanwezig was. [partij A] heeft hier geen tegendeskundigenbericht tegen ingebracht, zodat de betwisting van de aanwezigheid van huiszwam op 2 januari 2019 in zoverre onvoldoende is gemotiveerd.

5.7.

De vraag die vervolgens moet worden beantwoord, is of de aanwezigheid van de huiszwam op 2 januari 2019 tot de conclusie moet leiden dat de woning op dat moment niet de eigenschappen bezat voor een normaal gebruik als woonhuis. De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend. Vaststaat immers dat de huiszwam in ieder geval in juli 2020 is geconstateerd (zo is tussen partijen niet in geschil). Daaruit kan worden afgeleid dat deze huiszwam sinds januari 2019 een (aanzienlijke) groei had doorgemaakt en dat het aannemelijk is dat deze zwam zonder de door [eisers] genomen maatregelen, waaronder de bestrijding door Nooitmeerzwam, nog verder had kunnen doorgroeien. Tegen die achtergrond bezien belemmerde de aanwezigheid van de huiszwam reeds in januari 2019, zelfs als deze op dat moment nog zodanig beperkt in omvang was geweest dat deze op dat moment geen gevolgen voor de gezondheid had kunnen hebben, in ieder geval het veilige gebruik van de woning
met een bepaalde mate van duurzaamheid.Een koper van een woning aan wie is gegarandeerd dat de woning als woonhuis kan worden gebruikt, behoeft er niet op beducht te zijn dat die woning huiszwam bevat die in een periode van anderhalf jaar tot een (aanzienlijke) omvang kan uitgroeien. Temeer nu die huiszwam, zoals hiervoor is overwogen, gezondheidsklachten kan veroorzaken.

5.8.

Het voorgaande brengt met zich dat de woning, als gevolg van de aanwezige huiszwam, als non-conform moet worden aangemerkt, als gevolg van de in de woning aanwezige (oorzaak van de) huiszwam.

Leveren de isolatieproblemen een non-conformiteit op?

Standpunt [eisers]

5.9.

Volgens [eisers] staat op grond van het rapport van [naam 1] en het deskundigenbericht van SHR vast dat de buitengevelisolatie en de grindkoffers niet conform de bouwtekeningen zijn aangebracht. [partij A] heeft de woning aangeboden en aangeprezen als een woning die in 'uitstekende nieuwstaat' zou verkeren, die optimaal zou zijn geïsoleerd, die voorbereid zou zijn op de komende energietransitie en waarbij geen sprake zou zijn van vochtdoorslag of optrekkend vocht en gebreken aan de fundering en aan de vloerconstructie. Maar de verbouwing is niet goed uitgevoerd. De woning verkeert niet in uitstekende nieuwstaat en is niet optimaal geïsoleerd. Door het ontbreken van de buitengevelisolatie tot de fundering is rondom de woning een koudebrug ontstaan. Het gevolg daarvan is warmteverlies en mogelijke condens/vochtproblemen. [eisers] verwachtte op grond van de aanprijzing van de woning in de verkoopbrochure dat de verbouwing van de woning overeenkomstig de bouwtekeningen en overeenkomstig de op het moment van verbouwing geldende eisen en voorschriften was uitgevoerd. [partij A] komt vanwege de aanprijzingen en afgegeven verklaringen geen beroep toe op de (standaard) bepaling in de koopovereenkomst dat de woning wordt geleverd met alle zichtbare en onzichtbare gebreken en dat [eisers] die staat van de woning aanvaardt (artikel 6.1 van de Koopovereenkomst). Een beroep van [partij A] op die exoneratieclausule zou ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.

Het oordeel van de rechtbank

Juridisch kader

5.10.

De conformiteitseis van artikel 7:17 BW brengt mee dat de koper van een woning in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, ervan mag uitgaan dat de bouw van de woning of een verbouwing destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning.^[2]In dit geval hebben partijen echter afwijkende afspraken gemaakt. In artikel 6.1 van de koopovereenkomst staat opgenomen dat de woning wordt overgedragen in de staat waarin deze zich ten tijde van de verkoop bevindt
met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. In artikel 6.3 staat in afwijking hiervan opgenomen dat ten tijde van de eigendomsoverdracht de woning de eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. In artikel 10.1 staat verder opgenomen dat de woning, na overdracht, voor risico van de koper komt. Aldus heeft als uitgangspunt te gelden dat gebreken in de woning, ook als deze van bouwtechnische aard zijn, vanaf de overdracht voor risico van [eisers] komen, tenzij de gebreken die ten tijde van de eigendomsoverdracht aanwezig waren het normaal gebruik als woonhuis in de weg staan.^[3]

Toegepast op de zaak

5.11.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eisers] onvoldoende onderbouwd dat de gebreken in de isolatie het normaal gebruik van de woning in de weg staan. Voor zover in dit verband wordt verwezen naar het ontstaan van een koudebrug, is de rechtbank van oordeel dat die koudebrug weliswaar (mogelijk) in technische zin afbreuk kan doen aan de isolatiewaarde van de woning, maar dat daarmee nog niet is onderbouwd dat daarmee de woning niet op een veilige en duurzame wijze kan worden gebruikt. De rechtbank betrekt bij dit oordeel ook dat blijkens het door [eisers] overgelegde deskundigenrapport de (gevel)isolatie en de koudebrug niet de oorzaak zijn van de huiszwam (de oorzaak daarvan is onder meer gelegen in het gegeven dat de kruipruimte was volgestort met zand, waardoor de op de daar aanwezige leiding gevormde condens niet meer kon verdampen en waarbij de gevormde condens heeft geleid tot een toenemend vochtgehalte van het houten plaatmateriaal, waarmee de opening naar de kelder vanuit de kruipruimte was dichtgezet).

5.12.

Voor zover [eisers] stelt dat hij op basis van door [partij A] gedane mededelingen over de woning ervan mocht uitgaan dat deze in 'uitstekende nieuwstaat' zou verkeren en dat die optimaal zou zijn geïsoleerd en dat [partij A] daarmee, zo begrijpt de rechtbank deze stelling, onjuiste mededelingen over de eigenschappen van de woning aan [eisers] zou hebben gedaan, doet die stelling aan het voorgaande geen afbreuk. [partij A] was op grond van de mededelingsplicht immers enkel gehouden mededeling te doen van gebreken in de woning waarvan hij wetenschap heeft.^[4]Aangezien [partij A] deze werkzaamheden had uitbesteed aan een derde partij en er daarbij vanuit mocht gaan dat deze de werkzaamheden conform de geldende bouwregels en bestekken zou uitvoeren, bestaat er geen aanleiding om aan te nemen dat [partij A] zijn mededelingsplicht heeft geschonden.

5.13.

Voor zover [eisers] er nog op wijst dat de mededelingen van [partij A] moeten worden betrokken bij de uitleg van de overeenkomst, in die zin dat daarmee een verderstrekkende garantie is gegeven over de eigenschappen van de woning dan hiervoor onder 5.10 is weergegeven, wordt hij daarin door de rechtbank niet gevolgd. Uit de tekst van de overeenkomst, mede bezien in samenhang met de toelichting daarop, ziet de rechtbank geen aanleiding voor een andere uitleg van de overeenkomst dan hiervoor weergegeven. De mededeling in de verkoopbrochure maakt dit niet anders, nu van een verkoper, die een verbouwing heeft laten uitvoeren, niet zonder meer hoeft te worden verwacht op de hoogte te zijn van gebreken in de werkzaamheden van die derde. Een redelijke uitleg van het bepaalde in artikel 6.1 van de koopovereenkomst, in combinatie met het bepaalde in artikel 7.4 daarvan (op grond waarvan de koper de aannemer van de werkzaamheden direct voor dergelijke gebreken kan aanspreken), brengt juist met zich dat de verkoper voor dergelijke (technische) gebreken niet aansprakelijk kan worden gehouden en de koper zich daarvoor tot de betreffende aannemer zal moeten wenden.

5.14.

Het door [partij A] gedane beroep op artikel 6.1 van de koopovereenkomst is, gelet op het voorgaande met betrekking tot de wetenschap van [partij A] , ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar.

5.15.

Het voorgaande brengt met zich dat de vorderingen van [eisers] jegens [partij A] voor zover gebaseerd op de (gevel)isolatieproblemen, dienen te worden afgewezen.

Te laat geklaagd?

Standpunt [partij A]

5.16.

De woning is op 2 januari 2019 geleverd. Pas 18 maanden later, namelijk volgens

[eisers] begin juli 2020, ontdekte [eisers] zwammen. Pas twee maanden later,

namelijk middels verzending van de aangetekende brief van 28 augustus 2020, heeft

[eisers] [partij A] hierover geïnformeerd. Hier komt bij, getuige het schrijven van
mr. Samsen van 28 augustus 2020, dat zowel Nooitmeerzwam als de heer [naam 1] (van Green-Line ) op dat moment al onderzoek hadden gedaan. Immers schreef [naam 1] op
11 augustus 2020 een rapport. Vast staat aldus dat [eisers] niet direct na constatering van de zwam bij [partij A] heeft geklaagd, waarmee [eisers] in strijd heeft gehandeld met zijn klachtplicht. [eisers] diende eerder dan bij schrijven van 28 augustus 2020 bij [partij A] te klagen, zodat [partij A] mogelijkheden had om zich tegen aantijgingen te kunnen verweren. De bewijspositie van [partij A] is nu geschaad.

Het oordeel van de rechtbank

Juridisch kader

5.17.

In artikel 7:23, eerste lid BW is, voor zover relevant, het volgende geregeld:

De koper kan er geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven.

5.18.

De vraag of de koper binnen de bekwame tijd als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW heeft gereclameerd over gebreken aan de afgeleverde zaak, kan niet in algemene zin worden beantwoord. In de in de eerste zin van die bepaling geregelde gevallen dient de koper (a) ter beantwoording van de vraag of de hem afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt het in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hem te verwachten onderzoek te verrichten en (b) binnen bekwame tijd nadat hij heeft ontdekt of bij een dergelijk onderzoek had behoren te ontdekken dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, hiervan kennis te geven aan de verkoper.

In het geval van een niet-consumentenkoop (zoals in de onderhavige zaak), dient de vraag of de kennisgeving binnen bekwame tijd is geschied te worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper nadeel lijdt door het tijdsverloop totdat is geklaagd. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt. In dit verband dient de rechter rekening te houden met enerzijds het voor de koper ingrijpende rechtsgevolg van het te laat protesteren zoals in artikel 7:23 BW vermeld – te weten verval van al zijn rechten ter zake van de tekortkoming – en anderzijds de concrete belangen waarin de verkoper is geschaad door het late tijdstip waarop dat protest is gedaan, zoals een benadeling in zijn bewijspositie of een aantasting van zijn mogelijkheden de gevolgen van de gestelde tekortkoming te beperken. De tijd die is verstreken tussen het tijdstip dat bekendheid met het gebrek bestaat of redelijkerwijs diende te bestaan, en dat van het protest, vormt in die beoordeling weliswaar een belangrijke factor, maar is niet doorslaggevend.^[5]

5.19.

De stelplicht en bewijslast met betrekking tot de feiten die een beroep op artikel 7:23 BW kunnen dragen, rusten in beginsel op de schuldenaar (verkoper), omdat het door hem gevoerde verweer dat niet tijdig is geklaagd, een bevrijdend verweer is. Het ligt dan ook op zijn weg voldoende feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, waaruit kan volgen op welk moment de schuldeiser (koper) heeft ontdekt of bij een redelijkerwijs van hem te vergen onderzoek had behoren te ontdekken dat de verrichte prestatie (de afgeleverde zaak) niet aan de overeenkomst beantwoordt, alsmede dat het tijdsverloop vanaf dat moment tot aan het moment waarop de schuldeiser geklaagd heeft, zo lang is geweest dat in het licht van de hiervoor bedoelde maatstaven niet kan worden gesproken van een tijdige klacht als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW.^[6]

Toegepast op de zaak

5.20.

Naar het oordeel van de rechtbank is door [partij A] onvoldoende onderbouwd dat er te laat is geklaagd. De rechtbank betrekt bij dit oordeel enerzijds dat uit het door [eisers] overgelegde deskundigenrapport van SHR volgt dat de bouwkundige gebreken die tot de zwamvorming hebben geleid, niet tijdens een reguliere bouwkundige inspectie ten tijde van de aankoopdatum zouden zijn opgemerkt (pagina 14 van het deskundigenrapport van SHR). Verder is tussen partijen niet in geschil dat de huiszwam ten tijde van de datum van overdracht (2 januari 2019) niet waarneembaar was. Tegen die achtergrond bezien, is onvoldoende onderbouwd dat [eisers] reeds voor de datum waarvan hij stelt dat hij de huiszwam voor het eerst waarnam (begin juli 2020), redelijkerwijs van de aanwezigheid van de huiszwam op de hoogte had moeten zijn. Aangezien [eisers] vervolgens direct onderzoek door Nooitmeerzwam heeft laten uitvoeren, resulterend in het rapport van
11 augustus 2020 en daarna diezelfde maand [partij A] bij aangetekend schrijven van 28 augustus 2020 hiervan op de hoogte heeft gesteld, kan niet worden gesteld dat er niet binnen bekwame tijd is geklaagd. Voor zover [partij A] zich nog op het standpunt heeft willen stellen dat hij het aangetekend schrijven van [eisers] niet in augustus 2020 heeft ontvangen, doet zulks aan het voorgaande geen afbreuk. Vaststaat dat [partij A] in ieder geval in september 2020 van de aansprakelijkheidstelling van [eisers] op de hoogte is geraakt, aangezien bij schrijven van zijn verzekeraar Klaverblad daarop is gereageerd bij schrijven van 18 september 2020. Aangezien aldus de klacht over het gebrek aan de woning (uiterlijk) in september 2020 aan [partij A] kenbaar is gemaakt, en [eisers] [partij A] dus binnen een periode van (slechts) twee maanden na ontdekking van dat gebrek op de hoogte heeft gesteld, kan niet worden gesteld dat sprake is van het niet binnen bekwame tijd klagen. Temeer niet nu deze termijn (mede) is gebruikt om via de deskundige van Nooitmeerzwam de omvang van het gebrek te laten vaststellen.

Ten aanzien van de aansprakelijkheid van Green-Line

Aansprakelijkheid van Green-Line voor huiszwam?

Standpunt [eisers]

5.21.

stelt dat in artikel 7.4 van de koopovereenkomst is bepaald dat alle aanspraken die [partij A] ten aanzien van de woning tegenover derden kan of zal kunnen doen gelden, in de koopovereenkomst zijn inbegrepen. De aanspraken op Green-Line die betrekking hebben op de overeenkomst van aanneming tussen [partij A] en Green-Line zijn aldus bij het passeren van de akte van levering door [partij A] overgedragen aan [eisers] . Op grond van het deskundigenbericht, staat volgens [eisers] vast dat in de woning huiszwam aanwezig is en dat de oorzaak van de huiszwam ligt in de door Green-Line gebrekkig uitgevoerde verbouwing. Green-Line heeft de houten vloer in de westelijke ruimte van de woning verwijderd en de daaronder liggende kruipruimte volgestort met zand teneinde daarop een nieuwe, geïsoleerde betonvloer te realiseren. Daarbij moet Green-Line de opening vanuit de kelder naar die (voormalige) kruipruimte dicht hebben gezet met een houten plaat. De wijze waarop deze werkzaamheden zijn uitgevoerd, in combinatie met het leggen van de waterleiding in zand zonder deze te isoleren, is gebrekkig, althans niet volgens de ten tijde van de uitvoering van het werk geldende eisen van goed en deugdelijk werk. Er is sprake van een bouwfout c.q. van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst c.q. van een gebrekkige oplevering van het werk door Green-Line , aldus [eisers] .

Standpunt Green-Line

5.22.

Green-Line stelt zich in de eerste plaats op het standpunt dat de werkzaamheden op de locatie waar de huiszwam is ontstaan, niet door haar zijn aangenomen en zij geen in vochthuishouding of klimaatbeheersing gespecialiseerde aannemer was en is, zodat ook niet kan worden gesteld dat zij de zorgplicht, in de zin van een redelijk handelend, redelijk bekwaam (algemeen) aannemer, kan hebben geschonden. Het storten van het zand en het aanbrengen van de houten plaat, behoorden niet tot haar werkzaamheden en zij heeft deze werkzaamheden dan ook niet uitgevoerd. De grondslag voor aansprakelijkheid ontbreekt daarmee. Uit de aannemingsovereenkomst volgt geen algemene verplichting om voor vochtwering, al dan niet door bepaalde verzorging van isolatie in kelder en fundering, te zorgen.

5.23.

Voor zover deze verplichting door de rechtbank wordt aangenomen, geldt dat de

toerekenbaarheid van de schade ontbreekt. Voor Green-Line was immers kenbaar noch

voorzienbaar dat uitvoering van het werk als opgeleverd een significant grotere

schadekans - in de vorm van zwam, al dan niet als gevolg van de condensvorming - zou

opleveren. De toerekenbaarheid ontbreekt daarmee. Weliswaar heeft Green-Line op verzoek van [partij A] het zand gestort, maar verder gingen haar werkzaamheden ten aanzien van de kruipruimte niet. Zij heeft de houten plaat niet aangebracht en evenmin heeft zij de niet geïsoleerde waterleiding aangebracht. Voor Green-Line was destijds, met de kennis van 2013, redelijkerwijs niet te voorzien dat daardoor huiszwam zou ontstaan. Anders dan [eisers] stelt, is Green-Line geen deskundige op het terrein waarop de beoordeling van de schade en de oorzaak daarvan zich afspeelt. Zij is een kleine aannemer in kozijnenwerk en aanverwante aannemingen. Zij heeft slechts 2 werknemers in dienst en kan dan ook alleen deskundig geacht worden op het gebied van algemene verbouwingswerkzaamheden, met name met betrekking tot ramen en kozijnen. Volgens Green-Line kan dan ook niet worden gesteld dat zij niet als een redelijk handelend en redelijk bekwaam aannemer zou hebben gehandeld.

Het oordeel van de rechtbank

Juridisch kader

5.24.

Bij beantwoording van de vraag wat partijen zijn overeengekomen komt beslissende betekenis toe aan de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan (de bepalingen van) de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.^[7]Verder heeft te gelden dat waar tussen een handelaar en een consument een overeenkomst tot het verrichten van diensten wordt gesloten, zoals in casu de aannemingsovereenkomst tussen Green-Line (de handelaar) en [partij A] (in zijn hoedanigheid als privépersoon en dus als consument), op de handelaar de verplichting rust om voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst op duidelijke en begrijpelijke wijze de voornaamste kenmerken van de te verrichten diensten te vermelden.^[8]Het gevolg is dat eventuele onduidelijkheden in (de reikwijdte van) overeengekomen diensten naar het oordeel van de rechtbank in redelijkheid voor rekening en risico van de handelaar (in casu Green-Line ) dienen te blijven. Dit past ook bij het in de nationale rechtspraak geaccepteerde contra proferentem gezichtspunt, op basis waarvan onduidelijkheden in een overeenkomst in het nadeel van de opsteller van die overeenkomst (in casu Green-Line ) kunnen worden uitgelegd.^[9]

Toegepast op de zaak

5.25.

De rechtbank is van oordeel dat uit de als productie 8 bij dagvaarding overgelegde opdrachtbevestiging volgt dat Green-Line de gehele verbouwing, inclusief isolatie, van de woning en garage op zich zou nemen, waarbij enkele werkzaamheden als vermeld in de opdrachtbevestiging voor rekening en risico van “de klant” (zijnde [partij A] ) werden gelaten. Daarbij betrekt de rechtbank dat in de opdrachtbevestiging onder meer wordt vermeld dat de werkzaamheden
“het verbouwen van de woning en Garage”betrof (productie 8, p. 3). Uit de opdrachtbevestiging volgt vervolgens dat de werkzaamheden conform de tekeningen en het bestek met nummers BV0201-12-11/ bv02b01-03-11/ bv0301-12-11 en bestek KDG120916 zouden worden uitgevoerd. Tussen partijen is daarbij niet in geschil dat dit de enige op de verbouwing toepasselijke tekeningen en bestek betreffen en dezelfde gegevens betreffen als die welke bij de vergunningaanvraag horen. In de opdrachtbevestiging staat vervolgens uitgesplitst welke werkzaamheden in het kader van de verbouwing door de klant zelf worden gedaan, zodat mag worden aangenomen dat alle overige verbouwingswerkzaamheden voortvloeiende uit het bestek en de tekeningen onder de opdracht aan Green-Line vielen. Bij dit oordeel betrekt de rechtbank ook dat, zoals hiervoor is overwogen, op Green-Line als handelaar tegenover (destijds) [partij A] als consument de verplichting rustte om op duidelijke en begrijpelijke wijze de voornaamste kenmerken van haar diensten voorafgaand aan de opdracht inzichtelijk te maken. Eventuele onduidelijkheden in de reikwijdte van de opdracht komen tegen die achtergrond bezien dan ook voor rekening en risico van Green-Line .

Aangezien verder niet in geschil is dat Green-Line het storten van het zand in de kruipruimte heeft verzorgd, moet tegen de achtergrond van voornoemde opdrachtbevestiging naar het oordeel van de rechtbank als vaststaand worden aangenomen dat het volstorten van de kruipruimte door Green-Line in het kader van de aan haar gegunde opdracht is uitgevoerd, temeer nu uit de opdrachtbevestiging niet kan worden afgeleid dat het volstorten van het zand (expliciet) bij de klant werd gelaten (waar dit voor andere werkzaamheden, bijvoorbeeld de binnenwandafwerking, juist wel het geval was). Voor zover Green-Line stelt dat [partij A] zelf voor de aanschaf van het zand zorg had gedragen, doet dat aan het voorgaande geen afbreuk, aangezien het ook dan nog steeds Green-Line is geweest die de betreffende werkzaamheden vervolgens uitvoerde. Dat het storten van zand als zodanig verder niet concreet in de opdrachtbevestiging is opgenomen, doet aan het voorgaande evenmin afbreuk. Uit de opdrachtbevestiging kan immers, zoals hiervoor is overwogen, worden afgeleid dat de opdracht de gehele verbouwing van de woning betrof en aldus geacht mag worden (mede) deze werkzaamheden te omvatten.

5.26.

Aangezien verder uit het deskundigenbericht kan worden afgeleid dat de huiszwam heeft kunnen ontstaan doordat de zandlaag ervoor zorgde dat de condensvorming op de waterleiding niet kon verdampen, staat voldoende vast dat de vorming van huiszwam het gevolg is van de uitvoering van de werkzaamheden door Green-Line . De rechtbank is van oordeel dat daarmee eveneens is gegeven dat Green-Line bij het uitvoeren van de werkzaamheden zich niet als een redelijk handelend en redelijk bekwaam aannemer heeft opgesteld. Immers, juist van een aannemer die als opdracht een algehele verbouwing op zich heeft genomen en in welk kader hij (mede) uitvoering geeft aan het ‘volstorten’ van een kruipruimte, mag worden verwacht dat hij nagaat of en in hoeverre het volstorten van die kruipruimte tot bouwtechnische problemen, waaronder schimmelvorming, zou kunnen leiden. Voor zover de aannemer zelf niet over de expertise dienaangaande beschikt, ligt het op zijn weg om daarvoor te waarschuwen, dan wel de nodige expertise in te winnen of de opdracht te weigeren. Gesteld, noch gebleken is dat Green-Line daartoe is overgegaan. In zoverre is Green-Line tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen.

5.27.

Voor zover Green-Line nog stelt dat de tekortkoming haar niet valt toe te rekenen, omdat zij de houten plaat ter afdichting van de kruipruimte en de niet-geïsoleerde waterleiding niet zelf had aangebracht, terwijl die houten plaat en de waterleiding juist (mede) debet zijn aan de vorming van de huiszwam, doet dat aan het voorgaande geen afbreuk. Op grond van het bepaalde in artikel 7:754 BW is de aannemer bij het aangaan of het uitvoeren van de overeenkomst immers verplicht de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. In dat kader lag het dan ook op de weg van Green-Line om, alvorens tot het volstorten over te gaan, na te gaan welke bouwkundige risico’s met het volstorten gepaard konden gaan. In dat verband had zij dan voor de aanwezigheid van de houten plaat en de niet-geïsoleerde waterleiding moeten waarschuwen. Gesteld, noch gebleken, is dat Green-Line tot een dergelijke waarschuwing is overgegaan. Voor zover Green-Line stelt redelijkerwijs niet te hebben kunnen waarnemen dat er een houten plaat en een niet-geïsoleerde leiding aanwezig waren, heeft zij die stelling onvoldoende onderbouwd en komt die stelling de rechtbank in zijn algemeenheid niet aannemelijk voor.

5.28.

Het voorgaande brengt met zich dat Green-Line , door zand te storten in de kruipruimte zonder daarbij de waterleiding te hebben geïsoleerd, als gevolg waarvan er huiszwam in de woning is ontstaan, toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de verplichtingen die op grond van de opdracht tot verbouwingswerkzaamheden op haar rustte,

Aansprakelijkheid van Green-Line voor de gebreken in de (gevel)isolatie?

Standpunt [eisers]

5.29.

[partij A] en Green-Line hebben een overeenkomst van aanneming van werk gesloten voor de verbouw en aanbouw van de woning (productie 8). De werkzaamheden zijn in of rond 2013/2014 uitgevoerd door Green-Line . In de overeenkomst van aanneming is bepaald dat de volgende tekeningen en bestek van toepassing zijn: 8V0201-12-11, BV02b01-03-11, 8V0301-12-11 en bestek KDG 120916. Op grond van het deskundigenbericht, staat vast dat de buitengevelisolatie en de grindkoffers niet conform de bouwtekeningen zijn aangebracht. Volgens de opdrachtbevestiging van Green-Line is de tekening BV0301-12-11 van toepassing. Green-Line had de werkzaamheden overeenkomstig de tekeningen, meer in het bijzonder volgens detailtekeningen V1 en V6 van tekening BV0301-12-11 dienen uit te voeren. Dat heeft Green-Line niet gedaan. Er is sprake van een bouwfout c.q, van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst c.q. van een gebrekkige oplevering van het werk door Green-Line met een koudebrug en mogelijk vochtproblemen als gevolg. Green-Line is aansprakelijk voor de gebreken.

Standpunt Green-Line

5.30.

Ten aanzien van de stelling van [eisers] dat de isolatie niet in lijn met de tekeningen is geplaatst, merkt Green-Line op dat de uitvoering van de isolatie van de buitenmuur (opgaand werk) wel degelijk conform de tekeningen is uitgevoerd. In de ook door de deskundige weergegeven detailtekening van de architect is geen ventilatie voorzien voor de bestaande spouwmuur. Daarnaast is duidelijk te zien dat de isolatie onder het maaiveld los gezien dient te worden van de isolatie van de opgaande gevels. Green-Line heeft geen werkzaamheden ten aanzien van de isolatie onder het maaiveld aangenomen zodat, zo begrijpt de rechtbank dit verweer, Green-Line ook niet aansprakelijk kan worden gehouden voor eventuele tekortkomingen in die werkzaamheden.

Het oordeel van de rechtbank

5.31.

Uit het hiervoor overwogene volgt dat Green-Line de gehele verbouwing, inclusief isolatie, van de woning en garage op zich zou nemen, waarbij enkele werkzaamheden als vermeld in de opdrachtbevestiging voor rekening en risico van “de klant” (zijnde [partij A] ) werden gelaten. Daarbij werden die werkzaamheden uitgevoerd op basis van de tekeningen en het bestek met nummers BV0201-12-11/ bv02b01-03-11/ bv0301-12-11 en bestek KDG120916, waarbij bovendien tussen partijen niet in geschil is dat dit de enige op de verbouwing toepasselijke tekeningen en bestek betreffen en dezelfde gegevens betreffen als die welke bij de vergunningaanvraag horen. Tussen partijen is evenmin in geschil dat in deze tekeningen en het bestek de vereisten voor de gehele isolatie, waaronder die onder het maaiveld, waren vastgelegd. Hoewel in de uitsplitsing van de werkzaamheden tussen Green-Line en “de klant” de isolatiewerkzaamheden onder het maaiveld vervolgens niet expliciet worden genoemd, is de rechtbank van oordeel dat dit onverlet laat dat een redelijke uitleg van de overeenkomst met zich brengt dat die werkzaamheden wel tot de opdracht van Green-Line behoorden. Daarbij betrekt de rechtbank dat de gehele verbouwing blijkens de omschrijving van het werk aan Green-Line was uitbesteed en zou worden uitgevoerd op basis van de tekeningen en het bestek waarin de (vereisten voor) die isolatie
welwaren beschreven (dit laatste is tussen partijen niet in geschil). In de uitsplitsing van de werkzaamheden staan vervolgens wel isolatiewerkzaamheden aan de gevel benoemd (bij het kopje “buitenwandafwerking” wordt bijvoorbeeld “steenwolisolatie” genoemd) en die isolatiewerkzaamheden zijn vervolgens ook aan Green-Line toebedeeld. Op basis van de aldus aan Green-Line in de opdrachtbevestiging opgedragen werkzaamheden, mochten [partij A] en thans als rechtsopvolger [eisers] er dus vanuit gaan dat de totale (spouw)muurisolatie door Green-Line zou worden verzorgd. Bij dit oordeel betrekt de rechtbank ook dat onduidelijkheden in de opdrachtbevestiging, conform het contra proferentem gezichtspunt en mede indachtig de informatieverplichtingen van Green-Line jegens [partij A] als consument, voor rekening en risico van Green-Line dienen te blijven.

5.32.

Voor zover Green-Line stelt dat de werkzaamheden conform de tekeningen en het bestek zijn uitgevoerd en in die zin dus betwist dat sprake is van een tekortkoming aan haar zijde, is die betwisting naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gemotiveerd. In het door [eisers] overgelegde rapport van [naam 1] wordt immers geconstateerd dat de betreffende isolatie niet in overeenstemming met de bouwtekening is (productie 9 bij dagvaarding). De deskundige Cremers van SHR komt tot eenzelfde conclusie (productie 12, p. 18). Tegen die achtergrond bezien had het op de weg van Green-Line gelegen om haar betwistingen nader te onderbouwen, zo nodig met een contra-expertise, hetgeen zij heeft nagelaten. De rechtbank zal deze betwisting dan ook als onvoldoende gemotiveerd passeren.

5.33.

Aangezien de tekeningen en het bestek onderdeel uitmaakten van de opdracht aan Green-Line , is zij als gevolg van deze gebreken in de (gevel)isolatie tekortgeschoten in de nakoming van de aan haar gegunde opdracht, in het bijzonder waar dit de isolatie onder het maaiveld betreft.

Te laat geklaagd?

Standpunt Green-Line

5.34.

Volgens Green-Line is er over de gebreken in de (gevel)isolatie te laat geklaagd. Er is hier geen sprake van een verborgen gebrek in eigenlijke zin. Het gebrek was al bij oplevering te constateren. Er is dan ook sprake van handelen in strijd met de klachtplicht. De vordering is op dit punt eenvoudigweg te laat kenbaar gemaakt. Green-Line had hierover al in 2013 geïnformeerd dienen te worden, althans binnen bekwame tijd na oplevering. In elk geval had het een en ander ten tijde van door [eisers] te verrichten onderzoekwerk bij aankoop al aan het licht moeten komen, op grond waarvan bij Green-Line geklaagd had moeten worden. Daarnaast wijst Green-Line er op dat de garantietermijn van vijf jaren is verstreken.

Standpunt [eisers]

5.35.

betwist dat er te laat is geklaagd. Zowel [partij A] als [eisers] hoefden er niet bedacht op te zijn dat Green-Line de werkzaamheden niet volgens de bouwtekening had uitgevoerd. Bovendien ligt de fundering onder het maaiveld. Zonder de fundering open te graven valt niet te controleren of de isolatie wel of niet is aangebracht. [eisers] meent dat de onderzoeksplicht van [partij A] bij oplevering van het werk en van hem bij onderzoek naar de woning bij aankoop daarvan niet zo ver strekt dat verwacht mag worden dat gaten in de tuin worden gegraven om de isolatie van de fundering te kunnen inspecteren. Aan dit verweer moet dan ook voorbij worden gegaan.

Het oordeel van de rechtbank

Juridisch kader

5.36.

Op grond van artikel 6:89 BW moet de schuldeiser over een gebrek in de geleverde prestatie binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken protesteren, op straffe van verval van alle rechten en bevoegdheden die hem toekomen op grond van de ondeugdelijke prestatie. Dat houdt verband met bescherming van de schuldenaar tegen te late en daardoor moeilijk te betwisten klachten. Zodra de schuldeiser het gebrek ontdekt heeft (of had moeten ontdekken) gaat de klachttermijn lopen: binnen bekwame tijd moet hij hiervan kennis geven aan de schuldenaar. Of daaraan is voldaan, vraagt een afweging van alle betrokken belangen en relevante omstandigheden. In die beoordeling speelt het tijdsverloop tussen het moment waarop het gebrek in de prestatie is ontdekt of redelijkerwijs had moeten worden ontdekt en de klacht weliswaar een belangrijke, maar geen doorslaggevende rol. De enkele omstandigheid dat het lang heeft geduurd voordat is geklaagd, zonder dat daarbij de overige omstandigheden van het geval worden betrokken, zoals de aan- of afwezigheid van nadeel bij de schuldenaar door het tijdsverloop, is ontoereikend voor een succesvol beroep op artikel 6:89 BW.^[10]

Toegepast op de zaak

5.37.

Zoals door [eisers] wordt gesteld en ook uit het deskundigenrapport van SHR volgt zijn de gebreken in de gevelisolatie gelegen onder het maaiveld. Tegen die achtergrond bezien valt zonder nadere onderbouwing, die door Green-Line niet is gegeven, niet in te zien waarom [partij A] en vervolgens [eisers] dat gebrek hadden moeten kunnen waarnemen. Daar komt bij dat zowel het gebrek als het gevolg van dit gebrek – de koudebrug – eerst bekend werden bij het onderzoek naar de oorzaak van de huiszwam in het rapport van [naam 1] . In zoverre kon [eisers] dan ook niet eerder weten dat de gevelisolatie gebrekkig was aangebracht. Aangezien tussen partijen niet in geschil is dat [eisers] naar aanleiding van het rapport van [naam 1] Green-Line in gebreke heeft gesteld, kan tegen die achtergrond bezien niet worden gesteld dat te laat is geklaagd.

5.38.

Ook het beroep op het verlopen van de garantietermijn kan Green-Line niet baten. Met een garantietermijn wordt in wezen gegarandeerd dat op zich goed uitgevoerd werk ook een bepaalde termijn (in dit geval vijf jaren) goed blijft functioneren. Een garantietermijn heeft in redelijkheid aldus geen betrekking op werkzaamheden die van begin af aan niet (goed) zijn uitgevoerd.

Eigen schuld?

Standpunt Green-Line

5.39.

Volgens Green-Line is er sprake van eigen schuld aan de zijde van [partij A] en, als rechtsopvolger, [eisers] . Green-Line vindt dat er sprake is van 75% eigen schuld aan de zijde van [eisers] . Voor de beoordeling is volgens haar van belang dat de in de causale keten van belang zijnde elementen - met name de waterleiding en het houten plaatwerk - telkens op enig moment door de eigenaar zelf zijn toegevoegd of door een derde, van wie Green-Line mag aannemen dat deze met wetenschap van de eigenaar handelde. In het geval dat de rechtbank tot aansprakelijkheid van Green-Line concludeert, dient dat dan ook alleen een proportionele aansprakelijkheid te zijn, dan wel dient een deel van de schade op grond van de eigen inbreng in het ontstaan daarvan, voor rekening van [eisers] te zijn, als rechtsopvolger van [partij A] .

Het oordeel van de rechtbank

Juridisch kader

5.40.

In artikel 6:101 BW is het volgende geregeld:

1 Wanneer de schade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan de benadeelde kan worden toegerekend, wordt de vergoedingsplicht verminderd door de schade over de benadeelde en de vergoedingsplichtige te verdelen in evenredigheid met de mate waarin de aan ieder toe te rekenen omstandigheden tot de schade hebben bijgedragen, met dien verstande dat een andere verdeling plaatsvindt of de vergoedingsplicht geheel vervalt of in stand blijft, indien de billijkheid dit wegens de uiteenlopende ernst van de gemaakte fouten of andere omstandigheden van het geval eist.

2 Betreft de vergoedingsplicht schade, toegebracht aan een zaak die een derde voor de benadeelde in zijn macht had, dan worden bij toepassing van het vorige lid omstandigheden die aan de derde toegerekend kunnen worden, toegerekend aan de benadeelde.

Toegepast op de zaak

5.41.

Naar het oordeel van de rechtbank is er geen sprake van eigen schuld aan de zijde van [partij A] en als rechtsopvolger [eisers] . Vaststaat immers dat de houten plaat en de waterleiding an sich geen oorzaak zijn van de huiszwam. Slechts in combinatie met het gestorte zand, kon de huiszwam ontstaan. Op Green-Line , als professionele partij, rustte nu juist de (zorg)plicht om na te gaan of de kruipruimte (reeds) geschikt was voor het storten van zand. In zoverre zijn er dan ook geen aan [partij A] c.q. [eisers] toe te rekenen omstandigheden die tot de betreffende schade (zwamvorming) hebben geleid. Het beroep op eigen schuld kan daarom niet slagen.

Ten aanzien van de te verhalen schade op [partij A] en Green-Line

Verklaring voor recht en schadestaatprocedure?

5.42.

Uit het voorgaande volgt dat [partij A] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit te koopovereenkomst van de woning, voor wat betreft (de oorzaak van de) in de woning aanwezige huiszwam. Green-Line is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst van aanneming, zowel wat betreft (de oorzaak van de) huiszwam als wat betreft de gebreken in de gevelisolatie die tot een koudebrug hebben geleid. Beide partijen zijn na afronding van het onderzoek van SHR bij brieven van respectievelijk 23 februari 2022 ( [partij A] ) en 24 februari 2022 ( Green-Line ) in gebreke gesteld. Kort gezegd kregen partijen de gelegenheid om binnen twee weken te laten weten of ze tot herstel zouden overgaan, in welk geval hen zes maanden voor dat herstel werd gegund. [partij A] heeft niet gereageerd op de ingebrekestelling. Green-Line heeft op 8 maart 2022 laten weten zich niet aansprakelijk te achten. Aangezien de termijn voor [partij A] verliep op 8 maart 2022, is hij vanaf 9 maart 2022 in verzuim met het herstel van de gebreken. Verder mocht [eisers] uit de mededeling van Green-Line afleiden dat hij niet zou gaan nakomen, zodat ook Green-Line vanaf 9 maart 2022 in verzuim is komen te verkeren.

5.43.

Uit de rechtspraak volgt verder dat voor een verklaring voor recht en een verwijzing naar de schadestaatprocedure voldoende is dat de eisende partij de mogelijkheid van schade aannemelijk maakt.^[11]Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit de aard van de gebreken dat de mogelijkheid van schade aannemelijk is, nu door [eisers] onder meer herstelkosten zullen moeten worden gemaakt. Reeds om die reden is voldaan aan de vereisten voor de gevorderde verklaringen voor recht en verwijzing naar de schadestaatprocedure. Een en ander met dien verstande, dat jegens [partij A] enkel een verklaring voor recht en verwijzing naar de schadestaatprocedure zal worden toegewezen voor zover dit betrekking heeft op de (oorzaak van de) huiszwam.

Voorschot op de herstelkosten?

Standpunt [eisers]

5.44.

vordert een voorschot op de schadevergoeding ten aanzien van het herstel van de oorzaak van de huiszwam. De deskundige van SHR heeft een kostenindicatie afgegeven van € 23.768,00 inclusief BTW. De geleden schade zal dus in ieder geval de door de deskundige geraamde schade bedragen. [eisers] sluit niet uit dat het schadebedrag hoger uit zal vallen. [eisers] zal op korte termijn offertes opvragen bij een aantal aannemers en vervolgens een aannemer selecteren en hem opdracht geven de werkzaamheden in te plannen en (te zijner tijd) uit te voeren. Het is [eisers] bekend dat veel aannemers druk zijn en op korte termijn geen tijd hebben in hun planning. [eisers] vreest dat de werkzaamheden, als op korte termijn opdracht wordt gegeven aan de geselecteerde aannemer, pas over geruime tijd uitgevoerd kunnen worden. [eisers] verwacht dat de kosten van de uit te voeren werkzaamheden vanwege tijdsverloop tot het moment dat de aannemer tijd heeft de werkzaamheden uit te voeren en vanwege prijsstijgingen hoger uit zullen vallen dan de door de deskundige geraamde kosten. Dit is ook de reden dat voornoemd bedrag bij wijze van voorschot wordt gevorderd en de daadwerkelijke schade volgens [eisers] via de schadestaatprocedure moet worden vastgesteld.

Standpunt [partij A]

5.45.

stelt enkel gehouden te zijn de redelijke en noodzakelijke herstelkosten te vergoeden. [partij A] betwijfelt nadrukkelijk de door de deskundige Cremers van SHR begrootte herstelkosten en tevens de wijze van herstel. Op de vragen van [partij A] aan Cremers antwoordt Cremers dat het openen van de vloer nodig is om naast aanpak van de waterleiding ook de zwam te bestrijden. Dit antwoord is innerlijk tegenstrijdig. Immers, als de huidige waterleiding wordt "kaltgestellt", dan zou -in lijn met de conclusie van Cremers- ook de zwam tot het verleden moeten behoren. Hij zag namelijk enkel verband tussen de huiszwam en de condenserende waterleiding. Na aanleg (boren) van een nieuwe geïsoleerde waterleiding en droogproces zouden de problemen ook verholpen zijn. Het is bijvoorbeeld nuttig ventilatie in de spouw aan te brengen. Cremers stelt namelijk dat er met openingen gedroogd kan worden. Dit zou een aanzienlijk ander financieel schadeplaatje tot gevolg hebben. Als het omleggen van de waterleiding mogelijk is, is de vochtbelasting en dus de oorzaak verholpen. Het is [partij A] daarom niet duidelijk waarom feitelijk een aanzienlijk deel van de voorgevel zou moeten worden gesloopt.

5.46.

[partij A] heeft nog voorgesteld een eigen deskundige langs te laten komen, maar dit is door [eisers] niet toegestaan.

Standpunt Green-Line

5.47.

Ook Green-Line betwist de juistheid van de raming van de herstelkosten van de deskundige van SHR. Green-Line betwist dat vervanging van de inkomende leiding nodig is. Voorkomen van condensatie via een juiste isolatie van de waterleiding zou afdoende moeten zijn om de (oorzaak van de) zwamvorming tegen te gaan, mits voldoende ventilatie wordt toegepast zodat de luchtvochtigheid afneemt. Deze kosten vallen dus weg. Daarnaast gelden de posten onder het kopje 'Diversen' als niet onderbouwd en ongespecificeerd. Naast de daar genoemde kosten en materialen kan Green-Line ook de onder het subtotaal vermelde post 'algemene kosten, winst, risico 10%' niet plaatsen. In elk geval mist deze de voor toewijsbaarheid vereiste onderbouwing. Ook betwist Green-Line de onderbouwing van de kosten ten aanzien van “vloerafwerking begane grond” en “verblijf elders”. Indien de rechtbank tot toewijzing van een voorschot komt, verzoekt Green-Line de rechtbank het voorschot beperkter toe te wijzen dan gevorderd, althans partijen over de juiste hoogte van het bedrag een akte in het geding te laten brengen.

Het oordeel van de rechtbank

Juridisch kader

5.48.

Voor een veroordeling tot betaling van een voorschot op een schadevergoeding, is vereist dat voldoende aannemelijk moet zijn dat in een opvolgende schadeprocedure een bedrag zal worden toegewezen dat ten minste gelijk is aan het gevorderde voorschot.^[12]

Toegepast op de zaak

5.49.

De rechtbank is van oordeel dat het gevorderde voorschot tot een bedrag van € 13.995,00 exclusief BTW kan worden toegewezen. In bijlage 2 bij het deskundigenrapport van SHR heeft de deskundige uitgebreid uiteengezet welke werkzaamheden er uitgevoerd moeten worden en welke kosten met ieder van die werkzaamheden gepaard gaan. De enkele stellingen van gedaagden dat onvoldoende uit het rapport blijkt waarom de waterleiding niet zou kunnen worden omgelegd en de betwisting dat het uitbreken van de voorgevel noodzakelijk is, is onvoldoende. Het had op de weg van gedaagden gelegen om hun stellingen dat ook met minder ingrijpende werkzaamheden zou kunnen worden volstaan, nader te onderbouwen, bijvoorbeeld aan de hand van een eigen deskundigenrapport. Voor zover in dit verband er door [partij A] op is gewezen dat [eisers] de deskundige van [partij A] niet tot het pand wilde toelaten, is dat onvoldoende. Ook in dat geval had het op de weg van [partij A] gelegen om een tegenberekening op basis van de wel beschikbare gegevens over te leggen, dan wel een verklaring van zijn deskundige dat zonder toegang tot het pand een tegenberekening onmogelijk was. Wel volgt de rechtbank de stelling van Green-Line dat door de deskundige van SHR onvoldoende is toegelicht waarom de post “'algemene kosten, winst, risico 10%” onderdeel van de kostenraming uitmaakt. De rechtbank zal bij de begroting van het voorschot die post dan ook buiten beschouwing laten. Verder is de rechtbank van oordeel dat [eisers] onvoldoende heeft onderbouwd dat aannemelijk is dat een hoger bedrag dan € 13.995,00 exclusief BTW in een schadestaatprocedure zal worden toegewezen. De enkele stelling dat in de huidige markt aannemers drukbezet zijn en de kosten (mede door inflatie) kunnen oplopen, is onvoldoende. Verder zal de rechtbank het meerdere aan kosten in verband met herstel als weergegeven in de aangepaste kostenindicatie van de deskundige in bijlage 6, niet in het toe te wijzen voorschot betrekken. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit het deskundigenrapport onvoldoende waarom deze extra kosten noodzakelijk zijn. Zo wordt bij de bijkomende kosten in verband met de vloerverwarming vermeld dat er “mogelijk” kosten worden gemaakt voor het doorzagen van leidingen (pagina 19 van het deskundigenrapport), waaruit de rechtbank afleidt dat dit niet zeker is. Ten aanzien van de verblijfkosten wordt vermeld dat er tijdens de verbouwing elders zal moeten worden verbleven, maar daarmee staat nog niet vast dat daar ook daadwerkelijk de door de deskundige begrote kosten voor moeten worden gemaakt. In ieder geval heeft de deskundige die kosten niet met nadere stukken onderbouwd, en lijkt de inschatting vooral een “kale” inschatting te zijn. Voor het overige zijn de nadere kosten door de deskundige in het geheel niet onderbouwd. De rechtbank is dan ook van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is dat de extra kosten zoals deze zijn opgenomen in bijlage 6 daadwerkelijk moeten worden gemaakt en in een schadeprocedure dus zouden worden toegewezen.

5.50.

Het voorgaande brengt mee dat op basis van de door SHR geraamde kosten een voorschot van € 13.995,00 exclusief BTW, zijnde € 16.933,95 inclusief BTW zal worden toegewezen en het meer gevorderde als onvoldoende onderbouwd zal worden afgewezen.

Kosten bestrijding zwamvorming?

Standpunt [eisers]

5.51.

heeft kosten gemaakt voor de bestrijding van de zwammen. De door [eisers] gemaakte kosten bedragen € 1.367,30. Deze kosten zijn kosten ter voorkoming en beperking van (grotere) schade.

Standpunt [partij A]

5.52.

[partij A] ziet niet in op welk punt de schade aan de woning

groter zou zijn geweest als er geen zwambestrijding had plaatsgevonden. Daar komt bij dat de kosten van bestrijding te zien zijn als gevolgschade, niet als herstelkosten. De huiszwam is geen gebrek dat de woning non-conform maakt aangezien het de betonnen en stenen constructie niet aantast.

Het oordeel van de rechtbank

5.53.

Naar het oordeel van de rechtbank komen de kosten voor de zwambestrijding voor toewijzing in aanmerking. Zoals hiervoor is overwogen is het juist de zwamvorming als gevolg van de gebrekkig uitgevoerde werkzaamheden in de kruipruimte, die maken dat de woning non-conform is. In zoverre is er dan ook geen sprake van gevolgschade. De kosten van bestrijding zijn daarbij tevens te zien als herstelkosten, aangezien naast de oorzaak van de zwamvorming, juist ook de aanwezigheid van de huiszwam de woning non-conform maakt. Het verweer van [partij A] wordt daarom gepasseerd. Aangezien Green-Line op dit onderdeel verder geen zelfstandig verweer heeft gevoerd, zullen de kosten voor de bestrijding van de zwamvorming worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente over de kosten van de zwambestrijding zal eveneens worden toegewezen.

Hoofdelijkheid?

Standpunt [eisers]

5.54.

stelt dat zowel [partij A] , als Green-Line aansprakelijk zijn voor de door [eisers] geleden en nog te lijden schade, zij het elk op andere gronden. [eisers] vordert daarom de hoofdelijke veroordeling van [partij A] en Green-Line .

Standpunt Green-Line

5.55.

Volgens Green-Line , onder verwijzing naar literatuur, wordt geen verbintenis verondersteld hoofdelijk te zijn, tenzij dit uitdrukkelijk is bepaald. Green-Line wijst daarbij op het bepaalde in artikel 6:6 lid 1 BW, waaruit volgens haar voortvloeit dat de debiteur in beginsel slechts een evenredig deel van de gehele prestatie is verschuldigd. Is een prestatie deelbaar, dan leidt artikel 6:6 lid 1 BW er volgens haar in beginsel toe dat elk van twee of meer debiteuren die deze prestatie verschuldigd zijn, een gelijk deel moeten presteren.

5.56.

[eisers] heeft bij dagvaarding niet onderbouwd waarom de hier deelbare prestatie van het moeten betalen van een vergoeding er niet toe leidt dat gedaagden een gelijk of ongelijk deel moeten presteren, met name niet in het geval de rechtbank [partij A] veroordeeld tot terugbetaling van een deel van de koopsom. Ook heeft hij niet onderbouwd waarom Green-Line een ander, groter deel moet betalen dan [partij A] . Volgens Green-Line gaat a) het ene deel van de eventuele prestatie terug op deels andere feiten (met name de schending van een mededelingsplicht) en een grondslag in een andere verbintenis (uit een koopovereenkomst) en b) het andere deel van de eventuele prestatie, dat ziet op bouwverrichtingen of nalaten daarvan, terug op een grondslag in een andere overeenkomst, namelijk op het vlak van aanneming.

5.57.

Green-Line gaat er nu op grond van het voorgaande vanuit - bij gebreke van stellingen die afwijking van de hoofregel rechtvaardigen - dat zij enkel gehouden wordt tot vergoeding van schade in causaal verband tot vaststaand toerekenbaar tekort komen van verbintenissen uit de aannemingsovereenkomst. De rechtbank begrijpt dit verweer aldus, dat volgens Green-Line bij de veroordeling ieder der partijen voor een evenredig deel moet worden veroordeeld.

Het oordeel van de rechtbank

Juridisch kader

5.58.

In artikel 6:6 BW is, voor zover relevant, het volgende geregeld:

1 Is een prestatie door twee of meer schuldenaren verschuldigd, dan zijn zij ieder voor een gelijk deel verbonden, tenzij uit wet, gewoonte of rechtshandeling voortvloeit dat zij voor ongelijke delen of hoofdelijk verbonden zijn.

2 Is de prestatie ondeelbaar of vloeit uit wet, gewoonte of rechtshandeling voort dat de schuldenaren ten aanzien van een zelfde schuld ieder voor het geheel aansprakelijk zijn, dan zijn zij hoofdelijk verbonden.

Toegepast op de zaak

5.59.

Naar het oordeel van de rechtbank zijn partijen, voor wat betreft de kosten van de bestrijding van de huiszwam en de herstelkosten ten aanzien van de kruipruimte (de oorzaak van de huiszwam), hoofdelijk verbonden. In dit geval vloeit namelijk uit de rechtshandelingen ten aanzien van ieder van partijen voort, dat zij voor het geheel aansprakelijk zijn. Ten aanzien van [partij A] geldt dat hij verplicht is de volledige schade te vergoeden als gevolg van de tekortkoming in de nakoming van artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Voor Green-Line geldt dat zij verplicht is tot de volledige kosten van het herstel en de sanering wegens een tekortkoming in de nakoming van haar opdracht tot aanneming van werk. Aldus zijn beide partijen voor wat betreft de schade, bestaande uit de sanering van de huiszwam en de kosten voor het herstel van gebrekkige werkzaamheden in de kruipruimte die de oorzaak zijn van de huiszwam, hoofdelijk verbonden.

Kosten voorlopig deskundigenonderzoek

Standpunt [eisers]

5.60.

De rechtbank heeft bepaald dat [eisers] het voorschot op de kosten van de deskundige, zijnde € 4.989,00 inclusief BTW diende te voldoen. Dat heeft [eisers] gedaan. Ook het aanvullende voorschot van € 1.179,75 heeft [eisers] voldaan. De daadwerkelijke kosten van de deskundige bedragen € 6.168,75, het totaal van beide door [eisers] betaalde voorschotten. De kosten van de deskundige zijn kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid en de kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte ex artikel 6:96 lid 2 sub b en c BW.

5.61.

De advocaatkosten betrekking hebbende op de aansprakelijkstellingen en het voorlopig deskundigenonderzoek zijn kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid en kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte ex artikel 6:96 lid 2 sub b en c BW. Mr. Samsen heeft tot de dagvaarding 53,4 uren besteed aan het dossier tegen een uurtarief van € 225,00 excl. BTW, zijnde € 272,28 incl. BTW. De advocaatkosten bedragen € 14.538,15.

Standpunt [partij A] en Green-Line

5.62.

Volgens [partij A] en Green-Line vallen de advocaatkosten onder het liquidatietarief ex artikel 241 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) of
– hooguit – onder de buitengerechtelijke incassokosten. Er is aldus geen grondslag voor een integrale kostenveroordeling voor de advocaatkosten. De kosten van de deskundige komen volgens de hoofdregel van artikel 195 Rv voor rekening van de verzoeker, dat was in dit geval [eisers] .

Het oordeel van de rechtbank

Juridisch kader

5.63.

Artikel 241 Rv bepaalt dat ter zake van verrichtingen waarvoor de in de artikelen 237 tot en met 240 Rv bedoelde kosten (lees: de proceskosten) een vergoeding plegen in te sluiten, zoals die ter voorbereiding van gedingstukken en ter instructie van de zaak, jegens de wederpartij geen vergoeding op grond van artikel 6:96 lid 2 BW kan worden toegekend. De artikelen 237 tot en met 240 Rv bevatten, behoudens bijzondere omstandigheden, een zowel limitatieve als exclusieve regeling van de kosten waarin de partij die bij vonnis in het ongelijk wordt gesteld, kan worden veroordeeld. Deze regeling derogeert ingevolge artikel 6:96 lid 3 BW in verbinding met artikel 241 Rv aan artikel 6:96 lid 2 BW. Zij derogeert eveneens aan het uitgangspunt dat hij die jegens een ander een onrechtmatige daad pleegt die hem kan worden toegerekend, verplicht is de schade die de ander dientengevolge lijdt, volledig te vergoeden.^[13]

Toegepast op de zaak

5.64.

[eisers] heeft ter onderbouwing van de door hem gemaakte kosten de facturen van zijn advocaat overgelegd en daarbij gesteld dat deze kosten betrekking hebben op de aansprakelijkstellingen en de kosten in het kader van het voorlopig deskundigenonderzoek. Naar het oordeel van de rechtbank vallen de kosten gemaakt in het kader van het voorlopig deskundigenbericht, onder de proceskosten als bedoeld in de artikelen 237-240 Rv. Dit deskundigenbericht is immers uiteindelijk (mede) gebruikt ter voorbereiding van de onderhavige procedure. Voor zover er daarbuiten nog kosten zijn gemaakt voor de aansprakelijkheidstelling – hetgeen aannemelijk is, gelet op de ingebrekestellingen die aan partijen zijn verstuur – zal daarvoor een door de rechtbank naar redelijkheid vastgestelde aparte veroordeling in de buitengerechtelijke kosten plaatsvinden. Gelet hierop is voor een nadere veroordeling in de advocaatkosten geen plaats.

5.65.

[partij A] en Green-Line zullen voor het overige wel worden veroordeeld in de kosten van de deskundige van SHR. Artikel 195 Rv, waarin is geregeld dat de verzoeker in beginsel het voorschot van de deskundige draagt, laat immers onverlet dat uiteindelijk de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten, waaronder de kosten van de deskundige, wordt veroordeeld.^[14]De gevorderde wettelijke rente over de kosten van de deskundige zal eveneens worden toegewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

5.66.

[eisers] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank stelt vast dat [eisers] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De rechtbank zal daarom een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten vaststellen, waarbij de rechtbank analoge toepassing zal geven aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, hetgeen betekent dat [partij A] en Green-Line hoofdelijk zullen worden veroordeeld in de buitengerechtelijke incassokosten tot een bedrag van € 944,34, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW als in het dictum bepaald.

Proceskosten

5.67.

[partij A] en Green-Line zullen als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partijen in de proceskosten worden veroordeeld. Voor het liquidatietarief wordt daarbij aangesloten bij het toe te wijzen voorschot. De proceskosten worden als volgt begroot:

Advocaatkosten: € 2.691,--^[15]

Griffierecht: € 1.610,--^[16]

Dagvaardingskosten: € 133,46

-----------------------------------------------+

Totaal: € 4.434,46

5.68.

Aangezien de veroordeling in de proceskosten en de wettelijke rente daarover al een executoriale titel voor de nakosten en de wettelijke rente daarover oplevert, wordt er geen aparte veroordeling in de nakosten uitgesproken.^[17]

in de vrijwaringszaak

Standpunt [partij A]

5.69.

[partij A] en Green-Line hebben een overeenkomst van aanneming van werk

gesloten voor de verbouw en aanbouw van de woning. Op grond van het deskundigenbericht van SHR, staat vast dat in de woning huiszwam aanwezig is en dat de oorzaak van de huiszwam ligt in de door Green-Line gebrekkig uitgevoerde verbouwing. [partij A] spreekt daarom Green-Line in vrijwaring aan voor al hetgeen waarvoor [partij A] in de hoofdzaak wordt veroordeeld.

Het oordeel van de rechtbank

5.70.

Green-Line voert in vrijwaring in wezen hetzelfde verweer als in de hoofdzaak, namelijk dat zij niet tekort is geschoten in de nakoming van haar opdracht, omdat het volstorten van de kruipruimte met zand niet tot haar opdracht behoorde en zij niet op de niet-geïsoleerde waterleiding en de houten plaat bedacht hoefde te zijn. Gelet op hetgeen in de hoofdzaak is overwogen, gaat dit verweer niet op. De rechtbank zal de vordering van [partij A] in vrijwaring dan ook toewijzen zoals in het dictum is bepaald.

5.71.

Green-Line zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in vrijwaring worden veroordeeld, tot op heden aan de zijde van [partij A] begroot op:

Advocaatkosten: € 1.196,--^[18]

Dagvaardingskosten: € 131,18

------------------------------------------------+

Totaal: € 1.327,18

5.72.

6.De beslissing

De rechtbank

in de hoofdzaak

6.1.

verklaart voor recht dat [partij A] tekort is gekomen in de nakoming van de koopovereenkomst, waar het betreft de aanwezigheid van de huiszwam en de oorzaak daarvan;

6.2.

verklaart voor recht dat [partij A] verplicht is de schade die [eisers] lijdt als gevolg van de onder 6.1 genoemde tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst aan [eisers] te vergoeden;

6.3.

verklaart voor recht dat Green-Line tekort is gekomen in de nakoming van haar verplichtingen uit de aannemingsovereenkomst, door zand te storten in de kruipruimte zonder daarbij de waterleiding te hebben geïsoleerd, als gevolg waarvan er huiszwam in de woning is ontstaan, alsmede door de gevelisolatie niet in overeenstemming met de tekeningen en het bestek tot stand te brengen, in het bijzonder waar dit de isolatie onder het maaiveld betreft;

6.4.

verklaart voor recht dat Green-Line verplicht is de schade die [eisers] lijdt door de tekortkoming als beschreven onder 6.3 te vergoeden;

6.5.

veroordeelt [partij A] en Green-Line hoofdelijk tot betaling van de door [eisers] met betrekking tot de (oorzaak van de) huiszwam geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

6.6.

veroordeelt Green-Line tot betaling van de door [eisers] met betrekking tot de gebrekkige gevelisolatie als bedoeld onder 6.3 geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

6.7.

veroordeelt [partij A] en Green-Line hoofdelijk tot betaling van een voorschot op de met betrekking tot de (oorzaak van de) huiszwam geleden schade van € 16.933,95;

6.8.

veroordeelt [partij A] en Green-Line hoofdelijk in de buitengerechtelijke incassokosten, tot op heden aan de zijde van [eisers] begroot op € 944,34, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

6.9.

veroordeelt [partij A] en Green-Line hoofdelijk in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [eisers] begroot op € 4.434,46, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

6.10.

veroordeelt [partij A] en Green-Line hoofdelijk in de kosten van het voorlopig deskundigenonderzoek, begroot op € 6.168,75 en de kosten voor de bestrijding van de huiszwam, begroot op € 1.367,30, beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

in de vrijwaringszaak

6.11.

veroordeelt Green-Line om aan [partij A] datgene te betalen wat [partij A] als gevolg van de veroordelingen onder 6.5 en 6.7 t/m 6.10 aan [eisers] heeft betaald;

6.12.

veroordeelt Green-Line in de proceskosten, aan de zijde van [partij A] begroot op € 1.327,18, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

in de hoofdzaak en de vrijwaringszaak

6.13.

verklaart de veroordelingen onder 6.5 t/m 6.12 uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.J. Thurlings-Rassa en in het openbaar uitgesproken door mr. U. van Houten op 3 augustus 2023.

ECLI:NL:RBOVE:2023:3156

Aansprakelijkheid bij huiszwam in woning na verkoop en gebrekkige isolatie door aannemer

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

1.[eiser 1] ,

1.[partij A] ,

1.De procedure in de hoofdzaak

2.De procedure in de vrijwaringszaak

3.De feiten

4.Het geschil

in de hoofdzaak

5.De beoordeling

6.De beslissing

Voetnoten